天健集团（000090）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求
　　（一）市场环境分析
　　面对异常复杂的国际环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，国民经济回升向好，GDP同比增长5.2%，高质量发展扎实推进。2024年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，国家坚持稳中求进工作总基调，着力推动高质量发展，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
　　1.建筑业
　　建筑业是国民经济的支柱产业，2023年建筑业增加值85,691亿元，比上年增长7.1%。行业正处于调整转型期，国家要求深化建筑业供给侧结构性改革，持续在工业化、数字化、绿色化转型上下功夫，打造“中国建造”升级版。深圳市要求建筑业聚焦知识与资金“双密集”转型，促进行业高质量发展。
　　2.房地产业
　　2023年全国房地产开发投资110,913亿元，其中住宅投资83,820亿元。中央指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，需更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年国家要求持续有效防范化解重点领域风险，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”，以加快构建房地产发展新模式。
　　3.城市服务业
　　城市化进程推向纵深发展，人民对美好生活的向往日益提升。国家打造宜居、韧性、智慧城市，推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，对社区公共服务的一体化、集约化、数字化服务提出了更高要求。深圳开展“工业上楼”推动“20+8”产业集群落地生根，打造集中连片先进制造业园区，构建优质企业服务体系，产业服务、招商运营为公司发展迎来广阔的空间。
　　总体来看，天健集团处于迈向高质量发展的战略机遇期，公司将紧抓机遇，把高质量发展作为硬道理，牢固树立“专业、高效、品质、规范”的核心理念，全力以赴稳增长、促转型，以更高站位、更高要求，全力走出一条可持续、跨越式发展之路。
　　（二）公司所处的行业地位
　　天健集团历经四十年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
　　报告期内，天健集团位列“中国500强”第460位、“中国上市公司500强”第457位、“广东企业500强”第111位、“深圳企业500强”第63位，荣获“第十四届中国上市公司投资者关系天马奖”，首次获得“一星级全国青年文明号”、“十佳爱心企业”等荣誉。
　　市政集团入选2022年度广东省建筑业龙头骨干企业（工程总承包），其参建的新洲红树碧道项目获2023年中国人居环境奖；东湖水厂扩能改造工程获中国图学学会第十二届“龙图杯”全国BIM（建筑信息模型）大赛施工组一等奖；五指耙智慧水厂项目、东湖水厂扩能改造自动化与智慧化系统集成项目工程获2023全国建筑智能化工程质量金质奖；五指耙水厂改扩建工程获广东省建筑业协会颁发的广东省建设工程优质结构奖；“五和大道（梅观高速-雅南路）段品质提升工程”、“韶关市芙蓉新城滨江路（第一标段）景观桥工程”及“芙蓉新城滨江路（第一标段）工程、（第一标段）剩余工程”等三个项目获广东省市政行业协会授予的2023年广东省市政优良样板工程。公司申报的“基于全面质量管理实现沥青路面高质量发展的实践经验”课题，荣获深圳市质量协会授予的“2023年深圳质量标杆”称号。
　　天健地产集团获评2023中国房地产百强企业（第89名）、2023年中国房地产销售额百亿企业（第88名）、2023中国房地产品牌影响力百强企业（第68名）、2023中国房地产品牌社会贡献力企业、2023广东省房地产综合竞争力100家典型企业（第19名）、2023年深圳市房地产开发行业综合实力二十强、2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业等荣誉称号。成都天健麓湖天境室内展示区获美国博物馆联盟与美国国际奖项协会颁发的美国缪斯设计奖Muse Creative Awards（铂金奖）；天健清风和景雅苑获MIX环球卓越设计大奖；苏州天健泓悦府和天健和瑞府被主流媒体分别评为2023年房产行业（苏州区域）最具价值潜力楼盘和2023年年度高质量安居项目。
　　天健城市服务公司获评2023中国物业国有企业50强、2023中国物业品牌影响力百强企业、2023中国物业城市服务企业TOP10、2022年度城市管理工作先进单位及2022年度特殊贡献优秀企业等荣誉称号。公司所属深圳市水务技术服务有限公司承建的“停水检修(2022年东江水源工程检修及梅林支线隧洞回填灌浆加固处理专项检修)”工程，荣获深圳市水利工程行业协会颁发“深圳市水务工程优质奖”。
　　（三）企业资质情况
　　报告期内，公司拥有各类资质128项。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：
　　1.城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包等模式。
　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
　　施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
　　主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
　　主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
　　2.综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3.城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（二）公司管理回顾
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年。天健集团围绕高质量发展首要任务，勇挑重担、攻坚克难，推动全年各项工作取得新进展新成效。
　　1.经营规模稳中有进。紧紧围绕“保营收、保利润、保资金安全”的经营思路，克服行业调整等困难挑战，努力以自身确定性积极应对外部形势不确定性变化。主要指标保持稳定，资产总额、净资产较年初实现增长，营业收入再创新高。市场规模稳步增长，中标地铁17号线一期、宝龙水质净化厂、长岭陂水库等10亿元以上项目；赣州等外埠市场拓展额31.8亿元；电力能源、港口码头等新业务取得突破。
　　2.经营管控稳中有序。合作竞得坪山碧岭街道地块。成本管控精准有力，推动成本精细化管理。财务管理稳健安全，有息负债净减少35.25亿元，资产负债率78.26%，较年初下降1.41个百分点。重点改革蹄疾步稳，开展“十四五”中期评估，积极部署建设世界一流企业价值创造行动。
　　3.城市建设稳中向好。通过项目策划管理、进度管理系统、分类分级管控等多种举措，提升履约标准化水平，有序推进在建项目高效履约。罗湖棚改项目最后一批回迁房交付、东湖水厂一阶段通水、坪山大道南段通车、南通天健悦荟里三河六岸开街运营、龙岗儿童公园开园运营。创优创新有新高度，国家高新技术企业增加至5家。东部环保电厂获国家优质工程金奖，新洲红树碧道获中国人居环境奖，7个项目获省级质量工程奖，21个项目获市级质量工程奖，43个项目获省、市级“双优”工地，11个项目承接市、区级观摩交流。
　　4.综合开发稳中提质。首次进入中国房地产企业销售业绩百强第88位。开发运营再次提速，前海悦桂府、天骄西筑、长沙云麓府竣备结转，苏州泓悦府、坪山和悦府、光明和瑞府顺利开盘。品质品牌持续深化，麓湖天境、清风和景获世界级设计大奖。完成和系住宅的产品定位、配置等标准制定，推进各产品系专项模块研发。推动项目开发绿色化、智能化升级。产业协同开创新局，探索“工业上楼”业务模式。资源盘活取得突破，西丽项目超前完成用地处置。
　　5.城市服务稳中蓄势。市场份额再上台阶，养护合同额市场份额从36%提升至50%。物业服务遍布33个城市，服务项目658个，新增光明玉塘街道、凤凰街道等5个“物管城市”项目。新业务试点开展，落地盐田区长者助行项目，切入家庭生活服务；积极探索电能交易、央厨配餐、隧道全生命周期管养等新业务。“走出去”初见成效，城市服务新增面积9.9万平方米。成为全省首批获取养护资质的单位。智慧化建设深入推进，建立统一租赁运营体系及智慧园区IOC系统。城市AI智慧巡查系统作为深圳市智慧交通首个巡检试点项目。“城市智检”城市管家运维平台、街区智能机器人分别在玉塘街道、市民中心开展应用。标杆项目擦亮品牌，19个项目获市交通公用设施养护优质工程奖。天健云途龙岗获国家级文化产业示范园区；天健云途创智中心打造低碳智慧园区标杆，并获全国20大产业园区运营卓越奖；天健蜂巢公寓品牌获4项国家级奖项。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1.城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司持续加强项目管理标准化建设，提升项目策划能力、施工能力、全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地。
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接EPC、总承包等各类工程多项，在建项目231项，合同造价615.88亿元。
　　报告期内，中标的主要施工项目：龙岗区2022年第三批城中村、住宅区“瓶改管”项目批量招标设计施工总承包、宝龙水质净化厂工程施工总承包、观澜河干流碧道建设工程（施工）（一标段）标段、南康区生活物资城郊大仓基地项目、南湖碧城（鹅埠片区南门河安置区）一期工程项目施工总承包、深圳市第三十三高级中学、深国际-肥西智慧供应链产业园项目、深圳市第二十五高级中学项目施工总承包工程、大鹏新区优质产业空间试点项目EPC、光明湖碧道工程施工等。
　　2023年度在建或竣工的主要市政工程项目：
　　2023年度在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优7项、市优21项以及40余项省、市安全生产与文明施工优良工地。
　　（3）科技创新成果
　　2023年积极推进各项科研创新工作，全年共取得科技进步奖25项、省部级工法8项、市级工法9项，专利80项，其中发明专利34项，软件著作权2项，主、参编行业规范10项。
　　2023年度部分发明专利授权清单
　　2023年度科技创新成果清单
　　2023年度省部级工法成果清单
　　2023年度市级工法成果清单
　　2023年度软件著作清单
　　2023年度主编、参编规范清单
　　2.综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司主要在建项目6个，计容建筑面积总额105.43万㎡；主要在售项目21个，计容建筑面积总额319.42万㎡，累计结转建筑面积144.45万㎡，未结转建筑面积148.9万㎡。
　　（2）重点产业园区项目进展情况
　　天健云途-龙岗产业园：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工。该项目共有3栋写字楼、1栋公寓、2栋园区配套以及4栋三层商业独栋。该项目已于2021年6月10日取得竣工备案。截至目前，写字楼出租率已超90%。
　　西丽汽车城项目：因西丽高铁枢纽及相关工程建设需要，对茶光路、沙河西路、南坪快速及南海大道的围合区域（西丽高铁枢纽及相关工程土地整备项目二期）进行土地整备，公司所属子公司深车联合公司所属的T505-0066宗地属于土地整备范围，2023年11月深车联合公司已签订《搬迁补偿协议》。
　　3.城市服务业务（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　公司坚持创新引领发展，积极探索研究“四新”技术，加大“四新”技术的推广力度，在管辖的道路广泛应用“四新”技术，包括初步开展智慧管养平台建设与应用，探索智慧巡查技术落地应用，在3个片区隧道内实施全息智能运维技术，打造智慧隧道运维示范标杆，安全、科学、优质、高效推进养护工程建设，全面提升道路设施养护预防性、科技化水平，进一步提高了道路养护服务水平、服务质量和效率，公司所属养护专业公司粤通公司于2023年获批国家高新技术企业认定。
　　棚户区改造服务。报告期内，公司共为9个项目提供咨询服务，推进1个实施主体项目，推进1个土地整备利益统筹前期服务商项目，同时推进多个城市更新启动更新意愿征集、计划立项、专规编制和实施主体确认等工作。罗湖棚改项目已完成全部安置房回迁入伙工作。碧海花园（和郡府）项目已进入全面建设阶段。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作，其余各项重点工作均有序推进中。
　　商业运营服务。报告期内，公司大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，租金收缴率达95.56%。以市场化能力建设为抓手，持续提高商业策划能力。天健云途数字建造产业园打造全产业链生态园区。目前近150家行业优质企业已经进驻园区，产业集聚效应初步形成。建立从公司总部到项目的统一租赁运营体系和智慧园区IOC系统，并打造创智中心低碳智慧园区标杆，天健云途-创智中心项目获“2023年全国20大产业园区运营卓越表现奖”及“低碳园区智慧运营标杆奖”，公司所属园区运营专业公司置业公司在打造全链条智慧化运营公司方面迈上了新台阶。
　　报告期内，物业服务新增物业管理项目96个，面积774.19万㎡，新增“物管城市”项目5个，面积3,115.02万㎡。管理费收缴率95.02%。公司以提升核心竞争力为主旨，以增强服务质量与内控能力为抓手，以研究赋能企业发展为底层逻辑，以标准体系建设为坐标，以可持续智慧化发展为路径，各相关工作有序。一是市场拓展布局和业务取得较大突破，水务技术服务项目拓展22个。二是发起设立创研城市管理研究院，积极推动构建天健城市服务标准化体系，累计研制标准共18项，提升公司行业影响力。三是积极打造城市空间服务项目标杆，通过编制应用《城市公共区域服务内容与质量规范》，积极推动项目管理规范，“城市智检”数字系统智慧赋能，积极打造项目标杆。
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日，尚未解除担保的担保余额为750,193.00万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加速转型，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.现代化公司治理水平逐年提升
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。公司建立了全面的风险管理体系，降低了潜在风险，保障了公司发展稳健前行。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　勇于担当、善于攻坚，承接“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、深惠城际铁路大鹏支线工程、光明碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，公司实现营业收入269.99亿元，同比增长2.02%，实现归属于上市公司股东的净利润15.17亿元，同比减少22.28%，基本每股收益0.7397元，同比减少23.93%，其中，公司实现城市建设板块营业收入192.92亿元，同比增长4.79%，综合开发板块营业收入103.4亿元，同比增长3.07%，城市服务板块营业收入18.12亿元，同比增长25.83%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司“十四五”发展战略总体思路
　　公司坚持稳字当头、稳中求进，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
　　（二）2024年经营工作计划
　　1.强化功能导向和价值创造，提升持续发展的“牵引力”
　　2024年公司坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”总基调，落实“强战略、抓协同、塑品牌”发展主题，聚焦全面深化改革，统筹好当期经营与未来增长的关系，全力以赴稳增长、促转型，切实增强经济价值、战略价值。改善公司投资价值，强化投资者关系管理，加强与投资者的沟通交流，规范公司治理，发挥上市公司平台优势。（1）聚焦经济价值做好“压舱石”，全力以赴稳增长。在“稳”的基础上持续保持“进”的良好势头，强化经济运行。力争实现效益稳步提升，净资产收益率、全员劳动生产率、营业现金比率同比改善，研发投入强度和科技产出效率持续提高，整体资产负债率保持稳定。增强建设服务核心能力，制定工程建设业务发展体系，明确建设全链条整体提升方向与路径、计划。瞄准增强“以EPC为龙头，以质量安全、招采、成本管控等为支撑”的总承包能力目标，进一步优化内部资源配置，细化工程管理各环节的标准制定与监督考核，夯实后端支撑力。准确把握市场发展大势，坚持地产业务理性发展。研究投资带动，拓展股权+施工、投资+运营、代建+投资等模式，打通投融建管退路径。研究建立产业基金、资产证券化、资金补助+专项债券、保债计划、股权融资等多元化融资渠道，为重大项目和企业发展提供资金保障。加快存量去化。加快地产存量货值的去化，对于前海悦湾府、天骄回迁房项目，要精心策划。对于计划新开盘的宝安和郡府人才房项目、坪山瑞安府项目，要紧抓项目建设节点，提升项目品质。对于外地存量物业，要持续优化“一盘一策”去化方案，明确清盘目标。
　　（2）聚焦战略价值当好“顶梁柱”，全力以赴促转型。公司聚焦主责主业，优化政策、人才、资金、技术等资源要素配置，进一步增强核心功能、提升核心竞争力。进军绿色能源市场，研究绿色能源市场，有针对性开展资质升级、能力建设，积极拓展传统电力项目及屋顶光伏、储能、充换电桩、综合智慧能源管理平台等新能源项目，打造能源设施建设品牌。加快数字化转型，开展智能建造平台建设，实现现场管理与智慧物联、BIM等深度融合，优化智慧管养、智慧物业、智慧园区等系统，探索建立城市设施运维智能体。创新综合开发模式，制定综合开发业务协同创新发展方案。充分发挥自身经验优势，积极输出前期服务，布局城中村改造项目，带动开发、施工、物业管理全产业链发展。加大轻资产业务探索力度，开展商业代建、品牌输出业务。提升城市服务能级。推进物业服务标准化体系建设，为地产业务赋能。探索园林绿化、地铁管养、地下管网、给排水、超高层建筑、政府物业、路灯工程等新城市服务业务，全面提升智慧化、机械化应用水平，结合项目需求持续对智慧园区、智慧养护、城市管家智慧平台进行升级迭代，打造标杆项目。加大设备升级和应用，大力推广养护“四新”技术应用，提升养护集约化水平。引进产业园区运营高端人才，从项目定位策划、设计、资源导入等全周期多角度完善标准化体系，夯实公司产业链后端运营能力。
　　2.强化体系重塑与风险防范，提升稳健发展的“把控力”
　　（1）塑强管理体系。完善法人治理。统筹开展好新一轮国企改革提升行动、加快建设世界一流企业价值创造行动，持续提升治理能力。发挥好集团总部在党建引领、战略管控、资本运作、资源统筹、监督考核方面的核心作用，分级分类完善对所属企业的授权机制，实现授权与监管相结合、放活与管好相统一。
　　（2）塑强人才体系。做好人力资源整体规划，聚焦人均效能提升，保持人才队伍精干高效。完善集团管理中层干部选拔任用体系，加强外埠企业干部管控，推动能上能下，促进担当作为。加强人才内培外引。盘点关键岗位人才清单，建立跨单位、跨业务系统的交流机制，优化考核激励机制。结合“一利五率”的目标管理体系，科学合理设置各板块、各单位的考核指标，完善各企业市场化薪酬机制。
　　（3）防范重大风险。防范企业经营风险。加强有息负债监控，多措并举管控集团负债率。防范安全生产风险。全面抓好全时全域安全生产各项工作。
　　（三）2024年续建或新建主要地产开发项目
　　（四）公司可能面对的风险因素
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神开局之年，是实施“十四五”规划承上启下的重要一年。今年以来，国民经济持续恢复、总体回升向好，为实现全年经济社会发展目标打下良好基础。上半年国内生产总值593,034亿元，同比增长5.5%，全国固定资产投资243,113亿元，同比增长3.8%。
　　2、行业格局和趋势
　　建筑业是国民经济的支柱产业，是贯彻落实新发展理念的重要载体。国家审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》，要求在超大城市积极盘活城市低效和闲置资源，加快“平急两用”公共基础设施建设，推动城市建设内涵进一步延伸；深圳成为全国首个基础设施高质量发展试点城市，发布《深圳市数字孪生先锋城市建设行动计划（2023）》，为建筑数字化转型升级指明发展方向。
　　中央提出要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。未来，房地产市场重点将从增量转向存量，加快完善住房保障体系，推进城中村改造成为发展着力点，紧跟政策趋势、精细化投资决策、高效率运营管理成为房地产企业制胜的关键。
　　（二）公司主营业务情况
　　报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
　　1、城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　2、综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万平方米。重点布局深圳、广州、上海、成都、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3、城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。优化代建业务团队能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　4、企业资质
　　报告期内，公司拥有各类资质120项。
　　（三）公司管理回顾
　　报告期内，城市建设板块营业收入62.24亿元，同比增长34.79%；综合开发板块销售收入68.04亿元，同比增长79.43%；城市服务板块营业收入8.19亿元，同比增长28.14%。1.工程履约稳步提升。对在建项目进行分类分级管控，通过开展项目管理策划、开发施工项目进度管理系统等举措，不断提升履约标准化水平。市政总公司、坪山建设公司通过“国家高新技术企业”认定，坪山建设公司获广东省城市道路智慧建造工程技术研究中心科创平台认定。
　　2.综合开发提质增效。天健地产集团半年度房地产销售业绩进入全国房企百强。成都麓湖天境项目4个月实现住宅清盘，12个月现金流回正；前海悦湾府项目位列1-6月深圳商品住宅销售业绩前列。聚焦品质优化管控，持续推进悦系、和系住宅产品标准化研发。梳理住宅交付质量通病，落实交付联合验收。启动科技住宅体系搭建。
　　3.城市服务升级拓新。全国在管物业项目面积约2900万平方米，6个物业城市项目面积达100平方公里。天健云途龙岗项目开园，并作为全国首个“数字建造BIM设计”产业园承接文博会分会场；新增天健蜂巢龙岗云途公寓、天健亲蜜家大芬公寓。城市服务公司首次中标光明区域玉塘街道物业城市项目，并在政府物业、水务管养、家庭生活服务、商企运营服务领域有所突破。加快推进智慧化建设，完成创智中心智慧园区升级，探索园区低碳能源建设；推动成立城市智慧服务研究院，开展城市管家运维平台建设及街区智能机器人运用；完成智慧管养平台6大模块搭设，智慧巡检在南山片区试点运行。4.组织管控降本增效。成本管控抓实抓细，试行项目固定工资总额包干激励制度，新开工项目执行“项目法”管理模式，进一步聚焦项目管理效率与效益提升。在保障现金流稳定运行前提下合理降低有息负债，供应链金融规模、保函额度均大幅增长。
　　（四）公司发展战略
　　公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚持深化改革、科技创新，研究碳达峰、碳中和、绿色建造、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的领域，努力探索培育新型业务，稳固与强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
　　（五）2023年下半年经营计划
　　1.全力以赴拼市场稳规模
　　一是营销体系上要上下一盘棋。强化项目对接统筹和前期策划力度，做实项目动态跟踪。进一步优化施工企业内部协同管理，实现集团化协同作战和全过程管控。二是业务结构上要聚焦大项目。精心谋划具有影响力的高水平、标志性项目，配套开展能力建设和项目团队建设。三是营销渠道上要扩大市场面。全面落地“1+N”模式，提升设计引领、投资带动、前期服务引领能力，撬动市场。四是区域布局上要坚定走出去。进一步谋划市场创造市场，加强对赣州等外埠市场资源支持力度，全面管控和提升外埠项目履约质量，树立天健品牌。推动城市服务量级提升，加快物业城市、养护业务向外地拓展、运营业务向集团外部拓展。
　　2.精益求精强管理保履约
　　一是坚持策划先行。持续推动项目管理策划标准化，明确各阶段进度、安全、质量管控重点和资源配置，提前做好项目招采策划，制定重点策划跟踪表，全面提升项目策划水平和落地率。二是抓细进度管理。推动项目进度管理系统正式上线，实现施工项目进度管理全覆盖，加快产值转化。三是夯实安全管理。优化智慧工地安全管理平台，推动全面应用。完善安全管理、分包商履约评价等制度建设。推进危大工程提级管理，加强重大风险源动态管理。四是聚焦项目创效。加强标前测算精细度，加大项目利润、结算回款等指标考核力度，强化项目团队提升成本意识和现金流意识。
　　3.精准投资快去化提效益
　　一是加速去化筑牢效益支撑。开展多维营销，紧追签约回款。根据市场行情制定“一城一策”“一盘一策”去化清盘策略，优化定价策略。二是深化品质夯实产品竞争力。聚焦产品品质提升和运营提速，常态化实现“3-9-12-24”开发目标。落实设计、施工、交付全过程品质管控，持续深化住宅产品设计标准化建设及应用，探索科技住宅体系建设，推动项目开发效率和项目品质的双重提升。三是优化投资拓宽发展空间。提高投资研判精准度。以销定投，紧盯项目收益率及回正周期等关键指标夯实投资测算。主动加强对接，尽快明确西丽汽车城项目后续方案。
　　4.创新发展优布局促转型
　　一是优化战略布局。加快实施内部资源整合，实现各板块内部良性竞争格局，推动上市公司高质量可持续发展，持续延伸产业链。二是加快业务转型。研究房地产开发新模式，培育发展新活力，在土地开发、土地整备、城市更新等多领域实现资源优势互补。探索智慧隧道养护新模式及园林绿化、港口码头、机场跑道养护新领域，持续加大物业城市、商企运营定制服务等新业务布局。三是推动科技赋能。持续开展宝安碧海花园绿色建造试点、建筑机器人试点应用。加快智慧物业、智慧园区、智慧管养、物业城市标杆项目建设，健全标准化服务体系，促进服务品质提升。
　　5.深化改革提效能添活力
　　一是优化组织管控提升人均效能。完成二级企业组织架构调整及集团总部职能优化、员工岗位编制优化，系统提升企业运营效率。二是加强资金管理提升抗风险力。加强公司资产负债率管控，强化资金计划管理和资金集中管理，优化长短期融资布局。三是完善市场化机制提升经营活力。健全所属企业法人治理体系，推进干部任期及契约化管理走深走实。四是加快数字化建设提升管理效率。加快集团层面人力资源、成本管理、财务共享中心、经营拓展大数据库等平台开发，促进业务与信息化深度融合。
　　6.党建引领聚合力防风险
　　一是坚定不移筑牢政治保证。持续深化习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，将调查研究、推动发展和检视整改同部署、同推进、同落实，强化学习成效。二是凝心聚力唱响文化强音。围绕天键集团成立40周年，开展品牌宣传、周年庆典及群团文体活动，讲好天健故事，弘扬铁军精神，凝聚奋进力量。
　　（六）主要业务构成情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务平稳发展。持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。继续推行建筑产业工人注册制，自有产业工人数量持续增加。不断提高公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
　　公司新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目271项，合同造价632.38亿元，比上年同期增长27.19%。
　　报告期内，中标的主要施工项目：龙岗区2022年第三批城中村、住宅区“瓶改管”项目批量招标设计施工总承包、宝龙水质净化厂工程施工总承包、观澜河干流碧道建设工程（施工）（一标段）标段、南康区生活物资城郊大仓基地项目、南湖碧城（鹅埠片区南门河安置区）一期工程项目施工总承包、深圳市第三十三高级中学、深国际-肥西智慧供应链产业园项目、深圳市第二十五高级中学项目施工总承包工程、大鹏新区优质产业空间试点项目EPC、光明湖碧道工程施工等。
　　2023年上半年在建或竣工的主要市政工程项目：
　　2023年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省级工程优质结构奖1项、市级优质工程奖7项以及10项省、市安全生产与文明施工优良工地。2023年上半年施工板块工程创优部分成果列表
　　科技创新成果
　　2023年上半年积极推进各项科研创新工作，上半年共取得省部级工法2项、市级工法2项，专利28项，其中发明专利12项，软件著作权2项。
　　2023年上半年部分发明专利授权清单
　　2023年上半年省部级工法成果清单
　　2023年上半年市级工法成果清单
　　2023年上半年软件著作清单
　　2023年上半年主编、参编规范清单
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司在售楼盘22个，实现认购金额89.07亿元，未结转的建筑面积141.72万平方米；在建项目7个，累计计容建筑面积98.86万平方米；储备项目2个，总建筑面积41.65万平方米。
　　（2）新增土地储备项目
　　（3）累计土地储备情况
　　（4）主要项目开发情况
　　（5）主要项目销售情况
　　（6）重点产业园区项目进展情况
　　深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前正在进行招商工作，报告期内，新签合同面积达4,356.77平方米。
　　西丽汽车城项目：位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88平方米，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，周边用地均受控，项目暂时无法开发。公司积极主动与相关单位保持联系，争取有利条件。
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司积极聚焦传统优势养护业务，探索业务新领域，布局打造业务新增长点，推动科技创新引领支撑高质量发展。建设智慧隧道管养平台，提高智慧化管养水平，增强项目履约能力。全面探索隧道管养新模式，试点打造“智慧隧道”项目，总结地下通道管养经验，形成隧道管养行标、地标、国标。
　　棚户区改造服务。报告期内，罗湖“二线插花地”棚改项目回迁安置房已于2月份全部完成交付；碧海花园项目已进入主体施工阶段；南岭村土地整备利益统筹前期服务项目各项工作有序推进中。商业运营服务。报告期内，公司聚焦转型升级成果转化，充分利用和发挥新组织架构优势和团队实力，在立标杆、创品牌、强管理、勇创新、拼拓展等方面快速前进，物业综合出租率96%，租金收缴率达95%。天健云途数字建造产业园先后被纳入“龙岗数字创意产业走廊”和“深圳建筑产业生态智谷”双发展规划，作为第十九届中国（深圳）文化产业博览交易会分会场，举办“专家论坛+数字未来展+数字创意企业投资路演”等系列活动，新签合同面积达4,356.77平方米。天健蜂巢公寓品牌获外部奖项4项，提高天健蜂巢公寓行业美誉。
　　物业服务。报告期内，新增物业管理项目45个，面积257.57万平方米，业务覆盖全国29个城市。公司加大物业城市服务项目拓展力度，中标光明玉塘街道城管业务一体化服务项目，并深入调研外地市场，推动物业城市服务项目外地市场拓展。围绕着“涉水业务”、“重大客户”、“重点项目”加大拓展力度，上半年新中标广东大鹏天然气管线土建维护工程项目。推进标准化建设工作，参加行业标准编写，完成深圳市地方标准《“物业城市”服务内容与质量规范》初稿编制工作，完成国际标准ISO37176《智慧城市基础设施—敏捷型社区成熟度评估模型》申请材料编制，完成深圳市地方标准《工地团餐生产配送服务评价规范》立项申请。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本报告期末向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为816,257.7万元。

　　二、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.公司市场化程度逐年加深
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。深入推进管理人员市场化选聘工作，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。勇于担当、善于攻坚，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求
　　（一）市场环境分析
　　面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国加大宏观调控力度，国内生产总值增长超过3%，城镇新增就业1,206万人，实现发展质量稳步提升，社会大局保持稳定，经济展现出坚强韧性。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是实施“十四五”规划承上启下的关键之年。国家坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加快建设现代化产业体系，深化国资国企改革，提高国企核心竞争力。
　　1.建筑业
　　建筑业是国民经济的支柱产业。近年来，我国建筑业稳步发展，产业规模不断扩大，建造能力不断增强。2022年，全国建筑业增加值83,383亿元，同比增长5.5%。建筑业处于重要战略发展与转型升级机遇期，国家要求加快实施重大工程，加强区域间基础设施联通，并出台了一系列规划文件，促进传统建筑业向工业化、智能化、绿色化转型。深圳市也出台了《现代建筑业高质量发展“十四五”规划》，为在深建筑企业的高质量发展指明了方向。
　　2.房地产业
　　2022年全国房地产开发投资132,895亿元，其中住宅投资100,646亿元。商品房销售面积135,837万平方米，销售额133,308亿元。2022年，国家促进房地产市场稳定发展，“保交楼、保民生、保稳定”等政策接连出台，市场预期持续改善。未来，房地产行业将探索新发展模式，呈现平稳发展态势，住房保障体系支持刚性和改善性住房需要，提升项目交付品质、高效率运营管理成为房地产企业制胜的关键。
　　3.城市服务业
　　城市化进程推向纵深发展，人民对美好生活需要日益增长。国家开展完整社区建设试点，进一步健全完善城市社区服务功能，对于社区服务设施、综合服务、智能化和一体化应用提出了更高要求。深圳市出台了智慧城市、服务业发展等“十四五”规划，提高社区公共服务供给效率和质量，满足多样化多层次生活服务需求。随着大数据、物联网等新一代信息技术赋能，城市服务业迎来广阔的发展空间。总体来看，天健集团仍处于重要的战略发展机遇期，公司将紧抓机遇，全面贯彻新发展理念，牢固树立“专业、高效、品质、规范”的核心价值观，着力提升发展质效和市场竞争力，以更高站位、更高要求，全力走出一条高质量、可持续、跨越式发展之路。
　　（二）公司所处的行业地位
　　天健集团历经三十多年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
　　报告期内，天健集团位列“中国500强”第486位、“广东企业500强”第112位、“深圳500强企业”第64位，荣获“天马奖-第十三届中国上市公司投资者关系最佳董事会”、“2022上市公司董办优秀实践”、“大湾区上市公司TOP20公司治理”等荣誉。拥有“深圳百名行业领军人物”“深圳质量领袖”“五一劳动奖章”等人才。
　　市政总公司荣获“2020年度深圳市建筑行业综合竞争力十强”，被评为国家高新技术企业。公司承建的深圳市城市轨道交通9号线9102标/9702标工程获国家优质工程金奖，深圳市东部环保电厂（参建）获国家优质工程金奖，深圳市布吉水质净化厂三期工程获2022年度广东省建设工程优质结构奖，深圳市老干部中心院内绿化管养维护项目获2022年度广东省风景园林与生态景观协会科学技术奖（园林工程奖）养护类金奖，天健天骄南苑园林景观工程获2022年度广东省风景园林与生态景观协会科学技术奖（园林工程奖）施工类银奖。
　　天健地产集团位列“2022房地产开发企业综合实力百强”第96名、“2022年广东省房地产企业综合竞争力”前100名，获评为“2022中国房地产品牌影响力百强企业”、“2022房地产开发企业综合实力百强”、“2022年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”，并荣获“2022湾区高质量发展贡献奖城市运营贡献奖”。天健天骄北庐获“2022中国房地产地标建筑品牌项目”，南宁地产公司获“2022广西地产交付实力企业大奖”，天健云麓府获“2022上半年湖南十大品质作品”。
　　天健城市服务公司位列“中国物业服务企业综合实力500强”第39位、“2022中国国有物业服务企业综合实力50强”第13位，荣获“中国物业服务企业品牌价值100强”、“中国公众物业服务领先企业”、“2022中国物业社会责任贡献领先企业”、“2022中国物业服务品牌特色企业-城市管家”、“2022中国物业管理卓越标杆项目-深圳市福田区华富街道‘城市管家’项目”等国家、省市级荣誉。
　　（三）企业资质情况
　　报告期内，公司拥有各类资质115项，新增建筑业企业资质27项。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，在重要战略机遇期内加快锻造核心能力，持续发力改革创新，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。报告期内，公司营业收入、新签合同额、利润规模创历史新高。公司各主营业务板块情况如下：
　　1.城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。加快培育新时代建筑产业工人，项目自营能力进一步提升。
　　主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包、代建制、PPP等模式。
　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
　　施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率长期保持在较低水平。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
　　代建制模式：代建制是专业项目管理公司受聘于建设单位，对项目的策划、设计、施工、交付各阶段进行全过程管理。专业团队能够提高管理效率和投资效益，实现项目预期管理目标。但由于代建项目管理费普遍偏低，结算周期长，对代建单位及项目的综合管理能力要求较高。
　　PPP模式：PPP模式即“公私合营模式”，是指政府与社会资本通过特许经营、购买服务、股权合作等合作方式，建立利益共享、风险共担、长期合作的关系。PPP项目通常周期较长，以PPP模式承接项目，承包商面临的政策、法律、政府信用、市场等风险较传统施工项目更高，且组织形式较复杂，增加了管理协调的难度。
　　主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
　　主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
　　2.综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3.城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。优化代建业务团队能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（二）公司管理回顾
　　面对房地产市场低迷等外部挑战和艰巨繁重的内部发展任务，天健集团顶压前行，围绕“项目为王，投资为本，发展为上，资金安全”的经营理念，推动各项工作提速提效提质，较好地完成了目标任务。
　　1.开放融合，市场拓展取得较大突破
　　一是市场规模稳步增长。公司施工板块市场拓展额320.04亿元。竞得成都、坪山、苏州三宗地块。新增107个物业管理项目和7个物业城市项目。二是市场布局更趋完善。深化区域建工和走出去战略。在东莞、肇庆、赣州、海南等外埠施工市场有所突破。地产首进成都实现西南战略布局。三是市场协同逐步加强。与央企联合拓展大型项目。与深重投协同开发取得集团首宗人才住房用地，与吴江城投联动勾地取得泓悦府项目。
　　2.争分夺秒，重大项目实现优质履约
　　一是稳生产，重点民生工程有序推进。布吉水质净化厂三期等6个民生项目竣工验收。地铁16号线二期园山站等4项工程实现主体结构封顶。罗湖棚改项目完成3个地块回迁及第三批安置房竣工验收，宝安碧海花园项目通过专项规划审议，南岭村项目基本完成信息核查工作。二是创品牌，服务项目焕新升级。天健云途-龙岗产业园被授予“数字建造产业集聚区”，成为龙岗区专精特新标杆产业园；华富街道“城市管家”项目被评为年度中国物业管理卓越标杆项目。
　　3.夯实能力，三大主业提速提质发展
　　一是城市建设更加稳固。全年在手工程276项，合同额590.97亿元，年施工产值近200亿元。市政、水务、学校、保障房等领域建设优势持续巩固。公司持有各类施工资质达115项，获得国资系统内首个电力工程施工总承包一级资质。报告期内，共有一级建造师828人，自有产业工人2,996人。二是综合开发提速发展更加明显。全年有4个项目竣备，4个项目开盘。成都麓湖天境实现拿地后8个月开盘，努力践行“3-9-12”开发目标。三是城市服务转型升级更加深入。优化运营业务，打造天健云途、悦荟里、蜂巢公寓三大产品线，建成统一租赁运营体系及智慧园区系统，实现园区多场景精细化管控。完善城市服务链条，持续发力物业城市等服务，推进智慧化物业城市建设。夯实城市管养业务，试点基础设施全生命周期建设管养，拟建成集资源管理、桥隧检测、道路防汛、养护管理等功能于一体的实操性智慧管养平台。
　　4.固本强基，企业治理能力持续提升
　　一是履约管理逐步规范。强化项目全生命周期管理策划，完善安全管理制度体系，推广智慧工地安全管理平台，健全安全生产纠察巡查工作机制。二是进一步规范采购制度。优化工程材料设备、专业分包、劳务分包采购的招标评审办法、定标方法。持续健全供应商分类分级管理；加强战略采购统筹。三是资金管理再创佳绩。创新融资渠道，发行首笔中期票据10亿元及首笔北金所债权融资计划4.7亿元。四是科技创新成果丰硕。全年共获部级工法1项，省、市级工法各7项，专利95项；广东省科学技术奖二等奖1项、中国公路学会科学技术奖一等奖1项。重大项目全面实施BIM技术应用，参编国内首部BIM标准图集，承办深圳市2022年交通设施BIM大赛。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1.城市建设业务（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务快速发展，产值进一步提高，创历史新高。持续加强项目管理标准化建设，提升项目策划能力、施工能力、全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地。试行安全跟投制度，极大调动了全员抓生产管理的积极性。
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程多项，在建项目276项，合同造价590.97亿元，比上年同期增长31.76%。
　　报告期内，公司成功中标龙岗区2022年第一批84个住宅区城中村“瓶改管”项目设计施工总承包、深铁瑞城（三期）施工总承包工程2标、双龙污水处理及给水管网建设工程勘察设计施工总承包、宝安区优质饮用水入户工程（七期）I标施工、罗湖外国语学校全寄宿制高中新建工程施工总承包、朱坳水厂深度处理工程、观盛二路-大和路下穿隧道及连接工程（施工）、茅洲河体育艺术中心（上村文体中心）主体施工总承包工程、龙澜大道北延段（含樟新路）工程施工总承包、智能制造产业园项目设计采购施工总承包（EPC）、坪山区优质饮用水入户（第三阶段）项目EPC总承包、坪山区委党校项目施工心项目设计采购施工总承包（EPC）等项目，体现公司在学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域的影响力持续加强。
　　2022年度在建或竣工的主要市政工程项目：
　　2022年度在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得获得国优2项、省优7项、市优13项工程创优奖以及19项省、市安全生产与文明施工优良工地。2022年度施工板块工程创优部分成果列表
　　（3）科技创新成果
　　报告期内，公司持续加强创新引领工作，加强与高校、科研院所的合作，全年获得发明及实用新型专利95项；部级工法1项，省、市级工法14项，科技进步奖7项，QC成果38项，参编各类规范2项，软件著作权4项。
　　2022年度部分发明专利授权清单
　　2022年度科技创新成果清单
　　2022年度部级工法成果清单
　　2022年度省级工法成果清单
　　2022年度市级工法成果清单
　　2022年度软件著作清单
　　2022年度主编、参编规范清单
　　2.综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司主要在建、在售及储备等各类项目计容总建筑面积累计381.14万㎡。在建项目8个，计容建筑面积总额106.05万㎡；主要在售项目21个，计容建筑面积总额255.18万㎡，累计结转建筑面积133.92万㎡，未结转建筑面积101.78万㎡。
　　（2）重点产业园区项目进展情况
　　天健云途-龙岗产业园：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工。该项目共有3栋写字楼、1栋公寓、2栋园区配套以及4栋三层商业独栋。该项目已于2021年6月10日取得竣工备案。报告期内，已完成精装修竣工备案，正在进行招商运营。
　　西丽汽车城项目：该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88平方米，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，周边用地均受控，项目无法开发。公司正主动与政府相关部门及单位保持积极联系，争取有利条件。
　　3.城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等方面发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，向城市运营、城市综合治理、城市公共服务、城市应急保障等领域延伸，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，加快整合城市管养与服务资源，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　公司坚持创新引领发展，将“四新”技术植入运用到城市基础设施管养工作中，全面提升了道路设施养护预防性、科技化水平，确保养护工程科学、优质、高效。《湿热区重交通排水沥青路面精细化设计关键技术创新与应用》获得深圳市城市交通协会第二届“深圳市交通工程技术创新奖”一等奖，各项技术的应用为实现道路“畅安舒美”运营提供技术支撑，助力深圳城市基础设施管养高质量发展。
　　棚户区改造服务。报告期内，公司共为9个项目提供咨询服务，推进1个实施主体项目，推进1个土地整备利益统筹前期服务商项目，同时推进多个拆除重建类城市更新启动更新意愿征集、计划立项、专规编制和实施主体确认等工作。罗湖棚改项目已完成第一、二批共3个安置房地块的回迁入伙。碧海花园棚改项目专项规划已批复，项目建设正在有序推进。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进，已基本完成信息核查工作。
　　商业运营服务。报告期内，公司大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，租金收缴率达96%。以市场化能力建设为抓手，持续提高商业策划能力。天健云途-龙岗产业园打造成为全国首个数字建筑（BIM）设计产业园。完成产业智慧运营体系建设，智慧园区建设一期二期已经顺利完成，形成了从公司总部到项目的统一租赁运营体系，建立了智慧园区IOC系统，完成了旗下园区设施设备管理系统和企业服务管理协同程序，实现多场景精细化管控，加强园区安全管理及资产管理水平，形成天健智慧品牌。公司抢抓能源运营机遇期，结合园区智慧化、低碳化方向，以天健云途-创智中心项目为试点，建设集“数据采集、智慧决策、产品交易”三大功能为一体的智慧能源管控体系。
　　报告期内，物业服务新增物业管理项目107个，面积441.79万㎡，业务覆盖全国29个城市，管理费收缴率95.02%。公司持续推动建立城市服务多种业态的生态、坚持创新发展，本着提升“物业城市”各业务品质，不断开拓市场的“守本拓疆”原则，积极对外开拓市场。一是打造“物业城市”样本，树立标杆。充分发挥服务城市全产业链优势，新拓展7个物业城市项目,其中4个一体化物业城市项目。二是完善“物业城市”标准化体系。以严要求、高品质原则不断完善标准体系建设。三是智慧平台建设，助力物业城市提升。根据街道对于智慧平台的要求，搭建“智慧物业城市平台”,通过平台精准分析各项问题，“诊断病患，对症下药”,改善城市环境。四是模式创新消除城市管理真空地带。与居委会“以居代业”的模式进行接管莲花街道“三无小区”天心楼，创新性提出城中村“3+”物业管理新模式，以“品牌加持+体系输出+管理驻场”，整体提升了城中村环境。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本报告期末向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为682,582.11万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.公司市场化程度逐年加深
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。深入推进管理人员市场化选聘工作，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、茅洲河碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年，公司实现营业收入264.64亿元，同比增长13.73%，实现归属于上市公司股东的净利润19.50亿元，同比增加0.85%，基本每股收益0.9713元，同比增长1.11%，其中，公司实现城市建设板块营业收入184.10亿元，同比增长25.44%，综合开发板块营业收入100.32亿元，同比增长1.97%，城市服务板块营业收入14.40亿元，同比增长17.58%。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司“十四五”发展战略总体思路
　　公司坚持稳字当头、稳中求进，牢牢把握“城市建设与城市服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，借力资本市场，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
　　（二）2023年经营工作计划
　　2023年是贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是天健集团成立40周年。2023年，天健集团将强化主责主业、强化核心能力，全力推动企业发展质的有效提升和量的合理增长。
　　1.强化主责主业，做强三大主业，推动发展规模和利润量质齐升
　　公司坚持城市建设、综合开发、城市服务三大主业构成的全产业链优势，持续优化业务结构和布局。（1）城市建设板块持续发挥规模“稳定器”作用。一是坚持高质量拓展。加强成本测算和风险预判，提升规模量级和品牌影响力。二是坚持高质量履约。通过在建项目的高质量履约，形成稳固合作模式，以现场促市场。三是坚持全过程创效。充分发挥项目部核心创效能力，实现项目全过程的降本增效。四是探索差异化发展。统筹优化旗下企业的业务布局，明确主营业务和培育业务。探索和培育地下空间、电力、水利、港航等业务。
　　（2）综合开发板块发挥利润“压舱石”作用。一是优化业务布局。深耕粤港澳大湾区、长三角等核心区域，扩大成都等重点区域市场占有率。二是坚持快速周转。向管理要效益，确保重要节点顺利实现。三是推动创新转型。在拿地模式、业务模式上创新突破，加强国企合作方面的探索。主动融入行业结构性改革大局，参与老旧小区改造、保障性租赁住房筹集建设、工业上楼开发运营；深度服务旧工业区改造及住宅、商业、办公等各类项目的开发。四是盘活存量资源。力争西丽项目完成土地处置满足开发条件，罗湖金翠城市更新项目取得专项规划进入开发建设。五是提升产品竞争力。洞察市场趋势和客户需求，全面加强品质管控，加快设计标准化建设并强化成果应用，确保交付节点、品质双达成。
　　（3）城市服务板块加快形成新的增长“动力源”。打造投资、运营、服务、代建平台。一是推动运营、投资业务转型见成效。培育置业公司招商运营核心竞争力，承接内部业务同时积极对外拓展。发挥投资引擎功能，稳步推进PPP、F+EPC业务，提升基础设施投资、股权投资的前期策划和后端退出能力。二是提升城市服务业务规模品质。拓展物业城市、商办、园区服务、后勤一体化服务等高端业态，改善业务盈利结构；提升在管项目的运营标准，打造物业城市标杆项目。三是争做代建、棚改、旧改、土地整备利益统筹市场先行者，带动全产业链协同发展。棚改业务大力推进南岭村等片区利益统筹项目。四是夯实管养业务竞争力。聚焦新一轮道路养护招标，争做养护标杆企业。试点开展智慧管养，打造智慧养护标杆。研究机场跑道、河道、绿道、公园、地下隧道等新型业务管养模式，持续挖掘新增长点。
　　2.强化核心能力，抓实十项提升，促进管理效率和效能大幅跃升
　　（1）投资拓展提升。一是强化政策研究。紧跟政策导向，深入研究地产政策、区域市场等，保持前瞻性和敏锐度。二是加强市场策划。突出前置服务，研究业主单位的工作计划和履约评价标准，精准响应需求。三是实施多路径拓展。发挥区域建工拓展平台作用，制定国企+、设计引领、投资带动、走出去等多拓展路径的行动方案。四是提升投资效益。强化项目研判和精准决策，抓好投资项目的可行性研究、动态跟踪等，健全风险识别与管控机制。
　　（2）项目履约提升。一是落实项目策划。落实项目策划标准化工作，识别和规避项目风险。编制差异化履约工作指引和实施方案。二是加强进度管理。借助进度管理系统实现全寿命动态管理。三是强化安全管控。完善“严监管、强问责”体系，建立安全管理人员分类分级管理机制。四是重视质量管理。推进施工环节的工艺流程标准化和“三检”制度落地。五是强化施工总承包管理。提升与设计单位、劳务分包、专业分包的沟通和管理能力。
　　（3）成本管控提升。一是规范采购管理。建立健全采购成本数据库和分类分级供应商库，推进战略（集中）采购，提高采购效率和效益。二是加强动态成本管控。加强成本测算及责任成本管理，完善成本指导价、数据库。三是优化项目考核。将目标利润完成情况与施工项目奖罚考核相关联，加强对地产项目全周期的考核。四是建立财务（商务）经理。协助项目经理统筹项目财务工作和二次经营、管理工作，强化项目经营管控。
　　（4）资金管理提升。强化负债规模、负债结构、资产负债率及债券余额等指标的监控，防范资金风险，严格预算控制，实现降本节支。
　　（5）资本运作提升。一是积极研究再融资政策。二是开展产业并购。开展市场化的产业并购，持续寻找具有高附加值的与公司产业链相关性强的优质企业标的。三是拓宽融资渠道。继续围绕“建筑+金融”，研究基金、ABS、REITs等融资渠道。
　　（6）科技创新提升。一是加大核心技术创新应用，加大装配式建筑、建筑机器人、无废工地的推广应用，提高先进施工设备、智能设备等机械化施工水平。加大BIM全过程应用，探索构建数字设计基础平台和集成系统，提升施工项目数字化集成管理水平。二是鼓励项目微创新。以项目需求为导向，通过技术微创新解决实际问题，助力降本创效。
　　（7）产业链一体化提升。一是增加设计能力，强化与外部设计团队的协同。二是加强产业链协同，一方面主动在建筑科技、建筑工业化、工业上楼领域加强产业上下游协同。提升在学校、医院、保障房领域的产品竞争力，加速培育设计优化、快速建造等核心技术，形成各产品线全链条工程总承包竞争优势。另一方面要强化内部协同。建立市场拓展协同、考核激励机制，探索企业间设备、人员等要素的流动机制。
　　（8）人力资源提升。一是优化岗位设置。定岗定编优化，提升人均效能。二是完善人才队伍建设。加大项目管理、投资管理、科技创新等“高精尖缺”人才引进，打造各专业领域的金牌项目团队。三是优化考核激励机制。加强对市场化人员任期制和契约化管理的精准考核和刚性兑现。
　　（9）品牌建设提升。一是提升品牌竞争力。各板块争创精品工程、示范项目，多渠道、全方面彰显品牌价值、弘扬天健铁军精神。二是畅通沟通渠道，健全完善大客服体系，为高质量发展营造良好环境。
　　（10）组织管控提升。一是优化管理层级。结合发展规模，完善组织架构、权责体系和管控模式，加快形成更统一、更扁平、更有效的管理链条。二是加强总部职能建设。各级总部要提升战略引领、统筹组织、资源保障等能力。三是完善所属企业法人治理。压实主体责任，增强规范性意识，推动合规管理体系建设，坚决守住安全、廉洁底线，确保不发生重大经营风险。
　　（三）2023年续建或新建地产开发项目
　　（四）公司可能面对的风险因素
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　2022年是我国“十四五”规划关键之年。今年以来，国际形势复杂严峻，地缘政治冲突加剧，中国经济发展面对的复杂性不确定性加剧。上半年国内生产总值562,642亿元，同比增长2.5%，克服超预期因素不利影响，呈现企稳回升态势。全国固定资产投资同比增长6.1%，对于经济发展的支撑作用更加凸显。
　　2、行业格局和趋势
　　建筑业是国民经济的支柱产业，是贯彻落实新发展理念的重要载体。国家《“十四五”建筑业发展规划》明确，“十四五”时期，我国要初步形成建筑业高质量发展体系框架，建筑工业化、数字化、智能化水平大幅提升，建造方式绿色转型成效显著；深圳成为全国首个基础设施高质量发展试点城市，打造新型信息基础设施标杆城市和全球数字先锋城市，发布《深圳市现代建筑业高质量发展“十四五”规划》，明确深圳建筑业的现代化以建造方式转型升级为着力点，积极推动绿色建造、智能建造与新型建筑工业化协同发展。
　　在坚持“房住不炒”定位的背景下，中央提出增强调控政策的协调性和精准性，努力稳地价、稳房价、稳预期。房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。未来，房地产市场将呈现平稳健康发展态势，精细化投资决策、高效率运营管理成为房地产企业制胜的关键。大城市和重点都市圈的进一步扩容、城市更新、产城融合、智慧城市等趋势，将释放产业升级、消费升级、改善性居住等需求，深耕主要城市的房地产企业将取得更好发展。
　　城市化进程加快，对超大城市治理体系和治理能力现代化提出更高要求，加之5G、人工智能等数字技术加速迭代，城市服务业可提供更多智慧化、数字化服务，拥有更广阔的延展空间。深圳接连发布《深圳市培育发展未来产业行动计划（2022-2025年）》《深圳市数字政府和智慧城市“十四五”规划》等文件，加快激发城市管理与服务数字化活力，推动城市服务与新兴产业发展的生态融合，城市服务将趋于精细化、智能化、生态化。
　　（二）公司主营业务情况
　　公司扎实推进各项工作，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，加快推动公司转型升级。报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
　　1、城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。加快培育新时代建筑产业工人，项目自营能力进一步提升。
　　2、综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞、成都等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，大力推进产业园区、城市更新等综合开发业务，稳健增加土地和项目储备。
　　3、城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。优化代建业务团队能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍，服务深圳市区两级政府棚户区改造工作。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　4、企业资质
　　报告期内，公司拥有各类资质100项。主要资质情况如下：
　　（三）公司管理回顾
　　2022年上半年，公司积极贯彻落实“固本强基和创新提升”十大行动，树立“项目为王，投资为本，发展为上，资金安全”的经营理念，以更高标准、更快节奏、更高质量推动各项经营工作。报告期内，城市建设板块营业收入46.18亿元，同比增长15.02%；综合开发板块销售收入37.92亿元，同比减少6.78%；城市服务板块营业收入6.39亿元，同比增长15.97%。
　　1.经营指标稳中有进。上半年，在疫情防控、经济下滑等重重压力下，公司总资产、净资产、营业收入、利润总额均实现增长。
　　2.市场拓展努力前行。施工板块拓展额123.45亿元，同比增长47.37亿元，其中外埠市场12.90亿元。地产板块竞得成都、深圳、苏州三宗土地，土地面积合计约28万㎡。服务板块，新增物业管理项目40个、面积251.12万㎡，新增清水河街道、桃源街道及西丽街道3个物业城市项目。
　　3.重大项目有力推进。推动工程复工复产，五指耙水厂、深惠城际大鹏支线、地铁16号线二期工程、留仙大道供水管道等多个重大工程顺利推进。长沙云麓府、天健天骄西筑如期开盘。
　　4.内控管理常抓不懈。高度重视资金安全，出台提升投资管理工作质量操作指引，严控投资风险。推进重大项目结算、地产去化工作专班，加速资金回笼。供应链金融业务规模再创新高，同比增加7.73亿元。
　　5.创新升级步伐加快。推动天健置业公司、天健投资公司转型升级，对天健二建提级管理，打造运营、投资、房建板块核心能力。多项工程获国家优质工程奖、中国电力优质工程、广东省科学技术奖、广东省安全生产观摩工地等国家、省级荣誉。公司首次跻身《财富》中国500强第486位，品牌形象大幅提升。
　　（四）公司发展战略
　　公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚持深化改革、科技创新，深入研究碳达峰、碳中和、绿色建造、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的领域，努力探索培育新型业务，稳固与强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
　　（五）2022年下半年经营计划
　　1.坚定信心，攻坚克难，实现发展能级新跨越
　　一是保在手项目。全面盘点在建、在售项目，确保各项目按进度施工，按进度销售，按进度结转收入。推动罗湖棚改、东湖水厂、地铁16号线二期工程、绿岛国际等重大项目按节点推进。抓好天健天骄项目、前海悦桂府、前海悦湾府、成都麓湖天镜、坪山和悦府等项目销售。一城一策、一盘一策加快存货去化；加强协同力度，推进长沙、南宁存量商业高质量运营。
　　二是保履约能力。从全局高度、从长远角度抓好项目履约的重要性。新中标未开工项目，加快报批报建手续办理和设计方案落地；在手项目，强化项目策划、施工组织设计及技术、计划、生产管理。保持与业主长期沟通，加大对重点客户的项目履约管理和关系维护，提高一揽子解决问题能力，提升业主满意度。
　　三是保市场拓展。做好下半年市场拓展。进一步完善各层级市场拓展力量，落实大客户经理负责制、重大项目专班制。加强市场拓展与工程管理部门在前期策划、投标述标技术支持和后期履约管理、工程创优方面的协同。充分发挥区域建工作用，提供策划、投资、建设、运营等全产业链的服务。深化国企协同、走出去、设计引领等战略，持续扩大重点客户项目的市场份额，在标志性项目、重大项目有所突破，并积极开拓社会投资项目。
　　2.精益管理，防范风险，推动质量效益新提升
　　一是严抓安全生产疫情防控。强化各级安全生产责任制考核与奖惩，以风险分级管控和隐患排查治理为核心，对安全生产管理体系进行审计并完善。开展远程视频巡查，推进一线动态落实双重预防机制，持续开展安全文明施工标准化、疫情防控、临时用电、施工机械、老旧物业资产等专项检查及综合大检查。
　　二是精细成本管控。增强全员成本意识，以利润考核为核心优化项目考核机制。细化标前测算，坚持有质量地拓展；做好标后合约及成本策划，深挖项目盈利点。加强施工项目责任成本、地产项目目标成本管理，抓好过程动态成本管控，及时分析对比、纠偏。加强现场材料全过程管控力度。持续动态推动供应商分类分级库建设和管理，主动培育一批优质供应商。
　　三是强化资金管理。以现金流安全为导向、以经济效益回报为目标、以投资安全为红线，高质量开展各类投资管理。地产板块统筹加强外埠公司资金管理，加快认购转签约、签约回款速度。施工板块强化工程款回收、竣工结算进度管控，推动竣工结算工作标准化，继续推广商票和保理业务，盘活现金流。
　　3.深化改革，创新驱动，展现示范引领新作为
　　一是加强资源整合。明确各施工企业高质量发展路径，在基础设施、建筑工程、地下空间、电力工程、水务环保工程等领域打造拳头产业。谋划并购外部设计类、建筑科技类资源。落实天健置业公司、天健投资公司改革及天健代建公司法人化运作，打造集团层面运营、投融资平台，积极向“投建营一体化”转型。
　　二是优化组织管控。结合公司战略规划及管理现状，梳理权责清单，开展管控模式、组织架构、岗职位体系、员工职业发展体系优化工作，进一步明晰职责、厘清权限。大力引进优秀项目管理团队及高端人才，强化干部队伍能力、作风建设，切实提升集团管理效率及人均效能。
　　三是提升治理能力。对新成立、收购企业加强人员、资金、资质、激励等资源配置，强化法人治理和目标考核，确保企业发展开好局、起好步，快速自主成长为集团新的业务增长极。
　　四是发力全面创新。业务创新方面，主动参与优质产业空间业务，除施工业务外，发挥天健置业公司、天健投资公司优势做好策划招商、智慧运营、资本运作等工作。尝试布局新能源、节能环保、海洋经济、智能机器人等战略新兴产业集群建设。加快物业城市、老旧小区改造、智慧园区示范项目建设，启动物业城市深圳地方标准编制，进一步扩大市场份额。
　　科技创新方面，加快推进国家高新技术企业申报工作，东湖水厂、布吉三期国家级创优工作，各板块以创建优质工程、标杆项目为契机，大力提升品牌形象。协助完成深圳市BIM地方标准编制。继续以在建项目为依托开展海水海砂、绿色建造、装配式等技术应用，推动机器人试点项目、无废工地、降噪工地示范项目取得成效。
　　融资创新方面，完成80亿超短期融资券和40亿中期票据注册备案并择机发行。紧抓融资窗口期，加强绿色债券融资、存量物业资产证券化、基础设施REITs融资的研究和落地。
　　（六）主要业务构成情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务产值进一步提高。公司新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目248项，合同造价497亿元，比上年同期增长38.64%。
　　报告期内，中标的主要施工项目：龙岗区2022年第一批84个住宅区城中村“瓶改管”项目设计施工总承包、深铁瑞城（三期）施工总承包工程2标、双龙污水处理及给水管网建设工程勘察设计施工总承包、宝安区优质饮用水入户工程（七期）I标施工、赣州市南康区现代家居产业园标准厂房及基础设施建设项目（二期）、未来人才大厦项目施工总承包工程、A641-0025宗地保障住房建设项目设计采购施工总承包工程（EPC）、御棠上府施工总承包。
　　2022年上半年在建或竣工的主要市政工程项目：2022年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：工程创优成果报告期内，公司积极开展工程创优工作，多项工程获国家级、省级荣誉，包括国家优质工程奖（地铁9号线工程）、中国电力优质工程（东部环保电厂）、广东省国土空间生态修复十大范例（茅洲河项目）、省市级质量创优3项、“双优”工地17项。
　　2022年上半年施工板块工程创优部分成果列表科技创新成果报告期内，公司积极开展技术创新工作，加强与高校、科研院所的合作，上半年获专利62项、市级工法6项，中国产学研合作创新成果一等奖1项、广东省科学技术奖励二等奖1项。完成宝安碧海花园绿色建造试点绿色拆除，组织前海项目装配式双皮墙结构体系应用。
　　2022年上半年部分发明专利授权清单2022年上半年科技创新成果清单2022年上半年市级工法成果清单
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司积极推进房地产项目销售，实现认购金额43.42亿元。公司制定周密计划，积极推进重大项目开发建设。报告期内，公司在售楼盘20个，未结转的建筑面积102.76万㎡；在建项目10个，累计计容建筑面积92.67万㎡；储备项目3个，总建筑面积102.03万㎡。
　　（2）新增土地储备项目
　　（3）累计土地储备情况
　　（5）主要项目开发情况
　　（6）主要项目销售情况
　　（7）融资途径
　　（8）重点产业园区项目进展情况：
　　深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前正在进行整体提升改造、室内装修施工。
　　西丽汽车城项目：位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88平方米，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，周边用地均受控，项目暂时无法开发。公司积极主动与政府相关部门及单位保持联系，针对用地性质及指标调整进行研究，加快完成开发等相关事项。
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司积极推动智慧管养系统建设，不断深化养护作业专业化、标准化、信息化、精细化管理，进一步提高公司管养水平与核心竞争力。以沉淀“养护大数据”为核心，充分利用北斗定位、AI技术、物联网、倾斜摄影、GIS、三维引擎及大数据分析技术，建设以内部横向协作、上下纵向管理为驱动的统一信息管控平台，以支撑设施管理、巡查管理、日常养护、质安检查、进度管理等业务间的协同，实现对养护业务的全链条掌控。
　　棚户区改造服务。报告期内，共与4家公司签订合作框架协议，推进5个实施主体项目。罗湖棚改项目所有回迁地块于6月15日全面封顶。碧海花园棚改项目专项规划已完成项目专规（草案）公示，目前正在基坑支护及土石方工程。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进。
　　商业运营服务。报告期内，公司通过调战略、优结构、引人才等系列措施，推动天健置业向集策划、招商、智慧运营、投资一体化的专业化商业运营公司目标快速前进。物业综合出租率94%，租金收缴率92%。天健创智天地项目获得“建筑业生态智谷-数字建造产业园”和“数创走廊-数字建筑设计产业园”双重点产业园区认证。进一步加快智慧园区体系等建设，智慧园区的一期二期系统预计下半年上线运行。
　　主要项目出租情况物业服务。报告期内，新增物业管理项目45个项目，面积257.57万平方米，业务覆盖全国29个城市。公司积极探索新兴业务增长点，持续推动“物业城市”业务，先后落地莲花街道、华富街道、桃源街道、西丽街道及清水河等街道的物业城市服务项目。资产运营服务通过与政府采用“按需分配”的合作模式，新拓1个长租公寓项目。持续智慧运营平台的建设，完善蜜平台运营系统，上线项目CRM系统、管家服务系统，使用率达到74.14%，完成资产管理系统功能开发，优化升级并推广使用智能停车、门禁、结算系统。持续加强公司品牌建设，参加行业标准编写，完成深圳地方标准《物业城市服务内容及质量规范》课题立项备案，创建2个“绍兴市兰花杯”项目，提升公司地区品牌影响力与知名度。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年6月30日，尚未结清的担保金额合计762,273.81万元。

　　二、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.公司市场化程度逐年加深
　　公司立足改革开放最前沿城市，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。深入推进管理人员市场化选聘工作，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、茅洲河碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新等核心能力的构筑，同时，公司需加强对投资项目的风险识别，做好后评价管理，防范投资风险。
　　2.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　（一）市场环境分析
　　全球新冠肺炎疫情局势依然严峻，外部环境更趋复杂和不确定，世界秩序加速重构。面对诸多风险挑战，我国经济发展和疫情防控保持全球领先，国内生产总值达到114万亿元，同比增长8.1%，“十四五”实现良好开局，开启全面建设社会主义现代化国家。在疫情防控常态化背景下，社会发展基本面长期向好，经济工作稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
　　1.建筑业
　　建筑业是国民经济的支柱产业。近年来，我国建筑业稳步发展，产业规模不断扩大，建造能力不断增强。2021年，全国建筑业总产值293,079亿元，同比增长11%，建筑业增加值80,138亿元，同比增长2.1%，占国内生产总值的比重达7%。面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，建筑业仍处于重要的战略发展机遇期，实现稳增长的重要作用进一步凸显。2021年底，财政部提出“适度超前开展基础设施投资，发挥政府投资引导带动作用”，“十四五”规划中部署了一批具有战略性、基础性、引领性的重大工程项目，为建筑业提供了重要的发展方向。建筑业作为传统产业，发展已步入成熟期，市场竞争激烈，头部企业市场占有率持续提升，对企业的总承包能力提出了更高要求。
　　2.房地产业
　　2021年，全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111,173亿元，同比增长6.4%。办公楼投资5,974亿元，同比下降8.0%；商业营业用房投资12,445亿元，同比下降4.8%。商品房销售面积179,433万㎡，同比增长1.9%。2021年3月，自然资源部出台《2021年住宅用地供应分类调控相关工作》，要求重点城市实行住宅用地供应“两集中”新规；全年，深圳、上海、广州等十余个城市出台二手房指导价政策；12月，中央经济会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2022年2月，住房和城乡建设部提出增强调控政策的协调性和精准性，努力稳地价、稳房价、稳预期。3月，国务院金融稳定发展委员会提出，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。未来，房地产市场将呈现平稳健康发展态势，精细化投资决策、高效率运营管理成为房地产企业制胜的关键。大城市和重点都市圈的进一步扩容、城市更新、产城融合、智慧城市等趋势，将释放产业升级、消费升级、改善性居住等需求，深耕主要城市的房地产企业将取得更好发展。
　　3.城市服务业
　　城市化进程推向纵深，人民对美好生活需要日益增长。《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老服务机构合作提供居家养老服务。《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》提出，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、智慧化、品质化水平。随着互联网、5G、大数据等新一代信息技术赋能，城市服务业迎来广阔的发展空间。
　　总体来看，天健集团正处于重要的战略发展机遇期，公司将紧抓机遇，凝聚起奋进新征程、建功新时代的强大力量，坚持目标导向和高质量发展引领，持续深化市场化改革，对标一流补短板、塑品牌，着力提升发展质效和市场竞争力，全力走出一条高质量、可持续、跨越式发展之路。
　　（二）公司所处的行业地位
　　天健集团历经三十多年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
　　报告期内，天健集团位列“深圳500强企业”第68位、“广东企业500强”第133位，荣获“第十二届中国上市公司投资者关系天马奖——最佳董事会”“第十一届中国上市公司口碑榜——最具社会责任上市公司”“2021中国价值地产总评榜——年度价值城市运营商”“董事会治理大湾区上市公司TOP20”等荣誉。拥有“深圳百名行业领军人物”“特区发展40年-行业领军40人——深圳市装配式建筑高质量发展领军人物”“五一劳动奖章”等高端人才。
　　市政总公司荣获“2021年度广东省市政行业协会先进单位”“2021年度广东省土木建筑科技创新先进企业”等称号。公司承建的茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）施工获“广东省风景园林与生态景观协会科学技术奖（园林工程奖）金奖”，天健公馆获得“广东省建设工程优质奖”，红山中学高中部工程总承包获“深圳市优质结构工程奖”。
　　天健地产集团位列“2021广东省房地产企业综合竞争力百强榜”第49名、“克而瑞2021年全国房企操盘金额”第123名、“中指2021年全国房企销售金额”第138名，荣获2021中国地产荣誉榜“中国值得尊敬的地产品牌企业”“中国最具社会责任感的地产品牌企业”等称号。苏州山棠春晓项目获“2020-2021环球地产设计大奖”，广州云山府项目获“2021年度园林类金奖”，东莞阅江来项目被评为“卓越竞争力城市发展年度品质楼盘”，南宁天健城项目获“2021广西鼎级人居标杆奖”。
　　天健城市服务公司位列“中国物业服务企业综合实力500强”第42位、“深圳市物业服务综合发展领先企业”第11位，荣获“中国物业服务企业品牌价值100强”“中国公众物业服务领先企业”“中国智慧物业服务领先企业”“广东省守合同重信用企业”“2020年群防群治先进单位”“住宅小区物业管理服务十佳示范单位”等国家及省市级荣誉。
　　（三）企业资质情况
　　报告期内，公司拥有各类资质94项，新增和升级建筑业企业资质21项。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　公司坚持“以城市建设与城市服务为主体，以投资及新型业务为两翼”的发展战略，以“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事为总纲，在重要战略机遇期内加快锻造核心能力，持续发力改革创新，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。报告期内，公司营业收入、新签合同额、利润规模创历史新高，企业综合实力与行业地位进一步提升。公司各主营业务板块情况如下：
　　1.城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。加快培育新时代建筑产业工人，项目自营能力进一步提升。
　　主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包、代建制、PPP等模式。
　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商取代了传统建设单位的部分职能，处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
　　施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率长期保持在较低水平。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
　　代建制模式：代建制是专业项目管理公司受聘于建设单位，对项目的策划、设计、施工、交付各阶段进行全过程管理。专业团队能够提高管理效率和投资效益，实现项目预期管理目标。但由于代建项目管理费普遍偏低，结算周期长，对代建单位及项目的综合管理能力要求较高。
　　PPP模式：PPP模式即“公私合营模式”，是指政府与社会资本通过特许经营、购买服务、股权合作等合作方式，建立利益共享、风险共担、长期合作的关系。PPP项目通常周期较长，以PPP模式承接项目，承包商面临的政策、法律、政府信用、市场等风险较传统施工项目更高，且组织形式较复杂，增加了管理协调的难度。
　　主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
　　主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
　　2.综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积近800万㎡。重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，大力推进产业园区、城市更新等综合开发业务，稳健增加土地和项目储备。
　　3.城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。优化代建业务团队能力；自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍，服务深圳市区两级政府棚户区改造工作，为深圳推行棚户区改造提供了范本和经验。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区养老、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（二）公司管理回顾
　　2021年是天健集团“十四五”规划开局之年，作为特区建工集团的核心子企业，在深圳市建筑行业的市场份额稳步提升。公司固本强基、实干担当，着力提升城市建设与城市服务核心能力，各项经营管理、改革创新、转型升级等重点工作取得显著成效，实现了“十四五”良好开局。
　　1.业务规模跨越式增长
　　业务拓展取得较大突破。全年市场拓展248.95亿元，同比增长77%。新增棚改服务项目9项、物业服务项目52项。竞得长沙市金洲大道和深圳市前海地块。大型项目占比上升，超10亿元项目7项，约占全年施工市场拓展总额的40%。新业务有所斩获，进入城际铁路建设、工业园区转供电领域。
　　2.三大板块齐头并进，开启高质量发展征程
　　（1）城市建设夯实基础，担重任、创新高。重点项目顺利推进，顺利完成布吉水质净化厂三期、布吉河（龙岗段）综合整治工程、坪山综合保税区封关验收工程、355个工业园区转供电改造项目、龙华“三校”项目、深圳机场应急分拨中心工程、比亚迪场平一期项目等。地铁16号线二期工程、前海悦桂府等精品项目屡获好评，多次在业主单位的各类考核中名列前茅。项目建设能力不断增强。人才实力大幅跃升，全年引进项目经理150余人，新增一级建造师162人，在册一级建造师达到575人，成建制团队共145支，市场拓展团队148人，自有产业工人2,700余人。
　　（2）综合开发提速增效，顶压力、立新功。2021年天健地产集团认购、签约、回款等指标均破百亿，创历史新高。天骄北庐现售单位、前海悦桂府等6个项目开盘。长沙云麓府、前海项目、东莞阅江来等项目不断刷新开发速度。创新综合开发模式，拓展首个片区统筹项目——南岭村土地整备利益统筹前期服务项目，为公司开展产业链协同提供重要平台。大鹏花树尾、岭澳新村城市更新及非农用地等4个外拓项目树立了国企与股份公司合作新模式。
　　（3）城市服务乘势而上，强能力、开新局。服务产业链不断延伸。坪山一体化管养项目逐步实现道路养护病害检测自动化、智能化。“物业城市”、城中村“3+”物业管理模式相继落地，华富街道“物业城市”项目成为深圳市首个试点项目。成立康养合资公司，探索康养业务，投资布局环卫领域，启动智慧园区研究，完善城市服务业务链。服务能力不断提升。完成罗湖棚改项目首批回迁房入伙，碧海花园棚改项目35天内实现拆除率100%，刷新深圳棚改速度。完成4.68万㎡空置物业出租，天健蜂巢公寓获评福田区重点示范人才公寓考核第一名，天健创智中心获“2021年度深圳市市级文化产业园区”。
　　3.聚焦体制机制改革，全力积蓄发展新动能
　　（1）公司治理持续优化。进一步优化公司管控，提高经营效率，完善组织架构。所属企业董事会应建尽建，均实现外部董事占多数。
　　（2）市场化改革持续健全。完成所属二级企业市场化选聘工作，实现经理层任期制与契约化管理，充分激发管理团队活力与动力。深化激励约束机制，研究推动公司长效激励3.0模型，编制市场拓展、项目管理等专项激励方案，建立重点项目专项考核。选优配强各级人才，多渠道引进各类人才。
　　4.基础管理提质升级，创新发展提升履约力
　　（1）区域布局有成效。区域布局持续深化，推动“央企+”“区域建工+”模式落地，组建特区铁工集团、光明建工集团、深汕建工集团，打造深耕地方市场的专业化抓手。
　　（2）项目管理探索新途径。大力推进智慧天健建设及BIM应用，推广应用“机械指挥官智慧机械平台”，对大型设备实时管控。建立供应商分类分级库和优秀供应商库。加快科技创安步伐，完成智慧安全监管平台项目一期建设。
　　（3）科技创新成绩优异。铁岗水库修复工程、前海悦桂府项目等新技术应用取得突破。碧海花园棚改项目作为深圳市首批绿色建造试点项目，绿色拆除及建废利用等技术创新与应用展现示范作用。
　　（4）资金管理高效安全。拓宽融资渠道，降低融资成本，2021年度授信规模增加167亿元，使用超短贷149亿元，滚动发行超短融42亿元，发行永续债25亿元，签发商票5.9亿元、保理1,500万元，供应链金融实现历史性突破。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1.城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务快速发展，产值进一步提高，创历史新高。持续加强项目管理标准化建设，提升项目策划能力、自有施工能力、全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地。试行安全跟投制度，极大调动了全员抓生产管理的积极性，通过资质升级、并购、培育，补齐资质与专业短板，优化产业布局，打造施工管理全产业链条。
　　报告期内，公司新增多项PPP、EPC、代建、总承包等各类工程，在建项目219项，合同造价448.54亿元，比上年同期增长34.7%。
　　报告期内，公司成功中标深免海口观澜湖免税城项目设计采购施工一体化（EPC）、碧海花园棚户区改造项目施工总承包工程、长岭皮水库水质提升保障工程-勘察、设计、采购、施工总承包（EPC）、龙岗区龙岗河流域、观澜河流域、深圳河流域水务工程施工2标、深圳东湖水厂扩能改造工程设计采购施工总承包（EPC）、观澜大道改造工程、五指耙水厂改扩建工程、粤港澳大湾区深圳都市圈城际铁路深惠城际大鹏支线工程投资+施工总承包等，体现公司在流域水环境综合治理与开发市场的影响力持续加强；代建项目稳步增加，涉及学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域。
　　2021年度在建或竣工的主要市政工程项目：
　　2021年度在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度计划，先后获得国优1项、省优12项、市优17项工程创优奖以及32项省、市安全生产与文明施工优良工地。
　　2021年度施工板块工程创优部分成果列表
　　（3）科技创新成果
　　报告期内，公司积极开展技术创新工作，加强与高校、科研院所的合作，全年获得发明及实用新型专利75项，省、市级工法16项，科技进步奖22项，QC成果38项，参编各类规范8项。
　　2021年度部分发明专利授权清单
　　2021年度科技创新成果清单
　　2021年度省级工法成果清单
　　2021年度市级工法成果清单
　　2021年度软件著作清单
　　2021年度主编、参编规范清单
　　2.综合开发业务
　　（1）总体情况
　　公司主要项目分布在上海、广州、深圳、长沙、南宁、东莞、惠州、苏州等八个城市，项目类型包括住宅、产业园区、商铺、写字楼、别墅等多业态。公司在建、在售及储备等各类项目计容总建筑面积累计超过268.99万㎡。在建项目8个，计容建筑面积总额69.03万㎡；主要在售项目20个，计容建筑面积总额249.83万㎡，累计结转建筑面积123.35万㎡，未结转建筑面积109.50万㎡。
　　重点产业园区项目进展情况：
　　深圳天健创智天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼、1栋公寓、2栋园区配套以及4栋三层商业独栋。项目已于2021年6月10日取得竣工备案，目前正在进行公区装修及招商工作。西丽汽车城项目：该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88平方米，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司正主动与政府相关部门及单位保持积极联系。
　　3.城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等4项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等方面发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，向城市运营、城市综合治理、城市公共服务、城市应急保障等领域延伸，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，加快整合城市管养与服务资源，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　公司坚持创新引领发展，将“四新”技术融入城市基础设施管养工作，全面提升道路养护预防性及科技化水平。确保工程优质高效，“新”技术《面向粤港澳大湾区复杂环境的功能环保型路面关键技术创新及应用》获得广东省市政行业协会科学技术奖一等奖，达到国际先进水平，为建设道路的“畅安舒美”提供技术支撑，助力深圳城市基础设施管养高质量发展。
　　棚户区改造服务。公司服务政府，加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖深圳各区。报告期内，共拓展落地9个服务类项目，推进3个实施主体项目。罗湖棚改项目已圆满完成涉及8,240户当事人的安置房选房工作，其中布心片区04地块顺利完成首批回迁安置房入伙工作，剩余5个回迁地块建设正按照节点工期全力推进中，将于2022年底前完成全部回迁房按期交付任务。碧海花园棚改项目签约率达100%，搬迁交房率达100%，目前已完成房屋拆除。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目正按照进度有序推进，房屋申报登记率已达98.92%。
　　商业运营服务。报告期内，公司大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，租金收缴率达96%。以市场化能力建设为抓手，持续提高商业策划能力，完成天健众创空间策划设计，加快落地集创业孵化、资管投融、政企服务三位一体的产业运营服务体系。积极推进产业运营服务体系融合创新，以天健创智中心为智能化平台试点，探索构建安全、便捷、智慧、节能的智慧园区软硬件环境，提升园区运营管理效率与园区综合竞争力。存量资产运营管理优势充分发挥，优化海南天健威斯特酒店出售策略，实现了资产收益倍增，夯实了资产运营管理能力。
　　报告期内，物业服务新增物业管理项目82个，面积448.07万㎡，业务覆盖全国27个城市，管理费收缴率95.05%。通过整合资源覆盖多元业态，创新发展服务民生。成立资产运营合资公司，进一步深入布局资产运营业务。成立康养合资公司，布局智慧养老服务体系。承接弘法寺物业服务项目、深圳革命烈士陵园等寺院类、陵园类物业服务项目，进一步丰富公司业务管理类型。打造后勤一体化服务体系，推进工地物业信息化建设，积极承揽工地一体化服务项目，实现全产业链上下游贯通。打造“物业城市”服务标杆，结合莲花街道实际运营情况，开拓性提出了城中村“3+”物业管理模式、市容巡查的“骑兵巡查+步兵干预”、三无小区多位一体纳管机制等有创造性、可复制的标杆新模式。中标深圳市首个“物业城市”试点项目华富街道物业城市服务项目，提升了天健品牌影响力。搭建“智慧物业城市平台”，通过平台精准分析，改善城市的保洁模式，与深圳市物业管理行业协会共同开展“智慧化物业城市业务研究”项目，制定行业标准，推动深圳市城市治理精细化、标准化、智慧化。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本报告期末向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为803,193.2万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.公司市场化程度逐年加深
　　公司立足改革开放最前沿城市，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。深入推进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励约束机制，实施骨干员工持股计划，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　大力推进创新发展、转型升级、提质增效，公司创新潜力有效激发，经营质效加速提升，品牌效应充分展现。勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、茅洲河碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，公司实现营业收入232.69亿元，同比增长35.88%，实现归属于上市公司股东的净利润19.33亿元，同比增加30.09%，基本每股收益0.9606元，同比增长30.16%，其中，公司实现城市建设板块营业收入146.77亿元，同比增长19.27%，综合开发板块营业收入98.39亿元，同比增长42.24%，城市服务板块营业收入12.25亿元，同比增长17.07%。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司“十四五”发展战略总体思路
　　公司坚持稳字当头、稳中求进，牢牢把握“城市建设与城市服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚定不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，借力资本市场，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
　　（二）2022年经营工作计划
　　坚持以深圳城市建设新要求及公司高质量发展目标为任务，全面贯彻落实固本强基和创新提升计划，进一步保在建、强拓展，调结构、促转型，补短板、夯基础，推动质量变革、效率变革、动力变革，全力开创高质量跨越式发展新局面。公司2022年计划完成年度投资总额不低于62.31亿元。
　　1.保在建、强拓展，全面完成经营目标任务
　　（1）加快在手项目建设服务，打造品牌工程。高效率推进施工项目建设，确保罗湖棚改、东湖水厂、坪山大道等重点项目按节点推进。高周转推进地产项目去化。“一盘一策”落实去库存计划，加快盘活西丽汽车城项目。高标准打造城市服务示范项目。打造“物业城市”示范标杆，推动城市更新项目落地，对标国际一流提升管养水平，加快智慧园区建设试点，推进碧海花园棚改项目、南岭村项目进度。
　　（2）加强拓展力度，优化区域布局。深耕深圳大本营，确保各区市场规模稳定增长。高质量“走出去”。通过国企协同、产业链协同、投资带动与技术输出等方式，加快粤港澳大湾区及长三角等重点市场的开拓力度。
　　2.调结构、促转型，全面融入高质量发展大局
　　城市建设业务进一步提质发展。聚焦差异化专业化发展，巩固房建、市政、水治理及碧道等专业优势，在新基建、港口航道、水利水电、建废利用、生态修复等领域实现新突破。综合开发业务结合新形势谋划可持续发展业务。努力拓展片区利益统筹、城市更新业务。城市服务业务打开发展新空间。加快布局河道、园林、环卫等物业服务新业务，布局智慧社区、智慧园区，挖掘传统市政基础设施养护的新增长点。投资业务提前谋划、主动出击，积极发挥投资引领市场的作用。发挥全产业链协同优势，加快向优质产业空间、老旧小区改造投建营一体化主力转型。
　　3.补短板、夯基础，全面提升核心能力
　　（1）增强市场拓展能力。配齐市场拓展团队，提升政策研究、项目策划等拓展全过程能力。持续推行重大项目专班制、大客户分类管理机制，推行“1+N”联合拓展模式。
　　（2）增强项目承建能力。加大项目管理团队、作业团队、技术团队建设工作。抓好市政、建筑、装修装饰、水利水电、铁路等资质建设。全面补强项目策划能力，统筹处理安全、质量、进度、成本的关系。
　　（3）强化安全监管能力。进一步梳理完善安全管理架构及运行机制，层层压实主体责任。打造高水平安全管理团队，严格落实项目管理人员驻场制度，强化安全风险分级管控和隐患排查治理双重预防机制。严格保证安全投入，大力推行科技强安。
　　（4）增强资本运作能力。积极研究金融政策和资本市场政策，创造性、突破性开展资金筹措，发挥上市公司平台及国企融资渠道优势，拓宽融资渠道。聚焦补链强链，开展上下游企业投资并购。
　　（5）增强创新创优能力。加快数字化转型、提高创新能力建设，在建筑工业化、建造智能化、绿色低碳化方面取得新突破。整合完善各类创新平台的创新能力和联合创新机制，提高科技创新投入，争创国家级技术中心。全力抓好布吉三期等重大工程的国家级创优工作。
　　4.优机制、强管控，全面提升管理效率
　　（1）优化管控体系。全面完成各级权责关系梳理及流程再造工作，提升管控效率。优化重点业务组织架构和管控模式，制定符合企业实际的授权放权办法及考核激励办法。加强所属企业法人治理能力建设。
　　（2）深化市场化改革。深化市场化选人用人机制。强化经理层年度考核和任期考核结果与薪酬挂钩、岗位调整的刚性应用，探索非经理层成员任期制与契约化管理。完善所属企业经济效益与薪酬总额的动态调节机制。全面加强中长期激励覆盖力度。
　　（3）加强资金管控。强化现金流管理，进一步在库存去化、销售回款、项目结算、低效无效资产处置等方面创新工作方法。强化指标管控，严格控制预算成本，缩减预算外支出。加强税务统筹管理，确保税务筹划合理有效、风险可控。
　　（4）加强成本管控。提高全员成本和经营意识，持续推进公司和项目层面成本管控，有序开展处亏减亏工作。实施项目全生命周期成本管理，加强标后成本测算及项目管理策划，提升二次经营能力，强化动态成本管理。
　　（三）2022年续建或新建地产开发项目
　　（四）公司可能面对的风险因素
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　今年是我国“十四五”规划开局之年。全球疫情持续演变，外部环境更趋复杂严峻，我国疫情防控进入常态化阶段，主要宏观指标处于合理区间，经济呈现稳中加固、稳中向好态势。上半年国内生产总值532,167亿元，同比增长12.7%。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，强调建设现代化基础设施体系，加快建设交通强国。建筑产业现代化是落实新发展理念，培育经济增长新动能的重要举措，将推动建筑企业持续进行科技创新驱动，以发展质量和效益为中心，激活技术、管理、数据等要素活力，实现高质量发展。
　　2、行业格局和趋势
　　建筑业是国民经济的支柱产业，是贯彻落实新发展理念的重要载体。国家“十四五”规划提出，加快建设新型基础设施，推进行业转型升级；《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出，未来将推动一大批重大项目建设；深圳“十四五”规划提出，打造国际性综合交通枢纽，开展都市核心区扩容，持续出台的政策文件为建筑业发展描绘了广阔蓝图。
　　在中央坚持“房住不炒”定位的背景下，在市场监管、住房信贷管控、集中供地竞拍、新房限购等方面加大调控力度。深圳于上半年打出房地产调控组合拳，推行限制二手房市场价格、严防经营贷违规流入房地产市场等措施。未来，国家在坚持“房住不炒”定位基础上，将加快发展租赁住房，落实用地和税收支持政策，补齐住房制度中的租赁住房短板。
　　城市化进程加快，对超大城市治理体系和治理能力现代化提出更高要求，加之5G、人工智能等数字技术加速迭代，城市服务业可提供更多智慧、数字化服务，拥有更广阔的延展空间。深圳接连发布《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳市装修垃圾管理办法（征求意见稿）》等文件，加快激发城市更新活力，提高建设资源化、无害化水平，城市服务将趋于标准化、精细化、智能化。
　　面对机遇与挑战，天健集团将紧抓机遇，砥砺前行，对标一流补短板、塑品牌，着力提升发展质量和效益，打造以城市建设与城市服务为主体，以投资与新型业务为两翼的“一体两翼”产业发展格局，实现高质量、跨越式发展。
　　（二）公司主营业务情况
　　公司扎实推进各项工作，着力抓重点、补短板、强基础、塑品牌，加快推动公司转型升级。报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
　　1、城市建设
　　公司城市建设涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力持续提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　2、综合开发
　　公司具有自主施工、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积超600万㎡。重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州、东莞等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等类型。公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，大力推进产业园区、城市更新等综合开发业务，努力增加土地和项目储备。
　　3、城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务、物业服务等方面。自主培养了一支具有棚户区改造全过程服务能力的专业队伍。不断推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力。积极探索“物业城市”新商业模式，为城市管理提供全流程的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”、“天健蜜厨”、“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　4、企业资质
　　报告期内，公司拥有各类资质87项。主要资质情况如下：
　　（三）公司管理回顾
　　2021年上半年，天健集团聚焦“十大行动计划”，对标一流提升效能，有序推动各项经营管理工作，着力提升各板块专业能力。报告期内，城市建设板块营业收入40.15亿元，同比增长8.01%；综合开发板块销售收入40.68亿元，同比增长0.4%；城市服务板块营业收入5.51亿元，同比增长31.94%。
　　1、城市建设板块
　　报告期内，公司中标坪山大道、地下原水隧洞（茜坑-鹅颈）等项目。高效完成深圳机场应急分拨中心一期工程；布吉河项目大芬水分洪箱涵建成并正式通水；半山防火巡逻道工程主线道路全线贯通；坪山综合保税区项目封关验收、龙华“三校”结构封顶。13个项目被评为市“双优”工地；天健公馆项目获“广东省建设工程优质奖”；市政总公司获2020年建筑业稳增长奖励。
　　2、综合开发板块
　　报告期内，公司成功竞得长沙038号地块，并持续拓宽拿地思路，积累合作经验。前海悦桂府、广州东玥台、苏州山棠春晓、广州天玺、东莞阅江来等多项目实现开盘；广州云山府、南宁天健和府主动谋划存量去化，上半年存量认购金额9.43亿元；南宁、长沙等地商业招商、销售取得突破。做大做强代建业务，成立专业代建公司，交易大楼、福田公安局等代建项目进展顺利。天健地产集团获广东省房地产综合竞争力百强。
　　3、城市服务板块
　　报告期内，公司中标南岭村土地整备利益统筹项目前期服务项目，城市更新业务拓展再添新模式。罗湖棚改项目有序筹划回迁选房相关工作；宝安碧海花园棚改项目仅用30天实现100%搬迁交房。新增物业管理面积123万㎡，总体物业出租率达95%。与深物协共同开展物业城市模式研究，莲花街道“物业城市”项目逐步落地；城市服务公司获物业服务全国品牌价值100强、华南品牌企业20强。以坪山一体化管养项目为试点推进智慧管养平台建设。接管弘法寺物业服务项目，为公司承接的首例寺庙类物业服务项目。
　　4、能力提升情况
　　报告期内，公司拓宽融资渠道，融资成本持续降低，2021年综合授信额度1,585亿元，同比增加17%，报告期内新增超短贷38亿元额度，滚动发行超短融12亿元。优化管理体系建设，启动智慧天健一期建设，制定完善采购管理、投标管理、机械设备信息化管理等多项管理规定。建立健全市场拓展、项目管理、业务创新等激励约束机制，以东莞万江项目为试点优化考核机制。加强人才队伍建设，完成部分所属企业经营班子市场化选聘。
　　5、品牌建设情况
　　报告期内，公司持续提升品牌影响力，获得“天马奖-最佳董事会”，以及深圳市总部企业贡献最高2,000万元奖励。描述天健集团及其前身76年演进史的《天健志》首发引多家主流媒体报道，脱贫攻坚工作圆满收官。
　　（四）公司发展战略
　　公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚定不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事，坚持深化改革、科技创新，深入研究碳达峰、碳中和、绿色建造、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的领域，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
　　（五）2021年下半年经营计划
　　1、城市建设板块
　　一是抓市场拓展。全面落实区域负责制和市场拓展专项激励和考核机制，完善市场拓展组织架构和全链条管理机制，加强拓展团队梯队建设。二是抓专业化发展。持续做精房建、市政、水厂、管网等传统优势领域；加大拓展公路、桥梁、隧道等传统业务领域；提前谋划危险固态废弃物处理、土壤修复、河道治理、海岸线生态修复、新材料新技术等新业务领域。三是抓工程自营化建设。通过市场招聘、优秀作业团队收编等渠道快速组建自有产业工人团队。四是抓业务布局优化。聚焦学校、医院、保障房、机场三跑道、水务投资等项目。研究“双碳”行动计划，将电力施工、清洁能源、绿色交通设施建设、绿色建筑列为业务发展重点方向。布局智慧城市建设，强化智慧工地建设和建筑机器人等智能装备设备应用。
　　2、综合开发板块
　　一是创新拿地模式。深化与龙头房企合作，重点关注深圳拟出让地块情况，并积极参与粤港澳大湾区深圳之外区域拓展。二是加速去化、盘活资源。加大对东莞阅江来、天骄北庐等项目的签约回款统筹力度。力争西丽汽车城等存量项目落地。积极推进金翠项目等城市更新项目落地。三是推进标准化建设，建立“大客服”体系。打通从前期定位到建造实施各环节，对已开发项目加强客服力量建设，完善客户投诉机制，提高响应速度和质量。
　　3、城市服务板块
　　一是加速城市服务公司转型。强化国企协同，推进政府服务业务、城中村管理业务、国企总部写字楼管理业务，以“莲花街道”为试点深拓“物业城市”业务。二是提升一体化、智慧化管养水平。加快坪山市政设施养护物联网建设，分步扩充公园管养、地下空间管养、水质监测和管养、垃圾处理等新业务。三是大力推进棚改、运营业务。高质高效推动罗湖棚改项目、宝安碧海花园项目房屋拆除工作和南岭村项目，提升商业运营策划核心能力，盘活地产开发存量商业，打造天健集团商业资源整合平台。四是做实做强投资、代建业务。开展PPP、特许经营、投融资+EPC、合资合作及其他投资创新模式在内的股权并购、实业投资。完善代建公司组织架构、人才引进、激励机制等体系，打造天健代建品牌。
　　4、固本强基对标一流
　　一是提高组织管控能力。加强作风建设，构建指挥系统，优化组织架构及运作模式，健全各类管理制度和工作机制。二是提高项目管理能力。深入推进战略（集中）采购，推进设备的信息化管理，狠抓安全文明施工，加强工程总承包管理能力，提高项目履约水平。三是加强财务管理和资本运作。持续优化资金结构，研究供应链金融模式。四是推进智慧天健建设。提高全过程BIM技术应用比例，完善装配式建筑技术体系，加快技术创新，研发数字建造、绿色建造应用的专门技术。五是持续加强品牌建设。培育品牌工程，对茅洲河碧道等优质项目复盘、总结与提炼，高标准执行“首件即样本”原则。六是落实国企改革三年行动。做好项目管理人员后备人才、专业岗位人才选拔及培养，落实差异化激励约束机制。
　　（六）主要业务构成情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升，公司新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目189项，合同造价359亿元，比上年同期增长8.43%。
　　报告期内，公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项目施工总承包工程、长岭皮水库水质提升保障工程-勘察、设计、采购、施工总承包工程、2021年龙岗区龙岗河流域、观澜河流域、深圳河流域水务工程施工2标、深圳东湖水厂扩能改造工程设计采购施工总承包工程、坪山大道综合改造工程（中段）施工等，体现公司在流域水环境综合治理与开发市场的持续发挥影响力；代建项目稳步增加，涉及学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域。
　　2021年上半年在建或竣工的主要市政工程项目：
　　2021年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　工程创优成果
　　报告期内，制定、分配年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，力争完成国优、省优、市优工程创优目标，目前已获省级工程创优2项，市级双优工地13项。
　　2021上半年施工板块工程创优成果
　　科技创新成果
　　2021上半年年获得发明及实用专利20项；省级工法2项，市级工法11项，科技进步奖1项，QC成果33项。
　　2021上半年度专利授权清单
　　2021上半年度科技创新成果清单
　　2021上半年度省级工法成果清单
　　2021上半年度市级工法成果清单
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司积极推进房地产项目销售，实现认购金额94.89亿元。公司制定周密计划，积极推进重大项目开发建设。报告期内，公司在售楼盘18个，累计结转建筑面积92.1万㎡、未结转的建筑面积126.7万㎡；在建项目12个，累计计容建筑面积151.89万㎡；储备项目1个，总建筑面积19.91万㎡。
　　（2）主要项目利润表
　　（3）新增土地储备项目
　　（4）累计土地储备情况
　　（5）主要项目开发情况
　　（6）主要项目销售情况
　　（7）融资途径
　　（8）重点产业园区项目进展情况
　　深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前已完成竣工备案，正在进行招商工作。
　　西丽汽车城项目：位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司积极主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
　　（9）主要城市更新项目进展情况：
　　罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面积预计为34,521㎡，项目更新后配套包括住宅、新型产业园区。目前公司正积极推进该项目专规的申报工作。
　　龙华华富工业区项目：地处龙华产业转型升级的重要区域，该项目拆除重建用地面积预计为52,923.4平方米，项目更新后配套包括住宅、商业等。目前公司已明确项目合作模式，正积极推进相关工作。
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务，承接管养道路2,092条，桥梁725座，边坡、挡墙918座，隧道45座。管养道路总里程1,548公里，隧道总里程49公里。公司持续推进建设智慧管养体系，搭建智慧养护平台，成立“坪山区道路一体化管养养护所”对管养片区市政道路设施的资产、养护、运营等进行一体化管控。持续推动城市管养与服务资源整合，提升道路管养水平与品质，以实现管理智慧化、施工机械化、服务一体化、业务长期化的目标，全面增强公司城市建设与服务能力。积极探索环卫保洁智能化领域，引入智能机器人及无人驾驶清扫设备，不断向环卫保洁智能化、无人化迈进，建立起更高效、智能、可靠的环卫保洁工作体系。
　　棚户区改造服务。公司加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖深圳各区。报告期内，拓展棚改、城市更新类服务项目共计9个；罗湖“二线插花地”棚户区改造项目各标段主体工程全面进入建设阶段，正开展地基基础、主体结构、装饰装修等工程施工阶段，目前有序开展回迁相关工作。碧海花园棚户区改造项目已于5月14日完成全部492套房屋签约工作，签约率达100%，并于6月30日完成全部房屋搬迁交房工作，搬迁交房率100%，项目现已进入房屋拆除阶段；南岭村土地整备利益统筹项目目前正按照进度有序推进中。商业运营服务。报告期内，公司全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作基础上，大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，项目平均出租率86%，租金收缴率96%。公司商业团队以市场化能力建设为抓手，市场化选聘总经理及各事业部团队，进一步强化招商团队的市场竞争能力和商业资源开发整合能力，整合策划、投资等方面资源，持续提高商业策划能力，完成天健众创空间策划设计，集创业孵化、资管投融、政企服务三位一体的产业运营服务体系加快落地。充分运用策划拓展专业能力，推进工业区升级改造、探索政企共建“产业保障房”的合作发展模式。积极参与社区建设，获授高发社区党委颁发的“优秀共建单位”荣誉。蜂巢人才公寓喜获福田区公共住房物业服务单位考核第一名。深圳天健创智新天地获颁广东5G产业园区牌匾。
　　主要项目出租情况
　　物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目42个，面积123万㎡，业务覆盖全国30个城市，管理费收缴率82.15%。大力发展商企业务，进驻弘法寺物业服务项目，成为公司承接寺庙类物业服务首例项目。承接绍兴市委党校、绍兴大剧院等项目，提升公建类项目市场影响力。构建智慧管理平台，优化蜜生活智慧管理服务平台，开发物联网SaaS平台架构阶段性，蜜平台上线项目CRM系统、管家服务系统使用率达到70%，完成蜜平台功能开发与优化并实现停车场小程序推广运行，完成智慧工地坝光项目一体化智慧宿舍功能的上线使用，促进业务与智慧化平台相融合。持续开展能力提升和品牌建设，提升公司品牌影响力，获得“2021中国物业服务企业品牌价值100强”等企业荣誉12项。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年6月30日，尚未结清的担保金额计人民币79.49亿元。
　　董监高与上市公司共同投资

　　二、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服务粤港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时修订管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、概述
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　在新冠肺炎疫情冲击下，国际形势中不稳定不确定因素增多，世界经济形势复杂严峻。我国经济运行稳中向好，就业形势总体平稳，进出口贸易逆势增长，GDP增长2.3%，经济总量突破100万亿元，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体。在疫情防控常态化背景下，国家着力提升发展质量效益，建设现代化产业体系，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。建筑业是国民经济的支柱产业、贯彻落实新发展理念的重要载体，围绕高质量发展目标，将持续推动智能建造与建筑工业化协同发展，开展建筑工业化、数字化、智能化升级，可以预见有技术创新能力、全产业链协同能力的企业，能够在产业转型升级中获得更多发展红利。
　　（二）2020年总体回顾
　　2020年是“十三五”规划收官之年，公司较好地完成了“十三五”规划的各项战略指标，随着特区建工集团的组建，公司进入新的发展阶段。报告期内，公司实现城市建设板块营业收入123.06亿元，同比增长26.62%，综合开发板块营业收入69.17亿元，同比增长5.42%，城市服务板块营业收入10.46亿元，同比增长1.9%。
　　1、夯实基础，聚焦能力与品牌建设
　　一是城市建设与服务能力不断提升。全年施工项目新签合同额116.38亿元，新增物业服务面积近400万㎡。新增或升级建筑业资质12项，累计拥有各类资质75项；新增一级建造师93人，项目经理131人、产业工人千余人。加快推进所属公司专业化发展，学校、医院、沥青路面、水务设施等领域专业化建设能力持续增强。在深圳市区域全面布局，大力发展物业城市等城市服务业务，组建涵盖交通与市政公用设施、建筑工程等方面应急抢险队伍，打造深圳地方应急队伍标杆，建设服务城市发展重要力量。
　　二是重大项目建设有序推进。全年在建项目184项，涉及合同造价332.99亿元。公司克服新冠肺炎疫情影响，圆满完成援建“深圳小汤山”深圳市第三人民医院二期工程应急院区任务，用时5个月完成茅洲河碧道光明段一年建设任务，打造了碧道建设的“天健模式”，快速推进首个以公司作为实施主体的深圳市宝安区新安街道43区碧海花园棚户区改造项目。
　　2、推动转型，努力获取发展新空间
　　一是创新土地拓展模式。加强与深圳市区两级国企协同、与优质民企联动，持续探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓展模式，发挥传统收购兼并优势，多元化拓宽土地拓展渠道。积极获取增量土地，稳健参与招拍挂公开市场，提高优质土地储备。
　　二是盘活存量物业资源。进一步挖掘在管各类物业潜在价值，改造老旧物业，发展社区餐饮、社区养老、长租公寓等业态，开发首个定制化企业公寓项目“天健格致公寓”，升级天然居商业中心成为集教育、餐饮、休闲娱乐于一体的特色商业综合体“天健蜜堂”，出租率达98%，打造社区商业综合体自主品牌。
　　3、稳步改革，体制机制优化取得新成绩
　　一是业务管控持续优化。为推动公司转型升级，夯实投资业务，公司整合原天健投资公司与深圳市天健水环境工程科技有限公司业务，打造公司基础设施和环境业务投资平台。为推动公司高质量发展，培育所属公司专业化能力，公司成立天健城市更新公司，深耕城市更新业务，并将深圳市天健物业管理有限公司更名为天健城市服务公司。
　　二是市场化改革全面深化。持续推进市场化选聘工作，顺利完成公司副总裁、部分所属公司经营班子、中层干部市场化选聘及员工双选。深化分配制度改革，完善长效激励机制，实施骨干员工持股增补计划，构建“全方位、多层次、宽领域”差异化激励约束体系，进一步激发人力资源活力。
　　三是加大人才培养力度。制定并落实项目管理人才培养规划，实施项目经理、安全管理岗位学习地图项目，93人通过一级建造师资格考试。助力组建集教育、实操、技能认证于一体的产业工人培训基地，现有产业工人2,600余人，完成自有产业工人岗前安全教育培训15,000余人次，实现公司产业工人轮训全覆盖。完善关键岗位后备人才体系，建立各类别多层次梯队人才储备库。
　　4、党建引领，持续推动高质量发展
　　全面加强党的建设，深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，压实管党治党政治责任，对全年党建重点任务实行清单化管理、项目化推进，实现挂点联系制度全覆盖。打造党建特色品牌，在一线项目部成立临时党支部，建成20个“党群一线流动服务站”，组建45支党员先锋队、30支青年突击队、33个“红色攻坚组”、50个党员示范岗，促进党建与生产经营深度融合，打通基层党建“最后一公里”。集团上下一心谋发展，齐心协力绘蓝图，充分发挥党建引领作用，持续推动公司高质量发展。
　　5、积极担当，传承公司“铁军”精神
　　认真履行社会责任。统筹疫情防控安排和生产经营，武汉7个物业在管项目被当地疫情防控指挥部评为“零疫情小区”，为近500家租户减免租金5,300余万元，抽调干部员工支援街道一线抗疫，捐款捐物1,200余万元，220名员工无偿献血近7万毫升助力抗疫。产业扶贫取得实效，“两不愁、三保障”任务全面完成。高质量完成《40年40项经典工程》《经典工程背后的精彩》等策划。出版描述天健集团及其前身76年演进史的《天健志》，大力弘扬“铁军精神”。《口述天健史》荣获市委统战部第二届“深圳企业家日”优秀奖、首届湾区企业短片大赛评审团特别奖等奖项。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务快速发展，产值创历史新高。持续推进战略采购，促进成本费用利润率显著提升。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。试行安全跟投制度，极大调动了全员抓生产管理的积极性。开展建造师培训，现有一级建造师413人。深入推行建筑产业工人注册制，自有产业工人数量持续增加。不断提高公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
　　报告期内，期末在建项目184项，涉及合同造价332.99亿元。
　　报告期内，中标的主要施工项目：茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）施工、2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理提质增效工程（一阶段）及2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理提质增效工程（二阶段）2个项目施工2标（深圳河流域施工）、观澜中学改扩建、市第二十一高级中学、红山中学高中部工程EPC总承包、福田区易涝风险区整治工程（2020年）施工总承包、深圳市城市轨道交通16号线二期工程施工总承包等项目；代建项目业务涵盖学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等多个领域，石厦学校小学部整体拆建工程等12项代建项目顺利完工。
　　2020年度在建及竣工的主要市政工程项目
　　2020年在建或竣工的主要房建及其他工程项目：
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得国优1项、省优7项、市优9项工程创优奖。
　　（3）质量控制体系及安全生产运行情况
　　公司实现安全管理全覆盖，明确各业务板块的质量目标、工作程序和质量要求，形成全面控制、高效运转的质量管理体系。持续开展QC成果、绿色施工的申报与评审，推动落实质量管理措施，促进质量控制体系的规范化管理，提高工作效率。公司通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证，以全过程、专业化管理，提高质量信誉。
　　公司对照行业标杆制定《供应商分类分级管理办法》、劳务分包供应商分级管理实施细则，提升项目管控能力，新增及修订《天健集团项目法施工绩效激励管理规定》、《天健集团工程创优奖励管理规定》、《天健集团安全生产奖励管理规定》等多项制度，推进项目管理规范化。
　　公司持续开展安全生产工作，建立系统化安全培训机制，推进安全管理标准化、科技化，编制标准化施工指导文件，签订安全责任书，修订安全管理制度，开展隐患排查，建立应急救援队伍，切实贯彻科技强安要求。
　　（4）科技创新成果
　　公司积极开展技术创新工作，加强与高校、科研院所的合作，2020年获得发明及实用新型专利55项，省、市级工法12项，科技进步奖14项，QC成果29项，参编各类规范10项。
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　公司进一步增强融资、开发、建设、产业导入与商业策划等能力，加强与政府部门衔接、与市属国企协同、与央企民企合作，通过城市更新、棚改、片区利益统筹、招拍挂等多种方式实现土地拓展多元化。深耕大湾区、长三角，提升开发运营效率，强化产品意识，持续增强市场竞争力。
　　公司地产项目大部分位于粤港澳大湾区、长三角一体化等重点区域及部分省会城市，开发速度提升，营销业绩良好，并持续推进优质项目储备。报告期内，公司在建、在售未结转及储备等各类项目计容总建筑面积累计超过280.21万㎡。主要在建项目12个，计容建筑面积总额151.46万㎡；主要在售项目15个，计容建筑面积总额222.64万㎡，累计结转建筑面积85.49万㎡，未结转建筑面积118.26万㎡。实现认购金额70.95亿元、签约金额59.93亿元、回款金额57.72亿元；土地储备项目1个，土地面积总额9.05万㎡，新增苏州清风和景项目，土地面积总额5.78万㎡，计容建筑面积总额6.94万㎡。深圳天健天骄北庐、惠州天健书香名邸、广州天健天玺花园、东莞天健阅江来项目实现开盘；广州天健云山府、长沙天健城、南宁天健和府项目实现入伙。
　　（2）市场及主要项目情况
　　公司主要项目分布在上海、广州、深圳、长沙、南宁、东莞、惠州、苏州等八个城市，项目类型包括住宅、产业园区、商办物业、写字楼、别墅等多业态。公司在住宅开发领域具有明显优势，同类型物业品质、去化速度均具有较强的市场竞争力。报告期内，公司拓宽土地获取渠道，在住宅、产业园区、城市更新等领域积极谋求增量项目。
　　公司房地产业务所在城市2020年房地产行业情况如下：
　　深圳市2020年新增商品住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；新房成交448.86万㎡，同比增长20.5%；新房成交均价54,186元/㎡，同比下降2.86%。截至2020年底，深圳商品住宅可售面积312.76万㎡，去化周期6.6个月。
　　东莞市2020年商品住宅成交均价25,155元/m2，其中洋房成交均价24,256元/m2，同比增长16%。住宅成交量同比增长28%；洋房、别墅成交面积同比增长34%和44%，公寓同比下降30%。
　　惠州市2020年新房批预售面积1,616.94万㎡，同比下降8%；网签成交面积为1,685.45万㎡，同比增长10%。
　　广州市2020年商品住宅新增可售面积1,175.1万㎡，同比增长46.48%；其中成交面积1,087万㎡，同比增长26.63%。截至2020年底，商品住宅可售面积946.67万㎡，去化周期7.8个月。
　　上海市2020年商品住宅成交918.55万㎡，同比增长19%，成交均价为56,330元/㎡，同比增长4.14%。截至2020年底，商品住宅可售面积为687.19万㎡，同比下降12.83%。
　　长沙市2020年商品住宅可售面积1,631万㎡，成交均价10,556元/㎡，同比增长7.04%；商业可售面积656万㎡，均价20,461元/㎡；写字楼可售面积444万㎡，成交均价12,916元/㎡。
　　南宁市2020年商品房可售面积1,743.5万㎡，同比下降9%；成交面积1,306.4万㎡，同比下降18%，成交均价10,942元/㎡，同比增加1%；成交金额1,429.46亿元，同比下降16.5%。
　　苏州市2020年商品住宅成交1,132.9万㎡，成交均价27,032元/㎡，同比增长22.5%。截至2020年底，商品住宅可售面积为912.8万㎡。
　　重点产业园区项目进展情况：
　　深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工，被深圳市列为2017年、2018年、2019年、2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前主体结构已封顶，正进行室外工程施工，计划于2021年6月30日竣工备案。西丽汽车城项目：该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88㎡，用地性质为仓储物流用地。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司积极主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
　　主要城市更新项目进展情况：
　　罗湖金翠城市更新项目：该项目拆除重建用地面预计为34,521㎡，项目更新后，配套包括住宅、新型产业园区。目前正积极推进专规申报工作。
　　龙华华富工业区项目：该项目拆除重建用地面预计为52,923.4平方米，项目更新后，配套包括住宅、商业等。项目地处龙华产业转型升级的重要区域。目前已基本明确项目合作模式，公司将积极推进相关工作。
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等方面发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，向城市运营、城市综合治理、城市公共服务、城市应急保障等领域延伸，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。公司承担了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务，承接养护道路3,046条，桥梁1,104座，里程2,257.64公里；设施维护道路5,064条，里程3,583公里；隧道管养单洞57个，总长54.8公里。公司主动向社会作出《深圳市道路养护病害处置时限承诺》，持续践行企业担当，承担社会责任。公司中标深圳首个市政道路一体化管养项目，推动城市管养与服务资源整合，进一步提高城市基础设施一体化、智慧化管养水平与能力。
　　棚户区改造服务。公司服务政府，加大棚改项目拓展力度，目前业务覆盖深圳各区。报告期内，拓展各类前期服务项目23个，罗湖“二线插花地”棚户区改造目各标段主体工程全面进入建设阶段，木棉岭及布心片区地质灾害治理、基坑支护与土石方工程已完工，正推进前期回迁选房各项工作，开展地基基础、主体结构、装饰装修等工程施工。公司成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项目实施主体招标项目，三个月内整体签约率达99.8%。
　　商业运营服务。公司积极提升商业运营综合能力和商业运营效益，所辖物业整体出租率超97%，租金收缴率达99.6%。老旧物业升级改造挖掘新价值，天然居商业中心转型为社区商业综合体“天健蜜堂”，目前自主招商能力显著提升，运营情况良好。
　　物业服务。城市服务在管项目300个，业务覆盖全国29个城市，客户满意率94.8%。公司有效提升存量资产价值，探索新兴业务增长点。中标深圳市福田区莲花街道环卫等城市业务一体化管理试点项目，开展“物业城市”业务试点，开发首个定制化企业公寓“天健格致公寓”项目，设立“天健蜜厨”社区食堂，打造“覓悦服务”、“S+天玘服务”特色品牌，品牌建设上新台阶。

　　二、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1、全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2、核心业务能力突出
　　公司核心业务能力保持了强劲的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3、紧抓改革红利，企业市场化机制不断完善
　　公司立足改革开放最前沿，紧抓深圳国资国企改革带来的政策红利，以服务粤港澳大湾区和深圳中国特色社会主义先行示范区建设为目标，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，企业活力和产业竞争力持续增强。报告期内，公司深入推进管理人员市场化选聘工作，建立健全长效激励机制，实施骨干员工持股计划。适时修订管理制度，持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
　　4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　公司始终牢记使命，勇于担当、善于攻坚，承接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、茅洲河碧道工程等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）发展环境分析
　　我国发展仍面临不少风险挑战，但经济向好的基本面没有改变。未来，国家将进一步扩大有效投资，继续支持促进区域协调发展的重大工程，推进新型基础设施建设，新型城镇化建设，交通、水利等重大工程建设。加强污染防治和生态建设，持续改善环境质量。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，规范发展长租房市场，保障好群众住房需求。加强和创新社会治理，推进健全城乡社区治理和服务体系，推进市域社会治理现代化试点。粤港澳大湾区将加快基础设施互联互通，加强世界级机场群、港口、航道、高速公路、高速铁路等建设，构建现代化的综合交通运输网络。实施重要生态系统保护和修复重大工程，建设美丽湾区。深圳市将全力推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双区”建设，实施综合改革试点，大力推进城市基础设施建设，加快建设全球海洋中心城市。国资国企改革工作将纵深推进，紧抓改革时间窗口，健全市场化经营机制，推动国有企业夯实资产质量、补齐发展短板、更好蓄能增势，持续推动经营效率和发展质量边际改善，这为公司发展提供强有力的政策支持和广阔的发展空间，公司仍处于加速发展的重要战略机遇期。
　　（二）公司“十四五”发展战略总体思路
　　作为特区建工集团核心企业，公司牢牢把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区，坚定不移地继续推动“做强规模、做优利润、做大市值”三件大事，坚持深化改革、科技创新，努力探索培育新型业务，借力资本市场，稳固与强化特区建工集团核心企业的引领和支撑作用，进一步夯实城市建设与城市服务的核心能力，成为令人尊敬创造美好生活的城市综合运营商。
　　（三）2021年经营计划
　　2021年是公司“十四五”规划开局之年。公司将充分利用特区建工集团资源优势和上市公司资本运作平台作用，牢牢把握历史时机，以改革创新驱动发展，着力夯基础、提能力、塑品牌，推动业务转型升级，为实现公司可持续高质量发展开好局、起好步。公司2021年计划完成年度投资总额不低于70亿元。优布局，做大做强城市建设业务。一是加强资源整合，强化市场拓展。深化与国资国企、行业龙头和优质民企合作，广泛对接合作伙伴，密切关注市场和客户需求，充分发挥公司投融资、设计、施工等业务的全产业链优势，面向粤港澳大湾区、长三角市场，拓展重大建设项目。二是持续完善资质体系。通过收购、资质升级等方式，充实装饰、电力、机电、机场跑道、港口与航道等方面的资质，完善“市政+”和“建筑+”，增强EPC全过程咨询能力和效力，促进各专业公司完成在各自细分市场的专业资质。三是积极探索数字建造技术运用。提高BIM在项目应用推广，积极主导深圳市BIM标准编制，提高工程项目数字建造水平，推动工程建造模式从“经验驱动”向“数据驱动”转变。
　　提能力，增强综合开发发展后劲。一是深化协同合作获取土地资源。积极与龙头房企、各区城投、轨道交通公司合作交流，推动一二级联动开发，深入开展国资国企合作，盘活土地资源，并探索完善联合竞买、股权收购、定向招拍挂等土地拓展模式。二是深度挖掘粤港澳大湾区、长三角等区域内潜力城市，积极拓展进入经济发达区域的中心城市。三是全面推进重点开发项目建设。推进地产项目标准化建设，提升开发速度，缩短开发周期。四是存量资源力争有所突破。密切跟进西丽地块规划，推进规划指标落定，实现项目利益最大化。持续推进存量物业去化，拓宽客户渠道，实行一盘一策销售策略，加快项目存量物业去化速度。
　　挖潜力，创新城市服务模式。一是打开行业新空间，拓宽业务范畴。深度参与城市综合治理，在城中村、河道和公园管理、街道治理方面提供一体化便利管理服务，打造城市治理“新生态圈”。提供增值社区综合服务，深耕现有客户群，开展与物业强关联的住宅物业、社区资产和社区生活等综合服务。二是加快推进智慧化城市管养。在现有管养业务的基础上，大力提升管养品质和智慧化水平，以城市管家模式打造城市管养项目，建设高标准、高规格、高附加值养护范例，打造养护业务品牌。三是创新棚改发展新模式。在深圳市着力拓展作为实施主体和投资主体的棚改项目，依托棚改带动设计、施工、物管等业务协同发展，形成新的盈利模式。四是持续跟踪代建市场项目信息，提前筹划，推动代建业务实现新突破。
　　谋创新，实现跨越式发展。一是采用市场化方式打造完善产业链。以“双区”建设规划为指引，努力向航道疏浚、轨道交通、电力施工、海洋水利、能源建设、机场建设、综合管廊等业务领域拓展，利用市场化手段，加快组建团队和完善资质，构建完备的产业链。二是积极谋求新业务、新增长点。准确把握政府需求与市场动向，深入研究碳达峰、碳中和、生态治理、托育、养老等国家重点关注及重点发展的领域，结合公司现有业务，打造投资建设、服务运营的业务闭环，推动公司高质量发展。三是强化资本市场收并购。充分发挥上市公司资本运作平台优势，加大收并购力度，积极寻找与公司产业链协同、具有高附加值的数字建造、建筑科技、绿色材料、智慧城市、城市安全运营等领域的优质企业标的，为公司高质量发展持续积蓄势能。
　　（四）2021年续建或新建地产开发项目
　　（五）公司可能面对的风险因素
　　1、市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2、投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3、安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、概述
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　全球蔓延的新冠肺炎疫情严重冲击世界各国经济，国际贸易供应链中断，消费需求大幅减少，全球性、地域性政治摩擦和冲突导致国际格局的不确定性急剧上升，世界经济陷入低迷期。
　　中国疫情防控得当，全面复工复产稳步推进，主要指标持续改善，我国经济2020年上半年GDP同比下降1.6%，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，增长由负转正，深圳上半年GDP增长7.4%。基于国内外经济形势，中共中央政治局会议提出要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
　　2、行业格局和趋势
　　基建行业是拉动经济复苏的重要着力点，随着内需进一步扩大，加之“新基建”与传统建筑施工行业的创新融合，可以预见有技术力量、有产业链协同能力的企业，将在此机遇中获得较大的发展红利。
　　建筑业是我国支柱产业，新基建的技术变革为建筑业产业升级赋予了新的内涵与意义，国内基建行业投资额增长迅猛，为基建项目的开展和创新应用奠定了扎实的基础。随着粤港澳大湾区战略以及城市基础设施供给侧改革的推进，建筑业迎来重大机遇。
　　2019年以来，中央及地方主要城市对房地产行业的调控政策不断加码。2019年年底中共中央政治局会议再次明确要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要求2020年着力稳地价稳房价稳预期，培育发展租赁住房。受疫情影响，多地密集出台房地产扶持政策，从供需两端提振市场信心，但整体成交规模回落，房价涨幅较缓，部分热点城市市场恢复相对较快。深圳于7月中旬发布房地产调控政策，打击投机炒作，保护合理住房消费，目前调控效果初显，市场情绪以观望为主。今后国家针对房地产市场的主要工作方向仍是维护房地产市场平稳运行。
　　随着城市化进程加快，城市治理的新需求和5G、人工智能等技术在城市基础设施中的应用，为城市服务业带来巨大的发展空间。物业管理行业在新冠肺炎疫情中展现出服务城市基层治理的重大潜力。深圳发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，激发城市更新活力，城市服务趋于标准化、精细化、智能化，展现出新时代智慧城市的美好图景。
　　面对机遇与挑战，天健集团紧抓机遇，砥砺前行，统筹推进做强规模、做优利润、做大市值“三件大事”，服务大局、服务城市、服务产业、服务民生。天健集团努力提升经营管理能力、市场开拓能力、专业技术能力、城市服务能力和品牌塑造能力，打造以城市建设与城市服务为主体，以投资与主业密切相关的新型业务为两翼的“一体两翼”产业发展格局，实现大提升、大跨越、大发展。
　　（二）公司管理回顾
　　2020年上半年，天健集团切实承担特区建工集团核心企业责任，围绕建设“三大平台”做好“三件大事”，持续加强能力提升与品牌建设，坚持防疫防控和经营发展“两手抓、两手硬、两不误”。报告期内，公司实现营业收入72.60亿元，同比增长85.02%；实现归属于上市公司股东的净利润12.43亿元，同比增长416.82%，其中城市建设板块营业收入37.17亿元，同比增长7.07%；综合开发板块销售收入40.51亿元，同比增长299.42%；城市服务板块营业收入4.18亿元，同比减少12.76%。
　　1、紧跟政府和市场需求，争创精品
　　报告期内，公司进一步深化与各区政府、各市属国企、央企及业主单位的交流与合作，紧跟城市建设热点，拓展碧道、棚改、水治理、学校改扩建EPC工程等新业务，同时努力克服疫情影响，抢抓工期争创精品，中标了茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）代建和施工工程；中标了大鹏新区高压架空线落地代建项目，填补了公司电力业务空白；地铁3号线3131项目顺利通过工程验收。研究制定《施工项目市场拓展激励管理规定》，持续强化项目经理与产业工人队伍建设。目前公司产业工人2,300余人，较年初增加近千人。
　　2、精准发力，整合提速
　　成功获取苏州吴江地块，持续深耕长三角，拓宽土地拓展渠道。2019年中标的深圳前海、苏州吴江、东莞万江项目通过前期开发路径、招采优化及与施工单位的紧密配合，于2020年上半年顺利开工。天健天骄北庐进入幕墙施工及室内安装阶段，启动线上营销，天健天骄南苑项目提前完成住宅清盘。发挥天健地产集团开发优势，整合代建业务，全面梳理代建业务人员、项目、进度等，强化与业务主管部门的对接联络。对标市场，深入推进标准化建设和战略集中采购，持续推动地产业务提质增速。以深圳地产为主体组建城市更新专业公司，加速推进存量物业确权、立项开发工作及城市更新项目落地实施。
　　3、创新模式，多点开花
　　积极拓展棚改、旧改市场，中标首个由市场主体投资的宝安碧海花园棚改项目。强力推进罗湖棚改项目规划设计、报建报批、地质灾害治理、房建主体基础施工等各项工作。新增物业服务管理面积逾110万㎡，深耕长租公寓，天健物业公司向罗湖区住建局成功交付横岗天然慧谷公寓，天健置业公司升级改造老旧物业，开发首个定制化企业公寓项目。以社区服务为依托，积极探索养老、托育业务。积极探索一体化智慧管养新模式，粤通公司成功中标深圳首个市政道路一体化管养改革试点项目。
　　4、做实做强，推动转型
　　落实公司“一体两翼”发展战略，整合投资业务，构建公司基础设施和环境业务投资平台。建立PPP项目识别、筛选、评估、推进等相关标准及流程，完善投资业务基础管理。聚焦湾区、经济发达区域以及江苏、广西、重庆等地PPP等项目，联合外部专业技术公司共同策划新型智慧医院项目，为下半年业务拓展打下坚实基础。聚焦资质提升，推进公司股权投资、并购项目，进一步延伸产业链。
　　5、勇担责任，有力防控
　　公司成立疫情防控领导小组，多渠道筹备防疫物资，高效完成应急保障任务，疫情防控严密有序，复工复产有力推进。市政总公司圆满完成“深圳小汤山”援建重任；天健物业公司3,000多名员工坚守在全国200多个物业管理项目第一线；天健置业公司减免478家租户租金；公司积极捐款捐物，抽调11名干部员工支援街道一线抗疫，220名员工无偿献血近7万毫升助力抗疫。落实落细惠企政策，申请政策支持资金及复工复产专项低息贷款。
　　6、能力提升与品牌建设初见成效，核心竞争力有所增强
　　财务及资金管理工作亮点纷呈，银行综合授信大幅提升，平均贷款利率大幅下降，成功发行第二期永续债7亿元，推动超短融及中期票据发行的各项工作，通过结构性存款、协定存款获得资金收益。完成“十三五”课题，景田天健花园海绵化景观提升工程竣工验收。推进省科技厅项目纤维筋海水海砂课题研究示范项目，开展坪山大道、布吉污水厂三期、金辉路综合管廊等项目的BIM全方面应用。进一步规范所属企业法人治理结构，优化董事会、监事会建设，启动公司副总裁市场化选聘工作，完善权责体系，精简业务流程。加强品牌建设，完成《天健志》编撰并筹备出版，在市国资平台、学习强国平台、外部报社媒体等及时发布信息，增强宣传效应。
　　7、加强党建工作，保障高质量发展
　　多措并举扎实推进巡察整改工作，逐项明确整改责任人及整改目标、措施、时限，召开整改工作动员部署会、专题推进会。报告期内，完成具体问题整改、巡察整改情况的党内通报和社会公开工作。完善防控机制，修订《两个责任实施方案》《一岗双责责任清单》，修订完善工程、设备、材料招标采购管理等15项制度，确保党风廉政建设责任制落实落细。全面夯实基层党建和纪检监察工作，推动各级党组织落实“书记项目”，出台标准化考核评价办法，大力推进“党群一线流动服务站”建设。推进“六位一体”向基层延伸，对8家二级公司监事人员进行调整，强化监事队伍配置，打造纪检“铁军”。
　　（三）公司发展战略
　　2020年，公司继续坚持“以城市建设和城市服务为主体，以投资和新型业务为两翼”的“一体两翼”发展战略，高质量编制“十四五”战略规划，全力推进做强规模、做优利润、做大市值“三件大事”，深入落实改革与发展各项任务，加快推动公司转型，凸显“主力军”“排头兵”作用。
　　（四）2020年下半年经营计划
　　坚定信心，全力以赴完成全年目标
　　一是高质量开展“十四五”规划编制工作。公司以规划编制为契机，系统总结发展经验教训，立足大局、居安思危，谋划集团业务的收入利润构成与结构，明确集团长远发展目标、方向和路径，实现高质量跨越式发展。
　　二是保质保量推进重点项目建设，确保“十三五”完美收官。下半年，公司要迎难而上，铆足马力，奋力前进，保营业收入、保利润总额、保重点项目，完成全年目标。
　　强化市场拓展，谋划大项目探索新模式
　　一是加强市场拓展力度，提升大项目筹划、获取的能力。注重资源整合和积累，灵活运用多种模式，加强与央企、国企等各类专业、行业顶尖企业合作，拓展PPP、EPC、F+EPC、代建等项目。加强区域统筹管理，发挥区域公司优势，逐步实现“一区一企”布局，建立区域总监负责制。完善内部市场拓展机制，强化所属企业、特区建工集团所属企业、市属国企之间协同，培育一支专业化市场拓展人才队伍。加快提升各类施工资质，增强市场竞争力和抗风险能力。
　　二是积极探索“建筑+”模式，推动转型升级。发展“建筑+科技”，持续开展产业工人建设培养，加强与高校、央企、国企合作，以院士工作站、博士后工作站等科研机构为依托，在装配式建筑（桥梁）、绿色建筑、智慧建筑、地下空间等建筑科技领域加大技术研究与应用，推进在基础设施建设、海洋工程等关键领域的军民共建、融合发展。发展“建筑+民生”，深化战略合作，以中国古建资产管理计划为契机，在项目开发、古建筑修复与改造方面，打造“文化+地产”新模式；拓展产业保障房，为城市发展提供可持续发展空间。发展“建筑+金融”，加强资金配置、融资规划、金融创新，以金融赋能业务发展。
　　统筹铺排项目销售，全面缩短开发周期
　　一是做好项目营销铺排。要因地制宜，一盘一策落实销售任务。整合客户资源，做好项目招商。对标行业标杆，全面缩短开发周期，节约项目成本。
　　二是拓宽土地获取模式。深耕深圳本地市场，积极参与长三角地区、粤港澳大湾区等重点区域的土地拓展。积极探索与央企、优秀地方国企等共同投资建设，联合产业资源，做好养老、教育、产业、商业等领域地产研究和布局。
　　三是发挥代建业务战略协同作用。进一步理顺代建业务管理机制，探索代建管理新模式，持续提升代建管理水平。通过代建带动施工板块的市场拓展，发挥天健集团产业链优势，为政府提供一揽子解决方案，提升公司品牌影响力和知名度。
　　四是抓住城市更新新机遇。城市更新公司盘活存量物业，梳理公司具备城市更新条件的项目。完成狮头岭工业区、华富工业区城市更新计划立项，完成粤通大院专项规划申报，加快粤通公司资产及存量物业项目确权。
　　发挥投资带动作用，完善市场化布局
　　一是加大股权投资、并购力度。弥补公司在规划、设计、水利水电、港口航道等资质方面的短板，通过股权投资、并购等方式，快速提升资质。
　　二是发挥风险可控、收益良好的优质项目的投资带动作用，推进PPP、F+EPC试点项目落地，带动其他业务板块发展，并定期对投资项目的可行性、投资带动效果进行评估分析。
　　三是发挥产业链协同优势，根据合作方需求量身定做合作方案，提供具有竞争力、专业化、差异化、特色化的服务，为公司提供新的盈利模式和商业模式。
　　强化党的领导，创建党建品牌
　　一是以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实《中国共产党国有企业基层组织工作条例（试行）》，以提升向心力为导向、以提升组织力为重点、以提升战斗力为目标、以提升凝聚力为核心，推动党建工作深度开展，提高基层党建质量。
　　二是坚持围绕中心、服务大局，加大监督执纪力度。聚焦“三重一大”决策监督，通过建章立制，固本强基，强化规范意识，推进规范管理。将“六位一体”监督模式向基层延伸，使监督融入到企业经营全过程。
　　强化内部管控，持续加强能力提升
　　一是提升安全红线意识。公司多措并举抓牢抓实安全生产，积极探索科技强安前沿项目，全面推行项目安全生产标准化，建立健全“安全全员化管理”制度，落实安全生产责任制考核激励机制。
　　二是持之以恒开展能力提升和品牌建设。严格落实创优计划，统筹谋划项目创优，打造更多精品项目，赢得良好的市场口碑。提高技术引领发展能力，加强BIM技术、建筑废弃物再生利用、装配式建筑等推广应用。抓好品牌宣传，提高公司在资本市场的知名度。
　　（五）主要业务构成情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升，公司新承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程项目，在建项目160项，合同造价331亿元，比上年同期增长15.62%。
　　报告期内，公司成功中标茅洲河碧道试点段建设项目（光明段）施工、2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理提质增效工程（一阶段）及2020年龙岗区龙岗河流域、深圳河流域、观澜河流域河流水质提升及污水处理提质增效工程（二阶段）2个项目施工2标（深圳河流域施工）、坪山区市政路老旧排水管网修复工程（三标段）EPC总承包和坪山区正本清源查漏补缺工程（三标段）EPC总承包等水域治理项目，体现公司在流域水环境综合治理与开发市场的影响力进一步加强；代建项目稳步增加，涉及学校改扩建、城中村综合整治提升、市政管网改造、市政道路建设等领域。
　　2020年上半年在建或竣工的主要市政工程项目
　　2020年上半年在建或竣工的主要房建及其他工程项目
　　工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得6项省级、1项市级工程创优奖。
　　2020年上半年施工板块工程创优成果
　　科技创新成果
　　2020年上半年获得发明及实用专利9项；科技进步奖1项，市级工法7项，计算机软著3项，QC成果30项。
　　2020年上半年度专利授权清单
　　2020年上半年度科技创新成果清单
　　2020年上半年度市级工法成果清单
　　2020年上半年软件著作成果清单
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司积极推进房地产项目销售，实现认购金额100,449万元。公司制定周密计划，积极推进重大项目开发建设。报告期内，公司在售楼盘11个，累计结转建筑面积71.57万㎡、未结转的建筑面积88.5万㎡；在建项目13个，累计计容建筑面积206.13万㎡；储备项目2个，累计计容建筑面积31.89万㎡。
　　（2）主要项目利润表
　　（3）新增土地储备项目
　　（4）累计土地储备情况
　　（5）主要项目开发情况
　　（6）主要项目销售情况
　　重点产业园区项目进展情况：
　　深圳天健创智新天地：位于龙岗区龙城街道回龙路与协力路交汇处，于2016年12月12日正式动工，被列为深圳市2017年度至2020年度重大项目。该项目共有3栋写字楼，1栋公寓，2栋园区配套，4栋三层商业独栋。目前已完成主体结构施工，正进行土建及幕墙收尾施工，预计2020年底完成竣工备案。
　　西丽汽车城项目：该项目于2015年获得，位于西丽西南部留仙洞片区南侧的曙光片区，占地面积90,532.88㎡，用地性质为仓储物流用地，被列为深圳市2018年度重大项目。因该项目在深圳西丽枢纽规划范围内，西丽综合枢纽建设由政府与中国铁路总公司主导，周边用地均受控，项目无法开发。公司主动与政府相关部门及单位保持联系，研判未来可能的用地性质及指标。
　　土地一级开发情况
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、棚户区改造服务、商业运营服务和物业服务等四项业务。城市服务业务作为公司城市建设与综合开发产业链的价值延伸，在服务政府与市民、品牌提升、产业协同等领域发挥了重要作用。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，城市服务业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接了深圳市的公路、桥梁、隧道的日常养护与运营管理业务。承接养护道路1,854条，桥梁926座，里程2,222.78公里；设施维护道路4,466条，里程3,360.47公里；隧道管养单洞50个，总长56.1公里。公司加快城市基础设施一体化、智慧化管养平台开发与应用，提升道路管养水平与品质，将试点项目打造为精品养护示范点，推动城市管养与服务资源整合，通过对信息化系统研究和运用，提高公司的行业竞争力。
　　棚户区改造服务。报告期内，罗湖“二线插花地”棚户区改造项目主体工程涉及布心、木棉岭两个片区八个地块。布心及木棉岭两大建设片区的地质灾害治理、基坑支护与土石方外运和房建主体基础施工紧张有序，完成玉龙片区地灾治理及复绿工程，地质灾害治理完成总工程量的94%；基坑及土石方完成总工程量的85%；报告期内，公司积极拓展棚户区改造项目，跟踪29个棚改、旧改及前期谈签服务项目。成功中标宝安区新安街道宝城43区碧海花园棚户区改造项目实施主体招标项目。天健棚改公司深耕深圳，影响力持续提升，业已服务罗湖区、宝安区、盐田区、福田区、龙岗区、南山区、坪山区、龙华区等八个行政区政府。
　　商业运营服务。报告期内，公司全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作基础上，大力提升商业运营能力、提高商业运营效益，项目平均出租率92.21%，租金收缴率89.82%。公司商业团队以市场化能力建设为抓手，持续强化招商团队的市场竞争能力和商业资源开发整合能力，积极改造、运营天然居商业项目，提升商业运营服务能力。在老旧工业园区实施了停车场重新规划调整和升级改造工作，在各园区、写字楼等物业资产中设置了快递柜、广告位、通信基站，提升经济效益。完成油松公寓的升级改造工作，打造新的智慧型企业公寓——天健格致企业公司，并成功交付客户使用。整合策划、投资等方面资源，持续提高商业策划能力，完成如东“三河六岸”PPP项目、南宁地产领航大厦、深圳天健创智新天地等项目的招商运营服务方案及商业策划工作。
　　主要项目出租情况
　　物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目27个，面积110万㎡，业务覆盖全国23个城市，管理费收缴率75.43%。上半年天健物业打造“亲蜜家”横岗天然慧谷项目及覓悦服务、天玘服务、蜜生活、蜜乐康等“蜜服务”品牌体系，形成可复制的运作模式。“天健物业”获得深圳市知名品牌称号，提升公司行业品牌影响力。连续7年（2013-2019）获得“广东省守合同重信用企业”称号。武汉、华中区域等公司荣获“无疫情小区”“新冠肺炎疫情防控工作‘优秀物业小区’”称号。
　　4、融资途径

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　向商品设计承购人因银行抵押提供担保见“第五节重要事项”“十四、重大合同及履行情况”“2、重大担保”。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、市场竞争风险
公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、信息化、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
2、投资风险
公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理，尤其加强对PPP项目和重大投资项目的管控，防范投资风险。
3、安全生产风险
建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动内置芯片智能化安全帽、安全鞋的普及，推广BIM5D安全巡检系统等，强化安全宣传培训，并着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。
4、疫情影响风险
2020年以来，新冠肺炎疫情对公司经营产生一定影响，材料成本、项目工期、地产销售、物业租赁等受到不同程度影响，完成年度经营指标面临严峻挑战。公司将着力加大市场拓展和项目营销力度、加强成本管控，统筹策划、多措并举，将疫情影响风险降至最低。

　　三、核心竞争力分析
通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力，具体如下：
1、全产业链一体化协同优势
公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解，着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司强链、补链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
2、核心业务能力突出
公司核心业务能力保持了强劲增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加大对项目经理和产业工人队伍的建设与培养，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
3、管理体系高效
公司立足深圳三十余年，形成了一整套卓有成效的管理体系。在2015年导入卓越绩效管理体系后，根据行业和外部形势的变化及企业发展所需，适时优化企业组织架构，完善内控制度体系。公司及时修订管理制度，管理体系日臻高效，并持续规范所属企业法人治理，既充分放权，又监督到位。
4、铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
公司始终牢记使命、勇于担当、善于攻坚，勇接深圳市第三人民医院应急工程、“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造、福田景观照明提升等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。 收起▲