海南高速（000886）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司主要从事房地产开发、文旅业、服务业、交通运输业等业务，行业及市场情况如下：
　　（一）房地产业
　　2023年，房地产行业政策以对现行制度的优化调整及规范市场秩序为主，需求端和供给端同时发力，多项政策接连落地。中央政治局会议提出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，定调行业供需关系发生重大转变。从供给端来看，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》等，缓解房地产开发企业的资金压力，进一步改善金融机构支持房地产市场平稳健康发展的政策环境。从需求端来看，相关部委陆续出台楼市新政，从调整限购政策，到降低符合购房政策条件的居民家庭商业性个人住房最低首付款比例，不断修复市场信心和预期，刺激释放更多购房需求。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%，与2021年行业顶峰相比，销售面积和销售额分别下降35%和34%，延续下行趋势，全年呈现出“前高中低后稳”的变化特征。
　　海南省继续坚持“房住不炒”总方针，严格落实中央要求，优化调控土地管理、住房保障、商业类项目建设管理、二手房“带押过户”等政策，执行监管部门认房不认贷、降首付、降利率等新政，进一步发挥住房公积金支撑作用，坚决有力防范化解房地产风险。根据海南省统计局数据显示，2023年，全省房地产开发投资总额 1170.73亿元，较上年同期增长1.1%，房屋销售面积 899.69万平方米，较上年同期增长39.7%。2024年，随着自贸港政策红利的持续释放，将更有利于公司聚焦“产业引领、基建支撑、民生保障”等关键领域，实现房地产业务平稳发展。
　　（二）文旅业
　　2023年，随着扩内需、促消费各项政策措施落地显效，居民消费需求加快释放，带动住宿、餐饮、交通等服务性消费快速恢复。海南省旅游和文化广电体育工作会议指出，2023年，海南旅游跑出市场复苏加速度，全年接待国内外游客 9000.62万人次，旅游总收入 1813.09亿元，分别同比增长49.9%和71.9%，对比2019年分别增长8.3%和71.4%。同时，海洋经济强劲复苏。根据自然资源部数据统计，2023年，全国海洋产业生产总值达99097亿元，比上年增长6%，增速高于国内生产总值增速0.8个百分点；占国内生产总值7.9%。2023年，海南出台17条举措，加快推动渔业“往岸上走，往深海走，往休闲渔业走”，大力发展水产种业、深远海养殖，支持现代化海洋牧场建设，全年新增深远海养殖水体 30万立方米，休闲渔业产值增长90%。2024年海南省政府工作报告指出，“擦亮旅游品牌”“坚持以文塑旅、以旅彰文，推动文化和旅游深度融合发展”，“深耕海洋经济”“加快迈向海洋强省”。海南省对文旅产业和海洋经济发展的大力支持，有助于加快公司相关产业布局和业务拓展，提升经营质效。
　　（三）交通运输业
　　党的二十大报告指出，建设现代化产业体系，推进新型工业化，加快建设交通强国。按照党的二十大部署，预计到2035年我国将基本建成交通强国，2050年将全面建成交通强国。《海南省“十四五”综合交通运输规划》指出，将推动基础设施网络更高质量发展。到2025年，力争全省交通基础设施建设投资五年累计突破 2200亿元，门户枢纽竞争力影响力显著提升、对外综合运输通道通达顺畅，岛内综合交通网络更加完善、综合运输服务一体高效、发展动能强劲有力，交通强国先行区建设取得显著成效。海南自贸港建设交通运输产业发展空间广阔，有助于公司加快转型，优化产业布局，构建以交通运输业为主线的产业链，加速业务转型升级。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司以推动高质量发展为主题，项目开发进展明显，业务拓展凸显成效，企业管理能力进一步提升。2023年，公司完成营业收入 1.24亿元，实现归属于母公司净利润 0.91亿元。截至2023年12月31日，公司资产总额34.59亿元，净资产总额30.58亿元，资产负债率11.60%。
　　（一）锚定高质量发展目标，经营业务稳中有进
　　1. 推进项目投资和开发建设。房地产业务方面，琼海嘉浪雅居项目按期顺利开工建设；儋州瑞海-新里城新一期项目完成不动产权证换发，取得建设工程规划许可证。文旅业务方面，三亚湾休闲海洋牧场项目规划包括人工鱼礁及休闲渔业养殖、文体娱乐和深水网箱养殖等业务板块。2023年，公司完成人工鱼礁（一期）工程建设，投放鱼礁 2.4万空立方，项目正在申报创建“国家级海洋牧场示范区”，深海网箱养殖业务投产运营，报告期内实现收入1825万元，渔旅融合产业格局初见成效。公司投资运营的海南省首条第五航权客运航线“金边-三亚-新加坡”、海口地区首条第五航权客运航线“金边-海口-芽庄”航线相继开通，提升了海南自由贸易港对外开放的国际影响力。股权投资方面，公司通过受让罗牛山股份有限公司持有的 7家海南农信金融机构股份，参与发起设立海南农村商业银行股份有限公司。
　　2. 提升现有业务经营效益。房地产板块创新营销举措，加快存量房地产销售，瑞海水城项目基本清盘，报告期内取得收入 4107.31万元。智岛阳光公司深耕旅游细分市场，在大力发展“阳光旅游卡”数字电商的基础上，开发定制游、航线包机等旅游产品及省外旅游组团业务，营业收入、利润大幅增长。报告期内实现收入 2320万元。酒店业务提升服务质量，海口酒店客房平均出租率同比上涨 8.54%，荣获“2023年度优选宾客体验城市品质酒店”等称号。报告期内酒店板块业务实现收入约1402万元。广告公司顺利取得45面高速公路沿线天桥广告牌年度行政许可，广告牌出租率实现100%。
　　3. 开源节流取得成效。推进“两非”“两资”清理，完成2家子企业注销。加强联营企业管理，报告期内联营企业实现投资收益9419.39万元，同比增加122.69%。
　　（二）持续推进提高上市公司质量行动，治理水平有效提升
　　1. 着力提升公司治理能力。以证监会新一轮提高上市公司质量三年行动为指引，制定并组织实施《公司提高上市公司质量行动方案（2023-2025）》，着力提升公司治理能力、竞争能力、创新能力、抗风险能力和回报能力等“五种能力”。
　　2. 有效夯实公司治理基础。把党的领导融入公司治理各环节，健全完善公司“三重一大”决策制度。提升内控管理水平，报告期内公司新增及修订制度 77项。防范法律风险，实行“一对一”“专人对专项”法律服务，有效保障公司合法权益。开展投资项目后评价工作，开展内部审计5项，专项检查2次，大力推进审计整改，内部审计整改完成率达97%，公司内部审计部门荣获“海南省内部审计先进集体”荣誉称号。
　　3. 数字化赋能公司管理提效。建成使用投资项目管理系统，升级合同管理、招采管理系统，实现项目投前决策、投中监管、投后评价全过程信息化管理。依托OA平台实现采购数字化管理、合同优化管理，全面提升经营管理效率。
　　（三）开展乡村振兴，切实履行企业社会责任
　　报告期内，公司持续推进乡村振兴及定点帮扶，投入帮扶资金 116.23万元。完成陀骂村黄牛养殖、人居环境提升工程、大荣村文化室、忠臣下村饮水机井等7个帮扶项目，有力提升当地群众生产生活质量。向三亚天涯区西岛社区公益基金、大型残疾人特殊艺术演出等捐赠4万余元，践行社会责任担当。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止 2023年12月 31日，公司向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保责任的担保余额为1551486.51元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）公司在多年从事房地产开发建设过程中，积累了较为丰富的项目开发经验，同时具有优质的客户资源、良好的品牌声誉以及土地储备等，同时具有较强的投融资潜力，为公司中长期持续健康稳定发展奠定了良好的基础。
　　（二）公司具备海南自贸港区域优势。自《海南自贸港建设总体方案》印发以来，海南自由贸易港政策红利不断释放，制度集成创新扎实推进、产业投资速度加快，为公司发展创造更便利的平台和更广阔的空间。海南自贸港是国外市场主体进入超大规模国内市场和腹地经济的通道及“一带一路”的重要支点，独特的区位优势也为公司发展带来良好机遇。
　　（三）公司具备较为完善的内控机制和治理体系。公司具有较为完善、成熟的治理模式，形成股东大会、董事会、监事会和经理层各司其职、权责明确的治理体系，各治理主体不缺位、不越位，有利于保障全体股东的合法利益。近年来，通过对内控制度不断的修订和完善，公司逐渐形成了横到边纵到底、全面协同有效的内部控制体系，并建立制度体系动态完善机制，确保制度规范不断适应公司经营发展需要。
　　（四）公司具备良好的市场认可度和信赖度。公司始终秉承稳健经营理念，在发展中保持健康的资产负债结构，具有一定的市场开发优势。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”“智岛阳光”等为子品牌的品牌系统，具有一定的区域影响力。公司旗下海南金银岛大酒店凭借良好的服务和设施，荣获“2023中国酒店业年度品牌榜优选宾客体验城市品质酒店”等多项荣誉称号。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　2024年是海南自贸港封关运作的攻坚之年，也是公司战略转型的关键之年。公司将牢牢把握海南自贸港建设的重大机遇及新质生产力深层要求，以“十四五”发展规划中期修编为契机，有序推进转型发展，积极推动新质生产力赋能公司逐渐聚焦大交通综合产业，进一步提高公司的核心竞争力和可持续发展能力，发挥国资国企在海南自贸港建设中的战略性支撑作用。坚持多元化经营，推进现有房地产业务良性发展；秉持交旅融合发展理念，探索文旅业务新模式，实现经营质量不断提升。
　　（二）2024年经营计划
　　1. 坚持稳中求进，抓实项目投资工作。推进琼海嘉浪雅居项目开发工作，实现开盘销售。采用“品牌+投资+管理+营销”一体化模式开发儋州瑞海-新里城项目，确保项目开发顺利实施。
　　2. 坚持提质增效，提升现有业务效益。结合政策和市场，灵活调整地产项目营销方式，加快项目去化，提高物业管理水平，提升品牌价值。提升深海网箱养殖运营能力，优化业务管理模式，加强风险控制，实现科学高效养殖。紧密跟踪市场动态，提高酒店、广告、文旅板块业务竞争力，加强运营管理和成本管控。探索开展航空货运包机业务，推进交旅协同融合发展，进一步推动公司增收创效。3. 坚持创新发展，加快产业优化布局。深刻研判海南自贸港产业发展方向，紧抓市场机遇，大胆改革创新，谋划和培育为省内交通资源赋能的新项目、新业务，加快培育新质生产力，赋能产业转型升级，充分释放公司发展新动能，提升可持续发展能力。
　　4.坚持高质量发展，强化企业治理能力建设。继续全面落实提高上市公司质量行动方案（2023-2025），高质量推进新一轮国企改革深化提升行动。通过健全制度、建优机制、建强队伍，实现“强内控、防风险、促合规”。开展“十四五”发展规划中期修编工作，强化战略引领，确保公司实现预期经营目标。
　　（三）公司面临的风险和应对措施
　　1. 宏观经济风险。当前，国际地缘政治局势复杂，全球经济增长仍然面临诸多不稳定因素，我国投资、消费、出口仍处于持续修复态势。宏观经济的影响短期内可能对公司业务的发展会造成一定影响，为营收的持续增长带来挑战。
　　应对策略：一方面紧跟宏观政策导向，及时调整经营策略，聚焦主营业务可持续发展，提升运营质效；另一方面要加快优化公司业务结构，培育多元化利润增长点。同时，提早做好资金规划，加强资本运作，做好中远期融资和业务规划，提升整体抗风险能力。
　　2. 政策风险。行业政策、国家宏观调控等政策的调整对公司业务均可能产生影响，从而对公司经营业绩产生影响。
　　应对策略：公司将密切关注行业政策动态，收集、分析相关数据，制定有效对策与措施，提高公司的风险防范能力和整体运营实力；同时，全力推动新产业项目落地实施，丰富收入来源和构成，增强公司抗风险能力。
　　3. 市场风险。公司在探索和布局新兴业务的过程中，可能受到宏观经济、行业环境、市场供需等不确定性因素影响，同时也面临新业务初期运营成效不稳定等风险。
　　应对策略：一是高度重视风险管控工作，强化公司投资管理的内控措施，通过对投资标的科学筛选和充分论证，充分利用专业的咨询机构、专家评审会等外部力量，为公司投资决策提供有力依据。二是快速搭建或引入专业管理和技术人员团队，深度聚焦市场需求，锻造在产品质量把控、成本控制、运营管理、服务保障等环节的专业能力，提供匹配市场需求的优质产品，不断提升市场认可度与品牌美誉度。
　　4. 业务风险。公司在现有业务板块的基础上，结合海南建设国际自由贸易港的大背景，推动公司产业转型发展。在转型发展过程中可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等风险。
　　应对策略：密切关注并深入研究宏观经济形势、行业发展趋势，结合公司自身实际，强化政策与模式研究，加强人才引进，提升运营能力，稳健推进公司产业转型升级。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主营业务包括房地产开发与销售、酒店、文旅、广告业务等。上半年，公司实现营业收入4,651.72万元，利润总额5761.59万元；截至6月30日，公司资产总额33.24亿元，净资产总额30.08亿元，资产负债率9.51%，财务状况良好，运行情况健康平稳。
　　（一）报告期内主要经营业务及成果
　　1.抢抓行业复苏机遇，推进现有业务提质增效
　　随着上半年宏观经济企稳复苏，海南旅游消费市场明显回暖，公司加强品牌运营管理，积极调整营销策略，大力开拓市场空间。房地产业务方面，加快现有楼盘去化速度，瑞海水城项目基本实现清盘，报告期实现收入2,739万元。文体旅游业务方面，专注打造品质，加快市场培育。智岛阳光公司在线注册会员用户持续增长，通过离岛免税、团队定制旅游业务、数字电商业务等多种方式，不断拓展业务范围，报告期实现收入534万元。酒店方面，海南金银岛大酒店荣获“2022年度海南省旅游饭店行业复工复产先进单位”“2022年海口市第二批文明旅游示范单位”，报告期实现收入528万元，较上年同期上升5.68%。广告业务方面，广告公司积极扩大招商范围，深入推进招租洽谈，实现出租率100%。
　　2.开展科学统筹谋划，推动重大项目投资建设
　　房地产项目开发建设工作有序实施。琼海嘉浪雅居项目签订完成建设项目工程总承包合同，取得相关施工许可，正在加紧开发建设。完成儋州瑞海-新里城项目投资决策，加快推进项目前期工作。现有储备土地前期开发工作步入轨道。公司与琼海市资规局签订关于琼海嘉积城南片区土地（原琼海四期土地）中部分土地的置换协议，为下一步项目开发打下基础。
　　大力实施三亚湾休闲海洋牧场项目。公司于2022年取得三亚湾西瑁洲岛西侧149.885公顷海域使用权以后，立即启动三亚湾休闲海洋牧场项目开发建设工作。项目用海规划包括深水网箱养殖、人工鱼礁及休闲渔业养殖和文体娱乐三个板块。项目定位为：创建国家级海洋牧场示范区，开展海洋生态环境修复和渔业资源养护，构建基于深远海智能化养殖的“蓝色粮仓”；投建大型多功能海上综合文旅平台，开发海洋旅游、水上运动等新兴旅游产品和业态，整体打造集生态修复、海洋经济、体育休闲运动为一体的“国内领先、国际一流”滨海休闲运动产业标杆项目。目前三个板块同步推进，其中深水网箱养殖和人工鱼礁投放正在加快实施，已完成人工鱼礁工程（一期）设计、施工总承包（EPC）招标采购、深海网箱采购等工作，开展海上综合文旅平台前期规划。
　　3.深入推进提高上市公司质量行动，持续提升公司治理水平
　　一是制定并实施公司《提高上市公司质量行动方案（2023-2025）》，从优化产业布局、强化主业发展、充分发挥上市平台功能、完善公司治理机制、提升内生增长动力、增进资本市场认可等方面明确发展目标，压实主体责任，统筹推进各项工作的进展。二是开展国有企业对标开展世界一流价值创造行动，聚焦效益效率核心指标、创新驱动发展、国家战略落实、治理效能提升等方面，制定具体行动措施，以价值创造为关键抓手，扎实推动公司高质量发展。三是加强股权管理，开展投资项目后评价工作，一企一策推进亏损子企业专项治理，提升公司整体效益和发展质量。四是强化风险管理，加强财务管理和审计监督，持续开展法务合规管理，提高法律风险防范能力。
　　（二）上半年房地产行业分析
　　1.宏观经济整体回升向好，房地产行业政策延续“房住不炒”总基调
　　2023年上半年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各地区各部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，居民收入平稳增长，经济运行整体回升向好。
　　在宏观经济持续恢复和政策发力支持的背景下，房地产行业保持平稳运行。从产业政策角度看，“房住不炒”、防风险、促需求的政策主基调不变。2023年2月，习近平总书记在《求是》杂志上发表重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，指出房地产对经济增长、就业、财政税收、居民财富、金融稳定都具有重大影响，强调支持刚性和改善性住房需求，防范房地产业引发系统性风险。《2023年国务院政府工作报告》指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防治无需扩张，促进房地产业平稳发展。4月，中共中央政治局会议延续房住不炒、防范风险、因城施策主基调，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，推动建立房地产业发展新模式。
　　为积极响应中央要求，各部委加速落地稳定市场的相关举措。住建部城乡建设工作会议强调稳预期、防风险、促转型。央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，因城施策阶段性降低居民购房成本。证监会启动不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。各部委政策的相继落地，有效增强了市场信心，稳定了房地产市场预期，为房地产业企稳回升、健康发展保驾护航。《2023年海南省人民政府工作报告》指出，海南房地产市场调控成功闯关，经济结构不断优化，已基本摆脱房地产依赖症。2023年将继续因地制宜、因城施策，促进房地产业健康发展。2023年上半年，海南省继续坚持“房住不炒”政策方向，保持房地产市场调控定力，推动产业优化升级。加快盘活空置房发展保障性租赁住房，积极发挥住房公积金支撑作用，全面推进住房领域信息化建设，坚决有力防范化解金融、房地产等重点领域风险。
　　2.房地产市场回归平稳运行
　　（1）全国房地产市场回归平稳运行区间
　　2023年1-6月全国商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%，下降幅度较2022年有所放缓。全国商品房销售面积59,515万平方米，下降5.3%，扭转了2022年的大幅下跌惯性。整体来看，房地产市场止住大幅下行趋势，整体回归平稳运行。
　　2023年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，1-6月平均价格指数同比增长的城市为19个，主要集中在北京、上海、南京、杭州、成都、合肥、南昌、海口等。
　　（2）海南省房地产市场逆势增长
　　随着宏观经济回升带动旅游市场逐步回暖，叠加海南自贸港封关运作在即，以及人才引进政策加速推进的多重影响，2023年上半年海南房地产市场呈现出逆势增长。2023年上半年，海南省房地产开发投资607.22亿元，同比增长2.6%。房屋销售面积同比增长28.6%，房屋销售额同比增长29.4%。公司主要项目所在地琼海、儋州房地产销售面积同比上升。琼海市销售面积同比上升31.3%，儋州市销售面积同比上升59.9%。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　下半年，公司将继续坚持以项目为抓手，以改革创新为推动力，加快项目建设步伐，加紧布局文旅产业，进一步提升上市公司质量。
　　一是加快推动新项目开发建设。紧抓房地产市场宏观调控政策机遇，加快推动嘉浪雅居项目开发建设，有序推进瑞海-新里城新一期项目开发进程；二是扎实提升酒店服务质量，创新营销思路提效增收；三是进一步拓展智岛阳光业务范围，创新业务模式，扩大市场份额，增强盈利能力。四是高质量推动三亚湾休闲海洋牧场项目，完成人工鱼礁（一期）竣工验收，开展深水养殖业务，推动海上综合文旅平台建设前期工作。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2023年6月30日，公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额为807,178.76元。

　　二、核心竞争力分析
　　1.公司具备较为丰富的房地产开发经验和资源储备。公司在多年从事房地产开发建设过程中，积累了较为丰富的项目开发经验，同时具有优质的客户资源、良好的品牌声誉以及土地储备等，为公司中长期持续健康稳定发展奠定了良好的基础。
　　2.公司具备较为完善的内控机制和规范治理优势。公司具有较为完善、成熟的治理模式，形成股东大会、董事会、监事会和经理层各司其职、权责明确的治理体系，各治理主体不缺位、不越位，有利于保障全体股东的合法利益。近年来，通过对内控制度不断的修订和完善，公司逐渐形成了横到边纵到底、全面协同有效的内部控制体系，并建立制度体系动态完善机制，确保制度规范不断适应公司经营发展需要。
　　3.公司具备良好的市场认可度和信赖度。公司始终秉承稳健经营理念，在发展中保持健康的资产负债结构，具有一定的市场开发优势。公司多年来培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌，具有一定的区域影响力。公司旗下海南金银岛大酒店凭借良好的服务和设施，荣获“海南2022年度甄选品质城市风采酒店”等多项荣誉称号。公司不断通过优质的产品和服务，提升市场认可度和信赖度。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险
　　公司所处的行业与宏观经济紧密相关，当前，国际地缘政治局势复杂，全球经济增长仍然面临诸多不稳定因素，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。
　　应对策略：紧跟宏观政策导向，及时调整经营策略，聚焦主营业务可持续发展，提升运营质效；积极布局文旅产业，创新业务发展模式，推动业务转型升级。
　　2.政策风险
　　房地产行业受宏观政策、产业政策、税收政策以及城市用地规划等因素影响较大。长期看，党的二十大再次强调“房住不炒”的总体定位，全面落实房地产长效机制，政策导向有利于房地产市场平稳健康发展，但短期利好政策仍存在不确定性。
　　应对策略：加强政策研判，提升决策精准度与执行力，在不确定性的市场中发掘、把握机会，夯实发展基础。积极协调各方，努力解决房地产项目开发面临的问题和堵点，推进房地产项目的顺利开发。
　　3.市场风险
　　公司在开发深水养殖、海上综合文旅等转型项目过程中，可能受到宏观经济、行业环境、市场供需、自然灾害等不确定性因素影响，同时也面临转换业务赛道初期可能出现的对市场把握不足等开发风险。
　　应对策略：持续开展市场、政策研究，根据政策导向和市场情况变化，及时调整经营方针和运营策略。快速搭建专业管理和技术人员团队，深度聚焦市场需求，锻造在产品质量把控、成本控制、运营管理、服务保障等环节的专业能力，提供匹配市场需求的优质产品，不断提升市场认可度与品牌美誉度。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　一、宏观经济形势及行业政策环境情况
　　2022年，在国际地缘政治波动、美联储加息、世界变局等多重因素影响下，我国需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，但从国际视角来看，中国经济展现了强大的韧性，实现了经济运行总体平稳。面对复杂的外部局势，中央经济工作会议要求，明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。2022年，房地产业处于深度调整期，为防范房地产领域风险，“稳增长”背景下相关地产政策持续发力。中央在继续坚持“房住不炒”定位的同时，多次出台利好政策，需求端和供给端政策调整优化，改善房地产企业流动性、支持合理购房需求、稳定市场预期，央行与银保监会发布金融支持房地产16条，房企信贷、债券、股权融资政策“三箭齐发”，稳地产力度持续加大。
　　二、项目所在城市的行业发展及政策情况
　　2022年海南房地产市场政策总体趋稳，以刺激需求端和稳经济为调控主线，有序推进海南自由贸易港建设。自2022年4月中央政治局会议明确表态“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”后，海南省对房地产做出积极性部署，2022年5月海口市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策促进房地产市场良性循环和平稳健康发展，海南省公积金政策出台，降低公积金贷款首套房最低首付比例和延长公积金贷款购买二手房贷款期限等，均在向市场释放稳地产信号。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是海南自由贸易港达到硬件封关条件、压力测试全面推进的关键之年。海南将锚定“2023年底具备封关运作硬件条件”目标，进一步加快释放政策红利，提升政策支持主导产业的力度和精准性；狠抓制度集成创新，不断优化营商环境。随着政策红利的释放，将有助于稳定市场信心和预期，促进房地产市场良性循环和健康发展，对推动公司实现资源优化配置、做优做强房地产业务以及探索发挥资本市场直接融资功能释放出积极信号。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司在保持现有业务稳步发展的同时，积极布局新业务领域，公司经营持续稳定向好。2022年，公司完成营业收入1.69亿元，同比增长33.38%；实现利润总额3.09亿元，同比增长218.74%。截至2022年12月31日，公司资产总额33.74亿元，净资产总额30.30亿元，资产负债率10.20%。
　　（一）有效提升现有业务经营质量。面对市场和政策带来的多重影响，及时调整原有经营业务的市场重心和营销策略，多措并举开拓市场。2022年，房地产项目销售逆势而上，创新营销方式，灵活调整营销方案，大力提升房地产销售团队主动性、积极性和服务水平，有效加快楼盘去化，瑞海水城项目实现收入13053.68万元。酒店业务加大营销力度，提升服务质量，开展专项促销活动，海口金银岛酒店全年实现营业收入940万元，并荣获“年度甄选品质城市风采酒店”等多项荣誉称号。智岛阳光公司开拓合作景区及酒店商户160家，累计在线注册会员用户超4万名，全年实现收入541.7万元。广告公司取得45面天桥广告牌年度行政许可决定书，大力开展广告牌招租和租金收缴工作。同时，公司扎实推动历史遗留问题解决，就琼海蛟龙园（温泉镇新城区）项目投资款补偿事宜与琼海市嘉积镇人民政府达成一致意见，公司获4361万元投资补偿款，并于报告期内收回项目第一期投资补偿款1308万元。
　　（二）稳步推进重大项目投资建设。围绕公司战略发展目标，紧抓市场机遇，推动重大项目落地实施。琼海嘉浪雅居项目投资决策事项于2022年11月14日通过股东大会审议后，加快推进项目前期工作，2022年12月，项目取得《建设工程规划许可证》，目前项目开发建设工作正在稳步推进中。报告期内经多方协调，相继取得儋州瑞海-新里城项目和琼海瑞海水城四期项目新的不动产权证，为项目开发建设奠定坚实基础。文旅产业布局稳步推进，报告期内公司投资建成海南国际卡丁车场，并于2022年12月23日至25日举办“海南高速文旅杯”卡丁车系列赛、海南首届国际赛车展览会、海南国际卡丁车场赛道嘉年华等一系列比赛和活动。2022年10月至11月相继取得文昌海钓休闲运动中心项目（一期）和三亚湾休闲海洋牧场项目海域使用权，持续探索海洋休闲运动产业发展模式，体旅融合项目取得阶段性进展。
　　（三）全面提升公司治理效能。公司全面深化国企改革，优化法人内部治理机制，持续推进高水平董事会建设。一是将党的领导融入企业治理各环节，将党的领导制度优势转化为公司治理效能。二是全面推动下属企业董事会建设，建立健全下属企业有章可循的董事会制度体系和工作机制，保障下属企业经理层依法行权履职。三是将履行社会责任作为进一步完善上市公司治理机制的重要内容，公司持续巩固拓展脱贫攻坚成果和乡村振兴工作目标任务，全年投入帮扶资金113.72万元，通过加强党建、产业帮扶、扶志扶智、美丽乡村建设等多项帮扶措施，不断推动乡村振兴工作取得积极进展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2022年12月31日，公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额为872,716.49元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力未发生重要变化。报告期内公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的投融资潜力。公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌。同时，公司也储备了一定的土地资源。公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　公司采取系列举措加快项目清盘速度。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
　　已签订的重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　1.人工成本报告期内发生额为308.17万元，同比增加17.02%，主要系本年增加物业管理人员费用。2.原材料报告期内发生额为313.35万元，同比增加2.56%。
　　3.公路成本及折旧摊销报告期内发生额为167.05万元，同比增加0.93%。
　　4.房地产成本报告期内发生额为6253.81万元，同比增加273.68%，主要系报告期内房地产销量大幅增加，以及上期根据诉讼二审判决调减房地产成本。
　　5.其他成本报告期内发生额为498.13万元，同比减少9.57%，主要系本年广告业务相关成本较上年减少。
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况
　　公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料
　　主要客户其他情况说明
　　公司主要供应商情况
　　公司前5名供应商资料
　　主要供应商其他情况说明
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　经营活动产生的现金流量净额同比发生重大变动主要是由于报告期收到的房地产销售款较上年同期增加。
　　投资活动产生的现金流量净额同比发生重大变动主要是由于报告期赎回的银行理财产品较上期增加。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量-52,667,702.49元，净利润249,573,980.13元，差异较大。原因如下：1.净利润中占比较大的投资收益、定期存款利息收入、投资款返还收益属于投资活动；2.净利润中计提的信用价值损失、公允价值变动损益、投资款返还收益影响净利润但未影响经营性现金流量；3.政府有偿回收土地影响净利润和存货但未影响经营性现金流量。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　公司目前主业为房地产业，报告期内，公司琼海嘉浪雅居项目开工启动，现有土地历史遗留问题相继解决，房地产业务发展态势平稳。公司在聚焦主业的同时，加快布局文旅产业，推动产业结构多元化发展。未来公司将紧紧围绕自贸港四大主导产业，以公司“十四五”规划为指引，加快推进项目落地实施，积极拓展新业务，优化产业布局，实现产业转型升级。
　　（二）2023年经营计划
　　2023年是公司稳健发展的关键一年，公司将进一步夯实主业根基，以推动高质量可持续发展为主线，及时研判市场趋势，前瞻布局，逐渐形成“在建一批、开工一批、储备一批、谋划一批”的项目良性发展模式，增强可持续发展能力。
　　1.稳定现有业务经营效益。结合市场灵活调整存量楼盘营销方式，年内加快去化；探索酒店运营新模式，加强市场营销，努力提高客房出租率，提高酒店盈利能力；进一步拓展旅游业务市场覆盖率，依托智岛阳光“阳光旅游卡”服务平台，持续深耕海南省内休闲度假旅游资源的开拓；提升卡丁车项目运营能力，挖掘市场潜力，为公司实现增收。
　　2.加快推进重大项目建设。一方面继续推动地产项目开发建设工作，助力公司实现规模增长目标，提升地产板块盈利能力和抗风险能力，发挥重大项目“压舱石”作用。全力提速琼海嘉浪雅居项目建设，加强项目成本管控与风险研判，确保项目建设质量安全达标；做好瑞海-新里城项目一期建设前期工作，确保年内项目开发顺利实施。另一方面创新思路，结合宏观经济形势和公司发展战略，盘活琼海瑞海水城四期等存量土地，有效挖掘存量资产价值，推动公司稳健经营。
　　3.积极推动业务转型发展。在稳定主业经营的基础上，围绕“十四五”发展规划，坚持文旅融合发展，积极拓展新业务，促进公司转型升级，进一步提升公司可持续发展能力。一是充分利用地方优越的自然条件，抓住海南省现代化海洋牧场建设机遇，高质量谋划三亚湾休闲海洋牧场项目，对项目进行充分论证分析，加强科学决策，将资产资源尽快转化为经济效益。二是以海南省促进休闲渔业高质量发展为契机，以《海南省休闲渔业管理办法（试行）》为指导，加快推进文昌海钓休闲运动中心等休闲渔业项目的落地运营。
　　4.推进公司治理水平有效提升。以《国务院关于进一步提高上市公司质量的意见》为方向，全面提升董事会建设质量，着力促进制度优势转化为治理效能。通过健全制度、建优机制、建强队伍，结合公司“十四五”规划定位，清晰谋划发展方向，全面实现“强内控、防风险、促合规”，不断提高决策水平，推进公司规范化运作和高质量运行。全面依法落实董事会各项权利，紧盯“关键少数”，进一步加强对独立董事的履职培训，促进提升外部董事履职管理效能，充分发挥外部董事在治理决策中的独立性和专业性作用。
　　（三）可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受宏观调控政策影响较大。今后一段时期及“十四五”期间，房地产调控将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”“保交楼、保民生、保稳定”等政策指导下，楼市将向新发展模式平稳过渡，行业增速将有所放缓。房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势。
　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
　　2.市场风险
　　房地产项目开发过程中可能面临政策调控、销售环境变化、城市规划调整等外部因素，产生市场风险，进而增加开发成本和风险，可能造成项目预期经营目标出现重大变化。应对策略：公司将积极协调相关方，努力解决项目开发面临的问题，推动项目开工建设。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，缩短项目开发周期。持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整经营方针和销售策略。
　　3.策略风险
　　公司在房地产主业基础上，结合海南建设国际自由贸易港的大背景，推动公司产业转型升级。可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等策略风险。
　　应对策略：密切关注并深入研究宏观经济形势、行业发展趋势，结合公司自身实际，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务情况
　　报告期内，公司主营业务包括房地产开发、酒店服务、旅游、广告业务等。上半年，公司努力克服疫情反复、行业政策调控等多重不利因素影响，实现营业收入7,249.45万元，利润总额3,541.71万元；截至6月底，公司资产总额31.58亿元，净资产总额28.07亿元，资产负债率11.13%，财务状况良好，运行情况健康平稳。
　　房地产业务方面，公司目前主要在售项目为琼海瑞海水城二期项目。报告期内，瑞海水城项目加强楼盘宣传，丰富促销举措，提升销售团队业务能力和服务水平，在海南房地产销售市场整体疲软的情况下，实现销售收入4935万元，取得较好销售业绩。新项目开发方面，儋州瑞海-新里城一期项目修建性详细规划设计方案已通过市政府审批，项目相关前期工作正在有序推进；琼海嘉浪雅居项目（即瑞海水城三期项目）修建性详细规划和建筑工程方案设计已通过专家评审，项目可行性研究报告正在编制完善中。
　　文体旅游业务方面，继续推进文昌、万宁海钓休闲运动中心项目，编制完成万宁休闲渔业临时码头、集装箱式游客服务中心等设计方案。推进办理文昌海洋牧场项目海域使用权出让手续相关工作。海南卡丁车场项目工作稳步开展，目前正积极推进赛道工程的招标与建设工作。智岛阳光公司丰富“潮玩海南”企业网络平台业务种类和产品数量，增强平台曝光率，在疫情反复等超预期因素影响下，不断开发收益增长点。
　　酒店及广告业务方面，海口酒店通过加大营销力度、拓展政企会议资源、提升服务质量等措施，保持稳定经营。上半年，海南金银岛大酒店荣获“安心住宿示范单位四金椰”称号。琼海酒店积极协助琼海市政府做好疫情防控“集中隔离观察点”后勤保障服务工作，接待密接者、次接者、入境者等“隔离留观人员”共1441人次，在海南抗击疫情工作中充分践行企业责任担当。广告公司顺利获得东线高速公路部分天桥广告牌2022年度行政许可，实现100%出租率。同时，广告公司积极探索新型数字传媒业务，推动业务升级。
　　内控管理方面，一是加强财务管理。合理配置公司资源，层层落实预算指标，压实主体责任。采取滚动式资金计划管理方式，加强集团资金管理，提高集团资金使用效益。二是持续开展合规管理。制定公司《合规管理实施方案》，加强公司内部控制审查和风险评估工作，不断完善内控配套制度。三是提升现代化治理水平。推进国企改革三年行动，完善下属企业治理结构，优化子公司董事人员构成，制定子公司董事会、监事会议事规则等制度，强化经理层绩效考核，健全市场化经营机制。
　　（二）行业形势分析
　　2022年上半年，受经济下行、疫情反复持续影响，房地产行业受到较大冲击，市场信心严重不足，政策刺激效果低于预期。银保监会与住房城乡建设部、人民银行等部门协同配合，大力支持地方推动“保交楼、保民生、保稳定”工作，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，贯彻房地产长效机制要求，从有序做好房地产行业融资、满足居民合理购房需求、支持住房租赁市场发展、落实差别化住房信贷政策等方面入手，促进房地产市场平稳健康发展。2022年，整体行业形势来看，“稳”还是主基调。
　　海南省住房和城乡建设工作会议强调，2022年将继续贯彻落实进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议精神，牢牢坚持“房住不炒”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策，保持房地产市场平稳运行。海南省将持续加强全省房地产市场调控，保持调控政策的连续性稳定性。不断完善商品房预售资金监管、商品房网签备案全过程监管、房地价联动等房地产市场调控长效机制。
　　公司目前在售项目位于琼海市。在当前房地产限购政策条件下，琼海市市场体量偏小，且区域内在售商品房存量较大，公司项目去化面临较大的挑战。
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　下半年，公司将继续坚持以项目落地为抓手，以改革创新为推动力，加快推进产业布局调整，加强主业培育，进一步提升上市公司质量。
　　一是深耕现有业务。持续关注房地产调控政策和市场变化，灵活调整营销策略，全力推动在售项目尾盘去化；酒店板块在做好疫情防控常态化管理的基础上，提升服务质量，创新营销思路提效增收；拓展智岛阳光业务范围，加强与各景区、酒店等旅游市场主体合作，进一步开拓琼北市场，扩大市场份额，增强盈利能力。二是推动新项目落地实施。办理完成瑞海-新里城项目一期项目《建设工程规划许可证》；加强与地方政府沟通协调，积极推进琼海嘉浪雅居项目（原瑞海水城三期项目）修规方案通过规委会评审，推动项目开工建设。三是推动海南卡丁车场项目实施，加快推进相关文旅项目落地。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2022年6月30日，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供担保责任的担保余额为94.75万元。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
1.行业积累丰富。公司长期从事房地产开发，在多年的城市开发建设过程中，取得了丰厚的经营成果，培养了一批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌。同时，公司也储备了一定的土地资源。公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。
2.财务状况良好。公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的抗风险能力。
3.规范治理优势。公司具有较为完善、成熟的治理模式。公司形成股东大会、董事会、监事会和经理层各司其职、权责明确的治理体系，各治理主体不缺位、不越位，有利于保障全体股东的合法利益。形成了横到边纵到底、全面协同有效的内部控制体系，并建立制度体系动态完善机制，确保制度规范不断适应公司经营发展需要。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.政策风险
房地产行业受宏观调控政策影响较大。今后一段时期及“十四五”期间，房地产调控将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势。
应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
2.经营风险
公司拟开发的部分房地产项目受历史遗留问题掣肘，开发进度存在一定不确定性，开发成本也将受到相应影响，可能造成项目预期目标调整。
应对策略：公司将积极协调相关方，努力解决项目开发面临的问题，推动项目开工建设。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，缩短项目开发周期。持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整经营方针和销售策略。
3.疫情反复的风险
报告期内，国内疫情出现反复，多点散发、局部规模性爆发，对公司地产项目销售、旅游、酒店服务等业务均构成消极影响，增加了企业的运营成本和运营风险。针对此风险，公司在做好疫情防控的同时积极开展工作部署，加强应急保障，强化客户管理，积极处理与应对疫情带来的风险和挑战，努力防范疫情对经营带来的不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2021年，受政策调控、疫情反复、市场预期的复合作用，国内楼市上半年和下半年变化悬殊。上半年市场热情高涨，下半年在多套组合拳、持续的政策承压以及房企风险溢出的背景下，市场快速降温，行业面临调整和转折局面。中央政府坚持稳妥实施房地产长效机制，进一步落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。纵观全年，尽管楼市震荡，但政策目标仍然是维持市场稳定不变，“房住不炒”，“稳房价、稳地价、稳预期”政策基调始终如一。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司紧紧围绕海南自由贸易港建设和国资国企改革发展要求，以项目为抓手，稳步推进经营工作开展。
　　房地产业务方面，公司通过公开市场获得土地进行开发、销售，项目经营业态以住宅为主。公司具有丰富的房地产开发经验，依托海南高速品牌优势和资源优势，开发的系列房地产项目和“瑞海地产”品牌得到社会各界的广泛认同和接受，在海口、琼海、三亚等地具有一定的影响力和知名度。报告期内，公司加大在售瑞海水城项目营销力度，全年实现销售收入8384万元。儋州瑞海-新里城项目完成项目修规方案内部审批程序；瑞海水城三期项目修规方案通过专家初审，启动项目可研编制。
　　酒店业务方面，公司旗下有海口、琼海两家“金银岛”品牌连锁酒店。2021年，“金银岛”酒店积极适应疫情常态，强化市场拓展与开发，不断提升服务质量，品牌影响力持续提升。海口金银岛酒店2021年荣获“海南省旅游饭店行业最佳诚信服务酒店”等多项称号。琼海金银岛酒店作为当地集中隔离医学观察点，为抗击新冠疫情提供细致服务，充分展现了国企担当。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2022年，海南省将继续坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，保持房地产市场平稳运行，贯彻落实中央经济工作会议关于“推进保障性住房建设”的重要决策部署和省委省政府“先保障，后市场”的住房工作思路。公司将加大在售楼盘营销力度，提升房地产业务盈利能力。重点盘活存量土地，尽快解决储备用地瑕疵并盘活开发，形成价值回报。拓宽房地产开发思路，积极参与构建与自贸港建设相适应的住房保障和供应体系，按照市场化运作模式探索安居房项目开发建设，实现房地产业务多元化发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2021年12月31日，公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额为158.76万元，其中高路华项目阶段性担保余额77.18万元、瑞海水城项目32.28万元、三亚金泰及三亚瑞海置业项目49.30万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力未发生重要变化。报告期内公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的投融资潜力。公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌，同时，公司也储备了一定的土地资源。公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（1）报告期内经营情况简介
　　2021年，公司在董事会的坚强领导下，抢抓海南自由贸易港建设发展机遇，加快推动业务转型升级、提质增效，高质量完成年度任务目标，实现“十四五”良好开局。全年实现营业收入1.27亿元，实现利润总额0.97亿元。截至2021年12月31日，公司资产总额31.50亿元，净资产总额28.28亿元，资产负债率10.22%。当前公司资产状况良好，具有较强的抗风险能力和坚实的发展基础。
　　（2）报告期内主要经营情况
　　1.现有业务提质增效。在全省继续严格实施全域限购等调控政策的背景下，公司通过深入开展市场调研，挖掘目标客户群体等举措，房地产板块取得良好业绩。在售项目瑞海水城销售收入较上年度增长13.96%，为公司全年经营业绩提供了重要支撑。公司旗下“金银岛”酒店积极适应疫情常态，加强网络营销力度，强化市场拓展与开发，不断提升服务质量，品牌影响力持续提升。海口金银岛酒店客房全年平均出租率同比增长2.18%，并荣获“海南省酒店与餐饮行业放心消费示范单位”“海南省旅游饭店行业最佳诚信服务酒店”和“饭店业宾客商旅首选酒店”称号。广告公司破解天桥广告牌持续经营权问题，成功取得主管部门行政许可。妥善处理广告牌历史遗留诉讼问题，成功追缴欠款400余万元。天桥广告牌出租率达100%。
　　2.地产项目前期工作扎实推进。儋州瑞海-新里城项目完成项目修规方案内部审批程序，编制首期开发地块项目可研报告，做好项目启动区定位，加快项目开发建设步伐。瑞海水城三期项目修规方案通过专家初审,启动项目可研编制。海口三公里项目积极推进土地换证及安居型商品房项目落地等事宜。
　　3.文体产业布局进一步优化。一是子公司文旅公司通过企业并购扩大旅游业务。以股权收购和增资方式受让高新技术企业智岛阳光公司51%股权，为公司布局三亚旅游业务奠定基础，同时开展海南卡丁车场项目前期开发工作，为打造公司新的利润增长点起好步。二是文昌海钓休闲运动中心项目进展顺利，海域使用论证、海洋环境影响评价和海域价值评估等报告已通过专家评审会；推进万宁海钓休闲运动中心项目可研编制等前期工作，已获得万宁市批准的休闲渔船指标。三是推进办理文昌潮滩鼻休闲海洋牧场项目海域使用权出让手续。
　　4.项目投后管理逐步加强。结合市场预判及联营企业经营情况，对联营企业海控小额贷公司减资，收回投资资金1400万元。完成海南高速公路邮轮游艇公司清算工作，收回资金998.45万元。完成海南高速公路实业投资有限公司清算，收回资金443.58万元。全年通过集中竞价交易方式累计减持海汽集团903.27万股，减持总金额16144万元。
　　5.管理体系不断完善。深入推进国企改革三年行动和进一步提高上市公司质量行动，完善子公司和联营企业现代治理体系。推行中层管理人员任期制与契约化管理工作，打造人才培养可持续发展体系。规范合同管理,预防法律风险，妥善处理案件纠纷，维护公司合法权益。全面梳理完善公司内控手册流程配套制度，不断优化内部控制体系。同时推动各子公司逐步建立健全内部控制管理制度，进一步推动公司实现管理规范化、精细化，确保公司稳健经营。
　　6.坚定践行社会责任。2021年是我国吹响全面推进乡村振兴的冲锋号角的一年，公司认真贯彻落实习近平总书记重要讲话精神和中央重要会议精神，扎实推动巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接，切实履行社会责任。全年投入帮扶资金近百万元，实施6个帮扶项目，顺利完成公司驻村干部轮换交接和“老带新”“传帮带”工作，确保了驻村各项工作有序衔接。结合“党史学习教育”和“我为群众办实事”等活动，重点推进帮扶点农业灌溉设施、文化室、篮球场建设等，积极开展走访慰问、助学帮扶，助力乡村精神文明建设工作，解决村民就业增收等问题。在抗击新冠疫情工作中，公司旗下琼海金银岛酒店主动担当，作为琼海市定点隔离酒店，全年接收密接者、风险区人员等1004人，切实履行社会责任。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司未来发展战略
　　2022年是进入全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年，是海南自由贸易港政策落实的攻坚之年和封关运作准备的关键之年。从国内看，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济金融领域风险有所抬头。当前的形势复杂严峻，但我国经济长期向好的基本面没有改变，经济韧性强、潜力大的特点没有改变，企业发展仍然面临许多战略机遇。海南“十四五”发展开局良好，制度集成创新扎实推进、产业投资速度加快，自贸港政策红利释放，为企业发展创造更便利的平台和更广阔的空间。从企业自身实际看，公司货币资金充足，资产负债率较低，资产基础较好，抗风险能力较强。
　　“十四五”期间，公司着力构建主业核心竞争能力，旨在打造“金融服务+房地产+运动健康”互相支撑的产业生态，以资产管理和资本运营为基础，打造市场化投资集团。公司将持续以项目为主抓手，加快推进产业布局调整，增强主业盈利能力，努力实现企业跨越式发展，为推进海南自贸港建设作出应有贡献。
　　（二）公司2022年经营计划
　　1.推动地产项目开发工作。加强与政府主管部门沟通协调，加快项目前期工作，实现琼海、儋州等地产项目开工建设。同时加强市场调研，为项目产品定位提供支持与保障。
　　2.抓实现有业务效益提升。加大瑞海水城项目营销力度，灵活调整尾盘营销策略，完成项目清盘。拓展酒店网络营销渠道，推出节日活动价、小程序客房抢购等网络促销活动。推动广告业务战略转型和多元化发展，形成线上和社区广告两级驱动的经营布局。推动智岛阳光公司加大与各景区、酒店等旅游市场合作力度，加强产品营销推广，做大做强现有业务规模。
　　3.加快新产业项目落地。加强与政府有关部门沟通协调，推动海钓休闲运动项目、海洋牧场项目实施，加快文旅项目落地。加快取得文昌赛车体育项目有关政府批复文件。加快完成卡丁车场项目各项前期工作，确保项目按时投入运营。
　　4.进一步提高公司治理水平。以国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》为指引，以全面深入落实国企改革三年行动为契机，稳妥推进国企改革三年行动，继续强化风险管控能力，提升公司运作效率，增强内生动力。进一步健全现代企业制度和市场化经营机制，优化制度体系，加强制度集成创新，提升企业经营活力。
　　（三）未来面临的风险及对策
　　1.政策风险
　　房地产行业受宏观调控政策影响较大。今后一段时期及“十四五”期间，房地产调控将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势。
　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
　　2.经营风险
　　公司拟开发的部分房地产项目受历史遗留问题掣肘，开发进度存在一定不确定性，开发成本也将受到相应影响，可能造成项目预期经营目标出现重大调整。
　　应对策略：公司将积极协调相关方，努力解决项目开发面临的问题，推动项目开工建设。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，缩短项目开发周期。持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整经营方针和销售策略。
　　3.策略风险
　　公司在房地产主业基础上，结合海南建设国际自由贸易港的大背景，推动公司产业转型升级。可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等策略风险。
　　应对策略：密切关注并深入研究宏观经济形势、行业发展趋势，结合公司自身实际，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务情况
　　报告期内，公司紧紧围绕海南自由贸易港建设，按照高质量发展要求，坚持产业转型发展思路，不断提升和巩固现有业务经营效益。上半年，公司实现营业收入3,341.17万元，利润总额6,972.30万元;至6月底，公司资产总额32.22亿元，净资产总额28.27亿元，资产负债率12.28%，财务状况良好。
　　1.房地产业务方面，公司目前在售项目主要为琼海瑞海水城二期项目，暂无其他新开工项目。受限购政策持续影响，住宅市场表现较为低迷，产品去化速度受到较大掣肘。报告期内，公司在售地产项目实现销售收入1580.82万元。瑞海-新里城项目修规方案完成对外批前公示手续，筹划相关产业导入及商业招商工作。琼海三期项目修规方案已递交琼海市自然资源和规划局，目前根据琼海市自然资源和规划局出具意见进行方案完善。
　　2.文体旅游产业方面，海南（文昌）国际赛车体育公园项目规划根据相关部门初步反馈意见调整后，再次上报海南自贸区（港）招商工作联席会办公室待审批。文昌潮滩鼻休闲海洋牧场项目海域使用论证报告书和海洋环境影响评价报告顺利通过文昌市主管部门召开的专家评审会，正在履行审批手续。文昌海钓休闲运动中心项目海域使用论证报告书和海洋环境影响评价报告顺利通过文昌市主管部门召开的专家评审会，并获得政府主管部门审批，正在开展海域价值评估工作。
　　3.酒店和广告业务方面，受疫情影响，公司分别位于海口、琼海的两家“金银岛”品牌连锁酒店经营仍面临较大挑战。酒店加强市场拓展与开发，创新营销思路，同时优化服务措施，提升服务质量。广告业务方面，公司在做好传统广告牌租赁的同时，积极拓展新市场、新渠道。
　　4.公司于2020年12月24日经股东大会审议同意，以5.12亿元受让海南省发展控股有限公司持有的海南联合资产管理有限公司46.4364%股权。2021年3月，联合资产股权变更工商登记办理完成。
　　（二）房地产行业形势分析
　　受席卷全球的新冠肺炎疫情反复波动的影响，全球经济恢复正常态势仍受到很大阻力。国内在有效控制疫情的情况下，经济运行逐步恢复稳定。2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势。中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化。行业增速放缓，开发商“三道红线”叠加金融机构房贷“两道红线”，加速楼市向买方市场转型。
　　（三）海南房地产行业发展及去库存情况
　　自贸港建设开局以来，海南坚持最严房地产调控，克服新冠疫情等不利因素，在自贸港建设利好效应的带动下，房地产调控及经济转型取得突破。当前，海南省从人才住房补贴、安居房建设、规范中介行业到住房质量监管、禁止开发商捂盘、治理违规宣传等多方面强化对房地产市场的监管，充分体现出省委省政府以壮士断腕的决心调整产业结构，破除经济发展对房地产的依赖。
　　政府加快健全住房保障与供应体系，支持合理自住需求，鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障，积极创造良好的人才居住环境。由此可见，海南省依然坚持房地产调控目标，巩固房地产调控成效，更好服务海南自由贸易港建设。2021年6月，海南省住房公积金管理局出台《关于落实住房公积金个人住房贷款“存贷挂钩”管理有关事项的通知》，政策发布后，一定程度上提高了改善型刚需客户购房门槛，客户的购房需求受抑制。
　　公司主要在售项目位于海南省琼海市，2021年上半年，全市商品房销售面积14.64万㎡，同比上升123%；销售额21.86亿元，同比上升128%；均价15759元/㎡，同比下降4.55%。公司项目具备一定的品牌优势和资源优势，配套成熟，但受所在区域限购政策影响，去库存难度较大，对公司经营业绩造成一定影响。
　　（四）未来面对的风险及应对措施
　　1.经营风险
　　目前公司正加快开发瑞海-新里城项目，由于市场环境等外部因素具有不确定性，可能造成项目预期经营目标难以如期实现；同时，海南东线高速公路投资建设项目投资回收期已基本结束。
　　应对策略：公司将积极做好新项目开工等工作。通过建立行之有效的项目管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针。
　　2.策略风险
　　公司结合海南自由贸易港建设的大背景，加快新产业项目落地，推动产业转型升级，可能面临着新业务投资开发经验不足和经营管理能力不足等策略风险。
　　应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。
　　3.政策风险
　　当前，公司主营业务收入来源仍为房地产板块。而房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。“十四五”期间，国家将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。具体到海南，调控政策不断收紧，持续开展房地产市场整治，各项监管措施频频加码，楼市的投资投机性需求受到遏制，海南地产开发将朝着产业转型方向发展。预计未来一段时间内，调控政策较大概率保持高压态势，房地产开发面临一定的政策风险。
　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
　　新增土地储备项目
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（五）发展战略及经营计划
　　1.公司于2020年聘请中国（海南）改革发展研究院参与编制公司“十四五”规划报告，在深入研究海南自由贸易港产业发展前景和公司自身经营实际的基础上，经过反复研讨，截至本报告期末，公司“十四五”规划报告已基本完成。“十四五”期间，公司将牢牢抓住自贸港建设机遇，立足海南、对标国际，构建公司主业核心竞争能力，打造“现代金融服务+房地产+运动健康”互相支撑的业务布局，成为市场化投资集团、海南深化国企改革先行企业、国有及社会资本整合与证券化平台。
　　2.加快启动房地产项目开发建设。争取完成儋州瑞海-新里城项目修建性详细规划报批等项目前期工作，加紧推进项目分期开工建设；调整琼海三期项目修规方案，积极推进报规工作，完成项目可行性研究方案，加快项目开发建设进程。
　　3.持续推进文体健康产业项目。重点跟进海南（文昌）国际赛车体育公园项目的审批工作，推动办理土地使用权出让手续。跟进文昌潮滩鼻休闲海洋牧场海域使用论证报告、海洋环境影响评价报告批复及海域使用权出让事项，尽快启动施工图设计等工作。在文昌、万宁等地布局休闲渔业项目。
　　4.深耕现有业务，多举措提高效益。酒店业务创新营销思路，多渠道拓展市场客户，提升服务水平和服务质量，加强网络营销力度，提高经营效益。做好公司所持有的海南东线高速公路沿线天桥广告牌经营工作，寻求拓展新渠道、新市场，努力推动业务增收。与联营企业海南联合资产管理有限公司加强战略协同，联动发展，助力联合资产做大做强海南自贸港AMC业务。
　　5.提升企业内部管理水平。进一步完善内控及相关配套制度，加强公司在法律、廉政、金融、市场等方面的风险防控能力，形成合规合理、适合企业当前发展阶段的管控模式和制度体系。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2021年6月30日，公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额304.87万元，其中高路华项目阶段性担保余额202.21万元、瑞海水城项目余额32.83万元、三亚金泰及瑞海置业项目余额69.83万元。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
报告期内，核心竞争力未发生重要变化。
（一）报告期内公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的投融资潜力。
（二）公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌，同时，公司也储备了一定的土地资源。
（三）公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.经营风险
目前公司正加快开发瑞海-新里城项目，由于市场环境存在一定不确定性，可能造成项目预期经营目标难以如期实现；同时，海南东线高速公路投资建设项目投资回收期已基本结束。
应对策略：公司将积极做好新项目开工等工作。通过建立行之有效的项目管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针。
2.策略风险
公司结合海南自由贸易港建设的大背景，加快新产业项目落地，推动产业转型升级，可能面临着新业务投资开发经验不足和经营管理能力不足等策略风险。
应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。
3.政策风险
当前，公司主营业务收入来源仍为房地产板块。而房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。“十四五”期间，国家将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。具体到海南，调控政策不断收紧，持续开展房地产市场整治，各项监管措施频频加码，楼市的投资投机性需求受到遏制，海南地产开发将朝着产业转型方向发展。预计未来一段时间内，调控政策较大概率保持高压态势，房地产开发面临一定的政策风险。
应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期内经营情况简介
　　2020年，公司在董事会领导下，面对复杂严峻的宏观环境和新冠肺炎疫情的严重影响，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，紧紧围绕海南自由贸易港建设，坚持“产业转型发展”总体思路，努力克服新冠疫情影响，统筹抓好各项工作，转型发展取得实质性进展。2020年，公司实现营业收入1.2亿元，实现利润总额1.39亿元；至2020年末，公司资产总额32.27亿元，净资产总额28.34亿元，资产负债率12.18%，财务状况良好，运行情况健康平稳。
　　（二）报告期主要业务概况
　　报告期内，公司积极对标海南自贸港建设谋发展，不断提升现有业务经营效益，大力推进房地产和文体健康产业新项目前期开发工作，着力优化内部管理水平，持续推进企业治理体系与治理能力现代化。
　　1.房地产项目前期工作进展顺利。
　　报告期内，公司全资子公司海南高速瑞海置业有限公司与海南海汽运输集团有限公司琼海分公司签订《土地使用权转让合同补充协议》，琼海三期土地过户至海南高速瑞海置业有限公司名下，为项目开发彻底扫清了前期遗留障碍。高速瑞海置业公司目前正在开展项目修建性详细规划方案编制工作。瑞海-新里城项目取得儋州市人民政府关于《儋州市北部新区控制性详细规划F10单元地块控规调整图则的批复》，完成定位报告，正在开展项目规划设计工作。
　　2.文体健康项目培育取得早期收获。
　　海南（文昌）国际赛车体育公园项目稳步推进。目前已经编制完成项目商业策划书、概念性规划和可行性研究报告，公司全资子公司海南高速文体旅游产业投资有限公司已将项目申报材料上报省招商工作联席会办公室。为加快项目落地速度，先行推进文昌潮滩鼻休闲海洋牧场项目，按照《海南省海域使用权审批出让管理办法》相关规定，编制完成海域使用论证报告书和海洋环境影响评价报告，已上报文昌市主管部门。文旅公司深化与文昌市政府合作，利用文昌推进休闲渔业试点工作的契机，以海钓文化和运动为抓手，打造文昌海钓休闲运动中心项目。2020年12月下旬，文昌海钓休闲运动中心项目进入试运营阶段。
　　3.金银岛大酒店在疫情中表现突出。
　　2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，海口、琼海两家金银岛大酒店加强消毒，打造放心安全的经营环境，服务产品不涨价、不提价，保证顾客购物安全，防止疫情扩散。琼海金银岛大酒店被选为琼海市政府接待湖北籍滞留琼海旅客和新冠肺炎确诊案例密切接触者及“境外返乡”集中隔离观察人员定点酒店，接待集中医学观察人员332人，得到当地政府部门高度认可。
　　4.对外投资收效良好。
　　根据对市场的预判和相关联营企业经营情况，对海南海控小额贷款有限公司和海南航天投资管理有限公司减少注册资本金，回收货币资金共2.61亿元。根据海汽集团股票市场表现，减持所持有的海汽集团股份。全年通过集中竞价交易方式累计减持海汽集团632万股，占海汽集团总股份的2%，减持总金额13380.18万元，减持后仍持有海汽集团股份16.75%。2020年12月，公司受让海南发展控股有限公司持有的海南联合资产管理有限公司46.4364%股权。海南联合资产管理有限公司是海南首家地方资产管理公司，主业方向为金融不良资产经营管理、股权投资、中小微企业综合金融服务。本次交易有助于公司拓展类金融业务板块。
　　5.全面加强内控管理体系建设。
　　以合规管理为基础，以风险管控为重点，从内部环境、风险管理、控制活动、信息与沟通和内部监督等五个方面，深化内部控制体系建设，编制《授权手册》《内部控制管理手册》《内部控制评价手册》等规范性文件，构建起覆盖16个专业领域的内部控制管理体系，配套的180余项制度修编已全部完成初稿，部分制度已颁布实施。建立以财务管理为核心的治理体系。推进全面预算管理，有效衔接经营目标考核，及时监控分析预算执行情况。充分发挥成本在经营管理中的辅助决策作用，大力压缩一般性支出，重点保障项目投资支出。构建起由法务部门牵头、发案单位负责、外聘律师协同处理的法律纠纷处理模式，完善诉讼案件管理机制。制定印发《违规经营投资责任追究暂行办法》《经济责任审计办法》，建立违规经营与业绩考核挂钩，内部审计、纪检监察协同联动机制，全方位规范经营投资行为。
　　6.积极践行企业社会责任。
　　2020年，公司继续贯彻落实习近平总书记扶贫开发战略重要思想，在2019年提前帮助定点扶贫村251户贫困户全部实现脱贫的基础上，全力巩固脱贫成果。投入扶贫及乡村振兴资金144.47万元，多样开展了党建、教育、养殖、安装农业灌溉设施、美化环境、走访慰问贫困户等帮扶工作，有力解决“两不愁三保障”问题，村民获得感和幸福感显著提升。
　　新冠肺炎疫情期间，公司第一时间向重点疫区湖北省捐赠20万元用于抗疫物资急需。公司下属琼海金银岛大酒店作为琼海市政府接待湖北籍滞留琼海旅客和新冠肺炎确诊案例密切接触者及“境外返乡”集中隔离观察人员定点酒店，勇做“防疫战”中的逆行者。
　　（三）房地产行业形势分析
　　2020年，受新冠肺炎疫情影响，宏观经济形势下行。房地产调控政策保持连续性和稳定性，楼市调控的力度没有丝毫放松，中央并没有因为疫情而放松监管，“房住不炒”、“因城施策”主旋律贯穿全年，并将成为长期政策坚持下去。在经济稳步回升的同时，房地产业仍将“稳”字当头，调控力度未见松动趋势。房价及其涨幅将控制在合理范围内，避免房价过快上涨带来的金融风险和对消费的挤出效应。当前房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势，2021年房企仍需面对复杂的调控环境。
　　2020年，海南依然保持“房住不炒”总基调，制定“一城一策”，提出年度调控目标和具体政策措施，使地价、房价、房租水平保持合理区间。深入推进新型城镇化建设步伐，在城镇旧改、棚户改造、公租房、人才住房问题等方面下功夫，完善并解决海南居民的住房问题。政府加快安居型商品住房、公共租赁住房、市场化租赁住房、人才住房等各类住房建设，切实解决好本地居民和引进人才基本住房需求。
　　2020年是海南实行“全域限购”政策的第三年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低，海南整体市场量跌价涨。海南房地产开发投资上升0.4%，全省房地产销售面积同比下降9.4%，销售额同比下降3.4%。截至2020年末，整体库存1950万平方米，库存去化周期为38个月。公司目前唯一在售项目瑞海水城项目位于琼海市嘉积镇，该区域依然坚持调控不放松，坚决遏制房价上涨，住宅市场表现较为低迷。2020年，琼海市商品房销售面积30.91万㎡，同比下降19.9%；销售额442954万元，同比减少14.8%；均价14330元/㎡，同比增长6%。（数据来源：海南省统计局）
　　目前公司在售项目位于琼海市嘉积镇，所在区域属于全省最严五年限购区域。项目受限购政策影响明显。除政策影响外，区域市场内产品竞争优势明显，例如：项目环抱嘉浪河自然景观优势突出、低总价优势明显。同时，公司经多年发展，依托海南高速品牌优势和资源优势，开发的系列房地产项目和“瑞海地产”品牌得到社会的认同和接受，在海口、琼海、三亚等地具有一定的美誉度和影响力。
　　新增土地储备项目
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2021年，海南继续严格执行全域限购政策,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样,巩固房地产调控成果。进一步加大安居型商品住房、公共租赁住房等各类保障性住房建设，适度发展市场化商品住房。公司将紧扣海南自贸港建设发展规划，房地产业务从单一住宅地产向多元化产业地产转型，积极布局体育文化地产、教育文化地产等海南省鼓励类房地产。扎实培育新兴产业，主动谋求作为重点抓好项目落地，实现公司“十四五”顺利开局。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2020年12月31日，公司为按揭贷款客户提供的阶段性担保余额为390.22万元，其中高路华项目阶段性担保余额281.73万元、瑞海水城项目余额33.48万元、三亚金泰及瑞海置业项目余额75.01万元。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　报告期内，核心竞争力未发生重要变化。
　　（一）报告期内公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的投融资潜力。
　　（二）公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速-瑞海”地产品牌，同时，公司也储备了一定的土地资源。
　　（三）公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。

　　三、公司未来发展的展望
　　2021年是加快建设海南自由贸易港的关键之年，也是公司推动转型、高质量发展之年。从政策和制度层面看，海南自贸港政策红利加速释放，各项政策文件密集出台，为地方经济发展带来巨大活力和市场机会。海南省政府大力推进制度集成创新、优化营商环境，为企业发展创造更便利的平台和更广阔的空间。从产业发展层面看，产业地产将地产开发、新兴产业发展和城市功能建设有机结合、相互促进，在满足消费型地产的同时，实现土地高效利用和产业集群效应，满足了新经济形势下政府和企业的双重需求。从企业自身实际看，公司经过“十三五”期间不断探索和积累，培育的产业项目初见端倪；公司内部在治理效能、风险防范、队伍建设等方面做了大量基础性工作，经营发展质量不断优化。
　　（一）行业竞争格局和发展趋势
　　1.房地产开发行业
　　中国楼市历经多年发展，市场的主要矛盾已从供给整体不足转化为局部不足，从总量不足转化为结构失衡。2020年一季度，新冠肺炎疫情对房地产市场造成严重冲击，商品房销售和开发投资几近停滞。随着3月末以来疫情逐步得到控制，楼市供需加快恢复，商品房销售和开发投资回升明显。国家统计局数据显示，2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。商品房待售面积49850万平方米，比上年末增加29万平方米。房地产开发企业到位资金193115亿元，比上年增长8.1%。整体来看，今后一段时期及“十四五”期间，房地产调控将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。
　　展望2021年，海南将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续严格执行全域限购等政策,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样,保持政策的连续性、稳定性。进一步加大安居型商品住房、公共租赁住房等各类保障性住房建设，适度发展市场化商品住房，规范发展住房租赁市场，逐步完善与自贸港发展相适应的住房体系，构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足本地居民和引进人才住房需求。
　　2.酒店和体育休闲运动业务
　　作为全国唯一的热带岛屿省份，海南具有得天独厚的生态环境优势。同时，海南地处泛珠三角“9+2”与东盟自由贸易区“10+1”的交汇处，区位条件优越，是我国改革开放的重要窗口和“一带一路”国际交流合作大平台。当前，海南正立足国内国际双循环的战略交汇点上，对内，海南要对接超大规模国内市场，对外，要吸引全球优质资源集聚，成为国内国际两个市场、两种资源的“反应炉”。2020年，在海南自贸港建设开局的历史性机遇以及遭遇新冠疫情的历史性考验的背景下，海南共接待国内外游客6455.09万人次，实现旅游总收入872.86亿元，成为全国旅游恢复情况最好地区之一。
　　随着海南自由贸易港建设总体方案的出台，海南自贸港将成为全球酒店产业聚集发展的新高地。自贸港政策利好尤其是低税率吸引国内外多家企业进驻，商务活动、会展活动的活跃也为酒店业发展带来新的投资机遇。海南省“十四五”规划指出，“要加快发展旅游业、现代服务业、高新技术产业三大主导产业”，公司现有的酒店业务和正在着力培育的体育休闲运动等产业项目符合自贸港重点产业发展方向，发展空间广阔。
　　（二）公司发展思路及2021年度经营计划
　　2021年，公司将持续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实习近平总书记“4-13”重要讲话和中央12号文件精神，主动谋求作为，坚持以项目落地为抓手，坚持以改革创新为动力，大力加快高质量发展，统筹抓好经营发展各项工作，确保“十四五”开好局、起好步，为海南自由贸易港建设作出新的更大贡献。
　　1.加快落地新开发地产项目。办理儋州瑞海-新里城项目《建设工程规划许可证》《施工许可证》，确保年内开工建设。筹备“一体化”专业化销售团队，确保项目后续营销策划等各项工作有序开展。制订琼海三期项目开发报建全过程计划，完成修建性详细规划，年内开工建设。
　　2.持续推进文体健康产业项目。重点推进海南（文昌）国际赛车体育公园项目的报批、修建性规划编制、勘察设计等工作。开展文昌潮滩鼻休闲海洋牧场的海域使用权办理、施工设计等工作。在全岛布局包括文昌海钓休闲运动中心项目在内的休闲渔业项目。
　　3.加强对参股企业的投后管理。按照“一企一策”原则制定参股企业股权管理方案，努力提升投资收益。与联合资产深化战略协同，增进业务支持，共享海南自贸港金融政策红利。根据对市场行情的预判和联营企业自身情况，对海控小贷和海汽集团等参股企业实施针对性股权管理举措。
　　4.创新经营酒店、广告业务。不断挖掘增值服务，确保提质增效。
　　5.强化企业内部管理。以实施《提升上市公司质量行动计划》为契机，强化内控机制，升级财务管理水平，加强公司在法律、廉政、金融、市场等方面的风险防控能力，形成合规合理、风险可控、有章可循的管控机制和完善的现代企业制度体系。
　　（三）未来面对的风险及对策
　　1.经营风险
　　公司新开发房地产项目均在筹划过程中，开发项目成本和开发进度存在一定不确定性，可能造成项目预期经营目标难以如期实现；同时，海南东线高速公路投资建设项目投资回报期基本结束。
　　应对策略：公司将积极做好新项目开工等系列工作。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针。
　　2.策略风险
　　公司在房地产主业基础上，结合海南建设国际旅游消费中心的大背景，加快新项目落地，推动公司产业转型升级，因此可能面临新业务的经验积累不足、经营决策能力不足等策略风险。
　　应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。
　　3.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。今后一段时期及“十四五”，房地产调控将继续坚持“房住不炒”的定位和“因城施策”的原则，在“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“促进住房消费健康发展”等政策指导下，楼市将加快回归居住属性，行业增速将有所放缓。具体到海南，调控政策不断收紧，各项监管措施频频加码，楼市的投资投机性需求受到遏制，海南地产开发将朝着产业转型方向发展。房地产调控政策在未来一段时间内，较大概率保持稳定趋势。房地产开发将面临一定的政策风险。
　　应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期经营情况简介
　　2020年上半年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中三中四中全会精神、习近平总书记“4.13”重要讲话、关于海南的系列重要指示批示和中央12号文件精神、海南自由贸易港建设总体方案精神、省第七次党代会和省委七届历次全会精神，紧紧围绕海南自由贸易港建设，坚持“产业转型发展”总体思路和稳中求进工作总基调，按照高质量发展要求，解放思想，开拓创新，统筹抓好经营发展各项工作。上半年，公司实现营业收入2,065万元，实现利润总额3,031万元；至6月底，公司资产总额32.40亿元，净资产总额28.12亿元，资产负债率13.19%，财务状况良好，运行情况健康平稳。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1.经营风险
公司部分存量项目尚有遗留问题，可能造成项目预期收益难以如期实现。
应对策略：公司将积极做好项目重启、新项目开工等工作。通过建立行之有效的生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期。在销售方面，持续进行市场、政策研究，依据政策导向和市场情况，及时调整销售策略和经营方针。
2.策略风险
公司顺应当前海南自由贸易港建设趋势，加快新项目落地，推动公司产业转型升级，因此可能面临新兴产业开发经验不足，公司在项目实施过程中需不断探索创新路径、累积经验等策略风险。
应对策略：密切结合国家宏观经济形势、行业发展趋势和公司情况，强化政策与模式研究，把握节奏，稳健推进公司产业转型升级。
3.政策风险
房地产行业受国家和地方宏观调控政策影响较大。2020年全国房地产市场调控继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。具体到海南，调控政策不断收紧，同时鼓励开发安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房，加快发展旅游地产、商业地产、产业地产，具体政策有待进一步细化落实，本地房企需面对复杂的调控环境和政策指引。
应对策略：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况，理性投资。
4.疫情风险
新冠肺炎疫情对宏观经济运行产生巨大冲击，对以旅游服务业为主的海南地方经济造成的影响更为深刻。受疫情影响，公司酒店、广告等业务板块以及联营企业今年业绩都将产生较大幅度下滑，公司年度总体经营业绩将受到显著影响。
应对策略：公司将持续做好疫情防控工作，积极应对市场变化，及时调整经营策略。

　　三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重要变化。
（一）报告期内公司资产状况良好、现金流充裕、负债率低，财务风险小，具有较强的投融资潜力。
（二）公司经过多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验，培养了一大批房地产开发专业人才，培育了得到市场认可的“海南高速.瑞海”地产品牌，同时，公司也储备了一定的土地资源。
（三）公司的自有品牌有一定的区域影响力。经过多年精心打造，公司形成了以“海南高速”为核心品牌，以“瑞海地产”、“金银岛酒店”、“海通监理”等为子品牌的品牌系统，具有较好的品牌影响力。 收起▲