深物业A（000011）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。
　　全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
　　投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。
　　拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023年全年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交金额37504亿元，同比下降下降18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。其中，深圳2023年成交金额减少了62%，总成交金额较去年全年减少额超550亿元。政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。2023年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
　　（二）行业政策环境
　　2023年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险、因城施策、满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。
　　需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，人民银行、银保监会建立首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP；（4）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业银行下调存量首套住房贷款利率；（5）降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。
　　供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右。供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块的主旋律依旧，优势将持续放大，“强者恒强”的局面延续，地方城投拿地力度或将持续收缩，民企保持谨慎投资态势，需要更长的修复期；（2）政策方面，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。2023年，全国各省市政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，限制性行政措施几乎都已退出。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自下半年以来节奏加快和力度明显加大。展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2023年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策、购房信贷政策等。上半年发布保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。将“十四五”规划期间建设和筹集保障性住房的原目标54万套（间），调整为不少于74万套（间）。下半年发布通知优化个人住房贷款中住房套数认定标准，执行“认房不认贷”、提出提高住房公积金租房提取额度、调整优化个人住房贷款利率下限等政策，刺激对于市场预期转变的刚需、改善客户入市，带动购房需求释放。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　2023年底，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，定调了2024年房地产业发展：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破；因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。从深物业集团来看，内外部环境存在一定挑战。各在建项目计划陆续入市销售，销售回款是年度中心工作，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动性风险是实现稳健经营的关键所在。纵深推进，加快形成物管板块高质量发展格局。多管齐下，统筹推进商业运营转型升级。通过主动作为和确定性工作应对不确定的市场形势，保持战略定力，奋力拼搏全面完成年度各项任务目标，以更高站位更大作为，推动集团各项事业迈上新台阶。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业、2023深圳500强企业”称号，位列第224位；公司下属国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单、2023年度深圳市社会科学普及示范基地多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
　　报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业完成五家新并购企业管理权划转和一体化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约800万平米，物业管理总面积突破4000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2023年经营情况
　　2023年是“十四五”承上启下的关键之年，面对不断变化的国际环境和复杂的经济形势，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能、指标见效，全面完成年度各项任务目标。地产公司因事因势灵活调整销售策略，精准把握有利时机启动项目预售、尾盘转介，为实现年度经营指标奠定基础；物管公司通过组织结构重组、制度流程再造、人才优化调配等方式，提升企业整体盈利能力和核心竞争力；商业运营公司以加快转型升级为目标，持续完善运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约169.88亿元，全年营业收入约29.7亿元，利润总额约7.07亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块主动应变、灵活施策直面市场挑战。房地产业务全年实现营业收入12.35亿元，占总营收比重为41.64%。报告期内，金领项目、光明御棠上府项目、澜湖时代项目、虎门滨海港湾项目四大新建房地产项目齐发，营销管理积极应对市场变化、审慎研判，密切监控各重点区域市场动态，抢抓市场时机销售去化。持续强化节点目标和资源保障协同，集团设计、招采、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同联动，加强精细化管控应对市场变化，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现各在建项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。深扬数智城、海口红旗镇、福源工业区、惠阳淡水等项目也已取得突破性进展。
　　二是物业管理板块对外拓展与内部协同并驾齐驱，持续加强市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入15.8亿元，占总营收比重为53.24%，较2022年比重有所上升。报告期内，国贸物管公司积极开展物业管理项目拓展工作，对外拓展与内部协同并驾齐驱。新增拓展项目70个，在管面积突破4000万㎡。继续深化与深湾超总、城建集团等单位协同合作，承接深港科创河套开放中心、东莞清溪园区等系统内多个优质项目。国贸物业连续蝉联“2023中国物业服务企业综合实力100强”“2023年中国物业服务企业品牌价值100强”“2023中国产业园区物业服务领先企业”等奖项，品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园公司积极开展前介服务及社区服务探索，拓展龙华区智慧农贸市场监管平台等新业态项目，丰富智慧平台运维及前端咨询服务等管理经验。此外，通过充实调整平台公司班子成员、优化内部组织架构、制定25条高质量发展重点任务等举措、进一步提升核心竞争力，为物管板块“十四五”时期高质量发展举旗定向。
　　三是产业生态运营及其他板块多措并举，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.5亿元，占总营收比重为5.12%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，主动作为采取自营模式运营国贸商城物业，在开创集团自主商业品牌、探索市场化商业运营的征程上迈出了坚定步伐。产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用。产业招商方面，年内扩充产业联盟体系，积极推动项目招商工作等。
　　（三）公司2023年安全生产情况
　　2023年，公司持续深入贯彻落实习近平总书记关于安全生产、应急管理系列重要论述和重要指示批示精神，统筹发展和安全，守牢安全生产红线，全面压实企业主体责任。全年安全生产工作形势保持平稳有序，未发生人员重伤及以上或重大经济损失的安全生产责任事故，顺利完成了公司2023年的安全生产目标。
　　一是全面传达落实上级单位安全工作部署：集团和所属企业共召开党委会、安委会近200次，听取安全生产工作汇报，研究解决、全面部署安全生产重大事项。二是建章立制、坚持制度引领：修编发布《深物业集团安全生产和职业健康管理制度汇编》与《深物业集团安全生产奖惩制度》等规章制度，进一步完善安全管理制度体系。三是深入开展安全隐患排查及重大事故隐患专项整治行动：集团和所属企业领导班子深入一线检查892人次，共发现安全隐患25922项，已整改28768项，整改完成率96%。四是培育安全文化、提高安全意识：集团和所属企业组织培训2085次，参训人员36100人。五是开展应急演练、强化应急救援能力：集团和所属企业组织开展各类应急演练985次，参演人员共计30255人，通过真演真练，检验了企业应急预案的可实施性，进一步提升企业人员作业规范性水平和应急救援能力。六是本年度内多家下属企业获得安全生产荣誉：3家所属企业获得安全标准化4A级贯标证书，地产板块多个项目获得省“双优”项目，物业传麒山项目获得深圳市安全文明先进小区等。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2024年度，国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压，深物业集团将继续积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
　　土地储备方面，把握房地产市场重要窗口期，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目落地，同时稳妥开展资本运作加快市场并购步伐，为公司可持续发展获得更多资源；项目开发方面，坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”工作总基调，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，稳妥推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目开发建设，持续提升开发能力、强化质量管控、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势，以积极成效促进生产经营大局稳定；销售去化方面，抓住市场窗口期，把控营销节点，全力推进御棠上府项目、澜湖时代项目、滨海港湾花园项目及深扬数智城项目住宅销售，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　1）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,133,604.61元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　2）本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未结清的担保余额为211,064,285.20元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2023年以营业收入约2900亿元人民币的成绩位列世界五百强第391位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。
　　在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2024年经营计划
　　2023年，面对全球经济持续下行，国内房地产市场量价齐跌的严峻形势，集团经营班子始终坚持党的全面领导，保持战略定力，严格落实董事会、党委会各项决策部署，开拓进取、迎难而上，紧紧围绕重点任务开展工作，各项业务发展稳中有进。全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了积极正面的良好开局。
　　2024年，集团仍坚持“稳中求进、以进促稳、稳中有为、进中见效”的工作总基调，严格执行“以销定产、以收定支”原则，通过主动作为和确定性工作来应对不确定的市场形势，保持战略定力。突出目标导向、问题导向、结果导向，紧紧围绕“稳流、控本、扩容、强基”四个方面精准用力持续发力，以积极成效促进生产经营大局稳定，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
　　一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，有序推进重点项目营销、存量项目的开发等工作。澜湖时代、御棠上府、滨海港湾、深扬数智城项目根据市场形势择机开盘，确保完成年度销售任务。
　　二是攻坚克难，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进天俊工业园、福源工业区项目工作进度，持续推进惠阳淡水项目片区整合及立项申报等系列工作。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型升级。年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变。
　　四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道筹措融资；持续健全选人用人体系，通过“内部选拔+外部引进”方式加速人才梯队建设，继续深化多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，提高招商能力和水平。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。完善制度体系，落实安全生产季度考核以及合理的奖惩制度，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强信访工作与集团重点经营工作的协调联动，深化以案为鉴、以案促治，充分发挥信访工作的支持、保障、助力经营的作用。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2024年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2023年是集团新的四十年新的起点，报告期内，公司围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，在“提速、放大、赋能、见效”四个方面持续用力，各项工作平稳有序推进，进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）行业发展形势
　　1.房地产行业
　　2023年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。2021年至今，地产调控延续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。一月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。此外，银保监会在2023年工作会议上提出坚持“房住不炒”定位，落实“金融十六条”措施，“因城施策”实施差别化信贷政策，努力促进金融与房地产正常循环。二月，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，以期进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求。央行货币政策委员会在2023年第一季度例会再次提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。五月，央行发布第一季度中国货币政策执行报告提出推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。
　　从区域市场看，2023年上半年深圳房地产调控政策依然相对谨慎。一月，深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》推广“二手房带押过户”模式，降低交易成本。三月，深圳市住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定》，提出加大对购买首套住房，多子女家庭购房、购买绿色建筑房等的公积金贷款支持力度。五月，深圳市住房和建设局发布了《深圳市住房发展2023年度实施规划》，根据《实施规划》中住房供应计划目标，2023年，深圳计划供应分配保障性住房8万套（间）、建筑面积约419.04万平方米；计划批准预售和现售商品住房6万套、建筑面积约600万平方米。
　　2023年上半年，在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下，楼市走出最低谷，缓慢且稳步复苏中，其中二手住宅过户量达到16236套，同比上涨63%。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地37宗，总规划建筑面积767.56万平方米，其中住宅用地7宗，规划建面75.53万平方米。上半年深圳土拍情况充分说明土地市场在复苏和升温，部分民营房企已经走出了困境，正在开始恢复活力，也是房地产市场信心回暖的重要体现。面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
　　2.物业管理行业
　　近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。2022年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，尤其是社区养老业务，多次提及，是政策大力支持的业务方向。2023年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》中提及鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。可见养老仍旧是政策重点发力方向，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。从收并购事件来看，今年前5个月上市物企共披露6笔收并购事件，涉及金额不足4亿元。与去年同期相比显著下降，2023年上半年上市物企收并购案例以强化多元业态业务能力及业务规模有质增长为主，趋于理性。从物管企业上市来看，截至2023年6月30日，物业管理行业共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家，物业服务板块新增1家上市公司。
　　房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，如何提高智能化水平、打造智慧社区是企业发展的重要方向之一，物管企业需要强对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模式，以适应市场变化和客户需求；并要加强管理和技术人才引进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2023年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作平稳有序推进。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入约19亿元，利润总额约2.9亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
　　一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入约10.5亿元，占总营收比重为55%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，全盘统筹地产项目销售回款及开发建设工作。紧抓窗口期，启动了金领项目尾盘的渠道转介、滨海港湾项目开放示范区、御棠上府项目顺利开盘销售。福昌二期项目竣工交付，确认收入约9.6亿，为完成集团年度经营指标奠定基础。御品峦山项目计划于年内完成挂牌转让，将为集团实现年度利润目标提供强有力支撑。总体进度有序可控，深扬数智城项目、天俊工业园项目、福源工业区项目、惠阳淡水项目等均有序推进。
　　二是物业管理板块稳中有增，多举措着力提升核心竞争力。上半年，物业管理业务实现营业收入约7.7亿元，占总营收比重为41%。物管板块累计新增拓展21个项目，国贸物业联系七年蝉联“中国物业服务企业综合实力100强”等多项荣誉称号，品牌影响力不断提升。上半年国贸物业着重强调内部建设，通过优化组织架构，建立更加科学合理的管理体系；深化系统内部协同作用，拓展深港科创开放中心和综合服务中心项目，与城建集团合资设立国贸产业空间公司，推进城建云启大厦等综合体项目进驻接管事宜；持续推动新并购五家物管企业内部融合工作，围绕专业化、体系化、协同效应最大化的整合思路制订发展策略。
　　三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租赁运营业务实现营业收入约0.8亿元，占总营收比重为4%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大，完善集团产城空间智慧运营商的战略布局。产业招商方面，依照去年发布的集团《产业运营白皮书》，多渠道有序构建“1+2+3+N”的产业战略体系，探索深物业特色的产业发展策略，全力推进扬州项目、国贸商场升级等招商工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目尽快落地；项目开发方面，紧紧围绕“现金流入”核心目标精准发力、持续用力，继续在“提速、放大、赋能、见效”上下硬功夫做好文章，通过集团本部统筹开发经营业务，进一步深化平台公司的管理功能，在产品策划、项目操盘、加速去化、集中采购等方面，持续提升开发能力、建立标准统一、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势。一是统筹做好重大复杂项目开发。加速推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目及深扬数智城项目开发建设。二是推进城市更新项目前期工作，保障未来业绩。坪山天俊工业园项目推动与天俊公司尽快签订《搬迁补偿安置协议》等相关文件协商谈判工作，福源工业区项目力争完成更新单元范围划定、单位变更、计划立项、专规编制等工作。三是加强营销操盘能力，确保完成销售目标。把握市场机遇，积极推进滨海港湾花园项目、御棠上府项目、澜湖时代项目住宅销售去化，完成御品峦山项目股权转让回款。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为63,292,452.99元，其中1,132,452.99元担保将于按揭款付清日解除，62,160,000元担保将在客户办理房产证及他项权证并转交至银行后解除。

　　二、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来澜湖时代项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到澜湖时代项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司；连续四年入榜《财富》世界500强，2023年位居榜单第391位。依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2022年中国经济受美联储加息、世界百年变局等影响，国内需求收缩、供给冲击，预期转弱三重压力导致经济下行压力增大。在需求端、供给端政策及信贷环境不断优化的前提下，尽管多个监管部门连续释放利好消息，短期房地产市场调整压力仍在。为防范房地产领域风险，“稳增长”背景下相关地产政策持续发力。3月，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议并提出向新发展模式转型的配套措施。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，多部委对房地产行业发声，部分城市相继出台新政促进房地产市场平稳发展。
　　全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2022年全年商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，销售金额133308亿元，同比下降26.7%。具体来看，新建住宅、二手住宅价格方面，上半年整体呈横盘态势，下半年均走势疲弱，价格持续下跌。综合来看，重点100城新房成交同比下降近四成，为2015年以来最低水平。
　　新开工走弱，开发投资持续回落。全年开发投资完成额132895亿元，同比下降10%。4月开始进入负增长，房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2022年全年新开工面积120587万平方米，同比下降39.4%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超过35%，是2016年以来最大跌幅。全年全国房屋施工面积904999万平方米，同比下降7.2%。全国房屋竣工面积86222万平方米，同比下降15%。
　　拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款9166亿元，同比下降近50%，购置土地面积10052万平方米，同比下降53.4%。受房地产市场持续调整，房企资金承压影响，市场表现分化，地方国资托底现象明显。政府推地及房企拿地意愿均不足，成交面积同比下降31.25%。为缓解土拍市场整体低迷表现，4月开始政策进入实质性宽松期，各地方政府持续优化土拍规则、释放优质地块，以提高房企参拍积极性，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪普遍低位徘徊，溢价率仅3.0%，流拍撤牌率20.3%。
　　政策助力，但资金面未见明显改善。5月，证监会、深交所及银保监会的相关会议及通知中提及要支持房地产企业合理融资需求。6月，中国人民银行、外汇局提出需及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款2.38万亿元，下降26.5%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。下半年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
　　（二）行业政策环境
　　2022年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，房地产政策进入全面宽松周期，监管部门连续出台利好政策，惠及需求端及企业端，且政策力度不断加码，为地方因城施政释放空间。年初开始，需求端政策持续调整，下半年多项重磅政策落地，对于供给端政策支持力度明显加大。综合来看，2022年房地产行业政策有三点核心：一是给予房企融资支持，缓解房企资金压力；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”提振市场情绪，提升购房者信心。需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）降低首付比例、松绑限购限售政策。1月，国家发改委发布关于促进消费工作的通知，支持商品房市场更好满足购房者合理住房要求，支持因城施策。2月，多个城市发布宽松政策，从降低首付比例和房贷利率、放宽公积金贷款要求、发放购房补贴，到放款限购、限贷等“五限”政策；（2）“房住不炒”基调下，加强信贷监管，严查资金违规流入房地产市场，防经营贷入市；（3）新建住宅销售价格初步筑底。二季度起，一线城市商品住宅销售价格环比维持平稳，二、三线城市价格基本筑底企稳。（4）连续降息，释放利好。5月，央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下线调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。9月末，对部分城市阶段性放款首套住房商业性个人住房贷款利率下限；5年以上公积金贷款利率降至3.1%。
　　供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2022年供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，央企国企成为拿地主流、一些地方城投平台也不断涌现出来，民营企业则限于信用挑战和资金压力，无力在投资端有大的作为，投资几乎暂停；（2）政策方面，11月初，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面，共计16条具体举措。11月末，证监会明确上市房企股权融资方面调整优化5项措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市企业再融资等。全年银保监会等金融监管机构以政策放松为主，各地政府、住建部门为保交付加强监管。
　　2022年，全国各省市发布房地产调控政策超千条，达到近年峰值。房地产市场调控政策不断完善升级，政策自4月以来节奏加快和力度明显加大。展望2023年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，一线城市政策优化空间较大，房企融资链条有望进一步通畅，“保交楼”仍是侧重点，楼市回暖可期。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2022年，深圳经济保持韧性，针对房地产行业继续保持调控加码、伴随“保交楼”、首套房贷利率下降等因素，帮助恢复市场信心。年初，深圳出台《深圳市住房发展“十四五”规划》，计划5年内供应商品住宅35万套、公共住房54万套。“金九银十”，深圳9月、10月成交的新房住宅数量连续两月超3000套，超过上半年平均水平。10月末，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，其中提及中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。深圳作为改革开放的排头兵，再一次在国家重大的房地产战略转型决策中扮演重要角色。
　　（四）公司所面临的形势与任务
　　从深物业集团来看，在建项目的诸多难点、痛点和堵点已基本打通，具备齐头并进大干快上的条件；当期投入大、产出少的紧缺态势预计将延续到2023年下半年甚至年底。因此项目建设、销售回款、资本放大成为2023年重中之重的中心工作，项目执行能力、去化周转能力和运营管理能力依旧成为制约集团中长期发展的决定性因素。
　　（五）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2022深圳500强企业”称号，位列第187位；公司下属国贸物业荣获“2022中国产业园区物业服务领先企业”、“2022年中国物业服务企业综合实力100强”、“2022年中国国有物业服务企业综合实力50强”、“2022年中国物业服务品牌特色企业-全球领先的物业管理生态运营商”；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选国家档案局2021年度全国经济科技档案资源开发利用案例等多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。
　　报告期内，面对房地产行业形势变化，公司以稳健的经营状况和良好的财务状况获得比较优势，抓住土地市场机会，携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次、第二批次地块，作为集团第一个异地“产城融合”项目，是集团继续深耕长三角区域、拓展土地储备、进一步推动集团“十四五”可持续发展的强劲保障。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2022年恰逢深物业集团成立40周年、上市30周年。四十年风雨兼程、四十年砥砺奋进，深物业集团参与和见证了深圳这座城市的快速崛起，实现了从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。2022年也是深物业集团业绩周期性调整的第一年，报告期内，面对房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1. 产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2. 物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，物业管理总面积突破3500万平方米，其中产业园区在管面积超1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3. 产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4. 其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2022年经营情况
　　2022年是“十四五”承上启下的关键之年，也是集团成立四十周年，上市三十周年的重要年份。公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约158亿，全年营业收入超37亿元，利润总额超7.5亿元，总体完成年度主要经济指标。
　　一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。房地产业务全年实现营业收入 19.14亿元，占总营收比重为51.6%。报告期内，一方面，集团积极主动投身激烈的土拍市场，成功竞得扬州瘦西湖科创城产城融合项目一、二批次地块，增加集团土地储备约23万平方米。该项目为集团未来可持续发展、深耕长三角区域、强化产城战略布局提供了坚实的保障。另一方面，持续强化节点目标和资源保障协同，集团成本、设计、工程等各业务线条坚持市场化的管理理念，高度协同配合，全盘统筹牵引项目建设，提前谋划开展了项目方案设计、招标采购、目标成本确定、现场施工等系列工作，实现蚌岭、光明、虎门、扬州四个项目高效有序开发，房地产项目开发全过程的精细化管控体系已基本成型。此外，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，已取得一、二期实施主体确认，完成二期总承包工程定标、示范区方案等工作，项目开发从前期工作逐步转向实质性施工及销售阶段。御品峦山、天俊工业园、宝路地块、福源工业区、惠阳淡水、徐州二期等项目也已取得突破性进展。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入 16.67亿元，占总营收比重为44.95%，仍为集团第二大营收来源，且比重有所上升。报告期内，积极开展物业管理项目拓展工作，在管面积突破3500万㎡，荣获了“2022中国物业服务企业综合实力100强”等荣誉称号，品牌价值和美誉度不断提升。国贸科技园经营业绩超过承诺净利润近2800万元，成功兑现并购三年业绩承诺，五家新并购企业的管理权切换和融合工作也平稳有序，并首次承接了系统内酒店、体育场馆等多元业态。同步开展在管项目盘点及盈亏分析，制定系列提质增效举措，为后续项目的获取及运营提供科学的、可供借鉴的经验和模式。积极推动产业链上下游并购，战略入股中建科工集团智慧停车公司，同时国贸云 2.0数字化平台一期也已顺利建设落地，进一步推动物管板块的数字化、智慧化转型。此外，多措并举提高人工效能，探索建立市场化拓展激励机制，试行《市场拓展奖励管理办法》等制度，并积极推进安保业务协同及薪酬费用化工作。三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.28亿元，占总营收比重为3.45%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，产业运营板块通过资产提质增效、探索建立增量分享机制等措施，多路径培育核心运营能力。全力以赴稳租户、稳租金、稳预期，物业出租率约94.9%，租金收缴率约97.3%，并主动落实减免租政策要求，累计减免租金约5036万元，惠及租户705家，充分彰显国有企业的责任担当；坚持提质增效为核心，加快推进存量资产改造升级、盘活利用，现阶段17项低效资产处置完毕后，预估将增加收益约5500万元。产业招商方面，年内发布集团《产业运营白皮书》，多渠道有序构建“1+2+3+N”的产业战略体系，探索深物业特色的产业发展策略，全力推进蚌岭项目、扬州项目、国贸商场升级等招商工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年度，在宏观经济面临“三重压力”的大环境下，面对传统房地产市场总体下行的发展趋势，深物业集团将积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节， 通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
　　土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容， 继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、城市更新、项目合作等多方式促成项目尽快落地； 项目开发方面，实现节点建设和销售回款双提速双促进，2023年将聚焦在建项目设计管理和报批报建工作，高质量高水准呈现各项目示范区和昭示面形象，在保证质量、安全和环保基础上，全面推进项目建设，通过主动作为和确定性工作来应对不确定性市场形势，紧紧围绕“现金流入”核心目标精准发力、持续用力，继续在“提速、放大、赋能、 见效”上下硬功夫做好文章，通过集团本部统筹开发经营业务，进一步深化平台公司的管理功能，在产品策划、项目操盘、加速去化、集中采购等方面，持续提升开发能力、建立标准统一、深化精益管理，进一步做大做强集团地产板块的整体优势。一是统筹做好重大复杂项目开发。加速推进虎门滨海港湾项目、光明御棠上府项目、观澜蚌岭城市更新项目及扬州项目开发建设，积极推进福昌二期精装修竣工验收。二是推进城市更新项目前期工作，保障未来业绩。坪山天俊工业园项目力争完成拆迁备忘录与拆赔协议签约，福源工业区项目力争完成更新单元范围划定、单位变更、计划立项、专规编制等工作。三是加强营销操盘能力，确保完成销售目标。把握市场机遇，积极推进虎门、光明、蚌岭项目住宅销售去化，完成福昌二期交付等工作。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2022年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,131,041.58元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势： 公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2022年以营业收入2425亿元人民币的成绩位列世界五百强第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，历经40年波澜壮阔、开拓进取的发展历程，逐步形成以房地产开发为主营产业，涉及城市更新、物业管理、资产运营、产业投资等多元化发展格局，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长。“敢为人先、变革图强”这一企业文化与攻坚克难的“拓荒牛”精神的结合化作行动指南推动深物业集团从“深圳速度”到“深圳质量”的精彩跨越。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，公司积极拓展省外项目、加强市场化拓展，有效提升公司物业管理业务在全国市场的竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
　　全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
　　产城融合优势：公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，从最早的国贸大厦城市综合体、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2022年以营业收入2425亿元人民币的成绩位列世界五百强第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　由于推售量减少和市场下行等原因，公司的销售量有所降低；由于多个房地产项目开工，公司的生产量有所增加。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况
　　公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料
　　主要客户其他情况说明
　　公司主要供应商情况
　　公司前5名供应商资料
　　主要供应商其他情况说明
　　3、费用
　　4、研发投入
　　公司研发人员情况
　　公司研发投入情况
　　公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
　　研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
　　研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　（1）经营活动现金流净额同比增加，主要原因是：报告期地价款及税费支出减少所致。
　　（2）投资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期收到宝路土地收地补偿款所致。
　　（3）筹资活动现金流入同比增加，主要原因是：报告期新增银行借款所致。
　　（4）筹资活动现金流出同比增加，主要原因是：报告期支付同一控制下股权收购款所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
　　报告期公司经营活动产生的现金流量净额105,233,103.86元，与报告期净利润529,340,607.96元存在较大差异，主要原因是：报告期收到宝路土地收地补偿款及新增土地储备支出增加所致。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2023年经营计划
　　2022年，集团经营班子认真落实董事会、党委会各项决策部署，紧紧围绕重点任务开展工作。面对经济下行等多重因素影响，集团上下积极应对，主要业绩指标连续多年位列系统内非金融类企业前列；项目推进方面，蚌岭项目、光明御棠上府、福昌二期项目顺利完成节点目标；资本运作方面，完成战略入股中建科工集团智慧停车公司，强化了集团的股权投资特色；总体而言，集团体制机制更加灵活，广大干部员工谋事创业的积极性得到增强和提高，全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，呈现了积极正面的良好开局。
　　2023年，集团仍坚持“稳中求进”的工作总基调，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，深刻领悟“两个确立”的决定性意义，坚决做到“两个维护”，紧抓深圳“双区”驱动、“双区”叠加和“双改”示范重大机遇，全面落实市国资委决策部署，突出目标导向、问题导向、结果导向，紧紧围绕“现金流入量”这个核心目标精准发力、持续用力，主动担当作为，忠诚履职尽责，继续在“提速、放大、赋能、见效”上下硬功夫做好文章。——项目提速：做好统筹协调，拧紧责任链条，压实工作责任，确保时间节点的刚性约束，集中力量解决制约项目建设的突出问题，扎实推进在建项目再提速，实现节点建设和销售回款双提速双促进，必要时节点建设要服从和服务于销售回款。
　　——资本放大：紧抓当前资本市场十年一次的重大机遇，不断放大国有资本功能，通过“股权、债权”双轮驱动，切实做强做大上市公司；活用善用国企优势和上市平台潜力，不断“放大”集团资源获取能力。
　　——平台赋能：围绕集团本部监管赋能、二级平台服务赋能、信息化技术赋能三大重点，持续推动管理重点下移和管理能力下沉，全集团全覆盖贯通运用金蝶财务系统、HR系统和OA系统，整合提升形成集团数字化转型的技术平台和服务系统。
　　——指标见效：围绕“长期有目标、中期有预期、短期见成效”的原则，保底实现年度预算目标，争取反超三年滚动计划并达到规划水平。确保实现年度销售回款、增发融资、跟投退本目标。
　　紧紧围绕年度重点任务，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能和指标见效四大工作重点，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，销售工作早谋划、早铺排、早回款，实现金领项目销售目标、福昌二期项目竣工交付、蚌领、光明、虎门等项目择机开盘等工作。
　　二是攻坚克难，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进福昌二期项目工作进度，全力以赴推进虎门滨海港湾项目、光明御棠上府项目开工进度，持续推进惠阳淡水项目土地确权、项目公司成立、福源工业区项目更新单元范围划定等系列工作。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型升级。年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变。
　　四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；以推动集团党委第三轮巡查、第二轮巡查回头看以及2022年行政督导检查发现问题整改为契机，全面提升集团整体管理水平；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务管理等，多渠道筹措融资；继续推进节点奖、增量分享等全方位多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；加大干部引进、培养、使用、教育和约束力度，形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的选人用人导向；推动行政管理工作向下延伸，通过驻点督导促进二级平台公司和重点三级单位基础管理水平明显提升，完成集团数字化转型规划编制并启动实施；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，提高招商能力和水平。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。加强风险管控，守牢安全生产底线，安全生产工作要继续保持平稳态势，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强对重大风险动态跟踪落实，重点关注农民工工资发放和劳动合同纠纷，保持从紧从严防控态势不放松，坚决维护安定团结的局面。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　近年来，公司积极增加土地储备，加速业务发展，在此过程中需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2022年是集团“十四五”承上启下的关键之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞物合、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快存量项目销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）行业发展形势
　　1.房地产行业
　　2022年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。需求恢复有潜力，生产回升有支撑，创新发展增动力，宏观政策有保障，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。2021年至今，地产调控延续“房住不炒”的定位，明确支持“因城施策”和“改善性住房需求”方针。一月，全国住建会议要求，坚守不发生系统性风险底线，充分释放居民住房需求。三月，政府工作报告指出，要继续保障好群众住房需求，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场贴近购房者合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，促使房地产市场平稳健康发展，防范化解房地产企业风险。四月，央行、银保监会表示将做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。五月，中国人民银行发布降低个人住房贷款利率下限通知，给予购房者信贷支持。证监会提出将支持房企正常融资获得，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。一系列举措将有利于房地产业良性循环和健康发展。
　　从区域市场看，2022年上半年深圳疫情反复，官方出台多项措施稳增长。二月，住建部召开“推动住房和城乡建设高质量发展”发布会，表示将努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，继续加大公共住房建设供应力度；六月，深圳四部门联合印发《关于进一步加大金融服务支持疫情防控促经济保民生稳发展的实施方案》，明确进一步加大对房企风险化解力度，在“保交楼”前提下，优化预售监管资金提取条件，促进企业资金良性循环。
　　2022年上半年深圳房地产新房市场住宅供应主要集中在二季度，受政策及疫情影响，成交量同比减少三成，整体成交量为165.75万平方米。在土地市场方面，上半年深圳全市共推出土地35宗，总规划面积564.8万平方米，其中住宅用地8宗，规划建面107.1万平方米；商办用地5宗，规划面积20.5万平方米。上半年成交总建面355.4万平方米，8宗住宅用地均触顶成交且新房限价提高，向市场传递积极信号。
　　面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
　　2.物业管理行业
　　近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2022年年初，国务院办公厅发布《十四五城乡社区服务体系建设规划的通知》，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售等生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。城市服务是今年物业管理行业的新赛道，城市环卫相关服务标准的修订为物业管理行业提供了规范和指引。一系列举措为物管行业的快速增长和规范发展创造了有利条件。
　　扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2022年上半年物管行业并购案近20起，涉及交易金额80亿元。与2021年对比呈现以下几个特征，一是并购更谨慎，注重标的质量，关注战略协调和盈利性。二是国企扛起并购市场大旗，活跃度提升。上半年并购市场的20宗并购案中，有5宗并购主体为国资背景物业公司，披露的交易金额约43.14亿元，占总交易金额53.9%。中长期看，兼并收购将大力推动行业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。
　　物管企业上市热潮延续，一月至四月新增3家物企登陆资本市场，截至2022年6月17日，共有59家物业服务企业上市，其中香港主板55家，A股4家，总市值突破万亿元。提高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2022年公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，上半年各项工作呈现出“稳中求进，进中固稳，进中拓新，进中有忧”的特点。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入约19.88亿元，归母净利润约2.51亿元，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
　　一是产城空间开发板块业绩平稳，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入11.56亿元，占总营收比重为58.15%。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日项目年度销售工作，A座有序推进销售、回款及精装修入伙工作，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。此外，集团携手扬州旅发置业有限公司，成功竞得扬州瘦西湖科创城项目第一批次（GZ342）地块，在坚持市场化的管理理念下，迅速开展合作协议拟定、招定标等前期准备工作；光明御棠上府项目、东莞虎门项目于一季度内开工，总体进度有序可控；福昌二期项目、虎门滨海港湾项项目等均有序推进。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入7.78亿元，占总营收比重为39.15%。物管板块累计新增拓展26个项目，包括临邦里、开元大厦等项目，拓展面积约121.3万平方米。为贯彻落实信息化战略布局，上半年国贸物业已完成对智能运营管控平台与数据中台的国贸物业科技智慧数字化平台体系的建设方案拟定及成本调研等工作。国贸物业收费系统整合升级、智慧停车管控平台建设等信息化项目均在有序进行中。
　　三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，受外部租赁市场淡季因素影响，叠加疫情爆发造成的短期冲击影响，租赁运营业务实现营业收入0.54亿元。公司积极响应政策号召，开展有关国有房屋减免租工作，缓解客户的经营压力，充分彰显了国有企业的使命担当。多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。此外，公司积极推进地产板块关键指标体系构建、智慧工地信息化建设及工程质量及设计管理体系建设，福昌二期项目、东莞虎门项目、光明御棠上府等项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
　　（四）重点在建项目进展情况
　　1.新增土地储备项目
　　2.累计土地储备情况
　　4.主要项目销售情况
　　5.主要项目出租情况
　　6.土地一级开发情况
　　7.融资途径
　　8.发展战略和未来一年经营计划
　　切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快落地；项目开发方面，下半年将聚焦在建项目开发与周转，凝心聚力、务实笃行，力争年度经营目标的圆满完成，持续加强对各项目总体目标、进度节点以及投资计划的统筹把控，加速推进虎门项目、光明项目以及观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开发建设，积极推进福昌二期主体和精装修竣工验收，协助推进坪山天俊工业园等委托物业确权、处置工作，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路土地补偿协议签订和御品峦山项目分立等各项工作。
　　9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2022年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为64,997,757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　注：此项目正在进行中，项目资金峰值、累计收益和退出情况尚不适用，公司于2019年11月9日在巨潮资讯网披露的相关公告。

　　二、核心竞争力分析
品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过40年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。
全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
世界五百强控股子公司的优势：公司控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2022年以营业收入2425亿元人民币入围世界五百强，排名第372位，较2021年上升24位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管整体从严，地产行业从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，坚持“主业延伸、边缘突破”，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。3.融资风险
为切实防范房地产金融风险，中央对房地产的金融监管保持收紧，“三条红线”强监管态势总体不变，房企融资依然受到严格限制。2022年是公司项目开发密集、资金需求庞大的一年，需投入大量资金用于项目开发与业务发展。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
4.疫情风险
新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响仍然持续，市场不确定性因素活跃。2022年上半年深圳受疫情影响较大，在地产板块，对公司房地产项目特别是临深片区的项目投资、施工进度、融资环境、销售节奏等等带来影响，为后续公司资金回笼带来较大压力；在物管板块，对物业管理水平与风险防控能力提出更高更严要求；在产业运营板块，租赁市场受疫情冲击明显，商业运营能力面临严峻考验。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　（一）宏观经济形势及行业发展现状
　　2021年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持续推进，改革开放继续深化，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。自2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央对“房住不炒”定位不断深化。为防范房地产领域风险，近几年房地产市场持续处于较为严格的监管环境中，相关政策对房地产市场的需求端、供给端以及融资端产生一系列的影响，进而对房地产企业经营能力提出更高挑战。报告期内，“房住不炒”与“三稳”的房地产政策调控主基调不变，房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，全年规模仍保持较高水平。
　　全年销售前高后低，下半年销售持续下行。据国家统计局数据，2021年全年商品房销售面积17.94亿平方米，同比增速1.9%，销售金额18.19万亿元，同比增速4.8%，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，下半年以来房地产销售降温明显。具体来看，上半年商品房销售延续2020年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维持在1万/平以上。6月后新房市场销售断崖式下跌，8月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。新开工走弱，开发投资持续回落。全年开发投资完成额14.7万亿元，同比增速4.4%。下半年持续低位运行，9月开始进入负增长，12月开发投资完成额同比下降13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工面积19.89亿平，同比下降11.4%，是2016年以来最大跌幅。
　　拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却。房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%，购置土地面积2.16亿平米，同比下降15.5%。22城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。
　　监管尚未放松，资金面未见明显改善。随着贷款集中度管理等政策效果的显现及房地产企业信用风险的逐渐暴露，2021年房地产企业融资渠道全面收缩，按揭贷款发放受到较大负面影响，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低且增速逐月下滑，2021年下半年起到位资金单月值同比出现负增长，9月同比降幅达到11.2%。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但年末到位资金增速仍表现不佳，信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。
　　（二）行业政策环境
　　2021年，坚持“房住不炒”仍是地产调控主基调，围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的目标，根据市场热度进行政策调整，上半年市场热度较高时，政策全面收紧、频频加码；经历持续下行后，下半年边际放松、释放部分利好。从供需两端看，需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等，供给端集中于土地和金融管控，旨在降风险和去杠杆。需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等。（1）加强信贷监管。严查资金违规流入房地产市场，多个城市严查违规资金用作首付、按揭贷款等，防经营贷入市；房地产贷款集中度管理政策生效，部分银行及城市房贷额度紧张，购房者按揭贷款周期变长，按揭利率上升，资质要求提高等。（2）价格管控。房价调控更加着重于“稳”，一方面，热点城市管控房价过快上涨从新房向二手房延伸，深圳、上海、无锡、绍兴等城市先后建立二手房价格参考机制，要求银行按照参考价格发放二手房贷款，意在限制二手房价格过快上涨、打击新老价格倒挂现象。另一方面，三四线楼市表现分化，部分城市出现房价明显下跌、开发商大幅降价的现象，7月市场出现下行信号后，菏泽、岳阳、昆明等城市先后发布限跌令，大多以网签备案价为基础，跌幅不得大于10%。（3）优化、升级限购限贷政策。热点城市主要是通过打补丁的方式加码，或者通过增加获取购房的条件等方式限制投资型购房需求入场。如海口、西安、杭州、东莞、广州和南京等增加个人所得税或社会保险缴纳证明等条件；厦门、合肥、成都、杭州和上海等均规定，通过法拍获取房屋需要具备购房资格；武汉推出房票购房制度；东莞提高外地户籍购房社保缴纳年限等。
　　供给端集中于土地和金融管控。（1）土地方面，2021年开始，22城市实行宅地供给“两集中”政策，即集中公告、集中出让，原则上一年的土地出让次数不超过3次。年内，除了首批试点的22座城市完成了集中供地外，其他仍有部分城市同样采取了“两集中”方式完成了土地出让。集中供地作为房地产长效机制的重要一环，主要目的在于通过稳定地价从而稳定房价，而房企则需要在短时间内筹集更多的资金以备拍地，对于房企资金链的考验加强。第二次集中供地开始，民营企业限于信用挑战和资金压力，无力在投资端有大的作为，纷纷选择“不参与”，央企国企成为拿地主流，一些地方型国有企业也不断涌现出来。（2）金融管控上，9月以前政策延续收紧，不断打补丁限制房企融资。2020年12月31日，央行、银保监会发布贷款集中度考核标准，限制银行房地产贷款存量规模，2021年以来房企开发贷融资明显受限。2021年3月22日，央行召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。5月，中基协暂停了基金子公司备案房地产供应链类产品；8月后，ABS的审批、发行均明显放缓。9月起多家房企面临流动性困境，地产调控边际放松，9月下旬-11月以央行、银保监会等金融监管机构的放松为主，开发贷、按揭贷款、债券融资等逐渐恢复，各地政府、住建部门为保交付加强预售资金监管；12月以来金融机构、住建部门及地方政府多部门联合表态协同化解流动性危机。
　　2021年，全国各省市发布房地产调控政策400余次。房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。展望2022年，中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变，实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显，但大幅放松的可能性较小。房地产税改革试点工作将推迟，短期或进一步影响购房者预期，楼市回暖可期。
　　（三）区域市场格局
　　从区域市场看，2021年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态势。2月，深圳发布二手房指导价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须经“i深圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首付资金来源，严打众筹、代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速冷却，观望情绪浓厚。
　　（四）公司所处行业地位
　　深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域近四十载，综合实力和品牌影响力不断攀升，行业地位逐年提高，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司荣获“2021深圳500强企业”称号，位列第170位、连续三年获评深圳市级总部企业并获贡献奖顶格奖励；公司下属国贸物业荣获“2021物业服务力大湾区百强企业”、“2021大湾区产业园区物业服务力TOP5企业”、“2021年中国物业服务企业综合实力100强”、“2021年中国物业服务企业品牌价值100强”、2021年广东省质量标杆企业”、“2021年中国物业服务品牌特色企业-全球领先的物业管理生态运营商”；深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录、深圳国际贸易中心历史陈列入选国家档案局2021年度全国经济科技档案资源开发利用案例等多项荣誉，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。报告期内，面对房地产行业形势变化，公司以稳健的经营状况和良好的财务状况获得比较优势，抓住土地市场机会，成功竞得东莞虎门镇2021WR023、深圳市光明区A606-0258地块，实现多年来集团从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的全面开启。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块加大拿地力度，稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业通过自主拓展和收并购，新增物业管理面积超700万平方米，物业管理总面积突破3000万平方米，其中产业园区在管面积达1000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）公司2021年经营情况
　　2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，集团总资产规模约145.82亿，全年营业收入约44.92亿元，利润总额约13.14亿元，同比增长约27.07%，创下自集团成立以来的最好最高水平，ROE指标连年位居A股房地产板块和市属国资控股上市公司前列。
　　一是产城空间开发板块业绩突出，项目拓展卓有成效。房地产业务全年实现营业收入31.31亿元，占总营收比重为69.70%，同比增长8.14%。报告期内，一方面，集团以粤港澳大湾区为重点，积极主动投身激烈的土拍市场，抢抓东莞、深圳土地竞拍机遇，捷报频传，成功中标东莞虎门占地约5.2万平方米及深圳光明占地约1.5万平方米地块，实现多年来集团从二级市场获取土地资源零的突破，为集团“十四五”可持续发展提供坚实保障，也意味着集团开发业务完全市场化时代的全面开启。另一方面，持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转。全盘统筹金领假日项目年度销售工作，把握入市节奏，B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。同时，一批重点难点项目关键环节取得突破，福昌二期项目按期封顶，观澜蚌岭项目二期实施主体确认完成，宝路土地完成闲置用地处理并明确现金方式补偿，御品峦山项目分立方案获上级产权单位同意，徐州龙腰山居项目完成全部验收程序，华丽西村3号食堂危房搬迁改造强力推进成功解除安全风险等。其中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、重大民生项目集中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文教、数字健康、金融服务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大型产城综合体，助力集团转型跨越发展。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。物业管理业务全年实现营业收入11.85亿元，占总营收比重为26.37%，同比增长约10.70%，仍为集团第二大营收来源；毛利率为18.31%，较上年同期提高约3.6个百分点。报告期内，成功收购深房集团、外贸集团和深福保集团旗下5家优质物管企业，管理面积合计约568万㎡，总的在管面积突破3000万㎡，其中产业园区在管面积达1000万㎡，高端产业园区运营管理规模强势跻身国内产业园区运营管理第一梯队，有效提升集团物管板块整体市场竞争力，对集团做大做强物管业务、培育第二主业的战略转型具有极其重要的里程碑式的意义。创新收购高端增值服务商设施之家，未来将作为集团信息化、数字化、智能化转型发展的重要抓手，至此，集团第四大业务板块--主业生态投资的首个项目成功落地，同时也是“主业延伸、边缘突破”的生动实践，为后续类似企业的收购开创了契机及提供了可供借鉴的宝贵经验。市场化拓展工作并驾齐驱，年净增长物管面积约195万㎡，其中扬州景悦公司拓展了约80万㎡，为完成年度任务作出了突出贡献。积极引入国际化物管行业巨头世邦魏理仕作为战略合作方，共同培育高端物管、资产运营、地产开发服务的优质品牌。
　　三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。租赁运营业务全年实现营业收入1.76亿元，占总营收比重为3.92%，同比增长26.85%。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。报告期内，与投控公司、深投发展签订协议托管97项物业约8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，首次以市场化的方式主动拓展东湖公寓项目近1万㎡轻资产项目，开业首日入住率即突破60%，现阶段集团可租赁物业面积约达43万㎡，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低效资产。产业招商从零起步固本强基，发布《产业招商策略白皮书》《产业运营管理办法（试行）》等完善体系建设，产业招商体系已初步成型，全力推动扬州、蚌岭、福源等项目的产业规划方案，年内接洽意向合作单位近300家，与多家单位达成合作意向。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2022年度，在宏观经济面临“三重压力”的大环境下，面对传统房地产市场总体下行的发展趋势，深物业集团将积极寻找战略突围方向，全面对接协同国资系统重大战略导向，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资为主的四大业务，以新发展理念指引高质量发展。
　　土地储备方面，继2021年成功竞得东莞虎门和深圳光明两块优质开发地块后，2022年将继续通过市场方式和资本运作实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度。拓展方向将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目。
　　项目开发和销售方面，2022年将持续加强对各项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控，重点着眼于金领假日公寓项目A座和扬州湖畔御景项目的整体销售清盘，全面推进虎门和光明项目以及观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开工建设，争取完成福源工业区更新单元计划立项和专规申报、宝路用地闲置处理、福昌二期主体和精装修竣工验收和御品峦山项目分立等各项工作。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,127,757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　品牌和文化沉淀优势：深物业集团作为深圳市属国企，经过40年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。
　　市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
　　世界五百强控股子公司的优势：公司的控股股东深圳市投资控股有限公司，一直致力于打造国际一流的国有资本投资运营公司和金融控股集团，目前已发展成为以科技金融、科技园区、新兴产业和高端服务业为主业的国有资本投资公司，2021年以营业收入2149亿元人民币入围世界五百强，排名第396位，较2020年上升46位，依托控股股东在科技园区的全产业链优势，公司积极转型升级，聚焦产城综合体开发建设，发展前景更加广阔。

　　四、公司未来发展的展望
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,127,757.03元，该笔担保将于按揭款付清日解除。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“一、报告期内公司所处的行业情况”。
　　（二）公司发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大板块+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“产城空间资产经营”和“空间数字生态运营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、数据挖掘利用、商业生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建智能社会基点功能，打造中国领先的产城空间智慧运营商。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构建公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（三）2022年经营计划
　　2021年，集团经营班子认真落实董事会、党委会各项决策部署，紧紧围绕重点任务开展工作。集团营收、利润等主要经济指标连创历史新高，各大板块业务取得突出成绩；土地资源获取方面，通过科学周密的竞拍方案和报价策略，一举斩获东莞虎门、光明玉塘两个地块；项目推进方面，蚌岭项目、金领项目、福昌二期项目顺利完成节点目标；资本运作方面，完成了五家物管资源整合至国贸物业，创新交易框架、突破瓶颈成功收购设施之家。总体而言，集团体制机制更加灵活，广大干部员工谋事创业的积极性得到增强和提高，全年集团未发生重大安全责任事故、未发生重大风险维稳事项，疫情防控效果显著，呈现了积极正面的良好开局。
　　2022年是“十四五”承上启下的关键之年，国企改革三年行动计划的收官之年，也是公司成立40周年、上市30周年的重要年份。集团将坚持“稳中求进”的工作总基调，贯彻“提速、放大、赋能、见效”总方针，紧紧围绕年度重点任务，狠抓项目提速、资本放大、平台赋能和指标见效四大工作重点，坚决攻克一批影响重大项目推进的难点、痛点、堵点，将集团的发展导入各板块各项目齐头并进、竞相发展的良性轨道；在企业改革发展方面继续勇当尖兵，全面完成年度各项任务目标，为实现集团高质量可持续发展，以及打造中国领先的产城空间智慧运营商的愿景作出新的贡献。
　　一是立足现有资源禀赋和业务水平，创造条件全力争取按照规划数完成年度主要指标。实现全年营业收入、利润总额等预算目标，销售工作早谋划、早铺排、早回款，实现金领假日公寓A座销售目标、徐州半山御景项目土地增值税清算和二期入伙、收入结转等工作。
　　二是创新工作思路，着力强化节点管理，实现在建项目的全面提速。加强进度管控，落实责任，提高工程的驾驭能力、管控能力和运营效率，前瞻性完成各新开工项目方案设计和施工图设计、各阶段成本目标确定、招标采购计划实施，做到与节点计划无缝匹配对接并适度超前，确保各项目工作严格依照节点计划、保质保量落实到位。有序推进福昌二期项目工作进度，全力以赴推进东莞虎门项目、光明玉塘项目开工进度，持续推进惠阳淡水项目土地确权、项目公司成立等重点工作，完成御品峦山项目分立及回款、宝路项目闲置处置、福源工业区项目更新单元范围划定、天俊坪山项目争取计划立项等系列工作。
　　三是持续加强二级平台公司独立运作能力建设、平台功能构建和作用的发挥，坚定房地产主业的发展格局。构建地产项目开发全过程标准化模式。落实房地产工作会议成果，实施工程管理“3+1”、成本管理“1+5”的提升计划，持续改进项目开发管理体系，力争集团的项目设计、工程、招投标、营销等每个业务线条能够补足短板、协同配合，全面对标行业内标杆项目提升管理水平，构建起一套高效的地产项目开发全过程标准化模式，保障项目全生命周期的高效稳定运营。物管板块加速高质量扩张，同步多措并举提升内部管理水平。根据年度目标加大对外并购和内生性拓展力度，继续推动系统内物业管理类资产的整合工作，争取年内实现并购新增1000万㎡管理规模的目标；结合巡查整改的契机全面整改，深化服务标准化体系建设，尽快实现与系统物管平台的战略定位相匹配。聚焦存量资产提质增效，加快实现转型升级。年租金收入增长不低于10%，平均出租率不低于95%，建立存量物业提质增效评价考核指标体系和激励约束机制，推动老旧物业业态转换升级，实现存量资产管理从“被动出租”到“主动经营”的转变，启动实施国贸商场、广场二期提质增效工作。
　　四是坚持党的全面领导，推动业务重心下放，管理重点下移和管理能力下沉。持续夯实集团党建工作，加强基层党组织和党员队伍建设，充分发挥党的政治引领作用助力经营发展，并择机开展特色主题党建和企业文化宣传创建活动；组织开展集团党委第三轮内部巡查，并完成第一轮、第二轮巡查回头看工作，推动大监督体系向二、三级企业延伸；财务管理工作以提升资源使用效率和效益为目标，优化资源配置，严格预算控制和考核，加强业财融合、财务分析、税务筹划等，多渠道筹措融资；继续推进节点奖、增量分享等全方位多层次激励约束机制建设，并实现二三级公司全覆盖；加大干部引进、培养、使用、教育和约束力度，形成能者上、优者奖、庸者下、劣者汰的选人用人导向；推动行政管理工作向下延伸，通过驻点督导促进二级平台公司和重点三级单位基础管理水平明显提升，完成集团数字化转型规划编制并启动实施；搭建集团“产学研用”产业运营平台，逐渐完善产业运营体系，提高招商能力和水平。
　　五是安全生产、信访维稳工作警钟长鸣。加强风险管控，守牢安全生产底线，安全生产工作要继续保持平稳态势，深化安全生产标准化和“双重预防机制”建设，加强常态化安全生产检查，定期梳理风险隐患，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理并严格落实整改，确保全年不发生任何安全生产事故；加强对重大风险动态跟踪落实，重点关注农民工工资发放和劳动合同纠纷，统筹疫情防控和生产经营工作，保持从紧从严防控态势不放松，坚决维护安定团结的局面。
　　（四）可能面临的风险
　　1.市场风险
　　房地产市场在“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管依旧从严，地产行业发展空间不断被压缩，行业利润大幅降低，从以往土地红利转变为向管理要红利的时代，尤其是对成本设计、工程等业务能力提出了前所未有的挑战，城市更新项目推进条件复杂、阻力重重，公司的经营发展面临机遇与挑战。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，坚持稳健经营，多渠道筹措资金，着力提升管理水平，抓住土地市场机会，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　为切实防范房地产金融风险，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　4.疫情风险
　　受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业，深圳也在2022年初受疫情影响较大，对公司房地产项目特别是临深片区的项目投资、施工进度、融资环境、销售节奏等等带来影响，为后续公司资金回笼带来较大压力。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
　　深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。
　　2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
　　1.产城空间开发
　　公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快徐州、扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
　　2.物业管理服务
　　公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为中国第二家成立的物业管理企业、国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
　　3.产业生态运营
　　产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力。在此基础上，未来公司将逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
　　4.其他业务
　　报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
　　（二）行业发展形势
　　1.房地产行业
　　2021年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持续推进，改革开放继续深化，人民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。地产调控依然从紧，2021年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”的定位，明确“三稳”目标。稳预期方面，出台针对房企的“三道红线”政策以及针对银行的“两个集中度”政策，从资金层面防止房企无序扩张，监管部门严厉打击经营贷、消费贷违规入楼市；稳房价方面，各地方政府出台“限价”、“限购”的举措；稳地价方面，出台集中供地政策，从土地层面直接控制地价的溢价率从而进一步稳定房价水平。在金融政策维持审慎、风险事件持续发酵以及土地集中出让背景下，房企的整体融资能力继续受到抑制，土地市场有望边际降温，而稳健、资金优势强的房企预计将迎来拿地窗口期。从区域市场看，2021年上半年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态势。2月，深圳发布二手房指导价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须经“i深圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首付资金来源，严打众筹、代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速冷却，观望情绪浓厚。
　　尽管政策端持续收紧，但从行业数据来看，基本面仍然表现出了较强的韧性。2021年上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；较2019年1-6月增长17.0%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；较2019年1-6月增长31.4%。面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，根据克而瑞证券统计，目前主流房企在非住宅开发销售领域均有所涉及，其中物管、商业、长租、物流地产等已经形成较为稳定的行业格局，此外，在养老、教育、代建等子行业均快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
　　2.物业管理行业
　　近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。随着物业管理行业社会地位的日益提升，2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。年初，住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省市地方政府陆续出台物业管理新政，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。2021年5月28日国家商务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，为物管行业的快速增长和规范发展创造了空前的有利条件。
　　扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2021年上半年物管行业并购频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，上半年物管并购事件超40起，收并购总金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元，中长期看，兼并收购将大力推动行业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。物管企业上市热潮延续，上半年又有4家物企登陆资本市场，截至2021年6月30日，共有46家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家，总市值突破万亿元。提高智能化水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物业通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公司实现营业收入25.41亿元，同比上升78.80%；利润总额8.63亿元，同比上升222.86%；归属于母公司的净利润6.76亿元，同比增长219.09%。现金短债比、净负债率、剔除预收款后的资产负债率均未突破红线，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控制之下。
　　一是产城空间开发板块业绩突出，积极推进项目建设。上半年，房地产业务实现营业收入18.97亿元，占总营收比重为74.66%，同比大幅增长，增长率达120.82%；毛利率达86.49%，较上年同期提高约4个百分点。报告期内，公司房地产板块持续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日项目年度销售工作，把握入市节奏，B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了强有力的支撑。此外，福汇华苑项目、半山御景二期项目、观澜蚌岭项目、福源工业区城市更新改造项目等均有序推进，其中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、重大民生项目集中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文教、数字健康、金融服务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大型产城综合体，助力集团转型跨越发展。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理业务实现营业收入5.42亿元，占总营收比重为21.32%，同比增长约10.44%，仍为集团第二大营收来源；毛利率为16.66%，较上年同期提高约2个百分点。上半年物管板块累计拓展16个项目，包括济南市民服务中心、深圳湾（保定）创新中心、扬州市蜀冈唐子城风景区、深圳市交通运输局罗湖管理局等项目，拓展面积约110万平方米。截至半年度末，总的在管面积约2356万平方米，在管项目196个，其中产业园区面积约827万平方米，在管项目46个。在高端增值服务领域，创新收购高端增值服务商设施之家部分股权，共同合作积极探索小物业、园区类企业订制商务服务等增值服务，加快启动全国性全场景多业态管控平台建设，成为物管板块信息化、数字化、智能化转型发展的重要抓手。
　　三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租赁运营业务实现营业收入1.02亿元，同比增长42.90%，主要是上年同期实施了免租政策所致。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。上半年与投控公司、深投发展签订协议托管97项物业约8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，现阶段公司可租赁面积约达43万㎡，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低效资产。产业招商从零起步做了大量工作，半年来接洽20余家意向合作单位，提前布局观澜蚌岭等产业招商工作，拟定《产业招商运营策略白皮书》等，产业招商体系已初步成型。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有项目监理工作。
　　（四）重点在建项目进展情况
　　1.新增土地储备项目
　　报告期内公司未有新增土地储备项目。
　　2.累计土地储备情况
　　3.主要项目开发情况
　　4.主要项目销售情况
　　5.主要项目出租情况
　　6.土地一级开发情况
　　7.融资途径
　　8.发展战略和未来一年经营计划
　　切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快落地；开发方面，推进重点项目建设，持续加强对项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控，强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转；销售方面，重点围绕金领假日项目A座的清盘销售目标，展开各项营销组织工作，同时大力推进扬州湖畔御景项目的清盘；物管业务方面，大力拓展新增物业管理项目并购及自主拓展；推进高端增值服务或新兴产业并购。
　　9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021年6月30日，尚未解除担保的保证金余额为19,667万元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
　　10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源、选拔人才和考核奖惩等。全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进，产城综合体优势将进一步巩固和增强。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
虽然国内对疫情进一步扩散取得良好管控效果，但近期部分城市仍有部分新增确诊病例，给整体行业运行带来不确定性。在“房住不炒”的大基调下，房地产市场受到首付比例提高，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，房贷利率上调等一系列调控政策组合拳的影响，对市场行情产生一定冲击，下半年房地产行业政策预计将持续偏紧。
应对措施：面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，按照“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路，谋求“主业延伸、边缘突破”，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
应对措施：面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。
3.融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
应对措施：一是基于保障性住房建设成本较低、需求稳定、自有资金占比较低、资金压力较小等优势，可多渠道拓展保障性住房建设资源，从而在一定程度上规避房地产调控压力；二是房贷“两道红线”出台后，银行开发贷收紧，房企融资会更加困难，通过共同拿地，合作开发的模式，有助于减少自有资金支出；三是不断提升地产公司的运营能力，加快项目周转，迅速回笼资金。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期行业发展回顾
　　1.宏观经济形势
　　2020年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，成为与贸易摩擦、地缘政治并存的具有极大不确定性的系统性风险，世界经济遭受巨大冲击。目前国内疫情已得到有效控制，海外疫情形势仍不容乐观。在金融领域，经济萎缩引发强烈避险情绪，全球股市频繁震荡。失业率上升与收入减少等因素进一步抑制消费需求，各国中央银行纷纷实行宽松货币政策促进经济渐进复苏，全球债务水平创历史新高。整体来看，疫情反弹使美欧经济复苏受阻，全球通胀持续低迷，预测全年经济将萎缩3.5%。但最严峻的时刻已经过去，随着全球疫情进入新常态、世界政治局势趋于稳定、贸易保护措施有望下降，世界经济有望进入复苏周期，复苏进程主要取决于全球疫情发展态势。
　　在全球经济萎缩的大背景下，2020年我国国内生产总值达101.6万亿元，同比增长2.3%，首次突破百亿元大关，是全球唯一实现正增长的主要经济体。年初受突发疫情影响，全国大面积停工停产，一季度GDP同比下降6.8%。随着疫情逐渐得到控制、有序推进复工复产，我国经济复苏态势渐稳，二、三、四季度GDP同比增速分别为3.2%、4.9%和6.5%。在国内疫情率先控制、海外疫情多次反复的情况下，我国出口表现强劲，全年进出口贸易总额32.16万亿元，同比增长1.9%，其中出口增长4%，进口下降0.7%。全年国内消费品零售总额39.2亿元，同比下降3.9%。物价水平经年初小幅回落后缓慢回升，年度CPI上涨2.5%。固定资产投资整体表现先降后升，制造业、基础设施建设投资增速逐渐回升，房地产投资韧性延续。1-11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，行业景气度持续回暖。
　　2021年是“十四五”规划开局之年。疫情影响还在延续，我国经济仍处于持续复苏阶段，财政政策与货币政策将回归中性，内生消费和制造业投资将成为经济增长的主要引擎。预计2021年中国经济将逐步回归正常态并对全球经济复苏作出重要贡献。整体来看，我国经济稳中向好的态势长期不变。
　　2.行业政策环境
　　2020年，中央房地产调控始终坚持“房住不炒”主基调。在疫情形势最为严峻的上半年，中央实行宽松的货币政策，房地产行业资金环境有所改善。地方政府因城施策更加灵活，需求端以人才引进政策与落户放松为重点，供给端出台相关市场扶持政策，如上海、杭州、南京等市适度放宽房企拿地缴纳出让金时限；福州、湖州、天津等市出台项目开竣工期可顺延；徐州、东莞等市调整商品房预售条件；南昌、济南、无锡、西安等市下调资金监管要求；厦门、深圳、广州等市增加信贷额度。
　　下半年随着疫情影响逐渐减弱与房市热度逆势高涨，调控政策环境趋紧，持续强化金融监管。8月住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，再次强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性与稳定性。会议形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三条红线”的提出对房企转变传统融资模式提出新要求，有利于引导房地产行业良性发展。
　　2020年12月中央经济工作会议提出2021年中央8大重点任务，强调要解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，大力规范长租房市场。土地供应向租赁住房建设倾斜，鼓励房企探索利用集体建设用地和自有闲置土地建设租赁住房。同时要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平。
　　2020年12月31日，央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。该制度的实施有利于市场主体形成稳定的政策预期，促进房地产市场可持续发展。
　　3.区域市场格局
　　2020年，在疫情与调控的叠加影响下，深圳房地产市场仍然实现供需两旺，领跑全国。一季度在疫情冲击下，楼市基本处于停滞状态。二季度由于疫情渐稳，同时政策宽松促使大量资金流入，房地产市场迅速反弹，楼市价格大幅上涨，并催生出炒房热、资金违规流入、供需不平衡等市场痛点。在此背景下，深圳市住建局于7月15日出台8条措施，从购房资格认定、落户时间认定、商品住房限购政策调整、推行房屋抵押合同网签等八个方面调控楼市。新政出台后，市场快速回调，二手房市场低位运行。政府放宽预售政策，楼市供应增加。四季度，深圳迎来建设特区40周年，双区建设持续推进，房地产市场长期看好预期较强，购房者热情再度高涨。
　　整体来看，2020年深圳新增住宅供应5.4万套，新房住宅成交448.9万平/45384套，成交面积与套数分别同比上涨20.5%与19.8%，成交量创2016年以来新高。全年开盘去化率高于60%，为近3年之最。全年新房成交均价约5.3万元/平米，价格稳中有落。二手住宅全年成交95273套，同比增加23.5%，龙岗中心城、布吉、西乡三个片区位居二手住宅成交量前三，全市成交均价6.6万元/平方米，同比上升。全年批售商务公寓24910套，批售面积147万平，分别同比上涨23.6%与23.7%，公寓的类住宅属性更趋显著。2020年深圳共挂牌出让96宗土地，其中住宅用地34宗、累计收取800亿元土地出让金。展望2021，深圳房地产市场将延续房住不炒、增加住房供应的主基调，坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产市场风险。
　　（二）公司2020年经营情况
　　2020年，公司圆满完成了各项任务目标，累计实现营业收入约41亿元、利润总额约10.3亿元，资产规模达122亿元，再次创下历史新高，为“十三五”划上了圆满的句号。
　　整个十三五时期，公司累计实现营业收入、利润总额、净利润分别为168.2亿元、43.3亿元、31.9亿元，分别比十二五时期增长132%、114%、112%；期末总资产和净资产分别比十二五期末增长179%、80%，上述数据，均大幅超额完成规划目标。十三五时期公司执行持续、稳定及积极的分红政策，兼顾投资者的合理投资回报和公司的可持续性发展，期间累计分红9.24亿元（含2020年分配方案）。
　　1.众志成城，坚韧作战，取得抗疫斗争的阶段性胜利
　　面对突如其来的新冠疫情，集团第一时间成立了防疫工作领导小组，精准落实各项抗疫工作，全力部署复工复产，全集团8000余名员工未出现疑似或确诊案例。主动落实减免租政策要求，与中小民营企业同舟共济、共克时艰，减租惠及租户近700户，减免租金约3800万元，集团和个人捐款200多万元，充分彰显了国有企业的使命和担当。
　　2.坚持市场化的经营理念，两大板块业绩表现亮眼
　　报告期内，公司召开房地产工作会议并出台全周期开发管理体系，提出以实现地产项目运营管理的“效率、效益、效果”为目标，加强过程中“计划性、协调性、协同性”管理，辅以“117”具体实施路径，整体地、持续地提高地产项目运营管理水平。面对疫情冲击，公司提前谋划、精准施策，推动金领假日项目C座精装修工程提前实现100%交付，徐州二期项目顺利清盘。全年房地产板块实现营业收入约29亿元，净利润约6.61亿元。通过招拍挂和寻求合作开发等方式，多渠道拓展项目资源，年内扬州项目、福源工业区城市更新项目、光明塘家项目、宝路项目均取得实质性进展。
　　物管板块积极探寻内生扩张与外延并购“破局之路”。全年累计拓展项目27个，拓展新增总面积超过300万㎡，超额完成年度内生增长目标。首次探索开展境外投资、民营非控股投资等非常规投资方式，在激烈的市场竞争中另辟蹊径.一是成功拓展海外市场，顺利注册成立越南子公司，与深越公司达成合作协议，携手打造国家“一带一路”战略示范园区，增加园区物业管理面积约196万㎡；二是创新投资合作模式，国贸同乐物业、深汕国贸物业、瘦西湖景悦物业三家合资公司依托合作方资源逐步成长，其中瘦西湖景悦一举斩获运河三湾、宋夹城、花都汇等重点项目，管理面积约达370万㎡，成为物管市场化拓展的有效探索和示范。
　　3.坚持发展是第一要务，解决了众多困扰经营发展全局的突出问题
　　一是积极推进蚌岭项目拆迁进展，顺利于10月举行开工仪式实现二期实质性开工建设。二是协助外贸集团开展资产盘活专项工作，首批资产已处置完毕，变现超15亿元。三是积极配合千户集团税务检查，全力推进解决皇御苑片区土地成本历史遗留问题，基本解除补缴土地增值税的风险。四是积极配合政府棚改项目，完成了集团船步街租户的清退签约及交房工作，预计2025年集团可获得约1.4万㎡的回迁物业。在其他方面，历经近十年的御品峦山花园项目全面达成协议，福民综合楼改造完成投入运营，成为深圳市首个引进专业律师入住的专属人才租赁房项目；福昌二期项目经多方协商推进，已采取有效措施保障项目进度，报告期内工程进度已完成地下室施工。
　　4.深化内部改革，显著激发集团高质量发展的活力和动力
　　积极推进薪酬改革，首期长效激励约束方案已落地实施，并协同业务板块整合，自上而下在各下属公司全面开展薪酬改革、增量分享等激励考核机制建设。有序推进收购投控物业后组织架构优化、物管租赁板块整合工作，总部新设工程管理部、产业运营办公室，补齐经营短板，构建四大业务发展平台，行成了架构合理、独立运营的平台业务体系。适时进行制度修编，修订《公司章程》等30多项规章制度，切实提高公司治理水平。其他方面，财务管理一体化迈出新步伐，新增融资额度约16亿元；提升招定标工作水平，加强成本管控；树牢安全发展理念，多措并举保障生产安全。

　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　土地储备方面，2021年将继续通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　销售方面，2021年将持续加强对各项目总目标、节点目标、进度时间表以及投资计划的统筹把控，重点着眼于金领假日公寓项目A座的整体销售、C座的尾盘销售，全面推进观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开工建设，推动扬州湖畔御景项目的清盘以及徐州半山御景项目二期竣工交房，争取完成福源工业区立项、宝路用地土地置换、福昌二期封顶和御品峦山项目建设等工作。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2020年12月31日，尚未解除担保的保证金余额为1,148,647.30元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。

　　二、核心竞争力分析
　　企业精神历久弥新从上世纪80年代末股份制改革先行，到近年来收购国贸科技园创下深圳国有企业市场化并购整合的“深圳速度”、率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度等，“敢为人先、变革图强”这一企业精神贯穿公司发展进程，敢于变革、勇于变革、善于变革是公司三十多年来依然保持生机活力的立身之本。踏上“十四五”的新征程，公司充分研判宏观经济环境与行业发展形势，深入分析自身发展优劣势，前瞻布局、适时转型，以变革谋发展。
　　各大业务厚积薄发公司深耕房地产与物业管理行业几十载，以深圳为根据地、积极拓展外部市场，现已形成重点突出、梯度推进的市场布局。房地产业务以皇城地产为主力平台公司，包含荣耀地产、徐州公司、扬州公司、东莞公司等开发主体，目前主要项目分布于深圳、徐州、扬州、东莞等地。物业管理业务以国贸物管为平台，国贸物管下设国贸美生活、山东国贸物管、重庆国贸物管、扬州景悦物管等物管子公司，已发展成为国内一流的产业园区品牌物业服务供应商，目前在管面积超过2400万平方米，其中高端产业园区管理面接近800万平方米，业务拓展能力日益增强。
　　公司治理规范高效在依法治企的理念指引下，公司不断深化制度体系建设，健全法人治理结构，全年修订包含《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、董事会下设各专门委员会工作条例及招投标、投资并购、内部管控、权限清单等各类规章制度近30项，内部治理结构清晰健全。同时，公司深入实施薪酬改革，对标市场建设多层次激励考核机制，激发全体员工干事创业热情。
　　品牌价值广受认同深物业与改革开放相伴而生，承载着改革开放精神的“深物业”品牌得到市场的高度认可。在深圳市房地产业协会主办的第十届深圳房地产盛典上，深物业集团荣膺深圳房地产开发行业“品牌价值企业”称号，并已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉，社会影响力和品牌知名度持续提升。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此背景下，公司提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路。围绕“空间资产经营”和“数据资产经营”两大核心模式精准发力，通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务、智能运营平台、大数据经营、生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建基点功能，致力于打造“全球领先的产城空间智慧运营商”。
　　未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量发展，构筑公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
　　（二）2021年重点工作任务
　　站在新的历史起点上，2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，以推动高质量转型发展为主题，以“扩容、提速、转型、赋能、见效”为主线，在开好局起好步中抢占先机。
　　一是全力以赴聚焦项目落地。加大拓展力度，年内新增产城融合项目规划建筑面积不少于60万㎡，全力以赴推进扬州项目落地，加快推进福源工业区城市更新项目落地，签订天俊工业园项目合作开发协议，完成光明塘家项目更新方向调整、宝路用地置换等。
　　二是统筹把控推进工程建设。新开工建筑面积不低于62万平方米。其中确保蚌岭项目一期、二期全面合法合规开工，争取实现蚌岭项目二期预售；金领项目A栋完成精装工程，争确保完成销售入伙工作；福昌二期主体工程封顶签订整体回购合同；御品峦山项目施工至±0平面，着力完成项目分立转让审批程序性工作，争取挂牌。
　　三是夯实四大业务平台根基。空间开发板块平台化运作能力基本形成，具备全过程独立执行项目运作的能力；产业生态运营板块构建招商管理制度体系，探索运营转型升级，提升资产运营能力，争取完成蚌岭项目、扬州项目和福源工业区产业定位报告和招商运营方案；着力完成国贸物管总部的重新定位和体系流程重构，完成专业化运作标准模式和精准精细化考核体系建设，通过并购、合资合作等方式，新增物管面积不少于1000万㎡，内生增长不少于100万㎡。争取完成集团产业投资平台公司组建和运作机制建设，成立并运作产业基金，开展定向投资。
　　四是强化财务管理，为经营发展保驾护航。强化全面预算管理，严格预算控制和考核；加强业财融合、财务分析和税务筹划，强化资产负债率、ROE和IRR等指标对经营业务的动态牵引作用；创新融资方式，拓宽融资渠道，降低整体资金成本，根据公司资金情况和实际需要多渠道筹集资金，保障集团业务发展需要。
　　五是加强风险管控，守牢安全生产底线。持续推动安全生产标准化和“双重预防机制”建设，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理，搭建安全生产建设信息化平台，确保全年不发生任何安全生产事故；做好集团信访维稳、风险排查等相关工作，加强对重大风险动态跟踪落实，维护集团稳定经营发展。
　　六是加大人才队伍建设，形成发展合力。积极推进多层次激励机制建设，着力推进经理层任期制和契约化管理工作，在薪酬对标市场的基础上，制定并实施下属企业长效激励、超额奖金、项目节点奖、增量分享等激励方案，尽快实现增量收益决定增量绩效的激励原则全覆盖。加强干部队伍建设，拓宽选人用人视野，不断优化人才引进、储备、培养及使用工作，以满足集团业务发展需要。加强集团培训中心品牌建设，构建高水平人才培养体系，同时加大集团员工交流轮岗力度，全面提升员工的综合能力素质，及时满足集团业务发展对各类人才的需求。
　　（三）公司面临的风险分析
　　1.市场风险
　　2020年受肺炎疫情影响，中国经济发展增速出现回落，消费需求有所下降，公司的经营发展面临机遇与挑战。房地产市场在“六稳六保”、“三条红线”及维持不变的“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管依旧从严。受疫情冲击，公司部分在建项目工期有所滞后，物业管理费收缴率较低，销售额、租金等主要收入均面临下行压力，市场环境错综复杂。
　　面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”总体发展思路，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，着力提升可持续发展能力。
　　2.土地储备风险
　　公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
　　面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
　　3.融资风险
　　2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
　　公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
　　上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意。 收起▲

　　一、概述
　　2020年上半年，新冠病毒引发的肺炎疫情对全国经济基本面及房地产市场产生较大冲击。为应对疫情影响，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策更加灵活。报告期内，我国房地产行业发展总体呈现如下特征：
　　从政策端来看，在“六稳”“六保”背景下，行业资金环境较为宽松。同时，新型城镇化与区域发展战略推进力度加大，下放土地审批权、完善生产要素市场化配置及加快老旧小区改造等举措对于房地产行业的中长期发展均为利好。在房地产调控方面，中央依然坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。多地地方政府从供需两端出台房地产扶持政策，同时坚守“限购”、“限贷”调控底线，通过放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大住房补贴等方面促进房地产市场平稳运行。
　　从市场量价来看，房地产市场经历了从低谷到持续恢复两个阶段。在价格方面，中国房地产指数系统数据显示，百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平，3月以来环比涨幅出现小幅扩大，上半年价格累计涨幅较去年同期收窄0.18%至1.27%。在成交规模方面，新房与二手房同比降幅均达近年来最大值。短期内，常态化的疫情防控与经济发展压力将增加房地产市场的不稳定因素。
　　从成交结构来看，受城市基本面与房地产市场发展阶段等的影响，城市市场分化行情明显，部分热点城市需求回升动力较强，改善型需求释放加速。随着未来疫情影响减弱，市场成交规模或将不断回补，改善需求仍存在较大释放空间，优质中高端项目成交占比或将提升。
　　从土地市场来看，上半年住宅用地推地量小幅增加，成交有所回落。央行继续运用降准、降息等积极的货币政策保持流动性合理充裕，部分企业资金面有所改善，土地市场表现有望趋于理性，但部分热点城市土地市场仍将保持一定热度。
　　（一）公司主营业务运行特点
　　一是城市空间开发板块业绩突出，经受住疫情带来的重重考验。上半年，房地产业务实现营业收入8.59亿元，占总营收比重为60.43%，同比大幅增长，增长率达82.71%；毛利率达82.55%，同比增长12.58%。报告期内地产业务收入主要由金领假日项目8.07亿元、半山御景项目0.18亿元、松湖朗苑项目0.17亿元构成，主要受益于金领假日项目实现了收入及毛利大幅增长。此外，福昌二期项目、御品峦山项目、福源工业园项目等均有序推进；荣耀地产、扬州公司、徐州公司在疫情冲击下保持正常运转，将在下半年加快推进各项目工作。
　　二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，受疫情影响，部分下属公司物业管理费收缴率较低，防疫防控支出增加。面对上述情况，公司积极制定应对措施，主动对接客户，稳步推动在管项目常态化运行，报告期内物业管理业务实现营业收入4.91亿元，占营收比重为34.52%，仍为集团第二大营收来源，毛利率为14.73%，同比均略有增长。公司在国内物业服务综合实力百强排名中提升至27名，品牌价值及市场影响力不断扩大。下半年公司将积极推进物管业务市场拓展，提升服务质量和客户粘度，实现存量项目成长和增量项目推进。
　　三是产业生态运营及其他板块有序推进，多元化经营战略初见成效。资产运营公司抓住后疫情时代转型升级的发展契机，全面贯彻执行免租政策，采取有效措施维护优质客户。罗湖迎春路小六楼项目、国贸广场美食城、福民综合楼项目均按计划稳步推进。监理公司有序开展金领项目精装修、福昌二期、徐州二期和国贸大厦装修等重点项目监理服务工作，继续加大开拓力度，通过多渠道获得外部项目。餐饮公司正处于停业装修期，在配合餐厅装修改造工作的同时，积极进行市场调查、菜品研发及创新，建立健全餐饮服务标准化管理机制等工作，大力推进开业前宣传，提高品牌知名度与专业服务水平，展现国贸旋转餐厅“老字号”餐饮品牌的新活力、新起点与新高度。
　　（二）重点在建项目进展情况

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、市场风险
2020年上半年受肺炎疫情影响，中国经济发展增速出现回落，消费需求有所下降，公司的经营发展面临机遇与挑战。房地产市场在“六稳六保”、“限购限贷”及维持不变的“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的金融监管依旧从严。受疫情冲击，上半年公司在售项目来访量减少，部分在建项目工期有所滞后，物业管理费收缴率较低，销售额、租金等主要收入均面临下行压力，市场环境可谓错综复杂。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战，积极寻求战略突围方向，进一步明确建立“全球领先的智慧科技园区全生态链运营商”的发展愿景，不断顺应房地产市场由增量时代向存量时代演进的重大趋势，紧紧抓住存量资产价值管理和产业生态运营服务核心环节。此外，在夯实传统主业的同时，积极对外扩张物业板块，加快布局房屋租赁业务，实施多元化发展战略，为未来可持续发展赢得机遇。
2、土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土地供应持续萎缩，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对调控政策细化、行业竞争加剧、自身资源不足等因素带来的挑战，公司将持续深化内部改革，强化市场经营，探索有效的业务开发模式与内部管理措施，扩大多种形式的对外合作，紧跟城市更新政策和城市发展规划，抓住“深八条”带来的增加土地供应契机，通过土地招拍挂的传统模式与合作、收购以及战略获取的多元购地政策来加大对土地的获取。
3、融资风险
2020年上半年金融监管政策维持平稳，进一步收紧或大幅放松的可能性不大，但宏观经济受疫情冲击而出现震荡，企业面临的融资环境仍较为严峻。当前，银行贷款、信托、债券、私募基金等融资方式均已受到严格监管，房地产融资政策依然严厉。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生超预期重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好，未来将进一步严控财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。

　　三、核心竞争力分析
近年来，公司在深耕传统地产业务、布局核心城市群的同时，逐步完善多元发展战略，通过战略调整和夯实，不断增强核心竞争力，为未来可持续发展积蓄力量。公司的核心竞争力主要体现在：
一是敢为人先、变革图强的企业精神。创立伊始，三天一层楼的“深圳速度”不仅体现了深物业人勇于探索、攻坚克难的优良作风，更铸就了深物业敢为人先、变革图强的企业精神。近年来，公司前瞻布局，适时转型，在各大业务板块大胆革新、积极探索，向着打造“全球领先的智慧科技园区全生态链运营商”的发展愿景砥砺前行。
二是日益丰富、渠道多样的集团资源。深物业作为深圳市属国企系统主力公司和平台公司，充分利用上市公司平台进行资本运作，不断丰富公司的土地、房产和高端科技园区在管物业资源，实现内生和外延增长；积极引进战略投资者，与英飞拓、爱玛客等公司建立战略合作关系，战略资源获取和整合能力不断增强。三十多年来，公司凭借优质服务与良好声誉，积累了一大批稳定的客户资源。同时，公司持续开拓项目资源，所属物管公司中标多个物业管理项目，物业服务业态实现多元化和专业化。
三是规范稳定、勇于革新的管理团队。公司在依法治企理念的指引下，不断深化制度体系建设，健全法人治理结构，夯实运营基础，提升管理水平。公司经营团队稳定，在公司发展战略上一以贯之，持续编制十三五、十四五战略规划，以战略规划为指导，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性。
四是积淀深厚、广受认同的品牌价值。经过三十多年的发展，承载着改革开放精神的“深物业”和“国贸”品牌价值和综合实力，得到了市场的高度认可。公司于2019年7月荣获“深圳房地产开发行业品牌价值企业”和“建圳30年副会长单位”称号，并已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉，社会影响力和品牌知名度持续提升。 收起▲