中洲控股（000042）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
　　成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2023年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积17.70万平方米，销售金额60.17亿元。主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成多个项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。
　　4、精细管理，增加效益。公司坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平。
　　5、资产板块，稳定经营。2023年经营环境稳定，资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　2023年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售
　　公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、稳中求进平衡现金流
　　公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
　　融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款重组、成本降低工作，同时努力探索拓展多种融资渠道。
　　3、齐心协力保障交付
　　年内有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、精细管理严抓内控
　　公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
　　5、长期资产价值提升
　　存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2023年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。
　　6、资产板块提质增效
　　随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。2023年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2023年06月30日尚未结清的担保金额计人民币54.40亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商务酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团酒店“2021年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获2022年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届HOTEL探索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会2022年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022年度粤港澳大湾区物业服务力百强”“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场风险
　　受外部环境的影响，2022年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且公司重点项目布局区域粤港澳大湾区销售端政策即使放开也大概率是小范围和局部性。2023年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　尽管房地产行业“三支箭”已射出，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年是中国房地产企业砥砺前行的一年，企业承受着行业周期调整和内外部环境带来的前所未有的经营压力，最终等到一次行业政策层面的触底反弹。上半年，受宏观经济、融资环境和经济下行叠加影响，土拍市场持续低迷，市场数据全面下滑，百强房企业绩承压，融资情况持续恶化。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，地方政府在实际执行层面加强了预售资金监管的力度，加剧企业资金回流难度，房企举步维艰。
　　2022年11月起，关于房地产行业的支持性政策开始暖风频吹，监管部门先后向房地产业发出“三支箭”，分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持，2022年11月28日，以股权融资放开为标志，金融纾困房地产的“三支箭”全面射出，各项融资渠道重新开闸，行业风险有望进一步缓释。增量资金对于项目端的支持和“保交楼”的落实，将有助于稳定购房者预期。但不可否认的是，从政策层面的支持，到市场信心的真正恢复，中间还需要一定的过程；金融纾困房地产的资源何时能从行业龙头流向中小型民营房地产企业，也需要销售端的真正回暖和投资人对企业的认可。
　　国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降 24.3%；房企全年融资总量为8,240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。纵观全年销售情况，当前市场规模筑底、整体止跌在即。展望2023年，克而瑞研究中心认为，房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。在市场销售持续低迷的2022年，惠州公司仍跻身惠州房企销售排行榜第六位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
　　成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2022年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积28万平方米，销售金额43.6亿元，营业收入70.83亿元，归属于上市公司股东的净利润7,966.30万元。全年现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升、保交付工作顺利完成，全年主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成10个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。2022年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障公司整体现金流平稳。
　　4、存量盘活，助力公司发展。2022年，在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突出，出租率及租金收入均超额完成任务。
　　5、规范运作，防控经营风险。2022年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
　　6、资产板块，开源节流稳经营。2022年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收同比增长10%，顺利拓展6个项目。中洲湾商业克服不利因素，在12月15日实现开业。酒管公司受需求萎缩影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于片区前列，客户满意度达到公司要求，开源节流取得一定成效。
　　（三）累计土地储备情况
　　（四）主要项目开发情况
　　（五）主要项目销售情况
　　（六）主要项目出租情况
　　（七）土地一级开发情况
　　（八）融资途径
　　（九）发展战略和未来一年经营计划
　　（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2022年12月31日尚未结清的担保金额计人民币80.19亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商务酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团酒店“2021年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获2022年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届 HOTEL探索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会2022年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022年度粤港澳大湾区物业服务力百强”“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。

　　四、公司未来发展的展望
　　（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2022年12月31日尚未结清的担保金额计人民币80.19亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商务酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团酒店“2021年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获2022年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届HOTEL探索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会2022年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022年度粤港澳大湾区物业服务力百强”“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　销售金额降幅较大主要是受房地产调控政策从严、市场需求低迷及房企不断暴雷等因素影响，新开工面积下降较大主要是公司根据形势，以销定产、保障公司现金流安全为前提，控制新项目开发节奏，集中精力打造高质量项目。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　本公司2022年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共82户，比上年度增加1户，减少3户。
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　3、费用
　　4、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　(1)2022年度经营活动产生的现金流量净额为97,878.89万元，较上年同期增加83,489.90万元，增幅580.23%。主要原因是销售回款下降的同时，各项支出亦大幅下降，尤其是税费支出；
　　(2)2022年度投资活动产生的现金流量净额为-7,128.39万元，较上年同期减少4,781.47万元，减幅203.73%。主要原因是本期购置长期资产及支付股权款较上年同期增加所致；
　　(3)2022年度筹资活动产生的现金流量净额为-245,323.53万元，较上年同期减少84,090.04万元，减幅52.15%。主要原因是本期公司取得融资净额较上年同期减少所致；
　　上述原因导致公司2022年度现金及现金等价物的净增加额-154,555.87万元,较上年同期减少5,359.32万元，减幅3.59%。
　　五、非主营业务分析

　　六、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局与趋势
　　2023年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，延续已出台的支持房企融资政策，改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势：
　　1、政策调控整体以“稳”为主。2023年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。
　　2、政策将继续改善房企资产负债情况。短期行业供给侧政策以“三支箭”为抓手迅速发力，在资产、负债、权益等方面多管齐下，有助于改善优质企业资产负债表、化解受困房企风险，将带动企业和居民预期扭转与修复。长期来看，伴随行业政策支持和资源分配新局面，房企无论在传统开发业务或是多元业务赛道上均要做好准备面对整体的变革。
　　3、房地产企业将持续强分化。2022年以来在行业基本面整体承压的背景下，供给侧剧烈出清阶段基本完成，格局优化日益清晰。分化已经体现在当前的土储和销售中，预计未来将进一步凸显。
　　（二）2023年重点工作
　　2023年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售
　　2023年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、稳中求进平衡现金流
　　2023年，公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
　　融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款重组、成本降低工作，同时努力探索拓展多种融资渠道。
　　3、齐心协力保障交付
　　2023年，公司有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、精细管理严抓内控
　　2023年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
　　5、长期资产价值提升
　　存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2023年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。
　　6、资产板块提质增效
　　随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。2023年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
　　（三）可能面对的风险与对策
　　1、市场风险
　　受外部环境的影响，2022年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且公司重点项目布局区域粤港澳大湾区销售端政策即使放开也大概率是小范围和局部性。2023年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　尽管房地产行业“三支箭”已射出，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目2021年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。
　　公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。
　　公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　4、夯实青岛区域，打造品牌形象。
　　公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2022年1-6月实现房地产销售面积13.83万平方米，销售金额24.52亿元，营业收入46.75亿元，同比增长18.17%。
　　全年主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，抢抓销售。公司及时研判市场变化，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销原则，多次召开专项会议，压实责任；公司上下积极动员，全力推行全民营销；重视长期库存物业去化工作，全面推行租售并举加大长期库存去化力度。
　　2、力保交付，树立品牌。行业进入下半场，竞争进入深水区，交付对房企而言意义重大。2022年上半年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达90%以上，为公司树立了良好的口碑。
　　3、全力回款，现金为王。2022年上半年，公司严抓回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售；坚持以销定产、以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。
　　4、规范运作，防控风险。2022年上半年，公司进一步建立完善的公司治理结构，加强内部审计的法制建设，强化审计监督职能，营造公司廉洁从业氛围；力求做好事前防范、事中控制、事后应对等一系列法务工作，切实维护公司合法权益。
　　5、资产板块，稳定经营。2022年，新冠疫情持续反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，将负面影响降到最低，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。
　　（三）累计土地储备情况
　　（四）主要项目开发情况
　　（五）主要项目销售情况
　　（六）主要项目出租情况
　　（七）土地一级开发情况
　　（八）融资途径
　　（九）发展战略和未来一年经营计划
　　1、行业格局与趋势
　　2022年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势：
　　（1）政策调控整体以“稳”为主。2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，继续落实房地产调控长效机制。
　　（2）行业将继续“去杠杆化”。未来去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”预计还将继续落实，但去杠杆节奏预计将适度控制，以保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
　　（3）行业规模或将有所缩量。2021年商品房销售面积、金额仍实现了正增长，但增速下滑，居民购买力透支效应的影响已经展现，未来商品房销售规模将有所缩量，但是房地产行业作为国民经济的支柱性行业的地位没有变，行业仍有可为。
　　2、公司2022年经营计划和重点工作
　　2022年，中洲控股将坚持“规模稳健，资产增值，品牌优良，有所突破”的经营策略，进一步提质增效，确保公司稳健经营，重点完成以下工作：
　　（1）聚力攻坚抢抓销售。
　　2022年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策、一案一策、一周一策”，不断思变求进；全力推行全民营销，线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　（2）全力以赴加速回款。
　　2022年，公司将继续加强销售回款管理，倡导“微创新”、“微加速”，不断缩短回款周期，有效提升项目回款率。
　　（3）齐心协力保障交付。
　　2022年，公司有多个重大项目需要交付，将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　（4）量入为出平衡现金流。
　　2022年，公司将继续加强现金储备，坚持“以收定支、以销定产”，不断提高风险应对能力，保障现金流安全。一方面狠抓销售及回款，另一方面争取已批复授信项目融资投放，以及推动重点项目融资落地。
　　（5）效益改进注重落实。
　　2022年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，开源节流，提质增效，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。
　　（6）资产板块稳中求进。
　　2022年，公司将继续实行租售并举，充分发挥资产板块穿越地产调控周期的作用。商置公司将加大商办物业招商力度，稳固商办租赁基本盘；提升自主招商运营能力，确保中洲滨海商业中心一期按期开业。酒管公司将继续做好疫情常态防控工作，确保酒店稳定经营；不断丰富经营手段，提升酒店整体经营业绩。物管公司将继续做好日常物业服务，提升客户满意度；积极外拓优质项目，增加物业经营收入。
　　（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2022年06月30日尚未结清的担保金额计人民币94.20亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　（十一）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。2022年7月荣获“2022年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”奖项。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、美团酒店2020必住榜深圳必住酒店、第五届“2020-2021年度网友甄选必住酒店”、猫途鹰网“2021旅行者之选”等荣誉。中洲圣廷苑酒店获深圳知名复审委员会认证的“知名酒店品牌”、中国文旅全球论坛“第21届金马奖中国最佳会议会展酒店至尊大奖”、“第16届中外酒店白金奖最佳商务会议酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”等荣誉。
公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”、2020年度深圳物业管理行业的“公益慈善热心企业”、易居房地产研究院颁发的“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、市场风险
受政策的持续影响，房地产行业受到重挫，潜在购房者观望情绪浓厚，房地产市场走向仍存在较大的不确定性。公司将加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
2、融资风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。
3、公共卫生风险
新冠疫情形势仍复杂多变，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，保障公司生产经营。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2021年是中国共产党“两个一百年”奋斗目标历史交汇点的关键之年。在这一年，中国共产党实现了第一个百年奋斗目标，全面建成小康社会，开启向第二个百年奋斗目标进军新征程；在这一年，世纪疫情下百年变局正在加速演变，我国统筹疫情防控和经济发展在全球保持领先地位，实现了“十四五”良好开局。
　　2021年也是中国房地产发展历史上具有重要意义的一年。年初两会政府工作报告继续定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要求稳地价、稳房价、稳预期；土拍开始实行“两集中”新政，规则同步调整，从控“名义地价”到控“实际地价”、限“新房售价”；房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力，房企爆雷事件频发；地方调控高频化，全年全国房地产调控政策多达540多次，政策调控力度之大史无前例。
　　国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，增速相比往年有所下滑，从月度走势来看，7月份以后，月度销售面积增速进入负增长阶段，且呈现下降幅度不断扩大趋势。随着全国房地产市场持续转冷，年末中央政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、成渝经济圈、大上海都市圈和青岛区域，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，是集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”，项目2021年获“最美人居-年度深圳综合体价值标杆楼盘”、“中国地产年鉴-城市更新典范奖”荣誉；中洲坊创意中心位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，旨在打造具有示范效应、以设计及创意为核心的产业公园，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻。同时，公司也在深圳核心区域储备了多个优质项目，其中黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园、惠州天御、惠州南麓院、博罗半岛城邦、惠阳河谷花园等多个项目在市场上积累了良好的口碑，进一步提升了中洲在惠州的品牌影响力。惠州公司2021年跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞中央城邦花园、东莞大岭山项目、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经开放营销中心；东莞大岭山项目是位于松山湖片区的项目，也是公司在东莞区域的重要布局；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　2、深耕成渝经济圈，稳步开拓西南市场。
　　公司在成渝区域深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　3、稳固大上海都市圈，形成多盘联动发展态势。
　　公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，已经开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　4、夯实青岛区域，打造品牌形象。
　　公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2021年，面对市场变化，公司审时度势顺势而为，秉承地产板块和资产板块双翼发展的原则，不断构建穿越地产调控周期的能力，适时增加持有型物业比例，全面推行租售并举，公司运营物业面积达44.90万平方米，2021年实现房地产销售面积49.54万平方米，销售金额79.48亿元，营业收入86.76亿元。
　　全年主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展“抢销售、抢回款”行动。采取“一城一策、一案一策、一周一策”营销策略，全力推行全民营销；公司高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司全面复盘往年节点完成情况，有针对性地对关键节点进行管控，实现节点达成率较往年大幅提高。2021年，公司上下齐心排除万难，保交付保民生，总体交付率达91%。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。2021年，公司坚持以收定支，严格执行“月度动态管控、季度滚动分析、年度总体控制”的三位一体的资金管控模式，保障公司整体现金流平稳。
　　4、稳健投资，助力公司发展。2021年，公司坚持稳健投资的发展理念，审慎投资，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。公司积极通过多种方式拓展项目，长期利好公司经营活动。
　　5、规范运作，防控经营风险。2021年，公司切实履行审计监督职能，促进公司制度建立健全；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司运作管理 。
　　6、资产板块，保持稳定经营。2021年，新冠疫情反复，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收和净利润同比增长近20%，签约管理面积首次突破1000万㎡。商置公司圆满完成全年任务，成功为中洲滨海商业中心引入多家主力店铺。酒管公司受疫情反复影响，整体经营未及预期，但客房入住率位于片区前列，客户满意度达到公司要求，开源节流取得一定成效。
　　（三）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截至2021年12月31日尚未结清的担保金额计人民币87.71亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、美团酒店2020必住榜深圳必住酒店、第五届“2020-2021年度网友甄选必住酒店”、猫途鹰网“2021旅行者之选”等荣誉。中洲圣廷苑酒店获深圳知名复审委员会认证的“知名酒店品牌”、中国文旅全球论坛“第21届金马奖中国最佳会议会展酒店至尊大奖”、“第16届中外酒店白金奖最佳商务会议酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”等荣誉。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”、2020年度深圳物业管理行业的“公益慈善热心企业”、易居房地产研究院颁发的“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。

　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局与趋势
　　2022年，中央将继续坚持房住不炒总基调，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。行业或将出现以下发展趋势：
　　1、政策调控整体以“稳”为主。2022年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，继续落实房地产调控长效机制。
　　2、行业将继续“去杠杆化”。未来去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”预计还将继续落实，但去杠杆节奏预计将适度控制，以保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
　　3、行业规模或将有所缩量。2021年商品房销售面积、金额仍实现了正增长，但增速下滑，居民购买力透支效应的影响已经展现，未来商品房销售规模将有所缩量，但是房地产行业作为国民经济的支柱性行业的地位没有变，行业仍有可为。
　　（二）公司2022年经营计划和重点工作
　　2022年，中洲控股将坚持“规模稳健，资产增值，品牌优良，有所突破”的经营策略，进一步提质增效，确保公司稳健经营，重点完成以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售。
　　2022年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策、一案一策、一周一策”，不断思变求进；全力推行全民营销，线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、全力以赴加速回款。
　　2022年，公司将继续加强销售回款管理，倡导“微创新”、“微加速”，不断缩短回款周期，有效提升项目回款率。3、齐心协力保障交付。
　　2022年，公司有多个重大项目需要交付，将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、量入为出平衡现金流。
　　2022年，公司将继续加强现金储备，坚持“以收定支、以销定产”，不断提高风险应对能力，保障现金流安全。一方面狠抓销售及回款，另一方面争取已批复授信项目融资投放，以及推动重点项目融资落地。
　　5、效益改进注重落实。
　　2022年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，开源节流，提质增效，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。
　　6、资产板块稳中求进。
　　2022年，公司将继续实行租售并举，充分发挥资产板块穿越地产调控周期的作用。商置公司将加大商办物业招商力度，稳固商办租赁基本盘；提升自主招商运营能力，确保中洲滨海商业中心一期按期开业。酒管公司将继续做好疫情常态防控工作，确保酒店稳定经营；不断丰富经营手段，提升酒店整体经营业绩。物管公司将继续做好日常物业服务，提升客户满意度；积极外拓优质项目，增加物业经营收入。
　　（三）可能面对的风险及对策
　　1、市场风险
　　受2021年政策的持续加码影响，房地产行业受到重挫，潜在购房者观望情绪浓厚，房地产市场走向仍存在较大的不确定性。公司将加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。
　　3、公共卫生风险
　　新冠疫情形势仍复杂多变，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，保障公司生产经营。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。
　　（一）报告期内外部环境分析
　　2021年是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年，也是“十四五”规划开局之年。立足新发展阶段，国家牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。同时加快发展保障性租赁住房，促进产城融合、职住平衡，突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。
　　2021年上半年，我国房地产市场调控措施不断趋严，金融机构房地产贷款集中度和重点房地产企业融资受到严格监管，据克而瑞统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。房地产市场过快上涨势头得到控制，全国商品房销售增速持续放缓，国家统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降到1-6月的27.7%。
　　（二）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
　　公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。
　　2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
　　公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
　　3、稳固大上海都市圈，打造高品质品牌形象。
　　公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等项目。
　　4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
　　公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　公司2021年上半年实现房地产销售面积29.3万平方米，销售金额41.6亿元，完成上半年目标的74%，营业收入39.56亿元，同比增长12.50%。
　　全年主要经营及管理工作如下：
　　1、克服疫情影响，保障营销回款。公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，完成半年度销售目标的74%。
　　2、运营管控提质增效。重视节点达成和工程管理复盘，完善会议管理，优化审批流程，进一步提升运营效率。计划管理重在前置，通过强化节点风险预判、落实节点动态跟踪、协调重点事项推进等方式，上半年节点达成率超80%，同比提升35个百分点；工程管理重在预防，持续开展季度综合巡检，通过落实前期策划、过程监督、预警督办、整改闭环等一系列管理动作，各城市公司项目质量、管理水平逐步提升，项目交付质量得到有力保障，2021年上半年交付面积合计约32万㎡，平均到访交付率超99%，同比提升14个百分点。
　　3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。
　　4、2021年，公司高度重视现金流安全，资金管理以收定支，稳步调整经营节奏，取得收支平衡。
　　5、资产板块总体经营稳定。旗下商置公司多措并举完成了半年度经营目标，运营面积27.6万平方米，平均物业出租率达91%；物业公司加大项目拓展力度，累计签约服务面积922.2万平方米；酒管公司经营面积15.68万平方米，受疫情短暂反弹影响，酒店业绩受到一定冲击。在疫情防控常态化阶段，资产板块开源节流，积极创收，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。
　　（四）累计土地储备情况
　　（五）主要项目开发情况
　　（六）主要项目销售情况
　　（七）主要项目出租情况
　　（八）融资途径
　　（九）发展战略和未来一年经营计划
　　1、行业格局与趋势
　　国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素。中央坚持房住不炒总基调，防范化解金融风险，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：
　　（1）时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的产品力和全周期的竞争力。
　　（2）行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能力全面竞争的新时代。
　　（3）企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
　　2、公司发展战略
　　（1）规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
　　（2）资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板块穿越调控周期。
　　（3）品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合运营商。
　　（4）有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
　　3、2021年工作目标和重点工作
　　总体经营目标
　　2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102万平方米。
　　年度重点工作
　　在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
　　（1）整合资源，积极拓展。
　　公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
　　（2）快销快回，财务稳健。
　　中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
　　（3）锤炼产品，打造品牌。
　　伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工，严格把控建设过程，精雕产品品质。
　　公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主手中。
　　（4）强化管控，增加效益。继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
　　按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
　　（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2021年06月30日尚未结清的担保金额计人民币96.13亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

　　二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管理媒体影响力优秀奖”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、政策调控加码风险
房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控政策下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调控或有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营风险。
2、市场及竞争风险
国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存空间受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，保障公司生产经营。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期内外部环境分析
　　2020年是“十三五”规划收官之年，全面建成小康社会取得历史性成就。这一年，恰逢深圳经济特区建立40周年，中央正以更大气魄全面深化改革、扩大开放，续写更多“春天的故事”；这一年，中央坚持稳中求进总基调，巩固疫情防控和经济社会发展成果，坚持扩大内需，强化科技战略支撑；这一年，国家坚持房住不炒定位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2020年是极不平凡的一年，百年难遇的新冠肺炎疫情侵扰全球。中国构筑疫情防控的坚固防线，率先控制疫情、复工复产，最终成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，经济社会发展的成果来之不易。“十四五”规划全面擘画，国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加速形成，新时期的发展机遇值得期待。
　　国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。2020年上半年因城施策更加灵活，多地从供需两端陆续出台房地产扶持政策，下半年市场恢复向好，部分城市房地产市场过热，政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。国家不将房地产作为短期刺激经济的手段，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，确保房地产市场平稳运行。
　　（二）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，以城市开发、建设和运营为核心业务，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司拥有丰富的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
　　公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。
　　2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
　　公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
　　3、稳固大上海都市圈，打造高品质形象。
　　公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等项目。
　　4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
　　公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　公司2020年实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成年度目标的105.20%，营业收入106.97亿元，同比增长48%。
　　全年主要经营及管理工作如下：
　　1、克服疫情影响，保障营销回款。2020年1月23日，公司成立疫情防控小组，建立“工作联动、信息报送、灵活办公”的协调机制，快速开展抗疫公益行动。公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，年度销售目标基本达成。
　　2、运营管控提质增效。关注疫情带来的住房需求迭代，更新设计理念，打造满足主流市场需求的高品质产品。公司强化运营管理力度，开展季度综合巡检，优化完善项目主数据系统，实现精细管控。通过派驻技术人员、现场巡查、专人专责、预警督办等方式，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，各项目交付质量得到有力保障，2020年交付面积合计约88万㎡，平均到访交付率超85%。
　　3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。2020年，公司积极通过摘牌、股权收购、多渠道合作等方式拓展项目，已获取或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20万平方米，长期利好公司经营活动。
　　4、2020年，公司高度重视现金流安全，资金以收定支，稳步调整经营节奏，取得收支平衡。
　　5、资产板块持续为公司带来稳定现金流。旗下酒管公司经营面积15.68万平方米，在受到疫情重大冲击下，开源节流积极应对，下半年经营情况逐步向好；商置公司维持稳定经营，运营面积27.6万平方米；物业公司稳步提升，签约服务面积763.2万平方米，较上年新增17.2万平方米。在疫情影响下，资产板块持续发挥避风港作用。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
　　旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管理媒体影响力优秀奖”。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局与趋势
　　国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素。2021年是“十四五”规划开局之年，也将迎来中国共产党建党100周年。中央坚持房住不炒总基调，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：
　　1、时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的产品力和全周期的竞争力。
　　2、行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能力全面竞争的新时代。
　　3、企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
　　（二）公司发展战略
　　1、规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
　　2、资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板块穿越调控周期。
　　3、品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合运营商。
　　4、有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
　　（三）2021年工作目标和重点工作
　　1、总体经营目标
　　2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102万平方米。
　　2、年度重点工作
　　在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
　　（1）整合资源，积极拓展。
　　公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
　　（2）快销快回，财务稳健。
　　中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
　　（3）锤炼产品，打造品牌。
　　伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工，严格把控建设过程，精雕产品品质。
　　公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主手中。
　　（4）强化管控，增加效益。
　　继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，要集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
　　按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
　　（四）可能面对的风险及对策
　　1、政策调控加码风险
　　房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控政策下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调控或有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营风险。
　　2、市场及竞争风险
　　国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存空间受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
　　3、融资、信贷、利率风险
　　受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
　　4、公共卫生风险
　　国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，保障公司生产经营。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期内外部环境分析
　　2020年上半年，新冠肺炎疫情全球蔓延，世界政治经济格局加速重塑，全球经济面临严峻挑战。为促进房地产市场平稳健康发展，中央坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，各地从实际出发，采取差异化调控措施，落实房地产长效机制，房地产宏观政策长期以“稳”为主的基调不容打破。2020年上半年房地产企业继续分化。根据克而瑞发布，2020年上半年，TOP10房企销售金额门槛912.1亿元，同比增长7.1%，TOP50房企销售金额门槛252.2亿元，同比下降1.5%，TOP100房企销售金额门槛81.5亿元，同比下降12.5%。龙头房企规模继续扩大，百强房企的规模增速有所放缓，行业竞争加剧。
　　（二）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在
　　全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业公司。通过“专注区域、深耕城市、多盘联动”的区域投资策略，精细管理，提质增效，努力实现高质量的持续发展。公司主要房地产项目分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域具体布
　　局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。公司总部位于深圳，在大湾区中已完成深圳、广州、惠州、东莞、佛山等核心城市的项目布局。
　　深圳区域拥有高端商住项目、商业办公写字楼项目、酒店项目等核心优质资产。其中笋岗国际物流中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，项目由商业综合体、平层公寓、LOFT办公、超高层写字楼等组成，为当地综合性地标式标杆项目；黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区内，位置极佳；宝城26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是该区域“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻；中洲滨海商业中心项目是由公司代建代售的综合性项目，是福田区集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合性项目。
　　2、公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司在惠州区域辐射面积迅速增长，项目遍布惠城、惠
　　阳、仲恺、博罗等区域，已形成多盘联动态势，在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲
　　控股粤港澳大湾区核心区域公司。公司积极布局广州、佛山、东莞等区域，主要项目有广州南沙灵山岛项目、佛山璞悦花
　　园、东莞里程花园项目、东莞上一村项目等。其中广州南沙灵山岛项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　3、深耕大上海都市圈，坚持长三角战略布局。公司目前在大上海都市圈已形成以上海为核心、逐步辐射长三角的布
　　局，充分发挥上海资金、人才和地域优势，近年来持续在上海及周边区域拓展项目，目前已进入都市圈内的有上海、无
　　锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦、里程、无锡崇安府、花溪樾、嘉兴花溪地、花溪源著等
　　项目。公司在大上海都市圈已形成多城、多区、多盘联动格局，市场地位显著提升。
　　4、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目。今年上半年成都锦城湖岸二期在满足政府防疫要求的情况下首开，获得市场热烈追捧，公司在成渝区域的品牌声誉持续提升。目前，成渝区域尚有优质储备用地，项目升值空间可期。
　　5、夯实青岛片区市场，提升品牌口碑。公司青岛半岛城邦项目连续多年位居胶州销售金额前列，带动少海片区置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　报告期内，公司实现房地产销售面积25.3万平方米，销售金额60.1亿元，比上年同期下降2.4%。公司主要经营及管理工作如下：
　　1、投资拓展盘活增容，开启新局面。2020年上半年，公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，经对宏观政策的分析及对行业的研判，为抵御可能发生的市场风险，保证资金充沛，公司审慎投资，因城施策。
　　2、用高品质打造品牌效应。关注疫情带来的产品设计逻辑迭代，迎合主流市场需求。公司保持较强的运营管理力度，精细化管控各类计划，优化完善项目主数据系统。产品设计及建设质量精益求精，安全管理水平持续提升，助力打造公司品牌效应。
　　3、营销去化加速回款，多举措去库存。公司顺势而变、提升项目价值，以销售为先导，以回款为中心，深挖市场潜
　　力。积极灵活应对市场变化，完成线上销售闭环，一城一策、一案一策推进项目去化，充分研究政府优惠政策，采取各项措施保障回款。
　　4、资金筹划成效显著，稳定公司现金流。2020年公司坚持以收定支，抓住政策优惠窗口，有效优化融资期限结构，上半年新增融资利率较往年平均水平有所下降；拓展融资渠道，提高存量资产利用效率。
　　5、资产板块稳步增收，发挥避风港作用。2020年上半年，公司资产板块业务累计营业收入6.20亿元，为公司提供了稳定现金流。其中，2020年上半年商业及写字楼可出租物业面积约24.6万平方米，平均出租率达88%。

　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　2020年，面对外部环境的不确定性，公司将紧跟国家发展战略步伐，提质增效，稳中求进。
　　1、聚焦粤港澳大湾区，深耕成渝都市圈，稳固大上海都市圈，夯实青岛区域，公司在全国范围内可售货值80%以上分布在粤港澳大湾区。公司将努力把握“双区建设”这一重大历史机遇，继续在粤港澳大湾区内获取新项目，同时紧跟城市群融合发展的潮流，积极布局国内各核心城市群。
　　2、通过地产板块和资产板块的联合，创造城市复合价值。公司目前有多个在建住宅项目，且拥有酒店、写字楼和商业物业等存量不动产在运营，组成了公司的优质资源配置，为公司带来持续稳定的收益。
　　（二）2020年工作目标和重点工作
　　1、总体经营目标
　　2020年，公司计划实现房地产销售面积91万平方米，销售金额133亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积172万平方米。
　　2、年度重点工作
　　（1）销售和回款仍然是全年工作的重中之重。2020年，公司将继续全力营销，挖掘市场潜力，传播产品价值，采取“一城一策”、“一案一策”的营销策略，加快重点项目及长期库存的销售去化，高效回流资金。
　　（2）重视现金流管理。一方面继续拓宽融资渠道，与金融机构保持良好的沟通，探索融资新模式，另一方面继续实行资金计划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金。
　　（3）加强交付管理。精心组织策划，严格供应商管理，根据疫情影响倒排施工及验收计划，确保按计划交付；及时落实项目问题查验及整改，响应客户合理诉求，提高交付率。
　　（4）加强计划运营的协调功能。全过程管控项目货值，实施专项考核，采取纠偏措施，提高运营效率。针对重点事项攻坚克难，争取新突破。
　　（5）打造品牌形象。加强品牌推广，积极参与公益活动，多举措提升公司品牌形象。发挥品牌客服的实用功能，认真做好交付验收和客户服务，做到客服前置，优化服务品质。
　　（6）精准投资。做到防控风险、稳健拿地，持续加强投后管理。利用现有合作资源，通过收并购、招拍挂、产业导入等多种方式，不断提升公司土地储备质量。
　　（7）精雕产品品质。严格管控产品质量，设计方面加强过程管控，紧跟客户需求进行产品调整，严抓设计落地；工程方面优化节点，加大管控力度，严把施工过程。
　　（8）成本管理精打细算。做好成本预算到竣工结算全过程管理，招采管理要提高供应商“选、用、留”的标准，招标过程要公开、透明、廉洁。
　　（9）发挥人力行政支撑保障作用。进一步优化组织架构，实现专业化、扁平化，完善绩效考核制度，增强组织活力，提高公司整体效能。
　　（10）重视法务风险防控。防微杜渐，监督员工依法行事，守护公司资产及利益。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2020年06月30日尚未结清的担保金额计人民币98.36亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　经2018年第二次临时股东大会审议通过，公司制定了《项目跟投投资管理制度》。自2016年9月至2017年10月，经公司
　　第七届董事会第四十次会议、第四十九次会议、第八届董事会第四次会议审议通过，公司先后对成都中洲里程、嘉兴花溪
　　地、无锡崇安府、惠州天御五期、无锡花溪樾、重庆大渡口和顺德大良逢沙7个房地产项目实施跟投。
　　经公司第八届董事会第三十四次会议及公司2019年第四次临时股东大会审议通过《关于终止公司<项目跟投投资管理制度>并对项目跟投予以处置的议案》，截至目前，现有项目跟投已全部终止。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、政策变化风险
房住不炒的主基调不变。在符合国家宏观调控政策下，地方政府因城施策，重视稳地价、稳房价、稳预期，房地产政策仍存在一定不确定性。公司需加强宏观经济及政策研判，及时调整策略。
2、市场及竞争风险
中美关系前景难测，经济全球化有倒退风险，各行业受到不同程度影响。房地产行业面临新一轮洗牌，集中度不断提
高，中小房企生存空间受到挤压，面临利润空间被压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效管控风险，
适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质
量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗
口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
2020年上半年，新冠疫情全球蔓延，经济发展受到严重影响，全球主要经济体面临负增长压力，资金避险情绪上升。
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻关注疫情动向，同时继续做好防疫措施，有力保障公司正常的生产经营活动。

　　三、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略
构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在第17届中国蓝筹地产年会上蝉联“2020蓝筹地产企业”奖项；在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲万豪酒店获深圳市旅游协会颁发“国际品牌15强”、第三届琅琊榜“最佳婚宴酒店”；获好订网和安可达预订网“好评住宿奖”、猫途鹰网“卓越奖”、携程“最受欢迎酒店”等在线平台奖项；获《都会》“臻选婚礼酒店”、《Target》“年度推荐艺术设计酒店”等杂志评奖。中洲圣廷苑酒店获深圳市旅游协会颁发“深圳品牌16强”、第二十届中国金马奖“国内商旅首选酒店”、第三届琅琊榜“年度最佳会议饭店”、2019携程口碑榜“最佳商务出行”、第六届深圳国际博览会“年度最喜爱酒店”等奖项。
旗下中洲物业蝉联深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力50强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力100强”，获中国物业管理协会颁发“中国物业管理服务企业综合实力500强”。 收起▲