哥伦布（831112）

　　一、经营情况回顾
　　(一)业务概要
　　商业模式
　　公司所处行业是“商务服务业”，系目前国内领先的商业地产全产业链综合服务运营提供商，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招商服务、物业服务、运营管理等全流程第三方现代服务，也是目前注册专业的社区型购物中心全程运营服务商。
　　公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或广大业主提供全流程的第三方综合性服务，为客户提供商业资产管理服务，不断提升商业物业价值。
　　公司服务的项目主要分布在华东、华中、华南等地区。公司主要服务的客户包括中交地产、保利地产、四城集团、九鼎集团、恒大地产等大型房地产开发商。同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业界商业消费知名品牌进行了多元化的战略性深度合作。
　　根据公司的业务分类，具体服务的主要商业模式如下：
　　1、商业管理顾问服务:
　　主要包括商业策划定位服务、商业规划设计服务、招商服务、物业前期服务等业务形式。
　　①商业策划定位服务：通过对项目的要求、供给及投资决策分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。
　　②商业规划设计服务：根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以为客户提供更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。同时依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。
　　③招商服务：通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，制定招商计划和租赁决策文件，品牌落位实施，及时调整招商方案，使项目顺利开业，是确保项目后期良好运营的必要性基础。
　　④商业前期服务：包括物业前期设计咨询服务和物业前期介入服务等业务形式。
　　物业前期设计咨询服务包括物业设计优化、施工图审核和招商配合。
　　物业前期介入服务施工管理、接管验收和装修管理。
　　2、商业运营管理服务：
　　商业运营服务项目主要包括长期委托经营管理和整租等业务形式，主要以长期委托经营管理形式为主，是目前公司目前业务运行的主要模式，也是收入的主要来源。基于公司专业稳定的管理团队，利用丰富的内外部资源和持续高效的管理体系，规范有序经营和持续旺场，不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值，提供商业地产全产业链运营管理服务。
　　公司在2020年进行全渠道运营探索，专门投资了一家专业运营购物中心数字化产品的互联网科技公司，大力开展线下消费营销、线上渠道引流，搭建基于购物中心为基础的全场景运营的赋能系统，形成购物中心数字化、场景化、标签化。
　　公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取长期稳定的收入、利润和现金流。同时，公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性，也为公司新增业务提供了有效支撑。
　　报告期内，公司商业模式较上年度未发生重大变化。

　　二、持续经营评价
　　公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立,保持有良好的自主经营的能力。会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好。主要财务、业务等经营指标健康，内控制度及流程完善。经营管理层、核心团队人员队伍稳定，内部治理规范、资源要素稳定、行业前景良好，公司业务结构不断优化。因此,公司具有良好的持续经营能力。报告期内公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　（一）商业模式
　　公司所处行业是“商务服务业”，系目前国内领先的商业地产全产业链综合服务运营提供商，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招商服务、物业服务、运营管理等全流程第三方现代服务，也是目前中国专业的社区型购物中心全程运营服务商。
　　公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或广大业主提供全流程的第三方综合性服务，为客户提供商业资产管理服务，不断提升商业物业价值。
　　公司服务的项目主要分布在华东、华中等地区。公司主要服务的客户包括中交地产、保利地产、四城集团、绿地集团、恒大地产、碧桂园集团等大型房地产开发商。同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业界商业消费知名品牌进行了多元化的战略性深度合作。
　　根据公司的业务分类，具体服务的主要商业模式如下：
　　1、商业管理顾问服务:
　　主要包括商业策划定位服务、商业规划设计服务、招商服务、物业前期服务等业务形式。
　　①商业策划定位服务：通过对项目的要求、供给及投资决策分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。
　　②商业规划设计服务：根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以为客户提供更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。同时依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。
　　③招商服务：通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，制定招商计划和租赁决策文件，品牌落位实施，及时调整招商方案，使项目顺利开业，是确保项目后期良好运营的必要性基础。
　　④物业前期服务：包括物业前期设计咨询服务和物业前期介入服务等业务形式。
　　物业前期设计咨询服务包括物业设计优化、施工图审核和招商配合。
　　物业前期介入服务施工管理、接管验收和装修管理。
　　2、商业运营管理服务：
　　商业运营服务项目主要以长期委托经营管理形式为主，是目前公司目前业务运行的主要模式，也是收入的主要来源。基于公司专业稳定的管理团队，利用丰富的内外部资源和持续高效的管理体系，规范有序经营和持续旺场，不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值，提供商业地产全
　　产业链运营管理服务，和业主风险共担、利益共享的商业委托运营合作模式，不断受到市场的认可。
　　同时，公司不断进行全渠道互联网运营探索，大力开展线下消费营销、线上渠道引流，搭建基于购物中心为基础的全场景运营的赋能系统，形成购物中心运营的数字化、场景化和标签化。
　　公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取长期稳定的收入、利润和现金流。同时，公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性，也为公司新增业务提供了有效支撑。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
　　（二）经营情况回顾
　　报告期内营业收入本期3,808.38万元,报告期末较上年同期减少38.88%.较上年同期的6,232.13万元，减少了2,422.75万元。一是因为公司商业计划调整，19年处置子公司开封项目和邻街项目，两个项目在报告期内比上年同期收入减少1572.49万元。二是因为疫情影响，公司的运营项目根据相关政策给予商户的减免租政策，影响的租金和商管费收入。
　　净利润本期66.46万元，报告期末较上年末增加150.75%.，较上年末的-127.01万元，增加了盈利191.47万元。一是因为公司商业计划调整，成功剥离二个亏损项目，重新资源整合。二是因为公司加大拓展力度，取得优异的成果，仅第二季度前期业务就新签合同7个。
　　经营活动产生的现金流量净额报告期末较上年末减少350.94%.，较上年同期的223.58万元，现金净额减少了784.62万元。主要是因为受疫情影响，公司的运营项目根据相关政策给予商户的减免租政策，导致预收帐款减少312万。
　　投资活动产生的现金流量净额报告期末较上年末减少91.81%，较上年末的-521.36万元，流出资金增加了478.64万元。一是因为报告期公司理财，存入理财帐户1000万元。二是因为上年同期处置子公司现金流出351.63，三是因为上年同期收购了无锡茂加公司9.9%股权、广东哥伦布30%股权、河南哥伦布30%股权，合计投资款流出230.25万元。
　　公司资产总额为6,387.55万元，净资产为3,159.44万元。
　　2020上半年年随着公司已有优质运营项目的稳定发展和线上渠道引流，加大拓展力度，公司上半年新签合同13份，其中华中地区板块，新签合同7份，华东5个和华南1个，各项财务指标也在上半年得到优化，实现公司预期的经营目标。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　报告期内，公司严格遵循各项社会责任：①依法诚信经营：公司高度重视诚信经营，严格遵守相关合同及制度，维护供应商和商户的有效管理，及时通报与债权人权益相关的重大信息，充分考虑和保障债权人的合法权益，保证与相关方良好的合作关系，为公司的长远发展提供了必要的条件；②严格保护股东权益：公司严格按照《公司法》、《证券法》及股转系统相关法律法规的要求，不断完善治理结构，规范公司运作，加强信息披露管理和投资者关系管理，不断提升公司治理水平，充分保障全体股东的合法权益；③职工权益保护：公司严格遵守《劳动法》、《劳动合同法》等法律法规，依法与员工签订劳动合同，保护员工的合法权益。公司按时、足额向员工发放劳动报酬、缴纳社保，并依法制定实施《带薪年休假实施办法》等管理制度，为员工提供可持续发展的机会和空间，切实维护员工的合法权益。 收起▲

　　一、业务概要
商业模式
公司所处行业是“商务服务业”，系目前国内领先的商业地产全产业链综合服务运营提供商，主要提供商业地产领域内的商业定位、商业规划设计、招商服务、物业服务、运营管理等全流程第三方现代服务，也是目前中国专业的社区型购物中心全程运营服务商。
公司通过差异化的商业策划定位、商业集成设计理念、整体的的招商运营模式以及高素质的经营管理团队为开发商或广大业主提供全流程的第三方综合性服务，为客户提供商业资产管理服务，不断提升商业物业价值。
公司服务的项目主要分布在华东、华中、华南等地区。公司主要服务的客户包括中交地产、保利地产、四城集团、九鼎集团、恒大地产等大型房地产开发商。同时，公司与各零售、餐饮、娱乐、儿童、体育等业界商业消费知名品牌进行了多元化的战略性深度合作。
根据公司的业务分类，具体服务的主要商业模式如下：
1、商业管理顾问服务:
主要包括商业策划定位服务、商业规划设计服务、招商服务、物业前期服务等业务形式。
①业策划定位服务：通过对项目的要求、供给及投资决策分析研究，确定项目的商业主题、主力店及业态业种配比等，并指导后期建筑设计和招商实施，形成更具精准及可实施性的商业定位。
②业规划设计服务：根据项目前期调研及需求分析，形成精准的商业定位，并以此深化项目和概念方案设计来定位商业建筑，把商业语言转换成建筑语言，以为客户提供更具直观的定位表现，有效指导建筑方案设计。同时依据项目商业定位和开发方案，把商业经营管理模型和开发投资模型合理转化为建筑模型，有效协调商铺销售、人流物流车流动线、建筑空间与商业使用功能之间的需求，为购物中心成功经营打造完善的硬件条件。
③商服务：通过充分的市场调研及专业的定位分析，帮助客户系统地实现招商落位，高效地完成招商目标，制定招商计划和租赁决策文件，品牌落位实施，及时调整招商方案，使项目顺利开业，是确保项目后期良好运营的必要性基础。
④业前期服务：包括物业前期设计咨询服务和物业前期介入服务等业务形式。
物业前期设计咨询服务包括物业设计优化、施工图审核和招商配合。
物业前期介入服务施工管理、接管验收和装修管理。
2、商业运营管理服务：
商业运营服务项目主要包括长期委托经营管理和整租等业务形式，主要以长期委托经营管理形式为主，是目前公司目前业务运行的主要模式，也是收入的主要来源。基于公司专业稳定的管理团队，利用丰富的内外部资源和持续高效的管理体系，规范有序经营和持续旺场，不断提高商业物业的租金收益和提升物业价值，提供商业地产全产业链运营管理服务。
公司在2019年进行全渠道运营探索，专门投资了一家专业运营购物中心数字化产品的互联网科技公司，大力开展线下消费营销、线上渠道引流，搭建基于购物中心为基础的全场景运营的赋能系统，形成购物中心数字化、场景化、标签化。
公司在协助商业地产开发商、业主或商家提升商业地产商业效益的同时，分享成长、合作共赢，充分体现商业地产运营管理服务的价值，并从中获取长期稳定的收入、利润和现金流。同时，公司作为商业地产领域内的全流程第三方综合服务提供商，核心团队共同合作多年，均为商业地产运营管理专才，长期专注于商业地产全程深度解决方案的提供，具有丰富的经验和独特的理解能力，同时有丰富的客户资源共享，保证了业务的发展稳定性，也为公司新增业务提供了有效支撑。
报告期内，公司商业模式较上年度未发生重大变化。

　　二、经营情况回顾
(一)经营计划
报期内营业收入2019年度11,064.02万元,报告期内较上年减少13.82%.较上年度的12,838.07万元，减少了1,774.05万元。主要有以下几个方面：一方面是因为公司经营管理服务业务已稳步发展，现存的各经营项目的经营管理服务收入对比上年都有一定比例的增加。另一方面是因为公司商业计划调整，处置子公司开封项目和邻街项目，开封项目在报告期内确认2个月收入，比18年全年收入减少1288.85万元。邻街项目在报告期内确认6个月收入，比18年全年收入减少1116.24万元。
净利润2019年末-464.06万元报告期末较上年末减少亏损51.11%.，较上年末的-949.25万元，减少亏损了481.19万元。主要是因为前期整租项目投入费用比较大，其中前期工程改造及装修投入的费用比较多，且报告期内还属于前期投入费用的摊销阶段，影响了报告期内的利润。但公司已在2019年商业计划调整，成功剥离二个亏损项目，重新资源整合，加上19年已大力拓展了华东，华中，华南区域的经营业务，并取得了一定的成果，未来公司的利润会越来越好。
经营活动产生的现金流量净额报告期末较上年末增加108.48%.，较上年末的662.42万元，现金净额增加了718.56万元。是因为公司商业计划调整，将江苏物业公司股权转让给梦多多公司，根据合同梦多多公司代江苏物业公司向母公司归还股东借款700万元及相关履约保证金200万元。
投资活动产生的现金流量净额报告期末较上年末减少2289.99%，较上年末的-25.34万元，流出资金增加了580.03万元。这主要一是因为处置子公司现金流出351.63万元，二是因为收购了无锡茂加公司9.9%股权、广东哥伦布30%股权、河南哥伦布30%股权，合计投资款流出230.25万元。
筹资活动产生的现金流量净额报告期末较上年末减少66.67%，较上年末的90万元，流入资金减少了60万元。这主要是因为收到苏州哥伦布物业公司少数股东投资现金注入30万元。
公司资产总额为7,265.41万元，净资产为3,094.99万元。
公司在2019年进行了出售资产和收购资产，此出售资产有利于公司收回部分债权，剥离公司亏损项目，从而提升公司整体运营利润；收购资产有利于取得项目的全部控制权，并为项目的后续发展做准备，提高公司的整体运营能力。
同时，公司积极实施走出去的战略，大力开展线下消费营销、线上渠道引流，搭建基于购物中心为基础的全场景运营的赋能系统，形成购物中心数字化、场景化、标签化。
2020年随着公司已有优质运营项目的稳定发展和线上渠道引流，各项财务指标将会得到优化，实
现公司预期的经营目标。

　　三、持续经营评价
公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立,保持有良好的自主经营的能力。会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好。主要财务、业务等经营指标健康，内控制度及流程完善。经营管理层、核心团队人员队伍稳定，内部治理规范、资源要素稳定、行业前景良好，公司业务结构不断优化。因此,公司具有良好的持续经营能力。报告期内公司未发生对持续经营能力有重大
不利影响的事项。针对公司未弥补亏损累计有所增加这一情况，主要是因为公司在整租项目的前期投入费用比较大，其中前期工程改造及装修投入的费用比较多，且报告期内还属于此前期投入费用的摊销阶段。但公司已在2019年下半年已成功剥离二个亏损项目，重新资源整合，使公司利润逐步向好；针对上述情况公司作出承诺将削减或者延缓开支、加大市场营销力度、进一步拓展业务范围，在核心业务的基础上，开拓新市场、新业务等措施来改善持续经营能力。公司目前现金流充足，截至2019年12月31日，货币资金余额：53,022,758.29元。同时公司在2020年计划采取以下措施：1、加大华东、华南、华中区域的前期业务拓展2、与外部大型开发商，全面洽谈经营合作。上述改善措施将有助于公司维持持续经营能力，且实施上述措施不存在重大障碍，相信公司在2020年的利润会比2019年有所提升。

　　四、风险因素
1、商业地产投资规模下降的风险：
商业地产目前受国家政策影响因素较大，面临需求调整的风险，商业地产发展进程和增速可能下降或放缓，新增开工项目可能下降。作为专业的商业地产运营管理服务企业，也有可能会由此受到经营业绩的影响。
应对措施：公司以专业化服务为依托，进行战略性转型和创新，经营业务已经由商业规划设计、商业定位、招商为主的业务模式逐步转为长期商业运营管理服务为主，以长期稳定的现金流和收益增长为目标，不追求短期利益。
2、市场竞争的风险：
商业运营管理服务行业，发展历程较短，整体市场专业化程度不高，缺乏专门的行业进入门槛，可能会导致市场无序竞争，加大市场同质化竞争的风险。
应对措施：目前属于商业运营管理服务公司进入快速发展的良好阶段，特别是二三线城市对专业的资产管理运营商的需求较大。公司应增强自己的核心竞争能力，不断快速拓展有效市场，树立品牌形象，及时应对面临的市场竞争风险。
3、人才稳定性和人力成本上升风险：
公司所处行业是典型的专业服务领域，属于智力资源高度整合性行业，对人才要求度比较高，对专业服务人才有较高的依赖性，因此，吸引人才、留住人才是公司生存和发展的基石。若因公司针对人才的薪酬体系不达预期，员工激励机制不合理等因素，可能会导致人工成本上升的风险和人才的流失，短期可能会对公司的业务发展和盈利能力的提升造成一定的不利影响。
应对措施：为了维护团队的稳定与长远的发展计划，公司将在合适的时候针对团队推出合理的、有竞争力的员工激励机制、股权激励机制以及合伙人机制，保证核心团队成员的稳定性、储备一定发展的人才，通过标准化、流程化的内部管理模式来提高有效管理能力，通过不断强化的内部培训机制和人才评估机制，在提升服务质量的同时，有效控制人工成本，提升专业核心人才的稳定性。
4、项目运营的风险：
由于项目的运营会受到很多综合性的无法控制因素影响，包括政策性的、行业性的、竞争性的、项目开发商的多种影响因素，可能会在一定程度上导致公司运营的项目表现不佳，影响公司的业绩和市场影响。
应对措施：良好的团队和经营优质的项目的成功运行，能较好的避免个别项目运营不佳对于公司品牌的不利影响。在承接项目之前，严格做好项目的预判和可行性研究分析，从现金流和净利润角度分析项目，强化总部的中心把控，加大人才培训，提高业务运营能力，减少项目运营不佳的可能性，将运营风险降到最低限度。
5、实际控制人不当控制的风险
公司实际控制人孙旭东实际持有超过46.15%的公司股份，同时通过无锡市凯哥投资企业（有限合伙）间接持有公司股份12.72%。自公司成立至今，孙旭东先生一直担任公司董事长（执行董事）、总经理。
若实际控制人利用其对公司的控制权对公司的经营决策、人事财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他少数权益股东带来风险。
应对措施：公司建立了较为健全的法人治理结构，规定了各项制度，在三会议事规则中也做了相应的制度安排，以保证各项重大事项决策的合法合规性。严格按照《公司法》、《公司章程》执行，不断完善法人治理结构，避免公司出现实际控制人不当控制的情形。
6、未弥补亏损达到实收资本总额三分之一的风险:
截至2019年12月31日公司经审计合并财务报表未分配利润为-22,203,788,78元，公司合并实收资本为33,000,000元，公司未弥补亏损额已超过实收资本总额的三分之一。
应对措施：公司将开源节流、加大市场营销力度、进一步拓展业务范围，在核心业务的基础上，开拓新市场、新业务等措施来改善持续经营能力，强化公司核心竞争力。目前，公司现金流充足，截至2019年12月31日，货币资金余额：53,022,758.29元，较去年增长8,053,141.37元，增长比例为17.91%，同时，公司2019年净利润较去年增长42.87%，实际经营业绩和持续经营能力较去年均有得到较大幅度的提升。 收起▲