湖南投资（000548）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　根据湖南省交通运输厅统计数据，2023年湖南省全年累计全社会客运量 27953.5万人、比上年同期增长1.1%，货运量200673万吨、较上年同期增长7.8%。随着长沙城区的加速发展和连接绕城高速交通路网的不断完善，公司运营管理的高速公路车流量、通行费收入实现小幅增长。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　据戴德梁行统计，2023年长沙市写字楼净吸纳量500万平方米，新增供应达800万平方米。2023年上半年，长沙甲级写字楼总存量维持在 256.5万平方米，整体空置率达到32%。面对写字楼租赁市场的变化，公司采取了积极的招商策略应对市场的挑战，采取定制需求和优化资源配置等措施，实现公司自持物业的出租率的提高。
　　（三）酒店投资经营行业
　　2023年，湖南旅游市场回暖，酒店行业平稳复苏。根据湖南省酒店业协会统计，2023年湖南省酒店行业平均营业收入同比增长35%，主营业务客房收入较2022年增长48%。湖南省旅游饭店协会公布，2023年度签约酒店项目数量湖南排名全国第三，在全国城市排名中长沙高居榜首。数据表明，湖南省已经成为酒店业投资热土，酒店行业竞争在不断加大。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　2023年，全国商品住宅成交延续筑底行情，房地产市场表现较为疲软。根据湖南中原研究院统计数据，长沙新房市场在政府采取降低个人住房贷款首付比和存量首套房贷款利率等新政后供需总量趋弱，总供应量和总成交量均有所下降，公司在售项目同样受到市场影响。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速 100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，但由于路段车流量逐渐接近饱和，需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需不断提高服务质量，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外拓展仍需加强。公司旗下房地产公司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快现有项目商品去化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营
　　2023年，湖南省高速公路通行流量整体持续恢复，长沙城区连接绕城高速交通路网的不断完善带来的车流量增加，绕南公司通行费收入有所增加。同时，通过“警路企”联动工作机制治理超限超载货车、非法客运车辆，高效开展对账稽核，严格依法依规维护路产路权等提高公司经营收入。
　　2、资产管理和物业服务
　　2023年通过积极招商，湖南投资大厦全年平均出租率为 78.70% ，广欣发展被湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业企业”“优秀党组织”称号，长沙市物业行业委员会授予“长沙市‘红色物业’示范企业”“‘红色物业’标准化示范点”荣誉。君逸物业探索招商增收新方法，将大面积待租商铺合理拆分，截至报告期末，江岸锦苑自持商铺出租率达到88.84%。
　　3、酒店投资经营
　　2023年，君逸山水大酒店坚持“线上为主，线下为辅”的经营策略，房费收入大幅增加，实现年均客房出租率 80.6%，稳居携程“长沙设计感酒店榜”第六名、“长沙高档酒店榜”前十名；君逸康年大酒店在设备更新改造及电梯安装施工等因素影响下，千方百计稳定现有租赁客户和住店客人，并不断发展新客户，实现年均客房出租率66.91%，公司酒店投资经营板块实现了扭亏为盈。
　　4、城市综合体投资开发
　　报告期内，长沙楼市面临购买信心不足、需求下降的挑战，随着降首付、降利率、认房不认贷、优化公积金、交房即交证等新政策的出台，市场将逐渐企稳。公司坚定落实“保交楼、稳民生”要求，积极提升产品竞争力和服务质量，确保项目如期交付。同时，加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司的持续发展奠定基础。截至 2023年末，公司广润福园项目累计去化率98.32%，在长沙市房产企业同期数据对比中名列前茅。其他项目累计去化率相应增加。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2023年1-12月，公司实现营业收入124,991.71万元，同比增长200.90% ；营业总成本105,214.61万元，同比增长193.73%；税金及附加8,408.47万元，同比增长555.68%；利润总额21,533.88万元，同比增长290.11%；归属于母公司股东的净利润14,870.47万元，同比增长320.09%；每股收益0.30元，同比增长328.57%；加权平均净资产收益率7.71%，同比增长5.79个百分点。
　　（1）本期营业收入上升的主要原因系：广润福园项目交房确认收入，高速公路通行费收入和酒店收入增长。
　　（2）本期营业总成本上升的主要原因系：公司广润福园项目结转成本。
　　（3）本期税金及附加上升的主要原因系：公司广润福园项目交房确认收入及税金。
　　（4）本期利润总额、归属于母公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率上升的主要原因系：公司广润福园项目交房确认收入、利润，高速公路通行费收入和酒店收入增长，利润增加。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　交通运输部2024年2月28日发布的数据显示，自《交通强国建设纲要》实施五年以来，我国高速公路里程达 18.4万公里。同时，湖南省高速公路路网运行监测指挥中心联合湖南省高速公路交通警察局2024年3月6日发布2024年春运期间全省高速公路路网运行总结报告显示，春节假期的湖南省高速公路出入口总流量创下新高，日均流量和跨省流量均达到了历史最高点。同时，随着现代物流快递行业迅猛发展推动公路货运流量连年上涨，我国公路行业下游需求不断扩张，高速公路行业呈现出稳步发展的态势。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2024年随着经济的复苏，写字楼租赁市场整体将呈现出稳定的趋势，市场空置率也将有所下降。但是，随着梅溪湖商务区多个甲级写字楼入市，给租户提供了更多选择机会，也加剧了市场的竞争。
　　（3）酒店投资经营
　　根据国家旅游局预测，2024年酒店行业发展趋势呈品牌细分更加明确、存量市场全面挖掘、连锁化率继续上升趋势。在此背景下，性价比高的经济型酒店、中档酒店市场面临新的机会。国务院办公厅印发的《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》。　　实现高质量发展数字化转型是关键，酒店数字化将成新常态。2024年长沙地区酒店行业的经营发展趋势将朝着连锁化、品牌细分、经济型酒店发展以及数字化转型等方向发展。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2023年11月24日起，长沙市逐步放开购房限制购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品房单套面积均不足144㎡的，可购买1套144平方米及以上改善性住房。2024年土地投资整体低迷，但城市间分化将持续加大，一线城市的土地需求或将率先企稳，二三线城市的土地市场将持续承压。总之，湖南省的房地产行业在 2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动力。
　　2、公司发展战略
　　2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，严格遵守深交所、省证监会有关规定要求，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一步做强做专主业，进一步提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推动公司高质量发展，为建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量。
　　3、2024年年度经营计划
　　（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大精神，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”，一是不断筑牢思想阵地，站稳政治立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主题教育成果，将其转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才队伍；四是不断深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层延伸。
　　（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程，实现更高的工作效率、更强的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“三保三大”专项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平，全面提高道路运营效能；三是城市综合体投资开发板块要加快项目去化，确保资金回笼，提升经济效益；四是酒店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变化和客户需求，创新营销模式，加大招商力度，增强客户满意度，提升品牌价值和影响力。
　　（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新的利润增长点；二是扎实开展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公司竞争优势和盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的可持续发展提供保障。
　　（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能、在保效能中实现节约；二是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配置、提高资金使用效率。
　　（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷的安全防控体系，不断增强风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理，提高综合应急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长治久安。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　根据国家信息中心发布的《2024年中国宏观经济形势展望》，预计2024年GDP将增长5%左右。我国经济运行将呈现“前稳后高、持续向好”的走势，经济回升向好态势更加巩固。各个季度之间的增速波动更趋平缓，供给端和需求端结构更趋均衡，就业和物价的水平更趋稳定。
　　公司将充分发挥董事会战略委员会作用，科学研判形势，深入贯彻新发展理念，积极融入新发展格局，通过优化资源配置、加强人才培养和深化企业文化建设，实现质量和效率双提升，有效防范风险，确保各项目标任务的全面完成，推动公司的高质量发展。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年绕南公司通行费收入虽有一定增长，但也存在诸多不利因素，例如长潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；随着路段车流量逐渐接近饱和，高峰期车辆通行效率提升空间较小；政府可能对收费政策、运营规范、安全要求等方面进行调整和变更，这可能对公司的运营模式和成本结构带来影响。
　　解决措施：绕南公司要确保通行费颗粒归仓、应征不漏，同时将通过制度建设和机构优化，建立健全考核评估机制，强化管理体系建设，做到有效激励，不断提高高速公路运营效能。
　　资产管理和物业服务——
　　随着长沙经济的发展，越来越多的企业进驻长沙，2024年，长沙甲级写字楼市场将迎来多个甲级写字楼入市，预计为市场带来近 13.4万平方米的新增办公空间，给租户提供了更多选择的机会，也加剧了市场的竞争。
　　解决措施：稳定现有租赁客户，拓展新的客户单位，提升租赁及物业管理收益水平；引进经验丰富的优秀物业管理人才，培养一支优秀的物业管理团队；做强做优做大公司物业板块，持续为客户提供专业、满意的高质量服务，同时全面提质住宅项目管理，进一步提升物业服务水平。
　　酒店投资经营——
　　据文化和旅游部公布的数据，2023年前三季度，国内旅游总人次为 36.74亿，比上一年同期增加15.80亿，同比增长 75.5%；居民国内出游总花费达3.69万亿元，比上一年同期增加 1.97万亿元，同比增长 114.4%1。在国内消费市场恢复、出行市场需求激增的背景之下，酒店业也迎来复苏，但竞争加剧十分明显。
　　解决措施：两家酒店将努力提升“君逸”品牌效应，提高宾客服务质量；加强线上营销，坚定线下目标，全力开拓新客户，激活休眠客户，深挖高端会议团队市场；加大酒店外包场地招商招租的力度。
　　城市综合体投资开发——
　　2024年仍是房地产销售的筑底之年，预计全年商品房销售额在2023年的基础上下降约5%左右。湖南省的房地产行业在 2024年将继续面临挑战，但也有机会通过稳固根基重新获得发展动能。
　　解决措施：2024年，城市综合体投资开发板块将坚持“稳中求进、以进促稳”的工作总基调，广润公司根据项目特点，科学制定营销方案，扎实做好广润福园住宅尾盘去化和车位营销工作；广荣地产及时关注市场动态和客户需求变化，拓宽客户渠道，增强服务意识，加大回款力度；浏阳河公司将有针对性地调整营销思路，持续发力江西客户的拓客力度，同时积极对接浏阳招商中心、淮川街道办事处等单位，尽全力做好商铺、写字楼招商工作。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源。长沙国道绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，承担着长沙主城区联系、辐射全省、全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产积极拓展相关业务。
　　公司创立“君逸”酒店品牌开展投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处长沙市内核心地段，经过多年努力形成了较为成熟的管理模式和体系，培育了一大批客户消费群体。2023年新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，做大“君逸”系酒店品牌，推动公司酒店板块稳定可持续发展。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产、商业地产开发等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广润地产、广荣地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑等项目。目前运营的项目有湖南投资大厦、浏阳财富新城、广荣福第，正在开发建设的项目有广润福园，拟动工建设的项目有广麓和府。
　　（四）行业发展情况
　　由于国家的经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程，公司主营业务涉及的行业依然机遇和挑战同在。2023年上半年，公司整体经营效益同比有所增长。高速公路建设运营行业随着国家经济恢复，车流增长，但运营压力较大。酒店行业受旅游市场复苏影响，客房出租率同比增长明显，但随着消费回归理性，市场竞争依旧激烈。房地产行业和资产租赁市场去化压力仍然巨大。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　2023年上半年，公司高速公路建设运营板块因车流量增长，收入、利润同比均有增长。绕南高速通过开展“保安全、保畅通、保服务，大排查、大整治、大提升”专项行动，推动路容路貌全面提质，管养水平不断提升。
　　公司资产管理和物业服务板块收入同比有所下降，但来势较好。湖南投资大厦客户优质，有多家世界500强企业、省级企业总部入驻。江岸景苑自持物业出租率稳定在88%以上。广泽上苑、广润福园、广荣福第、浏阳财富新城等项目物业管理，客户满意度较高。
　　公司酒店投资经营板块收入增长明显。君逸山水、君逸康年两家酒店上半年平均客房出租率约为70%，高于长沙市四星级酒店平均客房出租率。
　　公司城市综合体投资开发板块收入主要取决于项目销售情况。广润福园住宅去化率达到95.56%。浏阳财富新城大户型和公寓型住宅去化率分别为98%和58%。广荣福第住宅去化率为54.62%。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。公司自2006年以来连续17年盈利，资产优质，经营状况良好。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观经济环境
　　2023年上半年，国家经济持续恢复、总体回升向好。随着扩大内需各项政策措施落地生效，内需潜力持续释放，尤其是消费对经济增长的拉动作用明显增强。当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足、企业经营困难以及重点领域风险多、外部环境复杂严峻。
　　解决措施：认真贯彻落实国家、省市政府的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，在聚焦主责主业的同时，主动服务和融入新发展格局，保持公司与市场的紧密联系，确保公司稳定可持续发展。
　　2.行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年上半年，绕南高速车流量和通行费收入持续保持增长态势。由于长沙城区的扩张发展，连接绕南高速交通路网的日趋完善，呈现出明显的早晚高峰“潮汐流量”特征。同时，2023年1月1日零点开始，货车通行费减10%优惠政策停止执行，这些利好推动了绕南高速上半年收费增长。但也有利空因素，一是4月份长潭西高速新开通大王山收费站，分流了部分车辆；二是下半年黑石铺大桥维修加固更换吊杆和“三保三大”专项行动的持续推进，相关施工易造成主线拥堵缓行，将分流部分区间、贯穿车辆，这可能对通行费收入带来影响。
　　解决措施：一是积极服务国内大循环，优化通行环境，提升道路精细化管理水平；二是加强收费形势研判，精准宣传、科学引流；三是紧盯行业管理关键指标，提质服务能力与水平；四是持续做好管辖路段车辆保通保畅工作。
　　资产管理和物业服务——
　　2023年上半年，湖南投资大厦部分入驻企业经营仍面临不确定性，承租能力相对较弱，核心商圈偏高的租金也容易导致客户外流。根据长沙市楼宇经济促进会监测数据显示，今年上半年，长沙市内五区商务楼宇累计新增供应13.34万㎡，楼宇间竞争加剧，写字楼招租依旧承压；同时，客户对物业服务的要求和期待越来越高，物业从业人员不断面临新挑战。
　　解决措施：一是拓宽招商渠道，加强信息收集与资源对接，提高承租率；二是发挥核心竞争力优势，提升精细化管理水平，提升物业租赁服务口碑和形象，维系良好客户和业主关系；三是加强培训，提升物业从业人员素质水平。
　　酒店投资经营——
　　根据国内旅游抽样调查统计结果，2023年上半年，国内旅游总人次23.84亿，同比增长63.9%。但从2023年6月开始，市场恢复理性消费，酒店行业间竞争激烈。
　　解决措施：一是全力以赴稳经营，实现精准营销；二是加强管理，管控运营成本。
　　城市综合体投资开发——
　　2023年上半年，长沙房地产政策持续维稳，政策放松有限，以增房票、降购房成本、推进“放管服”等为主。长沙市五区新建商品住宅批准上市面积295.7万平方米，同比下降约34.5%；销售面积356.2万平方米，较去年同期升高约6.0%，市场需求低温回暖；上半年新建商品住宅市场以消耗存量为主，存量及去化周期均较2022年年底下滑，截至6月底，市五区新建商品住宅存量降至578.6万平方米，出清周期9.8个月，除岳麓区和雨花区外，其余3区出清周期整体高于全市平均水平，去库存压力较大。
　　解决措施：一是稳步推进已建项目的尾盘去化工作，确保资金及时回笼；二是加强对房地产行业政策研究，及时调整经营策略。

　　四、主营业务分析
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2023年1-6月，公司实现营业收入21,341.64万元，同比增长40.15%；营业总成本16,248.50万元，同比增长21.04%；税金及附加666.98万元，同比增长33.99%；利润总额5,196.85万元，同比增长170.28%；归属于上市公司股东的净利润3,687.71万元，同比增长207.62%；每股收益0.0739元，同比增长207.92%；加权平均净资产收益率1.96%，同比增加1.31个百分点。
　　1.本期营业收入增长的主要原因系：宏观环境向好、交通出行及旅游需求恢复；
　　2.本期营业总成本增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目成本结转；
　　3.本期税金及附加增长的主要原因系：本期相比上年同期增加广荣福第项目土地增值税；
　　4.本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率增长的主要原因系：收入增加，利润相应增长。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）高速公路建设运营行业
　　2022年，受宏观环境等因素影响，全国高速公路车流量时有波动。3-5月，全国高速公路客车流量同比增速分别为-36%、-49%、-39%，货车流量同比增速分别为-11%、-11%、-8%。6-8月，全国高速公路车流量同比增速分别为-10%、11%、14%。从公司管辖路段车流量来看，每月也有变化。
　　同时，公司严格落实了《湖南省高速公路联网收费中心关于印发<湖南省国际标准集装箱运输车辆高速公路差异化收费操作细则（试行）>的通知》《湖南省高速公路联网收费中心关于印发做好阶段性减免全国收费公路货车通行费工作方案的通知》等文件要求，前述政策对公司当期通行费收入有一定影响。
　　（二）资产管理和物业服务行业
　　据戴德梁行数据显示，2022年，长沙甲级写字楼市场总存量256.5万平方米，市场共录得约7.0万平方米的净吸纳量、同比减少66.4%。租金方面，为维持现有租户和吸引新租户入驻，业主纷纷在租金或租赁条件上做出让步。截至四季度末，长沙甲级写字楼市场平均租金同比下降4.6%，至每月每平方米 83.8元。公司旗下湖南投资大厦、江岸景苑商铺的自持物业有租户退租或减少租赁面积，招商压力增大。
　　（三）酒店投资经营行业
　　湖南省旅游饭店协会发布的《湖南省酒店经营数据统计分析报告（2022年度）》显示，2022年全省酒店平均总营收较2021年下降约13%，恢复到2019年的70%左右。其中，四星级酒店平均总营收同比下降14.20%，平均客房出租率同比下降2.85%，平均房价下降14元。
　　2022年，携程数据显示，国内酒店行业在用户侧呈现两个新变化，即预订周期大幅缩短（行程完全确认后再预订），本地预订增速快速提升（抵达目的地后再预订）。用户出游距离和天数也大幅缩短，以中秋节和国庆节为例，国内游客平均出游半径分别是 117.4公里和118.7公里，同比下降5%和16%。从君逸康年大酒店客户情况来看，跨省客户减少，整体客流量下降；君逸山水大酒店重视线上客户的同时，也将省内地州市作为重点进行拓客。
　　（四）城市综合体投资开发行业
　　2022年，房地产市场政策积极信号频释、金融支持举措不断，主要集中在保交楼等方面。为促进房地产市场健康平稳发展，长沙也出台了升额度、松限购和人才补贴等利好政策。但市场需求的恢复还依赖经济的支持，政策效力释放也需要时间。
　　从数据来看，2022年市五区新建商品住宅批准上市面积917.8万平方米，同比下降约33.1%；销售面积660.3万平方米，同比下降约45.7%，居2016年至今最低位；住宅出清周期呈显著上升趋势，并于12月达到14.9个月的高位，去化压力增大。公司在售项目不同程序受到市场影响，销售压力大。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　公司各主营业务板块均为自主经营。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙市绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区南北纵横的交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立了“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段，经过多年深耕，形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有湖南投资大厦、浏阳财富新城，正在开发建设的有广荣福第、广润福园，拟动工建设的有广麓和府等。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　公司所辖绕南高速是国高网的一部分，作为贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽，自通车以来就承担了长沙市交通分流的功能。随着城市的不断扩张，尤其是河西大王山片区的加速发展，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显。随着路段车流量逐渐接近饱和，高峰期车辆通行效率需进一步提升。
　　公司旗下物业公司紧紧依托内部资源拓展业务的同时，需择机拓展外部项目。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需快速适应市场新变化，不断提高服务质量。产品的交付力可以助推公司品牌影响力和综合竞争力提升，公司旗下房地产公司需全力确保项目开发建设的产品按期交付。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1.高速公路建设运营：
　　紧盯收费管理关键指标提高管理效能，通过大数据稽核、精准营销引流、严打逃费堵漏、严控支出降本、提质改造扩容、积极主动维权等举措努力增收，开展劳动竞赛提升服务能力和水平，确保了高速公路收费局面的稳定。
　　2.资产管理和物业服务：
　　湖南投资大厦获评省五星级物业管理项目，2022年新签约租赁面积 3045㎡，自持物业出租率稳定在 85%。江岸景苑自持商铺与重点客户完成续租，出租率稳定在 83%。浏阳财富新城小区物业费收取率 98%。广欣发展取得物业诚信等级一级资质，获评省优秀物业企业，配合广泽上苑、广润福园做好物业服务工作。君逸物业配合广荣福第做好交房工作。3.酒店投资经营：
　　君逸康年大酒店抓住消费黄金期，实现7月份连续5天客房入住率100%，当月客房平均入住率达到75%，并成功出租空置物业 818平方米。君逸山水大酒店完成智能化升级改造，于5月8日盛装开业，7、8月份客房平均入住率达到76%，获携程年度“最佳人气酒店”。
　　4.城市综合体投资开发：
　　浏阳财富新城2、4、5、6号栋住宅累计去化率97.8%，交房率89.2%，入住率64.7%；1号栋住宅年内销售110套、交房92户。广润福园项目工程建设稳步推进，住宅全年开盘7次，推出房源1072套，去化率73%，与开福区实验教育集团签订配套小学冠名协议，为销售创造良好条件。广荣福第项目顺利完成竣工验收备案，做好交房工作。广麓和府项目取得建设用地规划许可证，方案优化等工作有序推进。
　　（六）行业发展状况
　　2022年，因宏观经济环境等诸多因素影响，公司高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营等板块营业收入出现不同程度地下降，但对比所在行业的平均下降比例，公司有关板块收入下降幅度均在合理区间内，有的甚至低于行业平均值，风险可控、经营有序。而城市综合体投资开发板块收入同比增加16.36%，因浏阳财富新城和广荣福第确认收入，这也表明公司开发的产品在市场中具有一定的竞争优势。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，主业盈利能力稳定，运营质量良好，融资能力强劲。通过深化治理、规范运作，形成了科学有效的职责分工和制衡机制，法人治理结构健全，内部管理不断优化，治理能力和水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳健。公司自2006年以来连续17年盈利，经营状况良好，资产干净优质。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2022年1-12月，公司实现营业收入41,539.78万元，同比下降3.10% ；营业总成本35,820.39万元，同比下降2.23%；税金及附加1,282.41万元，同比增长23.04%；利润总额 5,519.90万元，同比下降 29.77%；归属于上市公司所有者的净利润 3,496.01万元，同比下降32.62%；每股收益0.07元，同比下降30%；加权平均净资产收益率1.89%，同比下降0.97%。
　　（1）本期营业收入下降的主要原因系：受宏观环境及需求萎缩影响，本期酒店及高速公路通行费收入下降；
　　（2）本期营业总成本下降的主要原因系：收入下降，营业成本同比下降；
　　（3）本期税金及附加上升的主要原因系：房地产项目按收入比例确认当期土地增值税；
　　（4）本期利润总额、归属于上市公司所有者净利润、每股收益、加权平均净资产收益率下降的主要原因系：受宏观环境及需求萎缩影响，酒店利润下降明显。

　　五、公司未来发展的展望
　　1.行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　收费公路业绩增长的主要驱动因素来自车流量的增长，其中客车流量的增长驱动来自车辆保有量及出行频次，货车流量的增长驱动来自社会物流总额及单车装载率。《中华人民共和国2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年末，全国民用汽车保有量31903万辆（包括三轮汽车和低速货车719万辆），比上年末增加1752万辆。
　　2023年春节假期，公众出行热度高涨，全省高速公路日均流量自然数为37362辆/日、同比增长27.08%，其中G0401长沙绕城高速日均流量自然数37382辆/日、同比增长13.99%。
　　（2）资产管理和物业服务
　　2023年年初至今，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，市场将继续消化现有存量。且随着经济复苏，更多实体行业的发展信心有望得到修复。经过短期的调整，市场活力有望逐步回归，整体空置率有望下行。长期来看，随着长沙“招商新政十二条”的推行以及产业发展带来的集聚效应，也将为长沙甲级写字楼带来更多租赁需求，为市场存量去化助力。
　　（3）酒店投资经营
　　2023年以来，随着文旅市场复苏势头强劲，湖南旅游饭店、民宿业也随之重焕活力，且良好势头持续期明显拉长。携程数据显示，2023年1-2月，湖南省酒店订单量同比2022年同期增长93%，环比2022年11-12月增长152%；长沙酒店平均客房出租率达55%，出租率、营业额均反超2019年同期。
　　（4）城市综合体投资开发
　　中央层面多次强调房地产是国民经济的支柱产业，为促进房地产市场持续健康发展，已出台了一系列政策，后续也将继续出台政策化解行业风险和促进需求，引导市场预期和信心回暖。且随着经济逐步复苏，将对整体市场信心恢复形成利好，市场需求有可能在2023年得到一定释放。
　　2、公司发展战略
　　2023年，是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年、实施“十四五”规划的关键之年。公司工作的总体思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神、中央和省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，主动服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展，统筹发展和安全，保持定力、坚定信心，突出做好稳增长、稳项目、稳经营工作，实现质的有效提升和量的合理增长，为建设社会主义现代化新长沙贡献国有上市公司力量。
　　3、2023年年度经营计划
　　（1）坚持发展第一要务，夯实高质量发展基石。坚决把党的二十大作出的战略部署作为根本遵循，牢牢把握高质量发展这个首要任务，全力以赴稳增长，突出抓好绕南高速通行费征收、房地产项目建设和销售、自持物业租赁和管理、酒店营销和服务等工作。
　　（2）坚持推进产业提质，拓展高质量发展空间。围绕全面落实“三高四新”战略定位和使命任务、奋力实施强省会战略，聚焦主责主业，发挥上市公司融资优势，抢抓机遇、转
　　型升级。积极服务国内大循环，优化高速公路通行环境，提升精细化管理水平。推进重点项目的开发、建设和运营，加强全面营销、精细服务、精准招商，不断提质主营业务板块发展。
　　（3）坚持深化改革创新，激发高质量发展活力。坚持党对经济工作的领导，忠诚拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”。持续完善公司制度体系，不断提高管理效能。发扬斗争精神、涵养斗争本领，努力建设高素质管理队伍。压实安全生产工作责任，筑牢安全生产防线，切实为企业发展保驾护航。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　2022年12月15日召开的中央经济工作会议指出，当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，外部环境动荡不安，给我国经济带来的影响加深。2023年，企业发展仍面临多重考验。
　　解决措施：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，主动服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展，保持定力、坚定信心，突出做好稳增长、稳项目、稳经营工作，更好统筹发展和安全，实现质的有效提升和量的合理增长，确保各项目标任务全面完成。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2023年以来，高速公路车流量明显回升，特别是春节假期后返程车流集中，绕南高速运营压力大。公司需继续落实《湖南省高速公路联网收费中心关于印发<湖南省国际标准集装箱运输车辆高速公路差异化收费操作细则（试行）>的通知》等文件要求。
　　解决措施：一是加强收费形势研判，精准宣传、科学引流；二是积极服务国内大循环，优化通行环境，提升道路精细化管理水平；三是紧盯收费管理关键指标，提质服务能力与水平；四是持续做好管辖路段车辆保通保畅工作。
　　资产管理和物业服务——
　　《民法典》和《湖南省物业服务收费管理办法》《湖南省安全生产条例》等相继出台，对物业服务合同、物业收费管理、安全生产责任等各方面都提出了更高的要求。同时，物业行业的服务价值在不断被刷新和重塑，服务边界也从住宅不断延伸到商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务领域。
　　解决措施：一是提升现代化服务能力水平，持续擦亮湖南投资大厦特色楼宇靓丽名片；二是全面营销、精细服务、精准招商，稳定自持物业出租率；三是优质开展浏阳财富新城、广泽上苑、广荣福第等物业服务，配合推进广润福园交房工作。
　　酒店投资经营——
　　在国家大力推进扩大内需战略的背景下，酒店从业者要深入研究新时期消费者的需求变化，特别是近年来城市周边游市场初具规模，需及时调整市场拓展方向和营销策略。对比国内外知名酒店集团，湖南本土酒店更加需要在品牌建设、管理能力提升等方面不断加强，才能更具市场竞争力。
　　解决措施：一是夯实发展基础，提升软硬件质量，既要加强硬件设施的改造和维护，又要加强员工队伍建设；二是通过品牌塑造、新技术运用和管理能力提升核心竞争力；三是充分借力长沙打造网红经济、夜间经济形成的独特魅力和发展活力，深挖本土市场和城市周边游市场。
　　城市综合体投资开发——
　　2023年，行业调控力度有望继续加大，但市场需求的恢复依赖于经济的支持，政策效力释放也需要时间。商品住宅库存压力较大，去化流速放缓，出清周期拉长。如何加快去化，仍然是开发商必须面对的问题。
　　解决措施：一是加强对行业动态、发展趋势及政策走向的前瞻性研究，积极应对政策调整和市场变化；二是稳步推进在建项目的工程建设，确保如期交房；三是稳步推进项目的销售和交房工作，确保及时回笼资金。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　高速公路建设运营板块为自主经营；资产管理和物业服务板块由公司旗下物业公司开展相应管理和服务；酒店投资经营板块为公司自创酒店品牌自主经营；城市综合体投资开发板块由公司旗下子分公司进行房地产项目开发。
　　（三）主营业务情况说明及行业地位
　　公司报告期内拥有长沙绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙绕城高速（G0401）是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区南北纵横的交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省、全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。
　　公司创立了“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段，经过多年深耕，形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产开发公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点项目有已经竣工交付的湖南投资大厦、浏阳财富新城，正在开发建设的广荣福第、广润福园和拟动工建设的广麓和府等。
　　（四）行业发展情况
　　1.高速公路建设运营：
　　从2022年7月交通运输部举办的新闻发布会上了解到：目前，以国家高速公路为主体的高速公路网络已经覆盖了98.8%的城区人口20万以上城市及地级行政中心，连接了全国约88%的县级行政区和约95%的人口。国家发改委、交通运输部日前联合印发的《国家公路网规划》提出，到2035年，国家公路网总规模将达约46.1万公里，其中国家高速公路约16.2万公里。
　　交通运输行业是国民经济的基础性产业，高速公路作为交通运输的重要组成部分，对于促进国家经济增长、提高人民生活质量有重要作用。2022年以来，因疫情反复，公众出行意愿下降，部分高速公路车流量有所减少，高速公路企业通行费收入因此受到影响，但支持行业长期发展的供需关系并未发生实质变化。
　　2.资产管理和物业服务：
　　《2022年上半年长沙写字楼与零售市场报告》显示，2022年上半年，长沙市甲级写字楼市场无新项目入市，市场存量维持在256.5万平方米，净吸纳量仅录得28,168平方米，核心商务区整体空置率较2021年末下降1.1个百分点至36.0%，截至二季度末市场平均租金较2021年末下降1.7%至每月每平方米86.8元。下半年暂无新项目计划投入使用，市场将继续消耗现有存量，预计随着疫情阴霾消散以及政策对企业的扶持，市场需求有望回暖，空置率或将下行。
　　当前，物业服务已从最初的“四保”（保安、保洁、保绿、保修），逐渐延伸至为业主和客户提供“全生命周期+全生活场景”等各类增值服务，管理业态呈现多元化布局，服务的空间边界不断扩大。同时，疫情防控加速物业管理行业融入社会基层治理，成为防控体系中的重要一环，物业服务的社会价值得到各界充分认可。
　　3.酒店投资经营：
　　为认真落实《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》（国发〔2022〕12号）的要求，中国人民银行、文化和旅游部联合印发《关于金融支持文化和旅游行业恢复发展的通知》，以发挥多方力量，促进文化和旅游行业恢复发展。《2022年上半年湖南省酒店经营数据统计分析报告》显示，疫情的反复使“步履艰辛”的酒店业在2022年的上半年更加“雪上加霜”。今年1-5月份，大部分城市跨市出游热度降低。随着多重政策利好的释放和疫情的趋稳，自6月起全省旅游市场开始回升，酒店业有望迎来提升与反弹。
　　4.城市综合体投资开发：
　　2022年上半年，房地产市场下行压力较大，中央持续加码稳地产，六部委积极表态维稳，央行降准降息，助力市场信心复苏；地方救市政策持续加码，纷纷出台纾困政策。在“房住不炒”大前提下，长沙相继出台限购优化、盘活存量房、将原“取得不动产证满四年”调整为“网签满四年”、“二孩新增购房指标”等政策，取得了强烈反响。但在市场需求及购买力透支、市场信心不足之下，短期内房地产市场下行压力仍然较大。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营：
　　制定大数据稽核增收、精准营销引流增收、严打逃费堵漏增收、严控支出降本增收、提质改造扩容增收、维护权益协调增收等六大增收举措，积极应对疫情多发散发影响，确保高速公路收费局面稳定。
　　2、资产管理和物业服务：
　　湖南投资大厦完成与重点客户的续约，上半年出租率稳定在90%；江岸景苑商铺完成与重点客户续租合同的签订工作，完成与大客户单位续租的谈判工作。
　　3、酒店投资经营：
　　君逸康年大酒店抓住关键会务推进会议营销增收，通过节能改造等降本增效。君逸山水大酒店5月8日重装开业，线上线下齐发力拓展蓄客，携程评分4.8分。
　　4.城市综合体投资开发：
　　浏阳财富新城项目截至报告期末小户型住宅年内销售57套，2-6号栋住宅累计去化率97.80%，收房率87.60%，入住率59.68%。广荣福第项目主体工程已完工，六度蝉联长沙县“工程质量、安全生产”双优奖，上半年认购房源16套。广润福园项目上半年共计推出房源567套，认购房源443套，整体去化率78.13%；目前，13栋住宅及配套工程主体已全面结构封顶，配套小学全面开工，项目被长沙市住建局评为2022年上半年“长沙市建筑施工绿色工地”。广麓和府项目完成调规、换证工作，方案优化、招标采购筹备工作稳步开展。

　　二、核心竞争力分析
近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，主业盈利能力稳定，运营质量良好，融资能力强劲。通过深化治理、规范运作，形成了科学有效的职责分工和制衡机制，法人治理结构健全，内部管理不断优化，治理能力和水平不断提升。通过调整战略、确立目标，制定了“2021-2025五年发展规划”，发展思路更加清晰，转型发展步伐加快。公司自2006年以来连续16年盈利，经营状况良好，资产干净优质。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济环境：
上半年，一系列扎实稳住经济政策成效明显，我国经济克服超预期因素不利影响，呈现企稳回升态势，尤其是二季度实现了经济正增长，稳住了经济大盘。与此同时，世界经济滞胀风险上升，主要经济体政策趋向收紧，外部不稳定不确定因素明显增加，国内疫情影响还没有完全消除，需求收缩与供给冲击交织，结构性矛盾和周期性问题叠加，市场主体经营仍比较困难，经济持续恢复基础不稳固。但我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变。解决措施：坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，抓住当前疫情防控敏感期、政策效应释放期、项目建设黄金期，高效统筹疫情防控和生产经营，坚定信心、持续发力，奋战三季度、决胜全年度，确保各项目标全面完成。
2.行业风险：
（1）高速公路建设运营——
今年3月份以来，受国内疫情多发散发影响，公司所辖绕南高速车流量下降明显，二季度出入口流量同比下降25.28%。同时，高速路网和城市路网的不断完善，将一定程度上分流管辖路段车辆。湘江新区洋湖片区、梅溪湖片区的持续开发，刺激河西坪塘站、黄花塘站车流量增长的同时，也将相应增加绕南高速道路养护和运营难度。
解决措施：一是优化收费管理，通过制定六大增收举措，实现CPC发卡准确率、收费稽查追缴率、绿通查验率、业务工单完成率等明显提升。二是优化通行环境，顺利完成黑石铺湘江特大桥护栏提质施工和路段全线桥梁护栏加固施工，稳步推进梅溪湖隧道外围提质改造，协调推进坪塘互通改扩建代建施工。
（2）资产管理和物业服务——
疫情的反复给市场成交及企业经营均带来了较大压力，写字楼租赁市场整体需求疲软。湖南投资大厦、江岸锦苑自持物业虽然长期保持较高出租率，但也面临着客户续租、招商等多重压力。同时，客户和业主对物业服务的要求和期待越来越高，物业从业人员不断面临新挑战。
解决措施：一是保持良好服务，维系好租户口碑和关系。二是拓宽招商渠道，加强信息收集，精准资源对接。三是对标行业一流，提升精细化管理水平。
（3）酒店投资经营——
3月中旬开始，疫情多发散发，导致旅游出游人次和旅游消费等主要指标明显弱于去年同期，长沙的旅游消费更是呈现出2020年以来的新低。2022年上半年，长沙市四星级酒店平均营业总收入为1,024万元，同比下降25.20%；平均客房出租率低至37.27%，客房收入同比下降34.55%；餐饮收入同比下降19.96%。受疫情影响，行业反复震荡，酒店在短暂的窗口期艰难生存。
解决措施：一是毫不放松防疫情，全力保障客人和员工生命安全和身体健康。二是全力以赴稳经营，细分市场精准营销。三是千方百计强管理，加强队伍建设和成本控制。
（4）城市综合体投资开发——
上半年，长沙楼市供销总量下行，整体开盘去化率63%，六区一县商品住宅累计成交量同比下降45%；改善需求进阶，刚需置业仍为主流；政策逐渐放宽，相继出台限购优化、盘活存量房、利率下调等调控政策。经历了疫情、部分楼盘停工等“黑天鹅”事件后，下半年长沙楼市政策将更加精细化。商品住宅外围边缘板块因市场不活跃，仍有一定去化压力。
解决措施：一是强化工作统筹，保障资金需求，严格进度管理。二是加强行业研究，灵活应对政策调整和市场变化。三是稳步推进项目销售。

　　四、主营业务分析
　　概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2022年1-6月，公司实现营业收入15,227.42万元，同比下降14.62%；营业总成本13,423.96万元，同比下降5.59%；税金及附加497.77万元，同比上升5.70%；利润总额1,922.76万元，同比下降53.59%；归属于上市公司股东的净利润1,198.79万元，同比下降60.35%；每股收益0.024元，同比下降60.66%；加权平均净资产收益率0.65%，同比减少1.02个百分点。
　　1.本期营业收入下降的主要原因系：（1）浏阳财富新城的项目交房确认收入同比下降；（2）受疫情影响，本期酒店收入及高速公路通行费收入下降。
　　2.本期营业总成本下降的主要原因系：浏阳财富新城项目交房量同比下降，导致成本结转同比减少。
　　3.本期利润总额、归属于上市公司股东的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率同比下降的主要原因系：（1）报告期内公司投资开发的广润福园等房地产项目正处于销售期，销售费用同比大幅增长，上年同期无此项开支；（2）疫情多点散发给公司高速公路建设运营板块和酒店投资经营板块带来了不利影响，导致利润下降。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　（一）高速公路建设运营
　　2021年，湖南省高速公路通车总里程超过7000公里，在建的24个高速公路项目总里程1602公里，公路管养迈入全国第一方阵，高速公路路况优等率达98.2%。2022年春运期间，全省高速公路路网流量逆势增长，整体高位运行，全省高速公路进出口（含省界）总流量11097.46万台次（其中小客车占比80%），同比2021年增长7.29%，同比2019年增长8.15%。
　　（二）资产管理和物业服务
　　2021年，长沙甲级写字楼市场总存量维持在256.6万平方米，在无新增供应入市的背景下，去化情况良好，核心商务区整体空置率37.1%，同比下降8.1%，公司住所周边五一商务区、芙蓉中路商务区均实现空置率下行。租金方面整体小幅上行，平均租金87.9元/平方米，同比上涨1.3%。
　　（三）酒店投资经营
　　（四）城市综合体投资开发
　　近年来，长沙房地产市场始终遵循“房住不炒”定位，坚持“稳中求进、稳中向好”工作基调，全面落实长效机制工作方案，持续“稳地价、稳房价、稳预期”。2021年，全市新建商品住宅供应1955.78万平方米，成交2090.91万平方米，供销比保持在1:1左右，去化周期保持在8个月左右;房价稳定可控，房价收入比居于省会城市后位，房价指数变动幅度与人均可支配收入变动幅度相适应。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　高速公路建设运营为自主收费；资产管理和物业服务由公司旗下物业公司开展相应管理和服务；酒店投资经营为公司自创酒店品牌，自主经营；城市综合体投资开发由公司旗下子分公司进行房地产项目开发。
　　（三）主营业务情况说明
　　公司报告期内拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。长沙绕城高速（G0401）是国家、湖南省高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网。绕城高速内连城区南北纵横的交通主干道、外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全国、全省的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着极其重要的作用。
　　资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展资产管理和物业服务业务。自持的5A甲级写字楼湖南投资大厦保持90%以上的出租率，是芙蓉区乃至全市年税收过亿元的楼宇经济标杆。
　　公司创立了“君逸”酒店品牌，旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店为地处核心地段的四星级酒店，经过多年深耕，形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群，有稳定的现金流，是公司经营收入来源之一。
　　公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在商业地产运作、住宅地产的开发与经营等领域，是公司经营收入来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产开发公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点项目有已经竣工交付的湖南投资大厦、浏阳财富新城，以及正在开发建设的广荣福第、广润福园等。广荣福第、广润福园项目的销售收入，将较大程度上提升公司该板块收入水平。
　　（四）公司的竞争优势与劣势
　　公司所辖绕南高速是贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽。随着车流量的增长，路段车流量逐渐接近饱和，影响了路段通行效率。资产管理和物业服务依托自主开发的城市综合体项目，在管项目不断增加，需择机拓展外部项目。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，运营多年设施陈旧需更新，管理需升级。城市综合体投资开发执行“快速建设、快速销售、快速资金回笼”的三快原则，确保及时回笼资金，需增加土地储备支撑板块持续发展。
　　（五）主要业绩驱动因素
　　1、高速公路建设运营：
　　2、资产管理和物业服务：
　　湖南投资大厦出租率稳定在90%以上，2021年新增租赁1300㎡，重点客户省担保集团、罗氏制药等续租面积5000㎡，成功续签交行湖南省分行大物业合同，大厦特色楼宇效益凸显，广欣发展被评为“湖南省优秀物业服务企业”。自持的江岸景苑商铺出租率93%，2021年新增租赁近1000平方米。
　　3、酒店投资经营：
　　君逸康年大酒店2021年实现会议团队消费、地州市消费收入同比双增长，OTA收入创新高，连续两年获携程年度“最佳战略合作”奖。君逸山水大酒店升级改造施工与空置物业招商、蓄客宣传统筹推进。
　　4.城市综合体投资开发：
　　浏阳财富新城自6月份推售的1号栋小户型住宅截至2021年底已售111套，2-6号栋住宅累计去化率97%，浏阳市数字经济产业园落户拉开写字楼招商序幕。广荣福第4栋住宅、2栋商业、1栋物管用房主体提前3个月全面封顶且验收合格，蝉联四个季度长沙县“工程质量、安全生产”双优，整体去化率50%。广润福园项目报告期内桩基土石方完成100％，地下室工程完成90％，1-13号栋全面开工，首期于2022年2月13日开盘。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过优化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业格局，主业盈利能力稳定，运营质量良好，融资能力强劲。通过深化治理、规范运作，形成了科学有效的职责分工和制衡机制，法人治理结构健全，内部管理不断优化，治理能力和水平不断提升。通过调整战略、确立目标，制定了“2021-2025五年发展规划”，发展思路更加清晰，转型发展步伐加快。公司凭借明晰的产业结构、健全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006年以来连续16年盈利的良好局面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　2021年1-12月，公司实现营业收入42,866.67万元，同比下降1.69%；营业总成本36,637.02万元，同比下降 6.58%；税金及附加1,042.28万元，同比下降73.57%；利润总额7,859.51万元，同比下降25.77%；归属于母公司所有者的净利润5,188.83万元，同比下降40.26%；每股收益0.10元，同比下降41.18%；加权平均净资产收益率2.86%，同比下降2.10%。
　　（1）本期税金附加同比下降的主要原因系：上年湖南投资项目土增清算后土地增值税由预缴转为税金及附加，本年无。
　　（2）本期利润总额、归属于母公司所有者的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率同比下降的主要原因系：上年有转让伍家岭及五一路桥公司股权收益，本年无。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和趋势
　　（1）高速公路建设运营
　　一是区域高速公路建设步伐加快。2022年，湖南省将持续高质量推进高速公路建设，计划投资635亿元，确保建成5条（段）共247公里高速公路。“十四五”时期，全省高速公路投资约3000亿元，建设总规模3135公里。到2025年，高速公路确保通车9000公里，力争达到10000公里。长沙市委、市政府《关于加快建设国家综合交通枢纽中心的实施意见》明确了“推进既有国家高速扩容，增强国家综合运输通道能力”的工作部署，到2026年争取高速公路总里程突破1000公里。二是长沙市机动车继续保持较大增长。长沙市当前常住人口1005万人，通过五年的发展，长沙市城区常住人口要达到1200万以上。2020年末，长沙市汽车保有量年增长率7%；2021年末，长沙市汽车保有量年增长率7%。长沙市车辆增速一直在快速道上，未来随着长沙市人口的增长、区域的发展，机动车保有量仍将维持增长趋势。
　　（2）资产管理和物业服务
　　一方面，2022年，长沙甲级写字楼暂无新项目计划入市，随着政府招商引资政策的落地，高端产业、优质企业将有序导入长沙市场，持续的租赁需求将继续去化存量物业，整体空置率或将继续下行。另一方面，受疫情以及空置率影响，写字楼业主仍将继续采取积极的租赁政策，短期内租金回升的可能性较低。
　　（3）酒店投资经营
　　2022年，将是中国酒店业蜕变持续深化的一年。后疫情时代，酒店集团继续高端化发展、“X+住宿/食宿”的模式变革、数字化转型，将持续驱动酒店业新旧动能转换，推动行业变革。长沙酒店业顺应后疫情时代的消费趋势做出的积极应对，以及拥有强劲的本地市场需求，整体城市活力和发展动力的带动，鲜明的旅游休闲标签、强大的城市营销能力等因素，为长沙酒店市场的投资开发带来多元的市场机遇。
　　（4）城市综合体投资开发
　　2022年，长沙将坚持“房住不炒”定位，按照“因城施策”要求，分类调控、综合调控、精准调控，进一步强化房地联动、分类调控、精准施策、品质提升，促进房地产业良性循环和健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，确保全市房地产市场向着更好更优更强的方向发展，更好地融入“强省会”发展战略和“三高四新”发展大局。当前，受调控形成的政策优势、市场优势和发展优势影响，长沙房地产市场始终保持韧劲后劲和发展空间，对抗市场下行冲击能力和抗风险能力较强，叠加产业培育、人口增长、房价优势、供求平稳等因素，预计全市房地产市场将继续保持平稳健康发展态势。
　　2、公司发展战略
　　2022年是党的二十大召开之年，是贯彻省、市党代会部署的重要一年，做好今年各项工作意义重大。公司工作的指导思想是：在向第二个百年目标奋进的新时期，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻习近平总书记对湖南重要讲话重要指示批示精神，全面落实中央、省、市经济工作会议精神和省、市党代会部署要求，弘扬伟大建党精神，坚决把捍卫“两个确立”、做到“两个维护”
　　落到实处，坚持稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，服务融入新发展格局，全面落实“三高四新”战略定位，深入贯彻强省会战略，推动高质量发展，为全面建设社会主义现代化新长沙努力奋斗，以优异成绩迎接党的二十大胜利召开！
　　3、2022年年度经营计划
　　（1）围绕城市品质功能提升，有序推进广润福园、广麓和府项目建设，做好浏阳财富新城、广润福园、广荣福第等项目销售及招商工作。
　　（2）围绕建设国际旅游中心城市，做好君逸康年大酒店闲置物业的招商和酒店品质提升，做好君逸山水大酒店重装营业，持续打响“君逸”酒店知名度。
　　（3）围绕推动高端服务业发展，广欣发展、君逸物业在做好现有在管物业的基础上，探索数字化商业模式创新。
　　（4）抓住长株潭都市圈建设战略机遇，全面深化智慧化运营，提升路网通行能力，助力建设“半小时经济圈”。
　　（5）抓住深化数字经济和实体经济融合发展机遇，积极与浏阳市数字经济产业园合作，将浏阳财富新城打造成高能级载体和功能性平台，联手携程集团丽呈酒店赋能产业升级。
　　（6）建设优秀职业经理人队伍，为集团公司产业转型升级提供强有力的人才保障和智力支持。
　　（7）守牢安全发展底线，统筹发展和安全，统筹防范各类风险隐患，慎终如始抓好常态化疫情防控，实现多重目标的动态平衡。
　　（8）严格履行管党治党政治责任，坚持和加强党的全面领导，纵深推进全面从严治党，强化项目管理和监督，牢牢把握意识形态工作领导权和话语权。
　　4、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　全球疫情仍在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻和不确定。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。局部疫情时有发生。消费和投资恢复迟缓，稳出口难度增大，能源原材料供应仍然偏紧，输入性通胀压力加大。今年我国发展面临的风险挑战明显增多，但经济长期向好的基本面不会改变，持续发展具有多方面有利条件。
　　解决措施：充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，坚持稳字当头、稳中求进，认真落实集团公司五年发展规划，统筹发展与安全，继续做好常态化疫情防控，统筹防范各类风险，保持正常有序的生产经营秩序，确保公司稳定可持续发展、创新转型发展、高质量发展。
　　（2）行业风险
　　高速公路建设运营——
　　2022年，围绕加快完善高质量交通基础设施，湖南省将加快衡永、白新、醴娄等23个1717公里在建项目建设，新开工耒宜扩容、金醴扩容、桂新3个项目212公里，建成平伍、伍益、宁韶、江杉、城陵矶5个项目247公里，推动京港澳长株段扩容、浏阳至江背、茶亭至长沙绕城高速等4个项目241公里前期工作。路网的不断完善将一定程度上分流路段车辆。汽车保有量的不断增长和车流量的增多，也将相应增加养护、运营费用。
　　解决措施：一是持续深入开展百日劳动竞赛，提升服务技能与水平，文明服务管理增效；二是加强收费形势研判，结合路网施工、交通分流契机，发挥路况良好、城区早晚高峰快速通道等优势，精准宣传引流增收；三是全面深化收费操作监督管理，充分利用AI稽核等先进手段，精准收费精准清分；四是加强道路维护管养，用好智能巡查与管控平台，全力保通保畅。
　　资产管理和物业服务——
　　2022年政府工作报告中多处提及物业板块，两会多位人大代表和政协委员为行业发展建言献策，针对不同细分领域提交了草案，很大程度上代表了行业发展的趋势方向。物业行业发展有三大关键趋势：一是强化业主权益的保护，保障业委会合法权利，物管企业优化服务、业委会强化监督、业主维权有法可依是必然趋势；二是加大社区养老配套建设，重视发展“银发经济”，中央到地方不断释放的政策利好为物管企业开展现代化、人性化的社区养老服务打开了巨大空间；三是重视数字信息基础建设，打造智慧城市和社区，越来越多的物管企业意识到通过科技手段突破传统物业管理模式瓶颈的可行性。
　　解决措施：一是始终坚持“六个高端”定位，以高端的服务留住高端的客户，稳定湖南投资大厦的出租率；二是探索数字化商业模式创新，推进智慧社区建设，加强5G通讯、云服务等先进技术的应用；三是在做好现有在管项目物业服务的基础上，探索管理输出。
　　酒店投资经营——
　　预计上半年疫情对行业经营影响会比较大，下半年疫情会逐步被控制住，抑制的需求被释放，将会迎来经营高峰期。从2021年市场恢复情况来看，“中而全”（中档且经营项目较全）的酒店抗风险能力较强，恢复反弹较快，而只以客房为主的酒店，恢复得较慢。全国会议市场和商务市场受疫情影响严重。
　　解决措施：一是从严从紧落实疫情防控各项措施，切实保护客人和员工生命安全和身体健康；二是灵活调整经营思路和营销方向，深耕省内市场，挖掘散客和中小会议市场；三是提升酒店品质与服务质量，增强“君逸”品牌美誉度。
　　城市综合体投资开发——
　　各地正加快落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，因城施策力度将进一步加大。整体来看，2022年，长沙商品住宅房价稳控，供求量高位微跌，略微供过于求。六区一县商品住宅预计新增供应1749万方，主力外扩，核心集中在长沙县和望城区。由于近六个月流速减慢，预计去化周期有12.8个月，仅岳麓区短中长期去化压力相对较小；从板块来看，主要集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸，其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小，而受市场活跃度影响，中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。房价方面，商品住宅内五区主力预计在13000-14000元/㎡区间。随主力上移，入市项目货值在5-25亿元区间占比同比均有上涨，但大盘依旧稀缺。
　　解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，灵活应对政策调整和市场变化；二是稳步推进现有项目的建设，严格执行三快原则确保资金快速回笼；三是稳步推进项目的销售和交房工作。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务
　　公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。
　　（二）经营模式
　　高速公路建设运营为自主收费；资产管理和物业服务由公司旗下物业公司开展相应管理和服务；酒店投资经营为公司自创酒店品牌，自主经营；城市综合体投资开发由公司旗下子分公司进行房地产项目开发。
　　（三）主营业务情况说明
　　高速公路建设运营方面，公司报告期内拥有绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。
　　资产管理和物业服务方面，公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司。依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展资产管理和物业服务板块，资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。
　　酒店投资经营方面，公司创立了“君逸”品牌，现旗下拥有君逸康年、君逸山水两家四星级酒店。两家酒店均处于长沙市核心地段，经过多年深耕，形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群，有稳定的现金流，是公司经营收入来源之一。
　　城市综合体投资开发方面，以自主开发、销售为主，公司旗下现拥有浏阳河建设、现代置业、广荣地产、广润地产、中意房产等房地产开发公司。业务主要集中在商业地产运作、住宅地产的开发与经营、自持物业的租赁等领域。湖南投资大厦的租赁收入、广荣福第项目的销售收入，将较大程度上提升公司总体收入水平。
　　（四）行业发展情况
　　1.高速公路建设运营：
　　根据交通运输部举行7月例行新闻发布会发布的信息，2021年上半年，交通运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行趋于平稳、稳中加固、稳中向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优化，铁路民航客运量占比持续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水平。其中营业性客运量降幅在进一步收窄。上半年，完成营业性客运量44.0亿人次，比2020年同期增长11.1%，但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运量247.5亿吨，比2020年同期增长24.6%，比2019年同期增长14.9%。
　　2.资产管理和物业服务：
　　2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物业新蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、乡村振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建绿色政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。行业研究显示，物管行业发展空间大、增速高，截止到2020年底，全国物业管理规模大致在330.4亿平方米，整个行业的经营收入突破1万亿元，达到11,800亿元左右。2030年市场规模有望达2万亿-3万亿元。我国物业管理市场具有独特的发展潜力和市场特征，具备超越现有行业界限的潜力。我国相对密集的人口分布和小区制的居住形态，给物业公司扩展业务领域留下了广阔的空间。
　　3.酒店投资经营：
　　2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。其中，城镇居民旅游总人次13.08亿，农村居民旅游总人次5.63亿。2021年上半年，国内旅游收入达1.63万亿元，比上年同期增长157.9%。其中，城镇居民旅游消费1.29万亿元，增长149.8%;农村居民旅游消费0.34万亿元，增长193.9%。据文化和旅游部统计，今年上半年，人均每次旅游消费872.27元，比上年同期增长28.5%。其中，城镇居民人均每次旅游消费986.20元，增长30.5%;农村居民人均每次旅游消费607.57元，增长30.0%。7月15日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,712亿元，同比增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4945亿元，同比增长56.3%。“五一”期间，湖南全省纳入监测的102家A级景区接待游客664.12万人次，同比增长184.3%，实现营业收入104021.9294万元，同比增长175.45%。154家住宿单位接待住宿游客12.41万人，同比增长82.22%，实现营业收入5142.07万元，同比增长94.64%，纳入监测的住宿单位床位出租率为85.73%,其中民宿客栈床位出租率达97.01%。
　　4.城市综合体投资开发：
　　湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。根据湖南省统计局发布最新数据，上半年,湖南省商品房销售持续恢复，销售面积同比增长23.5%。全省房地产开发投资2419.70亿元，同比增长21.4%，比全部投资增速快8.5个百分点。其中，住宅投资1837.36亿元，同比增长26.2%。商品房市场供需两旺。商品房销售面积4395.57万平方米，两年平均增长11.0%，其中，住宅销售面积4044.88万平方米，增长24.9%，两年平均增长13.5%。到6月末，湖南省商品房待售面积同比下降16.2%，商品房库存进一步下降。长沙市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度的执行，改变了之前的土地供应节奏，形成了土地供应的明显淡旺季，下半年土地市场仍将热度不减，表现强劲。6月份，长沙新房价格同比去年6月上涨6.7%，与5月份的同比涨幅持平；环比今年5月份涨幅达1.3%。与全国其他城市相比，长沙同比、环比涨幅处于正常水平。
　　（五）公司所处行业地位
　　公司作为市属国有控股的上市公司，2016-2020五年期间，收入和利润相比2011-2019年分别增长98.29%、121.20%，实现了业务稳步发展。截至2020年底，公司已连续15年盈利，资产负债率20.75%。公司所辖绕南高速连接京港澳高速与绕城高速西北段，是贯通河东与河西的主要通道、进出长沙城区的重要交通枢纽，在落实全国联网收费、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。自持的5A甲级写字楼湖南投资大厦是芙蓉区乃至全市年税收过亿元的楼宇经济标杆。旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店为地处核心地段的四星级酒店。公司先后成功运作了五合垸土地、玻纤项目土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点项目有已经竣工交付的湖南投资大厦、浏阳财富新城，以及正在开发建设的广荣福第、广润福园等。
　　（六）主要业绩驱动因素
　　1.高速公路建设运营：
　　高速公路建设运营板块收入比2020年同期增长134%，比2019年同期增长20.12%。公司所辖绕南高速2021年上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85%，车流呈自然增长趋势。
　　2.资产管理和物业服务：
　　自持的湖南投资大厦坚持高端的定位，出租率达到91%以上，入驻企业有罗氏制药、交通银行等世界500强企业，以及湖南省融资担保集团、美团湖南总部等省级企业总部集团。自持的江岸景苑商铺，出租率在90%以上。
　　3.酒店投资经营：
　　公司旗下君逸康年大酒店和君逸山水大酒店通过多年深耕积淀的“君逸”酒店品牌美誉度和规范化的运营模式，积累了一定基础的消费群，同时通过深挖市州客户、会议客户，开展一站式营销等，稳定了营销局面。
　　4.城市综合体投资开发：
　　浏阳财富新城项目上半年完成销售额1,194万元，累计销售收入近3亿元。广润福园项目顺利完成项目规划修改，办理完成不动产登记证书、用地规划许可证、工程规划许可证，配套幼儿园、小学方案设计获市、区教育局审批通过，今年项目缴纳各项税费约3.35亿元，完成建安投资约3,500万元。广荣福第项目2号栋、4号栋达到预售条件，即将开盘销售。

　　二、核心竞争力分析
近年来，公司通过采取一系列措施，调整结构、优化产业、明晰主业、规范经营，逐渐形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发为主导的产业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，形成了科学有效的职责分工和制衡机制，现代治理体系不断完善，治理能力和水平不断提升。公司凭借明晰的产业结构、健全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006年以来连续盈利的良好局面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持续稳健发展的核心竞争力。
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善了企业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主业、强营销、稳收入、降成本、增利润，重人才、提质量、控风险、严管理、保安全”的三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为主体架构的法人治理结构，全面制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
3.公司运营质量良好。高速公路建设运营板块经营稳定，资产管理和物业服务板块盈利能力提升，酒店投资经营板块品牌形象稳固，城市综合体投资开发板块扎实推进。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事项坚持依纪依法办事，坚持公开透明办事，坚持按程序和制度办事，坚持按集体决策办事。健全招标采购管理办法，派驻子分公司纪检监察专员，做到重大决策部署到哪里，监督检查就跟进到哪里。创建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任，确保公司稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年提升，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济环境风险：
从全球形势来看，全球经济面临三大不确定性：一是中美经贸关系发展仍存不确定性。二是地缘政治格局较不稳定。三是全球金融市场可能出现激烈震荡。2021年下半年，在疫情不再出现大规模反弹的情况下，全球经济增速虽然会受部分地区疫情影响有所波动，但整体稳定复苏的趋势不会明显改变。在疫情逐步有效控制的前提下，国内投资和内需拉动将成为世界各国经济复苏的主要动力，特别是消费的贡献力度将会逐步加大。世界范围的产业链和供应链合作仍将继续深化。
从国内形势来看，2021年7月15日，国家统计局公布上半年经济数据。初步核算，上半年国内生产总值532,167亿元，按可比价格计算同比增长12.7%，比一季度回落5.6个百分点。分季度看，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.9%，两年平均增长5.5%。展望下半年，预计消费将逐渐改善，但难以恢复到疫情之前的水平。投资有望平稳增长，其中房地产投资韧性较强，制造业投资增长快速，基建投资增速较低。物价涨势趋于平稳，PPI有望逐渐回落，输入性通胀风险降低。预计全年我国经济增速前高后稳，下半年两年平均增速有所加快。货币政策预计将维持“不紧不松”，日常有望延续“OMO小额操作+MLF等量续作”的投放模式。财政支出进度将明显加快，财政资金使用额度相应加大，形成积极财政政策的效果。
解决措施：一是持之以恒、毫不放松抓好常态化疫情防控；二是坚定发展信心，充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，统筹资金规划与税务筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设，精心布局谋篇，认真贯彻落实中央、省委、市委经济工作会议精神，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，化压力为动力，推动公司稳定可持续发展、创新转型发展、高质量发展。
2.行业风险：
（1）高速公路建设运营：
2021年上半年，交通运输经济正在加快回到疫情前的运行态势，主要指标运行趋于平稳、稳中加固、稳中向好。客运量延续恢复态势，客运结构也在进一步加速优化，铁路民航客运量占比持续提高，中心城市轨道交通客运量已经恢复到疫情前的水平。其中营业性客运量降幅在进一步收窄。2021年上半年，完成营业性客运量44.0亿人次，比2020年同期增长11.1%，但是比2019年的同期仍然下降了49.8%。营业性货运量247.5亿吨，比2020年同期增长24.6%，比2019年同期增长14.9%。
公司所辖绕南高速上半年全线收费站进出口总流量同比2019年增长21.85%，车流呈自然增长趋势。疫情导致全球性汽车芯片紧张，已经对汽车生产带来影响，将制约下半年汽车类消费增长，预计下半年汽车类消费增速可能放缓。下半年，梅溪湖隧道8月份即将进行隐患整改施工，新收费站开通及并行线试运行，叠加疫情反复及物流企业外迁等因素，绕南高速通行费收入将受到一定影响。
解决措施：全力开展“奋战七八九、大干一百天”劳动竞赛，拓展创新增收途径，确保应征不漏、颗粒归仓。一是做好路网路况调研，找准优质车流，做到引流增收；二是借势全省高速公路通行费“堵漏”专项联合稽查行动全面启动，严格管控超限超载及绿通车辆，健全堵漏打逃机制，通过全省的联合稽核，运用新的AI系统监管，做到堵漏增收；三是不断提升车道及门架监测、系统软件等关键收费指标的正常率，对收费后台数据进行精细分析、精准拆分，做到稽核增收。
（2）资产管理和物业服务：
2021年上半年，《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》等多个重磅文件相继出台，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，为物业行业打开新的发展空间，给当下物业管理行业指引了另一片物业新蓝海。“十四五规划”中物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、乡村振兴、巩固脱贫攻坚成果、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、构建绿色政策发展体系、建设数字中国等，推动“物业+”边界不断延伸。
在物业管理行业发展新格局下，品牌所带来的物业服务企业规模拓展、业绩增长、业主信任等优势效应愈加凸显。加强品牌建设、强化品牌策略、完善品牌管理体系，全面提升品牌竞争能力成为行业和企业的共识。
2021年上半年，长沙甲级写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在256.5万平方米。市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好，核心商务区整体空置率较2020年末下降6.2个百分点至39.0%。一季度，长沙甲级写字楼平均租金下降幅度收窄，保持相对稳定；至二季度末，部分甲级写字楼项目得益于较为优质的租户结构以及较高的企业入住率，业主方决定上调租金。推动全市平均租金在连续下跌3年之后止跌回升，较2020年末上浮1.6%至每月每平方米88.2元。下半年，长沙甲级写字楼市场暂无新增供应项目入市，这将给市场上的优质项目更多的时间进一步消化存量，整体空置率预计将继续下行。
解决措施：一是坚持将优质物业作为物业服务的核心竞争力，坚持以人民为中心的发展理念，毫不放松抓好常态化疫情防控，提高物业服务的“温度”，增强客户获得感和安全感；二是致力于建设智慧化物业服务模式，更加关注数字时代的商业模式创新，推动物业服务与现代科技深度融合，实现管理更高效、体验更友好、前景更广阔；三是立足公司自主开发项目，内强管理，外强服务，进一步稳固自有物业服务品牌的行业竞争地位。公司旗下的广欣发展，将充分立足业权统一的湖南投资大厦自持物业，做好客户关系维护确保出租率稳定，完成一级诚信资质的审核并参加“湖南省五星物业管理项目”和“湖南省优秀物业服务企业”评选，持续巩固自有物业品牌内涵，向标准化、专业化、智能化、多元化、高端化的目标迈进。君逸物业将做好江岸锦苑自持商铺的招商和江岸景苑车位的租售，确保主营收入稳定，全力配合做好广荣福第项目前期物业管理。
（3）酒店投资经营：
2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，比上年同期增长100.8%。2021年7月15日，国家统计局发布最新数据显示，2021年1-6月，全国餐饮收入21,712亿元，同比增长48.6%；限额以上单位餐饮收入4,945亿元，同比增长56.3%。当前，我国居民消费热情持续高涨，消费潜力将进一步释放，但受消费刚性和时效性的因素影响，导致两年复合增速将低于疫情之前水平，受基数上升的影响，预计下半年餐饮消费增速将逐渐下降，全年增速约为25%。从全球整体看，由于病毒变异和局部疫情形势仍有随时暴发的可能性，航空、旅游、文娱等行业修复还需一定时日。根据2021年3月30日举行的2021年长沙市文化旅游广电工作会议相关信息，2021年长沙文旅系统将重点实施“十大工程”，推动文旅融合高质量发展，实现全年接待游客1.65亿人次、旅游总收入1,900亿元，同比增长分别达8.55％、14.37％。
2021年上半年，长沙市行业发展形势持续趋紧，同行竞争白热化，旗下君逸康年大酒店同时面临设施设备日益陈旧老化、写字楼租赁前景不明、疫情反弹影响商务客流等困局，君逸山水大酒店已于5月6日停业装修，将对公司板块收入产生影响。
解决措施：一是严格按照要求切实做好疫情防控工作，切实保障客户和员工生命安全和身体健康；二是认真贯彻落实“强营销”的经营方针，持续深入巩固营销成果，君逸山水大酒店装修停业期间复盘找问题，市场找客户，政策找支持，服务找差距；三是密切关注一线员工从业状态，加强员工队伍建设，君逸康年大酒店稳妥推进薪酬改革。
（4）城市综合体投资开发：
湖南省坚持“房住不炒”，保持房地产市场平稳健康发展。2020年下半年以来“三道红线”及“土地两集中”等政策的加推施行，更使得房价受到有力调控。长沙市土地市场2021年上半年“两集中”住宅地供应制度的执行，改变了之前的土地供应节奏，形成了土地供应的明显淡旺季。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策、因企施策转变，同时市场竞争将更加激烈，两极分化加剧，房地产市场发展面临较大的政策风险。
交通银行金融研究中心研究显示，全国楼市信用收紧下将逐渐降温。今年房地产调控的重点落在金融领域，信用环境收紧的效果将逐渐显现；解决大城市住房突出问题，将聚焦扩大租赁住房和共有产权住房供给。2021年下半年房地产市场将从上半年的量价齐升中逐步降温，预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右。受限于开竣工小年，新开工持续低于销售增速，推盘能力相对不足或拖累销售增长。在资金约束下，房企分化将更加明显。随着与销售关联的购房款和按揭贷走弱，大型房企的现金流获取和管理优势更为凸显，尤其体现在土拍“两集中”和“竞自持”中。同时“强强联合”组团拿地更普遍，中小房企弯道超车更加困难。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，用好用活政策；二是在确保安全的前提下，严格按照快速建设、快速销售、快速资金回笼的“三快”原则强力推进浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等项目的建设，为公司进一步做大做强城市综合体投资开发板块及资产管理和物业服务板块奠定基础；三是积极跟进城市中心区域和核心地段的房地产项目，进一步壮大公司城市综合体投资开发板块。 收起▲

　　一、概述
　　2020年，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在市委、市政府的坚强领导下，认真贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，统筹推进疫情防控和生产经营，统筹发展与安全，全面完成了年度经营目标任务。
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
　　中央经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2020年，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，较好地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。1月15日，长沙住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金业务政策的通知》，对住房公积金业务政策进行调整，简化既有住宅增设电梯提取审批材料；已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身份证可以在长沙市缴纳住房公积金。2月14日，湖南省直单位住房公积金管理中心印发《关于应对新冠肺炎疫情调整住房公积金部分政策的通知》，对于在疫情防控期间不能正常偿还住房公积金贷款的（包括疫情防控一线人员、感染新冠肺炎住院治疗人员、需要隔离人员等），不作逾期处理、不计罚息。3月17日，湖南省住房和城乡建设厅下发了《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》（“湘九条”），从加强商品房预售许可监管，顺延工期及资质、资格有效期，加大住房保障力度，实施住房公积金阶段性扶持政策等九方面，有序推动企业和项目开复工。4月28日，为全面落实党中央、国务院关于稳就业工作的决策部署，出台16项措施。5月28日，长沙住房公积金管理中心发布《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》，借款人购买、建造、翻建、大修自住房后申请贷款的时间，由贷款申请前2年内调整为1年内。借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比，由不得超过55%调整为不得超过50%。借款人当前有其他贷款的，合并纳入月还贷本息测算。长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式组织网上挂牌出让。土地限价地块达到最高限价，不限价地块溢价率达到30%时停止竞价。自持起始日为取得不动产权证之日起，住宅性所租赁住房需自持运营满10年，商业性质租赁住房需自持运营满5年，期满后可向房产交易主管部门申请，经批准后可按市场价格上市销售。11月25日，获得长沙市政府的正式批复，房产证上标注有“70/90”字样的一房两证的房子，在买卖交易的时候，直接认定为一套房。如果房产证上没有标注“70/90”字样，则必须要符合5个条件，才能认定为一套房。即开发商交付时即为一套房；房屋为2006年5月至2016年期间规划建设；同一层有墙体相连的2套（或3套）住宅；不动产登记权利人为同一人或权利人之间为配偶、父母子女关系；每套住宅的面积均在90平方米以下，总面积不超过180平米，误差在3%以内。
　　自2017年以来，长沙把落实“房住不炒”要求作为树牢“四个意识”、践行“两个维护”的具体检验，始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，保持调控政策的稳定性、持续性，实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，建立了房地产平稳健康发展的长效机制。2020年，虽有疫情影响，但长沙房地产市场供求平稳、量价平稳。
　　2、公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析
　　（1）公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发和销售为主。
　　（2）经营项目业态：
　　公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、自持物业租赁及服务，经过多年发展，已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多业态的综合经营业态。
　　（3）主要项目所在城市的房地产销售情况：
　　公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。
　　2020年是长沙执行“限价地”政策的第三年，长沙楼市进入了一个相对平稳阶段。数据显示：2020年长沙市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地，总出让面积约为2952.45万平方米，环比增长11%；总建筑面积约为6343.66万平方米，环比增长7%。2020年全市土地一级市场总计挂牌成交615宗土地，总出让面积约为2667.4万平方米，环比增长11%；总成交建筑面积约为5574.65万平方米，环比增长5%。全市新建商品房市场方面，为改善市场供不应求的状态，2018年市场供应持续放量，供应2878万方达历史峰值，2019年供应量高位下滑；2020年长沙市新建商品房供应量重回上升通道，供应量仅次于2018年，供应2749万方，同比增长3.11%。2020年内六区+长沙县新建商品房供应2393万方，同比增长4.18%，为过去五年的最高值。成交方面，年初受疫情影响，成交量跌至谷底，复工复产后楼市迅速复苏，成交水平回归正常甚至是优于去年同期，全年长沙市新建商品房成交2412万方，同比增长5.79%。全年内六区+长沙县新建商品房成交2078万方，同比增长8.12%，增长幅度高于全市成交量增幅。新建商品住宅供销比方面，过去四年，长沙市新建商品住宅供销比总体呈上升趋势，市场由严重供不应求的态势逐步扭转为稍稍供过于求。2020年长沙市新建商品住宅供销比回落，供销比为1.11，住宅的供应和销售处在比较合理的状态。
　　浏阳财富新城房地产项目位于长沙-浏阳市，暂未纳入限售区域。截至报告期末，该项目商品房累计销售341套，报告期内尾盘销售住宅8套。该项目于2020年3月28日开始销售II区地下车位，报告期内共计销售车位204个。
　　广荣福第房地产项目位于长沙县榔梨街道，该项目已于2020年10月9日开工，目前正处于项目建设期。
　　广润福园房地产项目位于长沙市开福区，目前该项目正在进行前期筹备工作，尚未开工。
　　（4）上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施：
　　公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发和销售。公司旗下现拥有中意房产、现代置业、浏河公司、湖南广荣等房地产开发公司，先后成功运作发五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸景苑、湖南投资大厦等房地产项目，均取得了良好业绩，通过多年深耕本土市场，积淀了一定的品牌影响力。浏阳财富新城房地产项目为浏阳市地标性建筑，项目先后获得改革开放40年暨浏阳市住房制度改革二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。
　　对于长沙而言，平稳发展依然是主旋律。就全国范围看，长沙是房地产调控的典范。2020年长沙房地产市场先抑后扬、健康平稳。38.73%的商品住宅置业者选择120-144平方米户型；从住宅成交单价分析，超过35%的置业者选择10000元/㎡以上房源。从2019年以来长沙楼市的政策变化来看，2021年出现重大调整的概率较小。就房价来看，价格水平将继续稳中有升，但上涨幅度收窄。与此同时，2021年房地产市场将进一步向买方市场转变，住宅去化周期仍位于合理区间的态势不变。面对复杂多变的市场环境，公司一方面将加快竣工项目的资金回笼和竣工结算；另一方面将积极推进房地产项目建设，重点抓好广荣福第房地产项目和广润福园房地产项目的开发建设。
　　二、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务为路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理。
　　2020年度，公司实现营业收入43,604.17万元，同比增加51.51%；营业总成本38,708.05万元，同比增加85.39%；税金及附加3,943.13万元，同比上升285.64%；利润总额10,588.53万元，同比增长46.07%；归属于母公司所有者的净利润8,685.15万元，同比上升56.90%；每股收益0.17元，同比上升54.55%；加权平均净资产收益率4.96%，同比增长1.67%。
　　（1）本期营业收入同比增长的主要原因系浏阳财富新城房地产项目实现销售收入1.8亿元；
　　（2）本期营业总成本同比增加的主要原因系浏阳财富新城房地产项目已销售面积成本结转；
　　（3）本期税金附加同比增加的主要原因系湖南投资大厦项目土增清算后土地增值税从预缴转为税金及附加；
　　（4）本期利润总额、归属于母公司所有者的净利润、每股收益和加权平均净资产收益率同比增长的主要原因均系转让伍家岭桥及五一路桥公司股权收益。

　　二、核心竞争力分析
　　近年来，公司通过调整结构、优化产业、明晰主业、规范经营等采取一系列措施，逐渐形成了以路桥收费、酒店经营、房地产开发和现代物业管理为主导的产业格局。公司运作规范，法人治理结构健全，公司治理体系不断完善，治理能力和水平不断提升，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。公司凭借明晰的产业结构、健全的管理机制以及较为成熟的主业经营模式，开创了自2006年以来连续盈利的良好局面，也奠定了较为稳固的行业竞争地位，形成了确保公司持续稳健发展的核心竞争力。
　　1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善了企业文化体系，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，制定了“拓主业、重人才、稳收入、控支出、降成本、压费用、严管理、保安全、强营销、增利润”的三十字经营方针，加快转型发展的战略部署。
　　2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经理层为主体架构的法人治理结构，制定了各层级议事规则。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策。公司总部设立职能部门14个，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
　　3.公司运营质量良好。路桥收费板块经营稳定，酒店经营板块品牌形象稳固，房地产开发板块扎实推进，现代物业管理板块盈利能力提升。
　　4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事项坚持按集体决策办事，坚持按规范程序办事，坚持依法依规办事，坚持公开透明办事。健全招标采购管理办法，做到重大决策部署到哪里，监督检查就跟进到哪里。创建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任，确保公司稳定持续发展。
　　5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年提升，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。

　　三、公司未来发展的展望
　　1、行业格局和趋势
　　（1）路桥
　　疫情显著降低了居民对公共交通的需求，居民偏好选择私家车出行，高速公路车流量随之增长。至2020年5月，高速公路车流量已恢复到疫情前水平，汽车保有量也在同步增长。
　　《长沙市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（草案）（以下简称《纲要》）指出，长沙战略地位将日益凸显，“一带一路”、“一带一部”、中部地区崛起、长江经济带、粤港澳大湾区等多重政策红利叠加，承东启西、连南接北的区位优势更加突出，长株潭一体化加速推进。《纲要》指出，长沙将积极对接国家区域协调发展战略，在交通、产业、民生等领域开展务实合作，提升与长江经济带其他城市交通基础设施通达程度，构建长沙-岳阳-咸宁-武汉-黄石-九江-南昌-宜春的复合环形快速通道。明确树立湘赣边省际合作典范，加快区域内高速公路连通对接。一系列战略规划的实施将有利于交通行业的发展，带动车流量的增长。
　　公司旗下的绕南高速作为湖南省乃至全国交通网络的重要组成部分，在过境车辆分流、缓解市区交通压力等方面发挥着重要作用。联网收费、取消省界收费站后，公司积极协同交警部门开展联勤联动，优化绕城高速路网引流，切实发挥长沙快速干道的重要作用。省交通顽瘴痼疾集中整治点绕南高速大托收费站改扩建圆满完成，由“2进3出”5车道拓宽为“4进6出”10车道，有效疏导了长沙城南片区交通循环。
　　（2）酒店
　　中国旅游研究院发布《中国旅游经济蓝皮书（NO.13）》系列成果，预计2021年全国国内旅游人数41亿人次，国内旅游收入3.3万亿元，同比分别比上年增长42%、48%，即旅游人次有望恢复到2019年的约70%，旅游收入有望恢复到2019年的约50%。从2020年四个季度的国内旅游来看，旅游人数同比降幅由83%逐季收窄至32%，随着国内疫情防控和疫苗接种范围不断扩大，旅游市场有序恢复，带动酒店需求持续复苏。
　　随着疫情防控的向好，各类商务活动逐步恢复，酒店行业业绩也相应逐步回暖。根据湖南省旅游饭店协会发布的统计分析报告，2020年，得益于湖南省在全国率先推动复工复产并开展系列推动文旅产业复苏的活动，文旅企业呈现较好的复苏态势。2020年湖南省接待游客6.7亿人次，恢复到2019年的80%；实现旅游收入7,410亿元，恢复到同期的77%。8月份湖南省接待游客量在全国率先转正并同比增长3.2%，无论是旅游人数还是旅游总收入的恢复都居于全国前列。旅游市场的回暖一定程度上推动了酒店市场的业绩回升。
　　长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，随着内需市场持续扩大，具有长沙特色的夜间经济、网红经济等消费新模式新业态全面发展，实体经济消费提质升级，居民消费潜力充分释放，强大内需市场将成为经济发展新引擎。国庆中秋长假期间，湖南省纳入监测的149家住宿单位接待住宿游客20.47万人，同比增长4.93%，实现营业收入8,303.9万元，同比增长14.74%，床位累计出租率达78.04%。长沙市委、市政府致力于发展商务会展业，构建会展产业、配套产业、衍生产业三大层次为支撑的“大会展”产业体系，大力推动“国内外中高端会议目的地”长沙名片建设，以及创建国家级旅游休闲城市，加快推进湘赣边区域合作示范区建设，建设区域性国际消费中心、将长沙打造成为“消费之都”“时尚之都”“快乐之都”等发展规划，都将有利于激发消费潜力，提升消费集聚辐射带动能力，促进酒店业的发展。
　　公司旗下君逸康年和君逸山水两家四星级酒店，通过多年深耕市场，形成了较为成熟的管理体系和管理模式，建立了较为忠实的客户群，在业内树立了良好的“君逸”品牌形象。作为长沙市落实疫情防控要求、较早复工开市的酒店之一，公司酒店的服务和管理能力得到了较广泛认可。君逸康年获得中国酒店业优质服务酒店奖称号，君逸山水首次开展自营餐饮，两家酒店自第三季度开始经营回暖。
　　（3）房地产
　　从全国来看，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《规划》）指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。以上规划将对房地产市场的发展产生深远影响。
　　从地区来看，《纲要》指出，“十四五”长沙常住人口突破1000万，常住人口城镇化率达82%。长沙连续13年蝉联中国最具幸福感城市，城市吸引力不断增强。长沙市委、市政府大力实施“三高四新”战略，构建以长沙为集合的都市圈，长株潭一体化和“3+5”城市群等系列规划，将有利于长沙的城市建设和房地产市场发展。
　　公司旗下湖南投资大厦位于长沙市中心商务区，区位优势明显；浏阳财富新城项目位于浏阳市中心，毗邻思邈公园，地理位置优越，其中1号栋酒店公寓为浏阳市地标性建筑；广荣福第项目和广润福园项目开工前的各项准备工作正在有序推进，将为公司做大做强房地产开发板块和现代物业管理板块奠定基础。
　　（4）物业服务
　　《规划》中，物业被多次提及，如加快生活性服务业品质化发展；全面推进乡村振兴，实施乡村建设行动；巩固脱贫攻坚成果；提高城市治理水平；健全社区管理和服务机制；构建绿色政策发展体系；加快数字化发展，建设数字中国等。《纲要》规划，构建线上线下议题的智慧城市服务体系，着力提升数字信息技术应用水平，鼓励物业管理等生活服务模式创新和集成应用，提供智慧物业服务，满足人民日益增长的美好生活需要。物业服务模式的创新已成为整个行业发展的必然趋势，物业服务企业要突破传统的服务模式，开拓新领域以顺应时代的发展。
　　公司紧紧依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展现代物业管理板块，按照“六个高端”的工作总要求，把湖南投资大厦打造成为高端写字楼、总部楼宇经济标杆，把“湖南广欣”打造成为高端物业管理品牌。湖南广欣取得诚信等级二级资质，通过了质量三体系认证，获评市发改委“第一届长沙市楼宇经济发展评价--特色楼宇”称号，是业内对公司物业管理的认可。顺利承接浏阳财富新城项目物业管理，中标广泽上苑物业管理，将进一步做大做强公司现代物业管理板块。
　　2、公司发展战略
　　2021年是公司第二个“三年行动计划”的提质之年、收官之年，也是2021-2025五年发展规划的起步之年、开局之年。公司工作的指导思想是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深入贯彻全国国有企业党的建设工作会议精神，深入贯彻习近平总书记考察湖南重要讲话精神，认真贯彻“六字发展战略”，全面落实“三十字经营方针”，勇于创新，善于作为，不断提升产业发展能级，努力实现更高质量、更有效率、更可持续、更为安全的发展，为奋力实施“三高四新”战略，推进高质量发展，建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量!
　　3、2021年年度经营计划
　　⑴着力加强战略性谋划、整体性推进，科学编制集团2021-2025五年发展规划。
　　⑵着力做优产业结构。重点抓好高速引流增收，做到应收尽收、应征不漏；稳步推进房产开发项目，加快资金回笼；切实稳住物业租赁局面，确保经营收入稳定；着力维护酒店品牌形象，确保经营态势稳定。
　　⑶着力筑牢安全防线。统筹发展和安全，始终如一抓好常态化疫情防控，持之以恒抓好安全生产，有效防范和化解各种风险，确保稳定可持续发展。
　　⑷着力营造干事创业氛围。以高质量党建推动高质量发展，发挥基层组织优势，培养优秀人才队伍，加强企业文化建设，凝聚强大发展正能量。
　　4、公司未来发展资金需求及使用计划说明
　　根据公司现有及规划项目开发建设进程，公司留存未分配利润将主要用于支持公司各项业务的经营发展以及流动资金需求，满足公司日常营运需要，降低财务费用支出，更好地保障公司正常生产经营和稳定发展。2021年预计投入资金约为82,210万元。
　　5、公司未来发展可能面对的主要风险、对策及措施
　　（1）宏观经济环境
　　历次全球重大疫情都对相关国家的经济系统产生了深刻影响，主要体现在以下三个方面：首先，疫情的蔓延最直接地影响旅游业、零售业和运输业。其次，疫情对贸易产生较大冲击，一方面受到疫情影响，部分生产企业停工歇业导致产量下滑；另一方面，世界其他国家也对疫情国采取贸易限制措施，导致产品出口量降低。最后，在疫情发生时期，中小微企业由于风险防范能力相对较弱，最容易受到突发疫情的直接影响。全球重大疫情，导致经济增速显著下滑，第三产业首当其冲，尤其以交通运输、仓储和邮政业、住宿和餐饮业、金融业等细分行业的市场需求受到极大抑制，受疫情的冲击和影响比较明显。百年未有之大变局叠加百年未遇之大疫情，国际环境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加，经济全球化遭遇逆流，世界进入动荡期，新一轮科技革命和产业变革深入发展，新技术、新产品、新业态、新模式不断涌现并加快应用，新的产业分工格局正在加速调整形成，对国际经济格局、全球产业链布局等都将产生重大影响。但和平与发展仍然是时代主题。
　　“十四五”时期，我国将在全面建成小康社会的基础上开启全面建设社会主义现代化国家新征程，我国经济转向高质量发展阶段，经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变，经济潜力足、发展韧性强、制度优势显著、物质基础雄厚、市场空间广阔的基本特点没有变，新发展格局战略要求下，扩大内需还将释放巨大发展动能，继续发展具有多方面优势和条件。湖南大力实施“三高四新”战略，将赋予省会长沙更重要的历史使命、更广阔的发展空间、更重大的政策机遇，推动长沙实现更好更快发展。
　　解决措施：充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，统筹发展和风险控制，统筹资金规划与税收筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设，认真贯彻落实中央、省委、市委决策部署，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，科学编制集团未来五年发展规划，推动公司高质量发展。
　　（2）行业风险
　　路桥--
　　国家大力推进大宗货物运输“公转铁、公转水”，收费公路行业整体面临一定的分流压力。《纲要》指出，打造快捷高效的公路运输网络，推动京港澳高速长沙段拥堵路段扩容，谋划长沙到吉首高速公路、长株潭高速公路大环线，将在未来一定程度上分流过境车流辆。交通运输部印发《关于做好新冠病毒疫苗货物运输车辆免费不停车便捷通行服务工作的通知》，执行新冠病毒疫苗货物运输任务的车辆免收收费公路车辆通行费，收费公路收费站对持有《调运单》的车辆，实施免费、不停车、便捷通行；对通行ETC车道并完成扣费的，凭《调运单》办理退费，通知有效期暂定截至2021年12月31日。此外，汽车保有量的增加和车流量的增多，也将相应增加路桥养护的费用，导致公司路桥运营成本的增加。
　　解决措施：一是加强对收费形势的分析研判，持续深入开展百日劳动竞赛，做到精准收费、精准清分、应收尽收、应征不漏；二是科学合理开展宣传引流，提前筹划介入，把握相关路网施工、分流等契机，优化标识标牌设置，有效开展引流，充分发挥好十条高速连绕城的交通大格局作用，做好数据分析；三是严格执行有关政策，加大保通保畅保安全力度，加强道路维护管养，加强员工队伍建设，不断提升服务能力和服务水平，提升司乘服务体验。
　　酒店--
　　全球化疫情不仅改变了人们的生活，也给旅游及住宿业带来严峻挑战。疫情常态化下，线上会议分流等因素，预算管控所压制的情况下的商务协议客源商务差旅需求占比明显下降，湖南省旅游饭店协会相关统计数据表明，2020年全省休闲度假型酒店恢复较商务型酒店好，高端豪华酒店恢复较中低端酒店好。同时，疫情直接导致平均房价下跌，五星级酒店平均同比下降24元，四星级酒店平均同比下降20元。
　　中国饭店协会发布的《2020中国酒店业发展报告》相关数据显示，截至2020年1月1日，全国住宿业设施总数为60.8万家，客房总规模1891.7万间。其中酒店业设施33.8万家，客房总数1762万间，平均客房规模约52间。长沙酒店设施总数和酒店客房总数，均排名全国第十位，酒店设施数4872家，客房数245560间，市场竞争十分激烈。
　　解决措施：一是持续做好常态化疫情防控，确保客户和员工生命安全和身体健康；二是灵活调整经营思路和营销策略，做好市场细分、开展差异化营销；三是进一步提升服务质量和服务水平，巩固“君逸”品牌形象，充实品牌内涵。
　　房地产--
　　2020年，长沙模式成为楼市调控的“样本”，长沙楼市调控阶段性目标达成，2021年将有更大的自主性调节空间；但“稳”的总方针不变，限购、限售、限价等的主方向不会变化。2021年全市在售项目个数与2020年基本持平，总供应量预计不会出现大幅波动。从区域分布来看，区域分化依旧明显，供应量集中于岳麓区、望城区、长沙县，雨花区、开福区、长沙县竞争压力变大。近几年，长沙市整体供需基本平衡，2021年全市供应量预计小幅增长，需求稳定，供应上升拉动成交的上升；而价格水平则维持稳中向上的态势不变，并且上涨幅度可控；随着2021年的经济持续复苏，资金面进一步宽松，2021年楼市行情预计整体好于2020年，整体出现“量价齐升”的格局。
　　解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，适时调整策略；二是加快竣工项目的资金回笼，浏阳财富新城房地产项目正在稳步推进交房工作；三是稳步推进广荣福第、广润福园等房地产项目建设。
　　物业管理--
　　对于物业服务企业来说，智慧社区一直是行业聚焦的重点。抓住机遇快速构建自己的创新能力、竞争能力，打造专业团队，用高科技的方法提高执行效率，是摆在物业管理企业面前的一大课题。《纲要》明确，打造楼宇总部经济。明晰楼宇业态定位，完善楼宇经济评价体系，制定楼宇经济发展标准，精准招商引商，推动总部经济与楼宇经济相结合，打造垂直生态共享空间，构建总部经济全生命周期产业生态圈。这一规划的提出，对公司物业管理尤其是湖南投资大厦的物业管理提出了新的目标和要求。
　　2020年，随着长沙甲级写字楼市场新的优质项目入市，推高了空置率，截至四季度末，长沙市甲级写字楼市场整体空置率同比上升约5.8个百分点至45.2%。但受未来供应放缓影响预计空置率将回落，企业升级搬迁成为本年租赁成交的主要驱动因素。
　　解决措施：一是始终坚持“六个高端”定位，按照“总部高端写字楼”的招商定位做好湖南投资大厦招商工作；二是维护和发展好现有客户关系，做好常态化疫情防控，丰富“广欣”物业管理的服务内涵，以高端的服务吸引、留住高端的客户；三是更加关注数字时代的商业模式创新，致力于建设智慧社区服务模式，实现管理更高效、体验更友好、前景更广阔；四是立足公司自主开发项目，进一步拓宽服务领域，扩大“广欣”服务外延。 收起▲

　　一、概述
　　2020年上半年，面对突如其来的新冠肺炎疫情，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻落实全市“大干一百天、实现双过半”竞赛活动，把稳收入作为企业生存和发展的最高经营法则，科学应对、有效施策，努力把疫情影响降到最低，全面实现复工复产，生产经营稳中向好。
　　1、房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环增的变化情况
　　2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策落实城市主体责任，落实稳地价稳房价稳预期目标。央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元，贷款基础利率两度下调，5年期以上贷款基础利率累计降幅达15个基点，房贷利率趋势性下移，5、6两月迭创2018年以来新低。地方在土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压，土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限；房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整。市场表现方面，受疫情冲击，短期销售回落明显，3月以来持续修复，长三角率先回暖，城市韧性强。上半年，一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大，二、三、四线城市价格上半年累计涨幅收窄。2020年上半年，长沙楼市在“房住不炒”的基调下，继续保持着“最严调控”政策，在新冠肺炎疫情的影响下，长沙的开发商和购房者都有理性调整，随着土地限价记录被刷新、长沙地铁3号和5号线的开通、多个楼盘开盘，长沙房地产市场整体在平稳中健康前行。2020年上半年，长沙楼市相继出台以下相关政策：1月15日，出台《关于调整住房公积金业务政策的通知》，调整住房公积金有关业务，已注销的房产其中一套不论面积大小不计入家庭住房套数；外国人凭借永久居留身份证可以在我市缴纳住房公积金。3月10日，湖南住房和城乡建设厅下发《关于切实做好新冠肺炎疫情防控期间企业开复工工作的通知》（以下简称“湘九条”），“湘九条”从加强商品房预售许可监管、顺延工期及资质、资格有效期、住房公积金阶段性扶持等九方面，有序推动企业和项目开复工，执行期限为公布之日起至疫情解除之日。5月28日，出台《长沙住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称“新办法”），新办法全面梳理了自2017年以来长沙市住房公积金管委会调整的贷款政策，进一步完善文件条款表述。新办法明确，增加配偶作为共同借款人，承担偿还贷款的连带责任。同时，支持已婚缴存职工首套房及二套改善型住房贷款。新办法于2020年7月1日正式施行。
　　2020年上半年，这些因素影响长沙楼市。5月，长沙市住建局局属单位长沙市房屋交易管理中心、长沙市住房和城乡建设信息中心完成了长沙市新建商品房网签系统优化升级，实现了房屋交易合同“掌上签约”。5月18日起，“掌上签约”将在长沙市内五区所有房地产开发项目推广应用，并将逐步覆盖望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市。5月，长沙县开始试行《长沙县新建商品房“交房即交证”改革工作方案》。据悉，自该方案公布之日起，通过招拍挂等方式取得国有建设用地使用权的新建房地产项目纳入“交房即交证”范围。6月30日，长沙县8宗地成功出让，其中，两宗居住用地将试行“交房即交证”新政。“交房即交证”解决了住权与产权脱节的矛盾，也缩短房产入市的周期，业主的资产使用更灵活。在长沙城区“交房即交证”落地实施后，长沙县也终于解锁了“交房即交证”的技能。6月28日，长沙地铁3、5号线“开门迎客”。长沙地铁3号线、5号线一期工程，是纵横星城东西南北的两条地下交通大动脉，和已经通车运营的长沙地铁1、2、4号线共同构建了长沙市轨道交通“米”字型骨架、双“十”字拓展线网，两条地铁均经过星沙，将大大地加强星沙片区与长沙主城区的联系。
　　2、公司房地产业务的主要经营模式、经营项目业态等分析
　　（1）公司房地产开发业务主要经营模式为以自主开发、销售为主。
　　（2）经营项目业态：
　　公司房地产开发业务板块主要集中于商业地产和住宅地产的开发与经营、自持物业租赁及服务，经过多年发展，已形成包含写字楼、精品公寓、高档住宅等多业态的综合经营业态。
　　（3）主要项目所在城市的房地产销售情况：
　　公司房地产开发业务主要经营区域为长沙市。
　　据长沙市住建局提供的数据显示：长沙市新建商品住房交易今年2月下跌幅度达50%，3月开始逐步恢复；随着国内疫情防控形势好转，二季度市场逐渐回暖，5月、6月恢复到去年同期水平。与2019年上半年相比，长沙房地产市场克服了疫情影响，总体保持稳定。根据中国指数研究院发布的2020年6月“百城价格指数”显示，长沙新建住宅均价8716元/平方米，环比上涨0.25%。
　　2020年上半年，长沙内六区商住用地供应139万方，同比增加5%；成交192万方，同比增加76%；楼面价4090元/平，同比上涨10%。在商品住宅方面，2020年上半年长沙供应商品住宅430万方，同比下跌15%；成交438万方，同比持平；成交均价11405元/平，同比上涨7%。据克尔瑞湖南研究表明，2020年长沙市上半年供求下跌，整体成交低于去年同期。九区县商品房成交841亿元，同比下跌10%，成交面积849万方，同比下跌16%。随着二季度回暖，新项目入市意向积极，上半年首开项目达41个，占总开盘次数21%。2020年上半年，长沙九区县占比岳麓区、雨花区以及望城区三大区域成交占比达60%，其中岳麓区占比达29%，整体虽有下降，但成交依然持续向好。
　　浏阳财富新城项目位于长沙-浏阳市，暂未纳入限售区域，且尚在建设期。截至报告期末，该项目商品房累计销售334套，受疫情影响报告期内仅销售商品房1套。该项目于2020年3月28日开始销售II区地下车位，报告期内共计销售车位149个。
　　广荣福第项目位于长沙县榔梨街道，目前该项目正在进行前期筹备工作，尚未开工。
　　（4）上市公司市场地位及竞争优势、面临的主要风险及应对措施：
　　公司房地产开发业务主要通过旗下项目公司进行开发、建设和销售。公司旗下现拥有中意房产、现代置业、浏河公司、湖南广荣等房地产开发公司，先后成功开发五合垸、汇富中心、中意花苑、梦泽园、江岸景苑等房地产项目，均取得了良好业绩，通过多年深耕本土市场，积淀了一定的品牌影响力。当前已进入工程扫尾阶段的浏阳财富新城项目为浏阳市地标性建筑，项目先后获得改革开放40年暨浏阳市住房制度改革二十年突出贡献奖、浏阳最佳楼盘创新奖、浏阳最佳销售业绩奖。
　　中国指数研究院认为，稳房价、稳地价、稳预期的楼市调控目标依旧不变，各地方政府将在秉持“房住不炒”的原则下，继续灵活因城施策，以保障房地产市场平稳健康发展。当前海外疫情形势依然严峻复杂，全年世界经济下滑不可避免。国内环境方面，经济增速有望逐季向好，但全年依旧承压，金融环境将继续宽松。预计未来，政策将保持平稳，坚持房住不炒，市场恢复态势将延续，而疫情仍是导致市场不确定性的主要因素。面对复杂多变的市场环境，公司将一方面加快竣工项目的资金回笼和竣工结算；一方面积极推进房地产项目建设，重点抓好广荣福第项目的开发建设。
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实中央、省市委经济工作会议精神，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，不忘初心、牢记使命，务实稳健、创新图强，确保发展增速，推动管理增效，实现队伍增质，谱写湖南投资集团高质量发展新篇章，为助力长沙高质量发展做出新贡献！
　　2020年经营计划——
　　（1）优化顶层设计。切实提高政治站位，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，全力建设维护核心、坚守初心、聚焦中心、凝聚人心的“四心工程”，全力打造廉洁国企、安全国企、法治国企、实力国企“四个国企”。
　　（2）优化队伍建设。切实强化组织保障，认真贯彻落实习近平总书记在全国国有企业党的建设工作会议上的讲话精神，切实加强领导班子建设和干部队伍建设，打造有学习力、执行力、自律力和使命感的管理团队。
　　（3）优化发展思路。充分发挥上市公司平台优势，努力在资本市场有所作为，稳步提升市值，实现转型创新发展、高质量发展、稳定可持续发展。
　　（4）优化产业结构。高速运营板块管理要更加精细，酒店经营板块定位要更加精准，房地产开发板块收入要更加稳定，现代物业管理板块要更加智能。
　　（5）优化融资思路，确保项目建设资金需求。
　　（6）优化治理体系，推动治理体系和治理能力现代化。
　　（7）充分发挥群团组织作用，不断推进企业文化建设，激发干事创业激情。
　　2020年下半年，要凝聚共识、汇聚力量，为下半年工作找方法、找思路、找举措，化压力为动力，保持思想不松、目标不变、力度不减，坚持以目标聚焦目光，以目标砥砺奋进，着力实现年度计划目标，加强项目营销工作，加快项目资金回笼。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济环境风险
2020年上半年，新冠肺炎疫情对我国经济发展和世界政经格局造成重大冲击。一季度国内生产总值下滑，消费、投资增速出现大幅下跌。随着我国对疫情的有效防控，二季度实现大部分复工复产，消费、投资、工业企业利润等的降幅均出现不同程度收窄，经济呈修复企稳态势。同时，受全球疫情蔓延的冲击，疫情不仅对我国对外贸易增速造成影响，也导致全球产业链和供应链重新调整及贸易保护主义叠加，进一步加剧了经济下行压力。7月16日，国新办举行新闻发布会介绍2020年上半年国民经济运行情况。初步核算，上半年国内生产总值456,614亿元，按可比价格计算，同比下降1.6%。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%。7月16日，全国政协举行2020年第二季度宏观经济形势分析座谈会，会议认为，今年上半年以来，疫情冲击和世界经济衰退对我国经济带来前所未有的影响，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国上下共同努力，有效控制疫情，不失时机推动复工复产，近来经济呈现恢复性增长势头，表现出逐步回稳态势，充分展现出中国经济强大韧性和巨大回旋余地。同时，国际环境不确定性仍在增加，形势仍然严峻，国内经济面临的困难挑战仍十分突出，经济运行面临较大压力。疫情对世界各国的经济冲击远超2008年金融危机时期，国际货币基金组织、世界银行、经济合作与发展组织预测2020年世界同比降幅在5%以上。2020年两会政策工作报告明确，实施扩大内需战略，失去经济发展方式加快转变。国际货币基金组织、世界银行预测2020年我国经济增长1.0%。
解决措施：一是继续做好常态化疫情防控；二是坚定发展信心，充分发挥董事会战略委员会作用，从战略层面科学把握形势，统筹资金规划与税收筹划、疫情防控与生产经营、产业升级与人才建设，精心布局谋篇，认真贯彻落实中央、省市委经济工作会议精神，坚持稳中求进总基调，贯彻新发展理念，实施“六字发展战略”，贯彻“三十字经营方针”，化压力为动力，推动公司高质量发展、转型创新发展。
2、行业风险
A.路桥行业——
自2015年1月份起，城市路桥通行费年票制收费方式取消以及城市路桥通行费征收暂停，对公司桥梁经营收入带来较大影响。国家收费公路制度改革，货车由计重收费变为按轴型收费，同时按实际路径收费、取消最低收费5元的限制，ETC客户95折优惠，均对通行费收入产生影响。自由流及改扩建施工完成，各站交通开放，以及即将通车的长益复线和已开工的江干高速将形成10条高速连绕城的辐射网，使路段通行能力提高。今年五一期间，长沙市车展六天时间销售车辆2.391万台，长沙车辆保有量继续增长。随着车流量的增多，路桥养护的规模和费用也相应增加，将使公司路桥运营成本增加。根据《交通运输部关于新冠肺炎疫情防控期间免收收费公路车辆通行费的通知》，2020年2月17日至5月5日免收高速公路车辆通行费79天，对公司全年通行费收入造成较大影响。
解决措施：一是继续积极跟进浏阳河大桥暂停收费的后续处理事宜，争取政府相关部门支持，做好收费补偿谈判工作，最大限度维护公司权益；二是加大宣传引流力度，加强收费管理，提升服务水平，提高识别率、实征率，确保通行费收入应收尽收、颗粒归仓；三是及时做好资金规划，科学做好税收筹划，用好用活用足现有优惠政策，努力降低疫情对收入和利润的冲击；四是认真组织路桥管养和维护，提高通行效率。
B.酒店行业——
疫情突发，旅游行业全产业链告急，营收骤降。中国旅游研究院经过研究测算，预计2020年全年，国内旅游人次将负增长15.5%，全年同比减少9.32亿人次；国内旅游收入负增长20.6%，全年减收1.18万亿元。根据预测，到2020年底，预计全国游客人数下降至50.74亿人次，全国旅游收入降至4.55万亿元。
按照党中央、国务院统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展的决策部署，结合当前疫情防控总体形势，为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，推进旅游企业扩大复工复业，文化和旅游部办公厅发布关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知，通知显示，恢复跨省（区、市）团队旅游，出入境旅游业务暂不恢复。据中国旅游研究院院长戴斌表示：如果疫情防控不出现大的反复，相信到“十一”整个市场就可能会恢复到去年同期的水平了。今年的端午节和五一节两个假期已经恢复到了53.5%的水平。据湖南省文旅厅发布的消息：“五一”小长假，根据各市州情况综合测算，全省累计接待各类游客1972.93万人次，同口径比下降32.04%，累计实现旅游收入140.99亿元，同口径比下降31.63%。全省累计接待各类游客恢复到去年同期游客量的67.9%，累计实现旅游收入恢复到去年同期旅游收入的68.4%，短途旅游成为主流。据长沙市文化旅游广电局统计数据显示：今年端午假期，长沙市共接待游客262.30万人次，恢复到去年同期的85.97%；实现旅游收入23.39亿元，恢复到去年同期的84.38%。相比清明假期，全市游客接待人数增长2.6倍，旅游收入增长2倍。长沙市会展部门周密筹备，成功举办疫情后国内首次会展长沙车展，目前长沙已经举办中部建博会、长沙国际工程机械后市场交易大会、长沙孕婴童博览会等近20个大中型展会，下半年还有近40个大中型展会在紧锣密鼓筹备之中。据专家测算，国际上展览业的产业带动系数大约为1：9，即展览场馆的收入如果是1，相关的产业收入则为9。长沙市会展业满血复活，将带动酒店、餐饮、文旅等消费。
此外，国际五星级酒店朗豪酒店等高端酒店预计在本年度开业，长沙的中高端酒店市场行业竞争也将愈演愈烈。
解决措施：一是严格按照要求切实做好疫情防控工作，切实保障客户和员工生命安全和身体健康；二是认真贯彻落实“强营销”的经营方针，灵活调整经营思路和营销策略，细分市场做好差异化营销，积极应对市场需求变化；三是进一步提升服务质量与服务水平，增强“君逸”品牌美誉度，充实品牌内涵；四是积极与各职能部门对接，用好用活各项优惠政策。
C.房地产行业——
2020年初，各行各业经历了一轮“抗疫”大考，从中央到地方积极应对，自5月开始，楼市明显回暖。目前，中央仍坚持“房住不炒”定位不变，地方政府因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”“限贷”底线；与此同时，新型城镇化和区域发展战略推进力度正在加大。国家统计局有关数据显示:1-6月份，全国房地产开发投资62,780亿元，同比增长1.9%，今年首次实现正增长,其中住宅投资46,350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积792,721万平方米，同比增长2.6%，增速比1-5月份提高0.3个百分点。据中商产业研究院产业地产情报库监测数据显示：1-6月湖南产业投资长沙市居省内首位，1-6月产业用地出让面积居全省第一。2020年上半年，湖南房地产开发投资1,992.39亿元，居全国第12位，增速5.8%。
长沙楼市经历春节和疫情的短暂休眠，3-4月复工之后快速回暖，4月住宅市场供需均迎来强力反弹，供应成交大幅上升，5月部分房企开始冲击年中业绩，供求稍有涨幅，多个纯新项目上市，购房者逐渐趋于理性，长沙楼市也凸显出“稳”的态势。
在稳房价、稳地价、稳预期的楼市调控目标依旧不变和在秉持“房住不炒”的原则下的前提下，将继续灵活因城施策，以保障房地产市场平稳健康发展。预计未来，市场恢复态势将延续，而疫情仍是导致市场不确定性的主要因素。市场预测，2020年在“维持房地产市场平稳运行”的前提下，长沙出台楼市支持性政策的可能性较大。严苛的楼市限制措施有望适时适度放松，人才引进与产业培育相结合的刺激性措施也有望出台。在长沙土地市场整体低迷的当下，政府后续或将推出一些优质地块，以激发市场信心，同时存在放松土地交易限制条件的可能性。预计随着疫后市场经济复苏，住宅市场成交回暖，下半年出清周期或将出现下降趋势。随着长沙地铁3、5号线的开通运营，基建的进一步完善，以及涉宅用地的住宅销售限价持续攀高，长期来看，随着这批高限价住宅的开盘，未来房价或将继续保持稳中有升的趋势。
解决措施：一是加强对行业动态的前瞻性研究，密切跟踪新政，用好用活政策；二是加快竣工项目的资金回笼；三是稳步推进广荣福第项目建设，为公司进一步做大做强房地产开发板块和现代物业管理板块奠定基础；四是积极跟进城市中心区域和核心地段的房地产项目，进一步壮大公司房地产开发板块。
D.物业服务行业——
随着房地产业的发展，物业管理也已经在向资产管理发展，特别是收益性物业资产的业主，其核心关注点已与传统的资产业主有所不同。90年代初期住房制度改革后，市场化体制和商品房带动了物业管理需求。如今，中国的物业管理逐步弥补了规范的空缺，力求借助大数据的分析来提升物业管理对于信息的分析和处理能力，做到将科技化与人结合的智慧物业管理，同时也更加注重绿色环保。未来，物业开发商和业主租户对软性服务的要求也将越来越精细，物业服务行业的发展趋势是拓展专业深度和服务外延，最终帮助客户实现物业资产的保值增值目标。
物业服务行业随着市场环境变化呈现出以下特点：平台型发展，行业价值进一步显现。
物业服务行业较高的市场抗风险能力、稳定的现金流和巨大的市场存量，吸引越来越多的投资目光，正在逐步摆脱以往低端、低效的形象，行业价值的社会认可度不断提高；复合型成长，行业成熟度进一步提升。通过不动产管理、社区生活服务与传统物业服务业务的深度整合，物业管理企业极大地拓展了业务领域和利润来源。伴随着资本市场对行业的持续注入，以及物业管理企业的转型发展，物业服务行业的业务和收入结构正在发生深刻的变化；集中度提高，企业竞争力进一步分化。业主对住宅物业服务费价格市场化调节的接受度正在提升，特别是由规模企业或品牌企业提供服务的项目，其中原因除了规模企业的议价能力以外，更能体现的是消费者对于服务品质的追求和认可。
未来物业服务行业发展将面临以下新挑战：民生保障与市场配置、规模扩张与品牌维护、领域拓展与盈利能力、多种经营与专业服务。
解决措施：一是坚持将优质物业作为物业服务的核心竞争力，坚持以人民为中心的发展理念，提高物业服务的“温度”，增强客户获得感和安全感；二是致力于建设智慧化物业服务模式，更加关注数字时代的商业模式创新，推动物业服务与现代科技深度融合，实现管理更高效、体验更友好、前景更广阔；三是立足公司自主开发项目，内强管理，外强服务，进一步稳固自有物业服务品牌的行业竞争地位。疫情期间，统一业权、拥有专业物管服务团队的楼宇展现了一定市场优势，公司旗下的湖南广欣物业，将充分立足业权统一的湖南投资大厦自持物业，持续巩固自有物业品牌内涵，更加重视客户关系维护，通过升级服务及增添人文关怀来增加关系粘性，做好客户维护与拓展，并依托承接的浏阳财富新城项目物业管理，积极拓展品牌外延，进一步增强品牌优势。

　　三、核心竞争力分析
1.公司发展思路明晰。公司进一步明确了发展思路和奋斗目标，调整完善了企业文化体系，提出了“拓主业、重人才、稳收入、控支出、降成本、压费用、严管理、保安全、强营销、增利润”的三十字经营方针，提出了实施“稳、进、拓、引、合、严”六字战略，加快转型发展的战略部署。
2.法人治理结构健全。公司建立了股东大会、董事会、监事会、经营班子为主体架构的法人治理结构，全面制定了各层次的议事规则。董事会下设战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会四个专门委员会，促进董事会科学、高效决策。公司总部设立了14个职能部门，各职能部门之间职责明确、相互协作，且内部控制制度基本健全。公司各控股子公司也建立了完善的法人治理结构。
4.公司管理体系完善。公司构建了科学有效的管理体系，“三重一大”事项坚持按集体决策办事，坚持按规范程序办事，坚持依法依规办事，坚持公开透明办事。健全招标采购管理办法，派驻子分公司纪检监察专员，做到重大决策部署到哪里，监督检查就跟进到哪里。
创建节约型公司，三公经费等非生产性成本费用明显下降。压实安全生产主体责任，确保公司的稳定持续发展。
5.公司融资能力强劲。随着公司治理结构的不断完善、资产结构的不断优化、管理水平的不断提高、盈利水平的连年上升，公司的企业信用及社会形象也逐年提升，被银行确定为优质客户，保证了公司未来快速发展的资金需求。 收起▲