策源股份（833517）

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　2020年6月30日，公司发布第一大股东变更公告，策源股份正式成为复星快乐时尚产业旗舰平台豫园股份旗下成员企业，协同豫园产业生态布局，策源将以“创新+数字化”引领，聚焦客户痛点需求，打通线上线下全域场景，实现多形式、多层次、多功能的产业+场景、内容+客户、运营+资产的叠加，高效建立人与场景、人与服务及产业生态的联接，为幸福生活场景提供智慧联接解决方案。
　　公司业务主要分为新房交易服务、资产管理、创新投资、产业服务四大业务板块，并以战略投资为驱动力拉动各业务板块快速发展，具体业务模式分为线上和线下两部分：
　　1、线下新房交易服务、资产管理及创新投资、产业服务：
　　国内新房营销：专注房地产价值链“立体式”服务，不断创新和优化服务理念与专业技术，向全国百强知名品牌开发商输出包括案场服务及市场咨询、产品定位、广告企划、售后服务等房地产项目全生命周期服务。资产管理：以创新金融模式找寻不动产投资及管理机会,着眼于增值溢价的空间，打造以投资及创新不动产管理为双轮驱动的资产管理平台，采用包销溢价、整收散售、运营管理、资产证券化等多种方式匹配各类不动产资产与资本。创新投资：依托复星及豫园强大投资能力与策源股份多年累积的各方资源，秉持创新及价值发现的投资理念，聚焦于中国房地产综合服务业产业链；专注于发掘具有满足客户需求，提升客户体验和服务效率的创新技术、创新服务的公司和团队，以赋能增值的方式进行投资和管理，深度产生业务协同效应，创造更高的投资回报。产业服务：策源产服依托复星及豫园全球产业资源及投资实力赋能，发挥专业能力及内部外产业资源连接整合能力的优势，为政府及企业提供产城融合发展的综合解决方案。
　　2、线上互联网及大数据服务
　　“利客通”电商平台，提高置业者购房的便利性和可能性，挖掘线上潜在增量客户前往线下体验，实现线上线下联动（O2O）有效降低房地产流通环节的渠道成本。
　　“策源家”客户平台：依托策源股份多年房地产服务业深耕，平台上积累了海量已购房客户及意向购房客户、特别是一、二线核心城市以置业为入口的高净值客户数据。通过移动互联网手段，以复星在富足、健康、快乐的全球产业资源为核心，将满足高净值人群需求的海内外资源嫁接平台客户，线上线下产生互动粘性，为策源其他业务平台挖掘、输送客户。
　　公司的主要收入来源为服务业务。主要客户多为中国百强品牌开发商及产业资源方。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。
　　（二）经营情况回顾
　　报告期内，处于新型冠状病毒疫情影响期，公司各项业务均受到不同程度影响，尤其是线下新房业务收到冲击较大。疫情期间，公司坚决执行防疫各项举措，同时充分发挥线上平台作用，扩大销售渠道；各地复工复产后，公司迅速推进业务正常化，并积极调整收入结构，减少疫情对业绩的影响。本报告期实现营业收入约1.13亿元，归属于公司股东的净利润约-4,037.65万元，同比下降约313.34%。
　　2020年上半年，公司核心业务新房交易服务受到疫情的影响重大，收入下降明显；公司进一步加大资产管理业务和产业服务业务的推动，调整收入结构。
　　新房交易：继续深耕以上海为龙头的长三角核心城市及都市圈，巩固武汉、成都等国家中心城市布局，稳固全国知名品牌开发商及区域龙头国企服务阵线，为其提供新房线上线下销售和市场咨询定位顾问等项目全生命周期服务，共创流量大盘和品牌经典。同时拓展渠道整合、商办类大宗等增量服务，成为值得信赖和解决痛点的合作伙伴。
　　资产管理：2020年，策源股份资产管理业务借助复星集团在地业综合服务领域中的多元产业能力，以资金优势嫁接深度产业能力，继续深化在包销、渠道、并购、存量改造、旅游地产等领域的资管业务模式探索。
　　创新投资：公司投资的构家网，是以移动互联网技术为驱动力的房地产交易衍生服务型公司，是围绕销售后市场的整家交付服务，以C2M（CustomertoMaker)的模式打通家装业痛点。公司将持续关注科技及互联网技术对房地产服务行业的革新。
　　产业服务：策源产服以产业发展为动力，积极推动前沿科技创新技术和产业孵化，为企业和政府提供产业智库、产业金融、产业孵化、产业发展等全链条产业解决方案，优化产业结构，创造产业综合服务的核心价值，促进产业转型升级，真正实现以产促城，产城融合的发展愿景。报告期内和荷清柔电、闽西南集团等签署了战略合作协议，有序推进产业服务业务。
　　公司在“利客通”电商平台，“策源家”客户平台及大数据平台之上形成了部分业务的互联网化，同时重点聚焦深入挖掘大数据营销价值，为开发商提供深度营销解决方案，研发新一代精准营销利器；公司也在尝试搭建跨界新营销及大营销平台，将地产营销流量和能力的优势向多元化销售转化，协同豫园产业生态布局，为幸福生活场景提供智慧解决方案。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　报告期内，公司诚信经营、照章纳税、积极吸纳就业和保障员工合法权益，公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任。 收起▲

一、商业模式
公司业务主要分为新房交易服务、资产管理、创新投资三大业务板块，并以战略投资为驱动力拉动各业务板块快速发展，具体业务模式分为线上和线下两部分：
1、线下新房交易服务、资产管理及创新投资：
国内新房营销：专注房地产价值链“立体式”服务，不断创新和优化服务理念与专业技术，向全国百强知名品牌开发商输出包括案场服务及市场咨询、产品定位、广告企划、售后服务等房地产项目全生命周期服务。
资产管理：以创新金融模式找寻不动产投资及管理机会,着眼于增值溢价的空间，打造以投资及创新不动产管理为双轮驱动的资产管理平台，采用包销溢价、整收散售、运营管理、资产证券化等多种方式匹配各类不动产资产与资本。
创新投资：依托复星强大投资能力与策源股份多年累积的各方资源，秉持创新及价值发现的投资理念，聚焦于中国房地产综合服务业产业链；专注于发掘具有满足客户需求，提升客户体验和服务效率的创新技术、创新服务的公司和团队，以赋能增值的方式进行投资和管理，深度产生业务协同效应，创造更高的投资回报。
2、线上互联网及大数据服务
“利客通”电商平台，提高置业者购房的便利性和可能性，挖掘线上潜在增量客户前往线下体验，实现线上线下联动（O2O）有效降低房地产流通环节的渠道成本。
“策源家”客户平台：依托策源股份多年房地产服务业深耕，平台上积累了海量已购房客户及意向购房客户、特别是一、二线核心城市以置业为入口的高净值客户数据。通过移动互联网手段，以复星在富足、健康、快乐的全球产业资源为核心，将满足高净值人群需求的海内外资源嫁接平台客户，线上线下产生互动粘性，为策源其他业务平台挖掘、输送客户。
公司的主要收入来源为服务业务。主要客户多为中国百强品牌开发商。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。

二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，扩大销售渠道，积极调整收入结构。实现了2019
年的经营计划目标，业务继续保持良好的发展势头。本报告期实现营业收入约5.7亿元，归属于上市公司股东的净利润约6019万元，同比增加约17.86%。
2019年，公司围绕房地产服务业生态圈，充分发挥战略投资和创新投资的作用，在全球寻找投资机会，做一流的房地产综合服务投资管理集团。
公司核心业务新房交易服务、资产管理、创新投资三大业务板块都保持良好发展势头。
新房交易服务板块中的国内新房营销：继续深耕以上海为龙头的长三角核心城市及都市圈，巩固武汉、成都等国家中心城市布局，稳固全国知名品牌开发商及区域龙头国企服务阵线，为其提供新房线上线下销售和市场咨询定位顾问等项目全生命周期服务，共创流量大盘和品牌经典。同时拓展渠道整合、商办类大宗等增量服务，成为值得信赖和解决痛点的合作伙伴。报告期内新增了上海陆家嘴、城开；武汉保利军运城；宁波珠江中央城；杭州中铁等多个合作伙伴及品牌项目。
资产管理：2019年，策源股份资产管理业务快速发展。借助母公司复星集团在地业综合服务领域中的多元产业能力，以资金优势嫁接深度产业能力，继续深化在包销、渠道、并购、存量改造、旅游地产等领域的资管业务模式探索。报告期内资管业务成功退出青阳上由珑庭包销项目、苏州星光耀四期等项目，新开拓长宁路旧改项目、南通开发区项目等，旅游地产嵊泗山屿海深入运营。多个项目获得项目价值重塑、提升资产流动周转能力，为资产方提供持续稳健的增值服务。
创新投资：公司投资的构家网，是以移动互联网技术为驱动力的房地产交易衍生服务型公司，是围绕销售后市场的整家交付服务，以C2M（CustomertoMaker)的模式打通家装业痛点。公司将持续关注科技及互联网技术对房地产服务行业的革新。
公司在“利客通”电商平台，“策源家”客户平台及大数据平台之上形成了部分业务的互联网化，同时重点聚焦深入挖掘大数据营销价值，为开发商提供深度营销解决方案，研发新一代精准营销利器。

三、持续经营评价
公司建立了完善的治理机制，并与部分大客户保持长年稳定的合作关系。公司依托自身的经验积累和团队建设并逐步形成了稳定的充满创造力的团队体系，公司的股东及其他核心员工能基本准确把握行业的发展趋势，始终保证决策的前瞻性。公司至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

四、风险因素
1、政策风险因素
房地产综合服务业受国家政策调控影响较大。政策不仅可直接作用于房地产综合服务业,同时还可通过对其它行业的规划，间接的影响房地产综合服务业市场。
针对行业现状和下一阶段执行的行业政策存在不确定性，公司管理层会密切关注市场变化，及时调整经营策略,持续打造公司的核心竞争力。
2、周期风险因素
房地产业是国民经济的重要组成部分，属周期性行业。房地产综合服务业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产业周期影响较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，引起了政府部门的关注。近十年，国家出台了一系列政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、房地产市场的供给与需求等方面对房地产进行宏观调控，进而也影响了房地产综合服务业的发展。公司会密切关注公司有业务布局的一二线城市的调控政策，及时调整业务拓展策略。
针对房地产业的周期风险，公司持续探索新的业务模式和寻求新的利润增长点。
3、行业风险因素
由于房地产综合服务业竞争激烈，各种创新服务方式尚处在初创阶段，有很大的不确定性。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的服务需求，这对房地产服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，不能满足不断变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。
针对上述风险，公司管理层将不断提升公司的专业化水平，面对行业现状，持续打造公司的核心竞争力。
4、应收账款风险
报告期内，公司应收账款4.07亿元，同期公司应收账款总额有所上升。
针对上述风险，公司将加强客户履约能力的评估，规范信用政策，进一步降低应收账款呆坏账风险。
5、公司治理的风险
公司于挂牌新三板时由策源有限整体变更设立。股份公司设立后，建立健全了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。但是，由于股份公司成立的时间较短，虽然各项管理、控制制度的执行经过几个完整经营周期的实践检验，但公司治理和内部控制体系也需要在经营过程中逐渐完善；同时，随着公司的快速发展，经营规模不断扩大，对公司治理将会提出更高的要求。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
针对上述风险，公司管理层将不断学习相关规定和制度，提高规范运作意识，并在实践中不断完善和修订相关内控制度。
6、发生重大关联交易的风险
报告期内，公司制定了关联交易的决策和执行制度，报告期内存在的关联交易多属公司日常经营活动中内盘佣金。
针对上述风险，公司采取以下防范措施：公司严格执行《关联交易决策制度》，强化公司关联交易的规范运作。
7、公司新业务发展存在不确定性的风险
公司新业务2019年实现营业收入占比较小，新业务的发展对公司未来业绩的贡献存在一定的不确定性。
针对上述风险，公司凭借公司自身在房地产流通领域的经验积累，并依托复星丰厚资源，正积极推进新业务的开展。
8、技术革新风险
近年来，以移动互联网技术为代表的信息技术极大地方便了各行各业的信息传播与人群间的互动，依托新技术的支撑，新的商业理念与商业模式不断涌现。目前以移动互联网技术为代表的新技术和以O2O为代表的新模式已经对房地产综合服务业产生了影响，并在未来可能促使行业发生变革。
针对技术革新风险公司将持续打造其在行业中的创新能力，保持其竞争优势。
9、人工成本上升的风险
公司所属行业为人力密集型行业，人工成本占公司营业成本的比重较大.
针对人工成本快速攀升，公司将会采取有效规避及应对措施，降低对公司经营产生的影响。 收起▲

　　一、商业模式
　　公司业务主要分为新房交易服务、资产管理、创新投资三大业务板块，并以战略投资为驱动力拉动各业务板块快速发展，具体业务模式分为线上和线下两部分：
　　1、线下新房交易服务、资产管理及创新投资：
　　国内新房营销：专注房地产价值链“立体式”服务，不断创新和优化服务理念与专业技术，向全国百强知名品牌开发商输出包括案场服务及市场咨询、产品定位、广告企划、售后服务等房地产项目全生命周期服务。
　　资产管理：以创新金融模式找寻不动产投资及管理机会，着眼于增值溢价的空间，打造以投资及创新不动产管理为双轮驱动的资产管理平台，采用包销溢价、整收散售、运营管理、资产证券化等多种方式匹配各类不动产资产与资本。
　　创新投资：依托复星强大投资能力与策源股份多年累积的各方资源，秉持创新及价值发现的投资理念，聚焦于中国房地产综合服务业产业链；专注于发掘具有满足客户需求，提升客户体验和服务效率的创新技术、创新服务的公司和团队，以赋能增值的方式进行投资和管理，深度产生业务协同效应，创造更高的投资回报。
　　2、线上互联网及大数据服务
　　“利客通”电商平台，提高置业者购房的便利性和可能性，挖掘线上潜在增量客户前往线下体验，实现线上线下联动（O2O）有效降低房地产流通环节的渠道成本。
　　“策源家”客户平台：依托策源股份多年房地产服务业深耕，平台上积累了海量已购房客户及意向购房客户、特别是一、二线核心城市以置业为入口的高净值客户数据。通过移动互联网手段，以复星在富足、健康、快乐的全球产业资源为核心，将满足高净值人群需求的海内外资源嫁接平台客户，线上线下产生互动粘性，为策源其他业务平台挖掘、输送客户。
　　公司的主要收入来源为服务业务。主要客户多为中国百强品牌开发商。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生变化。

　　二、经营情况回顾
　　2019年上半年，公司充分利用品牌优势加大业务拓展力度，扩大销售渠道，积极调整收入结构，公司业务继续保持良好的发展势头，本报告期实现营业收入约2.17亿元，归属于上市公司股东的净利润约1,892.59万元，同比增长约27.77%。
　　2019年上半年，公司继续围绕房地产服务业生态圈，充分发挥战略投资和创新投资的作用，在全球寻找投资机会，做一流的房地产综合服务投资管理集团。
　　公司核心业务新房交易服务、资产管理、创新投资三大业务板块都保持良好发展势头。
　　新房交易服务板块中的国内新房营销：继续深耕城市和大客户拓展战略，同全国百强知名品牌开发商共创城市经典，为其提供新房销售和市场咨询、产品定位、广告企划、售后服务等项目全生命周期服务，成为其信赖的合作伙伴之一。报告期内新增了前滩晶萃名邸、光明梦想城及宝松广场等项目。
　　资产管理：顺应行业由增量市场向存量市场的转变，结合策源自身房地产综合服务全产业链的专业优势，在积极探索新增物业价值提升项目、盘活存量低效资产的同时，还布局城市更新项目、旅游文化地产模式创新项目，在充分挖掘项目亮点、赋予资产更高价值的过程中、策源积极融通复星全球产业资源、为资产方提供持续稳健的资产增值服务。
　　创新投资：公司投资的构家网，是以移动互联网技术为驱动力的房地产交易衍生服务型公司，是围绕销售后市场的整家交付服务，以C2M（Customer to Maker)的模式打通家装业痛点。公司将持续关注科技及互联网技术对房地产服务行业的革新。
　　公司在“利客通”电商平台，“策源家”客户平台及大数据平台之上形成了部分业务的互联网化，同时重点聚焦深入挖掘大数据营销价值，为开发商提供深度营销解决方案，研发新一代精准营销利器。
　　公司依托复星大平台优势资源，聚焦产业生态，积极开辟产业服务新赛道，提出战略转型升级新目标，并明确其开展模式。未来将聚焦产业生态的构建，叠加地产服务的支撑，为企业及政府提供全链条产业解决方案，创造产业综合服务的核心价值。

　　三、风险与价值
　　（一）风险
　　1、政策风险因素
　　房地产综合服务业受国家政策调控影响较大。政策不仅可直接作用于房地产综合服务业，同时还可通过对其它行业的规划，间接的影响房地产综合服务业市场。
　　针对行业现状和下一阶段执行的行业政策存在不确定性，公司管理层会密切关注市场变化，及时调整经营策略，持续打造公司的核心竞争力。
　　2、周期风险因素
　　房地产业是国民经济的重要组成部分，属周期性行业。房地产综合服务业作为房地产开发价值链上的重要环节，受房地产业周期影响较大。近年来国内房地产市场呈现投资增长和房价上涨过快等状况，引起了政府部门的关注。近十年，国家出台了一系列政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、房地产市场的供给与需求等方面对房地产进行宏观调控，进而也影响了房地产综合服务业的发展。公司会密切关注公司有业务布局的一二线城市的调控政策，及时调整业务拓展策略。
　　针对房地产业的周期风险，公司持续探索新的业务模式和寻求新的利润增长点。
　　3、行业风险因素
　　由于房地产综合服务业竞争激烈，各种创新服务方式尚处在初创阶段，有很大的不确定性。但是随着我国房地产市场制度的逐步完善，行业专业化水平和细分程度的不断提高，互联网与房地产的不断融合，房地产服务业也将面临更加激烈的市场竞争以及房地产开发企业不断细化的服务需求，这对房地产服务业企业的专业能力也提出了更高的要求。如果企业不能顺应行业政策的规范，不能满足不断变化的市场需求，其势必将被市场淘汰。
　　针对上述风险，公司管理层将不断提升公司的专业化水平，面对行业现状，持续打造公司的核心竞争力。
　　4、应收账款风险
　　报告期内，公司应收账款3.48亿元，比期初有所降低。
　　针对上述风险，公司将持续加强客户履约能力的评估，规范信用政策，进一步降低应收账款呆坏账风险。
　　5、公司治理的风险
　　公司2015年由策源有限整体变更设立为股份公司后，建立健全了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。但是，由于股份公司成立的时间较短，各项管理、控制制度的执行虽然经过几个完整经营周期的实践检验，但公司治理和内部控制体系需要在经营过程中逐渐完善；同时，随着公司的快速发展，经营规模和创新业务的不断扩大，也将对公司治理提出更高的要求。因此，公司在未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
　　针对上述风险，公司管理层将不断学习相关规定和制度，提高规范运作意识，并在实践中不断完善和修订相关内控制度。
　　6、发生重大关联交易的风险
　　报告期内，公司制定了关联交易的决策和执行制度，报告期内存在的关联交易多属公司日常经营活动中内盘佣金。
　　针对上述风险，公司采取以下防范措施：公司严格执行《关联交易决策制度》，强化公司关联交易的规范运作。
　　7、公司新业务发展存在不确定性的风险
　　虽然公司新业务2019年上半年实现营业收入占比同期有很大的提高，但占比仍比较小，新业务的发展对公司未来业绩的贡献存在一定的不确定性。
　　针对上述风险，公司凭借公司自身在房地产流通领域的经验积累，并依托复星集团丰厚资源，正积极推进新业务的开展。
　　8、技术革新风险
　　近年来，以移动互联网技术为代表的信息技术极大地方便了各行各业的信息传播与人群间的互动，依托新技术的支撑，新的商业理念与商业模式不断涌现。目前以移动互联网技术为代表的新技术和以O2O为代表的新模式已经对房地产综合服务业产生了影响，并在未来可能促使行业发生变革。
　　针对技术革新风险公司将持续打造其在行业中的创新能力，保持其竞争优势。
　　9、人工成本上升的风险
　　公司所属行业为人力密集型行业，人工成本占公司营业成本的比重较大.针对人工成本快速攀升，公司将会采取有效规避及应对措施，降低对公司经营产生的影响。
　　（二）价值
　　品牌价值：十余年来，公司凭借专业的营销服务能力，与复地、万科、世茂、保利、绿地等众多全国知名品牌开发商通力协作，成绩斐然，在全国范围内成功打造上海云锦东方、上海复地御西郊、武汉世茂锦绣长江、南京华新城等多个城市级经典项目，并与其品牌开发商建立了长期良好的战略合作关系。
　　公司荣获“中国房地产百强策划代理企业品牌价值TOP10”、“第一财经最具创新地产综合服务商”等多个专业奖项，位居上海地产代理行业前三强、稳居中国房地产代理行业第一阵营，奠定了在房地产综合服务业的领先地位。
　　团队价值：公司所从事的是人力资源密集且轻资产的业务，经过近十多年的积累，形成了专业、稳定的管理与业务团队。管理层和核心员工在公司服务期限基本在10年以上。通过十余年的持续积累与拓展，公司积累了大量开发商、政府、金融机构、媒体、行业协会、高端企业家俱乐部等资源。同时公司拥有较为成熟的客户交互平台，高净值会员达数十万人。为项目销售及新业务开展提供充足客户储备。
　　公司持续打造专业化多维度综合服务体系，以灵活、实效而又系统深入的集成服务模式，助力房地产开发商、政府、金融机构、投资机构实现价值最大化。
　　
四、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　由复星基金会发起的乡村医生精准扶贫项目所派出的18名全职员工“扶贫队员”，到24个国家级贫困县开展各类健康扶贫工作，包括组织村医培训、给村医送保险等。策源股份专职扶贫队员杨阳驻点云南省屏边县帮扶乡村医生公益行动，推进开展屏边“乡村医生五个一工程”。2019年4月2日上午，屏边县卫健局代副局长带领着健康扶贫办公室的成员，赠送一面锦旗给予复星公益基金会及策源股份，“医疗扶贫、守护村医”，这面锦旗代表了扶贫办公室对复星公益基金会和策源帮扶工作的感谢和认可。
　　（二）其他社会责任履行情况
　　报告期内，公司诚信经营、照章纳税、积极吸纳就业和保障员工合法权益，公司始终把社会责任放在公司发展的重要位置，将社会责任意识融入到发展实践中，积极承担社会责任。 收起▲