荣安地产（000517）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况
　　2023年上半年，面对国内经济形势和房地产市场供需关系发生的重大变化，为促进房地产市场良性循环，发挥房地产业国民经济支柱作用，推动经济向好回升，房地产调控政策延续宽松基调。地方政府继续坚持因城施策的方针，支持刚性和改善性住房需求，部分重点城市房地产有关限制性政策相继取消，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”、二手房带押过户、城中村改造等政策措施进一步落实，有利于促进各地房地产市场平稳健康发展。
　　根据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，较去年下降7.9%。其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.90%。商品房销售面积59,515万平方米，较去年同比下降5.3%，其中，住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，较去年同比增长1.1%，其中，住宅销售额增长3.7%。截止2023年6月底，房地产开发景气指数为94.06，处于低景气水平。
　　（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。
　　2023年上半年，在降息、放松限购等支持刚性和改善性需求的政策利好下，公司开发项目所在城市房地产市场销售形势向好发展，公司以大规模“实景样板区、样板房”等实景呈现方式让客户“所见即所得”，并不断提升产品附加值，精益求精，赢得了客户的良好口碑。凭借高品质产品和区域品牌优势，公司在报告期内取得了较好的销售业绩，经营性净现金流持续为正，约为18.85亿元。报告期内，公司营业收入为105.32亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。公司上半年新交付楼盘为9个，分布于宁波、杭州、嘉兴、台州等地。
　　报告期内，公司坚持稳健审慎的财务制度，报告期末公司净负债率为14.68%，现金短债比为2.50，在同行业中继续保持较优水平。
　　1、新增土地储备项目
　　报告期内，公司及所投资的公司无新增土地储备。
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约102.14万平方米。
　　(注)浙江省内包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，浙江省外包括：重庆、西安等城
　　市。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约65.71万平方米，期末在建建筑面积约307.30万平方米。
　　4、公司主要项目销售情况
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、公司融资情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为142.15亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
　　9、公司员工跟投项目情况
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、发展战略
　　公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。
　　房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
　　2、公司2023年经营计划
　　2023年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
　　深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。
　　财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
　　不断提升产品硬实力和销售软实力：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。
　　成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。

　　二、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
　　（一）科学的管理机制
　　公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
　　（二）拥有一流的开发团队和合作伙伴
　　荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。
　　同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及优秀同行保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
　　（三）理性、灵活的土地储备策略
　　公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。
　　（四）区域品牌优势
　　通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡、杭州玉水观邸、嘉兴荣安府等项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
　　（五）稳健的财务管理
　　现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）政策风险
　　公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
　　（二）资金风险
　　房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
　　公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费用。
　　（三）项目运营风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
　　公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
　　（四）人力资源风险
　　房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展，如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。
　　公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2022年房地产行业处于深度调整期，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。从政策端和融资端看，坚持“房住不炒”的定位下，央行与银保监会发布金融支持房地产16条，房企信贷、债券、股权融资政策“三箭齐发”，稳地产力度持续加大。但政策传导到市场端存在滞后性。从市场端看，2022年我国房地产开发投资增速呈现逐月下滑的态势，全年转为负增长。市场整体表现低迷，消费者和资本市场信心不足，市场观望情绪加重。
　　根据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，较去年下降10.0%。其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.73%。房地产开发企业土地购置面积10,052万平方米，较去年同比下降53.4%。商品房销售面积135,837万平方米，较去年同比下降24.3%，其中，住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，较去年同比下降26.7%，其中，住宅销售额下降28.3%。截止2022年底，房地产开发景气指数为94.35，仍处于适度景气水平。
　　从中长期看，房地产仍是国民经济基础性行业、民生保障行业和支柱产业，是规模巨大的单一产品市场，且具有周转快、链条长、辐射广的特点，不仅对相关产业带动效应强，而且对稳定经济大盘有举足轻重的作用。从全国来看，由于房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化较为明显，总体上一、二线核心城市的主城区市场需求依然保持较高的水平，一些二线城市的远郊区以及三四线边缘城市供应较为充足，市场去化相对缓慢。
　　报告期内，公司重点布局的宁波、杭州、嘉兴等浙江省内重点城市依然保持较好的市场韧性，市中心改善型需求逐渐成为市场主流。面对2022年房地产市场出现的波动，公司凭借优质的项目资源和品牌影响力，通过促销售抓回款，继续保持稳健的财务状况，报告期内公司“三道红线”财务指标均保持在“绿”档。公司获评亿翰智库“2022年中国房企综合实力百强企业”。未来，公司将继续深耕长三角、浙江省内人口净流入的重点城市，坚持审慎投资的原则，秉持工匠精神，追求一流的品质和品牌，更好地满足人们对美好居住生活的需要。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。
　　从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。
　　报告期内，在坚持房子是用来住的、不是用来炒的政府调控总基调下，在房地产业向新发展模式平稳过渡的过程中，荣安地产积极响应政府号召，始终不忘创一流品牌，坚持客户至上、精品品质，力保完美交付，坚持审慎投资的原则和严格的财务纪律，积极履行社会责任，保障公司长期稳定健康发展。2022年度，公司营业收入约为141.57亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
　　1、新增土地储备项目
　　2022年度，公司未获取土地储备。
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约111.78万平方米，其中公司权益占比约为94.32%。
　　[注]长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约145.73万平方米，期末在建建筑面积约373.01万平方米。
　　4、公司主要项目销售情况
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、公司融资情况
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为167.54亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
　　9、公司员工跟投项目情况
　　10、发展战略和未来一年经营计划
　　（1）发展战略
　　公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。
　　房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
　　（2）公司2023年经营计划
　　2023年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
　　深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。
　　财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
　　不断提升产品硬实力和销售软实力：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，通过优秀的销售团队强执行，加快各项目销售去化。标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘、结顶、交付等重要节点。
　　成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
　　（一）科学的管理机制
　　公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
　　（二）拥有一流的开发团队和合作伙伴
　　荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。
　　同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及优秀同行保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
　　（三）理性、灵活的土地储备策略
　　公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。
　　（四）区域品牌优势
　　通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡和玉水观邸项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
　　（五）稳健的财务管理
　　现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。公司实现营业收入141.57亿元，营业利润12.65亿元，净利润8.21亿元。
　　2022年度，房地产行业经历较大波动。面对挑战，公司一方面坚定战略定位，另一方面加强销售去化，确保资金快速回笼，发展基础不断夯实，公司资金流动性、资本结构、运营效率均有优秀表现。公司“三道红线”指标在健康保绿基础上全面向优，其中净负债率降至25.08%。公司财务健康，负债率处于同行业较优水平，为公司的持续稳定发展奠定良好的基础。
　　公司注重对客户的需求分析，坚持以人为本的产品设计理念，注重景观环境打造，在产品中融入满足各年龄段需求的全龄空间和让居住者切实感受便捷的智能化系统，不断升级迭代住宅产品。报告期内，公司下属建筑公司持续对绿色节能建筑施工技术、施工工艺的研发投入，积极探索建设过程中新技术、新工艺给项目带来的经济效益以及对环境产生的绿色效应。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业发展趋势
　　房地产业作为中国国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。同时，在人口流入、区域发展程度、供求关系等不同因素影响下，中国房地产市场区域分化日益明显，长三角、粤港澳大湾区、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群的核心城市及周边经济发达城市，未来房地产市场仍存在较好的发展空间，而其他三四线城市仍面临供大于求的市场现状。
　　在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策促进房地产业良性循环”的政策背景下，在商品房市场回归居住属性的新常态下，房地产的支柱产业地位仍然不会改变，具备品牌与管理优势、专注居住品质提升的房企将获得进一步发展。公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工相关产业的发展，不断提升科学管理水平，做到精准投资、快速销售、精品品质、降本增效。
　　2、未来面临的风险及对策
　　（1）政策风险
　　公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
　　（2）资金风险
　　房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
　　公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费用。
　　（3）项目运营风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
　　公司将坚持快速开发，快速回笼资金的项目开发标准。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
　　（4）人力资源风险
　　房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展，如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。
　　公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况
　　2022年以来，在中央“稳房价、稳地价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的总基调下，有利于房地产行业平稳健康发展的政策不断出台，各地全面落实因城施策，支持刚性和改善性需求的释放，支持房地产市场复苏，化解当前房地产市场的风险，行业政策环境进入宽松周期。2022年4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展”。2022年5月15日，央行发文实行差别化住房信贷政策，首套房房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。2022年5月20日，央行下调LPR，创历史单次最大降幅。据统计，上半年全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，2022年5月以来全国重点城市销售面积环比转增，房地产市场开始回暖。
　　根据国家统计局数据显示，2022年上半年，全国房地产开发投资68,314亿元，较去年下降5.4%。其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.83%。房地产开发企业土地购置面积3,628万平方米，较去年同比下降48.3%。商品房销售面积68,923万平方米，较去年同比下降22.2%，其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，较去年同比下降28.9%，其中，住宅销售额下降31.8%。截止2022年6月底，房地产开发景气指数为95.40，处于适度景气水平。
　　（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。公司继续坚持聚焦主业发展，整合优势资源，提升核心竞争力，提高项目开发及运营水平，继续深耕宁波、杭州、嘉兴等浙江省内城市，为建设共同富裕示范区不断贡献自己的力量，同时，公司将积极布局长三角区域其他城市。
　　2022年上半年，公司开发项目所在城市房地产市场销售形势相对稳定，在支持刚性和改善性需求的政策利好下，加速推盘，加大销售力度，取得了较好的销售业绩。报告期内，公司营业收入为62.69亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
　　报告期内，公司坚持稳健审慎的财务制度，报告期末扣除预收款后的资产负债率为64.06%，净负债率为34.98%，现金短债比为2.4，在同行业中继续保持较优水平。
　　1、新增土地储备项目
　　报告期内，公司及所投资的公司无新增土地储备。
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约142.83万平方米，其中公司权益占比约为91%。
　　(注)长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，其他区域包括：重庆、西安等城
　　市。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约32万平方米，期末在建建筑面积约475万平方米。主要房地产项目开发情况如下：
　　4、公司主要项目销售情况
　　报告期内，公司主要房地产项目销售情况如下：
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、公司融资情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为140.65亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
　　9、公司员工跟投项目情况

　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、发展战略
　　公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
　　2、公司2022年经营计划
　　2022年，公司将保持稳健发展，面向长三角，深耕浙江，适时增加优质土储；加快销售去化，严控产品品质，坚持客户导向，不断夯实品牌竞争力；优化融资结构，提高资金使用效率；加强绩效激励，提升组织效能，确保行业领先的运营管理水平。
　　（1）精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
　　（2）加强组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。
　　（3）财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
　　（4）不断提升产品力，加快销售去化：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，加快销售去化速度。
　　（5）标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘时点，加快资金周转。
　　（6）成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。
　　（7）信息化驱动管理优化：重点围绕业务覆盖、数据集成、决策支撑、信息安全等方面完善管理信息化工具，打通内部业务信息联动壁垒，全面提升内部运营管理效率，实现从“业务赋能”到“管理赋能”的转变。

　　二、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
（一）科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
（二）拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。
同时，荣安地产一直与上下游优秀企业及优秀同行保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
（三）理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。
（四）区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园、桃花源郡和玉水观邸项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
（五）稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（一）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（二）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费用。
（三）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（四）人力资源风险
房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展，如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。
公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2021年上半年，全国市场成交仍保持较快增长，特别是部分热点城市土拍市场异常火热。在中央“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期的房地产市场调控总基调下，为抑制部分城市房地产市场过热，下半年调控政策进一步收紧，导致市场急剧降温。而随着各城市因城施策促进房地产业良性循环政策的相继出台，预计居民合理的购房需求将得到有效释放，市场逐步回暖。
　　根据国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，较去年增长4.4%。其中，住宅投资111,173亿元，增长6.4%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.32%。房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，较去年同比下降15.5%。商品房销售面积179,433万平方米，较去年同比上升1.9%，其中，住宅销售面积增长1.1%。商品房销售额181,930亿元，较去年同比增长4.8%，其中，住宅销售额增长5.3%。截止2021年底，房地产开发景气指数为100.36，仍处于适度景气水平。
　　面对2021年房地产市场出现的波动，公司保持了安全、健康的财务状况，信用评级保持稳定，“三道红线”指标均保持“绿”档。报告期内，公司所开发楼盘宁波“桃花源郡”、杭州“玉水观邸”等荣获住宅开发“广厦奖”，公司获评“房地产企业优秀产品力榜样”等称号。凭借近三十年丰富的房地产开发经验，公司在长三角区域内已形成较强的产品竞争力和较高的品牌知名度，为公司的未来发展奠定了坚实的基础。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业）的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。报告期内，公司积极贯彻落实“房住不炒”的指导思想，注重提升品牌价值，倾力打造人性化、高品质产品，适度增加优质土地储备，保持公司稳健发展。2021年度，公司及所投资的公司实现住宅签约收入约503亿元，住宅销售回款约450亿元。公司2021年度营业收入约为182亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
　　1、新增土地储备项目
　　报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积约150万平方米。
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约187.60万平方米，其中公司权益占比约为80%。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司新开工面积约260万平方米，竣工面积约178万平方米，期末在建建筑面积约507万平方米。
　　4、公司主要项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入503亿元，住宅销售回款约450亿元。
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、公司融资情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为117.45亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
　　9、公司员工跟投项目情况
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、发展战略
　　公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。
　　房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。
　　2、公司2022年经营计划
　　2022年，公司将保持稳健发展，面向长三角，深耕浙江，适时增加优质土储；加快销售去化，严控产品品质，坚持客户导向，不断夯实品牌竞争力；优化融资结构，提高资金使用效率；加强绩效激励，提升组织效能，确保行业领先的运营管理水平。
　　（1）精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。
　　（2）加强组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。
　　（3）财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化融资结构，有效控制融资成本。
　　（4）不断提升产品力，加快销售去化：遵循房住不炒政策导向，秉持工匠精神，追求一流的产品与服务，让客户感受尊贵，让城市提升品位。通过产品品质与贴心服务打动客户，加快销售去化速度。
　　（5）标准化运营：贯彻落实“运营标准化、产品标准化、营销标准化、施工标准化”等全流程标准化运作，严控工程节点，不断提高工作效率，优先保障开盘时点，加快资金周转。
　　（6）成本精细化管控：在保证高品质的同时，以制造业的心态加强成本精细化管控，杜绝无效成本。
　　（7）信息化驱动管理优化：重点围绕业务覆盖、数据集成、决策支撑、信息安全等方面完善管理信息化工具，打通内部业务信息联动壁垒，全面提升内部运营管理效率，实现从“业务赋能”到“管理赋能”的转变。
　　
　　三、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入181.81亿元，营业利润16.55亿元，净利润11.59亿元。
　　公司主营业务盈利水平较上年同期下降，主要受房地产市场调控政策影响，行业整体毛利率水平呈现下降趋势，同时，与上年同期相比，公司高毛利地产项目结转相对较少。
　　2021年度，房地产行业经历较大波动。面对挑战，公司一方面坚定战略定位，另一方面加强销售去化，确保资金快速回笼，发展基础不断夯实，公司资金流动性、资本结构、运营效率均有优秀表现。公司“三道红线”指标在健康保绿基础上全面向优，其中净负债率降至49.22%。公司财务健康，负债率处于同行业较低水平，为公司的持续稳定发展奠定良好的基础。公司注重对客户的需求分析，坚持以人为本的产品设计理念，不但注重景观环境打造，并且在产品中融入满足各年龄段需求的全龄空间和让居住者切实感受便捷的智能化系统，不断升级迭代住宅产品。报告期内，公司全资子公司浙江天苑景观建设有限公司，加大对绿色节能建筑施工技术、施工工艺的研发投入，积极探索建设过程中新技术、新工艺给项目带来的经济效益以及对环境产生的绿色效应。

　　四、公司未来发展的展望
　　1、行业发展趋势
　　在人口流入、区域发展程度、供求关系等不同因素影响下，中国房地产市场区域分化日益明显，长三角、粤港澳大湾区、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群的核心城市及周边经济发达城市，未来房地产市场仍将保持良好发展，而其他三四线城市则面临供大于求，市场风险较大。
　　在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策促进房地产业良性循环”的政策背景下，在商品房市场回归居住属性的新常态下，房地产的支柱产业地位仍然不会改变，具备品牌与管理优势、专注居住品质提升的房企将获得进一步发展。公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工相关产业的发展，不断提升科学管理水平，做到精准投资、快速销售、精品品质、降本增效。
　　2、未来面临的风险及对策
　　（1）政策风险
　　公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
　　（2）资金风险
　　房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
　　公司将合理安排资金计划，保持财务稳健，灵活运用各项融资工具，在确保资金链安全的同时，尽可能降低财务费用。（3）项目运营风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
　　公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
　　（4）人力资源风险
　　房地产行业已进入管理红利时代，只有优秀的专业化团队才能创造出更好的效益，保障公司的长期稳定健康发展，如相关专业人才不足，将对公司的长期赢利能力产生影响。
　　公司将吸收和培养各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）报告期内房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化影响等情况
　　根据国家统计局数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，较去年增长15.0%。其中，住宅投资54,244亿元，增长17.0%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.15%。房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，较去年同比下降11.8%。商品房销售面积88,635万平方米，较去年同比上升27.7%，其中，住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额92,931亿元，较去年同比增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%。截止2021年6月底，房地产开发景气指数为101.05，处于适度景气水平。
　　2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，明确提出，要完善城镇化空间布局，发展壮大城市群和都市圈。以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群。依托辐射带动能力较强的中心城市，提高1小时通勤圈协同发展水平，培育发展一批同城化程度高的现代化都市圈。同时强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。坚持因地制宜、多策并举，夯实各城市地方政府主体责任，稳地价、稳房价和稳预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。2021年6月，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区。随后，中共浙江省委第十四届九次全体会议审议通过《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》，提出到2025年推动高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展，形成阶段性标志性成果。
　　（二）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。随着中国城市化发展进入新阶段，公司将继续深耕宁波、杭州、嘉兴、台州、温州、绍兴、金华等浙江省内城市，为建设共同富裕示范区不断贡献自己的力量，同时，公司将积极布局长三角区域其他城市及成渝城市群。
　　2021年上半年公司开发项目所在城市房地产市场销售形势相对稳定，公司在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。2021年上半年，公司各项目保持较好销售势头，宁波文澜望庄、姚江晴雨、柳岸闻莺、嘉兴堂樾庄、台州棠樾、温州万松荣安府等项目开盘均取得了较好的销售成绩。报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入252.62亿元。公司2021年上半年的营业收入为90.97亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
　　1、新增土地储备项目
　　报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积150.68万平方米。
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积276.29万平方米，其中公司权益占比约为70.05%。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司新开工面积171万平方米，竣工面积65万平方米，期末在建建筑面积约532万平方米。
　　4、公司主要项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入252.62亿元，住宅销售回款223.63亿元（公司权益占比约70%）。

　　二、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
　　1、科学的管理机制
　　公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
　　2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
　　荣安地产是一家拥有近三十年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有近三十年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。同时，荣安地产一直与上下游优秀企业保持着战略合作伙伴关系，实现互利共赢。荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、华侨城、绿城、阳光城、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。
　　3、理性、灵活的土地储备策略
　　公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增土地建筑面积150.68万平方米，土地区位优势明显，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
　　4、区域品牌优势通过多年耕耘和积淀，公司在长三角区域拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在浙江市场已具有较强的品牌溢价能力。公司获评2021中国房地产百强企业第64名、2021中国房地产百强企业-成长TOP10（中国房地产TOP10研究组）。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府、观江园项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
　　5、稳健的财务管理
　　现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）政策风险
　　公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
　　（2）资金风险
　　房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、财政等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
　　随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施，合理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，确保资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
　　（3）项目运营风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
　　公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
　　（4）人力资源风险公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。
　　公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、概述
　　（一）2020年房地产市场分析
　　2020年，国内房地产市场继续维持稳定态势：一方面国家严格抑制非理性的投资投机需求，抑制房价过快上涨；另一方面调控政策不断出台，9月份出台“三条红线”融资监管新规倒逼房企降杠杆，12月底出台银行贷款集中度管理，从资金监管角度防止资金过渡流入房地产行业，始终围绕“房住不炒、稳房价、稳地价、稳预期”，不让经济过度依赖房地产。同时，各地政府根据市场情况积极因城施策，加快构建房地产市场发展的长效机制防范化解房地产市场风险以确保市场平稳运行。
　　根据国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，较去年增长6.7%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.84%。房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，较去年同比下降1.1%。商品房销售面积176,086万平方米，较去年同比上升2.64%，其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额173,613亿元，较去年同比增长8.7%，其中，住宅销售额增长10.8%。截止2020年底，房地产开发景气指数为100.76，处于适度景气水平。
　　（二）报告期经营情况总结
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。2020年全国房地产销售形势相对平稳。公司在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元。公司2020年的营业收入约为112亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。
　　1、新增土地储备项目
　　报告期内，公司及所投资的公司新增土地储备计容建筑面积305.36万平方米。主要土地储备情况如下：
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积281.96万平方米，其中公司权益占比约为65%。
　　注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州、绍兴等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内，公司及所投资的公司新开工面积270.93万平方米，竣工面积约265.34万平方米，期末在建建筑面积约425.56万平方米。主要房地产项目开发情况如下：
　　4、公司主要项目销售情况
　　报告期内，公司及所投资的公司实现住宅签约收入448.12亿元，住宅销售回款377.50亿元。公司主要房地产项目销售情况如下：
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、公司融资情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为92.26亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。
　　9、公司员工跟投项目情况
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　1、发展战略
　　公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，将房地产做大、做强、做精、做专，兼顾建筑施工等相关产业的发展。房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，在规模快速增长的同时不断提升盈利能力，坚持快速开发策略，快速回笼资金，保证现金流绝对安全。公司将以具备优势的全国化城市布局、充足高质量的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、优质的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，有效利用规模化带来的成本控制优势，为公司长期稳定健康发展奠定坚实的基础。
　　2、公司2021年经营计划
　　2021年，公司将着重提升投资质量，加快资金周转率；继续严把品质关，坚持品质立身；提高资金效率，拓宽融资渠道；升级激励机制，提升组织效能，整合资源继续紧密围绕房地产核心业务，聚焦国家级城市群，深耕战略布局区域，力争在所进入区域的市场具有较高的市场占有率和领先的运营管理水平。
　　在土地储备方面，公司将紧紧围绕国家城市群发展规划进行战略布局，重点在长三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群进行项目拓展，不断深耕浙江本土，扎根宁波，杭州、嘉兴、温州、台州、重庆、西安等城市，继续提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。
　　房地产项目营造方面，公司2021年预计交付项目：劝学里、星空里、湖畔樾山、春和景明、柳岸闻莺、汇隽公馆、崇德府、东宸华庭、新都会、汀兰雅苑、国瑞府、东宸佳园、都会雅园等项目。
　　营销与招商方面，根据2020年土地储备增加情况，结合报告期末商品房库存情况，公司及所投资的公司2021年计划实现销售签约收入约500亿元。
　　2021年计划开盘项目：姚江晴雨、宁波柳岸闻莺、文澜望庄、春和汀语、林语笙花、堂樾庄、嘉兴林语芳庭等项目。

　　二、核心竞争力分析
　　公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
　　1、科学的管理机制
　　公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。
　　2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
　　荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
　　同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
　　在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、绿城、阳光城、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。
　　3、理性、灵活的土地储备策略
　　公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式增加土地储备，土地区位优势明显，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
　　4、区域品牌优势
　　通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。位列中国房地产开发百强企业第64位（由中国企业评价协会、清华大学房地产研究院、中指研究院中国房地产top10研究组联合测评），获评中国房地产开发企业区域运营10强（由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合测评）。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
　　5、稳健的财务管理
　　现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。

　　三、公司未来发展的展望
　　1、行业发展趋势
　　在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的指导方针下，中国房地产市场将进一步持续健康发展。在“稳房价、稳地价、稳预期、因城施策”的房地产调控政策指引下，住房政策将和人口、土地、金融政策加强协同效用，未来大城市的住房突出问题将得到有效缓解，住房市场体系、保障体系将不断完善。
　　房地产行业管理红利时代来临，周转能力强是管理红利的重要体现之一。房企通过提高执行效率、实施精细管理来提高资金周转速度。同时，近年来头部房企在非住宅领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住宅领域拓展加速。在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，区域分化将带来结构性机会。粤港澳大湾区、长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群等五大城市群将是未来中国房地产市场发展的主要动力。
　　2、未来面临的风险及对策
　　（1）政策风险
　　公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
　　因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
　　（2）资金风险
　　房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、税务等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
　　随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施，合理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，确保资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
　　（3）项目运营风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
　　公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
　　（4）人力资源风险
　　公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。
　　公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。 收起▲

　　一、概述
　　（一）行业宏观情况
　　2020年上半年，新冠疫情冲击和世界经济衰退对我国经济带来前所未有的影响，在党中央的坚强领导下，全国上下共同努力，有效控制疫情，不失时机推动复工复产，我国经济先降后升，二季度已呈现恢复性增长势头，国内经济运行稳步复苏，市场预期总体向好，社会发展大局稳定。同时，国际环境不确定性仍在增加，形势仍然严峻，国内经济面临的困难挑战仍十分突出，经济运行面临较大压力。
　　根据国家统计局数据，2020年1—6月份，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%。其中，住宅投资46350亿元，增长2.6%。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.83%。2020年1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7965万平方米，同比下降0.9%；2020年1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，其中，住宅销售面积下降7.6%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%，其中，住宅销售额下降2.8%。截止2020年6月份，房地产开发景气指数为99.85，处于适度景气水平。
　　（二）报告期经营情况总结
　　2020年上半年，公司切实贯彻落实党中央、国务院的指示精神，统筹推进新冠肺炎疫情防控和公司运营各项工作，做到疫情防控有力有序，企业经营保持良好势头。报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售。二季度以来，全国房地产销售形势逐步回稳，公司在适度增加土地储备的同时，抓住有利的市场销售形势，加速推盘，加大销售力度，快速去化，加快资金回流，取得了较好的销售业绩。报告期内，公司实现全口径签约销售额122.43亿元，权益签约销售额77.81亿元，公司上半年的营业收入主要来自于公司玉水观邸、明月江南、堇里等项目的交付。
　　1、公司新增土地储备项目
　　报告期内，公司新增土地11宗，计容建筑面积118.27万平方米，土地总价款146.15亿元，权益对价126.59亿元。
　　具体情况如下：
　　2、公司可售资源情况
　　截至报告期末，公司全口径总可售建筑面积240.96万平方米，其中公司权益占比约为64%。
　　注：长三角区域包括：杭州、嘉兴、宁波、舟山、台州、温州等城市，其他区域包括：重庆、西安等城市。
　　3、公司主要项目开发情况
　　报告期内公司全口径新开工面积95.04万平方米，竣工交付面积约27.82万平方米，期末在建建筑面积约488.33万平方米。公司主要房地产项目开发情况如下：
　　4、公司主要项目销售情况
　　报告期内公司实现全口径签约销售额122.43亿元，权益签约销售额77.81亿元。公司主要房地产项目销售情况如下：
　　5、公司主要房地产出租情况
　　6、公司融资情况
　　7、公司员工跟投项目情况
　　2017年12月，公司召开第十届董事会第十三次临时会议、2017年第五次临时股东大会审议通过《荣安地产项目跟投制度》，将项目经营效益和跟投员工个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担。
　　报告期内，公司董事、监事、高管与上市公司共同投资项目情况如下：

　　二、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
公司主营业务为房地产住宅市场的开发，房地产行业属国家重点调控对象，受国家宏观调控政策影响较大。如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
因此，公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，把握国家经济形势的变化，及时采取应对措施，理性投资，优化产品结构，把控项目开发节奏，顺势而为。
（2）资金风险
房地产企业是资本密集型企业，现金流是企业的生命线。一方面企业需要大量的资金投入；另一方面，房地产项目开发周期长，企业必须能够有效分配有限的资金，完成项目开发。国家通过金融、财政等措施来调控房地产市场，进而影响公司的财务管理和资金筹措，给公司的战略执行带来风险。
随着公司业务规模的不断扩大，资金需求量的增加，公司将积极采取措施，合理安排融资计划并运用各项融资工具，在融资、贷款利率等环节加强资金管理，确保资金链安全，并尽可能的降低财务费用。
（3）项目运营风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征和较强的地域特征。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，从开发土地的获取、产品的定位、产品营销以及工程管理，其中任何一个环节出现问题，都会造成项目预期经营目标难以如期实现。因此，房地产项目的运营风险贯穿项目开发的整个过程。
公司将坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速开发，快速回笼资金。在项目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品。在项目开发上，公司依托标准化体系建设，实现快速开发，严控项目里程碑节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。在成本管控上，全面执行费用预算、实时跟踪控制。通过合理管控，全面提高项目经营能力和管理水平，提升产品品质，降低业务经营风险。
（4）人力资源风险
公司积极的项目拓展策略导致公司经营规模、业务区域范围不断扩大。而每一个新进城市都需要一支优秀高效的团队来运营，并且需要快速熟悉当地的政策、人文环境，团队成员之间的相互协作也需要磨合，对项目公司能否按照公司要求的开发节奏快速开发项目带来一定的风险。
公司将继续广揽适合企业发展的各类专业人才，加强人才梯队建设和内部培训，通过不断完善“选、用、育、留”的人力资源管理体系，打造业内一流的经营团队。

　　三、核心竞争力分析
公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。
1、科学的管理机制
公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。
2、拥有一流的开发团队和合作伙伴
荣安地产是一家拥有二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是投融资、财务管理、营销、工程建设等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。
同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。
在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与招商地产、华侨城、阳光城、新希望、滨江集团、旭辉、金科等品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。
3、理性、灵活的土地储备策略
公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增土地建筑面积118万平方米，土地区位优势明显，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。
4、区域品牌优势
通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。获评2020中国房地产开发企业百强第85位，区域运营10强（由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合测评）。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。公司坚持区域深耕，无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。
5、稳健的财务管理
现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。 收起▲