皇庭国际（000056）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）商业管理业务
　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、商业不动产的资产管理业务立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。
　　（二）功率半导体业务
　　公司控股子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售拥有年产24万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）商业管理领域
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
　　2、多业务协同发展
　　公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
　　（二）功率半导体领域
　　1、人才优势
　　人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
　　2、技术优势
　　公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
　　3、业务模式优势
　　公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
　　对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　3、市场不确定性加大的风险
　　在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战公司面临的市场不确定性和风险加大。对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
　　4、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。
　　对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期，公司以“123”转型发展战略为指引，重点投资布局功率半导体业务，稳定发展商业管理业务，公司所处的行业情况如下：
　　（一）功率半导体业务
　　报告期内，公司将德兴市意发功率半导体有限公司纳入合并报表范围。意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售。
　　半导体产业，是国家重点支持和发展的基础性、战略性产业，也是国家急需解决和发展的“卡脖子”产业，半导体强，国家强。
　　功率半导体器件是电子装置中电能转换与电路控制的核心，本质上是利用半导体的单向导电性实现电子装置的变频、变压、逆变、开关等功能，是电力电子装置的必备元器件，广泛应用于国民经济的各个领域。随着电动汽车、风电、光伏、储能等行业的快速发展，功率半导体的需求也在迅速提升。根据 YOLE数据显示，2022年全球功率半导体市场规模为478亿美元，预计2027年将增至596亿美元。中国是全球最大的功率半导体市场，2022年市场规模为191亿美元，2027年预计增至238亿美元。
　　（二）商业管理业务
　　公司商业管理业务主要集中在粤港澳大湾区、全国一线城市及核心地段。
　　2022年，受多重因素影响，消费领域尤其是聚集型、接触型消费受到较大冲击，商务服务业整体表现出增速放缓、盈利下滑的现象。
　　根据中指研究院对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2022年上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止涨转跌。从企业层面看，2022年度，越来越多的商管企业加强了轻资产运营模式拓展力度，经营策略以稳为主，以减轻资金压力，降低运营风险，通过运营管理和品牌输出，实现高效扩张。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）商业管理业务
　　公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、商业不动产的资产管理业务立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。
　　（二）功率半导体业务
　　报告期内，公司将德兴市意发功率半导体有限公司纳入合并报表范围，意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售拥有年产24万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）功率半导体领域
　　1、人才优势
　　人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。
　　2、技术优势
　　公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。
　　3、业务模式优势
　　公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与 fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。
　　（二）商业管理领域
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。
　　2、多业务协同发展
　　公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期，公司实现营业收入 66,317.47万元，较上年同期下降 12.09%，实现归属于上市公司股东的净利润- 123,093.57万元，较上年同期下降 6.36%；主要原因受宏观经济环境和房地产市场下行，公司持有的投资性房地产公允价值有较大幅度的下降，报告期内投资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润128,500.73万元。截至报告期末，公司总资产为1,013,255.11万元，归属于上市公司股东的净资产为209,973.79万元。
　　1、商业运营服务业务
　　报告期，公司商业运营服务业务实现营业收入37,537.30万元，较上年同期减少6,522.15万元，下降14.80%，占公司营业收入的56.60%，综合毛利率88.22%，同比下降1.01个百分点。收入下滑主要原因为受宏观经济环境影响，公司经营管理的购物中心客流量下滑，掉铺现象较普遍，品牌商户收窄扩店或延迟开业，导致商铺租赁下滑较多，租金收入相应减少。
　　2、物业管理服务业务
　　报告期内，公司主要为位于深圳、重庆、成都、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓提供物业管理服务，管理服务收费面积为190.74万平方米。报告期，物业管理服务业务实现营业收入28,427.37万元，较上年同期减少2,031.98万元，下降6.67%，占公司营业收入的42.87%，综合毛利率41.46%，同比下降3.61个百分点。
　　3、半导体业务
　　报告期内，公司加速在半导体领域的布局，并成功将意发功率纳入合并报表范围，奠定了公司在半导体领域发展的坚实基础，公司转型升级取得初步成效。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司将通过实施“123”转型发展战略，努力将公司打造成为一家以“高新科技+商业管理”双主业为核心的规模化、现代化、集团化企业，实现股东、企业、客户、员工、社会的和谐共赢。其中：“1”即坚持创新发展战略、激发人才创新活力、构建创新发展新格局，形成创新发展新优势；“2”即聚焦“高新技术+商业管理”2条主线；“3”即在高科技领域重点投资和发展半导体、物联网与智慧城市（AIOT）两个细分高技术行业，以及在商业管理重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。具体内容如下：
　　1、功率半导体领域
　　在半导体这个国家基础性战略性领域，公司将依托意发功率的技术、人才等资源，聚焦和深耕功率半导体器件，努力打造涵盖功率半导体器件设计、晶圆制造、先进封装为一体的IDM公司；未来将持续加大研发创新，不断丰富产品类别、延伸产业链，在现有产品硅基FRD、SBD、IGBT、MOSFET基础上，进一步发展第三代半导体材料GaN、SiC功率器件，努力将公司打造成能源电子领域具有核心竞争力的一流企业。
　　2、物联网与智慧城市AIOT领域
　　在AIOT这个战略性新兴产业领域，公司将通过战略投资、深度合作搭建一个天地一体化物联网平台发展特色智慧城市业务，在特种设备管理、防灾减灾、遥感遥测等领域形成公司的核心竞争力；并通过开放特色业务运营积累的大量有价值数据，为数据开发与利用提供原始数据资源，从而汇聚众多的企业和个人开发者基于这个特色数据平台共同开发各种应用，打造智慧城市特色APPStore。
　　3、商业管理领域
　　公司将基于消费升级和国家大力提高消费在GDP占比的大背景,把握商业在业态、品类、管理模式迭代及客户需求变化的大趋势,持续挖掘现有存量资产管理的效益，同时依托公司在深圳皇庭广场、皇庭中心、皇岗商务中心超甲级写字楼厚实的成功运营经验，在全国范围内开展轻资产托管、不良资产盘活、商业管理咨询服务等业务，致力于成为领先的商业资产综合运营商。
　　（二）2023年经营目标
　　2023年，经营层将在董事会的带领下，根据公司“123”战略规划，整合内外资源，推进组织改革，坚持创新发展，将重点完成以下工作。
　　1、半导体领域
　　（1）意发功率实现2023年全年收入2亿元的经营目标。
　　（2）推动意发功率“年产24万片新能源车用高端芯片”项目的建设。
　　（3）持续加大研发投入，加快新工艺、新产品开发，扩大工艺覆盖面，丰富产品系列，持续推动产品的升级迭代和研发创新。2023年，意发功率将依托自身的“江西省功率半导体器件工程研究中心”，研究、布局包括IGBT模组以及第三代功率半导体在内的新产品。
　　（4）以意发功率为基础，以产业协同为前提，加快围绕意发功率芯片生态链建设，加大公司在功率半导体产业中的投资布局，推动公司在功率半导体领域上水平上规模。
　　（5）做好意发功率的运营管理制度建设，提升公司规范化管理水平。
　　2、AIOT领域
　　（1）建立以“天地一体物联网平台”为中心的智慧城市、智慧商业的新方向。聚焦物联网与智慧城市，并赋能公司商业管理板块数字化转型。
　　（2）按照“三步走”的规划，在起步期重点完成团队建设、技术方案的规划落地和试点项目的打造、以达到方案验证的目标。核心经营指标是完成1500万的年度营业收入，同时能够按计划完成回款，确保年度的利润和现金流为正。
　　3、商业管理领域
　　公司商业管理业务一要抢抓经济复苏向好的有利时机，充分利用公司多年商业管理的经验、品牌优势，加大招商、引流力度，拓展合作客户。二要围绕现有存量资产，谋划更贴市场更具特色更见成效的经营策略，抓好安全生产，不断提升服务质量，建立与客户间的良性新生态，充分挖掘效益，实现商业管理业务平稳发展，为公司转型升级提供有力支持。
　　4、化解债务危机
　　随着线下消费的复苏，以及国家发改委、中国证监会等相继出台相关支持政策，为公司化解债务问题提供了更多的途径。公司应抓住时机，解决皇庭广场债务违约问题。
　　上述预计不构成对公司的盈利预测，其实现具有不确定性，提请投资者注意投资风险。
　　（三）可能面临的风险
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
　　对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　3、市场不确定性加大的风险
　　在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，市场环境不确定因素增多，客户可能因经营压力而缩减物业合同，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等；消费者行为与习惯的改变，同时，行业内品牌企业之间的竞争也日趋激烈，仍将对实体商业接触型消费形成挑战公司面临的市场不确定性和风险加大。对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化客户需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断巩固、提升核心竞争力和抗风险能力。
　　4、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司经营业务多元化、规模化，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。
　　对策：为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司营业收入为34,056.52万元（同比下降7.62%），归属于上市公司股东的净利润-24,907.40万元（同比下降978.46%）；截至2022年6月30日，资产总额109.84亿元（同比增长0.53%）；归属于母公司所有者权益31.93亿元（同比下降7.24%）。2022年半年度，公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要原因为：受融资环境的影响及部分融资涉诉，公司融资成本大幅上升。国内新冠疫情反复，为共同应对疫情，公司积极履行社会责任，结合公司实际情况，对公司旗下物业实施减免租金，以切实减轻租户经营压力。
　　公司以商业不动产综合运营服务为主要业务，包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服务业务及物业管理业务。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业等项目提供物业管理服务。

　　二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场9年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模，在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司的主业商业不动产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的不可抗力风险，将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2021年是“十四五”开局之年，也是疫后恢复的关键之年。全年中国房地产市场经历了深度调整，全年规模仍保持较高水平。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程。从政策面看，在全球经济增速放缓的背景下，促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展的长期战略，中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产领域蕴含着巨大的市场空间。虽然商品住房持续受到重点政策限制，但商业地产将是未来房地产主要的投资赛道，商业地产的发展也带动了商业不动产管理行业的快速增长。报告期，商业地产领域的发展，主要体现在以下几个方面：
　　（一）商业地产将是未来房地产主要的投资渠道
　　全国商业地产大宗交易市场形势见好。从商业地产需求端来看，随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，国内写字楼市场的新增需求也呈现回升态势，反映出市场较强的抗压能力、修复能力和旺盛活力。全国商业地产大宗交易市场形势见好。戴德梁行数据显示，2021年前三季度，全国共计1671亿元的商业地产大宗成交，交易额同比增长超过20%，市场活跃度稳步提升，反弹明显。
　　（二）政策驱动创建新的消费增长点，势必带动商业不动产管理行业的高速发展
　　2021年7月，经国务院批准，在上海、北京、广州、天津、重庆等市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。该项政策举措要求高、力度大、影响深，引起业内高度关注，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，必将改变过去全国城市商业过于同质化的局面。
　　（三）电商直播的大力整顿，更多品牌布局线下
　　继国家对各大互联网平台实施反垄断之后，报告期内又首次向电商主播开出巨额罚单，力度之大前所未见。国家对于电商行业的系统性整治不仅有利于电商平台的规范化发展，也为实体商业发展营造了更加公平的竞争环境，由此也促使更多线上品牌开始布局线下，这些都有利于相关商业不得动产管理行业的发展。
　　（四）商业资产变现压力加大，但优质资产退出有道通道依然通畅
　　持续的疫情加剧商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下商业地产商资产变现的压力和意愿明显加大。但是局限于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。即使在疫情下，虽然多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面，但是优质资产的退出通道依然通畅。
　　（五）轻资产商管成未来发展方向，增长模式优化成为高阶竞争力
　　继华润万象生活、宝龙商业成功上市之后，万达商管也在港股轻资产上市，轻资产上市已然成为商管领域的新风口。从已上市商管公司的业务结构来看，大多以“商管+物管”的综合业务模式为主，并且以服务母公司的商业资产为主要收入来源，如何通过提升商管收入在总收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管总收入中的占比，优化上市轻资产公司增长模式成为未来发展的高阶竞争力。
　　公司新进入的半导体行业，尽管由于新冠疫情和地缘政治等因素造成短缺，全球半导体行业总体上全球芯片供应依然保持着高速发展态势，半导体供应从全球分工逐渐朝向区域化的方向发展。2021年，半导体产业的深层次影响开始显现，中国半导体产业正处在发展最为迅速的一个时期。可以发现，近些年，中国诞生了很多优秀芯片公司，它们大部分的发展历程都是从低端芯片产品的国产化入手，先利用价格优势切入市场，再积累实力和经验走向中高端，最终，他们有望成为中国半导体行业的中流砥柱。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　在报告期内，公司所从事的主要业务包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服务业务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，做精、做强、做大商业不动产综合运营服务业务。
　　全年面对严峻的营商环境与市场，公司始终倡导以业绩达成为使命，聚焦经营效益，严控各项成本，及时调整经营及营销策略，通过优化组织人员结构、强化内部管理，提升团队整体作战能力，最大限度提高经营效益。基本实现了全年既定目标。
　　（一）商业不动产运营管理业务
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。
　　报告期内虽然疫情反复，但受政策引导消费的红利，以及更多品牌由网络转向线下开设实体的店的影响，不动产经营管理业务依然逆势上扬，经营利润、销售额、招商率、客流均实现增长。
　　2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务 。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。
　　（二）招商工作实现“稳增长”
　　2021年，深圳办公楼市场去化表现超预期，深圳市全年甲级办公楼净吸纳量为104.3万平方米，创造历史高峰水平，同时也带动甲级办公楼市场空置率来到近三年最低点水平。今年投入市场的高端物业供应有限，积极的市场需求使得空置率同比大幅下降6.1%，环比再回落至19.0%。
　　在大环境影响下，招商团队通过激励政策等策略，提高写字楼租赁的成交率，实现了招商、利润的稳步增长。
　　（三）深挖内潜，全面落实降本增效
　　公司积极开展、引导全员树牢长期成本意识，通过强化预算执行，严格费用支出管理，建立健全库存管理制度、降低库存成本，减少资金占用；加大物资的内部调剂等全面成本管控措施，降本增效。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
　　2、多业务协同发展
　　公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。

　　四、公司未来发展的展望
　　新的一年公司将继续推动对内进行组织结构、人员结构、业务结构的调整。
　　（一）以拼搏进取作风，全面推动工作落实
　　1、加强作风建设，以业绩为导向，聚焦经营效益，全面推动实现完成2021年经营目标。
　　2、简化内部管理，提高工作效能：建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履约管理标准化等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能；
　　3、建立运营标准化。建立了运营管理标准化、会议管理标准化、报表标准化、审批事项标准化、合同履约管理标准化等一系列标准化管理制度，大大提升了工作效能。
　　（二）精细化运营管理，全面提升经营效益
　　1、以客户为中心，从客户需求出发，全面梳理业务系统，强化提高从业人员服务意识，对客户需求快速触达，全程跟进和反馈，为客户提供更为优质的服务。
　　2、结合市场经济环境，抓住城市新热点，及时调整经营策略。
　　调整皇庭广场业态布局：新兴消费势力驱动新兴业态的产生。从消费需求调改品牌资源，引进首店经济，其自带流量的营销属性为购物中心获得更多引流，落地新能源业态品牌。
　　3、服务细节精细化：由细节入手，优化升级商管各项目服务体验，收获更多客户信任与好评，从而形成良性的共赢合作。
　　4、充分发挥空间效益：重新定位提升项目价值溢价率、空间利用率、充分挖掘闲时资源利用、开发多种经营收入提升效益。
　　5、提升利润回报率：从人工成本到经营性支出，各项成本进一步细化分解，采取精细化管理将，控制好各项运营过程成本，把空间资源利用和多经开发做到极致，导向最终经营效益结果。
　　（三）应对地产调控和疫情防控，积极转型
　　随着宏观环境的变化，地产行业调控不断加码，皇庭国际虽然属于商业服务业，但因为商业不动产持有比例过高，也受到了行业调控的严重影响，大部分银行贷款到期后不予以续贷，尤其是公司核心项目深圳皇庭广场，由于金融监管政策的变化，27.5亿元的债务到期无法正常续贷导致逾期。
　　新冠疫情持续两年多的时间，所处行业均受到严重的影响，公司下属的购物中心、写字楼裙楼项目长期受到疫情管控的影响，导致经营收入和现金流均出现了不同程度的下滑。2021年虽然借助前三个季度经济发展和宏观政策，公司的经营的到了一定程度上得恢复，但为了公司长远的发展，公司还是做出了处置资产的决定，并战略转型半导体行业。
　　经过长期的前期市场考察和尽调，2021年下半年，公司决定响应国家政策，转型半导体科技行业。2021年8月4日，公司披露了《关于收购德兴市意发功率半导体有限公司股权的公告》，正式转型半导体行业。意发半导体主要业务是功率半导体的设计和制造，具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力。该公司系江西省第一家芯片制造公司，拥有完整的6吋半导体生产线。目前，产品广泛应用于工控通信、工业感应加热、光伏发电、风力发电、充电桩和新能源车等领域。
　　（四）整合旗下不动产，改善资金状况，加快资产处置，加速现金回流
　　全年房企债务问题突显，一批地产企业相继陷入债务危机，他们的共同特质都是单一的住宅开发模式。公司旗下优质的商业不动产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，而且在不动产运营管理项目运营过程中商业的品牌效应也成为了公司的竞争优势。当下轻资产运营也是当下商业地产行业发展的一个普遍方向，相信依托前期在相关业务领域积累，公司能够形成以“商管+物管”的新的轻资产综合业务模式。
　　未来一年，公司将继续提升管理水平，向管理要效益。对旗下的资产进行整合，减少债务、优化资金结构，为公司的战略转型提供充足的资金保障。公司管理层将更加勤勉，为公司经营发展提供强有力的保障。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势做精、做强、做大商业不动产运营服务业务，积极践行“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略。报告期内，公司营业收入为36,866.85万元（同比增长13.32%），归属于上市公司股东的净利润-2,309.54万元（同比下降181.52%）；截至2021年6月30日，资产总额121.38亿元（同比增长3.24%）；归属于母公司所有者权益47.32亿元（同比下降0.49%）。2021年半年度，公司归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要原因为：随着疫情逐步得到控制，虽然公司商业不动产出租率提升，主营业务收入有所增加，但受融资环境的影响，公司融资成本上升。
　　公司以商业不动产综合运营服务为主要业务，包括商业不动产运营管理业务、商业不动产的资产管理业务、商业不动产的配套服务业务及物业管理业务。
　　1、商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。报告期，公司商业运营服务业务实现收入2.11亿元，同比增加21.34%，毛利率为86.94%，同比增加2.77个百分点。
　　2、商业不动产的资产管理业务将立足于粤港澳大湾区，对于有发展潜力的商业不动产项目，通过运营提升和配套服务，在物业升值时，将逐步通过资产出售、转让经营权及资产证券化等方式获取资产管理收益。
　　3、商业不动产的配套服务业务主要以公司运营的商业不动产为场景，针对业主、品牌商户和消费者三类群体开展品牌孵化投资、互联网大数据、金融服务、智能化服务等多样化服务。
　　4、物业管理业务：物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业等项目提供物业管理服务。报告期，公司物业管理业务实现收入1.46亿元，同比增长14.76%；业务毛利率50.09%，同比提升1.72个百分点。

　　二、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场8年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
2、多业务协同发展
公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
3、丰富的不动产运营管理经验
公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
4、专业的管理团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、战略实施风险
战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、不可抗力风险
突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司的主业商业不动产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的不可抗力风险，将会给公司经营带来一定风险。
对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。 收起▲

　　一、概述
　　2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散，全球主要经济体经济增速全面下降甚至萎缩，商业不动产运营行业面临巨大的挑战。面对突如其来的疫情和严峻的营商环境，公司在守护消费者安全的前提下，全面推行复工复产，从环境安全、运营管理、商户扶持等方面入手，通过调整经营策略、严控各项成本、优化组织人员结构、强化内部管理等多种手段，最大限度提高效益，取得了较好的经营业绩。2020年公司营业收入为6.86亿元，同比下降31.24%，收入下降的主要原因是公司转让了同心再贷，金融服务业务较去年减少2.57亿元；归属于上市公司股东的合并净利润-2.92亿元，同比下降684.99%，主要原因，一是公司业务受疫情影响较大，公司投资性房地产公允价值变动、信用减值损失、资产减值损失累计影响净利润-2.79亿元；二是公司融资成本提高，财务成本较去年同期增加了0.59亿元；截至2020年12月31日，资产总额117.57亿元，同比下降6.15%；归属于母公司所有者权益47.55亿元，同比下降12.70%。2020年公司主要业务情况如下：
　　1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。
　　报告期，公司商业运营服务业务实现收入3.73亿元，同比降低5.22%。收入略有下滑的主要原因，一是受疫情影响，2020年上半年购物中心客流、销售减少，商铺掉铺加剧，品牌缩窄扩店及延迟开业；二是公司与商户共克时艰，为商户减免租金逾2000万元；三是随着疫情逐步得到控制，公司积极响应政府出台的各种促消费政策，组织旗下购物中心开展多项营销活动，尽量降低疫情对业务的冲击。公司核心商业项目深圳皇庭广场结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了推广活动，增加了商场的趣味性，促进客流量提高。公司于疫情期间，采取线上与线下联动的策略，连接品牌方以及消费者，助力品牌开拓销售渠道，努力减少疫情的负面冲击，实现经营业务的良性发展。公司商业运营服务业务的毛利率为82.25%，同比增加0.46个百分点。收入下降毛利率提升的主要原因是，公司强化内部管理、优化人员结构、调整经营策略，最大限度的降低了费用开支。
　　在轻资产运营方面，公司于报告期内成功拓展了泰州、平顶山、江苏邳州等地多个项目的委托经营管理权，另外为东莞和贵州凯里项目提供了招商研策等单项服务，运用“资本+互联网”融入商管行业的独特优势，进一步强化布局全国战略版图。目前公司自持及轻资产运营的商业不动产项目逾20个，已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局。同时，公司还储备了多个优质商业管理项目资源，探索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流程，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。
　　写字楼项目：2020年，公司自有的成都皇庭国际中心进一步加强了招商力度，目前项目出租率已超过96%，较2019年的67%大幅提高。
　　2、物业管理项目：深圳市皇庭商务服务有限公司目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服务，管理服务收费面积为187.62万平方米。报告期，公司物业管理业务实现收入2.73亿元，同比增长2.08%；业务毛利率44.40%，同比提升5.62个百分点，报告期内实现净利润3478.39万元。

　　二、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司旗下核心资产“皇庭广场”自驻足深圳商业市场7年以来，紧密围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，以全新的业态组合形式，打造了一个可以多维满足消费者需求的有温度的空间，现已发展成为深圳购物中心标识代表之一。公司将依托“皇庭广场”良好的品牌形象，积极开拓项目资源，并借助新项目进一步传递皇庭广场“有潮、有聚、有赞”的品牌定位，吸引更多优质资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。
　　2、多业务协同发展
　　公司业务涵盖商业不动产运营管理业务、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。
　　3、丰富的不动产运营管理经验
　　公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在商业运营管理经营方面已经初具规模,。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。
　　4、专业的管理团队
　　公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神，以公司发展战略为目标，为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展展望
　　2021年度，在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，以及疫情防控（特别是海外疫情）、经济恢复存在不确定性的宏观背景下，公司商业不动产管理业务机遇与挑战并存。
　　1、消费仍是中国经济增长的核心推动力
　　据国家统计局数据，2020年国内生产总值101.5万亿元，比上年增长2.3%，其中第三产业增加值55.4万亿元，占GDP的54.5%。消费方面，2020年社会零售品销售总额为39.2万亿元，同比下降4.8%；其中商品零售总额35.2万亿，同比下降3.4%；餐饮收入4.0万亿，同比下降15.4%。
　　虽然受新冠疫情影响，2020年国内消费市场出现下滑，但消费仍然是中国经济增长的核心推动力，且自2020年2季度以来，消费市场一直处于回暖状态，截止2021年2月，社会零售品销售总额增速已同比转正。在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下，未来国内消费市场仍有巨大的发展空间。
　　2、购物中心数量快速增长，轻资产运营受青睐
　　根据赢商大数据统计，截止2020年底，全国购物中心数量、面积分别为5415个、4.5亿平方米，分别较2019年增长8.8%、8.9%。2021年全国拟开业购物中心将达到1113个，较2020年的874个增长27.3%。随着商业地产数量的增加，企业发展战略的重点逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升，商业地产轻资产运营模式受到市场青睐。从宏观环境来看，土地价格一直处于高位，开发商拿地成本越来越高，持有型物业让开发商承担了过重的资金压力及风险；从微观市场来看，消费者更加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感；从开发商视角来看，轻资产模式可以用较少的自有资金撬动大量的社会项目。更为重要的是，市场供需结构的变化，使得不具备用户思维、营销思维的开发商必须依赖专业的商业运营商才能赢得市场和消费者的青睐。
　　以万达商业为例，2019年、2020年新开业的商业项目分别为43个、45个，其中轻资产运营数量分别为29个、27个，轻资产项目占比分别为67%、60%，在2021年拟开业50个项目中，轻资产项目占比进一步提高到了68%。
　　本公司也抓住这一行业快速发展的机遇，于2018年组建了皇庭戴维斯商业，专业从事商业地产的运营管理，充分利用皇庭的品牌影响力，将公司业务从深圳及深圳周边为主逐步拓展到全国，通过整租、轻资产管理输出等多种方式，在全国主要城市和区域逐步开拓业务。
　　3、承载新功能，购物中心仍不可替代
　　对传统购物中心而言，丰富的商品、周到的服务、优美的环境，就可得到消费者的青睐，即其提供的是一种功能性需求，满足的是消费者的物质追求。随着90后、00后逐渐成为消费的主力军，这种商业模式，对消费者来说，已日渐缺乏生动性和吸引力。
　　在此背景下，新零售、新商业业态应运而生，购物中心也逐步衍生出了属于自己的独特属性和功能。以“娱乐、互动、体验”为主诉求，在商业环境中极大地融入娱乐、艺术、人文等要素，为商业嫁接更多跨界元素，给予消费者人性化的关怀，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。即新业态下的购物中心，贩卖的不再是简单的商品，而是一种情感，一种体验。购物中心和消费者构建为一种实体和精神的关系。
　　基于上述功能的转变，近年来，越来越多的购物中心加大了首进品牌、概念店、旗舰店、精品店、体验店的招商力度，以此增强消费者的体验性和互动性，为消费者带来更好的消费体验。在网络购物盛行的当下，这也成为购物中心发展的新活力。
　　4、商业地产运营管理场景带来的盈利模式多元化
　　传统商管公司收入来源主要是租金管理费、招商佣金和营收扣点，业务模式和盈利模式单一。未来，随着更多技术手段的应用，以及行业集中度的提升，商业场景将会创造更大的价值。针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商的多样化的服务和多元化的商业模式将逐步出现。
　　公司下属子公司皇庭戴维斯已依托皇庭现有的“餐饮、购物、旅游、酒店”生态圈，开发出了“青柠分期”新业务，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场景价值变现。“青柠分期”是一种先买后付、0息0手续费的新型消费方式，通过“互联网大数据+风控模型”对场景中有消费需求的客群提供免息分期形式的支付服务，将消费者、商家以及金融机构有机的结合，实现多方共赢。
　　（二）2021年度工作计划
　　1、聚焦商业不动产运营服务业务：深圳皇庭广场将继续围绕“国际匠心美食生活圈”、“年轻潮流社交新聚点”、“多元化时尚购物中心”三大标签，通过深度运营，保持销售额、招商开业率、租金水平的稳步提升；重庆皇庭广场通过品牌精准定位、精准营销，提高口碑效应，扩大招商；皇庭中心商业、成都皇庭国际中心等将通过进行多方面的市场分析，举办多种营销活动，拓展各种渠道，完成年度招商任务。皇庭戴维斯要利用上市公司及皇庭的品牌影响力，加快推进项目拓展和轻资产项目开业的进度，2021年计划继续扩大轻资产商业服务项目规模，积极筹备具备条件的项目开业。进一步提升存量商业运营服务项目盈利水平，加大在营业回款、项目招商等方面的考核。
　　2021年皇庭戴维斯商业将依托皇庭现有的生态圈，在“餐饮、购物、旅游、酒店”等领域推广其“青柠分期”项目，充分挖掘实体商业场景价值，实现商业场景价值变现。
　　2、盘活存量资产，提高资产流动性：公司在聚焦商业不动产运营服务业务的同时，将根据实际情况，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司资产流动性，并为核心业务发展提供资金支持。
　　3、降本提效，增加盈利：商业不动产管理作为传统行业，控制成本、提高效率已成为增加盈利的核心措施。2021年公司将继续严抓成本控制、推进扁平化管理、缩短核心业务流程、降低内部管理成本，从而提高公司盈利水平。
　　（三）可能面临的风险及对策
　　1、战略实施风险
　　战略实施过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略的实施落地。对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
　　2、商业不动产运营管理行业的风险
　　消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对实体商业形成挑战的风险。
　　对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。同时，积极发展皇庭在线业务，打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、地产、文旅等多维度的移动互联网平台，实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。
　　3、业务扩张风险
　　随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
　　对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
　　4、不可抗力风险
　　2020年一场突如其来的新冠疫情为国民经济发展带来了巨大的影响，公司的主业商业不动产运营管理受到的影响更是巨大。如果未来疫情管控不力或出现新的不可抗力风险，将会给公司经营带来一定风险。
　　对策：积极做好疫情防控及其他不可抗力风险的应对。 收起▲

　　一、概述
　　2020年上半年，新冠肺炎疫情在全球范围内爆发并蔓延扩散，全球主要经济体经济增速全面下降甚至萎缩，商业不动产运营行业面临巨大的挑战。近期，国家发改委等多部门也印发了促进消费扩容提质政策，多地政府推出发放消费券等措施刺激消费需求，推出税收减免、贷款优惠等系列政策帮助企业度过疫情难关。随着疫情的有效遏制以及积极政策的推动，消费市场逐步复苏。上半年社会消费品零售总额同比下降11.4%，降幅比一季度收窄7.6个百分点；其中二季度下降3.9%，比一季度收窄15.1个百分点。6月份同比下降1.8%，环比增长1.3%。
　　面对突如其来的经营环境变化和严峻的国内外经济环境，公司在守护消费者安全的同时，迅速从环境安全、运营管理、商户扶持等方面应对突来的疫情，有效协同、助力租户同渡难关，传递社会责任和担当。报告期内，公司营业收入为27,112.44万元，归属于上市公司股东的净利润1,234.64万元；截至2020年6月30日，资产总额123.98亿元；归属于母公司所有者权益54.61亿元。
　　一、公司主要业务情况
　　1、商业不动产运营服务业务：公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。
　　（1）购物中心项目：随着第二季度疫情逐步得到控制，公司积极响应政府出台的各种促消费政策，组织旗下购物中心开展多项营销活动。公司核心商业项目深圳皇庭广场于2020年上半年结合“地摊经济”、直播带货、惠民消费券等政策进行了推广活动，增加了商场的趣味性，促进客流量提高。公司于疫情期间，采取线上与线下联动的策略，连接品牌方以及消费者，助力品牌开拓销售渠道，努力减少疫情的负面冲击，实现经营业务的良性发展。此外，公司于报告期内成功中标泰州皇庭.111广场、平顶山.益宏宏天地、邳州耀邦.皇庭广场的委托经营管理权，另外与东莞.君汇时代广场、凯里.卡卡里文旅商业综合体项目达成合作协议，运用“资本+互联网”融入商管行业的独特优势，进一步强化布局全国战略版图。目前公司商业不动产项目逾20个，总管理规模已经超过170万平方米，已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局，已开业项目经营情况良好。同时，公司还储备了多个优质商业管理项目资源，探索多样化的商业不动产盈利模式。公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，制定标准化招商及运营流程，扩大公司商业不动产领域的管理规模，加速全国业务布局。
　　（2）写字楼项目：公司自有的成都皇庭国际中心按照经营计划稳步推进招商工作，目前招租情况良好。
　　（3）物业管理项目：公司于2020年8月收购了深圳市皇庭商务服务有限公司100%的股权，目前主要为位于深圳、重庆、东莞、惠州及钦州的写字楼、住宅、公寓、商业物业共17个项目提供物业管理服务，管理服务收费面积为187.62万平方米。未来公司将积极扩大公司物业管理规模及在管面积，与公司现有商业不动产业务发挥业务协同效应和品牌协同效应，提升公司在商业不动产领域的综合服务能力和扩大业务规模。
　　2、商业不动产资产管理业务：通过优化运营及配套服务等多种方式，提升存量自持项目的流动性，同时储备开拓有增值潜力的新项目，在物业升值时退出获得超额收益。
　　3、商业不动产配套服务业务：公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式，依托公司多样化的商业不动产运营场景，针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商探索多样化的增值服务和多元化的商业模式。
　　二、疫情期间防控应对
　　公司在疫情期间迅速成立疫情防控专项小组，制定防控措施，有序复工复产，目前公司各项业务运营正常。为共同应对新冠疫情，结合公司实际情况，公司对旗下深圳皇庭广场的商户减免2020年度内的30天租金，减免金额预计不超过2,100万元，以切实减轻租户经营压力，与客户共渡难关。截至目前，公司已按上述方案落实了相关减租政策。公司旗下的深圳皇庭广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场为感恩疫情期间坚持奋战在岗位上的工作人员，在4月1日-4月15日推出"爱心茶饮，暖心回馈"公益活动，医护人员、外卖骑手、快递员工、城管交警、环卫工人等凭相关有效工作证件即可前往深圳皇庭广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场指定地点领取爱心赠饮一杯，呵护城市逆行者。与此同时，公司旗下的深圳皇庭广场、深圳皇庭中心商业及重庆皇庭广场等购物中心将继续做好相关防控工作，全方位为消费者打造一个健康、安全、贴心的消费体验环境。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、战略实施风险
战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全，都会影响公司战略转型的实施落地。
对策：公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化，为战略实施落地做好各项保障工作，确保各项工作落实到位。
2、商业不动产运营管理行业的风险
消费者行为与习惯的改变，商业地产的过度开发以及电商的高速发展，仍将对实体商业形成挑战的风险。
对策：公司将充分发挥自身优势，快速、有效地响应消费者的个性化需求，进一步提升服务品质，强化体验性消费，进一步巩固和提升核心竞争力。同时，积极发展微信公众号、小程序等新媒体业务，打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、文旅等多维度的移动互联网平台，实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。
3、业务扩张风险
随着公司发展规模不断扩大，如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张，将会对公司的整体运营带来一定风险。
对策：公司将进一步提升管理能力，完善内控机制，对各投资项目建立切实有效的管理体制，加快储备专业的运营团队，合理规避风险。
4、“新冠疫情”冲击的影响
预计2020年对公司业务冲击最大的是“新冠疫情”的影响。人们外出消费和聚集减少对公司存量购物中心经营带来了较大的冲击，各地延迟复工以及出差不便利对新业务拓展带来了较大的影响。
对策：购物中心积极转型，承载“社交+娱乐+教育培训”等功能，对购物环境、线上运营、服务意识、创新营销等方面有了更高质量要求。

　　三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生变化。 收起▲