ST中南（000961）

　　一、业务概要
（一）商业模式
公司主营业务包括房地产开发和建筑施工。
公司房地产业务聚焦大众主流住宅，重点布局长三角、山东半岛、珠三角及中西部核心城市，累计在超过100个城市为200万业主提供了居住空间。公司建筑业务拥有国家首批授予的民营企业特一级资质，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，累计获得国家专利180余项，先后荣获鲁班奖、詹天佑奖、钢结构金奖、安装之星等国家级大奖100余项，扬子杯、长城杯、白玉兰杯、泰山杯等省级优质工程奖200余项。
房地产和建筑行业面临持续市场挑战，公司积极应对，保持业务稳定。2024年上半年，公司房地产业务合同销售金额96.0亿元，销售面积80.1万平方米，同比分别减少61.1%和61.3%；建筑业务新承接项目合同总金额14.0亿元，同比减少33.6%。报告期公司营业收入222.9亿元，同比减少2.3%，由于毛利率下降和基于市场环境增加计提减值准备，公司归属母公司净亏损20.1亿元，同比增加151.2%。截止报告期末，公司有息负债412.2亿元，比2023年末减少21.6亿元。公司总负债率90.97%，比2023年末降低0.17个百分点。

　　二、公司面临的重大风险分析
持续经营能力风险
市场持续调整将影响公司的经营稳定。 收起▲

　　一、经营情况说明
　　今年第一季度我国经济取得良好的开局，实现全国国内生产总值29.6万亿元，同比增长5.3%，其中第二产业增长6.0%，计算机、通信等电子设备制造业，铁路、船舶、航空航天等运输设备制造业增速都超过13%，新质生产力加快推进。3月制造业采购经理指数（PMI）50.8%，回到荣枯线以上。全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.1%，连续两月回升。但发展面临的环境依然复杂，世界经济增长动能不足，不稳定性增加，我国经济内部仍面临有效需求不足、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多等挑战，一季度我国民间投资同比仅增长0.5%，3月美元计价的出口总额同比下降7.5%。全年实现5%左右的增长目标，需要加大宏观政策实施力度，切实增强经济活力。
　　房地产行业延续调整态势，第一季度全国商品房销售金额同比下降27.6%，克而瑞地产研究公布的TOP100房企操盘金额同比下降47.5%。3月国房景气指数进一步下跌到92.07。年初住房城乡建设部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，意图更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”有更多支持性政策落地，大规模设备更新和消费品以旧换新在房地产领域有所实践。但在目前环境下，市场主体还难以将有限的资源使用到最能发挥价值的地方，“三大工程”投资较多，见效较慢，行业风险的化解，新发展模式的建立还需要更多探索。
　　建筑行业的调整也还在继续，2024年第一季度建筑业企业新签合同额6.7万亿元，同比下降2.9%。
　　在市场调整中，公司2024年第一季度总体业务保持平稳。由于竣工交付减少，公司营业收入98.7亿元，同比减少11.3%。综合毛利率8.65%，同比提升0.87个百分点，延续提升态势。其中房地产业务结算收入95.7亿元，同比下降6.6%；结算毛利率9.94%，同比提高0.94个百分点；建筑业务营业收入2.4亿元，同比下降70.7%。实现净利润-4.8亿元，同比改善24.6%，归属母公司股东的净利润-6.0亿元，同比改善9.7%。
　　虽然市场更具挑战，公司2024第一季度月均经营性现金流入17.2亿元，比2023年平均水平降低11.3%，但公司通过更精细化的管理控制，仍然保持了经营活动产生的现金流量净额正值。
　　公司继续坚持不依赖有息负债的模式，第一季度末公司有息负债428.4亿元，比2023年末减少4.2亿元，占总资产的比重19.36%，保持行业低位。
　　公司房地产业务2024年第一季度合同销售金额47.3亿元，销售面积40.4万平方米，同比分别下降60.7%和59.6%，平均销售价格11,950元/平方米，基本与2023年全年持平。销售金额中，一二线城市占比44%，长三角占比55%。公司继续保持灵活的施工节奏，第一季度新开工面积3万平方米，竣工面积142万平方米。截止第一季度末，公司在建项目规划建筑面积合计1,234万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约486万平方米，可竣工资源总面积约1,720万平方米。
　　公司建筑业务2024第一季度新承接项目合同总金额11.3亿元，同比增加29.9%，好于市场水平。 收起▲

　　一、经营环境
　　2023年，国家贯彻党的二十大精神，坚持稳中求进的总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，央行综合运用降准、再贷款再贴现、中期借贷便利（MLF）和公开市场操作等多种方式投放流动性，分别于3月、9月两次全面下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，两次下调政策利率，带动1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别下降20和10个基点，增加抵押补充贷款（PSL ）额度5000亿元，引导金融资源更多流向重大战略、重点领域和薄弱环节.。着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，国民经济有所回升，全年国内生产总值126.1万亿元，同比增长5.2%。
　　但经济恢复发展本身有不少难题，长期积累的深层次矛盾显现，很多新情况新问题又接踵而至，外需下滑和内需不足碰头，2023年以美元计价的出口总额3.38万亿美元，同比下降4.6%；全年居民消费价格同比上涨0.2%，但下半年以来仅8月同比数字是正值。内部周期性和结构性问题并存，一些地方的房地产、地方债务、中小金融机构等风险隐患暴露。政策抉择和工作推进面临的两难多难问题增加。
　　同时世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，俄乌冲突硝烟未散，以色列在加沙地带的冲突又起，保护主义、单边主义上升，美元加息虽然进入尾声，但进一步调整的时机还不明朗，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性增加。而我国经济持续回升向好的基础并不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点，国际循环存在干扰，部分中小企业经营困难，就业总量压力和结构性矛盾并存，公共服务也有不少短板。
　　7月中央政治局会议指出，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，要用好政策空间、找准发力方向，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。制定出台促进民间投资的政策措施。
　　12月中央经济工作会议指出，必须把推进中国式现代化作为最大的政治。必须把坚持高质量发展作为新时代的硬道理，完整、准确、全面贯彻新发展理念，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。必须坚持高质量发展和高水平安全良性互动，以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，发展和安全要动态平衡、相得益彰。会议要求2024年要稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，加强政策工具创新和协调配合。积极的财政政策要适度加力、提质增效。稳健的货币政策要灵活适度、精准有效，保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。要增强宏观政策取向一致性，加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估。要加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。
　　面向2024年，政府工作报告指出，我国发展面临的环境仍是战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素，要增强信心和底气，同时要坚持底线思维,做好应对各种风险挑战的充分准备。相信在更大力度的改革和更高水平开放推动下，我国的高质量发展将取得新的更大成效。
　　房地产行业
　　2022年中央经济工作会议明确支持方向后，2023年第一季度房地产市场露出短暂回暖迹象，但随即忧虑供给不足可能会引发新的过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。4月之后市场的销售又开始逐渐下降。5月之后全国商品房销售金额也陷入持续负增长，国房景气指数也一路走低。全年全国房地产开发投资同比下降9.6%，房屋新开工面积同比下降20.4%，商品房销售金额同比下降6.5%。
　　企业的经营压力不断增加，年中全国销售规模最大的房地产开发企业债务危机显性化。7月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，切实防范化解重点领域风险。提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，国家政策进行了一系列调整。人民银行和国家金融监督管理总局宣布延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限。住房城乡建设部、人民银行和国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。各地迅速跟进，落实“认房不用认贷”政策，放松或取消限购措施。但政策的落脚点仍更多在刺激需求，非良性循环中企业的自主空间进一步收缩，在缺乏市场主体能动性的情况下，政策的效果并不明显。10月中央金融工作会议指出，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。中央经济工作会议进一步指出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。此后，核心城市限购、限售等政策进一步放松，国家支持住房租赁市场发展、消费基础设施，推进城中村改造等相关政策工具逐步推出，抵押补充贷款（PSL）开始出现净新增。2024年初，住房城乡建设部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，意图更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。但由于市场主体难以将有限的资源使用到最能发挥价值的地方，“三大工程”投资较多，需要更多时间见效，未来虽然行业的竣工交付压力将显著减小，但行业风险的化解，新发展模式的建立还需要更多探索。
　　建筑行业
　　由于市场还在继续调整，2023年建筑行业企业新签订合同总额35.6万亿元，同比下降2.8%。行业总产值31.6万亿元，同比增加13%。全国具有资质等级的建筑业企业利润8326亿元，同比增长0.2%，改善程度还不明显。
　　2024年，考虑国家积极的财政政策要适度加力，将发挥政府投资的带动作用，重点支持新型基础设施等领域投资，并将加快推进“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房等三大工程，预计受益的建筑领域将获得更多机会。
　　二、经营情况
　　（一）总体情况
　　面对市场挑战，公司积极应对，保持了稳定的发展。2023年公司营业收入 684.9亿元，同比增加16.0%；综合毛利率9.77%，同比提高9.86个百分点。公司进一步优化管理，控制费用，全年公司销售费率2.39%，同比降低0.69个百分点；管理费用率2.87%，同比降低0.96个百分点，财务费用率2.68%，同比降低1.54个百分点。经过努力，2023年公司净亏损48.6亿元，同比减亏47.8亿元。其中归属上市公司股东的净亏损52.9亿元，同比减亏38.9亿元。
　　在市场持续下降的情况下，2023年公司货币资金减少62.4亿元，期末为75.0亿元。不过全年公司月均经营性现金流入19.4亿元，经营活动产生的现金流量净额1.3亿元，持续保持正值。
　　期末公司总负债率 91.14%，比2022年末增加1.33个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）177.82%，比2022年末增加69.65个百分点。公司总体负债中销售产品收到的现金，在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计736.6亿元，占公司全部负债的35.62%。剔除有关负债之后，公司的负债率为58.68%。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为86.88%，比2022年末增加4.41个百分点。期末公司有息负债432.6亿元，比2022年末减少42.9亿元。其中一年以内的各项有息负债合计227.3亿元，比2022年末减少4.8亿元。有息负债占总资产的比重19.06%，继续在行业保持最低水平。2023年11月以来，公司发行存续的公司债券都已完成展期5年，公司2024年债务偿还压力将小于2023年。
　　房地产业务
　　受市场持续调整影响，2023年公司合同销售金额398.8亿元，销售面积333.2万平方米，同比分别减少38.6%和38.7%，平均销售价格11,969元/平方米，同比微升0.2%。在销售金额中一、二线城市占比45.3%。
　　2023年公司新开工面积147.4万平方米，同比下降22.2%，完成年度计划的183%；竣工面积994.4万平方米，同比增加34.3%，完成年度计划的91.4%。由于竣工规模增加，2023年公司房地产业务结算收入639.3亿元，同比增加27.2%。公司的盈利能力也有所改善，全年结算毛利率11.22%，同比增加9.88个百分点。
　　截止2023年末，公司461个项目中，在建项目规划建筑面积合计约1,370万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约489万平方米，可竣工资源总面积1,859万平方米，其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。
　　建筑业务
　　2023年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额35.5亿元，同比增加2.1%。受市场非良性循环的持续影响，公司2023年建筑业务营业收入46.1亿元，同比下降51.3%。综合毛利率-18.51%，同比下降7.51个百分点。
　　（二）房地产业务主要情况
　　1、2023年分区域销售情况
　　2、公司2023年主要结算项目销售及结算情况
　　3、2023年末各项目建设情况
　　5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
　　2023年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额4,699,469.55万元。
　　6、截止2023年末公司主要项目出租情况
　　（三）建筑业务具体情况
　　1、未完工项目情况
　　2、已完工未完全确认收入项目情况
　　（四）发展战略和未来一年经营计划
　　2024年，公司房地产开发业务将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，坚持审慎策略，更加努力盘活资产，合理控制支出，保交付、保民生，保经营安全。发展将瞄准保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新的模式。
　　公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
　　整体上，公司将更加充分利用政策机会，赢得政府支持，努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间，引导市场信心。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、战略优势
　　公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负债发展，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提升施工质量。
　　2、文化优势
　　公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
　　3、品牌产品优势
　　公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，推出区域市场畅销的高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得30余个国家专利，荣获多项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公司以迈向智造时代的产品研发愿景，以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动，围绕三个卓越（卓越运营、卓越建设、卓越服务）加快落地，最终实现从“建造”到“智造”的转变。
　　4、业务协同优势
　　公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　国家指出房地产市场供求关系已经发生重大变化，必须适应变化，依托保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，加快向新发展模式转型。
　　建筑行业也仍处于调整当中，但考虑短期内国家积极的财政政策要适度加力，政府投资的带动作用加大，重点支持新型基础设施等领域，预计还将获得更多机会。
　　（二）2024年经营策略
　　2024年，公司房地产开发业务将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，坚持审慎策略，更加努力盘活资产，合理控制支出，保交付、保民生，保经营安全。发展将瞄准保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新的模式。
　　公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
　　整体上，公司将更加充分利用政策机会，赢得政府支持，努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间，引导市场信心。
　　（三）项目开发计划
　　按照目前的经营安排，公司现有项目2024年计划开工面积54万平方米，竣工面积650万平方米。公司将根据市场变化，灵活调整开发计划。
　　（四）可能面对的风险
　　（1）政策风险
　　虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，指出房地产市场供求关系发生重大变化，要求切实防范化解重点领域风险，调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，但也进一步要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡，从而带来的政策反复风险。
　　应对措施：继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，瞄准保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，探索新发展模式。
　　（2）市场风险
　　市场调整有进一步深入，非良性循环有进一步扩大的风险。
　　应对措施：持续积极推动销售，保持开发节奏的灵活性，严格控制支出，坚持审慎策略，确保经营安全。
　　（3）财务风险
　　在市场风险扩大的情况下，企业间非良性循环可能恶化，行业整体的财务压力将进一步增加。
　　应对措施：进一步持续推动销售，提高回款速度，增加自由现金，继续坚持审慎策略，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，控制现金支出，加强各种形式的合作，提升抗风险的能力。
　　（4）股票收盘价连续低于1元的风险
　　由于行业还在调整，资本市场的活跃需要更多耐心，公司股票收盘价有持续低于1元，甚至面临交易类退市的风险。应对措施：推出董事、监事、高级管理人员增持计划，探讨公司回购方案，加强与投资者沟通，积极采取措施，引导市场，推动股票价格更准确反映公司价值。 收起▲

　　经营情况说明.
　　2023年第三季度，我国经济有所恢复，制造业采购经理指数（PMI）重回50%以上，市场销售活跃度增加，但投资改善仍不明显，民间投资仍在收缩，出口持续下降。经济增长的内生动力仍然不足，社会预期还没有明显改善，风险隐患仍然较多。7月24日中央政治局会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。面对复杂的环境，国家强调要保持定力，扎实推动经济高质量发展。
　　第三季度房地产市场的压力进一步增加，单月全国商品房销售同比跌幅都接近或超过20%。企业经营更加困难，全国销售规模最大的房地产开发企业债务危机显性化。7月24日中央政治局指出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策后，国家进行了一系列调整。8月25日住房城乡建设部、人民银行和国家金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，财政部、国家税务总局发布《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》。8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。各地迅速跟进，落实“认房不用认贷”政策，放松或取消限购措施。但政策的落脚点仍更多在刺激需求，非良性循环中企业的自主空间进一步收缩，在缺乏市场主体能动性的情况下，政策的效果并不明显。化解风险，发展新的模式仍然需要更多探索。
　　面对市场挑战，公司积极应对，保持了经营安全。在市场持续下降的情况下，公司2023年前三季度实现月均经营性现金流入27.3亿元，经营活动产生的现金流量净额2.7亿元，持续保持正值。不过期末公司货币资金91.1亿元，比2023年6月末减少18.0亿元，其中受限资金的比例由2023年6月末的48.18%增加到50.23%。公司有息负债456.4亿元，比2023年6月末减少5.8亿元。其中一年以内的各项有息负债合计225.0亿元，比2023年6月末增加8.0亿元。新的挑战进一步增加。期末公司总负债率91.30%，比2023年6月末降低0.22个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）149.60%，比2023年6月末上升5.22个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前视为负债的合同负债及相关待转销项税合计1,085.6亿元，占公司全部负债的42.38%。剔除有关负债之后，公司的负债率为52.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为85.80%，比2023年6月末降低0.07个百分点。
　　经过努力2023年前三季度公司营业收入318.7亿元，同比下降7.23%；综合毛利率9.43%，同比提高3.25个百分点；虽然在艰难的环境里，公司销售费率3.30%，同比增加0.82个百分点。但公司进一步严格控制支出，实现管理费用率3.43%，同比降低1.56个百分点，财务费用率1.97%，同比减低0.73个百分点。前三季度公司净亏损8.8亿元，其中归属上市公司股东的净亏损12.0亿元，同比改善41.2%。
　　2023年第三季度公司营业收入90.6亿元，同比下降11.4%；综合毛利率4.87%，同比提高7.04个百分点；归属上市公司股东的净亏损4.0亿元，同比改善5.9%。
　　分业务情况如下：
　　房地产业务2023年第三季度，公司合同销售金额82.1亿元，销售面积70.3万平方米，同比分别减少44.2%和47.5%。1-9月公司合同销售金额328.9亿元，销售面积277.4万平方米，同比分别减少31.1%和30.9%。平均销售价格11,859元/平方米，同比基本不变。在销售金额中，一、二线城市占比46%，同比略有下降。
　　截止2023年9月末，公司全部开发项目470个，其中在建项目规划建筑面积合计约1,632万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约646万平方米，可竣工资源总面积2,278万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。
　　2023年第三季度，公司房地产业务结算收入87.8亿元，同比增加4.0%；结算毛利率9.40%，同比提高11.59个百分点。1-9月公司结算收入288.8亿元，同比增加3.1%。结算毛利率12.78%，同比提升6.43个百分点。截至期末，公司合并报表范围内已售未结算的合同负债995.6亿元，是前三季度结算收入的3.5倍。
　　建筑业务2023年1-9月公司新承接（中标）项目合同总金额24.3亿元，同比减少28.7%。其中第三季度新承接（中标）项目合同总金额3.2亿元，同比减少63.2%。
　　2023年1-9月公司建筑业务营业收入41.9亿元，同比减少35.9%。综合毛利率-15.59%，同比下降19.22个百分点。其中第三季度营业收入8.7亿元，同比减少63.5%；综合毛利率-26.36%，同比下降28.19个百分点。 收起▲

　　一、业务发展情况
　　（一）经营环境
　　2023年上半年我国经济有所恢复，但内生动力不足，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力仍在，经济转型升级和高质量发展仍有不少困难和挑战。一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多。虽然第二季度GDP增长有所加快，但考虑基数影响环境并不乐观。上半年全国规模以上工业企业实现利润同比下降16.8%；4月以来制造业采购经理指数（PMI）持续低于50%；上半年全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.8%，但民间投资下降0.2%；上半年全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，6月份环比下降0.2%；上半年以美元计价的进出口商品贸易总值下降4.7%，其中出口下降3.2%。5月以来出口持续下降且幅度加大；年轻人口失业率持续提升。针对有关形势，7月中共中央政治局召开会议指出，要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
　　房地产行业2022年中央经济工作会议明确支持方向后，2023年第一季度市场露出短暂回暖迹象，但随即担心供给不足会引发新的过热，担心资金重新违规流入楼市的声音出现，各项支持政策的落地受到影响。4月之后房地产市场的销售又开始逐渐下降，企业的经营压力进一步增加。上半年全国商品房销售面积同比下降5.5%，销售金额同比增长1.1%，但5月之后销售金额也陷入负增长，而且幅度进一步增加。上半年房地产开发投资同比下降7.9%，而且4月后保持两位数以上的下降。上半年房屋新开工面积同比下降24.3%，6月单月同比下降超过30%。
　　面对市场压力，全国销售规模最大的房地产开发企业宣布未能按时支付两支美元债券利息，并将对境内发行的9支公司债券进行重组。非良性循环有进一步扩大的风险。
　　7月中共中央政治局召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，切实防范化解重点领域风险。
　　建筑行业受行业非良性循环、企业信用风险增加等影响，建筑行业也面临发展压力，2023年上半年全国建筑企业新签合同额15.4万亿元，同比增长3.1%；建筑业总产值13.2万亿元，同比增长5.9%；建筑业新开工面积17.7亿平方米，同比下降10.3%；企业累计人员数4016万，同比下降0.04%。
　　（二）公司经营情况
　　面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战。截至2023年6月末，公司有息负债（含期末应付利息）462.2亿元，比2022年末减少13.3亿元，有息负债与总资产比值继续在行业保持最低水平。其中短期借款和一年以内的有息负债合计217.1亿元，比2022年末减少15亿元。
　　公司继续保持了稳健的经营性现金流状况，2023年上半年公司经营性现金流入174.2亿元，经营活动产生的现金流量净额5.7亿元，连续保持正值。2023年6月末公司货币资金109.1亿元。
　　2023年6月末公司总负债率91.52%，比2022年末增加1.71个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）144.38%，比2022年末增加36.20个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1154.8亿元，占公司全部负债的43.73%。
　　剔除有关负债之后，公司的负债率为51.50%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为85.87%，比2022年末增加3.40个百分点。
　　受市场持续调整影响，公司2023年上半年营业收入228.1亿元，同比下降5.5%。综合毛利率11.24%，同比增加1.52个百分点。面对市场挑战，公司进一步严格控制支出，上半年公司销售费用8.1亿元，同比下降0.4%，管理费用7.0亿元，同比下降40.1%，利息支出7.3亿元，同比下降67.7%。在持续的努力下公司归属上市公司股东的净亏损8.0亿元，同比减亏50.6%。
　　公司房地产开发业务和建筑施工业务上半年主要情况如下：
　　房地产业务受市场持续调整影响，2023年上半年公司房地产业务合同销售金额246.8亿元，销售面积207.1万平方米，同比分别减少25.2%和22.6%。平均销售价格11,915元/平方米。在销售金额中一、二线城市占比46%。
　　针对市场变化，公司继续有针对性调整了不同项目的施工进度。2023年上半年公司新开工面积69.8万平方米，同比减少39.1%，竣工面积423.2万平方米，同比增加22.3%。截止2023年6月末，公司全部开发项目469个，其中在建项目规划建筑面积合计约1,908.0万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约674.2万平方米，可竣工资源总面积2,582.3万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。
　　由于竣工规模增加，公司2023年上半年房地产业务结算收入201.0亿元，同比增加2.8%。结算毛利率14.26%，同比增加4.23个百分点。截至公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1,054.3亿元，是上半年结算收入的5.2倍。
　　建筑业务由于非良性循环持续，公司建筑业务2023年上半年新承接（中标）项目合同总金额21.1亿元，同比减少16.9%。2023年上半年公司建筑业务营业收入33.2亿元，同比减少20.3%。综合毛利率-12.77%，同比下降17.43个百分点。

　　二、核心竞争力分析
　　1、战略优势
　　公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负债发展，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提升施工质量。
　　2、文化优势
　　公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
　　3、品牌产品优势
　　公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，推出高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得180余项国家专利，荣获多项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公司将以迈向智造时代的愿景，以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动，围绕卓越运营、卓越建设、卓越服务，实现从“建造”到“智造”的转变。
　　4、业务协同优势
　　公司业务涵盖住宅开发，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）政策风险
　　虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，指出房地产市场供求关系发生重大变化，要求切实防范化解重点领域风险，调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展，但也进一步要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡，政策反复风险。
　　应对措施：继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，探索新发展模式。
　　（2）市场风险
　　市场调整有进一步深入，非良性循环有进一步扩大的风险。
　　应对措施：持续积极推动销售，严格控制支出，坚持审慎策略，确保经营安全。
　　（3）财务风险
　　在市场风险扩大的情况下，企业间非良性循环可能恶化，行业整体的财务压力将进一步增加。
　　应对措施：进一步推动销售，提高回款速度，增加自由现金，继续坚持审慎策略，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，控制现金支出，加强各种形式的合作，提升抗风险能力。 收起▲

　　一、经营情况说明
　　面对复杂严峻的国际环境和2021年以来持续存在的需求收缩、供给冲击、预期转弱压力，国家坚持稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，2023年第一季度取得良好的开局。第一季度全国国内生产总值同比增长4.5%，社会消费品零售总额同比增长5.8%，全国固定资产投资同比增长5.1%，出口同比增长8.4%，国民经济发展积极因素增多。但需求不足制约还很明显，经济回升基础尚不牢固。党的二十大提出要加快构建新发展格局，夯实经济发展的根基，增强发展的安全性稳定性。而习近平主席指出目前构建新发展格局工作还存在一些突出问题，供给和需求严重失衡错位、循环不畅，是经济金融领域重大风险的根源之一。要着力破除制约加快构建新发展格局的主要矛盾和问题，尽快形成完整内需体系，着力扩大有收入支撑的消费需求、有合理回报的投资需求、有本金和债务约束的金融需求；要继续深化供给侧结构性改革，以自主可控、高质量的供给适应满足现有需求，创造引领新的需求。
　　房地产行业在2022年中央经济工作会议明确国民经济重要地位和作用，提出有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动行业向新发展模式平稳过渡，确保市场平稳发展的要求后，政策支持方向进一步明确，各地也有更多因城施策的措施落地。2023年第一季度市场露出回暖迹象，全国商品房销售金额一季度同比增加4.1%，商品房平均销售价格同比增加6.8%。
　　国家加速推进行业向新发展模式过渡，3月发改委和证监会分别发出通知，推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目。4月国家宣布全面实现不动产统一登记，为行业新发展模式的开拓进一步奠定了基础。
　　建筑行业2023年第一季度也现好转，企业新签合同额6.9万亿元，同比增长9.2%。行业完成总产值5.5万亿元，同比增长6.0%。
　　公司房地产业务2023年第一季度签约销售金额120.4亿元，销售面积100.0万平方米，同比分别下降26.2%和22.8%，降幅大幅收窄。平均销售价格12,025元/平方米，比2022年全年增加0.6%。在签约销售中，一二线城市销售金额占比42%，长三角占比58%。
　　公司继续灵活推进施工节奏，第一季度实现新开工面积约29万平方米，同比减少32.6%，完成竣工面积约163万平方米，同比增加14.8%。截止第一季度末，公司房地产业务在建和未开工项目472个，在建项目规划建筑面积合计2,121万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约786万平方米，可竣工资源总面积约2,906万平方米。
　　由于并表范围内竣工交付项目增加，第一季度公司房地产业务结算收入102.5亿元，同比增长62.1%。当期销售当期结算的现房减少，结算毛利率9.00%，同比下降0.55个百分点，但相比2022年全年上升7.66个百分点。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,159.3亿元，是第一季度结算收入的11.3倍，是2022年结算收入的2.3倍。
　　公司建筑业务也在恢复中，2023第一季度新承接（中标）项目合同总金额8.7亿元，同比下降9.4%。但由于施工还未触及相应节点，实现营业收入8.2亿元，同比下降34.4%。综合毛利率-6.05%，同比下降11.43个百分点。
　　公司整体营业收入111.3亿元，同比增加43.6%。由于地产和建筑业务盈利还未改善，导致综合毛利率7.87%，同比下降1.30个百分点，但相比2022年全年上升7.96个百分点。由于业务规模降低，公司销售和管理费用得到更好控制，第一季度公司销售费用率2.07%，同比下降2.48个百分点，管理费用率3.43%，同比下降4.88个百分点。不过由于施工放慢，公司利息支出中不能资本化的比例提升，导致公司第一度财务费用率2.20%，同比提高0.20个百分点。公司第一季度归属于上市公司股东的净利润为-6.7亿元。随着市场恢复持续，公司更好平衡现金和利润，竣工规模进一步增加，公司将尽快恢复盈利。
　　公司继续坚持不依赖有息负债的模式，第一季度末公司有息负债470.5亿元，比2022年末进一步减少5.0亿元，占总负债的比重17.37%，比2022年末增加0.11个百分点，但仍是行业最低水平。2023年一季度末公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1276.0亿元，在全部负债中占比47.10%。剔除相关负债之后公司的负债率为48.11%，继续在行业保持低位。
　　虽然销售放慢，公司一季度经营性现金流入有所减少，但公司实现了更好的支出控制，继续保持了良好的经营性现金流状况，一季度经营活动产生的现金流量净额3.6亿元，持续保持正值。 收起▲

　　一、经营环境
　　2022年国内需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力持续，国际经济政治环境日趋复杂，俄乌战争加剧格局动荡，全球产业链和供应链面临重大挑战；美元快速加息进一步引发全球连锁反应，世界经济下行的风险加大。针对复杂、不确定的环境，国家果断应对、及时调整，动用近年储备的政策工具，靠前实施既定政策举措，坚定不移推进供给侧结构性改革，出台实施稳经济一揽子政策和接续措施，部署稳住经济大盘工作，突出稳增长稳就业稳物价，推动经济企稳回升。全年实现国内生产总值121.0万元，同比增长3%。
　　但国内经济增长的基础还不牢固，发展仍面临诸多挑战。2022年全国城镇新增就业仅1206万人，创十年来的新低，而全国人口也出现了负增长。全国社会消费品零售总额44.0万亿，同比下降0.2%。需求不足矛盾突出，民间投资和民营企业预期不稳。而全球通胀仍处于高位，世界经济和贸易增长动能减弱，阵营对抗和外部打压遏制不断上升，外部环境不确定性也进一步加大。
　　不过党的二十大和中央经济工作会议已经指明了方向，2023年国家将继续完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展；将坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性稳定性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。将更好统筹国内国际两个大局，统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，持续改善民生，保持社会大局稳定，扎实推进中国式现代化。
　　房地产行业2022年房地产市场持续调整，行业继续在非良性循环中挣扎。虽然从2021年中央经济工作会议已经提出加强预期引导，支持更好满足购房者的合理住房需求，防范化解风险，国家也下调5年期LPR，并加强了对新市民的相关配套政策，各地也因城施策，调整了之前的调控措施，出台各项鼓励合理住房需求的政策，并灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，保交楼、稳民生。国家第三季度还下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；阶段性调整差别化住房信贷政策；并推出支持居民换购住房有关个人所得税政策。7年来首调调首套公积金贷款利率，8年来再松首套房贷利率下限，12年后重启换房个税优惠。
　　但政策的落脚点更多在刺激需求，保市场主体导向并不针对地产行业，政策工具箱和阶段性信贷政策更多限于项目，7月停贷风波后，2022年开始的行政化的预售款监管政策执行，不仅没能优化，反而得以强化，企业的自主空间收缩。如果只考虑需求，不注重改善满足需求的能力，预期难以改变。
　　2022年全国商品房销售面积13.6亿万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。全国土地购置面积同比下降53.4%，房屋新开工面积同比下降39.4%。全国房地产开发投资也出现了两位数的同比下降，同比降低10.0%。更多房地产企业爆发债务危机。
　　面对复杂的环境，国家扩大民营企业债券融资支持工具，支持房地产民营企业发债融资，调整优化房地产企业股权。2022年中央经济工作会议进一步阐述了房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　随着政策导向进一步明确，2023年1~2月份全国商品房销售金额1.5万亿元，同比仅下降0.1%，其中住宅销售金额1.4万亿，同比实现3.5%的增长。相信随着预期的改变，行业将迎来新的发展阶段。
　　建筑行业受房地产行业深度调整、房企信用风险增加等因素影响，2022年建筑行业的增长也有所放慢，全年全国建筑企业新签合同额36.6万亿元，同比增长6.4%；建筑业总产值31.2万亿元，同比增长6.4%；竣工产值13.6万亿元，同比增长1.4%，总产值和竣工产值增速都大幅低于2021年。
　　2023年，国家着力扩大国内需求，将加快实施“十四五”重大工程，开展城市更新行动，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，建筑行业将迎来新的机遇。

　　二、经营情况
　　（一）总体情况房地产业务
　　2022年公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，全公司合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%，平均销售价格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在销售金额中一、二线城市占比47%，同比略有上升。
　　2022年公司实现新开工面积189.4万平方米，同比减少超过80%，完成竣工面积740.5万平方米，同比减少27.4%。虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地产业务结算收入502.6亿元，同比减少10.33%，降幅明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率1.34%，同比减少9.35个百分点。截止2022年末，公司全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3,104万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。
　　建筑业务受非良性循环影响，2022年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。公司的收入确认也受到影响，2022年公司建筑业务营业收入94.8亿元，同比下降62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2022年公司建筑业务综合毛利率-11.01%，同比下降17.44个百分点。
　　面对市场的冲击，公司积极应对挑战，努力实现稳健发展。2022年末公司有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，全年经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍。年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，持续保持正值。2022年末公司货币资金137.5亿元，比2021年末减少86.6亿元，减少幅度明显小于有息负债。
　　受两个核心业务都大幅调整影响，公司2022年营业收入590.4亿元，同比下降25.5%。公司2022年综合毛利率-0.09%，同比下降10.12个百分点。面对市场调整，公司进一步严格控制支出，2022年销售费用18.2亿元，同比下降21.2%，管理费用22.7亿元，同比下降34.8%，利息支出54.3亿元，同比下降20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司销售费用率3.08%，同比还增加0.17个百分点；施工进度放慢，不能资本化的利息支出增加，公司财务费用率4.22%，同比增加2.68个百分点。同时非良性循环持续，公司2022年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计35.3亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。
　　在应对市场挑战中，现金减少、亏损增加、资产减少，公司各项负债率水平有所提高。2022年末公司总负债率89.81%，比2021年末增加1.44个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）108.18%，比2021年末增加15.01个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为82.47%，比2021年末增加1.95个百分点。不过公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1284.5亿元，占公司全部负债的46.63%。剔除有关负债之后公司的负债率为47.93%，继续在行业保持低位。在非良性循环的环境里，虽然负债率指标没能改善，但公司保证了持续的经营安全。
　　（二）发展战略和未来一年经营计划
　　2023年，国家政策支持方向进一步明确，行业已现回暖迹象，在确保市场平稳发展的同时，国家也要求推动行业向新发展模式平稳过渡，企业必须紧跟政策方向。
　　公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探索新的发展模式。
　　公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
　　2023年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。公司将更加努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间；公司将更充分利用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。


　　三、核心竞争力分析
　　1、战略优势
　　公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负债发展，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提升施工质量。
　　2、文化优势
　　公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
　　3、品牌产品优势
　　公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，推出区域市场畅销的高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得30余个国家专利，荣获多项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公司以迈向智造时代的产品研发愿景，以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动，围绕三个卓越（卓越运营、卓越建设、卓越服务）加快落地，最终实现从“建造”到“智造”的转变。
　　4、业务协同优势
　　公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，但也进一步要求要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。过去很多房地产企业依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式难以为继。随着国家对资本的进一步引导和规范，行业的资产回报水平也必然向社会平均水平回归。
　　另一方面，随着行业恢复良性循环，一些企业将退出历史舞台，虽然市场容错空间减小，但新型城镇化还在深入推进，更多城乡居民的居住、生活、工作、娱乐等空间需求还在增长，人民美好生活需要还亟待满足，民营企业的效率优势难以替代，“两个毫不动摇“还要继续坚持，优质民营企业的发展空间还很广阔。
　　同时，国家构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要适度超前部署新型基础设施建设，要加强交通、能源、水利等基础设施建设，强化区域间基础设施联通，形成城市群和都市圈建设现代化基础设施体系。这都将为有准备的建筑企业带来更多机遇。
　　（二）2023年经营策略
　　2023年，公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探索新的发展模式。
　　公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。
　　2023年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。公司将更加努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间；公司将更充分利用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。
　　（三）项目开发计划
　　按照目前的经营安排，公司现有项目2023年计划开工面积81万平方米，竣工面积1,088万平方米。公司将根据市场变化，灵活调整开发计划。
　　（四）可能面对的风险
　　（1）政策风险
　　虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，但也进一步要求要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，未来政策还有反复和执行风险。
　　应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，探索新发展模式。
　　（2）市场风险
　　虽然市场已有回暖迹象，但预期还不稳固，仍可能随着特定政策和市场信号而波动。
　　应对措施：持续积极推动销售，保持开发节奏的灵活性，严格控制支出，坚持审慎策略，确保经营安全。
　　（3）财务风险
　　在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。
　　应对措施：在市场全面恢复良性循环之前，公司将进一步持续推动销售，提高回款速度，增加资金自由现金，继续减持审慎投资，进一步精细化管理，严格控制费用，与金融机构等各类合作伙伴探讨更灵活的支付安排，控制现金支出，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长，提升抗风险的能力。 收起▲

　　（一）经营情况说明：
　　由于需求收缩、供给冲击、预期转弱的影响持续，外部环境的复杂度增加，我国经济运行又面临一些突出矛盾和问题，三季度国家坚持全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的方针，及时果断施策，保持合理政策规模，在落实好稳经济一揽子政策同时，再实施19项接续政策，完善市场化利率形成和传导机制，推动1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR下调15个基点，扩大政策性开发性金融工具支持的领域，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。第三季度我国实现GDP30.8万亿元，同比增长3.9%，经济总体有所回稳。
　　针对房地产市场，国家也继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出因城施策，“一城一策”用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。9月底自人民银行决定2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；人民银行和银保监会还发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。7年来首调调首套公积金贷款利率，8年来再松首套房贷利率下限，12年后重启换房个税优惠。
　　但政策的落脚点更多在刺激需求，保市场主体导向并不针对地产行业，政策工具箱和阶段性信贷政策更多限于项目，7月停贷风波后，预售款监管政策执行的优化没有得到延续，企业的自主空间收缩。而实际上如果只考虑需求，不改善满足需求的能力，预期的改变就很困难。第三季度，全国商品房销售金额同比下降20.4%，降幅虽较上半年有所减少，但房屋新开工面积同比下降45.1%，房地产开发投资同比下降12.7%，降幅相对上半年都明显扩大。行业调整还在深入，非良性循环仍在继续，市场风险还未得到有效控制。
　　党的二十大提出，必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，加快建设现代化经济体系，着力提高全要素生产率，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，健全宏观经济治理体系，依法规范和引导资本健康发展，构建高水平社会主义市场经济体制。相信地产行业将在政策引领下，将更快探索出新的发展道路。
　　面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战。截至2022年9月末，公司有息负债（含期末应付利息）497.6亿元，比2021年末减少123.5亿元。其中一年以内的各项有息负债合计198.5亿元，比2021年末减少42.2亿元。
　　公司保持了良好的经营性现金流状况，2022年1-9月，公司经营性现金流入636.4亿元，是一年以内有息负债的3.2倍。
　　经营活动产生的现金流量净额45.8亿元，连续保持正值。期末公司货币资金142.6亿元，扣除用途受限资金后的现金105.3亿元。
　　2022年9月末公司总负债率88.01%，比2021年末下降0.36个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）87.82%，比2021年末下降4.95个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1451.2亿元，占公司全部负债的48.89%。剔除有关负债之后，公司的负债率为44.99%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为78.96%，比2021年末降低1.56个百分点。公司实际负债少，杠杆率低，经营安全保障度高。
　　受市场持续调整的影响，2022年1-9公司营业收入343.5亿元，同比下降43.76%。综合毛利率6.18%，同比下降9.28个百分点。面对持续挑战，公司1-9月销售费率2.49%，同比增加0.05个百分点；管理费用率4.99%，同比增加1.33个百分点。前三季度公司净亏损19.5亿元，其中归属上市公司股东的净亏损20.4亿元。2022年第三季度公司营业收入102.2亿元，同比下降54.8%。综合毛利率-2.17%，同比下降16.20个百分点。净亏损5.4亿元，其中归属上市公司股东的净亏损4.3亿元。
　　公司分业务经营情况如下：
　　房地产业务2022年第三季度，公司房地产业务合同销售金额147.2亿元，销售面积134.0万平方米，同比分别减少67.1%和59.0%。
　　平均销售价格10,985元/平方米，同比下降19.7%。2022年1-9月公司房地产业务合同销售金额477.3亿元，销售面积401.6万平方米，同比分别减少68.9%和64.0%。平均销售价格11,885元/平方米，同比降低13.8%。在销售金额中一、二线城市占比47%，同比略有上升。
　　截止2022年9月末，公司全部开发项目482个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,517万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约984万平方米，可竣工资源总面积3,501万平方米，其中一二线城市面积占比约37%，三四线城市面积占比约63%。
　　2022年第三季度，公司房地产业务结算收入84.4亿元，同比减少51.9%。结算毛利率-2.19%，同比减少18.09个百分点。2022年1-9月公司房地产业务结算收入280.0亿元，同比减少37.8%。结算毛利率6.35%，同比减少11.48个百分点。
　　截至期末，公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1317.3亿元，是公司前三季度结算收入的4.7倍。
　　建筑业务2022年1-9月公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额34.1亿元，同比减少82.1%。其中3亿元以上项目2个，占比34%。其中第三季度新新承接（中标）项目合同总金额8.7亿元，同比减少76.3%。
　　2022年1-9月公司建筑业务实现营业收入65.35亿元，同比减少63.0%。综合毛利率3.63%，同比下降3.86个百分点。
　　其中第三季度营业收入23.8亿元，同比减少62.4%。综合毛利率1.83%，同比下降4.25个百分点。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务

　　二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，提高周转效率，加强运营能力。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行一致，不作假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2021年公司位居中国房地产开发企业20强第16位、中国房地产上市公司A股十强，公司建筑业务子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司荣膺2021ENR/建筑时报中国承包商80强第21位，品牌认知度越来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。但政策也指出要为资本设置“红绿灯”，发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用，要求行业探索新的发展模式。未来还有政策执行波动的风险，各地预售款监管政策的执行预计还将有明显差异。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，增强适应性。
（2）市场风险
虽然良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪还较浓厚，市场调整还在继续。
应对措施：公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。市场回暖之后，公司也将进一步严格投资纪律，提高抗风险的能力。
（3）财务风险
在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。
应对措施：在市场恢复良性循环之前，公司积极推动销售，增加回款，增加资金自由现金，审慎投资，进一步精细化管理，严格控制费用，控制现金支出，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长，提升抗风险的能力。 收起▲

　　一、经营情况说明：
　　虽然国家一季度实现GDP增长4.8%，环比去年四季度增加0.8个百分点，但需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力并没有根本改变。俄乌冲突对全球经济形成新的挑战，国内疫情多点散发，经济发展面临的不确定性进一步增加。在政策工具引导下，1月1年期和5年期以上LPR分别下行10个和5个基点。3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，要求切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。3月21日，国务院常务会议进一步强调加大稳健货币政策对实体经济的支持力度，保持政策稳定性，希望近年来稳定经济运行、激发市场活力的政策要尽可能延续，同时开展政策取向一致性评估，防止和纠正出台不利于市场预期的政策，要求加强部门协同，密切跟踪国内外经济金融形势，未雨绸缪应对新挑战，采取有针对性措施稳定市场预期、提振市场信心。4月11日，国家总理召开部分地方政府主要负责人座谈会时指出，要增强紧迫感，抓紧落实中央要求，退税减税降费、金融支持实体经济、专项债发行使用、重点项目开工建设、支持企业稳岗等政策的实施，要靠前安排和加快节奏，上半年要大头落地，形成更多实物工作量。4月13日，国务院召开常务会议，指出鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备覆盖率，适时运用降准等货币政策工具，推动银行增强信贷投放能力。4月15日，人民银行公布自4月25日起下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，并对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，额外多降0.25个百分点。4月27日，人民银行公布自5月15日起下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点。4月26日，中央财经委员会召开会议，要求牢固树立底线思维，切实加强重大风险预测预警能力；要引导好市场预期，讲清楚政策导向和原则，稳定市场信心；要加强评估督导，搞好综合平衡，有问题及时纠偏。
　　一季度全国固定资产投资10.5万亿元，同比增长9.3%，新增专项债券额度已发行1.25万亿元，达到去年提前下达额度的86%，政策靠前发力，维护经济稳定。
　　2022年房地产行业的调整进一步深入，一季度全国商品房销售金额同比下跌22.7%，新开工面积同比下跌17.5%，竣工面积同比下跌11.5%，企业到位资金同比下跌19.6%，其中定金和预售款同比下跌31.0%，行业投资同比增速仅有0.7%，行业良性循环的恢复还需要时间。
　　为了加快实现良性循环，在中央经济工作会议加强预期引导，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的精神基础上，2月全国性的商品房预售资金监督管理办法出台，规范各地有关政策执行。3月国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，针对房地产行业指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、人民银行发出《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的新市民群体，要求加强产品和服务创新，完善金融服务，高质量扩大金融供给，满足新市民安居、创业、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。4月人民银行、国家外汇管理局发出《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要进一步完善住房领域金融服务，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施，限购、限价、限制交易、贷款首付比例等政策也有所调整，部分城市还出台了针对性的鼓励措施。随着政策的深入，行业将更快恢复健康发展。
　　2022年第一季度全国建筑行业平稳增长，完成总产值5.2万亿元，同比增长9.3%，完成竣工产值2.2万亿元，同比增长13.0%，企业新签合同额6.3万亿元，同比增长2.1%。
　　4月26日，中央财经委员会召开会议研究全面加强基础设施建设问题，要求加强交通、能源、水利等网络型基础设施建设，加强城市基础设施建设，打造高品质生活空间，推进城市群交通一体化；有序推进地下综合管廊建设，加强城市防洪排涝、污水和垃圾收集处理体系建设，加强防灾减灾基础设施建设，加强公共卫生应急设施建设，加强智能道路、智能电源、智能公交等智慧基础设施建设。建筑行业将迎来更多发展机遇。
　　公司房地产业务销售也难以避免受到整体市场的影响，第一季度公司合同销售金额163.2亿元，销售面积129.6万平方米，同比分别下降66.3%和63.1%，不过2、3月销售金额环比分别增加21.5%和8.9%。第一季度公司平均销售价格12,586元/平方米，同比降低8.6%。在公司签约销售中，一二线城市销售面积占比46%，销售金额占比51%。预计随着行业良性循环的逐步恢复，公司销售也将继续改善。
　　截止一季度末，公司房地产业务在建和未开工项目498个，在建项目规划建筑面积合计2,866万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,135万平方米，可竣工资源总面积4,001万平方米。
　　第一季度公司实现新开工面积43万平方米，同比减少84.3%，完成竣工面积142万平方米，同比增加11.6%。由于并表范围竣工规模减少，公司房地产业务第一季度结算收入63.2亿元，同比下降45.8%。在非良性循环的环境里，公司继续推进现房库存的去化，增加自由现金，降低预售监管政策严厉执行的影响，由此带来当期销售当期确认的亏损，导致公司结算毛利率仅有9.55%，同比下降16.15个百分点。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,414.7亿元，是公司一季度结算收入的22.4倍，2021年结算收入的2.5倍。
　　公司建筑业务第一季度新承接（中标）项目合同总金额9.6亿元，同比下降89.5%。由于施工规模降低，回款减少，第一季度建筑业务实现营业收入12.5亿元，同比下降60.7%。综合毛利率5.38%，同比增长0.10个百分点。由于房地产业务和建筑业务收入都明显下降，2022年第一季度公司营业收入77.5亿元，同比下降46.0%。受房地产业现房库存去化带来的亏损影响，公司综合毛利率9.17%，同比下降12.24个百分点。由于市场调整深入，公司销售规模大幅下降，销售难度进一步提升，第一季度公司销售费用率同比增加2.75个百分点，管理费用率同比增加3.59个百分点。公司第一季度归属于上市公司股东的净利润为-6.1亿元，有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。
　　公司继续坚持不依赖有息负债的模式，第一季度末公司有息负债（含期末应付利息）560.8亿元，比2021年末减少60.3亿元，占总负债的比重17.16%，比2021年末降低1.94个百分点。其中短期借款和一年内到期的非流动负债185.6亿元，比2021年末减少55.1亿元，在全部有息负债中占比33.09%，较2021年末下降5.66个百分点。期末公司持有的货币资金192.5亿元，现金短债比至1.04，扣除受限资金后的现金短债比0.66，风险保障能力较2021年末进一步提高。
　　2022年一季度末公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1,552.7亿元，较2021年末增加4.7%。受此影响，公司总负债率增加0.20个百分点，至88.57%。但总负债扣除合同负债及相关待转销项税之后，公司负债率为57.91%，比2021年末下降1.79个百分点。2022年一季度末公司净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）为87.76%，比2021年末下降5.40百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为80.27%，比2021年末下降0.25个百分点。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。
　　虽然由于销售放慢，公司一季度经营性现金流入有所减少，但公司实现了更好的支出控制，继续保持了良好的经营性现金流状况，一季度经营活动产生的现金流量净额36.6亿元，持续保持正值。 收起▲

　　一、经营环境
　　2021年，我国虽然在突发疫情等严重冲击后恢复发展，实现国内生产总值114.4亿元，同比增长8.1%。但发展过程中又遇到交织叠加、超出预期的新挑战，经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，有新的下行挑战。目前疫情还在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻。2021年我国全社会固定资产投资增速仅4.9%，除去疫情冲击的2020年，是进入21世纪以来的最低增速。2021年城镇新增就业1269万人，是过去十年来的新低。而全年我国出生人口仅1062万人，新增人口只有48万人，总人口可能就要停止增长。居民储蓄住户存款增速10.6%，是2017年以来的新低。全年社会消费品零售总额44.1万亿元，与疫情之前的2019年比两年平均增速3.9%，大幅低于过去十年的平均增速。而受国际大宗商品价格上涨影响，2021年我国工业生产者出厂价格指数（PPI）全年上涨8.1%，工业生产者购进价格指数（PPIRM）上涨11.0%，已经是1995年以来的最高水平。
　　面对挑战，国家保持宏观政策连续性针对性，积极的财政政策更加精准有效，稳健的货币政策更加灵活适度，推动经济运行保持在合理区间。国家层面建立常态化财政资金直达机制，2021年7月和12月两次降准0.5个百分点，保持流动性合理充裕，2021年12月以来引导1年期和5年期以上LPR分别下行15个和5个基点，推动降低贷款利率。面向未来，国家提出既然要正视困难，又要坚定信心，面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置。2022年要稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实做好“六稳”、“六保”工作。要坚持以经济建设为中心，深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，持续激发市场主体活力，以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展。各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，注重宏观政策跨周期和逆周期调节，有效应对各种风险挑战。
　　房地产行业公司所在的房地产行业，随着国家调控和规范动作的深入，2021年下半年开始出现调整。全国商品房销售金额7月同比下降7.1%，8月下降18.7%，9月下降15.8%，10月下降22.7%，11月下降16.3%，12月下降17.8%。全年全国房屋新开工面积同比下降11.4%，土地购置面积同比下降15.5%，企业到位资金中国内贷款同比下降12.7%，利用外资下降44.1%，境内外信用债券市场大幅萎缩。随着市场的调整，个别企业的债务风险有所扩大，8月人民银行、银保监会约谈相关企业，要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。9月人民银行货币政策委员会第三季度例会罕见提及房地产行业，提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9月底人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，住房城乡建设部、证监会及全国24家主要银行参加会议，会议要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府落实“两维护”。10月国家相关负责人员也多次公开表态，房地产市场出现个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。房地产市场出现波动，是市场主体的应激反应，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，目前过度收缩的行为正逐步得以矫正。12月中央政治局会议也提到房地产行业，提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同时中央经济工作会议针对房地产行业在强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位基础上，提出要加强预期引导，探索新的发展模式，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要求因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。良性循环被放在更靠前的位置。
　　随着政策变化，10月部分城市抵押贷款利率出现下调，抵押贷款等贷款额度控制也出现变化。12月底人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施，限购、限价、限制交易、贷款首付比例等政策也有所调整，部分城市还出台了针对性的鼓励措施。
　　虽然政策执行方式有所调整，但市场有其固有的逻辑，短期市场调整还在继续，良性循环的恢复还需要时间。进入2022年，为了加快实现良性循环，2月全国性的商品房预售资金监督管理办法出台，规范各地有关政策执行。3月国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，针对房地产行业指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会、人民银行发出《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的新市民群体，要求加强产品和服务创新，完善金融服务，高质量扩大金融供给，满足新市民安居、创业、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。4月人民银行、国家外汇管理局发出《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出要进一步完善住房领域金融服务，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。随着政策的深入，行业将更快恢复健康发展。
　　建筑行业公司所在的建筑行业2021年，在国内疫情得到控制后，随着国家坚持扩大内需，挖掘国内市场潜力，实施积极财政等措施推动下，实现了较快发展。2021年完成总产值29.3万亿元，同比增长11.0%，是2014年以来的最高水平；竣工产值13.5万亿元，同比增长10.1%，扣除疫情影响的2020年，与2019年比两年平均增速4.3%，超过此前3年的最好水平。但由于受房地产行业调整等影响，建筑行业企业新签合同额34.5万亿元，同比仅增长6.0%，不仅低于2020年，也低于疫情前2019年的水平。
　　2022年为了实现稳中求进，国家要求适度超前开展基础设施投资，指出要用好政府资金，带动扩大有效投资。明确支持在建项目后续融资，并开工一批具备条件的重大工程、新型基础设施、老旧公用设施改造等建设项目。建筑行业将迎来新的机遇。

　　二、经营情况
　　（一）总体情况房地产业务
　　2021年公司房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但公司坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到的冲击小于整个行业。2021年公司合同销售金额1,973.7亿元，销售面积1,468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%，低于行业17.8%和15.6%的降幅。平均销售价格13,439元/平方米，同比上升1.2%。在销售金额中一、二线城市占比42%，同比略有上升。
　　针对市场调整，公司逐步放慢了投资和施工。2021年公司新增项目45个，规划建筑面积合计752.0万平方米，同比减少50.6%。新增项目平均地价约3,837元/平方米，比同比下降23.5%。2021年公司实现新开工面积989.3万平方米，同比减少27.1%，完成竣工面积1,020.4万平方米，同比减少24.4%。
　　虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2021年房地产业务结算收入560.4亿元，同比减少4.3%，降幅明显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，公司加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率10.69%，同比减少8.45个百分点。
　　截止2021年末，公司全部开发项目503个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,974.4万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,160.5万平方米，可竣工资源总面积4,134.9万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,344.6亿元，是2021年结算收入的2.40倍。
　　建筑业务受疫情和房地产行业调整影响，2021年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额212.6亿元，同比减少30.7%。其中3亿元以上项目26个，占比54%。2021年公司施工的3个项目获得省级优质结构奖，彰显了公司的质量管理水平。由于房地产行业的风险扩展，公司的收入确认也受到影响，2021年公司建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2021年公司建筑业务综合毛利率6.43%，同比下降2.22个百分点。
　　面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健地发展。2021年末公司有息负债（含期末应付利息）622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持最低水平。公司保持了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入1,446.7亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续保持正值。2021年末公司货币资金224.1亿元，比2020年末减少104.5亿元，减少金额小于有息负债。
　　2021年末公司总负债率88.37%，比2020年末增加1.83个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）93.16%，比2020年末降低4.11个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1,482.7亿元，占公司全部负债的45.60%。剔除有关负债之后公司的负债率为45.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为80.52%。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。
　　受房地产和建筑业务调整影响，公司2021年营业收入792.1亿元，同比增长0.8%。由于公司第四季度加大了现房库存的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损，以及因为建筑业务毛利水平的下降，公司2021年综合毛利率10.03%，下降7.26个百分点。面对市场调整，公司销售费用率同比增加0.71个百分点，至2.91%；管理费用率同比增加0.80个百分点，至4.39%；财务费用率同比增加0.84个百分点，至1.54%。此外由于竣工减少，2021年非并表项目结算下降带来的投资收益减少55.3%。同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收款项和存货计提的减值准备38.6亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损33.8亿元。有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。
　　（二）房地产业务主要情况
　　1、2021年分区域销售情况
　　2、公司2021年主要结算项目销售及结算情况
　　3、2021年新获取项目情况
　　4、2021年末各项目建设情况
　　5、项目跟投情况
　　为了提高组织效能，激发主动性，建立公司与员工风险共担、利益共享的机制，公司经股东大会同意设立员工跟投制度。2021年公司共有3个新项目引入跟投机制，员工跟投本金总额1,078.6万元，占跟投项目资金峰值的3.99%。
　　2021年，跟投项目中销售金额最高的5个项目情况：截止2021年末，西安春溪集、西安紫云集项目完成清算，跟投结束，陈昱含董事、辛琦董事、唐晓东董事退出上述跟投项目。其他项目暂未有退出情况。
　　6、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
　　2021年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额5,247,733.66万元。
　　7、截止2021年末公司主要项目出租情况
　　（三）建筑业务具体情况
　　1、未完工项目情况
　　2、已完工未完全确认收入项目情况
　　（四）发展战略和未来一年经营计划
　　由于国家加强宏观审慎管理，要求房地产行业探索新的发展模式，支持和引导资本规范健康发展，过去很多房地产企业依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式将难以为继，公司坚持的不依赖有息负债，通过提供运营效率获得发展空间的模式也需要进行调整。
　　2022年公司房地产业务将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通过不断提高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。在原有战略基础上，公司将进一步积极响应国家导向，进一步聚焦投资区域，加强对进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，控制经营风险；将进一步严格投资要求，控制规模增长，更好平衡项目回报和公司资产回报；将在进一步提高运营管理效率，实现卓越运营基础上，探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。
　　2022年在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎投资，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场明显回暖后，公司才会考虑扩大投资。在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长。
　　面对房地产行业的变化，公司建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，降低住宅项目的占比。公司将进一步加强节能环保技术的应用，提高工业化和模块化水平，降低对传统劳动力的依赖，进一步提高施工质量。公司将进一步推进组织升级，提高综合管理水平，加强对EPC等综合业务的承接能力。


　　三、核心竞争力分析
　　1、战略优势
　　公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为持续快速增长提供保障。
　　2、文化优势
　　公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行一致，不作假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
　　3、品牌优势
　　公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2020年公司位居中国房地产开发企业20强第16位、中国房企综合实力200强第15名、中国房地产上市公司A股十强、中国房企品牌价值第16位，品牌认知度越来越高。
　　4、业务协同优势
　　公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　由于国家加强宏观审慎管理，要求房地产行业探索新的发展模式，支持和引导资本规范健康发展，过去很多房地产企业依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式难以为继。公司坚持的不依赖有息负债，通过提供运营效率获得发展空间的模式也需要进行调整。随着“两集中”土地出让政策的深入推进，以及进一步依法加强对资本的有效监管，行业的资产回报水平也必然向行业平均水平回归。
　　同时随着本轮调整，一些企业将退出市场，虽然市场容错空间减小，但新型城镇化还在深入推进，新市民和其他居民的居住、生活、工作、娱乐等空间需求还要增长，人民美好生活需要还亟待满足，企业产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性将进一步提高，健康的企业发展空间并没有边界。
　　随着房地产行业的转型，建筑企业也要考虑更多新的选择。国家十四五规划要求坚持创新驱动，推动高质量发展，将扩大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来，建立以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求适度超前开展基础设施投资。同时国家把碳达峰、碳中和纳入经济社会发展全局，要求坚定不移走生态优先、绿色低碳的高质量发展道路，提出将进一步推进城乡建设和管理模式低碳转型，大力发展节能低碳建筑，加快优化建筑用能结构。这都将为有准备的建筑企业带来更多机遇。
　　（二）公司2022年经营策略
　　2022年，公司房地产业务将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通过提高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。在此基础上，公司将进一步响应国家导向，进一步聚焦投资区域，加强对进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；公司将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，控制经营风险；公司将进一步严格投资要求，控制规模增长，更好平衡项目回报和公司的资产回报；公司将在进一步提高运营管理效率，实现卓越运营基础上，探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。
　　在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎投资，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场回暖后，公司才会考虑扩大投资。在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长。2022年公司建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，降低住宅项目的占比；公司将进一步加强节能环保技术的应用，提高工业化和模块化水平，降低对传统劳动力的依赖，进一步提高施工质量；公司将进一步推进组织升级，提高综合管理水平，加强对EPC等综合业务的承接能力。
　　（三）项目开发计划
　　2022年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，在市场回暖和之前，公司现有项目计划开工建筑面积约360万平方米，竣工面积约1,353万平方米。
　　（四）可能面对的风险
　　（1）政策风险
　　虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。但政策也指出要为资本设置“红绿灯”，发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用，要求行业探索新的发展模式。未来还有政策执行波动的风险，各地预售款监管政策的执行预计还将有明显差异。
　　应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，增强适应性。
　　（2）市场风险
　　虽然良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪还较浓厚，市场调整还在继续。
　　应对措施：公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。市场回暖之后，公司也将进一步严格投资纪律，提高抗风险的能力。
　　（3）财务风险
　　在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。
　　应对措施：在市场恢复良性循环之前，公司积极推动销售，增加回款，增加资金自由现金，审慎投资，进一步精细化管理，严格控制费用，控制现金支出，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长，提升抗风险的能力。 收起▲

　　一、经营情况说明：
　　随着国家对房地产行业调控和规范动作的深入，2021年第三季度开始全国商品房销售金额同比出现下降，7月同比下降7.1%，8月同比下降18.7%，9月同比下降15.8%。随着市场的调整，个别企业的债务风险有所扩大，8月人民银行、银保监会约谈相关企业，要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。9月人民银行货币政策委员会第三季度例会罕见提及房地产行业，提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9月底人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，住房城乡建设部、证监会及全国24家主要银行参加会议，会议要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府落实“两维护”。10月国家相关负责人员也多次公开表态，房地产市场出现个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。房地产市场出现波动，是市场主体的应激反应，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，目前过度收缩的行为正逐步得以矫正，市场正逐步恢复正常。市场数据显示，10月部分城市抵押贷款利率出现下调，抵押贷款等贷款额度控制也出现变化。虽然政策执行方式有所调整，但市场有其固有的逻辑，预计短期市场调整还将继续深入。
　　同时国家进一步把实现全体人民共同富裕摆在更加重要的位置上，10月《求是》杂志刊发习近平主席文章《扎实推动共同富裕》，指出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。日前第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税立法与改革加快。
　　国家还发布《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，把碳达峰、碳中和纳入经济社会发展全局，要求坚定不移走生态优先、绿色低碳的高质量发展道路，提出将进一步推进城乡建设和管理模式低碳转型，大力发展节能低碳建筑，加快优化建筑用能结构。今年以来一些地方出现“拉闸限电”，也显示基础设施建设运营与节能减排以及实现新型现代化的矛盾仍然突出，建筑和城乡建设必将迎来新的挑战和巨大的机遇。
　　公司房地产业务销售也难以避免受到整体市场的影响，第三季度公司合同销售金额447.1亿元，销售面积326.9万平方米，同比分别下降27.5%和29.1%。不过公司坚持面向大众主流客户，聚焦需求最稳定的新型城镇化区域，整体销售保持平稳。1~9月公司合同销售金额1,536.8亿元，销售面积1,117.0万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%，平均销售价格13,759元/平方米，与今年上半年基本持平。根据城市等级区分，一二线城市销售面积占比36%，销售金额占比41%。预计随着四季度推盘规模的增加，虽然市场压力继续增加，销售绝对规模也会环比上升。
　　公司投资更加审慎，第三季度公司新增项目6个，规划建筑面积合计93.4万平方米。前三季度公司累计新增项目47个，规划建筑面积合计793.4万平方米，地价总额319.6亿元，与销售金额的比值20.8%。新增项目平均地价约4,028元/平方米，比去年同期下降约17.0%。随着四季度市场调整的进一步深入，预计投资机会将增加。截止2021年9月底，公司房地产业务在建和未开工项目509个，在建项目规划建筑面积合计3,103万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,476万平方米，可竣工资源总面积4579万平方米。
　　公司建筑业务第三季度新承接（中标）项目合同总金额36.8亿元，同比下降40.2%。1~9月份累计新承接（中标）项目合同总金额189.9亿元，同比下降9.5%。其中3亿元以上项目22个，占新增合同额的53%。
　　第三季度公司实现营业收入226.0亿元，同比增长39.8%，归属上市公司股东净利润10.2亿元，同比下降37.8%。综合毛利率14.03%，比上半年下降2.28个百分点；权益净利润率4.50%，比上半年下降0.04个百分点。1~9月公司整体实现营业收入610.8亿元，同比增长33.2%；归属于上市公司股东净利润27.7亿元，同比下降25.0%。综合毛利率15.47%，比上半年下降0.84个百分点。权益净利润率4.53%，比上半年下降0.01个百分点。
　　分业务来看，房地产业务第三季度结算收入175.6亿元，同比增长61.2%。结算毛利率15.90%，比上半年下降3.16个百分点。1~9月份累计结算收入449.4亿元，同比增长41.7%。结算毛利率17.83%，比上半年下降1.23个百分点。报告期末公司合并报表范围内已经销售还未结算资源金额1,215.4亿元，是前三季度结算收入的2.7倍。建筑业务第三季度收入63.2亿元，同比增长6.3%，毛利率6.08%，比上半年降低2.20个百分点。1-9月累计收入176.6亿元，同比增长13.0%。毛利率7.49%，比上半年下降0.79个百分点。
　　公司继续坚持不依赖有息负债的发展模式，三季度末公司有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，比上半年末进一步减少130.3亿元，与年度经营规模比值进一步降低。其中一年以内到期的各类有息负债166.4亿元，占全部有息负债的26.10%，比值较上半年末下降1.13个百分点，长短期结构更加均衡。由于有息负债减少，公司货币资金也有所减少，三季度末公司货币资金230.4亿元，是一年以内到期的各类有息负债的1.39倍。扣除截止期末使用受到限制的资金51.0亿元后的现金短债比1.08，比上半年末提高4.85个百分点。
　　公司的负债率持续降低，三季度末公司总负债率85.06%，比上半年末下降0.93个百分点。净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）77.61%，比上半年末下降17.66个百分点。公司总体负债里实际收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1,342.4亿元，占公司全部负债的44.97%，剔除有关负债之后的负债率为46.81%，比上半年末下降4.64个百分点，在行业保持绝对低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）之后的负债率为75.81%，比上半年末下降1.61个百分点。公司负债规模小，公司偿债能力强，实际经营风险低。
　　公司保持了良好的经营性现金流状况。1~9月公司经营性现金流入1,122.85亿元，是一年内到期的各类有息负债的6.75倍。三季度末公司经营活动产生的现金流量净额13.9亿元，持续保持正值。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）经营环境分析
　　2021年上半年，国家统筹疫情防控和经济社会发展，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，深化供给侧结构性改革，实施有效宏观政策，推动高质量发展，经济持续稳定恢复。上半年全国国内生产总值53.2万亿元，同比增长12.7%，第二季度国内生产总值同比增长7.9%，环比增长1.3%。上半年全国广义货币（M2）同比增长8.6%，社会融资规模存量同比增长11.0%，与经济增长水平匹配，保持了流动性合理充裕，信贷结构持续优化。贷款市场报价利率保持稳定，6月末贷款加权平均利率为4.93%，创有统计以来新低。居民收入持续恢复性增长，上半年全国居民人均可支配收入同比名义增长12.6%，扣除价格因素影响，实际增长12.0%。6月末居民本外币存款余额100.8万亿元，同比增长11.4%。消费市场持续复苏，上半年社会消费品零售总额同比增长23%。
　　但国家也指出全球疫情仍在持续演变，外部不稳定、不确定因素较多，国内经济恢复仍然不均衡，巩固稳定恢复发展的基础仍需努力，需要继续深化供给侧结构性改革，打通国内大循环、国内国际双循环堵点，防范化解重点领域风险，把碳达峰、碳中和纳入生态文明建设整体布局，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。同时党中央把逐步实现全体人民共同富裕摆在更加重要的位置上，强调要坚持以人民为中心的发展思想，正确处理效率和公平的关系，采取有力措施保障和改善民生，在高质量发展中促进共同富裕。
　　1、房地产行业
　　房地产行业由于去年基数低，上半年全国商品房销售面积和金额同比分别增长27.7%和38.9%，商品房平均销售价格同比上升8.8%。在推动高质量发展的理念指导下，针对上半年市场出现的新情况、新问题，国家“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，中央和地方对房地产行业政策保持压力，加大调控和监管力度，持续加强房地产市场调控。在去年房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理制度基础上，今年年初自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策，加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，之后多地跟进。各地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，完善政策工具箱，持续规范房地产市场秩序，查处市场乱象，切实履行城市主体责任，“因城施策”越来越精细化。针对“第一轮”“两集中”土地出让出现的新问题，各地进一步建立和完善房价地价联动机制，研究市场和企业的需求，建立有效的购地资金审查制度，进一步升级土地竞拍规则，限房价、控地价、提品质。6月财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门联合发布发文，决定将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入统一划转税务部门征收。7月国家召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”，指出要坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题，要把握好保障性租赁住房的政策重点，落实用地、税收等支持政策，加快发展保障性租赁住房；全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，抓住房地产金融这个关键，遏制房地产金融化泡沫化，促进房地产市场平稳健康发展。月末，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，决定充分运用法治思维和法治方式，持续开展整治规范房地产市场秩序工作，努力用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
　　在有力的措施下，2021年上半年全国个人住房贷款增加额与全国商品房销售金额的比值22.61%，比去年同期下降10.02个百分点。全国住房开发贷款余额增速仅3.4%，大大低于商品房销售金额同比增速。7月全国商品房销售面积和金额同比下降8.5%和7.1%，房屋新开工面积同比下降21.5%，房地产开发投资增速回到1.4%。房地产调控政策发挥明显作用。
　　随着行业调控深入，更多资源将被引导到高质量创新活动中来，市场容错空间减小，过去单纯依靠土地储备和融资能力企业的优势将降低，产品能力、运营能力、财务稳健程度的重要性进一步提高，健康企业将获得更大的发展空间，行业集中度提升将更加明显。
　　2、建筑行业
　　2021年上半年，国内疫情得到有效控制，在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，坚持扩大内需，充分挖掘国内市场潜力的战略推动下，建筑行业取得较快发展。上半年全国建筑业企业新签合同额14.4万亿元，同比增长14.4%，完成建筑业总产值12.0万亿元，同比增长18.9%，完成竣工产值4.4万亿元，同比增长16.6%。建筑业实现增加值3.3万亿元，同比增长8.6%。
　　未来国家将以绿色低碳发展为路径，大力推动建筑业转型升级。
　　（二）公司总体经营情况
　　面对调控的深入，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，努力提高运营周转效率，实现稳健地发展。上半年公司营业收入384.8亿元，同比增长29.6%。由于受建筑行业原材料价格上升影响，上半年公司综合毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点。同时为了应对调控的影响，公司的费用率也有所上升。上半年公司销售费用率2.50%，同比增长0.14个百分点；财务费用率1.49%，同比增长0.03个百分点。另外，上半年非并表项目结算少，带来的投资收益也减少。因此公司上半年权益净利润率4.54%，同比下降2.36个百分点。公司归属于上市公司股东的净利润17.5亿元，同比减少14.7%，基本每股盈利0.46元，同比减少16.1%。
　　在严厉的调控环境中，公司有息负债呈下降态势。2021年6月末公司有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比，长短期结构更加均衡。由于有息负债减少，公司货币资金也有所减少，但报告期末公司货币资金余额269.7亿元，仍是一年以内到期的各类有息负债的1.29倍。扣除受限资金之后公司的现金短债比1.03，高于国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。
　　上半年公司继续保持了良好的经营性现金流状况，公司经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。报告期内经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，持续保持正值。
　　公司的负债率也持续下降，2021年6月末公司总负债率85.99%，比2020年末下降0.55个百分点。净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）95.27%，比2020年末下降2.00个百分点。公司总体负债里实际是收到的现金，基本没有偿付风险的合同负债1,288.2亿元，占公司全部负债的40.16%，剔除有关负债之后的负债率为51.45%，比2020年末下降1.60个百分点，在行业保持绝对低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）之后的负债率为77.42%，比2020年末下降1.27个百分点。公司负债规模小，偿债能力强，实际经营风险低。
　　公司核心业务是房地产开发和建筑施工，分业务情况如下：
　　1、房地产业务
　　2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1,089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。平均销售价格13,793元/平方米，同比增长3.2%。根据城市等级区分，公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36%。
　　2021年上半年公司新增项目41个，规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%。新增项目平均地价约4,100元/平方米，比去年同期下降约7.1%。2021年上半年公司完成新开工面积541万平方米，同比下降5.9%；竣工面积约395万平方米，同比下降25.0%。截止2021年6月末，公司全部开发项目505个，其中在建项目规划建筑面积合计约3,193万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,547万平方米，可竣工资源总面积4,740万平方米，同比增加7.5%。其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。
　　2021年上半年房地产业务结算收入273.8亿元，同比增长31.5%。因为结算结构差异及非并表项目投资收益减少，结算毛利率19.06%，同比下降0.34个百分点。报告期末公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1,288.2亿元，是上年半结算收入的4.7倍。
　　2、建筑业务
　　2021年上半年公司建筑业务积极克服疫情的影响，改善管理，加快转型升级，新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。
　　公司努力加快施工，2021年上半年实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%。受原材料价格上升的影响，上半年综合毛利率8.28%，同比下降2.82个百分点。
　　二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进卓越运营，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为持续快速增长提供保障。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行一致，不作假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2021年公司位居中国房地产开发企业20强第16位、中国房地产上市公司创新能力5强第1位、中国房地产上市公司A股十强第8位、中国上市房企ESG发展标杆10强，品牌认知度越来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店、产业园区运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
国家进一步控制行业杠杆风险，遏制房地产金融化泡沫化。住房依然是突出问题，宏观审慎管理进一步深入，市场调控持续加强。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，提高运营效率，吸引各类合作伙伴，加强合作，进一步减少对有息负债的需要，密切关注政策变化，及时调整不同区域的投资力度和投资节奏，增强适应性。
（2）市场风险
虽然新型城镇化将持续带来城市人口增长和居住空间需求，但在调控继续深入的情况下，需求和未来预期也会受到影响。在更多城市实施土地集中出让制度环境下，公司投资也会面临更多挑战。
应对措施：坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，深化城市研究，坚持稳健策略，进一步严格投资纪律，坚决贯彻快速周转的确定性选择，不断提高产品质量，提高抗风险的能力。
（3）财务风险
随着监管加强，行业的融资环境会受到持续压力，金融机构、合作伙伴和客户的偏好可能也会发生变化，灵活度低的企业可能阶段性存在流动性风险。
应对措施：坚持战略方向，稳健经营，合理安排经营计划，为发展留有安全保障；尽快结算收入，增加资产实力，优化资产负债表，尽快改善重点房地产企业资金监测和融资管理规则的指标表现，提升信用评级，调整融资结构；加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长。 收起▲

　　一、经营情况分析
　　进入2021年国家提出保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，操作上更加精准有效，强调不急转弯，处理好恢复经济与防范风险的关系。
　　房地产行业由于去年基数低，2021年第一季度全国商品房销售面积和金额同比分别增长63.8%和88.5%，中央和地方对房地产行业政策保持压力，持续加强房地产市场调控。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，“因城施策”越来越精细化。
　　公司积极响应政策导向，坚持不依赖杠杆、不依赖有息负债，通过高准确度和高运营效率，积极寻求发展机会的模式，实现了稳健的增长，各项指标进一步改善。
　　2021年第一季度公司营业收入143.5亿元，同比增长23.9%；归属于上市公司股东的净利润6.9亿元，同比增长10.2%；基本每股收益0.18元，同比增长8.3%。由于结算结构的原因，第一季度公司综合毛利率21.41%，虽然同比下降2.35个百分点，但相比2020年水平高出4.12个百分点。同时由于公司销售费用率同比下降0.50个百分点，管理费用率同比下降1.28个百分点，权益净利润率同比仅下降0.60个百分点，明显小于毛利率下降幅度。不过由于一季度收入在全年占比小，当期费用和收入结构不匹配，一季度公司权益净利润率4.77%。
　　公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778.5亿元，比2020年末下降2.6%，与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元，比2020年末下降16.5%，在全部有息负债中占比25.07%，较2020年末进一步下降4.18个百分点，负债结构进一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元，现金短债比扩大至1.46，扣除受限资金后的现金短债比进一步提升至1.11，风险保障能力进一步提高。
　　第一季度末公司总负债率85.98%，比2020年末下降0.56个百分点。净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）为97.54%，比2020年末下降0.27百分点。总负债中已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿付风险的合同负债1,238.02亿元，剔除有关名义负债之后计算的负债率为51.61%，相对2020年末下降1.44个百分点。公司总负债和总资产同时扣除合同负债之后的负债率为78.63%，相对2020年末下降1.13个百分点。公司实际负债规模小，经营风险低。
　　一季度公司继续保持了良好的经营性现金流状况，经营活动产生的现金流量净额18.54亿元。
　　分业务看，由于去年低基数的原因，公司房地产业务2021年第一季度实现合同销售面积351.5万平方米，销售金额484.2亿元，同比分别增长114.8%和124.3%，平均销售价格13,775元/平方米，略高于去年同期。
　　第一季度公司实现新开工面积273.3万平方米，同比增长136.1%，完成竣工面积127.2万平方米，同比增长102.6%。房地产业务结算收入116.5亿元，同比增长16.9%。结算毛利率25.70%，同比下降2.14个百分点，但比2020年水平高6.56个百分点。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,238.0亿元，是一季度结算收入的10.6倍。
　　第一季度公司新增项目12个，规划建筑面积合计约222万平方米，同比增加33.7%。新增项目平均地价约3,340元/平方米，比2020年水平有明显下降。截止一季度末，公司在建项目规划建筑面积合计约3,185万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,383万平方米。在合计4,568万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约35%。
　　建筑业务2021年第一季度新承接（中标）项目合同金额91.3亿元，同比增长23.7%。其中合同金额3亿元以上项目10个，占比53%。实现营业收入31.9亿元，同比增长16.25%。由于完工项目结构的差异，综合毛利率5.28%，同比下降5.57个百分点，比2020年水平低3.37个百分点。 收起▲