金融街（000402）

　　一、公司经营环境及影响
　　（一）房地产行业形势分析
　　1．行业政策变化分析
　　2023年7月24日，中共中央政治局会议指出：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。当前，房地产市场仍处于调整转型过程中，市场恢复尚需时间过程。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水平；分季度看，一季度销售面积同比下降3.5%，二季度销售面积同比下降21.9%，三季度销售面积同比下降22.2%，四季度销售面积同比下降21.8%。2023年全国商品房销售金额为11.7万亿元，为2016年以来最低水平；分季度看，一季度销售金额同比上涨4.1%，二季度销售金额同比下降10.6%，三季度销售金额同比下降22.0%，四季度销售金额同比下降18.8%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，降幅较去年扩大0.30个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较去年缩小0.11个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，全国300个城市住宅用地成交4.9亿平方米，同比下降20.8%，为2007年以来的最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为2.9万亿元，同比下降15.0%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为4.7%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面积同比下降3.9%，其中上半年销售面积同比上升14.1%，下半年销售面积同比下降20.2%；公司所进入的上述城市商品住宅销售金额同比下降1.7%，其中上半年销售金额同比上升19.0%，下半年销售金额同比下降19.2%。
　　市场销售经历小阳春后，进入下行调整阶段。
　　根据中国指数研究院数据，2023年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降11.0%，住宅用地成交金额同比下降7.8%。
　　根据世邦魏理仕数据，2023年全年，北京优质写字楼空置率为21.7%，较去年提高3.0百分点；优质写字楼租金为289.3元/平米/月，较去年下降5.3%；上海优质写字楼空置率为19.8%，较去年提高2.3个百分点；优质写字楼租金268.5元/平米/月，较去年下降2.6%。
　　（二）公司经营管理回顾
　　面对外部政策和市场环境，2023年，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　1.提升党建质量，助力企业健康发展。2023年，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，提升工作效能水平和干部队伍素质能力，以高质量党建助力公司改革发展；三是持续探索党建工作与生产经营的结合点，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建凝心聚力，助力发展。
　　2．强化资金管控，保障公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，及时优化销售策略，科学完善销售机制，持续推动低效资产与存量项目处置，积极促进项目销售签约回款，同时加强营销费用、管理费用管控，精打细算严控费用支出；二是统筹推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据以及金融机构融资，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全；三是严格落实年度工程计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出，避免发生成本超支风险。报告期内，公司经营活动现金流净额为60.6亿元，现金短债比和剔除预收款资产负债率达标，净负债率较年初降低。
　　3.紧跟市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，强化销售调度，管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年，公司实现销售签约额约232.2亿元；实现销售签约面积约112.0万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约216.8亿元（销售面积102.8万平米）；商务产品实现销售签约额约15.4亿元（销售面积9.2万平米）。
　　4.强化双轮驱动，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块挖掘优质客户资源，提高交付服务水平，适时调整招商策略，稳定出租率与租金水平，经营业绩保持稳定增长；商业板块持续引入优质商户，优化品牌结构，提升管理服务和客户体验，重点项目客流量、销售额和收入利润实现较快增长；酒店和文旅板块抓住市场复苏机遇，打造品牌特色，提升管理水平，精细管控成本费用，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约23.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约12.8亿元，同比增长35%。
　　5.坚持价值投资，推动投资模式创新。报告期内，公司坚持“发展格局+竞争格局”的价值投资理念，一是关注重点城市核心区域项目，加强对项目核心指标的落地管控，明确奖惩机制。报告期内，公司通过股权收购、合作开发等方式积极参与优质项目收购；二是持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务，报告期内，公司首个城市更新类长租公寓项目实现开业运营，为后续转型业务的开展奠定了较好的基础。
　　6.细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　7.加强组织改革，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化业绩导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。
　　8.强品质保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现；二是增加交付阶段重点供应商质量专项评估，使交付评估更加客观与精细化，以高标准、严要求促进公司品控水平的实质性提升；三是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司项目品控水平持续提升。2023年，公司实际交付住宅总数8,852套，兑现了对客户的承诺，赢得了客户的信任。
　　9.依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理，保障安全生产；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。

　　二、公司主营业务分析
　　（一）公司总体经营状况分析
　　1．公司收入来源、营业成本及毛利率
　　报告期内，公司房产开发业务营业收入100.74亿元，同比下降45.49%；房产开发业务毛利率为-8.38%，较去年下降18.70个百分点；其中，住宅产品实现收入93.28亿元，毛利率为-11.08%；商务产品收入7.46亿元，毛利率为25.44%。公司开发业务毛利率下滑的主要原因是：房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。
　　报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入18.26亿元，同比增长12.32%；物业租赁业务毛利率为86.21%，较去年上升2.39个百分点。公司物业租赁业务收入和毛利率提升的主要原因是：公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，各业务板块精心部署安排，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验，重点项目经营业绩稳中有升，毛利率稳步提升。
　　报告期内，公司物业经营业务实现营业收入4.38亿元，同比增长79.74%；物业经营业务毛利率为20.22%，较去年上升73.69个百分点。公司物业经营业务收入和毛利率提升的主要原因是：公司抓住旅游出行市场回暖时机，多维度、多区域积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量明显提升，项目经营收益较去年同期实现较快增长。

　　（二）公司项目开发建设分析
　　1．公司房地产项目储备情况
　　2．公司房地产项目开发情况
　　报告期内，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度。公司实现开复工面积559.2万平米，其中，公司实现新开工面积24.4万平米，公司实现竣工面积184.0万平米。
　　3．公司房地产项目销售情况

　　（三）公司持有项目经营分析
　　报告期内，公司在重点城市持有写字楼、商业、酒店等物业。从城市分布看，公司持有项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市；从业态结构看，公司持有项目主要集中于写字楼和商业业态。
　　三、公司资产及负债状况
　　（一）主要资产重大变动情况
　　（二）公允价值计量的资产和负债
　　报告期内，公司以公允价值计量的资产主要为投资性房地产。2008年3月，公司制定了《投资性房地产公允价值计量管理办法》（试行），对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年2月，公司修订了《投资性房地产公允价值计量管理办法》，修订主要内容是公司聘请具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，公司年审会计师事务所以前述评估报告为依据确定投资性房地产的公允价值。
　　公司投入运营的写字楼项目主要有：北京金融街中心（位于北京市西城区）、北京金融街月坛中心（位于北京市西城区）、北京金融街公寓（商务长租）（位于北京市西城区）、北京金融大厦（位于北京市西城区）、上海金融街海伦中心（位于上海市虹口区）、上海静安融悦中心（位于上海市静安区）、天津环球金融中心（位于天津市和平区）、天津南开中心（位于天津市南开区）。
　　公司投入运营的商业项目主要有：北京金融街购物中心（位于北京市西城区）、北京金融街（西单）购物中心（位于北京市西城区）、北京金树街（位于北京市西城区）、北京C3四合院（位于北京市西城区）、北京E2四合院4/6号院（位于北京市西城区）、北京E2四合院5/7号院（位于北京市西城区）、北京门头沟融悦中心（位于北京市门头沟区）、上海金融街购物中心（位于上海市静安区）和重庆磁器口后街一二期（位于重庆市沙坪坝区）。
　　四、公司2024年经营管理思路和措施
　　（一）2024年公司工作思路
　　2024年3月，国务院总理李强在政府工作报告中提出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求；优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2024年，公司以管控好资金安全作为前提，坚持“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的经营策略，快回款、降负债，保障资金安全；同时，积极探索新业务的发展方向与模式，强化自身竞争优势，确保公司业务稳健与持续发展。
　　（二）2024年公司工作目标
　　1．投资计划：2024年，公司坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式，选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。
　　2．工程计划：2024年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
　　3．业绩计划：2024年，公司将合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健和财务安全。
　　（三）2024年公司经营措施
　　1．持续强化党建，引领公司改革发展。2024年，公司党委将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以党的政治建设为统领，充分发挥公司党委的领导核心作用，把方向、管大局、保落实。
　　一是将巩固深化学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育成果，将主题教育成果转化为锤炼党性、克服困难、开拓进取的动力；二是始终坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，持续组织各基层党组织围绕经营开展党建工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用；三是不断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，不断深化、创建党建品牌，形成“一公司一品牌”的特色党建体系，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。
　　2．强化资金管控，保障公司财务稳健。2024年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时调整销售策略，应卖尽卖，全力推进销售签约回款；二是积极开展融资工作，为公司募集期限合理、成本较低的资金，同时科学匹配有息负债期限结构，提高公司抵御风险的能力；三是按照市场化原则，结合不同产品特点，一项目一策略，加快处置低效资产和促成产成品去化；四是加强资金调度，严格执行公司资金预算管理制度，执行精细化的资金管理，保证资金流动性安全。
　　3．安全保质交楼，切实履行企业责任。2024年，公司将以安全生产为前提，继续把“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是进一步完善安全管理体系，建立并落实全员安全生产责任制，促进各项目安全工作标准化、规范化、制度化；二是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；三是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析质量问题原因、制定质量提升措施，促进项目交付质量不断提升，为系统性提升项目品质打好基础。
　　4．推进转型升级，开创新业务增长点。2024年，公司将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全的前提下，完善业务投资模式和经营模式。一是资产管理业务做好持有项目的运营规划，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，不断提升自持物业专业化能力，同时探索总结轻资产管理输出业务，完善品牌管理输出标准，积极拓展市场化管理输出项目；二是在“因城施策、一城一策”的大环境下，公司开发销售业务应提高管理颗粒度，做到“一项目一策略、精准施策”，重点通过股权收购和置换、项目层面股权合作等方式，投资有人口、产业、需求支撑的项目；三是重点研究城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资方式，加快业务转型步伐。
　　5.优化体制机制，提高整体管理效能。2024年，公司将围绕战略发展方向和目标，持续优化人员组织机构和奖惩机制，提高经营效能。一是按照“从面到点”的思路建立更为机动灵活的组织架构，全面建立以项目为中心的人员流动机制，确保公司组织架构和人员管理与市场变化和业务发展相匹配，不断提升管理效率；二是同时根据业务发展需要，以业绩为导向，对标核心岗位胜任能力，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展；三是以提高经营质量为目标，根据业绩完成情况动态调整公司奖惩评价机制，加大激励和问责力度。
　　6．做好风险防控，保障公司持续健康发展。2024年，公司将坚持风险控制和经营发展两手抓，继续紧盯行业发展形势，密切关注工期建设、销售去化、项目盈利能力、现金流安全等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲

　　（一）公司2023年1~9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2023年1~9月，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场恢复尚需时间过程，房地产市场形势仍然严峻。
　　根据国家统计局数据，2023年1~9月，全国商品房销售面积为8.48亿平米，同比下降7.5%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%，三季度全国商品房销售面积同比下降22.2%；全国商品房销售金额为8.91万亿元，同比下降4.6%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%，三季度全国商品房销售金额同比下降22.0%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，面对严峻的行业和市场环境，公司按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）持续提升党建质量，助力企业健康发展。报告期内，公司党委持续围绕经营抓党建，以党建助经营、促发展。一是认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是持续推进西城区“红墙先锋工程”和“双提升”工程走深走实，以首善标准不断加强基层党组织建设和党员队伍建设，以高质量党建助力公司发展；三是持续加强党建工作与经营工作的有机融合，继续发挥“党员突击队”、“党员先锋队”的积极作用，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建助经营、促发展。
　　（2）持续强化资金管控，确保公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，积极促进项目销售签约和回款，经营活动现金流净额为61.9亿元，现金短债比达标，剔除预收款资产负债率和净负债率较年初降低；二是严格落实年度工程资金计划，动态评估资金收支状况，以销定产严控工程支出；三是有序推进融资工作，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。
　　（3）积极应对市场变化，努力推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业形势，公司密切关注房地产政策和市场变化，强化销售调度，提高决策效率和响应速度，及时调整价格体系与销售策略，积极促进项目销售签约去化。2023年前三季度，公司实现销售签约额约194.4亿元，实现销售签约面积约91.1万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约184.1亿元（销售面积85.4万平米）；商务产品实现销售签约额约10.3亿元（销售面积5.7万平米）。
　　（4）强化双轮驱动战略，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块加强招商管理，提高服务水平，挖掘和稳定优质客户资源，重点项目出租率和租金保持较高水平；商业板块持续引入优质商户，优化品牌组合，提升客户体验，重点项目客流量、销售额实现较快增长；酒店和文旅板块抓住旅游出行机遇，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。公司资产管理业务实现营业收入约17.5亿元，同比增长20.8%；实现息税前利润约10.6亿元，同比增长30.1%。
　　（5）加强产品精细管理，强化产品成本控制。报告期内，公司一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、关键数据等维度，对影响项目经营的关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　（6）强化依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是根据市场形势发展，加强对现金流安全和可持续发展能力的主动管理；二是密切关注项目开发建设运营过程中可能出现的风险点，及时预警并实施管理；三是持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。 收起▲

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2023年上半年，中央在坚持“房住不炒”总基调下，继续强调要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。各部委积极响应中央要求，加速落地“稳预期”、“防风险”、“促转型”等稳定市场的相关举措；地方政府因城施策优化调整房地产调控政策，超百省市（县）优化房地产调控政策超300次。然而，房地产市场恢复尚需时间过程，上半年尤其是二季度，房地产市场形势仍然严峻。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平米，同比下降5.3%，其中，一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%，二季度全国商品房销售面积同比下降21.9%；全国商品房销售金额为6.3万亿元，同比上升1.1%，其中，一季度全国商品房销售金额同比上升4.1%，二季度全国商品房销售金额同比下降10.6%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，百城住宅价格同比持平，进入二季度，市场恢复节奏放缓，5月份以来百城住宅价格环比由涨转跌并延续跌势。分城市看，2023年上半年，一线城市百城新建住宅价格累计下跌0.09%，涨幅较去年同期下降0.49个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计下跌0.06%，涨幅较去年同期下降0.28个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.22%，涨幅较去年同期下降0.09个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为1.4亿平方米，同比下降32.1%，成交面积降至2007年以来同期最低水平；全国300个城市住宅用地成交出让金为1.0万亿元，同比下降20.4%。
　　根据中国指数研究院数据，2023年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积同比下降19.9%，成交金额同比下降7.7%。
　　根据世邦魏理仕数据，2023年上半年，北京优质写字楼空置率为19.6%，较去年同期提高1.8百分点；优质写字楼租金为301.8元/平米/月，较去年同期下降2.9%；上海优质写字楼空置率为18.7%，较去年同期提高3.3个百分点；优质写字楼租金272.6元/平米/月，较去年同期下降2.2%。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作：
　　（1）围绕经营抓党建，助力企业健康发展。报告期内，公司党委结合工作实际，进一步将党建工作的独特优势转化为公司发展动力。一是以提升基层党组织组织力为重点，积极落实西城区“红墙先锋工程”和“双提升”工程工作要求，同时将“双提升”相关工作任务纳入绩效考核，保证工作任务有序推进；二是持续探索党建工作与生产经营的结合点，通过组建“党员先锋队”，开展党支部书记认领急、难、险、重任务，组织技能比拼大赛等多种形式，助力重要工作节点、推进重点问题解决，以党建助经营、促发展；三是贯彻全面从严治党工作要求，层层签订全面从严治党责任清单，层层传导压力，层层压实责任，进一步推动全面从严治党走深走实。
　　（2）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，面对依然严峻的外部环境，公司紧跟政策与市场，严格执行“销售周调度”机制，从市场供应、销售流速、未来竞争预判等多维度关注销售进展，及时调整各项目营销策略与价格体系；管理决策不过夜，第一时间响应市场变化与客户需求，积极促进项目销售去化。2023年上半年，公司实现销售签约额约157.7亿元，同比增长35%；实现销售签约面积约72.3万平米，同比增长44%。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约152.3亿元（销售面积69.2万平米）；商务产品实现销售签约额约5.4亿元（销售面积3.1万平米）。
　　（3）坚守现金流安全，确保公司财务稳健。报告期内，公司将保障现金流安全作为经营工作的首要任务。一是紧抓销售签约回款，密切关注政策与市场情况，积极促进项目销售签约和回款，2023年上半年，公司经营活动现金流净额为55.5亿元，现金短债比、剔除预收款资产负债率达标，净负债率持续降低；二是严格落实年度工程资金计划，动态评估实际资金收支状况，严控工程资金支出；三是有序推进直接融资，通过发行CMBS、公司债券、中期票据和供应链产品，为公司募集期限合理、成本较低的资金，优化有息负债结构，保障公司资金安全。
　　（4）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司将“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是深入开展第三方过程质量评估，注重细节把控，坚持高标准品控管理，公司在建项目品控水平持续提升；二是实时关注项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。
　　（5）把握市场窗口期，资管业务增长较好。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块调整招商策略，挖掘客户资源，提高交付标准，金融街中心、金融街月坛中心出租率和租金保持较高水平，上海融悦中心顺利签约重点客户；商业板块持续优化成熟商业项目运营，加速新项目招商，北京金融街购物中心、金树街出租率保持高位，客流量、销售额实现较快增长，重庆磁器口打造沉浸式商业运营，客流量和销售额增长迅速；酒店和文旅板块抓住旅游出行窗口期，入住率、客流量和营业收入较去年同期增长明显。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.3亿元，同比增长20%；实现息税前利润约6.5亿元，同比增长33%。
　　（6）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司一是开展开发项目产品复盘，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营的关键要素进行总结；二是强化成本规划和实施，通过制定技术管理措施及控制要点、限额指标等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，及时、准确反馈项目成本变化，及时采取成本管控措施。
　　（7）加强改革与优化，持续提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，全面盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，制定未来人力资源战略规划；二是推动业务整合与组织架构调整，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；三是持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求。
　　（8）强化依法合规经营，保障公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　2．公司经营管理展望
　　2023年7月24日召开的中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
　　房地产行业政策纾解侧重防控风险、稳定预期。2023年下半年，公司将坚定稳健发展的战略定力，加快项目销售签约回款，控制合理负债规模，严控资金风险，保障经营安全；同时，加快战略转型升级、全面推进降本增效，凝心聚力、攻坚克难，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，推进公司业务稳健发展。公司重点推进以下几项工作：
　　（1）提升党建质量，持续引领公司发展。2023年下半年，公司党委将持续强化理论武装，持续强化使命担当，为公司推进各项目标任务保驾护航。一是根据上级党委要求，认真开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，强化理论学习和运用，确保主题教育取得实实在在的成效；二是积极推进“红墙先锋工程”和“双提升”工程各项工作任务，进一步提高党建工作质量，提升工作效能和干部队伍素质能力；三是不断发掘基层党组织工作亮点，推进党建工作创新，提升基层党组织工作质量，为公司经营和改革发展提供有力的思想和组织保障。
　　（2）强化资金管控，保障公司财务稳健。2023年下半年，公司继续将保障现金流安全作为首要经营任务：一是强化资金管控，统筹大额资金收支关系，保障公司现金流安全；二是按照市场化原则，结合不同产品特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是通过发行公司债券、中期票据、资产支持专项计划以及金融机构借款等方式，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，保障公司资金安全。
　　（3）加强市场研判，强化项目销售去化。2023年下半年，公司将及时调整销售策略，加快销售签约回款。一是将持续密切关注房地产政策和市场变化，把握政策和市场窗口期，及时调整价格体系与销售策略，加快项目销售去化；二是继续坚持“销售周调度”机制，精准掌控政策、市场与项目动向，提升决策效率和响应速度；三是提升产品研发能力，强化客户敏感点分析，关注客户全过程体验，提高产品定位与市场需求匹配度，促进产品销售。
　　（4）高品质保交楼，切实履行企业责任。2023年下半年，公司将继续把“强品质”、“保交楼”放在运营与管理的重心位置。一是加强项目施工各环节的调度，提高项目建设节奏与项目去化和项目交付的匹配度，做好交付节点管控，确保项目如期交付；二是坚持第三方过程质量评估机制，通过分析质量问题原因、制定质量提升措施，降低质量问题的重复发生率，促进项目交付质量不断提升，同时为后续系统性提升项目品质打好基础。
　　（5）深化自持改革，提升资管业务效益。2023年下半年，公司将坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的战略发展方向，一是优化盘活现有自持物业，稳步增持中心城市核心区位优质物业，同时结合项目区位、质量和前景，提质增效做精核心物业，强化运营做好潜力物业，积极稳妥处置低效物业；二是持续改革组织体系，优化各业态管理体系、建立稳定自持物业供应商体系、完善大中修管理体系，全面提升自持物业专业化能力；三是按照市场化原则，调整招商策略，挖掘客户资源，稳步提升自持物业出租率，提升自持物业盈利能力。
　　（6）推进业务升级，开创新业务增长点。2023年下半年，公司将按照轻重资产相结合的思路，完善业务投资模式和经营模式。一是开发销售业务采取“聚焦核心城市”、“以销定投”的策略，坚持价值投资理念，关注重点城市核心区域供求关系平衡、价格关系合理、利润保障性强、抗风险能力强、现金流快速回正的项目；二是重点研究在北京、上海、深圳等一线城市核心区位、交通便利、配套完善区域的长租公寓、城市更新、代建代管等投资方式，培育新的业务增长点。
　　（7）强化降本增效，改善公司盈利能力。2023年下半年，公司将继续加强以成本费用控制为目标，完善项目开发运营管理，提高盈利能力。一是加强项目成本管控，优化供应商管理，科学严控项目成本，改善项目盈利空间；二是提高营销费用效能，拓展全民营销、客户老带新、互联网营销等方式，提升营销转化率，同时“以收定支”严控营销费比例，根据业绩达成率动态释放费用预算，确保投入的各项资源与获取的效果相匹配。
　　（8）优化体制机制，提高整体管理效能。2023年下半年，公司将根据市场变化，围绕战略发展方向和目标，按照市场对标、业绩优先的原则，推动公司业务整合和组织架构调整，建立项目管理整建制团队，确保公司业务布局、资源结构与战略规划、业务发展相匹配，不断提升管理效率；同时根据业务发展需要，以业绩为导向，对标核心岗位胜任能力，优化公司人才结构，完善激励机制，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展。
　　（9）依法合规经营，保障公司健康发展。2023年下半年，公司继续紧盯行业发展形势对客户需求、销售去化、项目盈利以及公司现金流安全的影响，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司依法合规经营。 收起▲

　　一、公司经营环境及影响
　　（一）房地产行业形势分析
　　1．行业政策变化分析
　　2022年，中央政府坚持“房住不炒”政策定位，继续支持地方优化房地产政策，“因城施策用足用好工具箱……保交楼、稳民生”。人民银行、银保监会、财政部提出支持房地产企业合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求；超300个省市（县）从优化限购政策、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。在上述行业政策下，房地产市场恢复尚需时间过程，市场压力仍然较大。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局数据，2022年，全国商品房销售面积为13.6亿平米，同比下降24.3%；全国商品房销售金额为13.3万亿元，同比下降26.7%。根据中国指数研究院数据，2022年，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降35.5%；其中，长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降36.4%，大湾区代表城市商品住宅成交面积同比下降32.3%，京津冀代表城市商品住宅成交面积同比下降25.4%，成渝代表城市商品住宅成交面积同比下降38.9%，长江中游代表城市商品住宅成交面积同比下降41.5%。
　　根据中国指数研究院数据，2022年，百城住宅价格同比下降0.05%，较2021年下滑2.50个百分点。
　　分城市看，2022年全年，一线城市百城新建住宅价格上涨0.08%，涨幅较2021年下降1.88个百分点；二线城市百城新建住宅价格上涨0.26%，涨幅较2021年下降2.03个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.71%，跌幅较2021年扩大2.52个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2022年，全国300个城市住宅用地成交6.2亿平方米，同比下降31.1%；全国300个城市住宅用地成交出让金3.4万亿元，同比下降31.0%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为3.1%，较2021年下降7.8个百分点。
　　3．公司进入重点城市市场分析
　　根据中国指数研究院数据，2022年，公司进入的上述重点城市商品住宅总体销售面积同比下降34.1%，总体销售金额同比下降23.1%。
　　根据中国指数研究院数据，2022年，公司进入的上述重点城市住宅用地总体成交面积同比下降45.3%，总体成交均价同比增长21.0%。
　　2022年，北京优质写字楼空置率为18.7%，较2021年提高1.6个百分点；优质写字楼租金为305.6元/平米/月，较2021年下降21.7%；上海优质写字楼空置率为17.5%，较2021年提高0.9个百分点；优质写字楼租金275.7元/平米/月，较2021年下降0.5%。
　　（二）公司经营管理回顾
　　报告期内，面对行业持续调整，公司保持战略定力，按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，抓回款、控支出、降负债，推进各项经营工作稳步开展。
　　1．坚持党建引领，推动企业稳步发展。报告期内，公司继续完善和加强党组织建设，一是深入学习宣传贯彻党的二十大精神，及时制定下发《学习宣传贯彻党的二十大精神工作方案》，开展专题学习交流会、支部书记讲党课、知识竞赛、工地现场学习等多种活动，确保全员覆盖，学习成效显著；二是坚持“党建
　　就是生产力，抓好党建就是竞争力”，各区域公司党组织紧密围绕经营目标开展党建工作，以党建助经营，促发展，保障公司安全运营；三是落实全面从严治党主体责任，层层签订全面从严治党主体责任清单，日常通过开展集体廉政谈话、廉洁提醒、警示教育等工作，打造风清气正的企业环境。
　　2．加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将资金安全作为经营管理工作
　　的重中之重。一是坚持资金调度机制，积极采取措施促销售回款，精细化管理工程支出和相关费用，保持经营活动现金流净额为正；二是按照市场化原则，持续推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；三是保持畅通融资渠道，通过发行公司债、中期票据、CMBS、供应链ABS及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，公司整体资金成本较去年有所下降。
　　3．加强营销管理，持续推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业持续调整，公司严格执
　　行“销售周调度”机制，密切关注市场动态与客户需求变化，及时调整销售策略，优化销售代理、激励和考核模式，促进项目销售去化。2022年，公司实现销售签约额315.2亿元，实现销售面积138.9万平米。
　　从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额288.5亿元（销售面积127.4万平米）；商务产品实现销售签约额26.7亿元（销售面积11.5万平米）。
　　4．坚持双轮驱动，资管业务保持稳健。报告期内，公司通过整合自持资源，优化管理体制，资管业
　　务经营保持稳健。其中，公司写字楼板块强化招商管理，提升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较2021年有效提升；商业板块优化商户结构，完善品牌组合，金融街购物中心、金树街等项目保持较高出租率；酒店和文旅板块受行业调整影响较大，公司调整经营策略，加强成本管控，努力克服外部影响。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入19.5亿元，实现息税前利润9.3亿元。
　　5．优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司顺应行业变化，持续推进内部改革，有效支持
　　公司业务发展。一是改革资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，优化资源配置，提升持有物业管理效率；二是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；三是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发员工内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。
　　6．强化研发品控，提升产品竞争能力。报告期内，公司持续推进产品体系创新，优化产品端成本控
　　制，提升产品竞争力。一是结合公司项目特质与市场研究成果，整合产品标准化成果，提升土地价值研判和产品定位的准确性，重点研究集体土地租赁住房及城市更新项目的产品策略，支持未来新业务拓展；二是对在建项目开展系统性的成本投入分析，制定优化措施，在保证产品质量的同时，提高成本效率，提升项目收益水平；三是持续加强质量管控，从项目设计、采购、工期、过程管控、供应商管理等领域多角度管理，切实提升产品品质，实现高品质交付。
　　7．强化风险控制，确保安全合规运营。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工
　　期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，持续加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　8．践行社会责任，彰显国企责任担当。报告期内，面对严峻的行业环境，公司积极履行企业社会责
　　任。一是坚定践行“保交楼、稳民生”的指导方针，落实主体责任，坚持第三方质量评估与查验，保交付更要保品质，公司全年交付房屋7,000多套，兑现了公司对客户的承诺；二是落实有关政府部门要求，累计选派3,226人次志愿者加入有关服务工作，累计服务时长共计26,800多小时，用高度的责任心和强烈的使命感彰显了金融街人的担当和使命；三是深入研究并梳理各项目租户情况，全年累计租户减免租金共计9,158万元，践行了国有企业的责任与担当。

　　二、公司主营业务分析
　　（一）公司总体经营状况分析
　　报告期内，受行业持续调整影响，公司房产开发业务实现营业收入184.79亿元，同比下降15.48%；房产开发业务毛利率为10.32%，较去年同期下降6.31个百分点；其中，住宅产品实现收入160.53亿元，毛利率为9.23%；商务产品收入24.26亿元，毛利率为17.55%。
　　报告期内，公司物业租赁业务努力克服行业调整影响，通过强化招商管理、签约重点客户、完善品牌组合、优化商户结构等措施，实现营业收入16.25亿元，同比下降7.31%，经营业绩基本稳定；受减免租金等因素影响，物业租赁业务毛利率为83.82%，较去年同期下降3.50个百分点。
　　报告期内，受行业调整影响，加之出售北京金融街丽思卡尔顿酒店，公司物业经营业务实现营业收入2.44亿元，同比下降41.29%；物业经营业务毛利率为-53.47%，较去年同期下降47.38个百分点。
　　2．主要客户和供应商情况
　　报告期内，公司不存在对主要客户和主要供应商的依赖。
　　（二）公司项目开发建设分析
　　1．公司房地产项目储备情况
　　报告期内，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，合理补充项目资源。截至2022年底，公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1476万平米（对应权益规划建筑面积1181万平米）。
　　2．公司房地产项目开发情况
　　报告期内，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度。公司实现开复工面积798.0万平米，其中，公司实现新开工面积63.8万平米，公司实现竣工面积257.6万平米。
　　（三）公司持有项目经营分析
　　报告期内，公司在重点城市持有写字楼、商业、酒店等物业。从城市分布看，公司持有项目主要集中于北京、上海、天津、重庆等国家中心城市；从业态结构看，公司持有项目主要集中于写字楼和商业业态。

　　三、公司资产及负债状况
　　（一）公允价值计量的资产和负债
　　报告期内，公司以公允价值计量的资产主要为投资性房地产。2008年3月，公司制定了《投资性房地产公允价值计量管理办法》（试行），对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2015年2月，公司修订了《投资性房地产公允价值计量管理办法》，修订主要内容是公司聘请具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，公司年审会计师事务所以前述评估报告为依据确定投资性房地产的公允价值。
　　截至报告期末，公司投入运营的计入投资性房地产项目位于北京、上海、天津等中心城市的核心区域，主要包括写字楼项目和商业项目。公司投资性房地产账面金额为394.32亿元，其中，完工的存量投资性房地产账面余额377.75亿元，在建投资性房地产账面余额16.57亿元。
　　公司投入运营的写字楼项目主要有：北京金融街中心（位于北京市金融街商务核心区）、北京金融街月坛中心（位于北京市金融街商务核心区）、金融街公寓（商务长租，位于北京市金融街商务核心区）、北京金融大厦（位于北京市金融街商务核心区）、上海金融街海伦中心（位于上海市虹口区北外滩区域）、上海静安融悦中心（上海市静安区核心区域）、天津环球金融中心（位于天津市和平区核心区域）、天津南开中心（位于天津市南开区核心区域）。
　　公司投入运营的商业项目主要有：北京金融街购物中心（位于北京市金融街商务核心区）、北京金融街（西单）购物中心（位于北京市西单商圈）、北京金树街（位于北京市金融街商务核心区）、北京C3四合院（位于北京市金融街商务核心区）、北京E2四合院4/6号院（位于北京市西城区白塔寺区域）、北京E2四合院5/7号院（位于北京市西城区白塔寺区域）、北京门头沟融悦中心（位于北京市门头沟区）、上海金融街购物中心（上海市静安区核心区域）和重庆磁器口后街项目一二期（位于重庆市沙坪坝区）。

　　四、公司2023年经营管理思路和措施
　　（一）2023年公司工作思路
　　2023年，中央政府继续坚持“房住不炒”的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展；同时，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产行业平稳发展。
　　2023年，面对依然严峻的行业形势，公司将坚持“开发业务与资管业务双轮驱动”的发展战略，按照“加速回款、保障安全、自我革新、谋划未来”的经营策略，以确保公司现金流安全为首要任务，灵活应对市场环境变化，全面推进增收节支、降本增效，保持公司安全稳健经营。
　　（二）2023年公司工作目标
　　1．投资计划：2023年，公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）
　　的中心城市”的区域模式，科学审慎投资盈利能力强的项目。
　　2．工程计划：2023年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
　　3．业绩计划：2023年，公司将有序降低有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营稳健
　　和财务安全。
　　（三）2023年公司经营措施
　　1．围绕经营抓党建，引领企业高质量发展。2023年，公司一是继续宣传好、贯彻好、落实好二十大
　　精神，以党的二十大精神为指导，知行合一，推动公司全面经营工作；二是将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，始终把围绕经营抓党建作为中心任务，统筹推进公司年度各项重点工作，将党建工作与经营工作有机融合；三是贯彻落实“红墙先锋工程”实施方案，发掘基层党组织工作亮点，不断推进党建工作创新，打造富有各公司特色的党建品牌，形成“一公司一品牌”的特色党建体系，打造特色党建品牌；四是继续抓好从严治党主体责任的落实。
　　2．保障现金流安全，全力实现财务稳健。2023年，公司将保障现金流安全作为首要工作任务，一是
　　强化市场研究，优化营销策略和激励机制，推进项目销售签约和回款，缩短现金流回正周期；二是按照市场化原则，结合不同产品特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是努力提高自持项目周转效率和经营效益，促进物业经营规模和效益，同时加强持有物业资产证券化（ABS、REITs）研究；四是建立全周期、多维度的现金流管理机制，统筹大额资金收支关系，保障公司现金流安全。
　　3．坚持价值投资，拓展创新性投资模式。2023年，公司将坚持“发展格局”+“竞争格局”的价值投
　　资理念，在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资：一是深耕进入城市，聚焦核心区域和核心板块，重点关注市场供求关系平衡、价格关系合理、抗风险能力强的投资项目，做好项目筛选和成交结果分析；二是深入研究自持物业经营规律，重点研究轻资产代建代管、城市更新项目的运营模式；三是持续关注长租公寓及集体建设用地建设租赁住房、城市更新及代建等轻资产投资机会，为公司持续稳健发展拓展新的业务方向。
　　4.降成本提品质，切实提高项目盈利水平。2023年，公司将加强成本管控，做好产品和服务，夯实产
　　品竞争力，切实提高项目盈利水平。在成本管理方面，一是加强动态成本管理，制定专项成本控制计划，完善制度和管理标准；二是细化营销费用管控，增强销售业绩与营销费用使用的匹配度，优化营销费效；三是从设计端对成本进行系统梳理，通过标准化的产品成本管控举措，科学有效降低产品成本。
　　5．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2023年，公司将继续紧盯行业发展形势对工程进度、项
　　目销售及现金流安全的影响，确保风险管控体系的有效运行，及时做好风险防控预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构风险管控及内部审计能力的提升，不断提升全员的合规意识、责任意识、担当意识。 收起▲

　　（一）公司2022年1-9月总体经营情况
　　1.行业形势分析
　　2022年前三季度，中央政府坚持“房住不炒”政策定位，继续支持地方优化房地产政策，“因城施策用足用好工具箱……保交楼、稳民生”。人民银行、银保监会、财政部提出支持房地产企业合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求；超200个地方政府从降低首付比例、加大人才引进、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。在上述行业政策下，房地产市场的恢复尚需时间过程，市场压力仍然较大。
　　根据中国指数研究院数据，2022年1~9月，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降39.2%；其中，长三角代表城市、大湾区代表城市、京津冀代表城市、成渝代表城市、长江中游代表城市商品住宅成交面积同比分别下降42.5%、35.8%、26.8%、41.8%、45.8%。根据中国指数研究院报告，2022年1~9月，TOP100房企销售额均值同比下降45.1%。
　　2.公司经营情况
　　报告期内，面对严峻的行业和市场环境，公司按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，开展了以下经营管理工作。
　　（1）巩固党建成果，引领企业健康发展。报告期内，公司一是将继续按照“党建就是生
　　产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展，统筹推进疫情防控和公司经营工作，将党建工作与经营工作有机融合；二是以讲党课、唱红歌、重温入党誓言等方式庆祝建党101周年，以“喜迎二十大奋进新征程”为主题开展系列活动，以实际行动迎接党的二十大胜利召开；三是继续加强基层党组织建设和党员队伍建设，提升基层党组织工作质量，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用。
　　（2）业绩实现增长，项目经营挑战较大。报告期内，公司实现营业收入155.1亿元，同
　　比增长60.5%；实现归属于上市公司股东的净利润13.8亿元，同比增长23.8%。公司归属于上市公司股东的净利润主要构成一是公司转让金融街丽思卡尔顿酒店产生归母净利润约7.8亿元，二是公司投资性房地产产生公允价值变动损益（税后）约3.1亿元，三是公司开发销售业务和资产管理业务实现经营收益。面对严峻的外部环境和行业调整，公司四季度开发结利项目盈利水平存在压力，公司将按照“保安全，稳发展”的总体思路，通过提高管理效率、强化销售去化、严控成本费用等方式，努力实现公司经营目标。
　　（3）强化资金调度，保障公司资金安全。报告期内，公司持续强化资金统筹和调度，确
　　保资金安全稳健。一是坚持资金调度机制，统筹大额资金收支，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系，保持经营活动现金流持续为正；二是按照市场化原则，持续推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；三是保持畅通融资渠道，通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金；四是提前筹划融资工作，申报中期票据、金融街中心（碳中和）绿色资产支持专项计划，截至报告披露日均已取得无异议函。
　　（4）加强营销管理，持续推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业调整，
　　公司执行销售“周调度”机制，及时研究调度项目销售去化，根据市场变化采取灵活的销售策略和销售方式，推进项目销售去化。2022年前三季度，公司实现销售签约额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平米，同比下降37.8%。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额198.2亿元（销售面积82.5万平米）；商务产品实现销售签约额13.2亿元（销售面积7.2万平米）。
　　（5）加强运营管理，资管业务稳健运营。报告期内，公司写字楼板块强化招商管理，提
　　升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较2021年末有效提升；商业板块优化商户结构，完善品牌组合，重点项目金融街购物中心保持较高出租率，项目经营基本稳定；酒店和文旅板块受疫情影响较大，公司调整营销策略，加强成本管控，努力克服外部影响。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入14.6亿元，实现息税前利润8.2亿元。面对严峻的外部环境，公司根据政府要求，履行企业社会责任，对客户减免租金6600多万元，与客户共渡时艰。
　　（6）优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司加大内部资源整合，优化管理
　　效能：一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；二是适应行业与市场变化，对开发类子公司进行业务整合，做强区域公司利润创造中心职责；三是改革大资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，提升持有物业管理效率；四是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，全面贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发全员内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。
　　（7）强化风险管理，保障公司安全稳健经营。报告期内，公司紧盯宏观环境和行业发展
　　形势对工程进度、项目销售及现金流安全的影响，确保风险管控体系的有效运行，及时做好风险防控预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构风险管控及内部审计能力的提升，不断提升全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　（二）公司对外担保情况
　　1．按揭担保情况
　　公司属于房地产开发企业，按照房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。截至报告期末，公司与控股子公司上述类型担保余额为710,542万元。
　　2．为全资及控股子公司、参股公司提供担保情况
　　报告期内，公司经董事会和股东大会批准为全资及控股子公司、参股公司的债务融资提供担保。其中，公司按持股比例为控股子公司和参股公司提供担保。 收起▲

　　一、经营形势分析.
　　（一）行业发展形势.
　　1．行业政策变化分析2022年上半年，面对行业持续调整，中央政府在“房住不炒”的政策定位下，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，支持各地从实际市场情况出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。央行提出支持房地产企业合理融资需求，促进房地产融资平稳有序；
　　超180个地市从降低首付比例、加大人才引进、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面优化房地产调控政策，因城施策促进房地产市场良性循环和健康发展。
　　2．全国市场形势分析根据国家统计局数据，2022年上半年，全国商品房销售面积为6.9亿平米，同比下降22.2%；
　　全国商品房销售金额为6.6万亿元，同比下降28.9%。根据中国指数研究院数据，2022年上半年，50个代表城市商品住宅成交面积同比下降43.4%；其中，长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降49.7%，大湾区代表城市商品住宅成交面积同比下降44.4%，京津冀代表城市商品住宅成交面积同比下降29.7%，成渝代表城市商品住宅成交面积同比下降46.3%，长江中游代表城市商品住宅成交面积同比下降51.1%。
　　根据中国指数研究院数据，2022年上半年，百城住宅价格同比上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较去年同期收窄1.55个百分点。分城市看，2022年上半年，一线城市百城新建住宅价格累计上涨0.21%，涨幅较去年同期下降1.55个百分点；二线城市百城新建住宅价格累计上涨0.33%，涨幅较去年同期收窄1.30个百分点；三四线城市百城新建住宅价格累计下跌0.23%，涨幅较去年同期下降1.96个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2022年上半年，全国300个城市住宅用地成交1.9亿平方米，同比下降55.6%；全国300个城市住宅用地成交出让金1.2万亿元，同比下降54.9%；全国300个城市住宅用地成交楼面均价为6133元／平方米，同比上涨1.4%；全国300个城市住宅用地平均溢价率为4.3%，较去年同期收窄13.2个百分点。
　　（二）公司经营策略.
　　1．公司经营管理回顾.
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，开展了以下经营管理工作。
　　（1）持续加强党建，引领企业健康发展。报告期内，公司继续完善和加强党组织建设，一是结合公司实际，深入建设学习型党组织，全面学习、贯彻、落实习近平新时代中国特色社会主义思想、十九届六中全会精神，深入学习习近平总书记的重要讲话精神，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是坚持党建引领，高度重视疫情防控，及时安排制定防控措施，督促防控政策、措施及时落实到位，保障公司安全运营；三是继续加强党组织建设，完善制度建设，夯实党建工作基础，进一步加强党建工作与经营工作的有机融合，以党建助经营，促发展。
　　（2）加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将资金安全作为经营管理工作的重中之重，一是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程成本支出，保障公司资金安全；二是持续推进项目销售去化，盘活存量资产，加强资金回笼；三是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年有所下降；同时，完成三期供应链ABS发行，每期发行利率均处于行业较低水平，改善公司经营活动现金流。
　　（3）应对市场变化，多措并举推进销售。报告期内，面对严峻的行业形势以及疫情影响，公司严格执行销售“周调度”机制，密切关注行业市场动态与客户需求变化，及时调整销售策略，调度销售进展，推进项目销售去化。2022年半年度，公司实现销售签约额116.7亿元，实现销售面积50.2万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额106.6亿元（销售面积44.5万平米）；
　　商务产品实现销售签约额10.1亿元（销售面积5.7万平米）。
　　（4）加强招商管理，资管业务稳健运营。报告期内，在做好疫情防控的前提下，公司写字楼板块强化招商管理，提升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较2021年末有效提升；商业板块持续优化商户结构，完善品牌组合，重点项目金融街购物中心保持较高出租率，经营基本稳定；酒店和文旅板块积极调整营销策略，加强成本管控，努力降低疫情影响。同时，公司响应政府号召，履行企业社会责任，对符合条件客户减免租金，与客户共渡时艰。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入9.4亿元，实现息税前利润4.9亿元。
　　（5）优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司加大内部资源整合，优化管理效能：
　　一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；二是适应行业与市场变化，对开发类子公司进行业务整合，做强区域公司利润创造中心职责；三是改革大资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，提升自持物业管理效率；四是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，全面贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发全员内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。
　　（6）依法合规经营，增强风险防控能力。报告期内，公司密切关注疫情对项目工程进度、销售去化的影响，及时制定风险防控预案并推进落实；根据市场形势发展，持续加强对确保财务稳健和现金流安全、公司可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　2．公司经营管理展望2022年下半年，面对依然严峻的行业形势，公司将坚定稳健发展的经营策略，以确保公司现金流安全为首要任务，全面推进增收节支、降本增效，凝心聚力、攻坚克难，适应新的市场调整周期，灵活应对市场变化，推进公司业务稳健发展。公司重点推进以下几项工作：
　　（1）巩固党建成果，持续引领公司发展。2022年下半年，公司党委一是将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展，统筹推进疫情防控常态化和公司年度各项重点工作，将党建工作与经营工作有机融合；二是持续开展党史学习教育，巩固深化学习教育成果，将党史学习教育成果不断转化为公司开拓进取的动力，从思想上、行动上迎接党的二十大胜利召开；三是继续加强基层党组织建设，提升基层党组织工作质量，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用。
　　（2）坚持财务稳健，保障公司资金安全。2022年下半年，公司将持续关注现金流安全，确保资金安全稳健。一是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程进度，有效节约成本费用支出；二是持续加强现金流管理，推进项目销售签约和回款，加快产成品项目去化，缩短现金流回正周期，提高资金周转效率；三是深挖客户资源，优化激励机制，按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化，补充公司发展所需资金。
　　（3）强化降本增效，持续改善项目盈利。2022年下半年，公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力。产品研发环节，从客户角度出发提高成本适配性，并在保证产品品质基础上，通过标准化的产品成本管控举措，科学严格管控项目成本；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及项目品质预控能力，狠抓项目全过程质量评估，提升产品品质；招标采购环节，加强战略供应商管理，保持和优质供应商的长期稳定合作，有效控制项目成本。
　　（4）加强投资管理，合理补充项目储备。2022年下半年，公司将在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资：一是深耕进入城市，聚焦核心区域和核心板块，重点关注发展格局佳、竞争格局优、自有资金回报率高、现金流回正速度快的项目；二是拓展投资模式，研究推进集体建设用地建设租赁住房、轻资产城市更新以及收并购项目等投资方式，优化工作机制，为公司持续稳健发展拓展新的业务方向。
　　（5）加强营销管理，提高销售效率效果。2022年下半年，公司将密切跟踪政策和市场动向，及时调整营销策略，促进项目销售去化。一是通过线上/线下综合营销措施提升客户认可度，加大项目蓄客力度，保障项目开盘去化速度；二是及时分析总结销售去化情况，根据市场变化采取灵活、果断的销售策略，保证产品适销对路，切实提高项目去化效果；三是按照“提前筹划、节奏适配、闭环管理、强化考核”的思路加强营销费用精细化管理，落实全面、精细、高效的费用管理手段，优化营销费用支出，切实提高营销费用的费效比。
　　（6）坚持以人为本，完善业绩导向型机制。2022年下半年，公司将继续围绕战略发展方向和目标，按照市场对标、业绩优先的原则，健全总部部门和子公司激励机制，使员工与公司收益共享、风险共担；同时根据业务发展需要，对标核心岗位胜任能力，优化公司人才结构，打造素质优良、结构合理的人才梯队，保障公司稳健发展。
　　（7）强化风险管理，保障公司安全稳健经营。2022年下半年，公司将紧盯新冠肺炎疫情和行业发展形势对工程进度、项目销售及现金流安全的影响，确保风险管控体系的有效运行，及时做好风险防控预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构风险管控及内部审计能力的提升，不断提升全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　二、主营业务分析.
　　（一）公司总体经营情况.
　　报告期内，公司房产开发业务结算规模较去年同期明显增加，实现营业收入96.26亿元，同比增长119.41%；受行业调控持续深化影响，房产开发业务毛利率为15.19%，较去年同期下降7.95个百分点；其中，住宅产品实现收入82.84亿元，毛利率为13.56%；商务产品收入13.42亿元，毛利率为25.30%。
　　报告期内，公司物业租赁业务努力克服疫情影响，通过强化招商管理、提升服务水平、完善品牌组合、开拓营销渠道等措施，实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，经营业绩基本稳定；受减免租金等因素影响，物业租赁业务毛利率为88.06%，较去年同期下降2.59个百分点。
　　报告期内，公司物业经营业务受疫情影响明显，实现营业收入1.03亿元，同比下降46.79%；
　　物业经营业务毛利率为-82.73%，较去年同期下降75.74个百分点。 收起▲

　　（一）公司2022年1~3月总体经营情况
　　根据中国指数研究院数据，2022年一季度，百城新建商品住宅月均成交面积同比下降38%。面对行业发展形势的变化，中央在坚持“房住不炒”前提下，强调支持合理住房需求释放、 防范化解房企风险，各部委亦积极表态释放维稳信号，各地政府落实因城施策，共同维护房地产市场平稳运行。报告期内，公司按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，开展了以下经营管理工作。
　　1. 持续加强党建，引领企业健康发展。报告期内，公司党委按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，继续完善和加强党组织建设，一是高度重视疫情防控，及时安排制定防控措施，督促防控政策、措施及时落实到位，保障公司安全运营；二是认真组织召开党史学习教育专题民主生活会，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；三是继续加强基层党组织建设，提升基层党组织工作质量，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用。
　　2. 加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将现金流管理作为经营管理工作的重中之重，一是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程成本支出，保障公司资金安全；二是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年有所下降；三是有效推进存量资产盘活，回笼资金，提升公司资产周转效率。
　　3. 强化经营调度，经营业绩实现增长。报告期内，公司努力克服不利市场环境和疫情影响，强化经营调度，持续改进产品、定位工作方法，强化成本控制，实现营业收入47.0亿元，同比增加210%，归属于上市公司股东的净利润9.3亿元，同比增加68%。其中，公司开发销售业务稳步推进，开发销售业务经营收益较去年同期有所增加；资产管理业务经营收益较去年同期基本持平，重点项目如金融街中心、金融街购物中心经营保持稳定。
　　4．应对疫情影响，多措并举推进销售。报告期内，面对房地产行业较为严峻的经营环境，公司坚持价值营销，以客户需求为出发点，持续改进价格策略、销售方式和客户服务方式，推进项目销售去化。2022年一季度，公司实现销售签约额49.7亿元，实现销售面积21.6万平米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额42.4亿元（销售面积18.3万平米）；商务产品实现销售签约额7.3亿元（销售面积3.3万平米）。
　　5．优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司按照“开发业务与资管业务双轮驱动”战略方向，持续推进简政放权。一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”完善组织架构，提高总部管控效率；二是适应行业政策调整与市场变化，对开发类子公司进行业务整合，优化资源配置，做强区域公司利润创造中心职责；三是整合资产管理业务，完善持有物业管理架构，优化持有物业管理体系，提升自持物业管理效率。 收起▲

　　一、公司经营管理回顾
　　报告期内，面对行业持续调整和新冠肺炎疫情多点散发等影响，公司坚持“双轮提效、结构优化、减负达标、稳健发展”的经营工作思路，把握市场需求节奏，积极调整销售策略，加大销售回款与资产处置力度，控支出降负债，推进各项经营工作稳步开展。
　　1．加强党建工作，引领企业健康发展。2021年是中国共产党成立100周年，报告期内，公司党委一是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育工作，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是加强党史学习教育成果转化，将党史学习教育同为员工群众办实事解难题相结合，提升公司凝聚力；三是加强基层党组织规范化建设，党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，全面提升各基层党组织凝聚力、战斗力。
　　2．坚持财务稳健，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，统筹销售回款、项目支出、外部融资之间关系，降低有息负债规模，保障公司资金安全：一是提高前期效率，推进项目去化，销售回款较去年同期增长30%，经营活动现金流量净额为39亿元；二是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，整体资金成本较去年有所下降；三是有效推进存量资产盘活、低效资产处置、项目股权合作和产成品销售，加快现金回流，优化资产负债结构。截至报告期末，公司现金短债比持续达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率持续改善。
　　3．应对市场调整，多措并举促进销售。报告期内，公司坚持价值营销，以客户需求为出发点，提升产品力和服务力，制定专项销售策略，推进项目销售去化。2021年，公司实现销售签约额339亿元，较去年同期下降16%；实现销售面积175万平米，与去年持平。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额298亿元（销售面积156万平米）；商务产品实现销售签约额41亿元（销售面积19万平米）。
　　4．坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，公司一是继续坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，深入研究进入城市发展格局和竞争格局以及各批次供地态势，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策，针对不同城市的竞买规则，制定拿地策略，优化投资流程；三是丰富项目投资渠道，积极开展城市更新、兼并收购、合作开发等项目获取工作。报告期内，公司在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安获取项目8个，新增项目权益规划建筑面积95.4万平米，实现权益投资额约65.3亿元。
　　5．优化运营管理，资管业务稳健增长。报告期内，公司资产管理业务在做好疫情防控的前提下业绩稳步恢复，实现营业收入23亿元，同比增长5%；实现息税前利润11亿元，同比增长2%。其中写字楼板块积极招商蓄客，引入优质客户，重点项目如金融街中心年末签约出租率达到97%，较去年底有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；商业板块整合资源，优化租户结构，提升顾客体验，重点项目如金融街购物中心客流量和销售额同比分别增长32%和33%，新竣工的重庆磁器口后街项目和北京门头沟融悦中心顺利实现开业运营；酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，重点项目如慕田峪长城游客数量同比增长37%，经营业绩较去年同期恢复明显。
　　6．强化产品研究，提升产品竞争能力。报告期内，公司坚持“绿色、健康、科技、人文”的产品战略，一是加强客户研究和市场调研，从项目前期效率、产品定位、规划设计、成本控制等多维度进行市场对标研究，不断优化和升级产品库；二是结合“两集中”土地政策，公司对各区域产品业务条线有效梳理，完善产品设计管理节点，提高拿地配合效率及设计质量；三是持续加强产品标准化建设和质量管控，不断提升产品质量稳定性和竞争力；四是加强绿色建筑创新，公司在建项目均按照所在城市绿色建筑标准进行设计规划，绿色建筑二星及以上标准建设的建筑面积超过240万平方米；装配式建筑项目在建面积达到372万平方米，加强可持续建筑发展。
　　7．强化风险控制，确保安全合规运营。报告期内，公司密切关注行业发展形势的变化，持续加强对确保财务稳健和现金流安全、项目盈利水平提升、公司可持续发展能力的主动管理；持续完善内控体系，推进风险巡查机制，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。

　　二、公司主营业务分析
　　报告期内，公司房产开发业务项目工程进度有序推进，实现营业收入218.6亿元，同比上升38.3%。
　　其中，住宅产品实现营业收入198.7亿元，商务产品实现收入19.9亿元。受行业调控持续深化影响，公司房产开发业务毛利率为16.6%，其中住宅产品毛利率为14.8%，商务产品毛利率为34.5%。
　　报告期内，公司物业出租业务实现营业收入17.5亿元，同比上升5.1%，毛利率为87.3%，较去年基本持平。其中写字楼板块积极引入优质客户，重点项目出租率稳步提升；商业板块整合资源、强化协同，提升体验，客流量和销售额有所提升，经营业绩增长较快。
　　报告期内，物业经营业务实现营业收入4.2亿元，同比上升27.2%，毛利率为-6.1%，较去年上升16.6百分点。酒店/文旅板块持续升级改造、提升服务品质、加强成本管控，经营业绩有效恢复。
　　
三、公司2022年经营管理思路和措施
　　（一）2022年公司工作思路
　　2022年3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　2022年，面对严峻的行业形势和激烈的竞争环境，公司将按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路开展经营管理工作。
　　（二）2022年公司工作目标
　　1．投资计划：2022年，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小
　　时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则，重点投资市场化程度高，供需关系健康、开发效率较高的城市/区域。
　　2．工程计划：2022年，公司将以销定产，科学安排开复工计划。
　　3．业绩计划：2022年，公司将有序降低有息负债规模，持续优化资产负债结构，努力实现经营业绩
　　稳健发展。
　　（三）2022年公司经营措施
　　1．持续加强党建，引领企业健康发展。2022年，中国共产党将召开第二十次全国代表大会，公司党委将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，把迎接和贯彻党的“二十大”作为主线，加强政治学习，提高政治站位，结合公司实际，学懂弄通做实习近平新时代中国特色社会主义思想；加强党建引领，自觉把党的领导落实到公司治理各领域，融入到公司治理各环节，持续发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，引领企业健康发展。
　　2．加强现金管理，确保公司财务稳健。2022年，公司将现金流管理作为经营管理工作的重中之重，一是持续加强现金流管理，推进项目销售签约和回款，缩短现金流回正周期，提高资金周转效率；二是深挖客户资源，优化激励机制，按照市场化定价原则推进处置低效资产和产成品去化，补充公司发展所需资金；三是加强自持物业资产证券化研究和创新，优化自持物业结构，提高自持项目周转效率和经营效益；四是持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，节约和调度工程成本支出。
　　3．优化管理模式，统筹资源提高效率。2022年，公司坚持“开发业务与资管业务双轮驱动”战略方向，持续推进简政放权，提高公司经营效能。一是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”完善组织架构，提高总部管控效率；二是对开发类子公司进行业务整合，优化资源配置，做强做大区域公司利润创造中心职责，提升开发类子公司人均效能；三是整合资产管理业务，完善持有物业管理架构，优化持有物业管理体系，提升自持物业盈利能力。
　　4.强化降本增效，切实提高盈利水平。2022年，公司将继续完善项目开发运营标准，提高项目竞争能力。产品研发环节，加强市场研究，持续升级产品研发和建造体系，推进产品定位质量提升和产品标准迭代建设；工程建设环节，全面提升项目体系化管理能力及品控风险预控能力，狠抓工程过程质量评估和交付评估及整改，提升产品品质；成本管理环节，全面提升成本管控意识，从客户角度出发提高成本适配性，加强动态成本管理，完善战略采购和供应商管理，提高采购效率。
　　5．强化投资能力，科学补充项目资源。2022年，公司将在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资，一是加强投资筹划，把握土地市场周期性机遇，项目投资聚焦五大城市群重点城市中发展格局佳、竞争格局优、投资收益好的项目，优化区域/区位选择；二是拓展投资模式，除公开市场外，加大城市更新、兼并收购、合作开发等方式；三是通过股权合作、项目定制、以产定销等方式，持续提高资金周转效率。
　　6．依法合规经营，保障公司持续健康发展。2022年，公司将密切关注行业市场动向，持续做好新冠肺炎疫情防控常态化管理，统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡，提前做好相关预案，推动业务持续稳定健康发展；推进风险巡查机制，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。 收起▲

　　（一）公司2021年1~9月总体经营情况
　　报告期内，中央坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。在金融政策方面，中央坚持房地产金融审慎态度，相关部门持续完善房地产企业“三线四档”融资管理和落实金融机构房地产贷款集中度管理；在地方政策方面，各地不断完善房地产市场调控政策，同时加强住房保障和住房品质管理。
　　1.持续推进党建，引领企业健康发展。报告期内，公司一是积极开展形式多样的“庆祝
　　中国共产党成立100周年”相关活动，并以此为契机，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育，做到学史明理、学史增信、学史崇德、学史力行；二是加强党史学习教育成果转化，将党史学习教育同为员工群众办实事解难题相结合，提升公司凝聚力；三是继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展，在公司业务各个环节开展党组织全覆盖工作，将党建工作与经营工作高度融合，引领公司健康发展。
　　2.坚持财务稳健，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，统筹好销售回款、项目支出、外部融资之间的收支关系，保障公司资金安全：一是提高前期效率，销售回款较
　　去年同期明显增长，经营活动现金流量净额为23.1亿元；二是通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年同期有所下降；三是有效推进存量资产盘活、低效资产处置和产成品销售，加快现金回流，优化资产负债结构。
　　3.坚持价值营销，销售签约保持增长。报告期内，公司坚持价值营销，加大销售力度，
　　实现销售签约额286.8亿元，较去年同期增长8.8%，较2019年同期增长14.5%。其中公司住宅产品通过把握市场窗口期积极推出可售货量、针对不同客户特点多渠道营销、持续提升营销管控能力等措施，实现销售签约额255.5亿元（销售面积131.1万平米）；商务产品通过优化销售激励机制、深挖客户资源、创新营销模式、强化产品打造和服务提升等措施，实现销售签约额31.3亿元（销售面积13.1万平米）。
　　4.坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，公司一是保持战略定力，深入研究进
　　入城市发展格局和竞争格局，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策，因城施策，持续完善投资管理体系和考核机制，努力提高项目投资参与度和成功率。报告期内，公司在上海、固安、无锡、苏州、嘉兴获取项目7个，新增项目权益规划建筑面积123.2万平米，实现权益投资额约84.5亿元。
　　5.优化运营管理，资管业务稳步恢复。报告期内，公司资产管理业务稳步恢复，实现营
　　业收入17.1亿元，息税前利润9.9亿元。写字楼板块通过强化招商运营，提升服务水平等措施，重点项目如金融街中心努力克服客户租赁计划变化影响，出租率较2020年底有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；商业板块通过丰富项目业态、提升顾客体验、提升运营管理水平，客流量和销售额增长较快，报告期内竣工的重庆磁器口后街项目顺利实现开业运营；酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、加强成本管控等措施，入住率有效提高。
　　6.依法合规经营，提升风险防控能力。报告期内，公司持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力；持续做好新冠肺炎疫情防
　　控常态化管理，完善突发事件应急管理体系，确保安全生产，促进公司业务稳健发展。 收起▲

　　一、经营形势分析
　　（一）行业发展形势
　　1．行业政策变化分析
　　2021年上半年，中央政府秉承调控政策的稳定性和持续性，坚持“房住不炒”的政策主基调不变，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2．全国市场形势分析
　　根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17.1%，其中住宅销售面积为7.9亿平米，同比增长29.4%，较2019年同期增长19.5%，商务地产销售面积为0.5亿平米，同比增长6.8%，较2019年同期下降17.0%；全国商品房销售金额为9.3万亿元，同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%，其中住宅销售额为8.5万亿元，同比增长41.9%，较2019年同期增长38.0%，商务地产销售额为0.6万亿元，同比增长9.4%，较2019年同期下降19.3%。
　　分城市来看，2021年上半年，一线城市商品房成交面积同比增长69.6%，较2019年同期增长33.0%；二线城市商品房成交面积同比增长38.3%，较2019年同期增长13.9%；三四线城市商品房成交面积同比增长25.9%，较2019年同期增长16.9%。
　　根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国百城住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同期扩大0.4个百分点。分城市看，2021年上半年，一线城市住宅价格同比上涨1.8%，涨幅较去年同期收窄0.2个百分点；二线城市住宅价格同比上涨1.6%，涨幅较去年同期扩大0.5个百分点；三四线住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同期扩大1.2个百分点。
　　根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国300个城市住宅用地成交楼面均价为6,170元/平米，同比上涨26.7%，较2019年同期增长34.3%。分城市看，一线城市住宅用地成交楼面均价为16,591元/平米，较去年同期下降0.5%，较2019年同期下降1.0%；二线城市住宅用地成交楼面均价为7,333元/平米，较去年同期增长22.9%，较2019年同期增长26.7%；三四线城市住宅用地楼面均价为4,160元/平米，较去年同期增长25.1%，较2019年同期增长45.7%。
　　3．公司进入重点城市市场分析
　　根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体商品住宅销售面积同比上升41.0%，较2019年同期上升28.4%；商品住宅整体销售金额同比上升67.4%，较2019年同期增长48.4%。
　　根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司所进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体住宅用地成交面积同比上升19.8%，较2019年同期增长14.7%；住宅用地整体楼面地价同比增长10.2%，较2019年同期增长32.2%。公司进入城市住宅用地成交价格持续上涨。
　　综上，报告期内，房地产调控政策保持稳定性和连续性，全国和重点城市商品房市场销售规模有所增长、销售价格基本稳定，重点城市写字楼租赁市场空置率较高、租金水平下滑，行业形势变化对公司高质量发展和精细化管理提出更高要求。
　　（二）公司经营策略
　　1．公司经营管理回顾
　　报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，重点推进了以下经营管理工作：
　　（1）坚持党建引领，发挥组织核心作用。2021年是中国共产党成立100周年，也是“十四五”
　　规划的开局之年。报告期内，公司一是积极参加中国共产党成立100周年相关活动，并以此为契机，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育工作，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是积极落实全面从严治党工作，深化总结整改经验，完善工作制度体系，将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党组织的核心作用；三是公司党员、干部发挥先锋带头作用，春节期间积极参与社区疫情防控工作，守护社区安全。
　　（2）强化销售调度，销售签约保持增长。报告期内，公司坚持价值营销，强化销售调度，实
　　现销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%。其中公司住宅产品把握市场窗口期，通过及时推出可售货量、积极调整销售策略、持续提升产品力和服务力等措施，实现销售签约额205.9亿元（销售面积108.0万平米）；商务产品通过拓展销售渠道、强化产品打造和服务提升等措施，实现销售签约额9.3亿元（销售面积4.2万平米）。
　　（3）加强资金统筹，保持财务安全稳健。报告期内，房地产行业资金监管政策保持延续性，“两
　　集中、三批次”的供地政策对资金管理提出更高要求。公司坚持财务稳健，一是统筹好销售回款、项目支出、外部融资之间的收支关系，保障公司资金安全；二是提高前期效率，销售回款较去年同期明显增长，经营活动现金流量净额为42.7亿元；三是通过发行公司债、中期票据，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年同期下降。截至报告期末，公司现金短债比持续达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率有所改善。
　　（4）坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，面对“两集中”供地新政以及重点城市
　　土地价格持续上涨的局面，公司一是继续坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域投资战略，深入研究进入城市发展格局和竞争格局，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策，针对不同城市的不同竞买规则，制定不同拿地策略，最大限度提高项目投资参与度和成功率；三是持续完善投资管理体系和考核机制，为后续投资工作夯实基础。报告期内，公司在上海、固安获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平米，实现权益投资额约35.4亿元；截至本报告披露日，公司在上海、固安、无锡、苏州获取项目6个，新增项目权益规划建筑面积115.7万平米，实现权益投资额约81.4亿元。
　　（5）强化产品研究，提升产品竞争能力。报告期内，公司以满足客户需求为出发点，加大产
　　品研发及产品管理体系建设，一是加强客户研究和市场调研，从项目前期效率、产品定位、规划设计、成本控制等多维度进行市场对标研究，不断优化和升级产品库；二是结合“两集中”土地政策，公司对各区域产品业务条线展开梳理，完善产品设计管理节点，提高拿地配合效率及设计质量；三是持续加强产品标准化建设和落地，不断提升产品质量稳定性和竞争力。
　　（6）加强资产管理，经营收益有序恢复。报告期内，公司写字楼板块受金融街中心客户租赁
　　计划变化、金融街·万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑，公司通过强化招商运营，提升服务水平等措施，金融街中心出租率较2020年底有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；公司商业板块、酒店/文旅板块营业收入均较去年同期明显增长，其中商业板块通过丰富项目业态和顾客体验、提升运营管理水平，客流量和销售额增长较快；酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、加强成本管控等措施，入住率有效提高。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入10.8亿元，实现息税前利润5.9亿元。
　　（7）依法合规经营，提升风险防控能力。报告期内，公司持续做好新冠肺炎疫情防控常态化
　　管理，完善突发事件应急管理体系，统筹好规模、效益、价值和风险之间的平衡，促进公司业务稳健发展；持续完善内控体系，推进风险巡查机制，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
　　2．公司经营管理展望
　　展望下半年，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，房地产调控政策将继续保持稳定性和连续性，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。面对行业发展形势，2021年下半年，公司将继续坚持“以开发销售业务和资产管理业务为双轮，以四大产品体系和服务体系为抓手，打造房地产全价值链业务平台”的业务战略以及“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，通过拓展投资方式、提升前期效率、强化价值营销、加强成本费用管控等方式，推进公司业务进展。公司重点推进以下几项工作：
　　（1）坚持党建引领，推进党建与经营融合。2021年下半年，公司党委一是将继续按照“党建
　　就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展，在公司全产业链的各个环节开展党组织全覆盖工作，将党建工作与经营工作高度融合；二是利用多种渠道，深入开展党史学习教育相关工作，将党史教育同为员工群众办实事解难题相结合，提升公司凝聚力，为公司全年各项工作任务提供坚强的政治和组织保障。
　　（2）拓展投资方式，合理补充项目资源。2021年下半年，公司一是将坚持区域发展战略，持
　　续完善在五大城市群中心城市及周边城市的布局，保持公开市场的适度参与度，因城施策制定合理的项目投资策略，投资向市场化程度高，供需健康、开发效率较高的城市区域倾斜；二是丰富项目投资渠道，积极参与TOD项目、旧城改造、城市更新以及收并购项目的获取，持续拓展战略型绿色小镇项目；三是积极研究集体建设用地建设租赁住房试点政策，探索符合公司实际的建设租赁住房合作项目，开拓业务发展方向。
　　（3）提高经营效能，实现经营安全稳健。2021年下半年，公司将持续深化大运营管理体系的
　　落地执行，加快公司业务标准的升级迭代，提高公司经营效能。公司开发销售业务从项目全周期的角度，对产品研发、项目建设、销售回款、资金统筹等环节进行经营调度，进一步强化工作前置、完善产品体系、优化管理环节，持续提升项目前期效率；公司资产管理业务通过优化经营管理策略、严格成本费用管控等措施，推进公司自持各板块业务稳步恢复。
　　（4）提升前期效率，提升项目盈利能力。2021年下半年，公司一是将持续提高前期效率，合
　　理安排工程进展，确保新项目如期销售；二是坚持“价值营销”，以给客户创造价值为核心，持续提升两点一线呈现水平，采取灵活销售策略，提高项目开盘销售效果，加大销售回款力度；三是商务地产深挖传统优势客户资源，积极拓展新兴行业客户资源，实现多渠道拓客，促进大客户销售。
　　同时，严格控制成本和费用支出，提升项目盈利能力。
　　（5）坚持财务稳健，保障公司资金安全。2021年下半年，公司高度重视现金流安全，确保资
　　金安全稳健。一是科学统筹公司项目投资、工程建设、销售回款等大额资金的收支平衡，保障经营活动现金流稳健；二是从公司实际业务需求出发，合理运用各种融资渠道，为公司募集期限合适、成本较低的资金，优化公司债务结构，降低公司财务费用；三是推进存量资产盘活、低效资产处置和产成品销售，加快现金回流，持续优化资产负债结构。
　　（6）坚持以人为本，完善业绩导向型机制。2021年下半年，公司将继续围绕战略发展方向和
　　目标，按照市场对标、业绩优先的原则，健全子公司激励机制、总部部门激励机制，使员工与公司收益共享、风险共担；结合业务布局，对标核心岗位胜任力，加强人才培养，适时补充稀缺岗位人才，优化公司人才结构，打造素质优良、结构合理的后备人才梯队，保障公司稳健发展。 收起▲

　　一、公司总体经营情况
　　报告期内，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策不动摇，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地房地产调控工作。自然资源部推出“两集中、三批次”的供地政策，稳定土地市场预期，客观上对企业融资能力和资金管理提出更高要求；10多个城市房地产调控政策升级加码，从限购、限贷、限售等方面补漏洞、抑投机；同时严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场，推动房地产市场情绪理性回归，促进房地产市场平稳健康发展。
　　报告期内，面对严峻的外部经营环境，公司重点开展以下工作：
　　1．持续加强党建，发挥党的核心作用。2021年是中国共产党成立100周年，也是“十四五”规划的开局之年。报告期内，公司一是发挥党员、干部先锋带头作用，春节期间参与社区疫情防控工作，守护社区安全；二是认真组织召开民主生活会，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；三是严格落实党建工作“四同步”，将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党组织的核心作用。
　　3．坚持价值营销，销售签约增长明显。报告期内，公司按照“提价值、强调度、勤对标、夯品牌”的营销原则，持续提升产品力和服务力。公司把握市场窗口，住宅产品通过积极补充货量、加强客户关系管理、强化销售激励政策等措施，商务产品通过整合销售团队架构、加大意向客户储备等措施，实现销售签约额98.6亿元（其中，商务地产项目销售签约1.2亿元，住宅地产项目销售签约97.4亿元），同比增长288.2%。
　　4．加强资产管理，自持业绩有序恢复。报告期内，公司资产管理业务整体实现营业收入5.2亿元，较去年同期下降1.9%，实现息税前利润3.1亿元，较去年同期下降15.0%。其中，商业板块、酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、提供特色服务等措施，营业收入较去年同期增长明显；写字楼板块受金融街中心客户租赁计划变化、金融街万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑，公司通过强化招商运营，提升服务水平等措施，金融
　　经公司董事会和股东大会批准，公司为全资、控股子公司及参股公司债务融资提供担保。 收起▲