东来办公（831520）

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　（一）经营模式
　　公司是一站式办公用品服务提供商，采用集成供应商经营模式，根据客户对办公用品的实际需求为其提供全系列办公用品集成供应服务。公司与客户签订合同后，将按照客户具体需求为其采购品种繁杂、数量众多的办公用品，并将产品配送至客户指定地点，进而实现销售收入和经营利润。公司的经营模式呈现以下特点：1、以集团客户为主要服务对象；2、以专业、高效的采购、配送能力满足客户大量分散的需求；3、以快速、灵活的本地化服务保证服务质量，增强客户黏性。
　　（二）销售模式
　　公司实施“聚焦大客户”战略，致力于为集团客户提供一站式办公用品服务，根据业务特点采用“一对一”及招投标的相结合的方式进行销售。“一对一”销售：公司设有业务开发部，由业务人员直接面向客户提供服务，了解客户需求并最终取得业务合同。招投标销售：近年来，越来越多企事业单位特别是大中型集团单位开始实施阳光采购，通过招标的方式采购其所需产品和服务。为更好服务于大中型集团客户，公司设立业务一部和业务二部，搜集、分析有关办公用品的招标信息，通过参与客户的招标，中标后签订业务合同。同时，公司不断致力于研究符合办公用品行业集团采购行为实际流程的线上、线下互动商业模式。为集团客户量身定做的线上服务平台“东来商城”已经研发完成，我公司的签约客户可以通过该平台实现多部门分散下单、集中采购、配送、结算的运营功能。
　　（三）采购模式
　　作为“一站式”办公用品服务商，公司向供应商采购产品的种类繁杂、数量众多。为提高采购效率和服务客户能力，公司通常与主要供应商签订框架合同，并依据框架合同的规定向其采购产品。通常情况下，公司按照客户订单情况组织采购，即“以销定采”。同时，为了提高及时响应客户需求的速度，基于对客户需求的综合判断，公司亦会采购客户使用频率较高的办公用品作为库存。
　　（四）物流配送模式
　　目前，公司采用自有物流和第三方物流相结合的物流配送模式，适合自身发展阶段的需要。公司设有仓储物流部，配备物流车辆和人员，按照制定的物流服务规范和流程，实施物流配送以满足客户需求。同时，为了提高物流配送效率、降低物流配送成本，公司选择与第三方物流公司合作，在配送部门统一监管下完成配送工作。
　　（五）商业地产及办公室租赁
　　公司有一站式社区购物中心及办公室租赁的业务。通过整体商业地产及办公室租赁业务的稳定的业务模式给企业未来带来稳定的现金流。
　　（二）经营情况回顾
　　报告期内，受冠状病毒的疫情影响，一站式办公采购业务较上年同期减少了15%的订单量，而商业租赁业务也依政府的响应，给商户增加了1-3个月不等的租房减免政策。从而导致2020年上半年的销售较去年同期有一定幅度的缩减。
　　(一)公司财务状况
　　截止至2020年6月30日，公司资产总额为5,902.26万元，较上年期末的3,838.08万元增加了2,064.17万元，增幅为53.78%；公司负债总额为3,973.05万元，较上年末的1,914.18万元增加了2,058.87万元,增幅为107.56%；归属于挂牌公司股东的净资产为1,906.66万元，较上年期末的1,900.93万元增加了5.73万元，增幅为0.30%；公司资产及负债总额的增加，主要原因为：公司在报告期内增加了两笔抵押贷款2,800万元。
　　(二)公司经营成果
　　1、2020年1-6月,公司实现营业收入1,742.83万元，较上年同期的1,916.07万元减少173.24万元,降幅为9.04%；营业成本1,330.44万元，较上年同期的1652.26万元减少了321.83万元,降幅为19.48%。收入减少的主要原因为：报告期内，受冠状病毒疫情所影响，办公业务收入较上年同期减少了13%，商业租赁业务较上年同期减少了3.2%。
　　2、2020年1-6月，公司销售费用251.29万元，较上年同期的186.27万元增加了65.02万元，增幅为34.91%。主要原因是：报告期内，较上年同期增加商业租赁项目的人员工资所致。
　　3、2020年1-6月公司管理费用为105.64万元，较上年同期的82.14万元增加了23.50万元，增幅为28.60%。主要原因是：报告期内，较上年同期增加商业租赁项目的装修摊销所致。
　　4、2020年1-6月，公司实现净利润5.30万元，较上年同期5.00万元相比增长0.30万元，增幅为5.96%，较上年同期基本持平。
　　(三)现金流量状况
　　1、2020年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额-8.12万元，较上年同期的430.62万元减少了438.73万元,降幅101.88%。主要原因是：（1）报告期内，受疫情影响，部分应预收的房租均推迟到下半年收取；（2）上年同期的报告期内，收取了客户房屋保证金。
　　2、2020年1-6月，公司筹资活动产生的现金流量净额为2,754.90万元，较上年同期增加2,754.90万元,主要原因是报告期内，公司新增抵押贷款2800万元，并按月支付了贷款利息45.10万元。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　1、向人民医院提供了5万元防疫物资的捐赠。
　　2、积极响应政府的号召，为促进商户疫情后的经济恢复，为商户提供了1-3个月不等的免租期。 收起▲

一、商业模式
（一）经营模式
公司是一站式办公用品服务提供商，采用集成供应商经营模式，根据客户对办公用品的实际需求为其提供全系列办公用品集成供应服务。公司与客户签订合同后，将按照客户具体需求为其采购品种繁杂、数量众多的办公用品，并将产品配送至客户指定地点，进而实现销售收入和经营利润。公司的经营模式呈现以下特点：1、以集团客户为主要服务对象；2、以专业、高效的采购、配送能力满足客户大量分散的需求；3、以快速、灵活的本地化服务保证服务质量，增强客户黏性。
（二）销售模式
公司实施“聚焦大客户”战略，致力于为集团客户提供一站式办公用品服务，根据业务特点采用“一对一”及招投标的相结合的方式进行销售。“一对一”销售：公司设有业务开发部，由业务人员直接面向客户提供服务，了解客户需求并最终取得业务合同。招投标销售：近年来，越来越多企事业单位特别是大中型集团单位开始实施阳光采购，通过招标的方式采购其所需产品和服务。为更好服务于大中型集团客户，公司设立业务一部和业务二部，搜集、分析有关办公用品的招标信息，通过参与客户的招标，中标后签订业务合同。同时，公司不断致力于研究符合办公用品行业集团采购行为实际流程的线上、线下互动商业模式。为集团客户量身定做的线上服务平台“东来商城”已经研发完成，我公司的签约客户可以通过该平台实现多部门分散下单、集中采购、配送、结算的运营功能。
（三）采购模式
作为“一站式”办公用品服务商，公司向供应商采购产品的种类繁杂、数量众多。为提高采购效率和服务客户能力，公司通常与主要供应商签订框架合同，并依据框架合同的规定向其采购产品。通常情况下，公司按照客户订单情况组织采购，即“以销定采”。同时，为了提高及时响应客户需求的速度，基于对客户需求的综合判断，公司亦会采购客户使用频率较高的办公用品作为库存。
（四）物流配送模式
目前，公司采用自有物流和第三方物流相结合的物流配送模式，适合自身发展阶段的需要。公司设有仓储物流部，配备物流车辆和人员，按照制定的物流服务规范和流程，实施物流配送以满足客户需求。同时，为了提高物流配送效率、降低物流配送成本，公司选择与第三方物流公司合作，在配送部门统一监管下完成配送工作。
（五）商业地产及办公室租赁
公司新增了一站式社区购物中心及珠江路办公室租赁的业务。通过整体商业地产及办公室租赁业务的稳定的业务模式给企业未来带来稳定的现金流。

二、经营情况回顾
(一)经营计划
报告期内，公司业务稳定开展，并在原有的一站式办公用品服务的业务模式上增加办公室租赁及商业地产租赁的业务，公司的收入有稳步上涨的趋势。随着后期业务的不断发展，公司的盈利能力将逐步提高。
(一)公司财务状况
截止至2019年12月31日，公司资产总额为3,838.08万元，较上年期末的3,022.79万元增加了815.29万元，增幅为26.97%；公司负债总额为1914.18万元，较上年末的1,276.97万元增加了637.21万元,增幅为49.90%；归属于挂牌公司股东的净资产为1900.93万元，较上年期末的1,726.09万元增加了174.84万元，增幅为10.13%；公司资产及负债总额的增加，主要原因为：公司对新开业的荟邻商业广场的装修项目所致。
(二)公司经营成果
1、2019年度,公司实现营业收入4,481.60万元，较上年的3,953.24万元增加528.35万元,增幅为13.37%；营业成本3,663.09万元，较上年同期的3,455.63万元增加了207.46万元,增幅为6.00%。
收入增长的主要原因为：报告期内，新开业的荟邻商业广场产生的租赁收入所致。
2、2019年度，公司销售费用380.07万元，较上年的272.14万元增加了107.93万元，增幅为39.66%。主要原因是：报告期内，新开业的荟邻商业广场产生的员工薪酬及开业宣传费所致。
3、2019年度公司管理费用为205.90万元，较上年的114.83万元增加了91.07万元，增幅为79.30%。主要原因是：报告期内，新开业的荟邻商业广场产生的员工薪酬、物业清洁费所致。
4、2019年度，公司实现净利润175.45万元，比上年同期5.23万元相比增长170.22万元，增幅为3,255.08%，主要原因是：（1）报告期内，租赁业务收入上升且毛利率较高；（2）报告期内，公司出售新加坡EastOrigin公司弥补了上年的投资损失所致。
(三)现金流量状况
1、2019年度，公司经营活动产生的现金流量净额2.04万元，较上年84.34万元减少了82.30万元,降幅97.58%。主要原因是：（1）报告期内，提高了付款进度，应付账款较上年大幅度减少所致。
2、2019年度，公司投资活动产生的现金流量净额为-155.80万元，较上年同期的-489.13万元,增加了333.33万元,主要原因是报告期内，公司出售新加坡EastOrigin公司收回的投资净现金流451.45万元所致。

三、持续经营评价
虽然办公业务在报告期内，因对毛利低、资金占用大的客户进行主动压缩导致2019度的销售额较2018有下降，但基本上每个单项的毛利率均较上年有增长，办公销售业务2019年平均毛利率为15.61%，
较2018年的13.93%增长了1.86个百分点；租赁业务的收入较2019年提高了85.95%，毛利为21.52%，较2018年的9.03%增加了12.49个百分点；营业利润较2018年提高了1440.72%。
公司在经营过程中，形成了适合公司业务发展需要的经营模式，有明确的发展目标及实现目标的具体计划与措施，而且公司具有一定的竞争优势，不存在对单一客户或供应商的过度依赖，具备持续经营能力，不存在影响持续经营能力的重大不利风险。
商业地产及办公室租赁业务能给公司带来稳定的现金流，且此业务在转入东来办公前已经有了成熟的工作团队及清晰的经营模式，具备良好的持续经营能力。

四、风险因素
1、实际控制人不当控制风险。公司实际控制人黄建良、李露直接、间接合计持有公司81.29%的股份，且黄建良任董事长兼总经理，能够对股东大会、董事会、管理层的决策等事项产生重大影响。若公司实际控制人对公司的经营、人事、财务等事项进行不当控制，将可能损害公司及其他股东利益。
应对措施：公司建立健全了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。通过内部控制制度的不断完善，管理层管理水平的整体提高，有效的避免因实际控制人不当控制而产生的风险。
2、市场竞争风险。办公用品流通行业在国内发展较早，市场化程度较高，市场集中度较低。除办公用品制造商外，参与市场竞争的服务商主要有大型连锁超市、专业分销商、批发商以及零售专营商，数量众多，竞争十分激烈。近年来，电子商务渠道凭借其便利、廉价及选择性强等优势，业务增长迅猛，如天猫商城、京东商城等，使得办公用品流通领域的竞争更为激烈。
应对措施：根据办公用品服务行业发展趋势和下游客户的需求特点变化，公司不断总结经验，及时掌握不同行业领域客户所需求的办公用品品类及质量需求，不断挖掘和拓宽客户有效需求，帮助客户提高采购效率，增强客户对公司的黏性。报告期内，公司不断研究办公产业发展趋势，不断探索和研究办公用品行业的关联行业，力争拓展行业发展空间、不断丰富企业营利模式，提高公司业绩。
3、客户集中风险。基于实施“聚焦大客户”战略，公司存在客户相对集中风险。若公司主要客户减少对公司产品的采购，将可能对公司的经营业绩产生一定影响。
应对措施：公司在认真做好对原有客户的服务基础上，通过业务创新等方式培育新客户。且新增的商业地产及办公室租赁业务也为公司带来更多的客户。公司前五大客户的收入占比已由2018年的39.93%降至报告期的40.69%。
4、核心业务人员流失风险。公司实施“聚焦大客户”战略，通过从管理制度、业务培训等方面强化员工服务大客户意识，重点开发和维护大客户的业务关系。长期以来，公司核心业务人员与大客户之间建立了良好的合作与维护关系，赢得了客户的信任和良好口碑。未来，若公司核心业务人员流失，可能会在一定程度上影响公司的客户占有率和市场竞争力，对公司的经营产生不利影响。
应对措施：人才是公司核心竞争力的根本所在。公司将健全有竞争力的薪酬考核体系，加强员工技能培训，通过一系列措施，保证现有核心团队人员的稳定性，同时有竞争力的薪酬制度也会吸引更多专业人才的加入。
5、经营场所租赁风险。公司经营所需房屋均系租赁取得，与其经营模式、资本实力及发展现状相适应，能够满足其日常经营需要。公司租赁的部分面积未取得物业出租人提供的房屋权属证书或其他证明文件，存在产权瑕疵。若租赁合同因产权瑕疵或其他原因导致不能继续履行，亦或租金价格大幅上涨，将对公司的经营造成不利影响。
应对措施：公司实际控制人已承诺就上述瑕疵物业导致公司不能按照相应租赁合同之约定继续租赁该等物业或导致公司遭受任何处罚、承担任何赔偿，则实际控制人应向公司补偿公司所实际遭受的相应经济损失。因此，尽管上述部分租赁房屋未取得房屋所有权证，但其瑕疵并不会对公司及其子公司日常经营产生重大影响。
6、商业地产及办公室租赁业务的经营场所租赁风险。公司经营所需房屋均系租赁取得。若因出租方单方面要求提前终止合约导致不能继续履行，亦或租金价格大幅上涨，将对公司的经营造成不利影响。
应对措施：公司承租房屋的所属权均为实际控制人或政府机构，故不会存在出租方单方面终止合约的风险，且和政府机构签约的合同期均为12-15年，故在此期间内不会发生租金大幅上涨的风险。 收起▲

　　一、商业模式
　　（一）经营模式
　　公司是一站式办公用品服务提供商，采用集成供应商经营模式，根据客户对办公用品的实际需求为其提供全系列办公用品集成供应服务。公司与客户签订合同后，将按照客户具体需求为其采购品种繁杂、数量众多的办公用品，并将产品配送至客户指定地点，进而实现销售收入和经营利润。公司的经营模式呈现以下特点：
　　1、以集团客户为主要服务对象；
　　2、以专业、高效的采购、配送能力满足客户大量分散的需求；
　　3、以快速、灵活的本地化服务保证服务质量，增强客户黏性。
　　（二）销售模式
　　公司实施“聚焦大客户”战略，致力于为集团客户提供一站式办公用品服务，根据业务特点采用“一对一”及招投标的相结合的方式进行销售。“一对一”销售：公司设有业务开发部，由业务人员直接面向客户提供服务，了解客户需求并最终取得业务合同。招投标销售：近年来，越来越多企事业单位特别是大中型集团单位开始实施阳光采购，通过招标的方式采购其所需产品和服务。为更好服务于大中型集团客户，公司设立业务一部和业务二部，搜集、分析有关办公用品的招标信息，通过参与客户的招标，中标后签订业务合同。同时，公司不断致力于研究符合办公用品行业集团采购行为实际流程的线上、线下互动商业模式。为集团客户量身定做的线上服务平台“东来商城”已经研发完成，我公司的签约客户可以通过该平台实现多部门分散下单、集中采购、配送、结算的运营功能。
　　（三）采购模式
　　作为“一站式”办公用品服务商，公司向供应商采购产品的种类繁杂、数量众多。为提高采购效率和服务客户能力，公司通常与主要供应商签订框架合同，并依据框架合同的规定向其采购产品。通常情况下，公司按照客户订单情况组织采购，即“以销定采”。同时，为了提高及时响应客户需求的速度，基于对客户需求的综合判断，公司亦会采购客户使用频率较高的办公用品作为库存。
　　（四）物流配送模式
　　目前，公司采用自有物流和第三方物流相结合的物流配送模式，适合自身发展阶段的需要。公司设有仓储物流部，配备物流车辆和人员，按照制定的物流服务规范和流程，实施物流配送以满足客户需求。同时，为了提高物流配送效率、降低物流配送成本，公司选择与第三方物流公司合作，在配送部门统一监管下完成配送工作。
　　（五）商业地产及办公室租赁
　　公司有一站式社区购物中心及珠江路办公室租赁的业务。通过整体商业地产及办公室租赁业务的稳定的业务模式给企业未来带来稳定的现金流。报告期内及期后，公司的商业模式较上一年没有变化。

　　二、经营情况回顾
　　报告期内，公司业务稳定开展，并在原有的一站式办公用品服务的业务模式上增加办公室租赁及商业地产租赁的业务，公司的收入有稳步上涨的趋势。随着后期业务的不断发展，公司的盈利能力将逐步提高。
　　(一)公司财务状况
　　截止至2019年6月30日，公司资产总额为3116.41万元，较上年期末的3022.79万元增加了93.62万元，增幅为3.10%；公司负债总额为1311.59万元，较上年末的1276.97万元增加了34.62万元，涨幅为2.71%；归属于挂牌公司股东的净资产为1784.51万元，较上年期末的1726.09万元增加了58.42万元，涨幅为3.38%；公司资产及负债总额与上年期末相比基本持平。归属于挂牌公司股东的净资产增长的主要原因是，报告期内，将境外子公司Singapore East Origin Office Private Limited的100%股权出让给关联企业时，子公司净资产与交易价的差额54万元调整资本公积。
　　(二)公司经营成果
　　1、2019年1-6月，公司实现营业收入1916.07万元，较去年同期的1527.14万元增加了388.93万元，涨幅为25.47%；营业成本1652.26万元，较去年同期的1303.90万元增加了348.37万元，涨幅为26.72%；营业毛利263.81万元，较去年同期的223.24万元增加了40.57万元，涨幅为18.17%。其中办公业务实现营业收入1148.53万元，较去年同期减少213.84万元，主要原因为：报告期内，公司对资金占用大的客户进行主动压缩所致。房屋租赁业务实现业务收入767.55万元，较去年同期增加602.77万元，主要原因是新增的荟邻生活广场及奥南城两个项目的半年房租收入。
　　2、2019年1-6月，公司销售费用186.27万元，较去年同期的125.69万元增加了60.58万元。主要原因是：报告期内，新增荟邻生活广场的开业费用49.42万元，物业管理费用2.04万元所致。
　　3、2019年1-6月，公司管理费用82.14万元，较去年同期的58.93万元增加了23.21万元。主要原因是：
　　（1）报告期内，因新增的商业地产项目，导致管理人员薪资支出较去年同期增加了12.94万元；
　　（2）报告期内，公司确认审计费16万元，去年是在下半年确认的。
　　4、2019年1-6月，公司实现净利润5.00万元，较去年同期的17.92万元减少12.92万元，降幅72.09%；利润总额16.43万元，较去年同期的20.53万元减少4.10万元，降幅为20.00%。主要原因是：
　　(1)报告期内，公司营业毛利较上年同期增加了40.57万元；
　　(2)报告期内，公司销售费用较上年同期增加了60.58万元。
　　(三)经营活动现金流量状况
　　1、2019年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额430.62万元，较去年同期的-152.41万元增加了583.02万元，涨幅382.54%,主要原因是，报告期内的商业地产项目预收房租、收取客户房屋租赁保证金所致。

　　三、风险与价值
　　1、实际控制人不当控制风险。
　　公司实际控制人黄建良、李露直接、间接合计持有公司81.29%的股份，且黄建良任董事长兼总经理，能够对股东大会、董事会、管理层的决策等事项产生重大影响。若公司实际控制人对公司的经营、人事、财务等事项进行不当控制，将可能损害公司及其他股东利益。
　　应对措施：公司建立健全了法人治理结构，完善了现代化企业发展所需的内部控制体系。通过内部控制制度的不断完善，管理层管理水平的整体提高，有效的避免因实际控制人不当控制而产生的风险。
　　2、市场竞争风险。
　　办公用品流通行业在国内发展较早，市场化程度较高，市场集中度较低。除办公用品制造商外，参与市场竞争的服务商主要有大型连锁超市、专业分销商、批发商以及零售专营商，数量众多，竞争十分激烈。近年来，电子商务渠道凭借其便利、廉价及选择性强等优势，业务增长迅猛，如天猫商城、京东商城等，使得办公用品流通领域的竞争更为激烈。
　　应对措施：根据办公用品服务行业发展趋势和下游客户的需求特点变化，公司不断总结经验，及时掌握不同行业领域客户所需求的办公用品品类及质量需求，不断挖掘和拓宽客户有效需求，帮助客户提高采购效率，增强客户对公司的黏性。报告期内，公司不断研究办公产业发展趋势，不断探索和研究办公用品行业的关联行业，力争拓展行业发展空间、不断丰富企业营利模式，提高公司业绩。
　　3、客户集中风险。
　　基于实施“聚焦大客户”战略，公司存在客户相对集中风险。若公司主要客户减少对公司产品的采购，将可能对公司的经营业绩产生一定影响。
　　应对措施：公司在认真做好对原有客户的服务基础上，通过业务创新等方式培育新客户。且新增的商业地产及办公室租赁业务也为公司带来更多的客户。公司前五大客户的收入占比已由2017年的42.99%降至报告期的37.61%。
　　4、核心业务人员流失风险。
　　公司实施“聚焦大客户”战略，通过从管理制度、业务培训等方面强化员工服务大客户意识，重点开发和维护大客户的业务关系。长期以来，公司核心业务人员与大客户之间建立了良好的合作与维护关系，赢得了客户的信任和良好口碑。未来，若公司核心业务人员流失，可能会在一定程度上影响公司的客户占有率和市场竞争力，对公司的经营产生不利影响。
　　应对措施：人才是公司核心竞争力的根本所在。公司将健全有竞争力的薪酬考核体系，加强员工技能培训，通过一系列措施，保证现有核心团队人员的稳定性，同时有竞争力的薪酬制度也会吸引更多专业人才的加入。
　　5、经营场所租赁风险。
　　公司经营所需房屋均系租赁取得，与其经营模式、资本实力及发展现状相适应，能够满足其日常经营需要。公司租赁的部分面积未取得物业出租人提供的房屋权属证书或其他证明文件，存在产权瑕疵。若租赁合同因产权瑕疵或其他原因导致不能继续履行，亦或租金价格大幅上涨，将对公司的经营造成不利影响。公司经营所需房屋均系租赁取得。若因出租方单方面要求提前终止合约导致不能继续履行，亦或租金价格大幅上涨，将对公司的经营造成不利影响。
　　应对措施：公司实际控制人已承诺就上述瑕疵物业导致公司不能按照相应租赁合同之约定继续租赁该等物业或导致公司遭受任何处罚、承担任何赔偿，则实际控制人应向公司补偿公司所实际遭受的相应经济损失。因此，尽管上述部分租赁房屋未取得房屋所有权证，但其瑕疵并不会对公司及其子公司日常经营产生重大影响。公司承租房屋的所属权均为实际控制人或政府机构，故不会存在出租方单方面终止合约的风险，且和政府机构签约的合同期均为12-15年，故在此期间内不会发生租金大幅上涨的风险。
　　
四、企业社会责任
　　(一)其他社会责任履行情况
　　1、公司诚信经营、依法纳税，在积极承担社会责任的同时，严格遵守《中华人民共和国劳动法》相关规定的要求，按期签订劳动合同，严格履行在工作内容、劳动保护、劳动报酬、休息休假等涉及员工权益方面的约定，切实维护职工权益。
　　2、2019年5月南京东来办公产业股份有限公司被玄武区总工会授予2019年度"工人先锋号"荣誉称号。 收起▲