华联股份（000882）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（1）购物中心行业发展情况
　　2023年，我国经济社会恢复常态化运行，面对错综复杂的国内外形势，政府坚持稳中求进的工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，供给需求逐步改善，国内经济总体呈现回升向好态势。2023年，国内生产总值达到126万亿元，同比增长5.2%。全年服务业增加值比上年增长5.8%，其中：住宿和餐饮业、租赁和商务服务业、批发和零售业增加值分别增长14.5%、9.3%、6.2%。
　　2023年，国内消费市场较快恢复，国内社会消费品零售总额471,495亿元，同比增长7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，商品零售418,605亿元，增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的百货、便利店、专业店、专卖店零售额较上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额下降0.4%。2023年，全国网上零售额154,264亿元，较上年增长11.0%。其中，实物商品网上零售额130,174亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%，网上消费增速有所放缓。
　　根据赢商大数据统计，2023年，全国新开业的购物中心项目数量约384个（含存量改造物业，商业建筑面积≥2万平方米），同比增加约4.9%。截至2023年12月底，国内已开业购物中心5827个，体量为5.17亿平方米，存量增速放缓至6.8%，购物中心行业整体进入低速波动增长周期。
　　从购物中心行业经营来看，2023年即是“消费提振年”，也是“商业复苏年”，居民服务性消费、接触类消费增长较快，购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强；购物中心空置率不断降低，其中一线城市降幅尤为明显，购物中心行业整体经营恢复态势向好。同时相较于市区型购物中心，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具有明显优势，其经营恢复度也更为出色。但由于对未来宏观经济环境预期不甚明朗，消费者对非必要消费需求相对较谨慎，零售商及餐饮经营商在管理现有店铺网络、制定扩充策略时也表现出审慎态度，购物中心运营仍旧承压。
　　2023年3月，国家发改委发文支持购物中心、百货商场、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。REITs是购物中心行业实现“投融管退”闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要。国内消费基础设施REITs的出台，意味着国家政策给予了购物中心等消费基础设施新的定位，成为政策支持与鼓励的对象，这为购物中心行业的持续健康发展提供了非常有利的条件。
　　（2）影院行业发展情况
　　2023年电影市场指标回暖，恢复趋势显著。根据国家电影局数据，2023年度全国电影总票房为549.15亿元，同比上涨83.5%；国产影片年度总票房460.05亿元，占总票房的83.77%。全年城市院线净增银幕数2312块，银幕总数达86310块。从观影情况来看，观影人次及平均票价均有不同程度上涨，观众观影热情复苏，观影人次同比上涨82.6%至12.99亿人次；票价总体平稳，微幅上涨0.5%至42.3元。从影片供给来看，2023年上映电影数量达620部，超过2019年，国产及进口影片持续稳定供给，影片供给总数量相比过去两年明显提升，供给侧的表现也反应电影出品方对市场已具备足够信心。
　　综合来看，消费回暖、供片充足、头部内容发力、档期效应是电影市场企稳回升的主要原因。2023年节日档票房表现出色，特别是春节档、暑期档多部爆款带动大盘上涨。随着优质影片持续上线，预计国内观影需求和意愿将不断提升，促进电影市场进一步回暖。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。
　　（1）购物中心运营管理业务
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。
　　经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2023年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积170多万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　（2）影院运营管理业务
　　在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2023年12月31日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7家影城。

　　三、核心竞争力分析
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。
　　在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
　　1、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　2、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
　　4、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。截至2023年12月31日，公司资产总额为117.31亿元人民币，归属于母公司的股东权益为69.53亿元人民币，2023年度，公司实现营业收入10.99亿元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理
　　2023年度，公司坚定发展信心，夯实经营管理能力，紧抓消费复苏回暖机遇，充分把握市场形势与有利政策，以聚主业、稳经营、促发展为工作重点，促进购物中心核心主营业务的恢复与提升。
　　1、加强购物中心运营与管理
　　报告期内，公司继续深化消费者需求研究，关注因不断变化的市场环境及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化、市场竞争格局的变化对社区商业的影响，一店一策，精准定位，做强标杆项目，区域深耕，巩固区域市场优势，充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，协同促进整体提升。
　　基于项目经营定位和目标客群消费需求，公司在报告期内要求旗下购物中心适时优化业态规划与品牌配置，不断升级汰换品牌，重视引入首进品牌，促进品牌级次提升，提升项目吸引力与市场竞争力。公司持续优化品牌分组管控体系，通过多种措施不断提升S-A级等重点品牌的合作价值，多维度增加与重点品牌合作的模式与深度，持续关注品牌经营指标，增加品牌合作粘性，储备经营资源。通过重塑升级招商工具，强化方案与进度的管控深度，重塑管理流程，优化以关键经营指标为核心的考核制度，建立业绩奖励机制，充分利用并发挥各类品牌资源库的功能，加强业务支持力度等方面，提升招商系统性能力。
　　报告期内，公司回归零售本质，以终端消费者需求为核心运营要素，强化大运营管理体系，优化运营考核制度，围绕核心经营指标深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，由管理向服务与经营转型，更好的服务于商户与消费者，联合项目与品牌方开展多项定向培训活动，提升经营导向的运营能力，为业务经营赋能。持续梳理、完善、迭代各业务条线管理制度、标准与流程，并加强项目制度规范执行情况的核查，提高管理效率。
　　公司通过多种营销方式与渠道，加强BHG Mall品牌宣传与建设，提升品牌影响力，为项目聚人气、提客流，促进销售提升。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心参与“BHG DAY”以及“BHGMall超级宠粉节”大型统一营销活动，极大带动客流与销售的提升。同时各门店协调商户积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，利用企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等营销渠道，进行联合线上直播，吸引顾客互动，着力提升商户销售额，实现双方共赢。在会员管理方面，公司深耕会员运营，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，报告期内新增与活跃会员数量及会员消费均有所提升。
　　公司在报告期内通过优化卖场动线、业态调整、街区改造等方式推进多项经营性改造专项调改，以期达到提高项目吸引力，增加收益的目标。报告期内，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入8.4亿元，同比增加10.07%，旗下购物中心在客流、销售额等方面均有所提升，空置率有所下降。
　　2、加强影院的运营管理
　　随着行业需求恢复，优质内容供给驱动消费者观影需求逐步提升。公司把握向好的发展态势，充分抓住内容品质较高的节日档与窗口期，增强宣传与销售能力，拓宽团体包场销售渠道，促进电影放映收入的提升。影院依托购物中心资源优势，加强业务联动合作，提升整体品牌建设，推出积分换影票、周三会员日等活动，有效的带动观影人次的提升，增加消费者粘性。通过提升卖品品质、卖品包装形象设计、优化卖品结构等方式，强化卖品管理，提升盈利能力。在市场恢复之际，公司着手设备更新与部分区域改造，推动影院环境升级，并持续加强影院品质检查，提升观影体验感与影院吸引力。基于市场环境的变化与经营导向，完善以经营指标为核心的考核激励机制，调动员工积极性；梳理完善管理制度与流程，夯实内功，提升管理效率。报告期内，公司同时加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。
　　报告期内，公司电影放映及卖品业务实现营业收入1.13亿元，同比增加63.08%，旗下影院观影人次持续增加。
　　（二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
　　围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善业务管理制度，优化职能分工与管理权责。报告期内，为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完善招商管理工具与流程、多经管理巡检、品牌合作指导手册、运营管理手册等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。
　　（三）推进干部梯队培养，加强组织能力建设
　　报告期内，公司继续推进干部管理梯队建设与培养，增强储备干部力量，提升干部团队积极性和创新力，加强组织能力建设。在盘点与挖掘后备人才供给、预测经营业务人力需求的基础上，明确并调整人力资源建设与培养策略。
　　在后备干部培养方面，高度聚焦经营管理中的专业提升点，完善人才培养体系，增加专项人才培养机制，为实现公司经营发展聚势赋能。公司在报告期内结合经营管理原则、重点经营指标、业绩贡献等多方面因素，持续优化、调整绩效考核方案，助力公司经营恢复与提升。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
　　（二）公司下一年度经营计划
　　2024年是消费促进年，将推动消费从恢复转向持续扩大，激发更有潜能的消费，培育壮大新型消费，挖掘消费者的潜在购买力，对公司的经营提升有着积极影响。公司将坚定发展信心，充分把握当前形势与有利政策，激发内生动能，夯实经营管理能力，促进购物中心核心主营业务的稳定与提升。
　　在业务经营方面，公司强调经营工作需要聚焦，要持之以恒地抓住核心工作。首先，在门店管控方面，公司将继续强化优势项目的管控，力争打造更多的标杆项目，提升资源整合与管理输出能力。充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，通过优化经营定位与业态分布、阶段性调整经营策略等方式持续减亏关键项目，提升公司盈利能力。
　　着力打造在营项目的特色和亮点，充分发挥各项目的优势业态或细分品类的带动作用，多维度增加与重点品牌合作的模式与深度，提升经营能力和差异化竞争力。其次，公司将继续提升租户管理能力，巩固并不断提升S-A级品牌的合作价值，储备经营资源，为提升品牌影响力并赋能品牌认知度。另外，公司继续加强BHG Mall品牌宣传与建设，迭代宣传模式寻找新的突破点，将整体BHG Mall活动进行升级统一化。在会员管理方面，以提升会员体验为核心，推广付费会员，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，以促进会员有效消费占比提升，增强顾客消费粘性。最后，为迅速了解消费需求，拉进与消费者的距离，公司今年将尝试开展小规模的自营业务，通过自营、市集等形式，提升客流，增加顾客粘性，提高会员小程序的活跃度，为顾客提供更优质的服务。
　　在组织能力建设方面，围绕核心经营指标持续深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，调整经营策略，提高管理效率，更好的为业务经营赋能。确定项目定位规划方案阶段性发展目标，完善相关管理制度与流程，提升项目系统性的定位规划能力。加强设计成本管控能力，提升时间成本效率。基于公司业务发展需求与项目经营导向，明确人力资源重点策略，建立关键岗位人才标准，调整人才培养机制，增强中层储备干部力量，保障后备梯队建设，提高组织效能。
　　在影院运营与管理业务方面，提升精细化运营管理能力与差异化竞争能力将成为影院经营的关键。公司将着力加强影院品牌建设，通过架构设置、优化收入结构、服务个性、传播互动、营销多元、会员建设等方面着手，提升影院运营管理水平。公司要求旗下影院因地制宜，组织更有针对性的观影服务，拓展更有延续性的多样化服务，提升目标客群的观影黏性，促进影院收入持续稳定提升。为提升观影体验感与影院吸引力，公司将持续推进部分影院区域的经营性改造，推动影院环境升级。为提高管理效率，公司将基于市场环境的变化与经营导向，持续更新、优化管理制度，夯实内功。完善影院专业人才培养与储备机制，为影院经营提升提供人才保障。
　　（三）公司面临的风险及应对措施
　　1、宏观经济波动风险
　　虽然目前国内宏观经济与消费市场逐步恢复，但国际国内环境仍然错综复杂，未来仍面临较大的不确定性。由于对未来经济环境预期不甚明朗，消费者对非必要消费需求相对较谨慎，商户拓展经营信心仍有待修复，购物中心运营仍然面临经营压力。
　　为了应对上述风险，公司将持续关注宏观经济动态，紧跟市场趋势，充分把握国家及各地出台的促消费政策，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，提升购物中心的体验性、创新性，增进顾客黏性。提升经营导向的运营能力，服务于商户，与商户实现合作共赢。
　　2、市场竞争风险
　　随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
　　为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，增强会员管理能力，提升会员体验，通过数字化运营促进精准营销，提升购物中心客流消费转化度，降低市场竞争带来的影响。
　　3、管理运营风险
　　消费市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。
　　为了应对上述风险，公司开展人才盘点，加强干部管理梯队建设，适时引入专业化、创新型人才，完善人才储备机制，为经营发展聚势蓄能。根据市场环境与内部业务发展的变化，及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。2023年上半年，国内经济复苏态势明显，各地政府陆续出台扩大内需、促进消费等相关政策，对公司的经营恢复有着积极影响，公司旗下购物中心在客流、销售额等方面均有所提升，影院观影人次及票房收入同比有所增加。截至2023年6月30日，公司资产总额为120.05亿元人民币，归属于母公司的股东权益为69.49亿元人民币。2023年上半年度，公司实现营业收入5.78亿元人民币，归属于上市公司股东净利润2,316.24万元人民币。
　　（一）购物中心运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　2023年上半年，随着我国经济社会全面恢复常态化运行，国内市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，经济运行整体回升向好。上半年国内生产总值593,034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%。从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。在消费端，随着一系列扩内需促消费政策落地显效，国内城乡消费市场趋于活跃，呈现恢复增长态势，上半年最终消费支出增长对经济增长贡献率明显提升，为推动经济恢复向好发挥了重要作用。2023年上半年，我国社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%。分季度看，二季度社会消费品零售总额同比增长10.7%，增速比一季度加快4.9个百分点。按消费类型分，上半年商品零售203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。按零售业态分，上半年限额以上零售业单位中便利店、专业店、品牌专卖店、百货店零售额同比分别增长8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售额同比下降0.4%。2023年上半年，居民服务性消费、接触类消费增长较快，购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强，购物中心行业整体经营恢复态势向好。公司核心经营区域北京商业市场强势复苏，据赢商大数据统计，上半年北京商业市场日均客流25,587人，与去年同期相比增长49.7%。在新开业购物中心项目方面，据赢商大数据统计，2023年上半年全国开业购物中心111个，商业总体量达965万平方米，同比2022年上半年数量持平，体量则小幅增长5.10%，增加44万平方米。其中，北京新增商业体量达91.65万平方米，为上半年开业量第一的城市。但是拉长时间线看，2023上半年开业量与2019年同期相比仍有较大差距，数量、体量分别为2019年的64.91%、65.33%。在空置率方面，受到之前经济下行的影响，商户经营信心仍未完全恢复，购物中心运营仍旧承压，空置率水平仍然较高，同时较多商场亦借由退租态势借机进行大幅调改。综合来看，购物中心作为实体商业的重要组成部分，在逐步稳定恢复的同时，经营压力与增长压力犹存。2、经营情况
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2023年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共24家，总建筑面积160多万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　2023年上半年度，公司坚定发展信心，夯实经营管理能力，紧抓消费复苏回暖机遇，促进购物中心经营业务的恢复与提升。公司继续深化消费者需求研究，关注因不断变化的市场环境及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化、市场竞争格局的变化对社区商业的影响，一店一策，精准定位，做强标杆项目，区域深耕，巩固区域市场优势，充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，协同促进整体提升。
　　公司持续优化品牌分组管控体系，通过多种措施不断提升S-A级等重点品牌的合作价值，多维度增加与重点品牌合作的
　　模式与深度，持续关注品牌经营指标，增加品牌合作粘性，储备经营资源。通过重塑升级招商工具，强化方案与进度的管控深度，充分利用并发挥各类品牌资源库的功能，加强业务支持力度等方面，提升招商系统性能力。报告期内，公司回归零售本质，以终端消费者需求为核心运营要素，强化大运营管理体系，围绕核心经营指标深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，由管理向服务与经营转型，更好的服务于商户与消费者，联合项目与品牌方开展多项定向培训活动，提升经营导向的运营能力，为业务经营赋能。持续梳理、完善、迭代各业务条线管理制度、标准与流程，提高管理效率。
　　公司充分把握上半年消费复苏形势，通过多种营销方式与渠道，加强BHGMall品牌宣传与建设，提升品牌影响力，为项目聚人气、提客流，促进销售提升。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心参与“BHGDAY”大型统一营销活动，极大带动客流与销售的提升。同时各门店协调商户积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，利用企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等营销渠道，进行联合线上直播，吸引顾客互动，着力提升商户销售额，实现双方共赢。在会员管理方面，公司深耕会员运营，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，报告期内新增与活跃会员数量及会员消费均有所提升。
　　（二）影院运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　2、经营情况
　　2023年上半年，内地电影票房复苏趋势明显。根据猫眼专业版，2023上半年，中国内地电影票房规模达262.73亿元，同比增长53%，恢复至2019年同期的84%；观影人次共计6.04亿人次，同比增长52%，恢复至2019年同期的75%；平均票价为43.4元，较去年同期基本持平，较2019年同期增长12%；场均人次10人，同比增长25%，恢复至2019年同期的77%。消费回暖、经营秩序恢复、供片充足、头部内容发力、档期效应是票房市场企稳回升的主要原因。上半年节日档票房表现出色，特别是春节档、暑期档多部爆款带动大盘上涨。其中，春节档《满江红》《流浪地球2》，暑期档《消失的她》，票房均突破30亿。影片供给方面，上半年影片备案立项数量同比增加25.63%，影院储备丰富；国产及进口影片在上半年持续稳定供给，影片整体质量较高，影片供给总数量相比过去两年明显提升。在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2023年6月30日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7家影城。随着行业需求恢复，优质内容供给驱动消费者观影需求逐步提升。公司把握向好的发展态势，充分抓住内容品质较高的节日档与窗口期，增强宣传与销售能力，拓宽团体包场销售渠道，促进电影放映收入的提升。影院依托购物中心资源优势，加强业务联动合作，提升整体品牌建设，推出积分换影票、周三会员日等活动，有效的带动观影人次的提升，增加消费者粘性。通过提升卖品品质、卖品包装形象设计、优化卖品结构等方式，强化卖品管理，提升盈利能力。在市场恢复之际，公司着手设备更新与部分区域改造，推动影院环境升级，并持续加强影院品质检查，提升观影体验感与影院吸引力。基于市场环境的变化与经营导向，完善以经营指标为核心的考核激励机制，调动员工积极性；梳理完善管理制度与流程，夯实内功，提升管理效率。报告期内，公司同时加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。

　　二、核心竞争力分析
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
　　1、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　2、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　3、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
　　4、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观经济波动风险
　　近年来，国内宏观经济波动给购物中心行业带来较大压力，一方面，消费市场需求不足，消费市场低迷；另一方面，商户经营信心不足，在营店铺与拓店数量均有所减少，导致购物中心场内空置率增加。虽然目前国内宏观经济与消费市场逐步恢复，但国际国内环境仍然错综复杂，未来仍面临较大的不确定性。为了应对上述风险，公司将持续关注宏观经济动态，紧跟市场趋势，充分把握国家及各地出台的促消费政策，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，提升购物中心的体验性、创新性，增进顾客黏性。提升经营导向的运营能力，服务于商户，与商户实现合作共赢。
　　2、市场竞争风险
　　随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
　　为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，增强会员管理能力，通过数字化运营促进精准营销，提升购物中心客流消费转化度，降低市场竞争带来的影响。
　　3、管理运营风险
　　零售市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。
　　为了应对上述风险，公司开展人才盘点，加强干部管理梯队建设，适时引入专业化、创新型人才，完善人才储备机制，为经营发展聚势蓄能。根据市场环境与内部业务发展的变化，及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（1）购物中心行业发展情况
　　2022年，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重的困难和挑战，面对纷繁复杂多变的局面，政府坚持稳中求进的工作基调，加大宏观调控力度，积极应对各种超预期因素冲击，保持了经济社会大局总体稳定。在国内经济承压的环境下，2022年国内生产总值达到121万亿元，同比增长3%。2022年社会消费品零售总额439,733亿元，同比下降0.2%，国内消费明显收缩。其中，除汽车以外的消费品零售额393,961亿元，下降0.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额较上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，百货店下降9.3%。2022年，全国网上零售额137,853亿元，较上年增长4.0%。其中，实物商品网上零售额119,642亿元，增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%，网上消费增速放缓。购物中心行业方面，消费者聚集性、接触性消费受限，以及居民消费意愿下降，整个消费市场较为低迷，商场客流量显著减少。在低迷的市场环境中，商业品牌拓店速度变缓，租赁需求有所减弱，市场空置率小幅上升。根据赢商大数据统计，2022年，全国新开业的购物中心项目数量约366个（其中存量改造项目超40个，体量超400万平方米，占全年开业量的比例超10%），同比下滑约30%。其中数量减少181个，同比下降33.09%，体量减少1506万平方米，同比下降31.47%。这是三年来最低开业量，也是历史新低。虽然近几年国内消费市场受到较大影响，但随着我国相关政策不断优化和调整，扩大内需战略深入实施，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加快构建，我国消费市场预期将逐步稳定恢复。购物中心作为实体商业的重要组成部分，挑战与机遇共存，未来提升精细化运营能力与差异化竞争能力仍将成为购物中心运营与管理的关键。
　　（2）影院行业发展情况
　　2022年，全国电影市场受到严重影响，观影需求和影片供给均出现大幅下滑。据国家电影局统计数据，2022年全国电影票房300.67亿元，较2021年下降36.4%；观影人次7.12亿，较2021年减少4.55亿，同比下降39.2%。而3月、4月、5月、11月单月票房均不足10亿元，创多年新低。优质影片频繁撤档、改档，导致电影市场内容供给不足，中国电影市场年度上映影片数量也由2021年上映的547部，减少至2022年的325部。其中，上映国产片272部，数量占比83.69%，较2021年减少208部；上映进口电影53部，进口片数量占比16.31%，较2021年减少14部。
　　由于影院临时性关停、影片上映延期、设备销售进度放缓，多家影院公司营业收入大幅下滑且需承担较大的固定成本和刚性支出，主营业务受到较大影响。全国41.5%的影院暂停营业时间长达3个月以上，第二季度影院停业率超过50%，第四季度最多时停业率接近65%。
　　2022年12月以来，国内政策不断优化和调整，政府出台各项促进消费政策，致力于全面促进消费，助力经济复苏，对电影行业和公司长期稳健发展产生积极影响。2023年开局，在重点档期元旦档和春节档的推动下，全国电影票房和观影人次保持恢复趋势，其中春节档总票房67.58亿元，观影人次1.29亿，成为中国影史春节档票房第二。随着全国影院经营秩序的逐步恢复和国内外内容供给的不断增加，预计国内观影需求和意愿将不断提振，全行业景气度有望进一步回暖。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。
　　（1）购物中心运营管理业务
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2022年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积160多万平米，其中北京地区15家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　（2）影院运营管理业务
　　在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院场地全部采用租赁方式取得，截止到2022年12月31日，公司旗下共有14家影城，92块屏幕，其中在北京有7家影城。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　2、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。
　　3、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　4、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　截至2022年12月31日，公司资产总额为123.73亿元人民币，归属于母公司的股东权益为69.30亿元人民币，2022年度，公司实现营业收入11.2亿元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理
　　2022年度第一季度公司经营业务呈现持续恢复的态势。但第二季度以来，国内经济下行、消费市场低迷等多种因素对公司经营业务产生较大影响，公司旗下购物中心及场内部分商户、影院临时性停业时间较长，客流、销售均出现明显下滑。公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入7.63亿元，同比下降9.76%。在困难的市场环境下，公司始终践行社会责任，与合作伙伴共渡难关。公司密切关注外部环境变化，以稳经营、促恢复、控风险为工作重点，快速应对并动态适时调整经营计划与方式。
　　1、加强购物中心运营与管理
　　公司深化消费者需求研究，关注因市场环境及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化、市场竞争格局的变化对社区商业的影响，明晰购物中心定位与未来发展方向，加强购物中心核心主业运营管理。报告期内，公司加强BHG Mall品牌建设，提升品牌影响力。继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，加强S-A级战略品牌开发、拓展与汰换，分级分类重点引入。构建区域性品牌资源库，提高区域性招商与商户管理能力。建立多经品牌资源库，推进多经点位规划与管理，储备经营资源。
　　公司深耕会员运营，持续优化会员体系，提升会员运营能力，扩大会员数量并提升金银卡会员比重，促进会员销售额占比提升。报告期内，公司整体统筹旗下购物中心参与“BHG DAY”“超级宠粉节”两次大型统一营销活动，提升BHG Mall品牌影响力。与S-A级品牌联动，推出超级品牌日，实现双方共赢。持续推进外部异业合作，丰富活动内容与形式，引入优质营销资源。协调商户积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，与商户共同发力以应对挑战。利用企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等营销渠道，推出团购活动、“总部直播间”线上直播；利用“节日＆话题”营销销售氛围等多种方式，吸引顾客互动，着力提升商户销售额，实现双方共赢。
　　公司持续关注加强卖场品质与环境，着手提前蓄势改造，促进项目经营恢复与后续提升。报告期内，公司推进19项重点工程改造项目，一方面推进项目经营性改造专项调改，通过优化卖场动线、业态调整，持续提升项目竞争力；另一方面推进老旧项目外立面、外广场等公共区域改造，提升项目吸引力。
　　2、加强影院运营与管理
　　（二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
　　报告期内，公司旗下影院业务经营面临较大挑战，闭店停业持续时间较长。2022年，公司电影放映及卖品业务实现营业收入6,907.87万元，同比下降39.76%。公司要求各影院坚决执行相关要求，确保影院安全经营。面对经营困境，一方面，公司加强业务管控、跟踪与分析，强化运管、服务、质量管理，挖掘新的利润增长点，努力扩大营收渠道和稳定性；并且通过优化管理模式与组织结构，强化岗位目标责任制，建立分层分类考核制度等方面，提升管理效率。另一方面，公司加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。围绕核心经营目标与实际经营情况，公司持续深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善业务管理制度，优化职能分工与管理权责。报告期内，为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完善招商管理、多经管理、营销、巡检、运营管理手册等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。
　　（三）推进干部管理梯队建设，完善人才储备机制
　　报告期内，公司继续推进干部管理梯队建设，选拔并培养年轻后备干部，提升干部团队积极性和创新力。公司开展人才盘点项目，综合运用不同的评价方式挖掘选拔后备干部，扩大干部储备池。在后备干部培训方面，高度聚焦经营管理中的专业提升点，完善各层级有针对性的专业培训与人才培养体系，从领导力、管理能力、专业能力等不同维度做培养提升，为实现公司经营发展聚势赋能。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
　　（二）公司下一年度经营计划
　　2023年，国内经济复苏态势明显，各地政府陆续出台扩大内需、促进消费等相关政策，消费市场逐渐回暖，对公司的经营恢复有着积极影响。公司将坚定发展信心，充分把握当前形势与有利政策，激发内生动能，夯实经营管理能力，促进购物中心核心主营业务的恢复、稳定与提升。
　　在业务经营层面，公司仍将继续深化消费者需求研究，一店一策，精准定位，做强标杆项目，巩固区域市场优势，充分调动内部力量与优势资源支持弱势项目，深挖经营潜力，推动品牌与业态的经营性调改，加强主营业务管理能力。加强BHGMall品牌宣传与建设，提升品牌影响力。公司将优化品牌分组管控体系，不断提升S-A级品牌的合作价值，多维度增加与品牌合作的模式与深度，增加品牌合作粘性，储备经营资源。促进会员有效消费占比提升，整合会员权益，强化会员体系建设，提高会员运营管理能力，增强顾客消费粘性。
　　在业务管理层面，围绕核心经营指标深入剖析经营管理的薄弱环节与问题，抓重点强弱项，提高管理效率，更好的业务经营赋能。重塑升级招商工具，强化方案与进度的管控深度，充分利用并发挥各类品牌资源库的功能，提升招商系统性能力。强化大运营管理体系，回归零售本质，由管理向服务与经营转型，更好的服务于商户与消费者，提升经营导向的运营能力，为业务经营赋能。持续梳理、完善、迭代运营管理制度、标准与流程，提高管理效率。在影院运营与管理业务方面，随着行业需求恢复，优质内容供给驱动消费者观影需求逐步提升。公司将把握向好的发展态势，充分抓住内容品质较高的窗口期，增强宣传与销售能力，加强与购物中心的业务联动，促进电影放映收入的提升。推动影院环境升级，提升观影体验感与影院吸引力。基于市场环境的变化与经营导向，梳理完善管理制度，夯实内功；以经营指标优化考核激励机制，努力提高人效。
　　2023年，公司将继续推进干部管理梯队建设，开展人才盘点、培养与输出，储备后备人才资源，培养复合型人才，为业务发展提供人才保障。围绕核心经营指标，优化激励考核机制，提高组织效能。
　　（三）公司面临的风险及应对措施
　　1、宏观经济波动风险
　　近年来，国内宏观经济波动给购物中心行业带来较大压力，一方面，消费市场需求不足，消费市场低迷；另一方面，商户经营信心不足，在营店铺与拓店数量均有所减少，导致购物中心场内空置率增加。虽然目前国内宏观经济与消费市场逐步恢复，但国际国内环境仍然错综复杂，未来仍面临较大的不确定性。为了应对上述风险，公司将持续关注宏观经济动态，紧跟市场趋势，充分把握国家及各地出台的促消费政策，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，提升购物中心的体验性、创新性，增进顾客黏性。提升经营导向的运营能力，服务于商户，与商户实现合作共赢。
　　2、市场竞争风险
　　随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
　　为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，增强会员管理能力，通过数字化运营促进精准营销，提升购物中心客流消费转化度，降低市场竞争带来的影响。零售市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。
　　3、管理运营风险
　　为了应对上述风险，公司开展人才盘点，加强干部管理梯队建设，适时引入专业化、创新型人才，完善人才储备机制，为经营发展聚势蓄能。根据市场环境与内部业务发展的变化，及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。截至2022年6月30日，公司资产总额为126.80亿元人民币，归属于母公司的股东权益为70.74亿元人民币。2022年上半年度，由于国内多地散发疫情，尤其是第二季度北京受到疫情的冲击，公司旗下购物中心业务及影院业务的正常经营活动受到较大影响，导致公司2022年上半年度产生亏损。
　　（一）购物中心运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　受到国际环境日趋复杂严峻、国内疫情多发散发影响，2022年上半年国内经济面临较大挑战，特别是二季度经济下行压力明显增大。上半年国内生产总值56.26万亿元，同比增长2.5%，其中，一季度GDP为27.02万亿元，同比增长4.8%；二季度GDP为29.25万亿元，同比增长0.4%。上半年全国居民人均可支配收入1.85万元，同比增长4.7%。上半年国内社会消费品零售总额达到21.04万亿元，同比下降0.7%。按消费类型分，商品零售19.04万亿元，同比增长0.1%；餐饮收入2.00万亿元，同比下降7.7%。按零售业态分，限额以上的超市、便利店、专业店、百货店和专卖店同比分别增长4.2%、4.7%、2.8%、-8.4%、-4.1%。
　　2022年上半年，在全国各地疫情反复的背景下，购物中心行业深受影响，多地购物中心开业节点被迫延期。据赢商大数据统计，2022年上半年，全国新开业购物中心约110家，商业体量合计约920万平方米，与2021年同期相比，新开业项目数量减少26%，新开业项目体量减少31%。从区域分布来看，低线级城市（3-5线）开业量合计占比约56%，已经超过高线级城市（1-2线）的44%。其中5线城市占比最大，项目达28个，占比25%；高线级城市中，商业二线城市开业量占比10%，商业准一线城市开业量占比16%，商业一线城市开业量占比18%；一线城市中，北京、深圳、广州各有开业项目3家，上海上半年因为疫情原因零开业。第一太平戴维斯数据显示，2022年二季度北京优质购物中心平均空置率为6.2%，环比上升0.4个百分点，同比下降0.7个百分点。全市优质购物中心平均租金为每平方米每月841.1元，环比、同比分别下降3.3%、9.2%。整体来看，2022年上半年，受到国际、国内复杂因素影响，我国经济发展面临较大压力。但随着疫情得到有效控制，政府加大宏观政策调节力度并实施稳经济、促消费等一揽子政策措施，经济逐步企稳回升。国内社会消费品零售总额二季度各月增速也反映出这一点：4月份我国社会消费品零售总额同比下降11.1%，5月份降幅收窄至6.7%；6月份由降转升，同比增长3.1%。预计随着国内疫情得到更好控制，零售市场将逐步复苏。
　　2、经营情况
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理30多家购物中心。截至2022年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　2022年第一季度疫情较为平稳，公司购物中心经营呈现持续恢复的态势。但第二季度以来，公司购物中心经营所在地多地突发疫情，尤其是北京受到疫情冲击，公司旗下多个购物中心面临因疫情管控原因导致部分商户、业态或整体门店暂停营业、餐饮商户暂停堂食等困难，对公司业务产生较大影响。在严峻的疫情防控形势下，公司密切关注疫情发展，始终以疫情应对及购物中心经营恢复与提升作为工作重点，动态适时调整经营计划与方式。
　　报告期内，公司深化消费者需求研究，关注因疫情及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化对社区商业的影响，明晰购物中心定位与未来发展方向。加强“BHGMall”品牌建设，提升品牌影响力。继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，加强战略品牌开发与拓展，分级分类重点引入，构建区域性品牌资源库，提高招商与商户管理能力。为提升运营管控能力，公司以解决业务问题为导向，打破组织边界，实施大运营管理模式。在大运营管理模式下，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并以业务为导向，持续完善多经管理、营销等运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。在营销方面，公司深耕会员运营，持续优化会员体系，提升会员运营能力，扩大会员数量并提升金银卡会员比重，会员销售额占比不断提高。此外，公司旗下购物中心采用各种创新营销手段，利用积分运营、企业微信社群运营、线上直播、微信视频号等创新营销方式，不断增强客群运营能力，增强品牌曝光，扩大品牌销售。面对疫情防控，公司根据政府防疫政策及时更新公司防疫政策要求，协调门店商户，积极参与公司组织的营销活动，做好线上宣传、线下落实的多渠道经营工作，与商户共同发力，应对疫情带来的挑战。公司利用线上社群、推出团购活动，推出“总部直播间”线上直播，利用“节日＆话题”营销销售氛围等多种方式，吸引顾客互动、为商户转化销售。2022年上半年度，受到国内疫情反复影响，公司旗下购物中心客流、销售额等经营数据相比去年同期有所下降，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.35亿元。2022年上半年，国内疫情反复给电影市场带来很大不确定性，影院行业面临较大挑战。2022年上半年全国累计实现票房171.8亿元，同比下降37.7%。从观影人次的角度来看，2022年上半年累计观影人次为3.98亿，同比下降41.7%。且在2022年3-6月，全国电影票房仅产出41.1亿元，同比降幅达到65.6%，其中3月、4月、5月票房均创下多年来新低。随着国内疫情逐步得到控制，国内电影市场逐渐复苏，2022年7月，全国电影票房达到35亿元，同比增长8%，显示随着国内疫情总体趋于稳定，国内电影市场态势企稳回升。
　　（二）影院运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　2、经营情况
　　在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2022年6月30日，公司旗下共有14家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。报告期内，受北京及全国各地散发疫情的影响，公司旗下影院均存在临时性闭店停业的情况，影院业务经营也面临较大挑战。公司要求各影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院安全经营。面对疫情冲击，一方面，公司加强业务管控、跟踪与分析，强化运管、服务、质量管理，挖掘新的利润增长点，努力扩大营收渠道和稳定性；并且通过优化管理模式与组织结构，强化岗位目标责任制，建立分层分类考核制度等方面，提升管理效率。另一方面，公司加强影院业务的财务管理和成本费用控制，着力降本增效。2022年上半年，公司电影放映及卖品业务实现营业收入3866.68万元，同比下降43.05%。

　　二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
2、消费需求变化产生的市场竞争风险
3、人才储备不足与团队管理风险
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。疫情对消费习惯和竞争格式也产生一定影响。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。零售市场竞争的日趋激烈以及消费需求的不断变化，对公司业务经营能力提出了更高的要求，也使公司对具有购物中心相关管理经验和创新经营的人才需求加大。为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化、创新型人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　（一）购物中心行业发展情况
　　2021年，我国国内生产总值为1143670亿元，按不变价格计算，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。全国居民人均可支配收入35128元，同比名义增长9.1%，扣除价格因素实际增长8.1%。社会消费品零售总额440823亿元，同比名义增长12.5%，两年平均增长3.9%，同比2019年增速下降4.1%，可以看出社会消费品零售增速放缓，消费压力犹存。按消费类型分，2021年商品零售393928亿元，同比增长11.8%；餐饮收入46895亿元，增长18.6%。按零售业态分，2021年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额同比分别增长6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。整体来看，随着国内疫情管控效果的进一步显现，居民的消费信心以及国内消费市场活力逐渐增强，2021年国内经济正逐步恢复。
　　2021年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确要“培育建设国际消费中心城市，打造一批区域消费中心”。2021年7月19日，国务院批准北京等五个城市率先开展国际消费中心城市培育建设。2021年8月，商务部联合相关部门印发的《培育国际消费中心城市总体方案》，提及促进购物中心调整经营结构，丰富服务业态，打造沉浸式、体验式、互动式消费场景，加快向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费中心等领域拓展。2021年7月，北京市商务局出台《2021年鼓励发展商业品牌首店项目申报指南的补充通知》，鼓励国际品牌企业、国际品牌授权代理商、本土品牌企业在中国（内地）开设首店并根据实际情况给予不高于500万元的补贴。政策的利好促进购物中心聚焦消费者的需求，不断创新、更新。2021年开始，互联网反垄断政策频出，政府严查直播带货税收问题，给实体商业带来一些积极信号，实体商业在经营、税收领域与互联网的竞争将变得更为公平。未来，实体商业的场景化、主题化及其社交属性是实体商业不可被替代，也不可被模仿的特征。
　　据赢商大数据统计，2021年全国新开业商业项目545个，体量超过4700万平方米，新开业数量与体量同比2020年均增长约35%。
　　去除疫情影响严重的2020年，2021年新开业项目数量为近5年最低，全国购物中心开业速度放缓。从新开业项目体量来看，5-10万平方米的中小体量项目占比最大，区域型商业项目越来越受市场青睐。另外，存量改造成为每年新开业项目必不可少的一部分，2021年新开业项目中存量改造项目近30个，体量超过250万平方米。
　　2021年消费市场持续恢复，但消费者整体需求增速放缓，增长压力犹存。随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。同时在受到散发疫情冲击、竞争压力不断增加、教育培训政策变化等不确定的大环境下，购物中心作为实体商业的重要组成部分，运营、管理和创新均面临较大的压力与挑战。未来，提升精细化运营能力，或通过建筑、场景、内容等进行差异化竞争，成为商业经营的趋势与关键。
　　（二）影院行业发展情况
　　随着国内疫情的逐步控制，国内电影市场逐渐复苏。但由于境外疫情形势严峻导致进口电影片源供给数量减少，以及国内局部疫情对影院经营产生不利影响，2021年影院整体经营数据尚未恢复至疫情前，市场对假日档期依赖性较强。2021年全国累计实现电影票房470.32亿元，较2020年同比上升231.6%，但较2019年仍下降26.7%。2021年累计观影人次为11.7亿，较2019年17.3亿的水平下滑约32.3%。2021年电影银幕总数75078块，同比增长3.5%，影院建设增速持续放缓。虽然2021年疫情有所缓解，但仍有部分影院按疫情防控政策要求临时关停，并且2021年度影院闭店数量有所增加。
　　2021年11月9日，国家电影局发布《“十四五”中国电影发展规划》，提出进一步提升国产影片创作质量，健全电影产业体系，增强电影科技实力，提高电影公共服务水平，扩大电影国际影响力，助力电影强国建设。上游内容的利好政策，对于影院行业的发展有深切的影响。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。
　　（一）购物中心运营管理业务
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理近30家购物中心。截至2021年12月31日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　（二）影院运营管理业务
　　基于国内电影行业的蓬勃发展，在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2021年12月31日，公司旗下共有14家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。

　　三、核心竞争力分析
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
　　1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
　　2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
　　2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
　　5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　截至2021年12月31日，公司资产总额为129.77亿元人民币，归属于母公司的股东权益为71.20亿元人民币。2021年度，公司实现营业收入12.18亿元人民币，营业利润2216.75万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　（一）聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运管管理
　　2021年以来，国内疫情得到有效控制，购物中心行业整体经营情况逐渐恢复。但多点散发的疫情依然不利于购物中心的经营恢复，尤其是北京等区域性零星散发疫情对公司经营仍然产生一定影响。报告期内，公司坚持聚焦购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展，在严格落实相关部门疫情防控要求的基础上，将各购物中心、影院门店在后疫情时代的经营恢复与提升作为工作重点。
　　1、营造安全的购物环境
　　报告期内，公司始终紧绷“疫情防控”这根弦，高度关注和重视疫情防控工作，落实“四方责任”，根据疫情发展情况及时更新并落实相关防疫制度与要求，坚决执行各项疫情防控措施，做细、做全各项疫情防控工作，要求相关部门高频次、全覆盖加强到店现场检查督导，重点关注测温验码、消毒情况、餐饮及冷链管理等重点环节，有序推进和维持购物中心的运营。
　　为向消费者营造安全的购物环境，保障各购物中心人身安全、设备安全、运营安全，公司持续组织安全责任人、安全管理人的安全培训，保证各项目开展全员安全教育培训并考核；做好突发事件的妥善处理与风险防控，开展突发应急事件的处置演练；坚持日常巡查、定期检查、专项检查，通过检查对存在的较大安全隐患监督整改确保运营安全。
　　2、提升购物中心运营管理能力
　　公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，关注消费需求与消费结构的变化，继续执行既定的三年调改计划并适时调整，聚焦重点门店，打造标杆门店，实施一店一策的策略，针对不同类型门店采取不同的管理措施。
　　在招商与商户管理方面，公司在报告期内加强空置与风险店铺的管理工作，建立经营预警机制，梳理识别风险租户，制定招商应对策略；加强重点品牌合作拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，依据目标客群消费需求适时调整经营定位、业态与品牌配置，提升消费者满意度；同时持续关注场内商户的需求与经营情况，提升商户满意度。
　　在营销活动方面，公司通过紧抓重要营销节点、品牌联动营销、社群营销等方式带动商户销售额提升；并加速数字化会员运营平台的建设，通过会员分级维护、数据分析与管理等推进购物中心精准营销。报告期内，公司旗下购物中心统筹“司庆”和“超级会员日”活动，有效促进会员拓展及会员消费占比。通过洽谈多家品牌联发活动，以及“领养日”、中国移动联名权益等异业合作，引入优质营销资源。第四季度增加“爱购日”和“嗨吃节”两档联发活动，推进突发疫情的销售维稳和业绩恢复。
　　在媒体推广上，推动各项目创新自媒体推广形式，将视频创作纳入常态化运营。
　　报告期内，公司持续关注加强卖场品质与环境，着手提前蓄势改造，促进项目经营恢复与后续提升。推进盈利项目经营性改造、项目重新定位专项调改，通过优化卖场动线、业态调整、提升品牌级次的同时，提升改造区域的租金水平，持续提升项目竞争力。推进老旧项目外立面、停车场等区域的硬件改造，提升项目吸引力。
　　2021年，公司旗下购物中心客流、销售额、收缴率等经营数据相比去年同期逐渐回升，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入8.46亿元，同比上升16.03%。
　　3、提升影院运营管理能力
　　报告期内，在疫情防控常态化的背景下，影院行业仍然面临较大挑战。公司旗下影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院安全经营。公司进一步加强影院门店管控，围绕利润核心指标，提升盈利能力，夯实抗风险能力。在业务层面，公司通过市场宣传、开展会员活动、与购物中心互动性营销等途径，增进会员数量与用户粘度，提升票房收入；完善市场活动分析与复盘评估，强化影院营销能力；通过加强与卖品核心供应商的合作、调整卖品结构、整合广告资源管理等方式，强化非票业务管理，提升盈利能力；严格执行预算管理、绩效考评等相关制度，加强费用控制，强化信息系统建设，着力降本增效。2021年公司院线业务实现营业收入1.15亿元，同比上升120.84%。
　　（二）围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
　　围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，持续梳理并完善业务管理制度，优化职能分工与管理权责。报告期内，公司以业务为导向，整合运营部门管理体系，梳理建立标准工作流程，持续推行制度创新，提高管理效率。优化品牌分级、招商管理制度与标准、运营标准化系统建设、品质管理、能源与物业管理等多项管理制度，提升精细化管理水平。继续完善运管管理、报表管理等信息系统，用数据系统将管理制度落到实处，为业务提供数据支持与决策基础。
　　（三）完善人才储备，加强团队建设
　　2021年，公司继续坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯队，关注后备梯队培养，完善各层级专业培训与人才培养体系，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍，持续为总部各部门及各项目输出优质管理人才。报告期内，公司优化人力资源管理制度，构建内部人才发展通道，为公司管理体系提供有力保障。结合实际经营情况、岗位特点、业绩贡献等因素，公司持续优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司发展战略
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
　　（二）公司下一年度经营计划
　　1、充分认识疫情影响下的市场竞争格局和消费习惯变化，提高主营业务运营管理水平
　　2022年初，国内疫情形势依然严峻复杂，局部突发疫情仍将对购物中心运营产生影响。公司将继续密切关注疫情发展，聚焦购物中心核心主业，购物中心在后疫情时代的经营恢复与提升仍然是下一年的工作重点。
　　在业务管理层面，公司将深化消费者需求研究，关注因疫情及新消费群体崛起带来的消费需求与消费结构变化对社区商业的影响，明晰购物中心定位与未来发展方向。加强“BHG Mall”品牌建设，提升品牌影响力。继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，加强战略品牌开发，分级分类重点引入，构建区域性品牌资源库，提高招商与商户管理能力。提高运营管控能力，整合公司现有资源，打造大运营体系。做好会员精细化运营，通过精准营销促进有效消费提升。提高物业管理服务水平和专业化能力，围绕目标客群需求提升购物中心运营品质。
　　在影院运营与管理业务方面，公司将优化管理体系与组织架构，做好精细化运营控制，强化放映、服务、质量管理，以提升非票收入作为销售核心，继续控制成本费用支出，着力降本增效。继续实施以利润为主线的考核激励管理机制，加强团队建设。
　　2、围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，梳理和优化管理体系
　　2022年，公司将按照经营需求，深化大运营概念，围绕顾客研究、解决空置、提高客流和会员销售占比等核心经营目标，持续梳理并完善招商管理、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并将以业务为导向，持续完善运营相关的内部工作标准及管理流程，推动管理标准制度化、规范化，进一步提升精细化管理水平，提高管理效率。另外，公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规范运作。
　　3、继续推进干部管理梯队建设，完善人才储备机制
　　2022年度，公司继续推进干部管理梯队建设，选拔并培养年轻后备干部，提升干部团队积极性和创新力。公司开展人才盘点项目，综合运用不同的评价方式挖掘选拔后备干部，扩大干部储备池。在后备干部培训方面，高度聚焦经营管理中的专业提升点，完善各层级有针对性的专业培训与人才培养体系，从领导力、管理能力、专业能力等不同维度做培养提升，为实现公司经营发展聚势赋能。
　　（三）公司面临的风险及应对措施
　　1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
　　新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
　　为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
　　2、消费需求变化产生的市场竞争风险
　　随着新消费群体的逐渐崛起，消费市场整体的消费需求和消费结构产生新的变化和趋势。疫情对消费习惯和竞争格式也产生一定影响。当前实体商业的竞争，已成为对递减状态的客户消费时间的争夺。随着各地市场新建购物中心数量的不断增加，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
　　为应对上述风险，公司将深化消费者需求研究，通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。
　　3、人才储备不足与团队管理风险
　　公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
　　为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　截至2021年6月30日，公司资产总额为131.79亿元人民币，归属于母公司的股东权益为72.92亿元人民币。2021年上半年度，公司实现营业收入5.23亿元人民币，归属于母公司股东的净利润841.09万元人民币。报告期内，公司业务主要涉及购物中心运营管理业务和影院运营管理业务。
　　（一）购物中心运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　2021年上半年国内生产总值53.22万亿元，同比增长12.7%。上半年全国居民人均可支配收入1.76万元，同比增长12.6%。上半年消费品零售总额达到21.19万亿元，同比增长23.0%，按消费类型分，商品零售19.02万亿元，同比增长20.6%，餐饮收入2.17万亿元，同比增长48.6%；按零售业态分，限额以上的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店2021年上半年零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%和32.4%。
　　2021年上半年，全国购物中心开业量显著恢复。据赢商大数据统计，全国新开业购物中心148家，总体量合计约1332万平方米，与2020年同期相比大幅增加，与2019年同期相比，数量约为86%，体量约为90%；从区域分布来看，新开业购物中心数量仍然受到偶发疫情影响，其中商业二线城市开业量占比达34%，商业一线城市开业量占比22%，北京开业项目3家，为商业一线城市中开业量最少的城市。2021年二季度北京购物中心平均空置率为6.9%，环比微升0.1个百分点，同比下降2.8个百分点。全市购物中心首层平均租金为每平方米每月849.9元，租金指数环比、同比分别上升1.8%、2%。整体来看，随着国内疫情管控效果的进一步显现，2021年上半年国内经济正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，零售市场稳中向好。
　　2、经营情况
　　公司核心主业为购物中心的运营管理，深厚的零售行业背景为公司购物中心运营管理业务的发展提供了优势条件。经过多年发展，公司在购物中心运营管理行业内已拥有较高的品牌知名度和一定的市场影响力。在购物中心业务模式上，公司结合业务发展规划与选址调查，通过购买、租赁、受托管理等方式获得购物中心物业资源，根据商圈环境、项目定位等确定购物中心的功能定位与商业租户的业态选择，并在此基础上进行方案设计、装修与商户招租，项目开业后通过日常经营管理获得租金和管理费收益，并通过长期持续的租户管理、物业管理、营销管理、财务管理、大数据分析等运营与资产管理措施，提升项目品质与经营效益，保证购物中心长期价值的最大化。同时公司发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，培养购物中心核心竞争力。作为专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商，公司以北京地区为核心布局区域，已在国内十几个城市管理30多家购物中心。截至2021年6月30日，公司旗下已开业的购物中心共25家，总建筑面积近160万平米，其中北京地区14家。总体来看，公司购物中心运营管理业务已形成了一定的规模，在北京具有领先优势。
　　2021年以来，国内疫情得到有效控制，购物中心行业整体经营情况逐渐恢复。但北京等区域性零星散发疫情对公司经营仍然产生一定影响。报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展并开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，重点关注因疫情带来的消费需求与消费方式的变化，回归零售为本质的商业逻辑，并将购物中心在后疫情时代的经营恢复与提升作为工作重点。
　　报告期内，公司坚决执行各项疫情防控措施，做细、做全各项疫情防控工作，落实“四方责任”，为消费者营造安全的购物环境。在业务层面，公司旗下购物中心实施既定的三年调改计划并适时调整，聚焦重点门店，打造标杆门店，一店一策，针对不同类型门店采取不同的管理措施。在招商方面，加强重点品牌拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系，依据目标客群消费需求适时调整经营定位、业态与品牌配置，提升消费者满意度；同时持续关注场内商户的需求与经营情况，提升商户满意度。在营销活动方面，公司通过紧抓重要营销节点、品牌联动营销、社群营销等方式带动商户销售额提升；并加速数字化会员运营平台的建设，通过会员分级维护、数据分析与管理等推进购物中心精准营销。在运营方面，公司加强门店运营数据的监督与管控，强化空置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，建立经营预警机制；修订多项运营工作手册，
　　规范商场日常经营管理工作，梳理优化管理体系；持续关注购物中心品质提升，加强对门店品质检查力度，推动购物中心环境升级。
　　2021年上半年度，公司旗下购物中心客流、销售额、收缴率等经营数据相比去年同期逐渐回升，公司在租赁及物业管理板块实现主营业务收入4.01亿元，同比上升27.01%。
　　（二）影院运营管理业务
　　1、行业发展情况
　　随着国内疫情的逐步控制，国内电影市场逐渐复苏。但由于境外疫情形势严峻导致进口电影片源供给数量减少，以及国内局部零星疫情对影院经营产生不利影响，2021年上半年影院整体经营数据尚未恢复至疫情前。2021年上半年全国累计实现票房250.3亿元（不含服务费），较2019年上半年同比下降13.8%。从观影人次的角度来看，2021年上半年累计观影人次为6.8亿，较2019年上半年8.1亿的水平下滑约15.7%。2021年上半年全国银幕总数略微下降，全国影院产能基本保持稳定。
　　2、经营情况
　　基于国内电影行业的蓬勃发展，在“平台+内容”发展思路的指导下，公司在依托公司购物中心资源优势、管理团队运营能力的基础上从事影院运营管理业务。影院运营管理的主要业务收入来自于电影票房收入、卖品收入以及广告收入。目前公司旗下影院所在物业全部采用租赁方式取得，截止到2021年6月30日，公司旗下共有14家影城，94块屏幕，其中在北京有7家影城。报告期内，在疫情防控常态化的背景下，影院行业仍然面临较大挑战。公司旗下影院坚决执行疫情防控相关要求，确保影院安全经营。公司进一步加强影院门店管控，围绕利润核心指标，提升盈利能力，夯实抗风险能力。在业务层面，公司通过市场宣传、开展会员活动、与购物中心互动性营销等途径，增进会员数量与用户粘度，提升票房收入；完善市场活动分析与复盘评估，强化影院营销能力；通过加强与卖品核心供应商的合作、调整卖品结构、整合广告资源管理等方式，强化非票业务管理，提升盈利能力；严格执行预算管理、绩效考评等相关制度，加强费用控制，强化信息系统建设，着力降本增效。2021年上半年，公司电影放映及卖品业务实现营业收入6,789.54万元。

　　二、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京
及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，国内疫情频频反复，境外疫情防控形势不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，新冠肺炎疫情对国内经济发展造成巨大影响。疫情发生以来，公司旗下购物中心严格按照相关政府部门疫情防控的相关规定，采取全方位的措施，在保护员工与顾客安全的同时，尽最大努力保障商场正常营业，全力保障市场需求。疫情期间，购物中心客流大幅下降，并且部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业；公司旗下影院一直到2020年7月才逐步恢复营业，并且北京区域受到多次疫情影响，公司短期经营业绩面临较大压力。随着国内疫情的逐步稳定，疫情防控进入常态化管理，公司购物中心的运营和影院的经营逐步恢复正常。
　　截至2020年12月31日，公司资产总额为112.68亿元人民币，归属于母公司的股东权益为80.34亿元人民币。2020年度，公司实现营业收入8.90亿元人民币，归属于母公司股东的净利润2,297.26万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　1、积极应对疫情影响，提升购物中心核心主业经营能力
　　（1）做好疫情防控工作，营造安全购物环境
　　新冠疫情发生以后，公司第一时间组建防控指挥领导小组及执行组，实时监控疫情发展情况并迅速做出反应行动，积极履行社会责任，为保障市场供应快速推进复工复产，制定《北京华联购物中心“新型冠状病毒肺炎”防控指引手册》《购物中心卖场管理规范》《疫情防控工作常态化的规定》《疫情期间餐饮业态经营指导意见》《门店防疫小组工作规范》《办公管理规范》《疫情持续期间员工管理要求》等相关制度并根据疫情发展情况及时更新，坚持“零容忍”原则进行全员防范与管理，并加强对办公场所、经营场所的消毒防控工作，让顾客进入购物中心时放心、安心，同时做好员工的自身防护工作，有序推进和维持商业物业的正常运营。
　　（2）疫情防控常态化下提升购物中心运营能力
　　报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展并开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，重点关注因疫情带来的消费需求与消费方式的变化，通过消费者需求调研和经营分析，以三年调改计划动态更新各购物中心经营定位与经营品质，回归零售为本质的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润、收缴率等关键指标扎实做好运营管理工作。
　　疫情防控期间，公司工作重点围绕稳经营、促消费、抓收缴展开，加强空置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，制定招商应对策略，全力提升租金收缴率。为降低疫情对公司及商户经营造成的冲击，公司根据实际情况携手商户开展经营自救，共克时艰，适时对部分商户实施不超过1亿元的租金及管理费减免措施。此外，公司关注并及时申报疫情期间政府出台的相关补贴及税费优惠，积极向租赁物业业主争取一定程度的租金减免支持。
　　报告期内，公司通过招商策略调整、营销活动拉动、品牌帮扶等多措并举，促进购物中心经营回升。在招商方面，公司加强与优质品牌战略合作，建立品牌分级管控体系，为购物中心提供优质租户资源及最优化业态配置基础。在营销活动方面，公司以会员小程序为突破口，以分级营销活动计划为基础，加强线上会员服务平台，探索线上线下一体化运营模式，完成线上商城和直播间开发，增加会员数量和活跃度，支持商户通过线上平台开展销售和推广，提升购物中心营销能力。另外，公司将根据门店市场定位、所处区域、目标客群等因素实行差异化营销策略，以提升顾客购物体验、增强邻里关系为目标，呈现各门店有特色、有调性的营销活动。报告期内，公司旗下购物中心共开展活动3313场，旗下购物中心线上商场于二季度上线，并通过小程序组织多场直播；北京区域购物中心开展“堂食开胃卡”、“开心卡”、“甜蜜计划”三期预售卡促销，推出“超级会员日、周三会员日、金卡独享权益”等活动，带动商户销售额提升。
　　因受疫情影响，公司旗下影院按照各地相关政府部门疫情防控要求陆续暂停营业，直至2020年7月才有序恢复营业。停业期间，影院积极控制各类成本费用的支出。恢复营业后，公司通过与合作方沟通，恢复广告业务、场地租赁业务，同时加强会员活动、包场活动恢复观影等方式提升收入，努力使损失降到最低。
　　后疫情时代，顾客对于购物中心环境品质和安全性的要求提升。公司关注加强卖场品质提升，着手提前蓄势聚力，抓住疫情得以控制后市场复苏的消费机会，努力降低疫情对公司经营的影响。报告期内，公司旗下购物中心完成36项工程改造及四个
　　项目主题街区改造，推进部分门店的外立面及外广场的改造，修订环境作业及品质管理标准，制定垃圾分类管理制度，并且对旗下门店进行多次品质检查与整改，推动硬件改造升级。
　　（3）加强数据化系统建设，完善数字化运营体系
　　报告期内，公司完善大数据平台，加强数据化系统建设，一是基于会员小程序完善数字化会员平台，建立各门店专属线上商城，促进面向会员的精细化运营；二是从业务角度出发，继续完善内部运营维护及管理系统支持，及时推进租赁、物业、客流等模块现有系统的升级，开通商户服务平台，加强门店运营数据的监督与管控，提升风险预警与控制能力，促进数据分析对经营决策的支持；三是完善品牌资源库建设，整合品牌资源，加强对品牌资源的动态管理。
　　2、梳理和优化管理体系，着力降本增效
　　围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，并着力降本增效。报告期内，公司持续梳理和完善商管管理体系与开发管理体系，梳理门店运营管理流程，关注各业务部门沟通与协作效率，优化职能分工与权责，促进公司规范运作与效率提升。为减少疫情对公司经营的冲击，公司加大对运营成本费用的合理控制，强化现金流管理，重点关注费用支出的必要性与合理性，成本费用与业务情况的匹配度，并积极争取疫情期间降租减税等优惠政策，以降低经营成本与费用。
　　3、加强人才后备梯队培养，提升组织学习能力
　　报告期内，公司坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯队，关注后备梯队培养，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍。报告期内，公司进行全面人才盘点，持续优化管理团队；为全面提升公司员工业务与管理技能，公司组织推出主要业务条线分层级、分岗位业务课程，匹配综合素养及管理课程，形成各岗位学习地图，提升组织学习能力。公司在报告期内结合实际经营情况、岗位特点、业绩贡献等因素，优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。

　　二、核心竞争力分析
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
　　1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
　　2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
　　2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
　　购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
　　公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、银川、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租
　　赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
　　5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
　　社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　报告期内，公司的主要业务涉及购物中心运营管理业务、影院运营管理业务和保理业务
　　1、购物中心行业格局和趋势
　　2020年，国内社会消费品零售总额391,981亿元，同比下降3.9%，其中2020Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-19%/-4%/+1%/+5%；国内GDP累计1,015,986亿元，同比增长2.3%，增速同比下降3.8个百分点，其中2020Q1/Q2/Q3/Q4分别同比-6.8%/+3.2%/+4.9%/+6.5%；全年人均GDP72,447元，同比增长2.0%。国民总收入1,009,151亿元，同比增长1.9%；全国居民人均可支配收入32,189元，同比名义增长4.7%，扣除价格因素实际增长2.1%，全国居民人均可支配收入中位数43,834元，同比增长2.9%。；CPI继续攀升，同比上涨2.5%。全国居民恩格尔系数30.2%，同比上涨1.8个百分点，与疫情带来的居家消费习惯相关。累计数据显示，实物商品网上零售额占社零总额比重为24.9%，同比提升4.2个百分点，保持在较高水平。2020年是新中国历史上极不平凡的一年，疫情对零售业态产生的负面影响在一季度尤为凸显，整体来看，疫情后社会消费稳步复苏。
　　2020年年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，对国内经济发展造成巨大影响。疫情防控期间，购物中心部分业态按照防控相关要求暂停营业，以线下体验为主的购物中心客流急剧下降，受到较大冲击。2020年1月25日，中央疫情工作领导小组正式成立，2月3日，北京市人民政府办公厅发布《北京市人民政府关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控狙击战若干措施》，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金。全国各省市相继出台租金减免政策。为过渡暂时性的经营危机，维系与消费者之间的粘性，为后期发展蓄力，部分购物中心运营商宣布减租、免租措施，与商户携手共渡难关，共克时艰。2020年5月22日，政府工作报告提出一系列具体量化目标，将赤字率由2.80%大幅提升至3.60%，同时赤字规模由2019年的2.76万亿元扩大至3.76万亿元；新增1万亿元特别国债，并将地方专项债限额由2019年的2.15万亿元扩大至3.75万亿元；减税降费规模由2019年的2万亿扩大至2.50万亿。旨在纾困、刺激消费、带动市场。据联商网零售研究中心统计，2020年全国新开业的商业项目数量374个（不含专业市场、家居市场、酒楼及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方），同比下跌28%。从商业规模的分布情况上看，规模在5至10万方数量最多，占比约35%；10至15万方占比约28%；2至5万方占比约25%；15万方以上占比约12%。可以发现，中型规模的商业项目最受到开发商的喜爱。与此相对应的社区商业依然是风口，随着疫情的爆发，社区商业作为城市商业的基础充分发挥了其保民生、促稳定的重大作用。
　　2、影院行业格局和趋势
　　2020年中国电影总票房达到204.17亿元，同比下降68.23%（全年不含服务费票房186亿元，同比下降68.70%），其中国产电影票房为170.93亿元，占总票房的83.72%；全国观影人次5.49亿，同比下降68.08%。全年票房前10名影片均为国产影片。全年共生产电影故事片531部，影片总产量为650部。全年新增银幕5794块，全国银幕总数达到75581块，同比增长8.3%。面对新冠肺炎疫情的严重冲击，中国电影市场在全球各大电影市场中率先复苏、持续回暖，主要产业指标名列前茅。电影市场的“快进键”让中国首次位居全球电影市场第一。
　　2020年7月16日，国家电影局发布《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，允许低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，有序恢复开放营业。随着影院复工的有序推进，疫情对我国电影行业的影响正在减弱，在疫情过后，我国电影行业竞争格局也将发生明显变化。未来，管理水平以及硬件条件无法跟上的院线将面临破产或者被兼并的局面，而管理水平先进、现金储备充足以及后方实力较为雄厚的院线势必将受益于此次疫情，日后在行业的话语权将会得到较大的提高。
　　3、保理行业格局和趋势
　　自2012年试点以来，我国商业保理行业经历了初创期的高速发展，企业数量和业务规模都有了飞跃式的扩张。2019年10月，银保监会下发《关于加强商业保理企业监督管理的通知》（以下简称“《通知》”），明确指出“各金融监管局具体负责统一归口监管”。2020年以来，在《通知》的指引下，各地金融监督管理部门也在加紧出台各辖区商业保理公司的监管办法，开展商业保理企业的清理规范工作，整个行业严监管、防风险趋势持续加强。北京、上海两地先后印发了《北京市商业保理公司监督管理指引（试行）》和《上海市商业保理公司监督管理暂行办法》，以加强监督管理，防范化解风险。
　　（二）公司发展战略
　　公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，目前已拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源。公司未来仍将坚持轻资产战略理念，始终以提升旗下社区型购物中心运营管理为重点，继续发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
　　未来，公司继续通过购买、租赁、受托管理等多种方式，不断提升购物中心资产和店铺规模，以北京为核心拓展范围，积极寻求契机拓展新的发展区域，巩固提升现有成熟商圈，加快寻求新的发展区域。
　　（三）下一年度的经营计划
　　1、聚焦购物中心核心主业，加强主营业务运营管理
　　2021年，国内疫情已趋于稳定，疫情防控进入常态化管理，公司仍将密切关注新冠肺炎疫情的发展，聚焦购物中心核心主业，并将购物中心在后疫情时代的经营恢复与提升为工作重点。在购物中心业务管理层面，公司将实施既定的三年调改计划，聚焦重点门店，打造标杆门店，针对不同类型门店采取不同的管理措施；加强重点品牌拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系；深化营销能力提升，加速数字化会员运营平台的建设，通过会员数字化运营、会员分级维护、数据分析与管理等方面推动购物中心精准营销，沉淀核心会员资产；改善购物中心运营品质，推进购物中心环境升级，提升消费者满意度。在影院运营与管理业务方面，公司将继续推进经营管理下沉，强化主体责任管理；加强信息系统建设，促进管理效率提升；继续完善以利润为主线的考核激励管理机制，加强团队建设；完善市场分析与复盘评估，强化销售能力，提高市场竞争力。
　　2、拓展优质项目，处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力
　　2021年，一方面，公司仍将聚焦于社区型购物中心，采取购买、租赁、受托管理等多种方式，坚持区域领先的发展策略，加大北京等优势地区、优质项目的拓展力度；另一方面，公司将继续处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力。
　　3、围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
　　2021年，公司将按照经营需求，围绕核心经营目标，持续梳理并完善招商、运营等业务管理体系，优化职能分工与管理权责，并将以业务为导向，持续完善营运检查、物业管理、设计施工、内容创新等运营相关的内部工作标准及管理流程，提升管理效率。另外，公司将继续改善内部控制工作，加强关键节点控制，促进公司规范运作。
　　4、完善人才储备机制，加强团队建设
　　公司建立了一套与业务相辅相成的人才培养体系，促进人才发展与业务相融合，从根本上提升企业核心竞争力，为组织战略发展提供人才保障。2021年度，公司将继续加大人才培养力度，搭建干部管理梯队，合理挖掘、开发、培养公司战略后备人才队伍，完善各层级专业培训与人才培养体系，对项目业务人员开展闭环式经营培训，为业务赋能与蓄能，为公司持续发展提供人才储备与保障，并从职业素养、专业素养双条线打造社区型商业人才，夯实人力资源基础。
　　（四）公司面临的风险和应对措施
　　1、全球新冠肺炎疫情对公司经营业绩产生的风险
　　新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，虽然国内疫情已总体得到控制，但境外疫情防控形势依然不容乐观，未来全球及中国经济形势仍然面临较大挑战。宏观经济形势、疫情防控形势的不确定性将对公司购物中心及影院经营业务稳定性造成一定的影响。
　　为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，适时调整经营计划与方式，优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。
　　2、市场竞争风险
　　鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。
　　3、人才储备不足与团队管理风险
　　公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司
　　对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
　　为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，新冠肺炎疫情对国内经济发展造成巨大影响。疫情发生以来，公司旗下购物中心严格按照相关政府部门疫情防控的相关规定，采取全方位的措施，在保护员工与顾客安全的同时，尽最大努力保障商场正常营业，全力保障市场需求。疫情期间，购物中心客流大幅下降，并且部分业态按照疫情防控相关要求暂停营业；公司旗下影院按照疫情防控相关要求暂停营业，公司经营业绩面临较大压力。公司以北京为购物中心核心布局区域，2020年6月北京突发疫情对经营情况也产生较大影响。
　　截至2020年6月30日，公司资产总额为123.12亿元人民币，归属于母公司的股东权益为80.45亿元人民币。2020年上半年度，公司实现营业收入3.74亿元人民币，归属于母公司股东的净利润939.83万元人民币。报告期内公司主要经营情况如下：
　　1、积极应对疫情影响，提升购物中心核心主业经营能力
　　（1）做好疫情防控工作，营造安全购物环境
　　新冠疫情发生以后，公司第一时间组建防控指挥领导小组及执行组，实时监控疫情发展情况并迅速做出反应行动，积极履行社会责任，为保障市场供应快速推进复工复产，制定《北京华联购物中心“新型冠状病毒肺炎”防控指引手册》《购物中心卖场管理规范》《疫情防控工作常态化的规定》《疫情期间餐饮业态经营指导意见》《门店防疫小组工作规范》《办公管理规范》《疫情持续期间员工管理要求》等相关制度并根据疫情发展情况及时更新，坚持“零容忍”原则进行全员防范与管理，并加强对办公场所、经营场所的消毒防控工作，让顾客进入购物中心时放心、安心，同时做好员工的自身防护工作，有序推进和维持商业物业的正常运营。
　　（2）疫情防控常态化下提升购物中心运营能力
　　报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司深耕购物中心核心主业，密切关注新冠肺炎疫情的发展并开展防疫经营两手抓，动态适时调整经营计划与方式，持续评估并采取多种措施应对。公司要求旗下购物中心继续以消费者需求为核心经营要素，重点关注因疫情带来的消费需求与消费方式的变化，通过消费者需求调研和经营分析，以三年调改计划动态更新各购物中心经营定位与经营品质，回归零售为本质的商业逻辑，围绕客流、销售、空置率、利润、收缴率等关键指标扎实做好运营管理工作。
　　疫情防控期间，公司工作重点围绕稳经营、促消费、抓收缴展开，加强空置与风险店铺的管理工作，梳理识别风险租户，制定招商应对策略，全力提升租金收缴率。为降低疫情对公司及商户经营造成的冲击，公司根据实际情况携手商户开展经营自救，共克时艰，适时对部分商户实施不超过1亿元的租金及管理费减免措施。此外，公司也积极向租赁物业业主争取一定程度的租金减免支持。
　　为提升商户销售，公司以会员小程序为突破口，以分级营销活动计划为基础，加强线上会员服务平台，探索线上线下一体化运营模式，完成线上商城和直播间开发，增加会员数量和活跃度，支持商户通过线上平台开展销售和推广，提升购物中心营销能力。另外，公司将根据门店市场定位、所处区域、目标客群等因素实行差异化营销策略，呈现各门店有特色、有调性的营销活动。报告期内，公司旗下购物中心线上商场于二季度上线，并通过小程序组织300多场直播；北京区域购物中心开展“堂食开胃卡”、“开心卡”、“甜蜜计划”三期预售卡促销，带动商户销售额提升。
　　后疫情时代，顾客对于购物中心环境品质和安全性的要求提升。公司关注加强卖场品质提升，着手提前蓄势聚力，抓住疫情得以控制后市场复苏的消费机会，努力降低疫情对公司经营的影响。报告期内，公司对北京门店进行56次品质检查与整改，推动硬件改造升级。
　　（3）加强数据化系统建设，完善数字化运营体系
　　报告期内，公司完善大数据平台，加强数据化系统建设，一是基于会员小程序完善数字化会员平台，建立各门店专属线上商城，促进面向会员的精细化运营；二是从业务角度出发，继续完善运营维护及管理系统支持，及时推进租赁、物业、客流等模块现有系统的升级，加强门店运营数据的监督与管控，提升风险预警与控制能力，促进数据分析对经营决策的支持；三是完善品牌资源库建设，整合品牌资源，加强对品牌资源的动态管理。
　　2、梳理和优化管理体系，着力降本增效
　　围绕核心经营目标与实际经营情况，公司深化加强内部控制制度与流程的执行、检查与更新，并着力降本增效。报告期内，公司持续梳理和完善商管管理体系与开发管理体系，梳理门店运营管理流程，关注各业务部门沟通与协作效率，优化职能分工与权责，促进公司规范运作与效率提升。为减少疫情对公司经营的冲击，公司加大对运营成本费用的合理控制，强化现金流管理，重点关注费用支出的必要性与合理性，成本费用与业务情况的匹配度，并积极争取疫情期间降租减税等优惠政策，以降低经营成本与费用。
　　3、加强人才后备梯队培养，提升组织学习能力
　　报告期内，公司坚持以业务发展为导向的人才培养体系，搭建干部管理梯队，关注后备梯队培养，合理挖掘、开发、培养后备人才队伍。为全面提升公司员工业务与管理技能，公司组织推出主要业务条线分层级、分岗位业务课程，匹配综合素养及管理课程，形成各岗位学习地图，提升组织学习能力。公司在报告期内结合实际经营情况、岗位特点、业绩贡献等因素，优化考核激励体系，促进组织与员工共同成长。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、受新冠肺炎疫情的影响，公司短期经营业绩下滑的风险
新冠肺炎疫情的全球化蔓延为全球经济发展带来了前所未有的严峻考验，虽然国内疫情已逐步得到控制，但是经济下行压力仍然较大。疫情防控期间，购物中心客流大幅下降，影院、儿童教育、娱乐、餐饮等业态暂停营业，对购物中心经营产生较大影响。此外，国内影院自2020年7月中旬起已陆续恢复营业，但国内疫情防控措施仍较为严格，同时观众观影信心和新片供应需要逐步恢复，国内电影票房尚需要一定时间恢复到正常水平。综合上述原因，公司短期经营风险增加，经营业绩大幅下降。
为了应对上述风险，在疫情防控常态化的形势下，公司将认真落实防疫安全，在为消费者提供安全、放心购物环境的基础上，充分发挥社区商业的定位，探索并推进线上线下相结合的经营模式，适时优化购物中心业态组合与推动品牌升级，增进顾客黏性，加强费用管控，努力降低疫情对公司经营的影响。总体来看，随着国内疫情形势明显好转，企业复工复产加快推进，疫情对消费短期的影响较大，中期趋于平缓。
2、市场竞争风险
鉴于购物中心现阶段较大的发展潜力，近年来传统零售企业和房地产开发商纷纷加大商业地产投资力度，行业竞争压力不断加大。随着各地市场新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争加剧，对稀缺的优质物业资源的争夺也日趋激烈。
为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，推进购物中心内容创新与品牌升级，通过数字化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管理水平，降低市场竞争带来的影响。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司购物中心业务快速发展，以及零售市场竞争的日趋激烈，都对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，也使公司对具有相关购物中心管理经验和专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。
为了应对上述风险，公司运用多角度、多元化、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管理。
4、保理业务风险
国内保理业务的客户信用风险主要包括：卖方信用风险和买方信用风险。操作风险包括交易背景真实性风险、资金回笼管控风险、业务操作风险等。
为了应对上述风险，华联保理制定了一整套规范的管理制度和内部控制流程，对保理业务实行全流程管理。在准确认识国内保理业务主要风险点的基础上，一是合理评估买、卖方信用风险，对核心企业逐户评估、逐户准入；二是加强交易背景真实性审核，合理匹配融资规模与企业经营销售规模；三是有效监控应收账款回款资金，加强各环节操作风险控制；四是加大业务人员培训力度，提升业务办理人员风险识别能力和展业能力。

　　三、核心竞争力分析
公司自转型为社区型购物中心专业运营商后，始终以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，聚焦购物中心核心主业。在拥有深厚的零售行业经验以及丰富的优质门店资源的基础上，公司坚持以购物中心为平台，不断丰富购物中心的业态内容，确保购物中心运营与各业态内容协同发展。
1、持续推进轻资产运营战略，提高资产组合灵活性
2015年公司作为发起人的BHG零售信托在新加坡证券市场成功上市发行，为公司实施轻资产战略打下坚实基础。轻资产战略践行后，公司资产结构不断优化，资产灵活性不断提高，在提高公司非流动资产运营效率的同时，为公司发展购物中心关联业态提供了有力支持。
2、发挥购物中心平台优势，积极推进内容创新
购物中心是融合百货、超市、专业店、餐饮、影院等多种实体零售业态的综合体。消费者日趋多元化的消费需求驱动传统零售业逐步丰富门店功能、升级购物体验，并向多业态的一体式购物中心模式转变。公司依托购物中心的平台优势，将创新内容业态引入购物中心，将内容运营作为购物中心核心能力的支撑点，促进购物中心平台与内容业态的融合式发展。
3、深厚的零售行业背景和丰富的购物中心运营经验
公司成立于1998年，至今已有多年零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于社区型购物中心运营管理的上市公司。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
4、以北京为核心区域布局购物中心网络体系
公司在购物中心选址过程中，会针对不同的商圈特点、消费人群的属性习惯、竞争对手策略等进行分析，使得各个门店均有着明晰的商业定位和策略，结合多样化的租户资源，能够根据实地条件和需求选择招商租户。公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源，在资产规模和项目数量上实现了快速发展。公司运营的购物中心涵盖北京、成都、合肥、西宁、兰州等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还通过购买、租赁、管理等方式，积极布局多个城市优质物业，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。
5、专注社区型购物中心定位，专业的购物中心规划设计能力
社区型购物中心在提供日常消费商品的基础上，提供餐饮、休闲、娱乐、社区服务等配套服务，符合区域内居民的体验式消费需求，消费持续性较强且易形成消费惯性，在市场定位、便利性与消费者服务方面具备明显优势和较大的发展潜力。公司专注于社区型购物中心定位，对各门店采取统一集中管理方式。经过多年的经营，公司旗下购物中心已获得消费者的广泛认可。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期及项目调改期间，对商场布局进行科学规划与设计，以提供合理动线与业态布局，使物业设计更加符合租户的实际需求，并增加物业可供出租面积。 收起▲