三木集团（000632）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主要是专注于进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资等业务。
　　公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为以进出口贸易、城市产业发展和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团，荣膺福建省企业100强，福建省服务企业100强，中国服务业企业500强。公司的贸易品类主要为建筑材料和金属材料、化工产品、纸制品等，公司拥有进出口贸易业务资质，合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州市第一、福建省前茅；城市产业发展业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市，不仅涵盖了项目开发业务还包括经营性物业运营管理业务，项目分为出售及出租两种类型。公司先后获得“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发经营诚信企业”、“福州优秀服务企业”等荣誉。公司经营性项目长沙黄兴南路步行街是长沙市最繁华的地段之一，2022年荣获“全国示范步行街”的称号。创投业务由公司控股子公司盈科汇金开展，涉及的业务包括股权投资、基金管理和财务顾问等，主要投资方向为硬科技、新能源和医药领域等，为该行业的新参与者。
　　（一）报告期内公司所处的行业情况
　　1、进出口贸易行业情况
　　2023年上半年度，我国货物进出口总额突破20.1万亿，同比增长2.1%，创历史同期新高，这是中国外贸规模历史上首次突破20万亿元的重要里程碑。其中出口为11.46万亿，同比增长3.7%；进口约为8.64万亿，同比下降约为0.1%。进出口相抵，贸易顺差为2.82万亿元。一般贸易进出口增长4.0%，占进出口总额的比重为65.5%，比上年同期提高1.2%。民营企业进出口增长8.9%，占进出口总额的比重为52.7%，比上年同期提高3.3%。对“一带一路”沿线国家进出口增长9.8%。6月份，进出口总额3.5万亿元，同比下降6.0%。其中，出口2万亿元，下降8.3%；进口1.5万亿元，下降2.6%。总的来说，2023年上半年中国的外贸进出口规模实现了稳中提质的发展态势，同时，民营企业的作用不断显现，外贸结构得到进一步优化，新动能也在不断汇聚。
　　2、城市产业发展行业情况
　　今年上半年，各地区、各部门坚持“房住不炒”“因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作”等。在2023年的第一季度，前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善；第二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年房地产市场总体呈现企稳的态势。前半年，全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，销售额63,092亿元，则增长了1.1%，其中住宅销售额增长3.7%，较去年全年均由不错的提升。从走势来看，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场亦将逐步走稳，市场信心得到提振。从中长期来看，受市场供求关系调整的影响，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。
　　3、经营性物业运营管理行业情况
　　根据中国房地产指数系统商铺租金指数显示，2023年上半年，受宏观经济环境好转的影响，叠加中央及各地政府积极稳就业、扩内需、促消费等利好政策，消费市场稳步复苏，堂食餐饮、观影等接触型、聚集型消费加速恢复，全国主要商业街商铺租金水平环比止跌转涨。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.33元/平方米/天，结束连续3年下跌态势，环比微涨0.02%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金为27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。
　　下半年，在“三稳”目标的作用下，我国就业形势有望进一步得到改善，叠加促消费政策持续发力，或带动居民消费意愿提升、消费能力增强，消费市场有望继续稳健恢复，进而促进商铺租赁需求的释放。
　　4、创业投资行业情况
　　截至2023年6月30日，创投市场公开披露融资事件为2,038起，其中一季度融资为1,049起，第二季度的融资为989起，融资总额超过3,168.09亿元。其中，融资轮次方面，战略融资无论在融资数量还是融资金额上，都是占比最多的轮次，上半年获得战略融资的融资事件有394起，融资金额1,145.42亿元。根据融资行业数量分布情况来看，大健康和企业服务依旧维持了较为亮眼的成绩，在上半年的融资事件分别为402起、313起。从投资行业分布来看，科技创新仍为上半年的投资主题，国家战略新兴产业成为主要投资方向。此外，融资事件在100起以上、数量占比超过5%的还有半导体产业、电子设备、智能硬件和新材料四个行业。
　　（二）报告期内主要经营情况
　　2023年上半年，公司四大板块业务进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入76.71亿元；归属于上市公司股东的净利润1,163.64万元。
　　1、进出口贸易
　　受益于上半年国家不断的开放及利好政策的持续推出，公司贸易业务在夯实原有业务基础上继续保持良好的增长态势，经过业务团队的共同努力，贸易业务规模持续增长，营业收入持续增加，取得了较为不错的收益。截至2023年6月30日，公司商品贸易营业收入同比增长65.59%，营收规模增至70.16亿元。
　　2、城市产业发展
　　报告期内，公司城市产业发展业务集中在福建及山东等地，公司主要项目累计预售面积为41,672平方米。由于2023年上半年市场的放开以及各地利好政策的持续推出，公司城市产业发展业务收入增至54,037万元，较2022年同期增长了647.26%。公司计划在未来的时间里加大营销力度，紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略，重点去化现有存货，继续努力提升城市产业发展板块的营业收入。
　　3、经营性物业运营管理
　　2023年上半年，公司的经营性物业主要位于福建及湖南等地，公司在经营性物业运营管理方面也取得较为理想的收益，其中公司经营的湖南长沙黄兴南路步行街项目是长沙市商业地标之一，通过加强招商和运营管理，实现的营业收入为6,765万元，实现净利润为1,462万元。报告期内，公司酒店服务业受旅游市场开放的影响实现较大的涨幅，较去年同期上升215.08%，实现的营业收入为1,258万元。
　　4、创业投资
　　2023年上半年，受资本市场整体行情的影响，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司实现了183万元的营业收入，较上年同期减少了31.82%。未来，盈科汇金将继续视市场的具体情况而积极采取应对措施，利用自身的平台优势、把控风险以保证公司在创投领域能够取得较稳定的投资回报。
　　新增土地储备项目
　　报告期内公司无新增土地储备。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的城市产业发展项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日累计担保余额为人民币84,041万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。

　　二、核心竞争力分析
　　1、企业品牌优势：公司成立近40年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
　　2、项目储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的项目储备，为公司现有城市产业发展提供了良好的基础。公司自持的旅游项目“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2022年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。
　　3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
　　4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、汇率风险
　　宏观经济的波动可能对公司主营业务产生不利影响，作为社会基本面较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
　　应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
　　2、宏观经济风险
　　由于世界经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。有可能对进出口贸易、城市产业发展等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。
　　应对措施：公司密切关注市场变化，将针对市场环境的变化及时调整经营策略，利用危机带来的机遇，开拓新的市场和领域，提高企业的核心竞争力。同时，公司也将强化风险意识，建立健全风险管理体系，加强风险防范和控制，降低金融危机带来的风险和损失。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　1、进出口贸易
　　2022年，面对复杂严峻的国内外形势，我国外贸顶住多重超预期因素的冲击，2022年货物贸易规模再创历史新高，进出口总值42.07万亿元人民币，比2021年增长7.7%。其中，出口23.97万亿元，增长10.5%；进口18.1万亿元，增长4.3%。从市场看，2022年我国对东盟、欧盟等主要贸易伙伴的出口都保持较快增长；新兴市场加速开拓，对“一带一路”沿线国家出口增长20%，拉动整体出口增长6.1个百分点，对非洲、拉丁美洲出口分别增长14.8%、14.1%；2022年我国对RCEP其他14个成员国进出口12.95万亿元，增长7.5%，占我国外贸进出口总值的30.8%。在跨境电商方面，2022年我国跨境电商进出口2.11万亿元，增长9.8%，其中出口1.55万亿元，增长11.7%，进口0.56万亿元，增长4.9%。伴随着国家进出口贸易政策的不断放开，预计2023年，公司在进出口方面的效益将继续实现稳定增长。
　　2、城市产业发展
　　据国家统计局数据显示2022年全国项目开发与销售数据呈现双降态势。报告期内，全国项目开发总投资为132,895亿元，同比降幅为10%。在销售和待售方面，2022年销售面积为135,837平方米，比上年下降了24.3%；待售较上一年度则有一定的增长，涨幅为10.5%，待售面积为56,366平方米。随着市场的恢复及回暖，2023年全年项目销售面积同比或小幅增长，对公司2023年在此方面的效益也会有相应的改善。
　　3、经营性物业运营管理
　　2022年，受宏观环境的影响，经营性物业市场运行承压，报告期内百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为483万平方米，同比增长9.6%，振幅较2021年收窄3.7个百分点。全年百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为29亿元，同比增长6.3%。由于2023年开年以来，宏观环境改善明显，居民消费场景正逐步修复，我国消费市场显现出复苏态势。中央和各地方政府都把扩内需、促消费作为2023年政府工作的首要任务。随着今年消费的逐渐复苏，公司在经营性物业运营管理亦有望迎来修复，也会有较好的预期。由于2022年湖南省经济发展稳定，同时政府出台了一系列的政策措施，鼓励相关企业发展，促进整体服务质量提升，报告期内，湖南省经营性物业总规模达到了 1.2万亿元，同比增长了8.5%。
　　4、创业投资
　　2022年，全国累计有 32个省市（不含港澳台）有新基金主体设立，其中浙江、广东、山东、江苏以及江西位居前五，新设立基金数量分别为1752支、1441支、1395支、1094支和570支。全年新成立基金8703支，同比减少5%，新设立的基金规模为1.91万亿元，同比下降9.7%，平均单笔认缴规模为2.19亿元。其中规模为 10亿元及以上的新设立基金逾七成来自于国有资金，多为引导基金和产业基金，对募集规模贡献较大。从管理人数量来看，截至2022年11月，存续私募股权、创投管理人14,321家，每月注销机构数量多于新登记机构数量，行业已经进入存量化时代。从融资项目数量来看，信息技术、医药健康、电子排在前三，合计占总融资次数超过了50%；且融资事件均超过1000件，排在其后的装备制造、大消费、新材料均在500件以上；汽车、新能源融资项目数均在500件以下。另外，2022年电子与医药健康的总融资额均超过1000亿元，半导体和医药健康预计仍将是未来投资的主旋律。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司主要是专注于进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资等业务。
　　公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为以进出口贸易、城市产业发展和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团，荣膺福建省企业100强，福建省服务企业100强，中国服务业企业500强。公司的贸易品类主要为建筑材料和金属材料、化工产品、纸制品等，合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州市第一、福建省前茅；城市产业发展业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市，不仅涵盖了项目开发业务还包括经营性物业运营管理业务，项目分为出售及出租两种类型。公司先后获得“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发经营诚信企业”、“福州优秀服务企业”等荣誉。公司经营性项目长沙黄兴南路步行街于报告期内荣获“全国示范步行街”的称号。创投业务由公司控股子公司盈科汇金开展，涉及的业务包括股权投资、基金管理和财务顾问等，主要投资方向为硬科技、新能源和医药领域等，为该行业的新参与者。
　　新增土地储备项目
　　报告期内公司无新增土地储备。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　近年来，公司外部经营环境波动较大，公司结合自身发展实际制定出一套以进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资为核心的发展战略，并积极探索新的业务机会方向。同时借助控股股东国资背景优势，着力打造优秀的企业文化、具有凝聚力的团队文化和企业核心竞争力，做好人才培养引进工作，共同推动公司的可持续发展。
　　（1）进出口贸易方面
　　公司将进一步拓展跨境电商进出口业务，积极发挥对台贸易优势 。在进出口贸易方面，针对宏观局势的不确定性，公司将加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。
　　（2）城市产业发展方面
　　随着项目获取竞争激烈、开发成本不断攀升，公司将积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的企业合作开发以降低经营风险，另外充分借助控股股东国资背景优势，做好品牌输出，轻资产管理。公司将持续关注国家行业调控政策，把握政策红利期，积极调整经营策略，加大存量项目的营销力度，加速认购签约回款，重点去化现有存货，同时，在回款环节进行制度优化，力争在认购、签约、催收以及激励环节达到执行有效，协作提升的效果。
　　（3）经营性物业运营管理方面
　　公司进一步整合旗下的经营性物业资源，建立标准化管理输出体系，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经营性物业租赁及合作。
　　（4）创投领域方面
　　公司控股的盈科汇金专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
　　除此之外，公司还将进一步提升管理质效、提升运营效率，不断完善公司治理基本制度，实现制度体系全面覆盖，全面实施项目全生命周期管理，加强项目全过程跟踪和纠偏，把控好项目实施过程中的关键节点，确保全生命周期目标不偏航；加强项目成本管控，持续推进成本标准化，优化战略集采范围及标准化产品，有效降低成本、节约资源；提升运营效率，推动运营管理横向协同、纵向贯通；深挖融资渠道，加强资产负债率管控，科学安排债务融资，降低公司整体融资成本，切实提高资金质效。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2022年12月31日累计担保余额为人民币62,578万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、企业品牌优势：公司成立近 40年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
　　2、项目储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的项目储备，为公司现有城市产业发展提供了良好的基础。公司自持的旅游项目“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2021年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。
　　3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
　　4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年，公司四大板块的业务：进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资顶住宏观环境的压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入达到 139.54亿元，营业利润5,531.21万元，归属于上市公司股东的净利润1,486.84万元。
　　（1）进出口贸易
　　2022年度，公司旗下的贸易公司继续保持平稳发展的态势，持续拓展跨境电商进出口业务，报告期内实现营业收入124.94亿元，同比增长57.83%。其中，福建三木建设发展有限公司期内实现营业收入46.56亿元，福州轻工进出口有限公司期内实现营业收入29.18亿元，较上年均有所提升。在宏观环境波动的影响下，公司在贸易领域的收入皆取得良好的发展态势，并取得平稳的发展。
　　（2）城市产业发展
　　城市产业发展作为公司业务的一部分，布局全国多个城市。截至本报告期末，公司主要项目的累计预售面积约为30万平方米。2022年，公司克服宏观环境、市场环境等因素影响，公司城市产业发展收入金额为12.26亿元，较2021年上升了220.69%。本报告期内，公司累计项目储备总占地面积约为179万平方米，总建筑面积约为194.29万平方米。
　　（3）经营性物业运营管理
　　公司的经营性物业主要位于福建及湖南等地。2022年，公司实现租金收入8891万元，与上年同期相比略有下降。其中，长沙三兆实业开发有限公司负责运营的长沙黄兴南路步行街项目通过加强招商和运营管理，充分利用地理位置优势，在原有零售业态的基础上推陈出新大力开展差异化经营，报告期内实现营业收入1.27亿元。
　　（4）创业投资
　　创业投资已成为公司新的业绩助推器。自2019年 6月公司收购了盈科汇金以来，盈科汇金在2019年、2020年以及2021年分别实现净利润5,288万元、5,454万元和10,113万元，三年累计实现约20,855万元净利润。报告期内，盈科汇金继续在创投领域深耕细作，在资本市场遭受宏观环境因素冲击的情况下实现盈利，为公司带来良好的投资回报。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和发展趋势
　　（1）贸易行业形势展望
　　2023年全球贸易大概率会持续萎缩，中国未来面临的外部环境依然严峻。世界银行近日下调2023年世界GDP增长率至1.7%，将欧美经济增长率均下调1.9%，至0.5%和0%。世贸组织预测全球货物贸易量将从2022年增长3.5%下滑至2023年的1.0%，中国外需面临回落压力，经济增长更需依靠内循环。2023年横向看，2023年我国外贸出口增速大概率小于进口增速，贸易顺差收窄；纵向看，相较于2022年，我国出口增速将下台阶，进口增速呈抬头趋势。
　　（2）城市产业发展形势展望
　　从行业发展来看，房地产行业将是国民经济长期的支柱性产业，以“稳”为主基调，对拉动经济增长具有重要的作用。从全国政策层面来看，中央明确继续坚持“房住不炒”定位，出台“集中供地”等政策落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，因此房地产调控政策将保持一定的连续性和稳定性，地方政府将因城施策，双向调控，遏制房价过快上涨的同时防范市场急剧降温。房地产行业虽然存在着许多的变化，随着楼市政策持续宽松、社会经济逐渐复苏，机会依然存在，比如经过市场调整，市场参与者愈发理性。
　　（3）经营性物业运营管理行业形势展望
　　随着现代科学技术水平的发展，以及消费升级、资本关注度持续提升，商业物业企业将从简单密集型劳动输出转变为针对不同业主需求的集约化现代商业服务模式，多家商业服务企业致力发展人工智能应用，打造智慧商业服务社区。未来经营性物业运营管理行业将呈现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。
　　（4）创投行业形势展望
　　根据投中研究院统计显示，2023年2月，投资案例数量为401起，投资规模达95.18亿美元，市场的紧张情绪逐步放缓，预计2023年整个创投市场大概率会呈修复、反弹之势，政策对市场的支持和经济回暖均有助于提升企业和投资者的信心，带动股权投资市场整体回暖。
　　2、公司发展战略及主要经营工作
　　近年来，宏观环境波动较大，公司结合自身发展实际制定出一套稳健的发展战略，在保证基础业务稳健发展的前提下，积极探索新的增长点，持续打造以进出口贸易、城市产业发展、经营性物业运营管理和创业投资为核心的四大业务板块。同时借助控股股东国资背景优势，着力打造优秀的企业文化、具有凝聚力的团队文化和企业核心竞争力，做好人才培养及引进工作，共同推动公司稳健发展。
　　（1）进出口贸易业务方面。针对宏观局势的不确定性，公司将加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。此外，公司还将进一步拓展跨境电商进出口业务，积极发挥对台贸易优势。
　　（2）城市产业发展方面。公司将做好存量项目的经营，重点挖掘产品特点和产品力优势，从激烈的市场竞争中寻找个性化突破点，树立自身品牌特色，以提升品牌影响力、构筑区域竞争优势。此外公司将积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的企业合作开发以降低经营风险，另外充分借助控股股东国资背景优势，做好品牌输出，轻资产管理。
　　（3）经营性物业运营管理方面。公司进一步整合旗下的经营性物业资源，做好品牌和管理输出，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经营性物业租赁及合作。
　　（4）创投领域方面。公司控股的盈科汇金专注于硬科技、新能源、医药等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
　　3、未来面对的风险及对策
　　（1）汇率风险
　　宏观经济的波动可能对公司主营业务产生不利影响，作为社会基本面较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
　　应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
　　（2）宏观经济风险
　　由于世界经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。有可能对进出口贸易、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。
　　应对措施：公司密切关注市场变化，将针对市场环境的变化及时调整经营策略，利用危机带来的机遇，开拓新的市场和领域，提高企业的核心竞争力。同时，公司也将强化风险意识，建立健全风险管理体系，加强风险防范和控制，降低金融危机带来的风险和损失。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立近40年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
2、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2021年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。
3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（1）行业风险
受政策、疫情、行业发展趋势等多重因素的影响，房地产行业受到一定的冲击，潜在购房者观望情绪浓厚，当前房地产市场走向仍存在较大的不确定性。
应对措施：未来公司将密切关注行业的发展趋势，加强对房地产政策及市场研判，适时调整公司经营策略，积极探索新赛道。
（2）汇率风险
疫情反复及国际局势的动荡可能对公司主营业务产生不利影响，作为疫情管控较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
（3）宏观经济风险
近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对进出口贸易、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。新型冠状病毒疫情在全球持续扩散，宏观经济运行受到不同程度影响。从目前的形势来看，国内疫情时有零星发生，但在动态清零的政策下整体已得到控制。而海外疫情仍存在不稳定的风险，使得经济具有不可预测和不确定性风险，可能会对公司的贸易、物流及供应链等方面造成影响，致使原材料成本、人工成本和物流成本等各类成本上涨。
应对措施：为应对不确定的宏观经济风险，公司具有高度敬畏市场风险的意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订完善相应规章制度，防范并化解重大风险，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。针对疫情风险，公司将毫不松懈的做好疫情防控工作，严格执行各项防疫措施，确保公司经营有序地进行，并积极融入国内大循环，加快经营结构、模式转变，形成内外贸并举的新格局。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　1、进出口贸易
　　2021年，我国进出口规模再上新台阶，进出口贸易总值达39.1万亿元，比上一年度增长了21.4%。其中，出口21.73万亿元，增长21.2%；进口17.37万亿元，增长21.5%。2021年，我国前五大贸易伙伴依次为东盟、欧盟、美国、日本和韩国，对上述贸易伙伴进出口分别为5.67、5.35、4.88、2.4和2.34万亿元，分别增长19.7%、19.1%、20.2%、9.4%和18.4%。同期，我国对“一带一路”沿线国家进出口实现稳定增速，增长23.6%，比整体增速高2.2个百分点。此外，2021年，我国跨境电商出口同比增长24.5%，市场采购出口增长32.1%。我国促进外贸新业态新模式健康持续创新发展的政策措施效应持续显现。
　　2、房地产开发
　　2021年，我国各地楼市调控政策密集出台，年初集中供地，年中房地产税试点的推进，二手房指导价出炉、限跌令频出，房地产市场已步入调整通道。同时，房地产作为支柱产业，平稳健康发展成为目标和共识，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021年，房地产市场出现较大波动，表现为“前高后低”，上半年全国市场成交仍保持较快增长，下半年无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温，全国商品房销售均价为9,512.06元/平方米，同比下降2.53％。2022年一季度以来，房地产行业政策已现缓和，预期2022年政策基调将以维护房地产行业稳定发展为主。
　　3、经营性物业运营管理
　　2021年，尽管遭受局部疫情反复和国际形势复杂等因素影响，我国经济整体仍平稳收官。由于国内疫情管控得力，消费市场同质化竞争不断加剧，更新迭代持续加速，但仍展露出活力和韧性，服务业景气程度稳步回升。其中，一线城市中70.4%的商圈租金环比上涨，11.4%的商圈租金环比下跌，18.2%的商圈租金与上期持平； 二线城市中58.8%的商圈租金环比上涨，27.5%的商圈租金环比下跌，13.7%的商圈租金环比持平。全国重点城市100条商业街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，较2020年有所提升。
　　4、创业投资
　　2021年，中国基金业协会新备案私募股权为4,517家，新备案的创投基金为4,485家，二者新备案规模合计逾7,000亿元人民币。2021年度，中国经济在疫后复苏，股权投资市场迅速回暖，共发生12,327起投资，同比上升63.1%；投资总金额再次破万亿，达到14,228.70亿元，同比上升60.4%。从行业分布来看，2021年中国股权投资市场投资行业集中度较高，其中，IT、生物技术、医疗健康、半导体及电子设备、互联网等行业的投资案例数均超过千例，占整个市场的比例逾70%，投资规模也均超过1,500亿元，与其他行业拉开较大差距，行业分布具有鲜明的时代特征。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司主要是专注于进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资等业务。
　　公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为以进出口贸易、房地产开发和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团，荣膺福建省企业100强。公司的贸易合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州市第一、福建省前茅；地产业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市。公司先后获得“国家一级房地产开发企业”、“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发经营诚信企业”等荣誉。公司经营性项目长沙黄兴南路步行街跻身全国商业步行街热力指数前十。在夯实主业的基础上，公司通过收购的方式步入创投领域，涉及的业务包括基金管理、股权投资和财务顾问等业务。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日累计担保余额为人民币320,447万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、企业品牌优势：公司成立近40年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。2、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，2021年荣登中国文旅产业研究院发布的“城市商业步行街区热度排行榜”第六名。
　　3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
　　4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，公司四大板块的业务：进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资顶住疫情的压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入达到86亿元，营业利润8,426万元，归属于上市公司股东的净利润2,553万元。
　　（1）进出口贸易
　　2021年度，公司旗下的贸易公司继续保持平稳发展的态势，报告期内实现营业收入79亿元，同比增长11.99%。其中，福州轻工进出口有限公司期内实现营业收入28.47亿元，较上年有所提升。在疫情的影响下，公司在贸易领域的收入皆取得良好的发展态势，并取得平稳的发展水平。
　　（2）房地产开发
　　房地产作为公司业务的一部分，布局全国多个城市。截至本报告期末，公司主要项目的累计预售面积约为30万平方米。2021年，受新冠疫情、房地产税及房地产政策调控等诸多因素的叠加影响，公司房地产业收入金额为3.8亿元，较2020年下降了64.82%。本报告期内，公司累计土地储备总占地面积约为179万平方米，总建筑面积约为194.29万平方米。
　　（3）经营性物业运营管理
　　2021年，公司实现租金收入9,706万元，与上年同期相比增长了11.49%。其中，长沙三兆实业开发有限公司负责运营的长沙黄兴南路步行街项目通过加强招商和运营管理，充分利用地理位置优势，在原有零售业态的基础上推陈出新大力开展差异化经营，报告期内实现营业收入1.39亿元，较上一年度同比增加了17.84%。
　　（4）创业投资
　　创业投资已成为公司新的业绩助推器。自2019年6月公司收购了盈科汇金以来，盈科汇金在2019年、2020年以及2021年分别实现净利润5,288万元、5,454万元和10,113万元，三年累计实现约20,855万元净利润。盈科汇金参与的股权投资及定增皆取得较好的投资回报。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和发展趋势
　　（1）贸易行业形势展望
　　虽然当前外贸发展面临的外部环境更趋复杂及不确定，但2022年贸易行业依然实现了开门红。根据海关总署公布的数据显示，2022年前2个月我国进出口总值6.2万亿元，比去年同期增长13.3%。其中，出口3.47万亿元，增长13.6%；进口2.73万亿元，增长12.9%，前两个月从外需来看，全球仍然延续了去年需求继续复苏的态势，为我国外贸增长提供了较好的外部环境。未来外贸有望继续保持向好势头，这主要得益于我国经济韧性强，长期向好的基本面没有变，稳增长政策措施靠前发力。
　　（2）房地产行业形势展望
　　由于国家经济基本面预计将持续向好，房地产业作为国民经济的重要抓手和重要支柱，货币政策将会逐渐回归稳健中性，房地产政策的基调仍将以稳为主。在当前复杂多变的经营环境下，企业必须摒弃原有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，构建有助于实现公司可持续发展的制胜长项。2022年，在新型城镇化持续推进背景下，下沉市场将会受到重视，房企将聚焦三四线的城市群，对于房地产开发而言，这刚好是一个机会。房地产行业虽然存在着许多的变化，但机会依然存在，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。
　　（3）经营性物业运营管理行业形势展望
　　随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，企业持有经营性物业及运营规模也在不断的增长，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。从购物中心、商业步行街等商业体与商业品牌之间的关系来看，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。
　　（4）创投行业形势展望
　　创投基金为有较大发展潜力的企业提供了重要的发展资金，中央经济工作会议要求全面实行股票发行注册制，为我国创投业带来重大利好。由于创业投资风险高，收益也十分可观，因此创投也持续吸引着许多社会资本。2021年，共有8,658家机构参与了国内创投市场的股权投资，较2020年增长了26%，主要投资集中在医疗领域，其次是先进制造领域和企业服务领域，三大领域投资事件数量合计占比近60%，未来市场对上述领域的关注度也还在持续提升中。
　　2、公司发展战略及主要经营工作
　　近年来，外部经营环境波动较大，公司结合自身发展实际制定出一套稳健的发展战略，在保证基础业务稳健发展的前提下，积极探索新增长领域，持续打造以进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资为核心的四大业务板块。同时借助控股股东国资背景优势，着力打造优秀的企业文化、具有凝聚力的团队文化和企业核心竞争力，做好人才培养引进工作，共同推动公司稳健发展。
　　（1）进出口贸易业务方面。公司将进一步拓展跨境电商进出口业务，积极发挥对台贸易优势。在进出口贸易方面，公司将加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。
　　（2）房地产业务方面。随着房地产开发商拿地成本不断攀升、房地产业竞争逾加激烈，公司将通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，增加公司土地储备，并积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的房地产开发商合作开发以降低经营风险，另外充分借助控股股东国资背景优势，做好品牌输出，轻资产管理。
　　（3）经营性物业运营管理方面。公司进一步整合旗下的经营性物业资源，建立标准化管理输出体系，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经营性物业租赁及合作。
　　（4）创投领域方面。公司控股的盈科汇金专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
　　3、未来面对的风险及对策
　　（1）政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前房地产调控常态化的趋势明确。在中央“房住不炒”的政策下，行政主管部门进一步加强了对房地产企业融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”资金监管力度。长期看，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但连续性、稳定性、“因城施策”的政策导向，可能造成市场供需及价格短期内的波动。
　　应对措施：公司密切关注行业发展形势的变化，结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，及时调整公司经营策略，通过多渠道稳健投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力。
　　（2）汇率风险
　　疫情反复可能对公司主营业务产生不利影响，作为疫情管控较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
　　应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
　　（3）宏观经济风险
　　近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对进出口贸易、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。新型冠状病毒疫情的全球扩散，宏观经济运行受到不同程度影响。从目前的形势来看，国内疫情虽有零星发生，但在动态清零的政策下整体已得到控制。而海外疫情仍存在不稳定的风险，使得经济具有不可预测和不确定性风险，可能会对公司的贸易、物流及供应链等方面造成影响，致使原材料成本、人工成本和物流成本等各类成本上涨。
　　应对措施：为应对不确定的宏观经济风险，公司具有高度敬畏市场风险的意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。针对疫情风险，公司将毫不松懈的做好疫情防控工作，严格执行各项防疫措施，确保公司经营有序地进行，并积极融入国内大循环，加快经营结构、模式转变，形成内外贸并举的新格局。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主要专注于进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资等业务。
　　公司是福建省内推行现代企业制度的先行者，公司率先实现股份制改革，率先实现企业兼并重组，率先实现法人股协议转让、股票上市，率先组建企业集团，在现代企业管理与运营方面积累了丰富的经验。经过多年的发展，三木集团逐渐成为以进出口贸易、房地产开发和经营性物业运营管理为主营业务的综合性企业集团。公司的贸易合作伙伴遍及世界一百多个国家和地区，外贸进出口总额连续多年名列福州市第一、福建省前茅；地产业务涉及福建、上海、山东、湖南等多个省市。公司先后获得“国家一级房地产开发企业”、“国家一级物业管理企业”、“中国房地产开发经营诚信企业”等荣誉。在夯实主业的基础上，公司通过收购的方式步入创投领域，涉及的业务包括基金管理、股权投资和财务顾问等业务。
　　（一）经营情况讨论与分析
　　1、进出口贸易
　　今年上半年我国货物贸易进出口总值18.07万亿元人民币，比去年同期增长27.1%。其中，出口9.85万亿元，增长28.1%；进口8.22万亿元，增长25.9%。与2020年同期相比，进出口、出口、进口分别增长22.8%、23.8%、21.7%。其中我国民营企业进出口规模为8.64万亿元，增长35.1%，占我国外贸总值的47.8%，较2020年同期提升2.8%，持续位居我国第一大外贸经营主体。同期，外商投资企业进出口6.61万亿元，增长19%；国有企业进出口2.75万亿元，增长23.8%。
　　2、房地产开发
　　今年上半年我国集中供地政策，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实“三稳”目标。“房住不炒”仍是主旋律，因城施策更趋精细化。2021年上半年，全国商品住宅、商品房销售额分别为8.46万亿元、9.29万亿元，同比增速分别为41.9%、38.9%；全国商品住宅、商品房销售面积分别为7.91亿㎡、8.86亿㎡；同比增速分别为29.4%、27.7%。造成上半年房地产行业高增长的主要原因为去年同期房地产行业受疫情影响导致消费者购房需求后延，整体基数较低。
　　3、经营性物业运营管理
　　2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。根据中房指数显示，今年上半年全国重点城市的商铺平均每日租金为24.90元/平方米，环比下跌0.24%。但由于上半年国内消费市场呈现持续复苏态势，进一步带动实体商业实现较快恢复。
　　4、创业投资
　　2021年上半年股权投资市场明显回暖。在募资方面，2021年上半年中国股权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人民币，同比上升6.9%；新募集基金数量达到1,941支，同比上升58.2%；在投资方面，投资案例数为4,230起，总投资金额为4,700亿元，分别同比增长了26.0%、50.3%，其中新能源、自动驾驶领域投资升温明显。
　　（二）报告期内主要经营情况
　　2021年上半年，公司四大板块业务进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资顶住疫情压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入37.80亿元；归属于上市公司股东的净利润1,889.44万元。
　　1、进出口贸易
　　报告期内，公司贸易业务在各方支持下继续稳步发展，在夯实原有业务基础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。公司旗下的贸易公司继续保持传统贸易的业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发展势头。2021年上半年度，公司商品贸易收入为35.42亿元，较去年同期增长了45.84%。
　　2、房地产开发
　　公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，截至本报告期末，公司主要项目累计预售面积为516,879.92平方米。2021年上半年，房地产业收入金额为1.04亿元，较2020年同期增长了74.51%。
　　3、经营性物业运营管理
　　在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有限公司、福建三木物业服务有限公司等顶住疫情的冲击，截至2021年6月30日，实现经营性收入10,182万元，比上年同期增长了39.81%。
　　4、创业投资
　　2021年上半年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司继续积极在创投领域进行布局，为公司创造了469万元的营业收入，较上年同期增长了63.21%。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　土地一级开发情况
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日累计担保余额为人民币253,462万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
2、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
3、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，于2021年6月荣登中国文旅产业指数研究院发布的“全国步行街人气排行榜”第八名。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，频频出台调控政策。如果公司不能适应行业政策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力。
2、汇率风险
2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情持续在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送服务并加大宣传活动力度；开展业务创新，成功引入知名品牌旗舰店，构筑核心竞争力。在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，加大跨境电商业务比例。同时，也将加大出口信保的投保力度。 收起▲

　　一、概述
　　（一）经营情况讨论与分析
　　1、进出口贸易
　　2020年，我国进出口贸易是全球唯一实现货物贸易正增长的主要经济体，进出口总值达32.16万亿元，比2019年增长1.9%，创历史新高。同时，我国的进出口贸易总额占GDP达30%以上，是我国经济的重要组成部分。其中，出口额为17.93万亿元，增长了4%；进口额为14.23万亿元，下降0.7%；贸易顺差3.70万亿元，增长27.4%。在外贸新业态方面，全国全年跨境电商进出口1.69万亿元，增长31.1%，市场采购出口增长25.2%。受中美贸易战持续进行的影响，2020年东盟和欧盟取代美国，成为我国的第一大和第二大贸易伙伴。
　　2、房地产开发
　　2020年度，中国房地产市场虽受宏观经济影响承压，房地产行业整体依旧呈现出欣欣向荣的态势，但是其增速有所放缓。全年商品房销售金额与面积双创新高，其中商品房销售金额17.40万亿元，同比增长8.7%，商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%；行业规模增速回升，销售金额和面积同比增速较2019年分别提升1.9和2.6个百分点。从开发投资增速看，2010-2015年，中国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速逐年稳步回升。2019年，中国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%；2020年，房地产开发投资达14.14万亿元，同比增长7.0%。
　　3、经营性物业运营管理
　　2020年，面对新冠肺炎疫情和国内外复杂环境的冲击，中国经济表现出了极强的韧性，疫情影响下，商业地产企业砥砺前行，为行业及经济平稳发展作出积极贡献。2020年，全国300城商办用地推出规划建面3.05亿平方米，同比增长1.2%，商办用地成交规划建面2.54亿平方米，同比增长7.7%。商业地产百强代表企业拿地放缓，投资态度审慎，拿地聚焦二线城市，三四线城市占比显著下降。与此同时，轻资产管理输出为企业储备优质项目资源，成为优质房企规模扩张的重要途径。
　　4、创业投资
　　2020年，全国共计发生了5364起投融资交易，总计交易金额1.21万亿元人民币，平均每日有15笔交易达成，交易金额33亿元人民币。2020年投资人退出获得收益总值达1.30万亿人民币，创10年新高。通过IPO获得约7915亿元收益，同期增长208%。数量上，2020年A股、港股和中概股IPO总数大幅上涨至602家，近10年内位居第二，仅次于2017年IPO数量645家的水平。通过并购获得约5043亿元收益，同期减少9.3%。2020年并购总数近1000笔，近10年内位居第二，仅次于2018年1021笔的水平。并购也正在成为投资人退出的重要途径。
　　（二）报告期内主要经营情况
　　2020年，公司四大板块的业务：进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资顶住疫情的压力稳步向前推进。报告期内，公司实现营业收入达到84.39亿元，比上年同期增长32.34%；营业利润1.96亿元，比上年同期增长51.18%；归属于上市公司股东的净利润4714.47万元,比上年同期增长14.61%。
　　1、进出口贸易
　　报告期内，公司旗下的贸易公司在公司的支持下继续稳步发展，在夯实原有业务的基础上积极拓展新的业绩增长点和发展模式。贸易公司继续保持传统贸易的业务优势，跨境电商进出口业务和综合服务平台项目在本报告期内继续保持良好的发展势头。福州轻工进出口有限公司期内实现营业收入28.40亿元，同比增长48.69%。其中，跨境电商海关出口统计数22,126万美元，较去年同期增长了71%。
　　2、房地产开发
　　公司现有房地产业务聚焦在福州、南平、武夷山、漳州、青岛等区域，以“三木-水岸君山”、“南平云澜”、“三木-空港小镇”、“福清铂钥府”等项目为核心。截至本报告期末，公司主要项目的累计预售面积为516,879.92平方米。2020年，房地产业收入金额为10.86亿元，较2019年增长了42.55%。
　　3、经营性物业运营管理
　　受2020年疫情的影响，在经营性物业运营管理方面，长沙三兆实业开发有限公司顶住疫情的冲击，实现租金收入7,233万元，与上年同期基本持平。长沙三兆在顶住压力的同时也积极寻找新的业绩增长点，向外进行轻资产管理输出，进一步拓展招商代理等新业务。
　　4、创业投资
　　2020年，公司控股子公司青岛盈科汇金投资有限公司积极在创投领域进行布局，不仅提升了公司的综合竞争能力，还提高了公司的盈利能力，为公司创造了6176万元的营业利润，较上年同期增长了11.2%。
　　新增土地储备项目
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2020年12月31日累计担保余额为人民币266,523万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。2、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福建、山东等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，入选了中国社会科学院城市发展与环境研究所和标准排名城市研究院联合发布的2018年中国内地顶级商业街排行榜。同时，该商管公司还荣获“2020年度湖南十佳商管公司称号”。3、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
　　4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1、贸易行业形势展望
　　2020年，受益于有效的新冠肺炎疫情防控措施，中国对外贸易先抑后扬，全年增幅达到1.9%。2021年，中国进出口增长仍将面临巨大的不确定性。一方面，新冠疫苗的应用有助于全球经济复苏，新出口订单指数有望得到进一步提升，《区域全面经济伙伴关系协定》的签订将加快中国与周边国家贸易的一体化；另一方面，发达国家贸易保护主义浪潮依旧不减，随着海外疫情地持续发酵，可能给中国贸易增长带来负面影响。
　　2、房地产行业形势展望
　　随着新冠疫情得到控制的影响，经济基本面预计将持续向好，货币政策将会回归稳健中性，房地产政策的基调仍将以稳为主。在当前复杂多变的经营环境下，企业必须摒弃原有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，构建有助于实现公司可持续发展的制胜长项。2021年，在新型城镇化持续推进背景下，下沉市场将会受到重视，房企将聚焦三四线的城市群，对于房地产开发而言，这刚好是一个机会。房地产行业虽然存在着许多的变化，但机会依然存在。
　　3、经营性物业运营管理行业形势展望
　　伴随着人民生活水平的提高，消费者愈加关注商业体的品牌，对知名或是连锁的开发商更有信赖感，这也就催化了经营性物业开始由“重资产模式”走向“轻资产模式”，从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益等。多数商业地产企业正从甲方思维向管理人和服务者思维转换，“变轻”不仅仅是一种企业选择，或许也将是一种市场必然。
　　4、创投行业形势展望
　　由于去年新冠疫情席卷全球，2021年，创投行业须考虑如何稳健恢复并在后疫情时代实现蓬勃发展。虽然相对而言创投行业整体在疫情下所遭受的损失较少，投资公司收入大致保持不变，但在人员、运营和技术的使用上均受到一定影响。同时，市场动荡加剧，价格波动频繁，这对行业的各个领域和资产类别均有所波及。创投公司在应对市场波动的过程中也将不断积累经验，同时不断地克服所可能面临的困难。预计2021年创投行业能够继续做大做强、提升投资能力。
　　（二）公司发展战略及主要经营工作
　　公司结合外部经营环境以及自身发展实际，以稳定经营为基础，积极探索新增长领域，持续打造以进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资为核心的四大业务板块，共同推动公司稳健发展。
　　1、进出口贸易业务方面。考虑到新冠疫情持续对全球的影响，公司将积极丰富进出口贸易品类，进一步拓展跨境电商进出口业务。在进出口贸易方面，公司将加强财务管理，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品等规避汇兑风险，降低资金成本，加强进出口贸易的风险管控，确保进出口贸易业务的持续增长。
　　2、房地产业务方面。随着房地产开发商拿地成本不断攀升、房地产业竞争逾加激烈，公司将通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，增加公司土地储备，并积极探索、努力寻求新的业务模式，如与其他规模较大的房地产开发商合作开发以降低经营风险。
　　3、经营性物业运营管理方面。公司将进一步整合旗下的经营性物业资源，建立标准化管理输出体系，持续对外拓展商业管理项目和招商代理业务，同时开展经营性物业租赁及合作。
　　4、创投领域方面。公司控股的盈科汇金专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，在基金管理、股权投资和财务顾问业务方面加大业务拓展力度，不断提升自身的创投水平及盈利能力。
　　（三）未来面对的风险及对策
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观政策影响较大。近年来，中央和地方政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，频频出台调控政策。如果公司不能适应行业政策的变化，可能对公司的经营管理产生一定影响。
　　应对措施：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，提高公司土地储备的质量，提升盈利能力。
　　2、汇率风险
　　2021年新冠病毒仍在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
　　应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，采取一些针对汇率风险敞口部分对冲的衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
　　3、疫情风险
　　由于新型冠状病毒肺炎疫情在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产生了一定的冲击，主要体现在经营性物业运营和进出口贸易方面。
　　应对措施：在经营性物业方面，子公司组织商户推出线上平台，丰富配送服务并加大宣传活动力度。在进出口贸易方面，公司将对进出口业务进行合理调整，加大跨境电商业务比例。同时，也将加大出口信保的投保力度。 收起▲

　　一、概述
　　（一）经营情况讨论与分析
　　1、进出口及国内贸易
　　2020上半年，我国进出口及国内贸易受疫情影响较为严峻，进出口总额为14.24万亿元人民币，同比下降3.2%。其中，出口规模为7.71万亿元，下降3%；进口规模为6.53万亿元，下降3.3%。在经历了一季度的震荡后，二季度进出口有所回稳。
　　今年二季度我国外贸进出口7.67万亿元，同比下降0.2%，降幅较一季度收窄6.3个百分点。从月度看，自4月份起出口连续三个月实现正增长，6月份进出口同比增长5.1%，其中出口的增长幅度为4.3%，进口的增长幅度为6.2%。今年上半年，作为外贸第一大经营主体的民营企业进出口规模达到6.42万亿元，占我国外贸总值的45.1%，比去年同期提升3.5个百分点。其中，出口规模为4.14万亿元，增长3.2%，占出口总值的53.7%；进口2.28万亿元，增长8.1%，占进口总值的34.9%。上半年，我国对东盟进出口总额为2.09万亿元，增长5.6%，占我国外贸总值的14.7%；对欧盟进出口总额为1.99万亿元，下降1.8%；对美国进出口总额为1.64万亿元，下降6.6%。
　　2、房地产开发
　　2020年上半年，全国房地产开发投资62,780亿元，同比增长1.9%。其中1-5月份投资份额下降0.3%，累计增速由负转正，6月份投资额同比增长8.54%。上半年房屋新开工面积同比下降7.6%，房地产开发企业土地购置面积同比下降0.9%，土地成交价款4,036亿元，同比增长5.9%。2020年上半年，我国商品房销售面积为6.94亿平方米，同比下降8.4%。
　　3、经营性物业运营管理
　　2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击，商业地产开发投资额和销售面积同比均下降，短期市场供求承压。经过多年发展，重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段，商业地产企业更加注重运营能力的提升。
　　此外，生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长，也推动商业地产行业不断创新业务模式，焕发新生机。
　　4、创业投资
　　2019年创业投资行业经过了全球监管、贸易、经济等复杂多变条件的调整，2020年上半年在疫情背景下，全球经济遭遇严重冲击，大部分企业暂缓、甚至停止了投资活动。2020年6月，中国证券投资基金业协会发布了最新的私募基金管理人登记及私募基金产品备案月报，2020年上半年，我国私募基金的总规模已达到14.35万亿元，共披露股权投融资事件为1,644起，相比上一年度国内共披露股权投融资事件4,816起，今年上半年股权投融资事件的数量相对减少。
　　（二）报告期内主要经营情况
　　2020年上半年，面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境，公司管理层迎难而上，稳步推进公司四大板块的业务：进出口贸易、房地产开发、经营性物业运营管理和创业投资。报告期内，公司实现营业收入达到25.83亿元，营业利润2,654.71万元，归属于上市公司股东的净利润2,172.08万元。
　　1、进出口贸易
　　公司控股的商贸企业在公司的支持下继续稳步发展，积极拓展新的业绩增长点和发展模式。截至本报告期末，公司商品贸易总额约为24.29亿元，较上年同期增长了22.87%。其中，轻工公司在2020年上半年顶住新冠疫情的冲击，出口额较上年同期增长了约33%。
　　2、房地产开发
　　2019年，公司为了集中精力及资源进行更好的战略调整，将房地产相关日常经营业务委托给阳光城实施管理。公司现有房地产业务以福州区域、青岛区域和南平区域的项目为核心，将继续按照委托管理协议委托阳光城做好后续开发和销售工作。
　　截至本报告期末，福州区域项目的累计预售面积为460,657平方米，青岛区域项目的累计预售面积为24,316平方米，南平区域项目的累计预售面积为16,946平方米。
　　报告期内，公司有节奏地获取土地项目，通过招拍挂的方式获取了福州永泰、长乐和漳州等三个地块，为公司房地产业务的发展增加土地储备。
　　3、经营性物业运营管理
　　经营性物业运营管理方面，长沙黄兴南路步行街项目由长沙三兆实业开发有限公司负责运营。本报告期内，长沙三兆受到新冠疫情的影响较为明显，其营收规模为4,842万元，较去年同期下降25%。主要原因为公司在疫情期间为了缓解商铺的经营压力，主动为商铺减免租金，与其一同抗疫，助力商铺平稳度过难关。除了主动为商铺减免租金外，公司还连续投入资金联合商户举办了多场大型推广活动，吸引客流，宣传入驻商户产品，助力销售，实现共赢。此外，长沙三兆还利用其步行街的品牌影响力及优势，为其他商业地产开发商提供商业运营业务。
　　4、创业投资
　　公司于2019年6月收购了盈科汇金股权开始涉足创业投资领域，公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。截至报告期末，盈科汇金直接参投的股权投资项目为2个，通过基金的方式参投的股权投资项目为22个。
　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　土地一级开发情况
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司控股的房地产项目公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2020年6月30日累计担保余额为人民币257,213万元。阶段担保期限为保证合同生效之日起至商品房产权登记办妥并交银行执管之日止。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业受政府政策影响较大。未来国家房地产调控政策不会变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的，核心以“稳”为主，强调“稳地价、稳房价、稳预期”，对房地产开发企业在获取土地、项目融资等方面会产生相应的影响。
应对措施：公司将顺应国家调控政策和市场变化，通过多渠道精确投资，有节奏地获取土地项目，增加公司土地储备；同时公司将积极探索新的业务模式，加强与其他规模较大的房地产开发商合作开发。
2、汇率风险
随着新冠疫情在全球扩散，作为疫情控制较好的国家，现阶段人民币体现出一定的稳定性。由于公司进出口业务主要采用美元结算，经营成本容易受到汇率波动的影响。
应对措施：公司会根据汇率市场波动的判断以及进出口业务购汇和结汇需求，利用汇率风险对冲衍生品以规避和防范外汇汇率波动所带来的风险。
3、疫情风险
由于新型冠状病毒肺炎疫情在国内外的爆发和蔓延，对公司的经营业务产生了一定的冲击，主要体现在房地产开发和销售方面，以及经营性物业运营方面。
应对措施：在房地产开发方面，公司积极采取复工复产措施以恢复正常经营，并持续跟踪房地产托管项目的各类营销措施，适时补充优质土储以应对疫情带来的影响。在经营性物业运营方面，公司不仅积极为商铺减免租金，还连续投入资金联合商户举办了多场大型推广活动以吸引客流，扶持商户度过难关，还为商户提供多种助力措施。

　　三、核心竞争力分析
1、企业品牌优势：公司成立30多年来，积淀了深厚的企业文化和广泛的品牌知名度，在行业内拥有良好的声誉和口碑。
2、跨境电商运营能力：福州系国务院于2015年批准的十个跨境电商试点城市之一，公司下属的福建融达通供应链管理有限公司系福州跨境电商公共服务平台、跨境电商保税监管物流中心的主要运营方，是国内为数不多的具有直接面向跨境电商企业、为跨境电商提供一站式平台对接方案的公司。
3、土地储备和经营性物业项目：在公司发展历程中，公司在福州、青岛、武夷山、漳州等地逐年积累了成本较低的土地储备，为公司现有房地产业务提供了良好的基础。公司自持的旅游地产“自遊小镇”地处风景优美的武夷山景区，具有得天独厚的自然资源；自持的长沙黄兴南路步行街项目系长沙市最著名的商业地标之一，入选了商务部2020年7月公布的全国第二批步行街改造提升试点。
4、创业投资能力：公司控股的盈科汇金，重点布局科技创新领域，专注于节能环保、新能源、新材料、高端装备等科技创新领域的投资，且主要投资于处于成熟期的细分行业龙头项目。 收起▲