华侨城A（000069）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　宏观经济方面：当前，世界百年变局加速演进，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，世界经济饱受地缘政治、地区冲突不断加剧的影响。国内经济发展需要克服有效需求不足，社会预期偏弱等困难挑战。2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，高质量发展扎实推进。我国全年GDP超过126万亿元，同比增长5.2%；人均国内生产总值稳步提高，同比增长5.4%；全年城镇调查失业率平均值比上年下降0.4个百分点，物价总体保持温和上涨，全年CPI上涨0.2%，核心CPI上涨0.7%。2024年，国际形势依然复杂严峻，国内经济回升向好仍存在一些困难和挑战。中央经济工作会议指出将坚持稳中求进的工作总基调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。从中长期看，我国经济发展的韧性强、活力足、潜力大，面临的有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。
　　（一）旅游行业：总体来看，2023年我国旅游市场复苏势头强劲，出游需求、消费潜力持续释放，整体呈现蓬勃发展态势。一方面国内出游人次大幅提升。据文旅部发布的数据显示，2023年，国内出游人次48.91亿，比上年同期增加23.61亿，同比增长93.3%。其中，城镇居民国内出游人次37.58亿，同比增长94.9%；农村居民国内出游人次11.33亿，同比增长88.5%。分季度看，其中一季度国内出游人次12.16亿，同比增长46.5%；二季度国内出游人次11.68亿，同比增长86.9%；三季度国内出游人次12.90亿，同比增长101.9%；四季度国内出游人次12.17亿，同比增长179.1%。另一方面，国内旅游收入增幅明显。国内游客全年出游总花费4.91万亿元，比上年增加2.87万亿元，同比增长140.3%。其中，城镇居民出游花费4.18万亿元，同比增长147.5%；农村居民出游花费0.74万亿元，同比增长106.4%。从出境游市场看，受旅游政策优化、居民出境游意愿增强等多重积极因素的叠加推动，出境游有序恢复，据中国旅游研究院发布的《中国出境旅游发展年度报告（2023-2024）》显示，2023年，出境游人数超过 8700万人次。
　　（二）房地产行业：2023年，我国房地产市场仍在调整，在政策的有力支撑下，积极变化正逐步显现。从政策端看，中央政策支持力度持续增强，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，降首付、降利率、减免税、认房不认贷等政策陆续出台；地方政策松绑加力提速。从市场端看，房地产销售、投资等指标降幅收窄。2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，降幅分别比上年大幅收窄15.8和20.2个百分点。全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；此外，“保交楼”工作稳步推进，效果持续显现。2023年全国房地产开发企业竣工房屋面积10.0亿平方米，同比增长17.0%。从中长期看，房地产业仍是国民经济的支柱产业。2023年中央首次提出并多次强调，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，房地产发展新模式正加速构建，房地产市场长期良性健康发展有较好的基础。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司聚焦高质量发展，在专业化整合、精益管理等方面深化改革，各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平。旅游业务加快构建“两核三维多点”新发展格局，强化面向市场的盈利模式，进一步向“市”图强。全力推动专业化发展模式加速落地、落实、落细，不仅是公司面对严峻外部形势的主动变革，也是公司发展转型升级，努力实现可持续高质量发展目标的必由路径。房地产业务深入践行“一体两翼三功能”新发展模式，全面提升项目运营、市场营销、资源获取、成本管控、产品打造的专业化能力，全面向“市”而生。
　　（一）旅游业务
　　公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量；将旅游科技、旅游酒店、特色商业“三维”作为重要支撑，培育打造细分领域专精企业，增进内部协同、增强集群优势，与“两核”相互融合发展；
　　通过打造一批大而强或小而美的标杆项目，作为“两核三维”业务体系的落地载体，形成全国“多点”布局，成为公司旅游业务发展的增长引擎。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。
　　（二）房地产业务
　　公司以房地产开发为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。主要产品形态包括：①地产开发，文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③公园式商业街区及写字楼等。同时，公司积极丰富产品结构，对人才房、保障性住房开发进行探索与实践。
　　（三）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司之子公司南昌华侨城、东莞松山湖华侨城、扬州实业、无锡实业、东莞上江、上海唐侨盈、宜宾三江置业、协跃、佛山华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2023年12月31日，尚未结清的担保金额为3,255,860.43万元。本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
　　7、公司实施房地产项目的跟投
　　以全面提升项目的质量、效益、资金和成本管理，同时以激励项目团队为目的，持续优化完善项目跟投管理机制，2023年9月修订印发了《深圳华侨城股份有限公司项目跟投管理办法》。进一步调动项目团队的积极性，实现项目团队与公司收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截至2023年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.59亿元，占跟投项目资金峰值0.34%，其中2023年新增1个项目跟投，新增跟投本金124万元。截至报告期末，已有22个项目返还跟投本金，合计8231.93万元；4个项目分配跟投收益，分配收益729.67万元，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。报告期内有2个项目跟投已结束，实现退出。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一是先发优势。公司进入旅游及地产行业近四十年，旅游业务市场知名度较高，房地产项目独具特色，主业的发展积累了广泛客群，具备良好的市场基础。
　　二是资源优势。作为旅游行业的排头兵，华侨城深耕行业多年，在核心城市核心板块占据区位优势；在产业链供应链具备合作资源优势；在政府、消费者端累积的良好信用让公司在项目资源获取等方面具备优势。
　　三是协同优势。公司各主营业务之间形成了既相对独立，又协同并进、相互支撑的共生模式，在业态布局、功能匹配、路径支持等方面形成了富有成效的协同效应和集群优势，较好地解决了资源获取、统筹规划、现金回流等问题。主业协同发展模式具有强大生命力，未来仍将大有可为。
　　四是产品优势。在长期发展过程中，公司主营业务板块不断探索，勇于创新，持续打造形成了多产品线的发展格局，在旅游、房地产领域均搭建起了核心产品体系，形成了多元化产品优势。
　　五是品牌优势。先后培育了锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、欢乐海岸等一批行业领先的品牌和项目，经过近四十年的发展积累了较高的信誉度和美誉度，形成了卓越的品牌影响力。
　　六是管理优势。建立了一整套现代企业管理制度体系，拥有超过30多年的旅游、房地产开发建设、运营管理经验，培养和积累了一批专业化的人才队伍，拥有一个远见卓识的领导团队。
　　
　　四、主营业务分析
　　（一）报告期内公司经营情况回顾
　　1、主营业务亏损，但同比减亏
　　报告期内，公司实现主营业务收入556亿元，同比减少27%；实现净利润-84亿元、归母净利润-65亿元。其中：旅游综合业务收入314亿元，同比增加15%；房地产业务收入242亿元，同比减少51%。报告期净利润为负主要源于地产业务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备；但亏损金额较上年同期大幅减少，主要原因如下：①公司旅游业务强劲复苏，本报告期公司旅游业务明显改善；②公司深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程管控，本报告期管理费用、销售费用较上年同期减少；③本报告期计提的资产减值准备较上年同期减少。
　　2、强化流动性管理，公司资本结构进一步优化
　　公司积极践行精益管理理念，坚定贯彻落实“以销定产”、“以收定投”的管理策略，确保现金流安全稳定。截至年末，货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%,对短债覆盖倍数为1.63。经营性现金流净额34亿元，较去年-5.7亿元大幅改善，为公司经营可持续发展、适时补充优质资源创造了条件。
　　公司通过充分把握融资环境改善的窗口期与政策优势，持续优化债务结构。
　　一是持续推进调整债务结构，压降短债规模，将债务风险防控工作机制进行常态化运作；
　　二是在授信储备方面，加快扩容长期债务，持续推进“应融尽融”工作；
　　三是充分利用政策工具箱与把握银行窗口期红利，通过贷款置换等有效手段，持续压降融资成本，拉长债务久期；
　　四是提升资金匹配精确度，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，增强公司资金流安全垫。
　　截至年末，平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334亿元，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比18%，中长期借款及应付债券占比82%，与此同时公司通过631债务风险管控机制，合理有效控制了公司的偿债风险。
　　3、深化专业化整合，增强专业化能力
　　公司进一步厘清各业务板块的资产关系和管理边界，提升资源配置效率，构建现代化的主业体系，巩固专业化整合成果，持续释放管理效能。
　　截至目前，公司完成了超过50个存量在运营项目的管理重组，推动运营类项目从城市公司剥离至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等专业化公司集中管理，酒店公司存量房地产业务向房地产公司移交，各事业部承担资产主体责任、专业化公司承担运营提升责任，充分发挥各自的优势，构建了专业化的业务体系，形成了市场化的发展模式。
　　各专业化公司聚焦主责主业，业务管理专业化水平持续提升。欢乐谷公司成立主题公园大运营管理委员会，加大对主题公园景区项目的经营统筹力度。商管公司建立商业品牌库及品牌联盟，进一步完善规模商业体的标准化管理体系。酒店公司建立酒店业务集中采购项目库，整合资源推进区域集采合作。随着专业化整合的落实，公司各业务实现“一业一企、一企一业”运作，存量资产的运营效益稳步提升。
　　4、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效益
　　（1）旅游业务
　　2023年，国内旅游市场复苏势头强劲，持续释放消费潜力，呈现整体向好态势。公司紧抓市场复苏机遇，锤炼专业化发展能力，持续向市场推出丰富多彩的旅游产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次，同比2022年提升51%。
　　①秉持创新精神，增加优质产品供给
　　公司坚持创想基因，打造了丰富多彩的特色主题活动和产品。如天津欢乐谷创新举办冰雪节，打造“娱乐+设备+演艺+打卡+互动”的一票制高性价比的组合产品，提升淡季经营业绩。成都欢乐谷以大运音乐节系列活动为载体，深入开展“爱成都-迎大运”城市共建共治共享行动，以年轻的潮流音乐文化、欢乐的品牌文化为核心，助力大运会顺利举办。顺德欢乐海岸 PLUS 打造光影烟花秀、冬日浪漫飘雪、潮流舞蹈、美食街区等组合产品，为客户提供城市休闲漫游方案。深圳欢乐港湾带来摩天轮灯光秀、3D 投影表演等丰富多彩的活动，满足消费者的社交娱乐、精神文化需求。华侨城洲际大酒店利用旅游度假区资源，推出“奇趣乌托邦”亲子俱乐部产品，丰富客户体验。前海华侨城 JW万豪酒店紧贴“亲子游”、“港人北上”、“周末经济”等热度，结合周边旅游资源，推出系列套餐产品，提升游客体验。前海华侨城艾美酒店以“旅见经纬，美好启航”为主题，顺利举行试业庆典，将为城市提供高端文旅服务和商务配套，丰富游客的旅居体验。
　　②强化IP应用，丰富游客体验
　　公司秉持“常看常新、常玩常新”的理念，向旗下景区注入优质IP形象及内容，焕活新场景，提升“含新量”，满足游客的多元需求。上海欢乐谷“新春国潮节”植根传统文化、创新表演形式，呈现国风新玩法；重庆欢乐谷积极探索“IP+”新模式，联合Smiley、蓝精灵、Bingo等IP赋能节庆创新。
　　③稳步推进项目拓展及成熟项目焕新
　　报告期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目施工建设工作有序进行。
　　（2）房地产业务
　　报告期内，公司累计实现签约销售面积227万平方米，签约销售金额449亿元。克而瑞行业百强企业2023年全口径销售金额排名中，华侨城从2022年的第35名上升至第31名。
　　①狠抓去化，优化存量资源结构
　　公司将销售去化作为第一优先级工作，及时根据市场情况采取灵活的销售策略，加快推动去化。东莞松湖原岸项目荣登东莞市 2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额刷新近两年顺德市场记录。成都信和、太原侨冠、重庆华侨城、苏州胥江路、济宁太白湖、合肥空港国际小镇等项目位列当地或片区商品房销售榜前三。
　　②做优增量，夯实发展资源基础
　　公司秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力。报告期内顺利拓展4个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区 XDG-2023-15号地块住宅项目、佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003 地块住宅项目、成都金牛国宾地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积38.13万平方米，计容建筑面积59.87万平方米。
　　③精益操盘，提升项目开发能力
　　公司坚持以精益化为核心的管理提升，完善运营体系建设，持续提高项目开发管控水平。各区域公司确立“拿地即进场”前置一切施工准备工作的精益管理流程，新获取的项目整体操盘工期较以往提前3个月以上。在严格确保项目质量的前提下，公司部分项目开发效率达到区域领先水平。
　　（3）商管业务
　　报告期内，公司举办“创想欢乐-商业向新”商业品牌战略发布会，三大核心产品线——“欢乐海岸系列”文旅特色商业综合体产品线，“OCT-LOFT系列”创意文化产业园产品线，“欢乐时光系列”品质社区商业产品线全面亮相，通过构建体验丰富的商业场景、文旅商跨界交织的行业生态、欢乐脉动无限的城市景观，提升商业品牌的吸引力。
　　（4）物管业务
　　报告期内，公司聚焦物业服务、增值业务和专业服务三大业务板块，成功拓展外部项目超50个。创新搭建“6W3H3A”物业业务标准化管理体系，市场知名度和影响力进一步提升，连续3年获得中指研究院“中国物业服务百强企业”，连续5年获得克而瑞物管和中物研协“中国物业服务企业综合实力100强”等荣誉。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　党的二十大报告强调要“加快建设世界一流企业”。华侨城作为旅游与房地产行业先行者，始终坚守初心与使命，不断满足人民对美好生活的需要，坚持“优质生活创想家”的核心理念，以“成就卓越企业，引领美好生活”为愿景使命，以“人本、创造、专业、精益”为核心价值观，把打造世界一流企业作为公司的奋斗目标。
　　（一）公司展望
　　面向未来，华侨城将向质量效益转型升级。公司始终围绕和服务国家战略，牢牢把握做强做优做大国有资本与国有企业的总目标，以“提升核心竞争力”和“增强核心功能”为途径，突出效益至上，提升发展质量。公司坚持以可持续发展为核心，以创新为引领，以改革为动力，以管理为抓手，打造形成市场领先的专业化业务体系，持续追求企业长期价值。
　　在业务布局上，旅游业务是公司领创业务，将保持领先，向“市”图强，加快构建“两核三维多点”发展格局，即以主题公园、自然人文景区为核，在旅游科技、旅游酒店、特色商业三个维度持续深耕，不断巩固核心竞争优势，做精做特旅游业务；房地产业务是公司支柱业务，将聚焦优势，向“市”而生，践行“一体两翼三功能”发展模式，即以房地产开发为主体业务，以依托房地产开发这一主体而形成的衍生运营性业务为翼，加速构建新发展模式；加快打造一批潜力广阔、优势突出、效益良好、可持续发展的专业子公司。
　　在业务发展路径上，沿着“专业化、标准化、市场化、规模化、资本化”的五化思路，通过进一步的专业化整合，深化改革、管理提升、资源导入、协同创新以及出清退出等各种方式，进一步突出和做强主业，不断提升子公司的核心竞争力，使主业的平台企业在各自所处的行业保持领先地位，成为各自细分领域的排头兵。
　　（二）公司2024年工作计划
　　1、持续深化专业化整合，释放专业化管理效能
　　运营方面，做强欢乐谷、商管、酒店、旅发等专业化运营管理平台，全面完成存量在运营项目的管理整合工作，推动各业务条线专业化发展，持续提升存量资产运营效益；积极稳妥拓展外部业务，形成面向市场的盈利模式。
　　开发方面，深化城市公司建设成果，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行，强化营销、投资、产品、成本管理能力，进一步提升房地产业务资源配置效率。
　　2、紧抓市场消费机遇，做优做强旅游业务
　　产品创新方面，赋予旅游业务新的内涵，不断丰富消费场景，切实提升服务水平。满足游客多元化需求，通过多主题游玩项目、多点式游玩设备、地方文化演艺节目、景区特色巡游车等产品矩阵，满足游客不同时段的游玩需求。创新智能互动产品，加大智能互动设备的创新力度，增强游客体验值。着力发展夜间经济，打造多元丰富的夜间景观，将沉浸式“游、购、娱”的场景延伸至夜晚，结合文化创意门店、地方特色美食，推动夜间消费提质增效。
　　IP赋能方面，融入潮流元素，优化二消设施布局，实现景区的整体改造和品质提升，提高盈利水平和运营效能。将“微创新”作为提升产品力的重要途径，全力打造新产品、新体验、新品牌，通过IP和场景的“微创新”提升景区品牌形象和游客满意度。
　　3、加大营销去化力度，强化流动性管理
　　坚持分类施策，以深入而精准的客研定位客户，以丰富而创新的策略推进去化，切实加快销售去化节奏，持续改善房地产资源布局和业态结构。
　　加强流动性管理，动态铺排销售和投资计划，维持充足的现金储备，为公司获取优质增量资源创造良好条件。
　　4、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局
　　强化对市场的研判，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。一方面，充分把握市场化招拍挂机会，提前跟踪、错位竞争、差异化竞拍；另一方面，积极保持多元化开发的传统优势，协同联动、精准研判、提升综合效应。积极发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。
　　5、坚持市场化发展，提升商业管理水平
　　发挥“文旅+商业”特色优势，加快提升商业专项能力，充分释放文旅特色商业综合体、创意文化产业园、品质社区商业三大核心产品线的管理效能。围绕客户消费习惯，强化多业态联动，构建全“生态链”业态组合，打造多功能商业消费场景。提高创收增利能力，稳步提升出租率和租金坪效。
　　6、提升物业服务质量，稳妥推进业务拓展
　　坚持可持续发展，落实“全面质量管理”思想，以“6W3H3A”管理体系为抓手，完善物业服务标准，优化客服响应效率，提升服务质量和客户满意度。强化市场核心竞争力，稳步提升物业业务管理规模。稳妥发展增值服务，明确增值业务发展方向并构建相关产品体系，确保业务落地。
　　（三）公司可能面临的风险
　　1.宏观经济风险。国际方面，随着逆全球化思潮抬头，单边主义、保护主义明显上升，世界经济复苏乏力，局部冲突和动荡频发，发达经济体2023年加息对全球经济金融的累积效应还将持续显现。国内方面，当前需要克服的困难和挑战主要是“有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多，国内大循环存在堵点”。外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，可能会影响企业的销售回款、经营效益。
　　应对措施：加强对宏观经济形势信息的收集，及时对经济形势信息进行分析和汇报。同时加强对房地产市场动态分析和行业分析的研究力度，多渠道、多角度、高频次地跟踪市场形势动向，强化市场监测及预警能力，促进主业稳健发展。
　　2.经济效益风险。市场需求、竞争状况、销售去化等因素均可能导致企业利润空间压缩，进而影响企业的市场竞争力、市场份额和可持续发展的能力。
　　应对措施：强化亏损企业治理，按照“一业一企”原则，整合优化非必要单独存续的平台公司及同质化经营企业，进一步优化法人架构，压缩管理层级。同时坚持专业化发展，加强地产成本管控，持续健全产品质量管理体系。
　　3.财务风险。公司的房地产业务属于资金及资本密集型产业，前期需要大量的资金投入，杠杆比率较高、融资规模较大，可能存在因债务期限结构不平衡，导致公司面临集中偿付的流动性风险。公司的旅游业务，属于投资金额大、回收周期长的产业，可能存在项目融资结构与项目经营周期不匹配，导致的债务偿付风险。
　　应对措施：公司通过加大销售回款力度、盘活存量资产来加快经营性现金流回收。同时坚持“以收定投”，合理控制投资节奏，根据经营情况动态跟踪和灵活调整投资额度。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）文化旅游业务
　　公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点，不断巩固核心竞争优势，在旅游科技、旅游酒店、旅行服务“三维”持续深耕，实现各产业、各业态有效协作与互动；通过在全国多地培育打造优质项目，形成“多点”布局，夯实业务发展基础，扩大旅游品牌影响力。主要的产品型态包括主题公园、自然人文景区、旅行服务和酒店等。
　　（二）房地产业务
　　公司房地产业务由旗下各事业部管理，以房地产开发销售业务为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。主要的产品型态包括以地产开发、文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合性社区或单体住宅社区。


　　二、核心竞争力分析
　　（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。企业将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合，优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在文化旅游、房地产行业拥有多个享誉全国的知名品牌，积累了丰富的优质客户资源，具备广阔的价值挖掘空间，为公司中长期持续健康稳定发展奠定了良好的基础。
　　（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发运营业务，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
　　（三）公司持续探索可持续发展的商业模式。进入新时代，华侨城坚持长期价值主义，积极探索房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式和构建旅游业务“两核三维多点”新发展格局，顺应经济发展需求与国家战略方向，顺应行业发展趋势，公司在旅游业务和房地产业务上将创造更大的商业价值。
　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险
　　国际方面，地缘政治局势紧张，供应链和国际贸易受阻。国内方面，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。消费复苏动能较弱，稳出口难度增大。
　　应对措施：公司将密切关注宏观政策和时势变化，分析国家每月发布的有关统计数据，及时调整公司策略。
　　2.行业政策风险
　　中央指出要加强房地产市场预期引导，调整优化房地产政策，促进房地产平稳健康发展，但政策从出台、落地到发挥成效仍需一定时间，居民置业信心亦有待恢复，房地产市场短期内仍有可能处于低位运行状态。应对措施：公司将加强对房地产市场的动态分析，高频次、多维度、多形式地研究地产行业政策态势和市场动态，积极抓住政策窗口期，用足政策利好，加快销售去化工作。
　　3.现金流风险
　　公司主业属于资金密集型产业，项目投资建设一次性投入大，但市场需求、行业政策等因素，容易导致销售去化缓慢、销售回款不及预期。同时，地产行业信用风险在不断上行，房企资金周转能力、融资能力走弱，在行业压力传导下可能发生流动性不足、偿债压力加大等问题。
　　应对措施：公司将持续调整债务结构，坚持长期资产配置长期资金，并确保资金优先投向盈利高、净现金流多、回报周期短的项目，同时对现存债务实施月度监测动态监控，提前半年管控到期债务，牢牢守住不发生债务风险的底线。
　　4.经营风险
　　公司经营过程中，可能因项目投入大，培育期、回收期长，而市场形势不断变化，项目运营管控难度大，从而影响项目回报，投资收益不及预期，甚至形成项目经营亏损。
　　应对措施：公司将持续优化投资管理体系，坚持“以收定投”“以销定建”，同时，持续做好市场研判，加强产品优化及营销队伍建设，积极践行精益管理理念，通过专业化整合、标准化建设、持续降本增效、加强总部管控能力建设等举措，不断提升公司经营管理水平和抗风险能力。


　　四、主营业务分析
　　（一）宏观经济及行业发展状况
　　上半年，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，消费复苏动能较弱，稳出口难度增大。面对复杂严峻的外部环境，党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，更好统筹国内国际两个大局，更好统筹发展和安全，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，居民收入平稳增长，经济运行整体回升向好。
　　上半年，我国国内生产总值59.3万亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。从“投资、消费、出口”三驾马车来看，上半年，全国固定资产投资24.3万亿元，同比增长3.8%；全国进出口总值累计为20.1万亿元，同比上涨2.1%；社会消费品零售总额22.8万亿元，同比增长8.2%。2023年上半年，我国经济保持了稳定增长，各行业发展态势良好，居民收入和消费水平持续提高，为实现全年经济社会发展预期目标奠定了坚实基础，展现出我国经济的强大韧性和潜力。
　　文化旅游行业方面：2023年上半年，总体来看，文旅市场复苏势头强劲，持续释放消费潜力，呈现整体向好态势。从国内市场看，国内旅游市场呈现复苏态势。一方面旅游人次大幅增长。据文旅部发布的数据显示，2023上半年，国内旅游总人次23.84亿，比上年同期增加9.29亿，同比增长63.9%。其中，城镇居民国内旅游人次18.59亿，同比增长70.4%；农村居民国内旅游人次5.25亿，同比增长44.2%。分季度看，2023年第一季度，国内旅游总人次12.16亿，同比增长46.5%。2023年第二季度，国内旅游总人次11.68亿，同比增长86.9%。另一方面，旅游收入快速修复，国内旅游收入大幅增长，上半年，国内旅游收入2.3万亿元，比上年增加1.1万亿元，增长95.9%。其中，城镇居民出游花费2万亿元，同比增长108.9%；农村居民出游花费0.3万亿元，同比增长41.5%。从出境游市场看，出境游表现亮眼，据世界旅游联盟发布的报告显示，2023年上半年中国出境游市场景气指数超过2019年上半年水平。
　　房地产行业方面：2023年上半年，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，中央与地方适时调整优化房地产政策，在政策端持续发力，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。市场方面，经过一季度热点城市市场“小阳春”后，新房市场降温明显，供需两淡，仍处在底部企稳的弱复苏阶段。1-6月，全国房地产开发投资累计同比下降7.9%,新开工面积同比下降24.3%,商品房销售面积同比下降5.3%，房地产市场复苏的信心和动能不足，房地产开发景气指数创一年来新低。从结构上看，上半年市场分化趋势愈发明显，热点城市核心区域保持较高热度，改善型产品持续走强。短期内市场分化现象不会改变，一线及二线热点城市、优质房企的销售集中度将进一步提升。从发展阶段看，房地产行业从增量为主转向增量存量并重阶段，房地产企业由“开发商”向“服务商”转变趋势。
　　（二）报告期内公司经营情况回顾
　　1、主营业务出现亏损
　　报告期内，公司实现主营业务收入194亿元，同比上升19%；实现净利润-14亿元、归母净利润-13亿元。其中：旅游综合业务收入103亿元，房地产业务收入91亿元。
　　一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降。二是为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。
　　三是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。
　　2、加强流动性管理，改善资本结构
　　为确保现金流安全稳定，公司坚定贯彻落实“以销定产”“以收定投”的策略。截至报告期末，公司货币资金较期初增长27亿元，达到443亿元，占总资产比例超过11%，现金短债比2.05。经营性净现金流0.9亿元，较去年同期有所改善，为公司紧跟市场趋势、适时补充优质资源创造了条件。
　　公司把握融资环境改善的窗口机遇，持续通过长短期债务置换推动公司资本结构改善。截至报告期末，公司有息负债总额1343亿元。公司有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，长期借款及应付债券占比88%。
　　3、实施专业化改革，提升主营业务市场竞争力
　　报告期内，公司基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营，实现“专业人办专业事”。
　　4、强化精益管理，提升主营业务运营效率
　　公司广泛凝聚精益管理的共识，制定实施一系列精益管理的工作举措，提升业务的价值创造能力。
　　（1）文化旅游业务
　　公司持续向市场提供丰富多彩的文旅产品。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。
　　①紧抓市场消费需求，创新文旅产品供给
　　公司坚持创想基因，面向市场推出了各类优质的主题活动和产品。欢乐谷打造了“春风游园季”“超级儿童节”“超级电音节”等各类主题活动；联动第31届世界大学生夏季运动会，开展“欢乐传递梦想”欢乐谷大运欢乐季活动。华侨城旅行社关注细分旅游市场，持续开发亲子游、研学游、毕业游等多类型产品。
　　②强化IP运用，丰富游客体验
　　公司持续深化IP运用及合作。报告期内，深圳欢乐谷与“迷你世界”IP结合，举办迷你世界·冒险山主题曲首发暨卡洛儿八音盒首开仪式，打造沉浸式游玩体验；武汉欢乐谷全新推出“极速世界”主题区，引入未来科技感游乐设计，结合系列精彩特技表演，让游客身临其境；上海玛雅海滩水公园引入《B.Duck》IP，设置巨型小黄鸭形象，营造主题场景，丰富游客游玩体验。
　　③稳步推进项目拓展及成熟项目焕新
　　报告期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议；北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工；深圳欢乐谷冒险山项目完成设备采购，进入土建施工阶段。
　　（2）房地产业务
　　①房地产开发销售业务
　　报告期内，公司累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元，均较上年同期下降16%。公司坚定不移落实精益管理工作，开发、营销和运营专业化水平持续提升。
　　一是全力以赴，狠抓销售去化。公司不断提升营销管理能力，狠抓销售回款。东莞松湖原岸项目荣登东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额均刷新近两年顺德市场纪录。同时，为应对市场形势，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，加快推动去化回款。
　　二是做优增量，夯实发展资源基础。公司秉持“优中选优”理念，深耕核心区域，积极向“市”而生，锤炼市场竞争力，报告期内顺利拓展3个项目，获取佛山顺德欢乐海岸PLUS二期文旅综合项目、无锡经开区XDG-2023-10号地块住宅项目以及佛山市禅城区绿景东路TD2023（CC）WG0003地块住宅项目开发用地，合计新增土地面积34.08万平方米，计容建筑面积52.34万平方米。
　　三是精益管理，提升项目开发管控能力。公司有序推进运营体系建设，在全面完成城市公司组建的基础上，健全与之适配的配套制度体系。同时，加快落实产品和成本标准化建设，切实做到产品提质、成本受控。
　　②商业运营业务
　　报告期内，公司推进商业运营业务专业化整合，对主要规模商业项目进行集中管理，并开展商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟搭建，推进商业项目标准化管理体系搭建。同时，公司联动6城9个商业项目，组织开展“爱有Mó力”活动，拓展文旅商业流量玩法，发挥品牌优势。
　　③物管业务
　　管理规模方面，已布局全国56座城市。管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6,215万平方米，较2022年末提升33%。品牌影响力方面，2023年上半年，华侨城物业荣获中指研究院颁发的“2023中国物业服务百强企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”称号。同时，公司策划推出“自然生长计划”，发布华侨城物业绿色低碳品牌“光合盈城”，以“共建绿色环境，共享低碳生活”理念，构建华侨城物业绿色运营模式，品牌影响力进一步提升。同时，公司深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程监控。报告期内，公司的销售费用、管理费用分别同比下降26%、17%。
　　（三）公司2023年下半年经营计划
　　1、加大营销去化力度，强化现金流管理
　　公司始终把销售去化作为重点工作，下半年将继续保持营销热度，并结合行业变化情况，灵活调整销售策略，抓好市场窗口期，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。
　　加强现金流管理，坚定落实“以销定产”“以收定投”的策略，动态调整销售和投资计划，保障生产、供货、销售节奏匹配，维持充足的现金储备，守住公司的安全风险底线。
　　2、把握行业复苏机遇，做优做强文旅业务
　　主题公园业务方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园经典产品，通过产品微创新、服务提升、数字化平台建设等方式，提升游客接待量、游客满意度及效益水平。
　　自然人文景区业务方面，围绕品牌、运营、营销、产品创新、业务拓展等方面，提升业务核心竞争力。
　　酒店业务方面，完善酒店管理体系，提升自有品牌酒店运营管理能力，积极探索市场化发展路径。
　　3、聚焦核心城市深耕，积极优化资源布局
　　根据市场情况，动态优化投资策略，聚焦核心城市核心区域精益投资。一方面充分把握市场化招拍挂机会，提前跟踪、错位竞争、差异化竞拍；另一方面积极保持多元化开发的传统优势，协同联动、精准研判、提升综合效应。积极发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用，多措并举推动优质资源获取，优化资源布局，进一步夯实主业发展空间。
　　4、强化商业运营能力，提升物业服务质量
　　商业方面，持续扩充华侨城商业品牌库、战略合作品牌资源库和品牌联盟，加强文旅联动，强化商业运营管理能力，提升存量资产运营效率。
　　物业服务方面，坚持可持续发展，落实“全面质量管理”思想，优化客服响应效率，持续提升服务品质和口碑形象，扩大品牌影响力。
　　5、公司跟投项目实施进展情况：
　　公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2023年6月，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.52亿元，占跟投项目资金峰值0.5%。截止报告期，已有16个项目涉及返还跟投本金，合计6752.31万元；2个项目分配跟投收益，分配收益484.14万元；1个项目跟投已退出。
　　参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　宏观经济方面：当前世界百年变局加速演进，全球经济正经受通胀高企和经济下行的双重压力。国内经济发展受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力以及诸多超预期因素冲击。在复杂严峻的外部形势下，党的二十大胜利召开，确立了全面建设社会主义现代化国家的宏伟蓝图，明确了党和国家事业发展的目标任务，指明了前进的方向。2022年，我国统筹发展与安全，继续保持世界第二大经济体的地位，经济稳健发展。全年国内生产总值突破120万亿元，同比增长3.0%；城镇新增就业1206万人，超额完成1100万人的全年预期目标任务，城镇调查失业率平均为5.6%；居民消费价格上涨2.0%，物价温和上涨。数据表明我国经济持续稳定恢复，稳住了宏观经济大盘。从中长期看，国际形势依然复杂严峻，国内经济恢复基础仍不牢固。面对困难与挑战，中央经济工作会议指出将坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。总体来看，我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变。
　　（一）文化旅游行业：2022年，受经济下行压力加大，叠加国内外多重超预期因素冲击的影响，文化旅游行业发展受挫。由于旅游出行受限，旅游消费持续收缩，国内游、入境游、出境游三大旅游市场需求下降。根据国内旅游抽样调查统计结果，2022年，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元，比上年减少0.87万亿元。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。而自2022年第四季度以来，随着政策加快调整，跨省旅游恢复等相关政策陆续出台，文化旅游业迎来了战略转折点，增强了旅游业复苏预期。
　　（二）房地产行业：2022年房地产行业处于深度调整期，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。从政策端和融资端看，坚持“房住不炒”的定位下，央行与银保监会发布金融支持房地产16条，房企信贷、债券、股权融资政策“三箭齐发”，稳地产力度持续加大。但政策传导到市场端存在滞后性。从市场端看，2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。市场整体表现低迷，消费者和资本市场信心不足，市场观望情绪加重。从中长期看，房地产仍是国民经济基础性行业、民生保障行业和支柱产业，是规模巨大的单一产品市场，且具有周转快、链条长、辐射广的特点，不仅对相关产业带动效应强，而且对稳定经济大盘有举足轻重的作用。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　自2015年下半年起，公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，利用文旅结合地产的综合开发核心优势，加速全国布局。2015年-2021年期间，公司业务布局以综合性项目为主，形成了地产及文旅、酒店、商业等丰富业态，打造了一批精品项目及城市地标，推动了城市生活空间扩容发展、城市形象提质升级，创造了较好的经济和社会效益。
　　随着房地产行业自2021年下半年起进入下行调整周期，从速度型发展转向高质量发展成为了业内企业的普遍共识，开发及运营两端的竞争态势愈发激烈。2022年，华侨城以转型谋发展，在专业化整合、精益管理等方面深化改革，要求各业务在市场化竞争中不断提升专业化水平。房地产业务深入践行“一体两翼三功能”新发展模式，坚持市场化运作，通过专业化发展推动各业务协同促进，全面向“市”而生。旅游业务加快构建“两核三维多点”新发展格局，强化面向市场的盈利模式，进一步向“市”图强。全力推动专业化发展模式加速落地、落实、落细，不仅是华侨城面对严峻外部形势的主动变革，也是华侨城发展转型升级，努力实现可持续高质量发展目标的必由路径。
　　（一）文化旅游业务
　　公司以主题公园、自然人文景区“两核”作为旅游业务发展的战略重点和引领力量；将旅游科技、商旅酒店、旅行服务“三维”作为重要支撑，培育打造细分领域专精企业，增进内部协同、增强集群优势，与“两核”相互融合发展；通过打造一批大而强或小而美的标杆项目，作为“两核三维”业务体系的落地载体，形成全国“多点”布局，成为公司旅游业务发展的增长引擎。主要产品形态包括：①主题公园（主题游乐类、水公园类、主题文化类、生态田园类、摩天轮类等）；②酒店；③文商旅综合体；④自然人文景区及其他；⑤旅行服务等。
　　（二）房地产业务
　　公司以房地产开发为“主体”，以与房地产开发项目有机组成的文旅项目，以及围绕房地产开发业务而形成的商业、酒店、物管等相关泛地产业务为“两翼”，着力推动投资、运营、服务“三功能”融合发展。主要产品形态包括：①地产开发，文化旅游、酒店、住宅和商业等多业态融合发展的综合性社区；②单体住宅社区；③公园式商业街区及写字楼等。同时，公司积极丰富产品结构，对人才房、保障性住房开发进行探索与实践。
　　（三）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司之子公司华侨城房地产、东部华侨城、香港华侨城、扬州实业、南京实业、上海华侨城、成都投资、招华实业、西安发展等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2022年12月31日，尚未结清的担保金额为3,011,713.79万元。与提供该等担保相关的风险较小。
　　7、公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2022年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额2.52亿元，占跟投项目资金峰值0.34%，其中2022年新增跟投本金5300万元。截止报告期末，已有13个项目返还跟投本金，合计4142.26万元；1个项目分配跟投收益，分配收益64.62万元。报告期内未有项目跟投退出情形，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。企业将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合，优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在文化旅游、房地产行业拥有多个享誉全国的知名品牌，积累了丰富的优质客户资源，具备广阔的价值挖掘空间，为公司中长期持续健康稳定发展奠定了良好的基础。
　　（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发运营业务，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
　　（三）公司持续探索可持续发展的商业模式。进入新时代，华侨城坚持长期价值主义，积极探索房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式和构建旅游业务“两核三维多点”新发展格局，顺应经济发展需求与国家战略方向，顺应行业发展趋势，公司在旅游业务和房地产业务上将创造更大的商业价值。
　　（四）公司具有卓越的战略协同能力，与华侨城集团的战略协同效应显著，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动等方面获得集团的有力支持，有助于进一步拓展主业发展空间，增加优质资源储备，促进公司高质量发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　（一）报告期内公司经营情况回顾
　　2022年，我国经济恢复受“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力持续冲击，复杂严峻的外部形势给我国经济发展带来的影响逐步加深。公司主营业务所处的文化旅游及房地产市场受经济下行及行业周期性调整等因素影响，处于低谷运行状态。在主业遭受多重不利因素叠加影响下，公司归属于上市公司股东的净利润大幅下降，出现亏损。
　　1、主营业务由盈利转为亏损
　　报告期内，公司实现主营业务收入766亿元，同比下降25%；实现净利润-128亿元、归母净利润-109亿元。其中：旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。
　　一是受房地产市场下行影响，公司房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%。同时，为深入推动资源结构调整，公司部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，致使公司房地产业务净利润贡献同比减少。
　　二是考虑公司部分项目所在城市新房销售价格进入下行通道，销售流速在2022年下半年进一步放缓，公司对存货项目进行了盘查和评估，并依据会计谨慎原则，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。
　　三是报告期内，公司旅游景区业务受需求萎缩等诸多因素冲击，经营效益下滑。同时，受效益下滑或更新改造等因素影响，公司对部分景区资产计提减值。
　　四是因市场因素影响，房企投资策略普遍趋于谨慎，公司转让股权实现的投资收益同比减少。
　　五是受房地产市场下行影响，部分合作开发项目实现的利润减少或对资产计提减值准备增加，公司按持股比例确认的投资收益同比大幅减少。
　　2、聚焦流动性管理，公司资本结构进一步优化
　　2022年，受多重因素影响，公司出现较大幅度亏损，但公司持续健康发展的基本面良好：
　　面对严峻的房地产行业形势，公司适时调整投资策略，坚定落实“以收定投、以销定产”原则，确保公司流动性安全可控。截至报告期末，公司货币资金416亿元，占总资产比例超过10%、现金短债比维持1.53较好安全边际，经营性现金流总体平衡，为公司紧跟房地产市场改善趋势，把握投资窗口机遇，适时补仓优质项目创造了必要条件。
　　资本结构稳定，经营风险可控。公司积极把握融资环境改善窗口机遇，与金融机构主动沟通，通过长短期债务置换、债务规模管控等措施，推动公司资本结构持续优化、融资成本不断下降。截止2022年12月31日，公司有息负债余额1281亿，较上年下降110亿，其中公司短期债务213亿，较年初减少60亿，占有息负债比17%，较年初下降3个百分点。2022年，公司对短期及一年内到期债务置换超过400亿元，预计节省利息约7亿元。同时，公司综合融资成本不断优化，截至报告期末为4.23%，较年初下降23BP。
　　3、启动专业化整合，提升主营业务市场竞争力
　　为服务公司区域拓展和深耕需要，公司旗下房地产公司以及华东、中部、西部、北方四大事业部自创立之初均定位为区域型的综合性发展平台，具备各产品类型开发运营全流程业务能力。考虑公司目前在运营旅游、商业、酒店项目已具备一定规模，完成了产品条线专业化运作的必要积累，公司于2022年全面启动专业化整合工作，其一是基于“开发与运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能，推动其聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司组建提升其开发效率；其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台，与事业部形成对等关系，聚焦存量运营业务的分类管理，推动产品条线实现专业化运作。
　　开发方面，公司于报告期内全面完成城市公司组建，妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各公司、事业部71个项目公司整合为22家城市公司集中管理，管理口径三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。同时，根据新的业务结构，公司全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行。
　　运营方面，成立旅游发展集团、商业管理公司，分别对公司旗下自然人文景区、规模以上商业的进行市场化的集中归口管理。强化欢乐谷集团、酒店集团的平台作用，分别负责公司旗下主题公园和酒店产品的运营统筹工作。基于以上四家专业化运营管理单位，公司正对原各事业部在运营的旅游、商业、酒店项目开展管理口径整合，并将在具备经济可行性的前提下，适时推进相关项目的资产及股权重组，逐步推动相关项目实现法人与管理口径统一，充分释放产品条线运作效率与管理效能。
　　随着专业化整合全面落实，公司各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作，各业务板块独立自主经营能力与效益水平将在市场竞争中得到充分检验，各业务专业化、市场化发展能力将稳步提升。
　　4、加强精益管理，提升主营业务运营效率
　　（1）文化旅游业务
　　2022年，公司紧抓市场消费新趋势，持续向市场提供丰富多彩的文旅产品，为2023年文化旅游业务的全面复苏夯实基础。报告期内，公司旗下文旅项目共计接待游客6184.9万人次，为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。从剔除增量项目的可比口径看，接待游客人次为2019年同期53%水平。
　　①紧抓消费新趋势，创新文旅产品供给
　　公司秉持创新精神，紧抓旅游市场消费新趋势，向市场持续推出新业态、新产品。报告期内，公司推出了成都东安阁精品园林式酒店、以“宇宙探索”为主题的大型主题公园襄阳奇幻谷、集“都市娱乐、休闲度假、文化体验”业态为一体的衡阳玛雅海滩水公园、城市新地标西安OCT1314摩天轮和南昌华侨城福朋喜来登酒店，获得市场良好反响。公司坚持创想基因，充分发挥在特色主题活动打造方面的优势，深挖文化、科技和节庆热点，面向市场推出了各类优质主题活动。如九地欢乐谷/玛雅海滩水公园面向市场推出国风艺术节、飞雪电音节、灯光节，并深挖夜间经济活力，推出夜游、夜市等系列活动，为游客提供休闲娱乐新场景；文商旅综合体深圳欢乐港湾践行“科技+旅游”理念，创新推出了大型元宇宙AR秀，打造全国首个将城市建筑综合体与元宇宙结合的视觉秀场；顺德欢乐海岸深挖在地文化，举办“岭南年俗嘉年华”、“美食嘉年华”、点灯节等大型活动，为当地旅游发展注入新动能；公司旗下酒店深化与景区联动，如前海华侨城JW万豪酒店联动湾区之光摩天轮，主推酒店客房+摩天轮、自助餐+摩天轮、客房+美食巴士下午茶等系列套餐，拓展亲子游市场需求。
　　②推进存量项目升级，焕新成熟产品活力
　　报告期内，公司统筹旗下经典文旅项目稳步推进升级改造，全面提升文旅产品的供给品质，优化消费体验。深圳威尼斯睿途酒店引入洲际酒店集团“英迪格”品牌，完成改造，焕新面客；推进深圳欢乐谷冒险山区域、北京欢乐谷七期改造升级，总投资超过6亿元，推动成熟项目以全新面貌迎接旅游市场复苏趋势。
　　③强化IP运用，文旅融合丰富游客体验
　　公司持续发力IP整合营销赋能，深化自主IP研发应用及与行业优质IP的跨界合作。报告期内，深圳欢乐谷与“迷你世界”联手，构建游乐体验新场景；北京欢乐谷2022年通过春风游园季、国潮文化节联动《大闹天宫》《哪吒闹海》《葫芦兄弟》三大经典国产IP；深圳欢乐港湾联动泡泡玛特头部IP MOLLY、小黄鸭B.Duck，营造热点话题；襄阳奇幻谷雪怪、蜥蜴人、太空歌姬等原创IP及“奇幻大巡游”广受游客欢迎。
　　（2）房地产业务
　　2022年，公司坚定不移推行精益管理，产品、开发、营销和运营专业化运作水平有效提升。报告期内，公司累计实现签约销售面积267万平方米、签约销售额553亿元。克而瑞行业百强企业2022年全口径销售金额排名中，华侨城从2021年的50名上升至35名。
　　①狠抓去化，创造存量结构优化空间
　　公司紧握市场窗口期，大力推动项目去化，深圳龙胜四海华亭、东莞高埗天鹅堡、苏州胥江路、无锡运河湾、合肥空港国际小镇、济宁太白湖等项目销售均位列片区去化排名第一，并有多个项目销售位列片区去化排名前三。公司深圳新玺项目、西安沣东创想中心项目销售位列城市或片区商办去化排名前列。
　　②优中优选，稳妥推进新项目获取
　　公司秉持“优中选优”理念，聚焦核心城市热点板块，按照“以收定投”原则稳妥推进新项目投资。报告期内，公司新获取项目开发用地3宗，新增土地面积31万平方米，计容建筑面积31万平方米。落地项目分别为成都市锦绣天府文旅综合项目、东莞市松山湖2022WR012地块文旅综合项目、深圳市龙岗区龙城G01019-0042地块安居型商品房项目。
　　③精益管理，提升项目开发管控能力
　　公司全面优化房地产业务大运营体系，提升货值、工期、营销管理精细化程度，并扎实推进产品标准化体系建设，强化成本适配，提升集采水平，推动公司房地产业务专业化运作水平不断提升。在严格确保项目质量的前提下，公司部分项目开发效率达到区域领先水平。各事业部快周转项目高层产品多数实现开工至精装交付总工期在24个月内。
　　（3）物管业务
　　公司将旗下物商集团重组升级为华侨城服务集团，以服务品质提升带动市场化发展。在做好传统住宅物业管理的同时，结合公司主业，积极拓展商业办公、旅游产品及公共设施等其他服务品类；着力建设统一管家服务平台和电商平台等新业务，创造盈利增长点。报告期内，物业集团累计新增接管项目52个，新增管理面积434万平方米，目前在管物业项目共计316个，管理总面积达4,680万平方米，覆盖全国56个城市。报告期内落地项目中，共有34个市场化物业服务项目，管理业态不断丰富、业务布局进一步优化。
　　报告期内，公司物业板块新设6家分、子公司，全国布局分、子公司数量已达80家，业务覆盖范围进一步拓宽。在人工成本和运营成本上涨的形势下，公司物业板块收入、利润均实现增长，品牌美誉度明显提升，获得2022物业服务力百强企业第37名、2022中国物业服务百强企业第39名、2022高端物业服务力TOP10企业等多个行业重量级荣誉。
　　5、加强数字化建设，赋能主营业务高质量发展
　　公司积极践行精益管理，全力推进数字化转型，围绕管理信息化、业务数字化和数字化新基建，赋能主营业务发展。
　　一是持续夯实管理信息化，有效提升管理效率和效能。搭建智慧人力资源平台，助力公司人才队伍建设。全面提升财务数字化水平，推进业财融合，提升精益管理和风险管控能力；构建司库管理体系，进一步加强资金的集约、高效、安全管理，实现资金“看得见、管得住”目标。推进供应链平台建设，全面提升采购效率、降低采购成本、保证采购质量。
　　二是持续推进业务数字化。报告期内，公司推出线上房源展示小程序“侨城e家”，形成房源统一对外展示窗口；不断完善地产大运营体系，提升房地产开发业务数字化能力；上线新花橙平台，全面支持旗下文旅企业在平台自主运营，共同做大流量、做强销售。平台入选中数联“2022全国企业数字化转型十佳案例”，荣获广东第11届“省长杯”工业设计大赛产业组优秀奖。
　　三是加快构建数字化新基建。公司全面加强上云建设，提高系统保障与连通能力，助力打破系统壁垒、减少信息孤岛；按照“业务数据化、数据资产化、资产服务化、服务业务化”的思路，持续推进数据入湖，夯实数据服务能力，支持公司在复杂严峻市场形势下准确做出经营决策。
　　6、深化产融结合，加强业务跨板块协同
　　公司旗下香港华侨城，控股公司境外上市平台华侨城（亚洲）控股有限公司，主要负责公司跨境资本运作业务。公司深入推动产融结合，通过香港华侨城基金平台直接或间接参投文旅、科技类企业，深入服务公司主业发展。其中，深圳看到科技有限公司已入选国家工业与信息化部专精特新“小巨人”企业，相关VR及直播技术于公司旗下欢乐谷落地应用；迷你世界IP与欢乐谷达成战略合作协议，在景区内主题景点和主题演艺打造等方面合作已于深圳欢乐谷落地。

　　五、公司未来发展的展望
　　党的二十大报告强调要“加快建设世界一流企业”。华侨城作为文旅与房地产行业先行者，始终坚守初心与使命，将打造世界一流企业作为公司的奋斗目标。
　　文化旅游业务：公司把“创一流”作为旅游业务发展的指引，将坚持发展旅游业务的大战略，坚持可持续高质量的发展观，坚持深度融合发展的方法论，着力构建旅游业务“两核三维多点”的新发展格局，充分借鉴吸收优秀同行成果经验，努力创建具有全球竞争力的世界一流旅游企业集团，成为综合实力和品牌影响力行业领先的国际品牌。公司将继续发挥华侨城在旅游产业中的先发优势、产品优势、品牌优势、管理优势，持续扩大华侨城的品牌影响力，打造中国领先、世界一流的旅游业务。在产品打造上，坚持以消费者为中心，深入研究新时代消费特征，主动迎合当代消费者需求，持续创造优质供给，不断兑现大众对美好生活的向往。在发展模式上，坚持融合发展，通过文旅融合、科技赋能等方式，持续推动旅游产品创新，提升旅游业务的发展质量与效益，引领旅游行业迭代、变革，持续满足人民对美好生活的需要。
　　房地产业务：公司将坚定不移地发展好房地产主业，通过房地产业务“一体两翼三功能”的新发展模式，做强做优做大房地产开发业务，做强做精两翼运营业务，锻造更具华侨城特色和优势的核心竞争力，成为中国房地产行业的专业化开发商和行业排头兵。公司将在“十四五”期间基本建立起完备的专业化开发体系、标准化管理体系，竞争力、抗风险能力等全面对标一流企业。公司将始终秉持长期价值主义，聚焦中心城市和中心城市圈，在优质市场中持续深耕；将住宅作为销售物业的重点，合理控制资产自持比例，提高自持资产的可持续经营能力。公司将通过“调仓换仓”，一手抓去化、一手抓投资，大力优化公司的资源结构。一方面是千方百计盘活存量，多措并举加速存量项目的资产变现和资金回流。另一方面是密切关注核心城市市场动态和投资机会，积极扩大有效投资，优中选优，加强优质资源储备。从长远看，公司将探索新发展模式，紧跟国家政策导向，把握行业发展大势，积极介入代建、保障房建设等新业态，增强面向存量房地产市场的资产管理及资本运作能力，提升长期价值。
　　（一）公司2023年经营计划
　　1、优化资本结构，推动公司发展提质增效
　　加强现金流管理，保障产销节奏匹配，维持充足现金储备与充裕流动性。同时，持续优化资本结构，充分利用房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”支持，积极探索再融资方式，降低融资成本。
　　2、深入推进专业化整合，推动业务条线专业化运作
　　开发方面。结合城市公司建设成果，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行，保障总部做“精”、事业部做“专”、城市公司做“实”做“强”，项目做“快”，进一步提升公司房地产业务资源配置能力与运作效率。运营方面。做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒店集团四大专业化运营管理平台，全面完成存量在运营项目的管理整合工作，同时推动四大平台公司积极稳妥拓展外部业务，形成面向市场的盈利模式。
　　推动旅游业务向“市”图强，以欢乐谷集团作为全国九地欢乐谷/玛雅海滩水公园、襄阳华侨城奇幻度假区、南昌欢乐星际亲子乐园、各地摩天轮等主题公园类产品的管理统筹及发展平台，负责花橙线上平台发展；以旅发集团统筹公司旅行社等旅行服务业务，负责自然人文景区轻资产管理输出业务。
　　推动商业和酒店业务“市”而生，以商管公司统筹公司旗下欢乐海岸系列产品的运营管理工作，并集中管理各类型规模以上商业，拓展华侨城商管业务和品牌的对外输出；以酒店集团为核心，形成公司高星级酒店的资产管理平台、自营酒店的运营统筹平台，打造具备“投-融-建-管-退”全链条能力的专业化酒店开发运营商。
　　3、深化供给侧改革，把握文旅行业复苏机遇
　　一是推进存量项目更新。持续推进东部华侨城改造、深圳欢乐谷冒险山改造及北京欢乐谷七期改造。二是保持优质新品供给。加快推进新项目建设，推动南京欢乐滨江、宁波欢乐海岸、常熟沙家浜文旅综合项目开业迎客。三是坚持文旅融合发展。充分挖掘在地文化特色，有机融入文旅产品和大型特色主题文化活动，不断丰富文旅产品供给。提升IP运营能力，加强文化主题类旅游产品、主题商品开发，带动景区二消水平的提升。四是探索旅游科技应用。深入挖掘“文旅+科技”融合实践路径，深入探索人工智能、AR等科技手段在文旅产品的应用场景，以“科技+”能力赋能文旅产品升级。五是提升项目经营管理水平。加强文旅业务经营管理体系建设，提升文旅企业的运作水平，释放存量项目经营效益。
　　4、去化与投资并重，优化房地产资源区域与业态结构
　　存量去化方面，坚持分类施策，加速资产变现和资金回流，为公司资本结构优化与“调仓换仓”加快新项目落地创造条件。
　　新项目获取方面，一是聚焦北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市核心板块，通过市场化“招拍挂”，及时补仓优质项目。二是在项目良性循环、可持续的前提下，继续利用文旅综合开发优势，获取优质土地资源。三是积极参与积极介入工程代建、保障房建设等业务，主动融入国内房地产市场新发展格局，进一步丰富公司收入结构。
　　5、坚持向“市”而兴，提升物业服务质量与业务规模
　　一是坚持“服务为本、客户至上”理念，打造“6W3H3A”服务管理体系，提升服务品质。二是加强市场化拓展，提升管理规模与市场地位。三是加快发展业务数字化建设，优化智慧物业管理平台、智慧城区管理平台、智慧商管平台功能，提升运营效率。四是探索发展增值服务，结合华侨城多元主业优势，打破客户边界，建立会员服务体系，为业主、商家、社区、消费者、游客等提供多维服务，探索服务端盈利点。
　　6、加快数字化建设，提升业务管理精益水平
　　公司将继续围绕主营业务发展需要，加强数字化能力建设，大力探索实践数字化应用的有效路径，不断挖掘数据价值、释放技术红利。一是加强地产ERP建设，健全公司大运营体系，提升房地产业务精益管理水平。二是推进文旅行业云建设，协同业务需求，不断丰富各主营业务数字化场景，不断提升跨板块的中台服务及数据交换能力。三是通过优化管理流程、推进业财融合、建设大采购平台，持续夯实管理信息化水平，助力公司提升经营决策效率和风险管控能力。
　　7、加强产融结合，发挥金融服务主业实效
　　利用好当前有利的政策环境，搭建不动产产业基金，在项目和资金两端推动公司房地产主业更高质量发展。搭建持有型物业专项基金，服务公司持有型物业资产证券化需求。加强境外资金运用，为境内主业项目资金需求提供多元供给通道。
　　（二）可能面对的风险
　　一是宏观经济风险。公司所处的行业与宏观经济紧密相关，当前，国际地缘政治局势复杂，全球经济增长仍然面临诸多不稳定因素，我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战
　　二是市场风险。我国房地产市场近两年以来持续低位运行，并且短期内市场仍存在调整压力，对公司销售去化造成一定客观影响。同时，房地产市场分化格局较为明显，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间易出现较大的市场表现差异，对公司销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。三是政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。防范化解重大经济金融风险、防范房地产业引发系统性风险是中国当前经济工作的重大问题之一。长期看，党的二十大再次强调“房住不炒”的定位，全面落实房地产长效机制，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但短期利好政策存在不达预期的风险。
　　四是财务风险。公司的房地产业务属于资金及资本密集型产业，前期需要大量的资金投入，杠杆比率较高、融资规模较大，可能存在因债务期限结构不平衡，导致公司面临集中偿付的流动性风险。公司的旅游业务，属于投资金额大、回收周期长的产业，可能存在项目融资结构与项目经营周期不匹配，导致的债务偿付风险。
　　五是竞争风险。文旅行业竞争加剧，一是文旅业务面临国际和国内品牌竞争。同时，新兴技术如AR、VR、人工智能等的发展，可能给人们带来新的休闲娱乐体验方式，使公司面临潜在的跨界竞争；二是随着经济发展与国民收入水平的提高，定制化、高端化的旅游消费需求呈现增长趋势，公司需要通过产品及业务模式创新，保持并提升核心竞争力。 收起▲

　　（一）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
　　1、营业收入同比下降超过41%，主要是销售不畅，结转量下降；
　　2、净利润、归母净利润同比分别下降84%、96%，主要是结转收入同比下降，另外受疫情影响造成景区、酒店、租赁的收入下降较大；
　　3、货币资金较年初下降31%，主要是支付应付工程款及为降低债务风险，持续减少有息负债；
　　4、短期借款较年初下降44%，主要是为降低债务风险，持续减少短期债务；
　　5、经营活动现金流净额下降266%，主要是销售回款下降明显；
　　6、投资活动现金流净额上升68%，主要是严控对外投资，加快合作项目资金收回；
　　7、筹资活动现金流净额下降105%，主要是本期融资规模下降，陆续归还有息负债。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司以文化旅游、房地产为主营业务，以房地产开发为主体，文旅运营、房地产运营为两翼集群共进，不断增强企业竞争力，实现可持续高质量发展。
　　（一）文化旅游业务
　　公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为欢乐休闲、民俗文化、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务、亲子游乐七大产品体系。
　　公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要。
　　（二）房地产业务
　　公司以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。

　　二、核心竞争力分析
（一）品牌知名。公司以“优质生活创想家”为核心理念，以可持续高质量发展为主线，在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌，并持续构建优质品牌体系，不断优化企业形象，提升软实力，为企业可持续发展提供不竭的动力和源泉。
（二）商业模式的成熟度与延展性。经过多年发展，公司拥有成熟且可延展的商业模式。现有商业模式既顺应经济发展需求与国家战略方向，也具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
（三）人才优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。

　　三、公司面临的风险和应对措施
一是宏观经济风险。近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务带来挑战。
二是政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前房地产调控常态化的趋势明确，住建部强调“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持房地产调控政策的连续性稳定性、增强调控政策的协调性精准性”。同时，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”进一步加强了资金监管力度。长期看，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但连续性、稳定性、“因城施策”的政策导向，可能造成市场供需及价格短期内的波动。
三是市场风险。房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪。本年，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间的市场分化现象加剧，对销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
四是疫情风险。疫情反复可能对公司主营业务产生不利影响。疫情可能带来中高风险地区子企业停工停产、闭园，低风险地区工程建设延期、景区限流的风险，一方面，造成游客量大幅减少，旅游业务收入下滑；另一方面造成公司房地产项目销售、回款周期拉长。
五是竞争风险。文旅行业竞争加剧，公司的主要竞争对手包括国内外知名的主题公园运营商。此外，一些国内外非主题公园类的文旅项目以及在线旅游平台和短视频平台等也对公司的文化旅游业务带来了一定程度的竞争。

　　四、主营业务分析
　　（一）宏观经济及行业发展状况
　　今年以来，国内经济发展受需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力和疫情多点散发等一系列超预期因素严重冲击，特别是二季度，上海等在全国经济版图中占重要地位的城市受疫情影响严重，国内经济下行压力陡增。面对异常复杂困难的局面，党中央、国务院科学决策，及时果断施策，有效实施稳经济一揽子政策，主要经济指标在4月深度下跌基础上，于5月份实现降幅收窄，6月份企稳回升，最终二季度经济顶住压力实现正增长，上半年我国国内生产总值56万亿元，按不变价格计算增长2.5%。从“投资、消费、出口”三驾马车来看，上半年我国固定资产投资完成额同比增长6.1%，出口额同比增长13.2%、社会消费品零售总额同比下降0.7%，虽然消费数据依然低迷，但投资与出口的表现稳健，为经济增长提供了稳固支撑。此外，从边际变化趋势来看，6月份我国主要经济指标企稳回升，规模以上工业增加值同比增长3.9%，比上月加快3.2个百分点；服务业生产指数也由上月下降5.1%转为增长1.3%；社会消费品零售总额由上月下降6.7%转为增长3.1%；出口增长22%，比上月加快了6.7个百分点，经济运行边际改善的趋势明显。同时，国内物价形势总体稳定，城镇调查失业率连续两个月回落。多项数据表明，我国有力应对超预期因素影响，经济韧性强、潜力大，长期向好的基本特点没有改变。下半年，随着我国一揽子稳增长政策措施逐步落地见效，经济稳定恢复的基础有望得到进一步巩固。虽然我国经济呈现企稳回升良好态势，但公司主营业务所处的文化旅游及房地产行业在上半年仍面临较大的下行压力。
　　文化旅游行业方面：今年上半年，国内疫情呈现出多点频发、不可预见性强的特点，对旅游业产生较大冲击。２月下旬开始，旅游出游人次和旅游消费等主要指标明显弱于去年同期，一季度旅游经济运行综合指数为95.60，处于景气荣枯线以下并呈持续下降趋势。节假日期间居民的出游更趋谨慎，出游距离、目的地游憩半径等旅游活跃度指标进一步收缩，市场主体获得感进一步降低。劳动节期间，全国国内旅游出游1.6亿人次，同比减少30.2％，按可比口径恢复至疫前同期的66.8％，实现国内旅游收入646.8亿元，同比减少42.9％，恢复至疫前同期的44％，恢复情况欠佳。根据文旅部发布的数据，2022年上半年国内旅游总人次14.55亿，比上年下降22.2%；国内旅游收入（旅游总消费）1.17万亿元，比上年下降28.2%。
　　房地产行业方面：上半年，在“房住不炒”总基调下，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，政策面持续改善，但受出险房企数量增加、疫情反复、居民收入预期走弱等多重因素影响，市场供需两端表现均不理想，总体呈现下行态势。1-6月，全国房地产开发投资累计同比首次负增长；新开工面积和竣工面积分别同比下降35%和21%；商品房销售面积和销售额分别同比下降22%和29%。数据显示，上半年市场分化趋势愈发明显，一线城市商品住宅成交面积同比降幅显著低于二线及三四线城市；刚需释放动力不足，改善型需求展现一定韧性，推动部分重点城市成交价格持续上涨。从边际变化趋势来看，5-6月全国商品房销售面积、销售额均录得环比提升，市场边际有所修复，但进入7月市场再度有所降温。短期来看，房地产市场将保持低温运行状态，一线及二线热点城市、优质房企的销售集中度会进一步提升。
　　（二）报告期内公司经营情况回顾
　　1、多重因素影响，收入利润同比下降
　　报告期内，公司实现营业收入163.96亿元，同比下降29%；实现净利润7.5亿元、归母净利润1.05亿元，分别同比减少68%、93%。其中：旅游综合业务收入105.49亿元，同比降低44%；毛利率25%，与上年同期基本持平。房地产业务收入58.09亿元，同比增加44%；毛利率24%，同比降低49个百分点。
　　公司经营效益对比去年同期有较大幅度下降，究其原因，一是房地产市场持续低迷，公司上半年销售量下降幅度较大。二是行业毛利率持续下行，公司上半年实现的毛利总额减少。三是受疫情影响，公司上半年结转金额低于去年同期。公司部分重要结转区域项目工期受疫情影响有所调整，大部分结转预计安排在下半年。四是公司结转结构变化。上半年结转项目的股权占比不高，少数股东权益占比高于去年同期。五是受疫情影响，部分景区收益不及预期，如上海欢乐谷、北京欢乐谷。
　　2、稳健经营、资本结构持续改善
　　面对文旅及房地产行业严峻形势，公司围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，通过优化资本结构、审慎投资、主动防范风险等措施，稳健经营，基本面持续产生有利的变化：
　　“三道红线”健康保绿。剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比均保持绿档水平，保证了公司未来的健康稳定发展。
　　流动性充裕。截至报告期末，公司货币资金余额499.63亿元，占总资产比例超过10%。
　　债务结构持续优化。有息负债总额较年初下降43亿，占总资产比例下降0.5个百分点。一年内到期的短期有息负债较年初减少72亿，长短期债务结构进一步优化。
　　融资成本持续降低。截至报告期末，公司综合融资成本4.36%，较年初下降10BP。
　　3、全面推进精益管理，提升主营业务经营管理水平
　　报告期内，公司将精益管理作为推动高质量发展的兴企之举、强企之道，促进公司主营业务经营管理能力不断提升，取得积极成果。
　　（1）文化旅游业务
　　2022年上半年，公司旗下32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2677.7万人次，为去年同期94%的水平。
　　①推陈出新，以文化旅游精品推动产业高质量发展
　　公司保持一贯的创新精神，不断创新文旅产品供给，在报告期内陆续推出成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、襄阳奇幻谷、茂名有福城景区及晏镜疍家墟·塘霞俚街、西安OCT1314摩天轮等项目。各项目推出后迅速成为区域热点，其中成都龙泉驿欢乐田园是公司“欢乐田园”品牌的首个复制项目；襄阳奇幻谷是全国唯一一个以宇宙探索为主题的大型主题公园；西安OCT1314摩天轮是西北第一高、全国第六高的摩天轮，已成为古都西安城市新地标。
　　②IP与节庆赋能，促进旅游业务逆势高质量恢复
　　公司继续强化在IP研发和应用上的投入。IP合作方面，欢乐谷与迷你世界、B.Duck建立长期IP增值战略合作伙伴关系，共同开展项目拓展和产品研发，已在部分项目落地。IP赋能方面，公司一方面以IP赋能场景，联手“我不是胖虎”IP、“SMILEY笑脸”IP，打造主题灯光/游玩区域，丰富园区客群游玩体验；另一方面以IP赋能节庆，北京欢乐谷联动《大闹天宫》《哪吒闹海》《葫芦兄弟》、成都欢乐谷联动《一梦敦煌》、重庆欢乐谷联动热门国漫《一人之下》及人气IP《黑猫警长之城市猎人》《葫芦兄弟》《我是霸王龙》《海底小纵队之深海探秘》，积极营造节庆热点，高质量推动公司旅游业务逆势恢复。
　　③科技助力，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型
　　公司旗下文旅产品精益求精，结合科技升级，不断创新游客体验。北京欢乐谷推出天光夜谭PLUS升级产品，以科技赋能打造超级演艺；上海欢乐谷发行7款元宇宙系列动态数字藏品，推出“实物潮玩+数字藏品+上海欢乐谷票务福利”捆绑营销方式，在虚拟资产上加持实体商品，在实体产品上以NFT作为溢价卖点进行创新营销。
　　（2）房地产业务
　　报告期内，公司累计实现签约销售面积128万平米、签约销售额273亿，较上年同期分别下降42%、38%，降幅略低于行业百强均值。获取文旅综合用地2宗，其中1宗位于东莞市松山湖片区，计容面积18.25万平方米，权益比例51%；1宗位于成都市龙泉驿区，计容面积9.79万平方米，权益比例60%。同时，公司不断精益房地产业务运营管理水平，狠抓营销去化力度，积极提升周转效率，稳促工程开发，确保产品保质交付，取得积极成果。
　　①狠抓营销去化，提升周转效率
　　按统一部署，公司各区域将营销去化作为上半年工作的核心要务，结合所属区域市场特点，积极推进存量去化。华东区域紧跟区域内各城市政策调整节奏，动态优化销售策略，精准制定销售目标；华南区域聚焦“营销年”经营策略，坚持多维度、高频率监控成交数据，锚定市场动态，灵活调整项目推盘上市节奏；西部区域强化营销激励，加强营销激励政策，推动“论绩评奖、立评立奖，即时总结、即时奖励”。同时公司积极推动各区域共享先进营销经验，加强总体统筹，取得积极成果，6月份签约销售情况显著改善。
　　②强化开发管控，精益项目周转效率
　　在严格确保项目质量的前提下，公司通过优化施工工序、运用新型工艺，强化工程管理，持续提升项目周转效率。部分项目开发周期、成本管控与质量控制达到行业领先水平，华南区域、华东区域、西部区域多个项目均实现拿地后12个月内推盘销售，其中部分项目中高层产品自开工至精装交付总工期控制在24个月内。
　　③扩展规模提升水平，稳步提升物业板块市场竞争力
　　报告期内，公司旗下物业集团持续践行向规模要效益、规模与口碑并重的发展理念，新增管理面积190万平方米，落地多个市场化项目，目前全国分子公司数量已达79家；华侨城物业智慧三大平台实现290个在管项目覆盖，项目运营管理能力稳步提升；获得“2022中国物业服务百强企业”（第39名）、“2022中国物业服务百强满意度领先企业”“2022中国高端物业服务领先企业”“2022中国商业物业服务力优秀企业”等多项荣誉奖项。
　　（3）数字化转型
　　公司积极践行“互联网创新实践者”战略定位，持续推进数字化转型，以全方位打造数字华侨城A为目标，围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化，赋能主业精益管理。
　　①深化数据治理，提升业务数字化水平
　　持续优化地产ERP系统和文旅票务管理OTM系统，强化数据实时统计能力，提升数据质量，为公司在复杂严峻市场形势下准确做出经营决策提供数字化支撑。同时，公司持续推进全应用上云、全数据入湖，为数据共享和数据应用奠定基础。
　　②推进消费互联网升级和产业互联网落地，培育数字产业化成果
　　消费互联网升级方面，公司花橙旅游平台启动全新升级，花小橙APP2.0版本发布上线，交互体验持续优化，并基于线下文旅产品深入开展O2O运营；推进地产项目营销应用整合；推进支付、会员、营销、产品四大统一平台建设升级和业务应用工作；产业互联网落地方面，以欢乐海岸等文旅商综合项目为试点，开展探索实践。
　　（4）金融服务主业
　　公司上半年新增注册100亿元公司债额度获批，融资渠道进一步拓宽。公司综合运用银行融资、保债计划等多种手段实现融资225亿元，平均融资成本4.36%，处于同行业较低水平，并处于持续优化通道。
　　（三）公司2022年下半年经营计划
　　1、文化旅游业务，聚焦供给侧改革，推动文化旅游融合发展，保持产品领先水平
　　下半年，公司将在进一步提升文旅业务的运营能力的基础上，积极应对市场变化和行业变革，聚焦高质量发展，继续做大做强文化旅游业务，持续提升公司核心竞争力。
　　①深化文化旅游融合发展
　　创新文化和旅游产品供给，紧跟市场形势变化推陈出新，持续丰富文化旅游产品体系和品牌体系，打造具有示范性的文化旅游项目，形成主次分明、品牌有序的文旅产品舰队。同时，积极创新升级文旅融合商业模式，推动“文旅+艺术”“文旅+科技”“文旅+节庆”等多元业态深度交融，持续拓展产业发展空间与动能。
　　②保持优质项目呈现，推动成熟项目提质升级
　　公司将高质量推动襄阳奇趣童年酒店、南昌玩美公园等项目在2022年下半年开业；按计划推进南京欢乐时光、南京欢乐滨江、南昌青少年星际科普研学基地等项目建设。
　　③持续开展主题节庆活动
　　开展2022华侨城文化旅游节，聚焦市场需求，不断优化旗下文旅资源整体营销策略，策划推出系列文旅主题节庆活动。
　　2、房地产业务，聚焦去化回款、聚焦提质增效
　　①房地产开发业务
　　加快重点项目去化。一方面，加强营销能力建设，把握市场窗口机会，大力推进深圳、苏州、成都、东莞等重点项目的销售去化工作；另一方面，公司将坚持稳妥谨慎的投资策略，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　②物业管理服务，聚焦规模提升，聚焦质量管理
　　一是强化市场化业务能力，全面开展市场拓展工作，提升管理面积。
　　二是推行全面质量管理，以“互联网+服务”思路加强华侨城物业智慧管理三大平台的落地使用；加强品质运营，提升管理实力及综合口碑。
　　3、互联网业务与数字化转型，聚焦管理信息化、业务数字化和数字产业化协同并进
　　一是加快发展互联网业务，持续升级消费互联网、落地产业互联网，培育公司未来发展潜力。完成花橙旅游全新升级、花小橙UGC社区板块打造，进一步丰富“游前-游中-游后”服务内容。积极推进混合现实技术应用、NFT数字藏品、智慧演艺等创新型平台化互联网产品的打造，助力产品创新和营销创新。
　　二是加快数字化新基建步伐，持续推进全应用上云、全数据入湖，健全网信安全机制，夯实数字化转型基础。
　　（四）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　单位：万元
　　7、公司跟投项目实施进展情况
　　公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。报告期内，本公司持续推动所属各单位开展项目跟投，公司范围内开放跟投的项目5项，跟投认购总额为5498.2万元。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　宏观经济方面：当今世界正经历百年未有之大变局，国际力量的对抗和冲突加剧导致全球政治经济不稳定性不确定性明显增加，新冠肺炎疫情的反复影响广泛深远。2021年是“十四五”的开局之年，也是乘势而上开启新征程、向第二个百年奋斗目标进军的关键之年，我国经济发展和疫情防控继续保持全球领先。2021年国内生产总值达到114万亿元，按不变价格计算增长8.1%，全国财政收入突破20万亿元，增长10.7%，城镇新增就业1269万人，城镇调查失业率平均为5.1%，居民消费价格上涨0.9%，国际收支基本平衡。这些数据表明我国国民经济持续稳定恢复，实现了较高增长、较多就业、较低物价的优化组合。虽然2021年季度GDP同比增速是前高后低的态势，但2021年12月份，中国制造业采购经理指数和非制造业商务活动指数分别为50.3%和52.7%，均环比上升，指数位于扩张区间，表明我国经济总体保持恢复态势，景气水平平稳回升。在看到我国经济持续稳定恢复的同时也要充分注意到，我国经济发展面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，以及国际冲突局势所导致的大宗商品涨价带来的输入性通胀压力。面对这些压力，政府工作报告指出政府将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，政策发力适当靠前并保持流动性合理充裕，将经济保持在合理的运行区间。总体来看，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变。
　　（一）文化旅游行业：2021年，受多点散发疫情的影响，文旅复苏的进程在特定时期和局部地区时有反复。2021年上半年疫情形势平稳，游客出游需求复苏明显，五一期间国内游客接待量达到2.3亿人次，对比2020年同期增幅达到119.7%，实现旅游收入1132.3亿元；6月和8月受国内各地疫情多点爆发影响，出行政策收紧，数据略有下跌；中秋和国庆假期受到前期疫情影响，旅客出游意愿较低，市场短期承压，旅客周转量和旅游收入回升有限。根据文化和旅游部国内旅游抽样调查结果，2021全年旅游人数32.46亿人次，旅游收入2.92万亿元，同比分别上升12.8%和31%，分别恢复至2019年同期水平的54%和51%。
　　2021年文旅产业在面临变革压力的同时，也面临前所未有的创新机遇，大众旅游和休闲度假需求进一步释放，人民群众对美好生活的品质化、便利化、定制化新需求不断推动旅游转型升级。随着2021年国内旅游经济呈阶梯型复苏、波动式回暖态势，文旅产业在经济转型中迎来了文化走红年、乡村旅游振兴年、景区质量提升年、度假康养融合年、冬奥冰雪旅游发展年等历史叠加期，成为经济内循环重要增长点。此外，新技术在文旅场景中的应用已能有效转化为生产力。随着疫情防控形势逐步好转，行业整体将持续复苏，未来有望跟随市场规模的扩大呈现良好景气度。
　　（二）房地产行业：2021年,全年全国房地产投资、销售规模等指标虽再创新高，但增速放缓，年内表现“前高后低”，下行压力明显。下半年，基于市场需求透支、监管政策持续深化以及部分企业过度追求规模等多方因素叠加，市场成交和房企销售遇冷，加之部分企业债务违约案例频发，购房者和资本市场信心出现波动，市场观望情绪加重。根据相关数据统计，2021年全国房地产开发投资14.8万亿元，同比仅增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速创2016年以来的新低。全国商品房销售面积17.9万亿平米，同比仅增长1.9%，虽然全国商品房销售额再创新高，达18.2万亿元，但据统计近五年全国累计成交商品房63万亿元，占过去20年的56%，需求透支。在当前“房住不炒”“突出住房的民生属性”的总基调下，预期已经出现转变，据专业机构预测，2022年商品房销售额将下降5%-10%。
　　目前来看，房地产业依旧是国民经济的支柱产业之一，保障其良性发展的政策、融资环境等将存在一定边际改善空间，但受居民购买力透支效应短期难以改善的影响，预期投资、销售规模将出现负增长，市场分化的趋势也将进一步加剧，一二线城市重点区域、优质企业将成为市场投资、销售主流。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中国全域旅游示范者、中国新型城镇化引领者、中国科技创新践行者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”、“科技+产业+园区”的创新发展模式，着力搭建文化、旅游、新型城镇化、科技、互联网五大业务板块。
　　在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。
　　（一）文化旅游业务
　　公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为以下六大产品体系：一是以娱乐游玩和时尚休闲为主要内容的欢乐休闲类产品，代表业态有主题公园、文旅商娱综合体、主题酒店等；二是以传统文化和特色民俗风情体验为主要内容的民俗文化类产品，代表业态有文化主题公园等；三是以自然观光和休闲度假为主要内容的自然康养类产品，代表业态有自然景区、度假区及度假酒店等；四是以文化艺术体验为主要内容的艺术展演类产品，代表业态有主题演艺与各类艺术活动等；五是以特色美食体验和萌宠互动、灯光秀、潮玩节等各类创意活动为代表的美食潮玩类产品；六是以华侨城旅行社和“花橙旅游”线上官方商城为代表的旅行服务类产品。
　　公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式，始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要。
　　（二）房地产业务
　　公司以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。
　　（三）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、融资途径
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司之子公司华侨城房地产、香港华侨城、招华会展实业、宁波华侨城、上海华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2021年12月31日，尚未结清的担保金额为4,583,519.95万元。
　　7、公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2021年末，本公司开展的跟投项目中，累计跟投认购总额1.99亿元，占跟投项目资金峰值0.3%，其中2021年新增跟投本金7980万元。截止报告期末，所有项目未进行收益分配及出现退出情形，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）公司以“优质生活创想家”为核心理念，以高质量发展为主线，通过独特的创想文化，致力提升中国人的生活品质。企业将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个享誉全国的知名品牌。
　　（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
　　（三）公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
　　（四）公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质资源储备，促进公司高质量发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　（一）报告期内公司经营情况回顾
　　面对更趋复杂严峻和不确定的内外部形势，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，全力推进各项工作。
　　1、营业收入保持增长，房地产业务盈利水平大幅下降
　　报告期内，公司实现营业收入1026亿元，同比增长25%；实现净利润71亿元、归母净利润38亿元，分别同比减少55%、70%。其中：旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；毛利率32%，同比降低10个百分点。房地产业务收入590亿元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38个百分点。
　　公司房地产业务盈利水平较上年同期下降幅度较大，一是受房地产调控政策影响，行业整体毛利率水平呈现下降趋势。二是公司内部结转结构变化，深圳本部高毛利项目基本结转完毕，导致本年结转项目的毛利率下降；三是业内各地产公司为保证资金安全趋于采取较为保守的投资策略，公司通过股权转让实现的投资收益较上年有较大幅度减少；四是为确保后续更加平稳的发展，公司按谨慎原则，经过认真评估，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货等资产计提减值。虽然受多重影响，公司净利润近年来首次出现较大幅度的下降，但公司持续健康发展的基本面良好，各项业务稳步推进。为应对内外部环境变化，公司一方面坚定战略定位，另一方面着手严控各类经营风险、聚焦经营效率，相关管理工作成效明显，经营相对稳健。公司资金流动性、资本结构、运营效率表现优于往年：
　　“三道红线”指标在健康保绿基础上全面向优，剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比，均较上年有所优化，财务风险得到有效管控，保证了公司未来的健康稳定发展。
　　流动性充裕，经营性现金流连续两年为正。截止报告期末，公司货币资金676亿元，较2021年初增加71亿元。货币资金占总资产比例14.08%，较2021年初增加12%。通过保持项目拓展、销售回款、对外融资的相对平衡，公司经营性现金流健康稳定，自2020年起持续保持净流入，2021年达到192亿元，满足公司整体的投资和运营需求，投资和回款保持良性循环。
　　资本结构稳中向好，经营风险合理可控。截至报告期末，公司资产总额4800亿元、所有者权益达到1208亿元，分别同比增长5%和9%。公司有息负债总额1,402亿元，较年初减少13亿，占总资产的比例为29%，处于合理水平。同时，公司有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比20.2%，长期借款及应付债券占比79.8%，负债结构保持稳定。
　　资产效率持续提升，周转速度增幅显著。本年公司总资产周转率0.22，同比提升15%；存货周转率0.3，同比提升70%。项目整体开发速度从5.26年提升至3年，运营能力、去化速度提升明显。
　　2、主营业务创新发展，亮点纷呈
　　（1）文化旅游业务
　　2021年，华侨城文化旅游业务始终以坚定的文化自信引领企业高质量发展，坚持以文塑旅、以旅彰文，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求，不断满足人民美好生活需求，为“十四五”期间华侨城文化旅游业务发展开好局、起好步打下坚实基础。2021年，公司旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7,797.9万人次，为2020年182%的水平，恢复至2019年的150%；剔除2021年新增加项目，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%，恢复情况远超行业平均水平。
　　①慎终如始做好常态化疫情防控，有效统筹防控与生产经营
　　华侨城严格落实党中央、国务院、国资委以及文化和旅游部等各级政府主管部门要求，对疫情常态化防控工作积极部署。结合公司实际情况下发疫情防控正式通知文件十余次；要求各文旅企业按照《华侨城旅游景区疫情防控及开园运营工作指引》，抓紧抓实抓细常态化疫情防控各项工作。公司组织旗下旅游景区主动在疫情发生区域暂停营业，严防疫情通过文化和旅游途径传播扩散，确保人民群众生命安全和生产经营安全。全面推进全公司疫苗接种，保证疫苗“应接尽接”，全公司疫苗接种率已达99%。在公司上下共同努力下，华侨城旗下文旅企业没有发生疫情感染事件，为服务全国疫情防控大局作出了积极贡献。
　　②以节庆为抓手扩大品牌传播，进一步提升公司行业影响力
　　公司连续第四年举办华侨城文化旅游节，以“缤纷欢乐游、就来华侨城”为主题，整合旗下遍布全国的优质文旅资源，打造体验层次丰富、元素类型多样的文旅组合产品，于6-10月依次推出城市度假季、电音狂欢季、康养休闲季、国风艺术季、美食潮玩季五大专题季，以百余场主题活动串联起一波又一波节庆热潮，不断满足社会大众多元化、多层次的文旅消费需求。2021华侨城文化旅游节以节庆促经营、以统筹强管理、以活动扩影响，取得了显著成效。在为期135天的时间里，本届节庆累计推出千余款产品，吸引游客超千万人次，进一步放大了品牌传播，提升了华侨城的行业影响力。
　　③坚持以市场需求为导向，文旅业务新版图加快形成
　　公司保持一贯的创新精神，不断创新文旅产品供给，新业态、新产品陆续推出。深圳欢乐港湾“湾区之光”摩天轮、襄阳奇趣童年亲子乐园、西安欢乐谷玛雅海滩水公园、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城、济南华侨城欢乐荟、襄阳丽呈别院、襄阳云海别院、南京欢乐谷智选假日酒店、襄阳云海酒店、云海汤泉等一大批新产品相继推出，迅速成为各地文旅新地标。其中“湾区之光”摩天轮开业仅八个月收入破亿，打破国内单体游乐项目年度营收记录，已经成为深圳当下最火热的旅游目的地；襄阳奇趣童年亲子乐园揭开中国首个陪伴式自然亲子乐园的神秘面纱；宁波欢乐海岸首创“欢乐海岸+生态体育公园”业态融合，在欢乐海岸商场内引入滑雪馆、击剑等体育业态；济南华侨城欢乐荟创新性打造山东滨水城市客厅，是华侨城在山东的首个品牌落地项目。
　　④全面推进经典项目焕新升级，不断释放文旅新动能
　　公司持续发挥示范作用，统筹推进旗下经典文旅项目升级改造，全面提升软硬件品质，持续优化游客体验。其中，以打造世界级水准景区为目标，公司深入推进对深圳华侨城旅游度假区和东部华侨城旅游度假区的整体风貌与重点产品品质提升，其中深圳华侨城旅游度假区的改造提升已纳入南山区十四五规划和政府重点工作；北京欢乐谷全新推出主题园区六期-天光夜谭，两个月内接待人数较2019年同期增长近40%，营收增长近50%；重庆欢乐谷二期超级飞侠实景主题区正式开园，主题区开放后即实现经营突破，6月游客接待量超30万人次，园内二销突破1000万元大关，较2019年同期分别增长101%、137%，其中家庭客群增长近300%。
　　⑤强化IP研发与应用水平，以“旅游+IP”丰富游客体验
　　公司加大对文化创意产业发展的支持力度，继续强化在IP研发和应用上的投入，坚持以自主创作和跨界合作两条路径全面提升旗下项目的“旅游+IP”运用。在自主IP培育方面，欢乐谷开启全新原创IP孵化之路，联合腾讯原创馆举办首届欢乐谷大使形象设计大赛，为欢乐谷自主IP孵化打下基础。襄阳奇幻度假区全新打造“奇幻系”IP形象，自创形象IP、故事IP、活动IP。与外界合作方面，欢乐谷通过联手英雄联盟、京剧猫等顶级IP，结合B站、抖音、快手、腾讯、网易、小红书多个传播路径提升欢乐谷品牌价值观和感召力。网易《第五人格》一周年庆、网易电竞NEXT春季赛、盛大游戏龙之谷DWC全球总决赛、京东杯电子竞技全国总决赛等多个大型电竞活动及赛事先后落地上海欢乐谷。武汉欢乐谷在2021年跨年夜、元宵节期间，首创“国际IP+现代艺术+传统文化”的新潮灯光节，引入国际知名IP“SMILEY”。西安欢乐谷玛雅海滩水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP，打造全国首个“电竞嘉年华”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。济南华侨城创新引进国家级IP——国家宝藏和中国国家地理，结合当地文化内容，深度融合并落地线下文旅深度体验式产品。
　　（2）房地产业务
　　年内，公司坚定不移遵守中央及各地方政府相关政策，资源方面，通过公开招拍挂、合作拍地等多种模式，增加优质资源的项目获取；项目方面，紧扣国家新型城镇化战略，结合公司在文旅方面的优势打造城镇化旅游新高地；开发方面，不断精益项目管理，创新开发模式、严抓工程进度，提升周转效率，紧握市场窗口期，加大项目去化力度。报告期内，公司销售态势相对稳定，累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。
　　① 坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
　　公司及各事业部坚持“以收定投”原则，在严控投资风险的前提下，积极稳妥的推进项目获取。公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，利用成片综合开发模式优势稳步储备资源：2021年内新获取项目23个，新增土地面积258万平方米，计容建面435万平方米。先后落地漳州华侨城欢乐美港项目（第一及第二批次）、合肥空港国际小镇二期项目、西安沣东华侨城大型文化旅游综合项目（欢乐谷部分）、肇庆华侨城文化旅游科技小镇（四期）、衡阳玛雅海滩项目、南京雨花台项目、济宁市太白湖新区项目、东莞麻涌项目、东莞高埗项目、郑州华侨城二七金水河源二期（第二批）、成都成华区北湖项目等一大批文旅及城镇化项目，为城市居民提供优质生活及人文体验。年内获取的土地项目中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，有效降低了拿地成本，为公司可持续发展夯实资源基础。
　　②坚持聚焦开发管控，向管理要红利
　　在获取优质资源的同时，围绕运营体系建设目标，公司扎实推进标准化体系建设，产品标准化、限额设计指标、成本适配、基准工期等不断精益完善，工程、成本管控水平稳步提升。在严格确保项目质量的前提下，通过优化施工工序、运用新型工艺，加快项目开发节奏及周转效率。房地产公司中山欢乐海岸项目天鹅堡二标段高层产品2020年12月底板开工，2021年12月精装竣备，总工期12个月，树立公司精装高层项目快周转标杆；东莞赤岗花园项目，收购前前置方案规划，优化施工部署，收购后1个月开工建设，3个月开盘销售。华东事业部新获取的济宁太白湖项目实现拿地到开盘约7个月的开发周期。公司部分项目开发周期、成本管控与质量控制达到行业领先水平。
　　③坚持共享理念，实现合作共赢
　　2021年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补，积极践行央地合作、与行业优质企业合作，在降低土地成本及投资风险、提前实现资金回流、加快项目周转方面均取得良好效果。
　　央地合作方面，华东事业部与香港华侨城联合济宁北湖建设集团有限公司合作开发济宁市太白湖项目，基于在地文化与运河资源，秉持“在花园中建城市理念”，通过政企合作、公司内部战兵协同，建设国际滨水都市综合体。项目匠心打造的运河文化艺术中心更是荣获2021年度Pro+ Award普罗奖。房地产公司与酒店集团联手漳州市角美轨道交通投资公司合作开发漳州角美龟山站项目，建设角美首个高质量TOD综合体。该项目在土地出让、开发建设等环节实现资源整合、优势互补：三个地块均以底价获得，实现方案规划与轨道设计前期对接，为地铁商业后期运营争取有利条件和时间。
　　与行业优质企业合作方面，华东事业部与龙湖集团合作开发苏州相城区项目，获取土地半年内完成示范区及样板间开放并开盘销售，效率成为区域标杆。同时，双方积极结合商业体打造经验，通过定位互补，差异化打造华侨城O`PARK与龙湖天街产品，以客流共享、业态互补合力提升项目核心竞争力。整体来看，与行业优质企业合作开发，进一步降低了投资风险，加快了项目周转及资金回流速度。
　　④进一步提升物业管理水平，在发展中强化市场竞争力
　　公司物业管理业务由旗下物业集团统筹推进，通过“服务的标准化和场景化”、“产品的全链条化和特色化”、“管理的体系化和流程化”、“手段的智能化和数字化”，全面提升服务水平和管理能力，打造品质生活。报告期内，公司累计新增物业储备管理面积442万平方米，新增物业管理面积373万平方米，目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，在管建筑面积超2000万平方米；本年落地项目中，共有28个市场化物业服务项目，包括浙江仙居医械小镇、深圳南山区沙河街道垃圾分类、云南省博物馆、深圳市儿童公园等，公司物业管理水平和市场竞争力不断强化。截至报告期末，公司物业板块全国布局分、子公司数量已达74家，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等超50个城市，完成在全国发展的战略布局。在疫情防控常态化，人工成本和运营成本上涨的形势下，公司物业板块收入、利润均取得较大幅度增长，并获多项全国性荣誉：2021中国物业服务百强企业（第43名）、2021中国高端物业服务领先企业、2021中国智慧城市服务领先企业、2021中国物业服务企业品牌价值100强、2021中国物业服务企业综合实力100强、2021中国物业城市服务领先企业、2021物业服务力百强企业（第69名）等。
　　（3）数字化转型
　　公司积极践行“互联网创新实践者”战略定位，全力推进数字化转型，以全方位打造数字华侨城A为目标，围绕管理信息化、业务数字化和数字产业化，提升管理精益化水平，赋能主营业务，助力实现高质量发展。本年，公司完成数字化转型战略规划编制，明确顶层设计并坚定地推进落地实施：
　　一是夯实管理信息化，以“数据治理、人力资源、财务管理”为核心加快推进企业管理信息化建设，基本实现系统全覆盖，高效支持行政办公、战略管控、经营决策等管理工作。
　　二是强化业务数字化，构建多业态组合与协同生态体系，为文化旅游和城镇化等主营业务持续赋能。公司持续升级OTM平台，完善智慧旅游管理体系；深化地产ERP应用，构建地产大运营管理平台；深入推进业务标准化，加快推动业财融合，为公司主营业务的高质量发展提供数字化力量。以智慧乐园建设为例，公司旗下欢乐谷深化与互联网行业头部企业的战略合作，探索利用大数据支撑新项目拓展、存量主题公园提质升级、新产品研究等相关业务，初步实现数字化赋能产品业务。统一推出集合门票售卖、活动营销、资讯平台、游客入园关怀、园内二消、排队、地图游览、网红打卡等众多服务功能于一体的“i欢乐谷”小程序，服务9个欢乐谷园区的数字化运营。
　　三是探索数字产业化，构建以大数据为核心的消费互联网与产业互联网双平台生态体系，充分利用数据资产，创新商业模式，探索数据资产变现路径。其中消费互联网升级以花橙旅游和花小橙的建设为核心，“统一支付平台”、“统一会员平台”、“统一营销平台”、“统一产品平台”四大平台为基础，提升客户体验和产品竞争力。产业互联网落地则围绕客户服务与商家运营的协同联动，针对全产业链整合资源，赋能生态以重塑产业效率，提升产业价值。年内，公司旗下花橙旅游平台销售额同比增长超60%，注册用户数突破1100万。物业板块着力打造“一个中心、三大平台”，围绕“主数据中心”，构建“华侨城智慧城市管理平台、华侨城智慧物业管理平台、华侨城超级管家服务平台”，分别解决To G, To C，To B的需求。为公司物业业务运营和服务提供一站式数字化解决方案，全面赋能物业板块上下游产业全生命周期生态建设。
　　（4）融资能力持续强化，助力主业长效发展
　　持续深化产融结合、积极拓展融资渠道。2021年综合运用直接融资、发行债券、权益融资、保债计划、供应链融资等多种手段实现融资586.25亿元，平均融资成本4.46%，处于同行业较低水平。扩容 FT全功能跨境双向人民币资金池，华侨城（亚洲）及下属5家境内企业加入公司跨境双向人民币资金池，促进华侨城（亚洲）与境内下属企业之间的资金联动，实现跨境资金集中管理，提升跨境人民币资金的利用效率。子公司香港华侨城通过境外融资平台优势，配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司“十四五”发展规划核心内容
　　公司于2021年正式完成了“十四五”发展规划的编制工作，规划立足“十四五”，展望中长期，统览公司全局，上承国家、行业、控股股东华侨城集团的规划要求，下接子企业规划，引领公司高质量发展并成为具有全球竞争力的世界一流旅游企业。
　　1、整体战略蓝图
　　公司“十四五”整体战略蓝图可凝练为“1234567”要点：
　　“1”个核心：旅游为核心增长极。
　　“2”个新动能：创新和数字化为新动能。
　　“3”大业务：旅游、城镇化和互联网。
　　“4”个战略定位：主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者。
　　“5”大发展目标：成为具有全球竞争力的世界一流旅游企业，保持主题公园地位，再建十个“华侨城”1，建设O2O线上线下一体化平台，追求企业长期价值做好市值管理。
　　“6”大能力建设：提升公司管控能力、夯实战区专业能力、加强兵种运营能力、构建互联网能力、强化创新能力、优化金融支持能力。
　　1指以深圳华侨城本部为蓝本，融合多元业态，宜居宜业宜游，利用土地以平方公里计的成片综合开发项目。
　　“7”大保障措施：持续加强党建工作、凝聚文化理念共识、完善组织机制保障、推进人才机制保障、加快管理信息化建设、加强风险合规管理、全面加强安全管理。
　　2、发展模式
　　公司是控股股东华侨城集团“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式的主要实施主体，将着力优化和推进这两大发展模式演进。
　　3、发展思路
　　公司的发展思路是以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能；以用户为本，场景为基，逐步向平台生态型企业升级；发挥金融支撑作用，加强市值管理，增强股东回报，追求企业长期价值。
　　4、战略目标
　　（1）远景目标
　　到2030年左右，旅游业务稳居亚洲第一；
　　到2035年左右，旅游业务位列世界第二，发展成为具备全球影响力的世界一流旅游企业，并成为旅游行业数字化转型领导者。
　　（2）“十四五”发展目标战略目标：
　　旅游方面，成为中国具有全球竞争力的世界一流的旅游企业；城镇化方面，打造中国新型城镇化的第一品牌；数字化方面，成为旅游行业数字化转型的实践标杆。
　　高质量发展目标：
　　全面提升运营效率，运营能力达到行业领先水平；着力优化业务结构，突显公司旅游属性，上市公司“造血”能力进一步提升；创新商业模式，加快推进“旅游+互联网+金融”发展模式，向平台生态型企业升级。
　　5、业务规划
　　做优做大旅游板块。一是聚焦全国范围内优质旅游产品资源掌控，丰富主题公园、自然人文景区、文旅商娱综合体、文旅小镇、美丽乡村和康旅度假六大产品线，以前三大产品线为核心加速布局，并加快酒店、旅行社、旅游商品、旅游交通等全业态的探索。二是强化科学投资，创新合作模式，多途径兑现项目价值。三是强化运营能力建设和产品创新，通过数字化手段助推精益运营。四是秉持平台思维，链接生态资源，实现全产业链把控。
　　全面做优城镇化板块。一是提升专业能力。推行标准化、成本管控等精细化管理方式，提升周转速度，实现高质量盈利。二是巩固成片开发优势。进一步增强华侨城成片综合开发的竞争能力。三是优化区域布局。聚焦核心城市群的核心区域。四是模式创新。大力发展城市更新、城市综合体、TOD等多元创新模式。
　　大力培育和发展互联网板块。一是加快建设两大互联网平台。以文旅为锚点，以盘活线下流量资源为目标，加快建设消费互联网与产业互联网，加速构建大会员体系，并逐步赋能生态产业链。二是力争将互联网打造成为公司所有板块经营管理的“基础设施”。三是探索构建“全连接的数字华侨城、数字孪生的华侨城”。
　　（二）公司2022年经营计划
　　1、文化旅游业务，聚焦供给侧改革，持续推陈出新；聚焦存量产品经营，落实高质量发展
　　一是在新项目拓展布局方面，公司将全面开展创新产品研发，积极培育轻量化文旅产品，努力探索以亲子、运动、研学教育为一体的小型主题公园；扎实推进欢乐海岸、水公园等连锁文旅产品稳步复制及快速升级；牢牢把握优质旅游资源，抓紧研究和捕捉泛旅游业的收购标的，不断丰富文旅产品线。区域拓展方面，在华东地区，围绕“大江、大河、大海“布局优质项目，高质量推动常熟时光小镇、济宁运河1283、南京欢乐时光、南京欢乐滨江等项目建设。在西部地区，成都龙泉驿欢乐田园、成都东安阁酒店、西安沣东摩天轮项目年内要建成开业；全力推动西安沣东欢乐谷二期建设。在北方地区，一是持续推进淄博华侨城商街建设及乐园策划；二是紧抓青岛华侨城项目分期落地，打造北方的文旅名片；三是推动济南华侨城落地酒店业态，丰富文化定制餐饮市集。在华南地区，积极推进中山欢乐海岸、茂名南海岛、湛江欢乐海湾、漳州欢乐美港等项目建设，完善城市功能，提升城市能级，带动价值增值，实现地产、文旅合作共赢。在中部地区，推动郑州文化艺术中心、南昌玩美公园、南昌青少年星际科普研学基地、南昌华侨城福朋喜来登酒店、襄阳奇幻谷、襄阳奇趣森林酒店、衡阳水公园在2022年开业；全力推动南昌华侨城万豪酒店项目建设。
　　二是在存量产品高质量发展方面，公司将切实抓好文旅项目全面统筹管理。一方面，不断加强科技应用，深入探索人工智能、AR、大数据等科技手段在文旅业务上的应用，实现华侨城文旅业务“+科技”和“+数据”的突破，以数字和科技提升文旅产品、业态、商业模式、管理制度的创新效率，促进产业转型升级。另一方面，加强文旅策划和整合营销能力建设。进一步明确目标客群、市场范围，研究消费者市场需求，并预测其变化趋势，有针对性的实施产品组合策略。充分借势内外部合作伙伴的力量，积极进行跨界联动，逐步提升旅游产品附加值。同时，公司将持续做好存量资产更新改造，推动产品体系优化升级，努力提升各产品线经营效益和运营效率。景区将聚焦本地市场，通过丰富园区节庆、演艺及体验项目，探索创新服务，全面提升游客体验；梳理、完善、优化欢乐谷年卡会员体系及策略，丰富年卡会员权益、增值服务等，逐步提高重游率；推进主题餐饮、主题商品研发和开发，加大二消产品创新力度；与专业餐饮公司、潮玩设计公司合作，建立研发和激励机制，拓展增值项目。文旅商娱综合体将深入总结存量项目可供复制的投资、产品、运营模式；加强在建项目管理，积极推进其在经济较为发达的一二线城市和粤港澳大湾区、长三角、环渤海等核心经济圈的复制。酒店将通过进一步提升整体专业化水平，强化规划设计能力、完善产品定位及策划、优化运营管理效果；重点打造高端服务品牌、高端住宿产品及其影响力；深化酒店与公司其它文旅产品的联动，发挥支撑配套重要作用，加快形成华侨城酒店发展的规模优势和专业优势。旅行社将持续探索数字化转型及旅行社价值链重构；全力维稳渠道，保持核心竞争力。
　　2、房地产业务，聚焦去化回款、聚焦优质资源、聚焦管理提升
　　①房地产开发业务：
　　一是积极推盘、加快去化。一方面，公司将积极做好项目推盘销售工作，包括但不限于华东事业部的合肥空港小镇二期、宁波北仑滨江、南京翡翠天域、苏州、济宁太白湖纯水岸等项目，房地产公司的深圳龙胜、和城里、东莞麻涌等项目，中部事业部的武汉欢乐天际、南昌华侨城世纪水岸、郑州二七原岸、襄阳天鹅堡/纯水岸等项目，西部事业部的重庆云麓台/云溪都会/溪山集、成都青白江、宜宾华侨城等项目，北方事业部的郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司坚持稳妥谨慎的投资策略，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　二是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
　　三是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将继续通过项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
　　②物业管理服务，坚持规模和口碑并重
　　公司的物业板块将保持战略定力，促进战术落地，坚持规模和口碑并重，统筹做好以下工作：
　　一是保存量、拓增量、优结构，全面挖掘价值创造力。公司在物业板块发展上将继续秉承“向规模要效益”的发展理念，培育物业服务与泛物业服务两大收入贡献增长极。在物业服务方面，要提质增效，确保存量物业不流失，同时全面铺开外拓业务，实现社区空间、文旅空间、城市空间业务全面开花；在泛物业服务方面，力争破题管理输出、多种经营、创新业务、关联业务拓展等内容，提高泛物业服务收入在年度总营收中的贡献占比。此外，公司还将进一步提速物业板块的收并购步伐，整合内部物业、泛物业管理类项目和企业，同时收购标的也将向外部相关多元业务延伸，拓展并完善业务结构。二是提升服务品质，创造精品口碑。物业板块将始终坚持“优质生活创想家”的品牌定位，立足“中国高端社区服务的示范者”“中国文旅物业服务的领军者”“中国城市协同治理的先行者”三个定位不动摇，以精细化运营和品质管理为抓手，持续做好标准化创建工作和客户需求挖掘工作，不断拓宽服务深度，延伸服务边界，探索创新服务模式。与此同时，公司在物业板块发展上，还将聚焦低碳环保的生态理念，推进对标提升行动，打造绿色低碳物业品牌；持续推动城市基层治理能力不断提升，协同政府、街道、社区做好常态化疫情防控工作。
　　3、互联网业务与数字化转型，加快平台建设，提升流量经营能力
　　公司将继续以数字化转型规划为指引，乘势而上、接续奋斗，持续推进数字化转型各项工作：
　　一是以数字化为手段，将互联网嵌入公司主业中，使其成为赋能业务、变现流量、提升价值的重要手段，实现“旅游+互联网+金融”的破题和消费互联网升级、产业互联网落地。消费互联网升级方面，将统筹内部文旅项目共同做大流量、做强销售，把花橙和花小橙打造成线上知名品牌和爆款IP形象；同时持续打造统一支付、统一会员、统一营销、统一产品这四大统一平台的支撑能力。产业互联网落地将朝着构建以“系统平台+专业服务”为核心的文旅业务轻资产输出管理平台的目标来推进。持续开展应用推广试点工作，优化“金牌管家”等定制化服务运营闭环，逐步实现靠“系统和服务能力”的管理输出，助力公司文旅产业继续做大做强。
　　二是积极发展互联网本身的相关产业，探索平台化互联网产品打造。借助AR、VR等“元宇宙”新技术，朝数字孪生、虚实场景结合方向，探索打造线上线下结合的新型主题乐园。
　　三是继续完善管理信息化工具，打通内部业务信息联动壁垒，全面提升内部运营管理效率。
　　（三）可能面临的风险
　　一是宏观经济风险。近年来国内外经济形势复杂多变，不稳定、不确定性因素增加。疫情、国际形势导致的宏观经济不确定性，有可能对文旅、地产等业务的需求和供给方面均造成一定影响，给公司业务持续增长带来挑战。
　　二是是市场风险。房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪。行业调整期的市场也有可能出现分化格局，不同区域、不同城市，甚至同一城市的板块之间都可能出现较大的市场表现差异，对销售去化带来一定的不确定性，也对公司的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
　　三是政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前房地产调控常态化的趋势明确，住建部强调“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持房地产调控政策的连续性稳定性、增强调控政策的协调性精准性”。同时，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”进一步加强了资金监管力度。长期看，政策调控有利于房地产市场平稳健康发展，但连续性、稳定性、“因城施策”的政策导向，可能造成市场供需及价格短期内的波动。
　　四是疫情风险。疫情反复可能对公司主营业务产生不利影响。疫情可能带来中高风险地区子企业停工停产、闭园，低风险地区工程建设延期、景区限流的风险，一方面，造成游客量大幅减少，旅游业务收入下滑；另一方面造成公司房地产项目销售、回款周期拉长。
　　五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如债务规模偏高、债务期限结构不平衡，可能导致公司面临集中偿付、监管政策考核等压力，进而影响企业资金有效配置与高效使用。
　　六是竞争风险。文旅行业竞争加剧，公司的主要竞争对手包括国内外知名的主题公园运营商。此外，一些国内外非主题公园类的文旅项目以及在线旅游平台和短视频平台等也对公司的文化旅游业务带来了一定程度的竞争。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子科技产业及相关业务投资五大业务板块。
　　在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与互联网融合等方面进行探索与实践。
　　（一）文化旅游业务
　　文化旅游业是公司最具社会影响力和品牌知名度的优势产业，是公司战略定位的重要组成部分。公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为载体的协同发展模式。公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文旅产品，分为民俗文化、欢乐休闲、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务6大产品体系，能够覆盖到不同的消费客群。业态上，以景区、文化旅游综合体、酒店、旅行社等为核心，其中，旗下“欢乐谷”荣获国内主题公园行业唯一中国驰名商标，主要布局在一线及核心省会城市，欢乐谷集团成为全国最具实力的主题公园集团；“欢乐海岸”系列产品作为华侨城文化旅游综合体的旗舰型产品，融汇主题商业、时尚娱乐、生态旅游、商务度假、在地文化等多种元素于一体，以独特的创想文化塑造“城市会客厅”，提升都市人的优质生活体验，目前已开业深圳欢乐海岸、顺德欢乐海岸PLUS和深圳宝安欢乐港湾，宁波欢乐海岸已进入试运营阶段，南京、西安、南昌、中山、茂名等地欢乐海岸的建设也正同步推进；旗下酒店集团自2018年起连续3年荣获“中国饭店集团60强”称号，是华侨城酒店资产管理的专业公司，是拓展华侨城酒店综合项目、实施“酒店+”产品模式的重要探索和实践平台。
　　公司始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需要，打造中国文化旅游业的领军企业。
　　（二）房地产业务
　　公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，以文旅内涵融入房地产开发，形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，并结合“互联网+”的思维模式探索特色社区生活一体化运营模式，以人文社区、品质社区、生活街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。
　　二、概述
　　（一）宏观经济及行业发展状况
　　2021年上半年，虽然国内外环境依然错综复杂，不稳定因素较多，但我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，经济基础得到进一步加固，已逐步进入常态化发展阶段。国家统计局数据显示，上半年我国GDP达53.2万亿元，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%，其中二季度与一季度环比增长1.3%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，经济发展韧性持续显现，在政策驱动、结构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下，我国经济继续呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。
　　1、文化旅游行业
　　疫情防控常态化条件下，国内旅游市场稳步回升。根据中国旅游研究院（文化和旅游部数据中心）数据，春节假期，全国国内旅游人数和收入分别恢复至疫前同期的75.3%和58.6%，清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%，五一劳动节分别恢复至疫前同期的103.2%和77.0%，节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平，收入已恢复至疫前同期八成左右。同时，预计上半年国内旅游人次和旅游收入将分别达到23.55亿人次和1.95万亿元，分别恢复至2019年同期的77%和70%。但是，疫情仍在继续，全国各地时不时爆发的零星疫情对区域旅游市场仍造成了较大影响。同时疫情影响下旅游消费理念和方式将持续迭代，消费需求、生活方式的变化更加凸显：自驾游、自由行、小众性、家庭型成为出游方式的主体，深体验、轻休闲、短度假、慢生活成为消费方式的主流；围绕“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，旅游业的发展将呈多元并茂的态势：研学旅游模式越来越常见，“文旅+”模式、夜间旅游、乡村旅游、旅居生活等也处在发展高速期，时代的发展要求文旅行业不断创新，文旅行业线上线下联动将更加紧密。
　　2、房地产行业
　　（1）政策方面，强调“房住不炒”定位，房地产市场调控政策持续收紧。2021年上半年，疫情逐渐稳定后的国内房地产市场呈现持续回暖状态。中央秉承调控政策的稳定性和持续性，坚持“房住不炒”的政策主基调不变，强化城市政府主体责任，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。
　　（2）价格方面，稳中有升，区域分化明显。2021年上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅仍处近年同期较低水平。其中一线城市累计涨幅较去年同期有所收窄，二线和三四线代表城市价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。各区域中，珠三角继续领涨各城市群，长三角城市群涨幅较去年同期有所收窄。
　　（3）供求方面，上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极释放。2021年上半年，在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中”政策等因素影响下，房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式，加大推盘力度，重点城市商品住宅新批上市面积约1765万平方米，创历史同期新高，同比增长超10%。在供应量增加的带动下，新房市场活跃度较高，各线城市成交规模同比均有所增长。从销供比来看，上半年重点城市成交活跃，20个代表城市商品住宅销供比为1.26，短期市场略显供不应求。重点城市短期库存去化时间缩短至9.3个月。
　　（4）土地方面，优质地块推出量增加及热点城市土地市场升温，带动楼面价上涨。2021年上半年，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，全国300城住宅用地供应规模有所下降，住宅用地成交规模同比下滑。其中，一线城市住宅用地供需规模明显放量，但成交楼面均价有所回落；二线和三四线城市供应量成交量均下降，成交楼面均价涨幅明显。受优质地块供应量增多、热点城市土地市场升温等因素影响，全国300城住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%，住宅用地平均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。
　　（5）企业方面，加大营销加速回款，销售业绩持续增长。2021年上半年，房企把握市场销售窗口期，创新营销模式，加大线上线下营销力度，抢收回款，共计19家房企销售业绩超千亿，百亿以上各阵营企业业绩增长率均值均超30%。
　　（二）报告期内公司经营情况回顾
　　2021年上半年，国内疫情的逐渐稳定为我国文化旅游、房地产行业带来缓和机会。在此环境下，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，各项工作取得积极进展。
　　1、行业利润下行背景下，保持经营业绩持续稳定
　　结转收入大幅上升，保持稳定的盈利水平。2021年上半年，公司实现营业收入230.14亿元，同比增长34.41%，实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中：
　　旅游综合业务实现收入189.22亿元、毛利46.85亿元，分别同比增长89.93%、24.98%，毛利率24.76%，同比减少12.9个百分点；房地产业务实现收入40.34亿元、毛利29.50亿元，分别同比减少41.44%、46.95%，毛利率73.12%，同比减少7.59个百分点。公司上半年旅游综合业务及房地产业务毛利率均较上年同期有所下降，一方面是受宏观调控政策的影响，公司近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步下降，另一方面是公司上半年结转项目的结转结构和结转区域的占比不同。
　　签约销售较同期大幅上升，经营现金流健康持稳。在今年上半年疫情有所缓解的情况下，公司加大推盘力度和推盘量，整体实现签约销售面积226万平米、签约销售金额达447亿，分别同比增长58%、41%。围绕高质量的发展要求，公司坚持“去化”速度及优质项目拓展的匹配关系，在实现签约销售金额大额回流情况下，“以收定投”保持经营净现金流健康为正。资产负债结构稳定，“三道红线”保持“绿档”。公司上半年持续加强财务风险管控力度，截止2021年6月30日，公司有息负债总额1380.66亿元，较年初减少33.92亿，资产负债及长短期占比结构稳定，保持项目拓展、销售回流、对外融资的相对平衡，“三道红线”稳中趋好，持续保持“绿档”的水平。
　　2、主营业务创新发展，效果显著
　　（1）文化旅游业务
　　2021年上半年，股份公司旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，恢复至2019年同期的160%，主要是因为同比2019年同期新增西安欢乐谷玛雅海滩水公园、襄阳奇趣童年亲子乐园、顺德欢乐海岸PLUS、深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等文旅项目；按可比口径恢复至2019年同期的84%,恢复情况优于行业平均水平。
　　①焕新升级，以节庆活动促进企业经营
　　为进一步扩大华侨城文旅市场占有率、提升文旅品牌影响力、巩固文旅行业领先地位，2021华侨城文化旅游节于6月19日正式开启，将持续至10月。本届文化旅游节以“缤纷欢乐游、就来华侨城”为主题，整合公司旗下遍布全国的优质文旅资源，于6-10月依次推出城市度假季、电音狂欢季、康养休闲季、国风艺术季、美食潮玩季五个专题季。与此同时，华侨城旗下各大产品体系还推出丰富多彩、品质精良的主题活动和文旅产品，满足社会大众多元化、多层次的文旅消费需求。欢乐休闲类产品方面，欢乐谷集团作为欢乐休闲系列产品的代表，陆续推出“春风游园季”、“超级儿童节”等节庆活动，其中“春风游园季”节庆整体曝光量超6亿，官方微博一个月总话题阅读量破8000万，多地欢乐谷活动登上城市热搜前三；襄阳奇梦海滩水乐园的冰雪主题游戏互动、元宵节诗词大会猜灯谜活动，襄阳奇趣童年亲子乐园的开业奇遇记活动，南昌玛雅乐园的“乐游MAYA新春嘉年华”、“大手拉小手”父亲节活动日、“微笑大巴”——天使儿童游MAYA等活动，共同构建华侨城主题公园的欢乐体系。
　　民俗文化类产品方面，锦绣中华、自贡彩灯大世界等景区开展了春节大庙会、端午龙船节、国潮游园季等传统文化体验活动，让游客在丰富多彩的活动中感受民俗文化之美。
　　自然康养类产品方面，东部华侨城打造“度假过大年”、“健康体验节”，云南华侨城举办“清凉夏日”、“城市露营节”，白水仙瀑推出“仙瀑仙旅玩转国潮”活动，古劳水乡推出“芳华五月诗情水乡”、“荷荷美美”荷花季等活动，依托优美的自然环境与人文风貌打造自然康养好去处。
　　美食潮玩、艺术展演类产品方面，深圳世界之窗举办“国际街头艺术节”、“斩男节”，长沙世界之窗打造“火星上过火人节”、“向往的生活之抓鸭子过端午”、“红鼻子泡泡节”，深圳欢乐海岸推出“超级新年-年年喜翻”，顺德欢乐海岸PLUS推出“浪漫五月天，缤纷乐活季”、“欢乐六月趣放纵”，深圳欢乐港湾推出“城市探野”、“寻光不寻常”、“童趣拾光”、“趣致湾心粽生欢喜”等活动，汇集了特色美食、趣味游戏、潮流表演等各式元素，成为美食潮玩、艺术展演聚集地，其中深圳欢乐港湾在春节假期7天时间接待游客近80万人，成为城市打卡新地标。
　　②推陈出新，以文化旅游精品推动文旅产业高质量发展
　　创新文化和旅游产品供给，新业态、新产品陆续推出。宁波欢乐海岸于1月30日试营业，项目以“微度假美学生活+泛娱乐休闲空间”为核心，开创性将主题商业、度假旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，打造宁波首座“都市文娱购物公园，度假美学目的地”；欢乐港湾“湾区之光”摩天轮于4月18日开业，作为全国首座全天景轿厢摩天轮，128米的“湾区之光”摩天轮已成为深圳新地标、网红打卡地；襄阳奇趣童年亲子乐园于4月30日开业，揭开中国首个陪伴式自然亲子乐园的神秘面纱，项目拥有自然景观、航海奇遇、萌宠动物、田园实践、研学课堂、原创IP、巡游演艺、亲子玩乐等8大亮点，以及百余项国内外顶尖亲子游乐体验，致力于打造超现实互动沉浸式“自然教科书”；欢乐版图日益壮大，西安欢乐谷玛雅海滩水公园于6月17日盛大开幕,具有国内首台多媒体滑道、西北最大造浪池、凌空3米的国内落差最大的炮弹滑道、全球首个竞技式湿身水上互动影院、全球最长激流河等百余项水互动体验项目，致力于打造西北水公园产品的标杆、水公园人文智能化领军者、西安夜娱夜游的集结地；扬州梦幻之城于6月23日开业，集IP体验、游乐设施、家庭游乐、亲子互动、文化体验、主题演艺和创意餐饮于一体，利用扬州古运河风光和现代科技共同打造的淮扬特色新地标，实力引领扬州都市潮玩风尚。
　　此外，传统景区也持续升级改造，确保华侨城示范项目品质持续引领消费需求。深圳华侨城旅游度假区核心景区提升成功列入深圳南山区“十四五”规划和政府重点工作，正以打造世界级景区和度假区的目标推进更新改造。欢乐系列产品更加丰富，北京欢乐谷全新推出六期-天光夜谭，以“夜经济六部曲”：夜游、夜秀、夜赏、夜宴、夜购、夜读为体验主旨，构筑文化演艺新矩阵，自5月1日六期全新开放后，两个月内北京欢乐谷接待人数较2019年同期增幅近40%，营收增幅近50%；
　　重庆欢乐谷二期超级飞侠实景主题区正式开园，是全球首个超级飞侠实景主题区，主题区开放后即实现经营突破，6月游客接待量超30万人次，园内二销突破1000万元大关，较2019年同期分别增长101%、137%，其中家庭客群增幅近300%；武汉欢乐谷水公园三期“杉林奇遇”是全国首个专为孩子们打造的杉林亲水主题秘境，30000方超大野趣空间，包含10余项玩水设备及沉浸式主题演艺，打造全新的亲子世界，三期开园三天即实现入园高峰，游客接待量较2019年同期增长33%，其中家庭游客占比达到50%，较2019年同期增加10%；上海欢乐谷水公园三期“魔浪水次元”重磅亮相，推出全新升级的多媒体水滑道及秘境穿越、赛博时空两大沉浸式主题场景，全新开园后19天内游客接待量突破25万人次，较2019年同期增长113%。深圳世界之窗法老归来项目于五一正式推出，马赛马拉项目于6月1日正式开放，为亲子游群体打造休憩观赏区域，丰富亲子游体验的产品品类；长沙世界之窗全新豪华双层旋转木马、“跳跃云霄”、“六层妖塔”等项目正式对外开放，并首次推出自创舞台剧“大宋-江山画”。
　　推进“旅游+IP”结合，创新产品内容，丰富旅游体验。欢乐谷集团通过联手英雄联盟等顶级IP，结合B站、抖音、快手、腾讯、网易、小红书多个传播路径提升欢乐谷品牌价值观和感召力；多个大型电竞活动赛事先后落地上海欢乐谷，网易《第五人格》一周年庆、网易电竞NEXT春季赛、盛大游戏龙之谷DWC全球总决赛、京东杯电子竞技全国总决赛等，将欢乐延续至线下，带来更多沉浸式游戏体验；武汉欢乐谷2021年跨年夜、元宵节期间，首创国际IP+现代艺术+传统文化的新潮灯光节，引入国际知名IP“SMILEY”，将笑脸文化从乐园布置深入到城市心中，与城市共情；2021年5月，重庆欢乐谷二期项目“超级飞侠”主题区开放，与顶级民族动漫IP深度融合，标志着重庆欢乐谷正式领跑“大IP时代”。除了主题景观与游乐项目外，主题演艺、亲子互动、餐饮、周边衍生品等均与超级飞侠IP深度融合，集“游、娱、演、购”等多元娱乐体验为一体，开创国内主题乐园的“突围新路径”；西安欢乐谷玛雅海滩水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP，用最符合新生代潮玩的设计理念和最先进的科技手段，打造全国首个“电竞嘉年华”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。
　　③科技助力，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型
　　上半年，为更好地推动旅游管理水平的提升，欢乐谷集团通过深化与腾讯的战略合作，利用大数据支撑新项目拓展、存量主题公园提质升级、新产品研究相关业务，初步实现数字化赋能产品业务。统一建设了欢乐谷小程序，服务园区数字化运营；深圳世界之窗成为深圳首家推广使用区块链电子发票的旅游景区，使用区块链电子发票也成为景区在数字化建设方面提升服务和管理效果的重要举措。
　　（2）房地产业务
　　今年以来，中央就房地产市场调控密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调不变，坚持落实“三稳”长期调控目标、促进发展。年内，公司在坚定不移遵守中央“房住不炒”及各地方政府相关政策的同时，通过各事业部一致努力，在资源获取、合作开发、推盘销售及物业管理等各方面持续发力，并取得较好的效果。2021年1-6月公司项目推盘、销售、回款同比去年均实现较大幅度增长。
　　①坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
　　公司及各事业部聚焦加快去化速度与拓展优质资源之间的匹配关系，在严控投资风险、保证收益率的前提下，积极稳妥推进项目获取。2021年上半年，公司累计获取土地项目14个，新增土地面积194万平方米，计容建筑面积315万平方米。公司在广东肇庆、河南郑州、安徽合肥等地持续跟进肇庆华侨城四期、郑州金水河源二期、合肥空港二期等项目，获取了相应文旅综合项目、商业及住宅土地资源，保证了公司在相关区域市场的延续深耕。公司坚持优中选优拿地策略，多措并举，不断拓展优质资源，扩大核心区域版图，为可持续发展夯实资源基础。
　　②坚持狠抓项目开发，保障工程进度
　　年内各单位积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，在确保安全合规、保证质量的前提下，全力推进现场工程进度，保障项目工期。一是加强内外部沟通，优化报批报建流程，有效加快项目进度，提前实现项目结转；二是通过设计工作早启动，主体、精装大穿插施工等措施，合理安排施工节奏，提升施工效率，缩短总体工期；三是通过优化总包施工部署，加快项目进度。通过各单位努力，目前重点项目均按预定计划推进。
　　③坚持创新开发模式，实现合作共赢
　　2021年上半年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补与效率提升，在践行对外合作、降低土地成本及投资风险、加快项目周转方面均取得良好效果。合作方面，中部事业部与五矿资本合作打造武汉欢乐天际中央区；华东事业部与头部企业及其它合作方合作开发苏州项目等。
　　通过发挥自身优势、坚持创新开发模式，公司在项目开发质量及周转效率等方面取得了积极成果。一是自身开发运营能力及项目周转效率的持续提升，如南京燕熙台、南京华著兰庭、宁波江汇城、杭州丁桥等项目提前入市；二是通过央地合作、与头部企业合作等模式，充分发挥合作方在资源储备、开发和销售能力等方面的长处，降低土地成本及投资风险，实现优势互补与效率提升；三是通过转让个别存量项目，进一步提升周转速度和资产效率。
　　（3）物业管理业务
　　2021年上半年，物业公司多策并用，积极扩大发展版图，新增管理建筑面积104万平方米、储备管理面积36万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，在管建筑面积近2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等66个城市，目前全国共有69家分、子公司，已初步完成了在全国发展的战略布局。物业公司积极主动作为，不断提升专业水平。一方面深入贯彻“互联网思维”，稳步推动各项信息化与数字化建设工作，基本完成一张蓝图、三大平台与一套标准体系，着力提升管理效率与能力，整合区域信息和物业服务资源，为用户带来更舒适的体验。其中：三维物联网平台已初步搭建华侨城城区6平方公里的三维建模；社区生活服务平台的侨城汇小程序已全新上线。另一方面，物业公司践行标准，以“四化”为指引，不断提升专业服务水平。一是以“服务的标准化和场景化”为指引，制定物业住宅服务标准创建实施办法，适时对标准进行优化。二是以“产品的全链条化和特色化”为指引，拓展新型业务。年内，物业公司新接管包含深圳南山区沙河街道垃圾分类督导服务、西藏军区成都后勤中心社会化保障服务、南航湖北基地综合服务、梅州蕉岭中医院综合服务、赣州江南宋城物业服务、保定顺平绿色经济产业园服务等新业务领域项目。上半年B端增值业务突飞猛进，超额完成业务指标。
　　3、金融支撑主业，作用明显
　　公司坚定贯彻“金融服务主业”的总体指导原则，突出金融支撑作用。一是积极拓展融资渠道，综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现融资379.54亿元，平均融资成本4.38%，处于同行业较低水平。二是持续深化产融结合，公司旗下香港华侨城配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部、中部事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。三是充分发挥产业基金撬动社会资本的功能。参与管理或出资的基金11只，总规模超过69.25亿元，实缴到位69.25亿元，有效撬动社会资本，服务公司主业发展。
　　（三）2021年下半年经营形势
　　2021年是“十四五”开局之年，国家经济转向高质量发展阶段。当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。结合国内外环境，中央下半年提出“稳中求进”工作总基调，强调宏观政策将保持连续性、稳定性和可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间，并强调积极的财政政策要提升政策效能，稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复。整体上看，行业政策预计将保持持续、连贯、稳定，机遇与挑战并存。
　　1、文化旅游行业
　　今年文化旅游行业整体恢复态势良好，虽然下半年疫情的反复使旅游行业又面临短暂停滞，但从上半年的恢复情况来看，旅游行业展现出了充分的发展韧劲。随着疫情防控措施常态化，行业继续面临深度调整。需求端上，远程游、出境游被近郊游、国内游等取代；供给端上，旅游企业加速拥抱线上化，技术和产品深度融合，行业向“互联网+旅游”深度转型。同时，随着城镇化进程的不断推进和新发展格局的逐步构建，我国国民人均可支配收入增加，旅游基础设施不断完善，以及带薪休假制度的推行，国内旅游市场规模逐年扩大，居民旅游需求持续增长，出游意愿高涨，一旦疫情缓和，旅游市场将有望迅速恢复。
　　从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变，文化旅游产业将在转型升级中迎来更多发展机遇。
　　2、房地产行业
　　为确保房地产市场平稳健康发展，行业政策将保持一定的连贯性。中央始终坚持“房住不炒”定位,并出台一系列政策进行调控,包括“三道红线”、“集中供地”等;全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。
　　土地供给层面，增加供应、稳定地价。7月以来中央密集召开会议，政策持续向供给端侧重，要求增加重点城市土地供应量，并通过重点城市供地“两集中”政策、加大租赁住房的建设和支持力度等措施，明确增加多元化供给。同时，中央约谈、督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
　　融资层面，强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场。在住建部等八部门联合发文及央行近期召开的会议要求中均明确表示继续加强房地产金融管控。近期，有关部门持续加强房地产金融方面的管控,完善房地产企业“三线四档”的融资管理规则。同时,金融机构也在不断加强房地产相关贷款的管理，预计房地产金融政策仍将持续收紧，房企资金端预计将持续承压。为引导房地产行业的融资更加规范化发展，商票规模、以销售额为锚划定拿地额度等专项监管预计将进一步强化。
　　销售层面，地方调控收紧趋势将延续，房价上涨过快的城市调控加码预期较高。7月22日住建部强调落实城市政府主体责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。至8月初，深圳、东莞、北京、成都、杭州、广州、惠州等地陆续出台调控政策，分别从学区房、二手房、“假离婚”、房屋赠与、购房资质等方面进行调控。从各地出台的政策来看，对于楼市的调控趋于高频化、精细化，整体调控力度不减，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”。
　　从实际情况看，受制于上半年土地成交量的缩减，新开工速度或将持续放缓；市场销售方面，由于受到收紧的调控政策影响，销售规模预计将保持均衡、平稳状态。
　　（四）2021年下半年公司经营计划
　　公司以打造“世界一流”文旅企业为目标，始终坚持创新、坚持品质、坚持特色，不断增强“旅游”核心竞争力。未来公司将持续扩大优质旅游产品供给，打造富有文化底蕴，具有先行示范意义的世界级旅游目的地，深化产品迭代升级，构建旅游产业发展的新引擎。面向未来，公司将加快数字化转型，全力建设“数字华侨城”，推动数字经济和实体经济深度融合，培育产业新增长极，打开产业新增长空间，满足人们对美好生活的向往和需求，为打造“世界一流企业”持续奋斗。
　　1、旅游业务板块
　　下半年，华侨城文旅企业将在做好现有项目运营的基础上，积极应对市场变化和行业变革，聚焦高质量发展，继续做大做强文化旅游业务，持续提升公司核心竞争力。
　　一是积极应对疫情传播风险。华侨城各文旅企业将坚持“人民至上、生命至上”的理念，严格按照党中央、国务院和国资委、文旅部、各地政府疫情防控的整体要求，抓紧、抓实文旅行业疫情防控和生产经营工作，确保人民群众生命安全和生产经营安全。
　　二是进一步做好成熟文化旅游产品提质升级。继续推进深圳华侨城旅游度假区、东部华侨城旅游度假区等重点项目改造提升，巩固华侨城在文化旅游行业的领先地位。
　　三是加快完善文旅项目布局。全力推动济南华侨城欢乐荟二期开业；加快推动襄阳华侨城奇幻谷、西安沣东华侨城大型文化旅游综合项目一期、南京溧水欢乐时光、中山欢乐海岸、肇庆卡乐小镇、滁州明湖康养小镇、巢湖半汤温泉小镇等项目建设。
　　四是持续统筹开展2021华侨城文化旅游节。聚焦市场需求，不断优化旗下文旅资源整合策略，策划推出一系列文旅主题节庆活动和文旅体验产品，推动文化旅游消费不断扩大。
　　2、房地产业务板块
　　一是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
　　二是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将通过项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
　　三是保证现金流健康。一方面，公司要积极做好项目推盘销售工作，包括但不限于华东事业部的上海唐镇、济宁纯水岸、宁波五江口、合肥空港国际小镇、南京翡翠天域、南京溧水华侨城、南京欢乐滨江等项目，地产公司的深圳渔人码头、深圳招华会展、深圳正三甲、广州郑田云邸、中山欢乐海岸、顺德欢乐海岸等项目，中部事业部的武汉欢乐天际、武汉青山、南昌华侨城世纪水岸、襄阳华侨城、郑州二七原岸等项目，西部事业部的成都青白江、沣东华侨城、昆明呈贡、宜宾华侨城等项目，北方事业部的天津翡翠嘉和、涿州城市客厅、郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司积极通过创新开发模式加快回款速度，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　3、物业管理业务
　　2021年下半年，公司物业板块将按照既定规划持续推进各项战略举措，统筹落实好以下工作：
　　一是继续强化社区、商旅与城市三大空间的专业化运营水平，加强核心能力建设。物业管理方面，采取分步策略推进标准化体系的建设与落地，不断提高业主满意度；社区商业方面，将进一步结合市场动态及现有商业体的优劣势，动态调整营销推广策略，强化社区商业招商与运营水平。预计全年新增管理建筑面积343万㎡、储备管理面积239万㎡。
　　二是持续构建数字化赋能，推进社区服务生态圈建设，稳步探索更多增值服务。物业公司将提升高端管家服务模式，打造以“360度贴身管家服务”为核心的服务体系，组织多种类型的社区文化活动，营造美好生活场景；另外，依托数字化技术手段，完善符合业主生活需求的增值服务体系，加快“侨城汇”电商平台的迭代升级与消费体验，实现智慧社区、财务管理、人力资源管理、物联网等子系统的有效对接与互联互通。
　　三是增强业务拓展工作。下半年，物业公司将积极推进各类市场拓展工作，多渠道拓展新项目。同时收购有一定特色、与公司业务有互补性的其他公司，优势互补，形成合力。
　　（五）公司房地产及相关业务经营情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
　　4、旅游综合及房地产项目销售情况
　　5、旅游综合及房地产项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　6、主要酒店入住情况
　　备注：顺德蓝汐国际公寓于2019年8月开业；深圳国际会展中心皇冠假日酒店于2020年5月开业；襄阳华侨城云海-丽呈别院于2021年6月开业；深圳大鹏所城有集度假民宿项目于2021年1月开业。
　　7、融资途径
　
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司之子公司华侨城房地产、宁波华侨城、武汉华侨城、招华会展实业、南京华侨城、成都华侨城、南京华侨城置地、南昌华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2021年6月30日，尚未结清的担保金额为3,052,797.54万元。公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
　　8、公司跟投项目实施进展情况
　　不断完善跟投机制，优化跟投流程，充分调动员工的主观能动性并长期保持积极性与创造性，强化项目团队的激励和约束，提高公司的项目投资质量和项目运营效率。报告期内，本公司持续推动所属各单位开展项目跟投，公司范围内开放跟投的项目11项，跟投认购总额为5624万元。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
1、公司以“优质生活创想家”为品牌定位，以高质量发展为主线，对内培育创意型企业文化架构，对外构建生态型品牌体系，将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌。
2、公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
3、公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
4、公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质资源储备，促进公司高质量发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
一是宏观经济风险。房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。近年来国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
二是国家政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，在中央“房住不炒”及“345新规”的指引下，各省市地区因城施策，不断细化和完善当地调控“工具箱”；政策变化会影响市场供需及价格，对已有项目的去化及新项目的获取或将产生较大影响，这对于对房地产企业的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
三是竞争风险。行业竞争更加激烈。近年来，迪士尼、环球影城、默林等国际文旅巨头纷纷加码在中国的投资，长隆、华强、宋城等国内主题公园运营商也在细分领域稳步发展，华侨城的文旅行业领军地位不断受到挑战。同时，越来越多的传统地产开发商和其他相关行业巨头开始跨界涉足文化旅游，行业面临更加激烈的竞争。
四是疫情风险。新冠肺炎疫情反扑可能对公司主营业务产生重大不利影响。一方面，疫情可能导致高风险地区子企业停产、停工，低风险地区工程建设延期，造成公司整体项目销售、回款周期拉长；另一方面，疫情可能影响整体营收，如房地产业开盘现场活动被取消，旅游业闭园或限流导致游客量大幅减少等，营业收入大幅下滑，直接带来经济损失。
五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如资产负债率过高，资产变现能力差，可能导致公司债务违约，不能正常履行债务偿付责任，进而引发财务风险。 收起▲

　　一、概述
　　（一）宏观经济及行业发展状况
　　宏观经济方面：2020年，受新冠肺炎疫情影响，全球经济受到沉重打击。面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，全国各地区各部门在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，努力构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，在统筹疫情防控和经济社会发展方面取得显著成效，经济稳定复苏，主要经济指标由负转正，供需关系逐步改善，市场活力动力增强，民生得到有力保障，社会大局保持稳定，使得我国成为全球真正实现经济正增长的主要经济体。国家统计局数据显示，2020年我国国内生产总值（GDP）首次突破100万亿元大关，达到101.6万亿元，按可比价格计算，比上年增长2.3％。“十三五”规划的圆满收官，意味着我国经济实力、科技实力、综合国力又跃上一个新的大台阶，对于全面建成小康社会，开启全面建设社会主义现代化国家新征程，都具有十分重要的标志性意义。
　　1、文化旅游行业
　　由于新冠肺炎疫情扩散，2020年旅游相关行业遭受较大影响。据联合国世界旅游组织(UNWTO)数据，2020年1至10月，国际游客人数比去年同期减少了9亿，海外旅游市场损失达9350亿美元。就我国而言，2020年上半年有组织的旅游活动全面停滞，直到第三季度散客出游筑底回升。根据文化和旅游部国内旅游抽样调查结果，2020年度国内旅游人数28.79亿人次，比上年同期下降52.1%；国内旅游收入2.23万亿元，比上年同期下降61.1%。
　　疫情影响下的旅游消费理念和方式将持续迭代，消费需求、生活方式的变化更加凸显：自驾游、自由行、小众性、家庭型成为出游方式的主体，深体验、轻休闲、短度假、慢生活成为消费方式的主流；围绕“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，旅游业的发展将呈多元并茂的态势：研学旅游模式越来越常见，冰雪旅游持续发展壮大，“文旅+”模式、夜间旅游、乡村旅游、旅居生活等也处在发展高速期，时代的发展要求文旅行业不断创新，文旅行业线上线下联动将更加紧密。“云看展”、“云旅游”、“直播带货”、“云综艺”、“云课堂”等“云”模式将持续走红。
　　2、房地产行业
　　（1）政策方面，疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场。2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境较为宽松；在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活，进一步稳定市场预期。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。
　　（2）价格方面，稳中有升，区域分化明显。2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅已超2019年水平。其中一线城市涨幅有所扩大，二线和三四线代表城市涨幅均有所收窄；各区域中，长三角、珠三角新建住宅价格表现较好。（3）供求方面，成交规模基本恢复，成交结构上移。2020年，疫情背景下，房地产市场表现超预期，重点城市商品住宅成交面积基本恢复，绝对规模延续2017年以来横盘态势，其中长三角、珠三角地区市场韧性高；各房企积极推盘，市场供应相对充足，代表城市商品住宅销供比下降至0.87，短期库存规模及去化时间稳步提升至近年高位，但整体仍处于合理区间。多数代表城市楼盘成交套总价继续上涨，高端改善需求加速释放，多数城市144平方米以上户型占比提升。
　　（4）土地方面，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨。2020年，地方政府整体供地节奏有所加快，住宅用地供求规模同比均小幅增长，其中一线城市供求规模均实现较大幅度增长，同比增幅均超两成。受一线城市住宅用地大规模成交以及各城市优质地块推出量增加等因素影响，全国300城住宅用地成交楼面均价为4542元/平方米，达历史最高水平，同比上涨8.9%，住宅用地平均溢价率为15.4%，较2019年提高1.2个百分点，优质地块竞拍热度高，溢价率处较高水平。
　　（5）企业方面，加大营销加速回款，销售业绩持续增长。2020年，房企通过积极营销，抢收回款，逐步走出新冠肺炎疫情的影响，房企销售业绩持续提升，业绩增速有所放缓。
　　（二）报告期内公司经营情况回顾
　　2020年，疫情对公司所属的文化旅游及房地产行业带来较大冲击，在此环境下，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，主动应对复杂严峻的宏观形势，在满足疫情防控要求的前提下，砥砺奋进，攻坚克难，各项工作取得积极进展。
　　1、经营业绩持续提升，稳中求进
　　年内，公司继续发挥成片综合开发优势，加快项目建设销售，经营业绩持续向好，推动公司高质量发展。
　　综合效益稳步提升。2020年，公司实现主营业务收入804.14亿元、销售毛利额402.32亿元、毛利率50.03%，其中：旅游综合收入431.75亿元、毛利额181.41亿元、毛利率42.02%，分别较上年同期增加42.67%、47.55%、1.39个百分点；房地产业务收入372.39亿元、毛利额220.91亿元，分别较上年同期增加27.82%、1.65%，毛利率59.32%，较上年同期减少15.28个百分点。主营业务毛利率较上年同期减少约7个百分点，主要为受产品结构及销售区域的影响。
　　销售业绩再创新高。公司始终将销售回款作为年度工作的重中之重，以“分秒必争”的态度抢工程抓进度，年度销售金额及回款金均破千亿大关。虽行业利润率整体下行，但公司以量补价，全年累计实现签约销售面积465万平米、签约销售额1052亿元，均创历史新高。
　　资本结构更加稳健。公司有息负债总额1414.58亿元，较年初增加237亿，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比19.14%，长期借款及应付债券占比80.86%。有息负债的总额虽有所提升，但结构更加健康，短期负债的比例从29.74%下降至19.14%，短期偿债风险下降，资金借贷周期与项目的开发周期更加匹配。
　　“三道红线”实现“绿档”。2020年三季度人民银行“345”新规政策出台，深圳华侨城股份有限公司成为首批试点企业之一。公司管理层高度重视，管理层根据政策要求并结合自身生产经营实际，一手抓经营，一手抓保“绿”，并采取了“以收定投”、加速回款、控制并优化债务等一系列组合拳。截至2020年末，经公司上下努力，公司各项财务指标表现良好，经营业绩创历史新高，“三道红线”指标圆满实现“绿档”。
　　经营性现金流由负转正。公司严格执行“以收定投”的成果显著，真正将存货换成手上的“真金白银”，本年经营现金流能够满足公司整体的投资和运营需求，实现了投资和回款的良性循环。2020年全年，公司经营活动产生的现金流量净额为212.86亿元，自2017年以来首次“由负转正”，较上年同期的-51.87亿元，增加约264亿，主要是公司各区域前期拓展的项目陆续进入销售周期，销售商品收到的现金较上年同期增加约180亿元，另外在新项目拓展上严格执行“以收定投、优中选优”，购买商品及接受劳务支付的现金较上年下降171亿。投资活动产生的现金流量净额为6.5亿元，较上年同期减少净流出约55亿，对外项目合作支付款较上年同期有所减少。筹资活动现金流量净额为27亿，较上年同期减少净筹资近186亿元，主要是公司下半年销售回款超出同期，在满足项目拓展及日常运营资金需求的情况下，有计划的偿还了部分债务。
　　“三道红线”实现“绿档”及经营性现金流回正，凸显公司多年来坚持的高质量跨越式发展已取得阶段性成效。一方面，“三道红线”满足“绿档”要求，体现出公司在资产规模与经营业绩高速增长的同时，严格控制各类经营风险，保持着较好的资产质量；另一方面，公司近年来跨越式高速增长必然伴随着投入的增加，在投资建设期间也一定会经历经营性现金流为负的阶段，这也是企业发展的必经阶段。而现金流的由负转正，标志着公司在新的体量与平台上，站稳了脚跟，实现了发展速度、效率、质量的平衡，为高质量的可持续发展奠定了坚实的基础。
　　2、主营业务创新发展，效果显著
　　（1）文化旅游业务
　　2020年，面对百年未有之大疫情和百年未有之大变局叠加影响，华侨城积极应对，在做好文旅企业疫情防控与运营的统筹工作的同时，开展多项工作，全力推动公司文旅产业平稳、高质发展。
　　2020年，华侨城文旅在克服疫情影响的前提下，旗下各个版块朝着既定目标稳步发展，取得了阶段性成果，维持了良好的态势。公司旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区共接待游客4282.5万人次，恢复至2019年的82%，恢复情况远超行业平均水平。
　　①积极抗疫，多措并举彰显华侨城央企担当
　　新冠肺炎疫情发生以来，华侨城文旅企业坚决贯彻习近平总书记系列重要指示，全面落实党中央、国务院决策部署，在做好防疫工作的前提下全力确保企业生产经营秩序的稳定。
　　严格落实疫情防控措施。疫情爆发初期，华侨城文旅板块迅速采取应对措施，旗下所有旅游景区于1月25日暂停开放，并及时采购防疫物资和设备、开展防控应急演练以应对疫情变化。复工复产阶段，各文旅企业遵循文化和旅游部“限量、预约、错峰”运营方针，严格执行线上预约、线下管控，对场馆进行定期消毒，向游客发放防疫物品，并落实景区节假日值班值守制度以应对突发情况，为广大游客营造安全、卫生、周到、体贴的旅游环境与服务。
　　有序推动文旅企业复工复产。疫情期间，华侨城陆续制定《华侨城旅游景区疫情防控及开园运营工作指引》、《关于推进华侨城旅游景区预约管理工作的通知》等指导性文件，有序推动了旗下文旅企业复工复产，并为全行业贡献华侨城的经验和智慧。
　　积极承担社会责任。各景区在开园后对医护人员实行免费入园政策，并陆续为公共交通驾驶员、警务人员、军人、新闻工作者、教师等专业群体献上致敬体验日活动。各地酒店也以实际行动积极支持疫情防控，处于疫情第一线的武汉玛雅嘉途酒店无偿为武汉市各大医院一线医护人员及外地支援武汉的医务人员提供食宿服务，并获得“中央企业抗击新冠肺炎疫情先进集体、先进个人”两项荣誉。
　　②焕新升级，节庆活动促进企业经营助力行业复苏
　　为推动社会消费快速恢复、提振旅游行业发展信心、有效拉动旅游市场恢复，助力企业经营，华侨城举办了第三届华侨城文化旅游节。2020文旅节创新提出“1+4+5”节庆框架，围绕“美好如期，欢乐同行”的主题，开展文旅创意、感恩礼敬、掌上乐游、欢乐“视”界四大专题行动，全新推出自然康养、文化艺术、欢乐休闲、历史民俗、美食潮玩五大文旅体验，引领疫后旅游新潮流。同时，以“花橙平台”为主阵地，向市场推出各类花橙组合卡以及公仔、盲盒等文创产品，让活动有效触达消费者，进一步凝聚华侨城文旅品牌，提升华侨城文旅影响力。活动期间，华侨城文旅企业经营业绩恢复情况远超行业平均水平，有力促进文旅企业经营恢复，推动社会消费提质升级，为市场奉上精彩创意的文化旅游盛宴。
　　与此同时，公司旗下各旅游景区为应对疫情的影响，迅速启动市场恢复机制，不仅推出阶段性推出优惠措施，还不断关注当下游客消费的新需求、新趋势、新动向，创新推出丰富多彩的主题活动。八地欢乐谷先后策划推出超级儿童节、暑期狂欢电音节、街头艺术节、潮玩万圣节等活动，以超预期的表现逆势突围、引领复苏。深圳锦绣中华-民俗村积极开展母亲节、520情侣节、六一儿童节、泼水节等活动；深圳世界之窗举办了国际啤酒节、世界之窗万圣节、北欧圣诞季等活动；长沙世界之窗策划推出“清明踏青，回到楚国”、“OMG！五洲奥运会”、“六一夸夸节”、“万圣捉鬼记6”等主题活动；襄阳奇梦海滩水公园开展奇幻光影嘉年华、奇幻封神炮、点亮星际彩灯、喷雪大战等活动；南昌玛雅乐园开展“玛雅探险记”、跨年电音节等活动。东部华侨城打造“健康生活艺术季”之“度假狂欢节”、“山海度假节”等节庆活动；云南华侨城开展特色“酷玩生活节”泡泡池、端午传统体验等活动；白水仙瀑举办“仙瀑仙旅玩转国潮”等活动；深圳欢乐海岸举行“深圳义工游鹏程”、深圳国际啤酒节等活动；顺德欢乐海岸PLUS推出欢乐海岸PLUS吃货节、“乐活季”、端午汉风粽动员、“橙风破浪”夏日酸甜派对；深圳欢乐港湾推出繁星音乐节系列活动、国际光影艺术季等活动；古劳水乡打造首届新年风物季，举办以“侨城江门，乐启鹤山”为主题的系列活动。
　　③推陈出新，产品迭代推动文旅产业再升级
　　新产品陆续推出，创新旅游供给。襄阳奇梦海滩水公园于6月24日盛大开幕,掀起襄阳玩水大浪潮；南京欢乐谷水陆公园双园齐开，是欢乐谷连锁品牌第八站；深圳宝安滨海文化公园一期于8月23日正式对公众开放。
　　传统景区升级改造，提升旅游品质。华侨城以打造世界级水准景区为目标，对深圳华侨城旅游度假区和东部华侨城旅游度假区进行整体风貌与重点产品品质提升，目前已取得阶段性成果。存量景区方面，深圳欢乐谷魔力飞梭、恐怖塔等全新项目推向市场，持续增强游客体验值；上海欢乐谷完成环园小火车项目更新改造，并正式投入运营；成都欢乐谷水公园2.0项目于6月19日正式对游客开放；锦绣中华龙号观览车项目于国庆期间正式投入运营；深圳世界之窗恺撒宫光影秀《奇幻欧洲》于五一上线、冰雪世界改造提升项目于国庆对外营业。
　　IP与旅游产品结合，焕发全新活力。欢乐谷集团冠名《第五人格》“深渊的呼唤Ⅲ”全球赛，有效提升欢乐谷在电竞人群中的知名度及影响力；南京欢乐谷将原创孵化本土IP“大蓝鲸”、国产原创IP饼干警长、引进的成熟化授权IP屁桃君、B duck、国家地理等全方面应用于园内设备包装、商品、餐饮等方面；济南华侨城创新引进国家级IP——国家宝藏和中国国家地理，深度融合并落地线下文旅融合深度体验式产品。
　　④科技加持，数字化铸造文旅转型新方向
　　为更好地推动华侨城旅游管理水平的提升，适应华侨城旅游产业跨越式发展需求，为游客打造更为便捷舒适的旅游环境，华侨城文旅产业持续推进数字化转型探索。
　　旅游线上平台取得重大突破。花橙网站是华侨城官方旅游产品和服务的一站式预订平台，承担着发展华侨城线上旅游业务、沉淀游客大数据的重任。华侨城重视对花橙网站的引流和会员维护，目前花橙网站会员数量较去年同期增长296%。
　　智慧旅游新体验不断升级。多家文旅企业推出疫情防控申报系统；欢乐谷集团逐步打造以5G技术为底层支持的智慧景区；锦绣中华已实现人脸识别入园；酒店集团会员平台“华悦汇”建设成果日益显现。
　　景区预约管理工作全面推行。华侨城实现分项目、分时段、分客群的旅游景区预约管理系统在官方电商平台“花橙旅游”上线。华侨城旗下所有参控股4A、5A级景区，省、国家级旅游度假区，以及所有欢乐谷连锁主题公园已全面实现预约管理。⑤持续引领，树立行业标杆地位夯实行业影响力
　　行业排名不断提升，多项重磅荣誉彰显华侨城文旅实力。控股股东华侨城集团超越环球影城首次进入全球主题公园集团三强，排名紧随国际巨头迪士尼集团、默林集团，继续领跑亚洲。公司多家单体主题公园同样表现强劲，北京欢乐谷以516万人次的游客接待量挺进全球单体主题公园TOP25，其余多家主题公园跻身亚太地区主题公园和水公园25强。
　　充分发挥行业龙头企业的引领作用，参与并牵头行业协会发起的各项工作。控股股东华侨城集团承担了国家主管部门行业智库的角色，积极承接文化和旅游部、国资委等主管部门委托研究等相关工作，树立起华侨城文旅实践与理论研究的标杆形象，部分研究成果被纳入国家十四五规划。另外，公司牵头中国旅游景区协会发起了旅游景区、主题公园行业振兴计划并采取相关举措，助力受新冠肺炎疫情重创的旅游景区、主题公园实现科学防疫、有序复工、疫后振兴；牵头编制中国旅游景区协会团体标准《旅游景区应对重大传染病疫情类突发公共卫生事件的运营指南》等，巩固和提升了华侨城在旅游行业的影响力与号召力，履行了华侨城作为文旅航空母舰的社会责任。
　　围绕华侨城文化旅游产业发展战略，扎实开展旅游标准化建设。旅游标准化建设工作和优质服务工作是华侨城旅游构建核心竞争力、持续高质量发展的重要力量。2020年，公司通过完善制度建设、明晰组织架构、开展专项研究进一步推进标准化建设工作，制定了《华侨城旅游标准化技术委员会管理办法（试行）》、《华侨城旅游标准化技术委员会工作指南（试行）》、《华侨城旅游标准研制流程（试行）》、《华侨城旅游标准体系构建和要求（试行）》等一系列制度文件；同时，在华侨城旅游标准化委员会下统筹组建专项旅游标准化技术委员会，负责推动旅游业务各细分业态的标准化工作。
　　⑥强化服务，通过多种手段，持续推进优质服务管理工作
　　一是选取不同业态类型的4A/5A重点景区开展第三方暗访工作，并召开华侨城旅游景区质量提升工作会；二是选取重点时段，开展优质服务督查活动，并优化旅游口碑大数据监测平台，为景区服务提升提供参考；三是总结督查结果，表彰激励先进，选树服务典型，推广服务经验；四是开展优质服务培训研讨会，加强各企业服务管理骨干经验交流。
　　（2）房地产业务
　　中央经济工作会议强调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展”。年内，公司在坚定不移遵守中央“房住不炒”及各地方政府相关政策的同时，积极采取多种措施应对疫情影响，通过各事业部一致努力，公司在资源获取、合作开发、推盘销售及物业管理等各方面持续发力，并取得较好的效果。2020年项目推盘、销售、回款同比去年均实现较大幅度增长。报告期内，销售回款1032亿元，同比增长24%。
　　①坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
　　公司及各事业部坚持“以收定投”原则，在严控投资风险的前提下，积极稳妥推进项目获取。2020年，公司年内累计获取土地项目25个，新增土地面积494万平方米，计容建筑面积1033万平方米。在粤港澳大湾区、长江经济带、成渝及西安都市圈等国家重点战略区域加大投资力度，综合利用市场化拍地、股权收购等多样化手段，成功落地中山石岐、茂名虎头山、湛江欢乐海湾、南京溧水、成都东安阁、襄阳生态城、漳州角美等多个文旅综合项目，并持续跟踪获取襄阳华侨城奇幻度假区二期、肇庆华侨城文旅小镇三期、西安沣东华侨城文旅项目第二批、郑州金水河源项目第二期、张家口下花园项目二期、济南章丘项目三期等文旅综合项目用地，另外还在深圳宝安、上海唐镇、成都青白江、宜宾三江口、东莞虎门、江门新会、天津廊坊等地获取商业及住宅土地资源。年内获取的土地项目中，有23个项目以底价或接近底价摘牌，有效降低了拿地成本，为公司可持续发展夯实资源基础。
　　②坚持狠抓项目开发，保障工程进度
　　复工复产后，各单位积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，共同克服新冠疫情影响，全力推进现场工程进度，保障项目工期。一是以创新思维为引领，加强外部沟通，优化报批报建流程，有效加快项目进度，提前实现项目结转；二是通过采取设计工作早启动，主体、精装大穿插施工等措施，合理安排施工节奏，提升施工效率，缩短总体工期；三是通过优化总包施工部署，采取赶工等措施，加速项目进度。通过各单位努力，目前重点项目均按预定计划推进。
　　③坚持创新开发模式，实现合作共赢
　　2020年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补，在践行央地合作、降低土地成本及投资风险、加快项目周转方面均取得良好效果。央地合作方面，中部事业部与湖北交投合作打造襄阳华侨城奇幻度假区、中国汉江（襄阳）生态城项目，地产公司与酒店集团联手漳州市角美轨道交通投资公司合作开发漳州角美龟山站项目；与头部企业合作方面，地产公司与中粮地产合作开发广东江门新会项目。
　　通过发挥自身优势、坚持创新开发模式，公司在项目开发质量及周转效率等方面取得了一定成果。一是自身开发运营能力及项目周转效率的持续提升，特别是合肥空港项目及成都青白江项目，实现了当年拿地、当年开工、当年销售回款，为公司项目快周转树立了典范；二是通过央地合作、与头部企业合作等模式，充分发挥合作方在资源储备、销售能力等方面的长处，降低土地成本及投资风险，实现优势互补与效率提升；三是通过转让个别存量项目，进一步提升周转速度和资产效率。
　　（3）物业管理业务
　　2020年，物业公司全年新增管理建筑面积312万平方米、储备管理面积431万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方公里，在管建筑面积近2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京、武汉等超50个城市，目前全国共有66家分、子公司，已初步完成了在全国发展的战略布局。在2020的疫情防控工作中，华侨城物业常态测温超千万人次，协助社区隔离9502人，彰显责任担当。
　　物业公司积极主动作为，不断提升专业水平。一方面深入贯彻“互联网思维”，完成前瞻性、扩展性、兼容性的首期智慧物业系统规划，通过信息化中台建设，提升管理效率与能力，通过数据化平台为社区增值业务赋能，并以智慧小区规划建设为起点，推动与侨城汇、康佳集团的战略合作，开发物联网管理平台，引进清洁机器人设备，着力打造数字化智能化标杆项目；另一方面致力于完善全链条运营产品，打造多元客户需求场景，旗下运营三大空间-“社区空间”、“商旅空间”、“城市空间”，针对性的为客户解决各类难题。
　　3、金融支撑主业，作用明显
　　公司坚定贯彻“金融服务主业”的总体指导原则，突出金融支撑作用。一是积极拓展融资渠道，综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现融资989.87亿元，平均融资成本4.48%，处于同行业较低水平。二是持续深化产融结合，公司旗下香港华侨城配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。三是充分发挥产业基金撬动社会资本的功能。参与管理或出资的基金11只，总规模超过69.25亿元，实缴到位69.25亿元，有效撬动社会资本，服务公司主业发展。
　　（三）公司房地产及相关业务经营情况
　　本公司之子公司华侨城房地产、香港华侨城、招华会展实业、宁波华侨城、上海华侨城等为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2020年12月31日，尚未结清的担保金额为2,416,312.93万元。本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
　　（四）公司房地产项目跟投情况
　　公司实施城镇化项目的跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，激励项目核心人才为公司和股东创造更大价值。截止2020年末，本公司开展的跟投项目中，跟投认购总额1.19亿元，占跟投项目资金峰值0.56%，其中2020年新增跟投本金9125.36万元。
　　截止报告期末，所有项目未进行收益分配及出现退出情形，参与主体未涉及公司董事、监事、高级管理人员。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）公司以“优质生活创想家”为品牌定位，以高质量发展为主线，对内培育创意型企业文化架构，对外构建生态型品牌体系，将以价值观为核心的品牌文化与以利润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌。
　　（二）公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一支优秀的管理和专业技术人才队伍。
　　（三）公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更大的商业价值。
　　（四）公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质资源储备，促进公司高质量发展。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）2021年经营形势
　　2021年，预计国内经济增长将运行在合理区间，积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，就业、物价保持基本稳定，中央仍将多措并举，充分释放国内需求潜力，为以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的形成奠定坚实基础，实现“十四五”规划的良好开局。
　　1、文化旅游行业
　　随着国内疫情得到控制，境内旅游已基本恢复到疫情爆发前水平。从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变。疫情也改变着文旅市场和消费需求，在市场逐步回复的过程中，一系列新需求和新供给正在形成，旅游业正在转型阵痛中稳步向前，加速了文旅产业的转型升级。预计2021年我国旅游业可恢复到疫前的正常水平，到“十四五”末期，将会形成一个百亿人次、十万亿元消费的国内旅游大市场。
　　2、房地产行业
　　2021年，预计房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，但热点区域需求不减，仍存在一定机会。其中，粤港澳大湾区房地产市场短期供需均向好，长三角城市群房地产市场需求支撑度较高，成渝城市群有规划利好及需求规模支撑，长江中游城市群市场需求也将逐步释放，进一步推动房地产市场稳步发展。
　　根据中国指数研究院的测算，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。需求端，房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，2021年商品房销售额仍有望实现新突破；供应端，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，整体新开工规模或将延续调整态势，但2020年土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位；此外，预计2021年在建项目施工进度将加快推进，带动建安投资支撑开发投资额继续增长。
　　（二）2021年公司经营计划
　　公司以打造“世界一流”文旅企业为目标，始终坚持创新、坚持品质、坚持特色，不断增强“旅游”核心竞争力。未来公司将持续扩大优质旅游产品供给，打造富有文化底蕴，具有先行示范意义的世界级旅游目的地，深化产品迭代升级，构建旅游产业发展的新引擎。面向未来，公司将加快数字化转型，全力建设“数字华侨城”，推动数字经济和实体经济深度融合，培育产业新增长极，打开产业新增长空间，满足人们对美好生活的向往和需求，为打造“世界一流企业”持续奋斗。
　　1、旅游业务板块
　　旅游方面，华侨城将继续在全国持续发力，在做好现有项目运营的基础上，积极拓展优质的文旅项目，进一步巩固公司在旅游行业的领先地位。
　　在华南地区，公司持续推进深圳华侨城旅游度假区、东部华侨城旅游度假区全面改造提升方案的制定与实施，将按照世界级水准景区的标准对两个标杆性项目进行升级，为大湾区、为深圳先行示范区贡献华侨城的智慧和能量；加快推动深西欢乐港湾等标杆项目打造，摩天轮“湾区之光”预计将于2021年向公众开放；中山欢乐海岸项目通过“商业+娱乐+文化+旅游+生态”商业模式，打造出湾区新文旅体验胜地、最具魅力的“城市文化会客厅”。
　　在华东地区，一方面高质量推进滁州明湖康养小镇、巢湖半汤温泉小镇等项目建设；另一方面力争扬州华侨城一期开业，南京欢乐滨江、常熟沙家浜时光小镇展现阶段性成果，加快打造华东文旅集群标杆效应。
　　在中部地区，加快郑州文化艺术中心、芦村河遗址公园建设，为郑州文旅产业的发展贡献力量；持续打造南昌公园和酒店项目；高标准建设襄阳华侨城奇幻谷、奇趣童年项目，丰富公司的旅游项目产品。
　　在西部地区，一是全力推动沣东华侨城文旅融合示范区项目建设，在古都西安打造新的旅游地标；二是加快成都锦绣天府等旅游综合项目的提升打造，进一步提升成渝地区的旅游项目质量。
　　在北方地区，公司全力推进济南华侨城欢乐荟二期开业，包括国家宝藏二层国宝总动员亲子剧、中国国家地理探索中心、360极限飞球以及餐饮主力店等业态；紧抓淄博华侨城河西、河东文旅项目建设；加快开发河南华侨城文旅项目等。通过打造各类文旅产品，丰富公司在北方区域的文旅布局。
　　2、房地产业务板块
　　一是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
　　二是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将通过项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
　　三是保证现金流健康。一方面，公司要积极做好项目推盘销售工作，包括但不限于华东事业部的上海唐镇、杭州丁桥、宁波五江口、扬州华侨城等项目，地产公司的深圳新玺名苑、坪山正山甲、深圳龙胜、湛江欢乐海湾、漳州欢乐美港等项目，中部事业部的武汉杨春湖、武汉青山、南昌华侨城世纪水岸、郑州二七原岸、湖南原岸等项目，西部事业部的重庆云麓台/云溪都会/溪山集、成都安仁蓬莱尚岛、自贡凤凰城等项目，北方事业部的郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司坚持“以收定投”，积极通过创新开发模式加快回款速度，并坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
　　3、物业管理业务
　　2021年，公司物业板块将加强前瞻性思考、全局性谋划、整体性推进，统筹落实好以下工作：
　　一是要创新项目拓展模式，加快业务发展步伐。在物业管理方面，要提升社区空间服务品质，加快拓展商旅空间管理业务，进军城市空间管理业务，同时通过并购丰富物业服务的内涵与外延；在社区商业方面，深化项目调查研究，发挥“重资产”与“轻资产”的组合优势，利用物业分子公司的触角优势，加快项目拓展。
　　二是要升级专业运营服务，加强核心能力建设。公司将以服务品质管控、动态运营升级为重点，加强核心能力建设。物业管理方面要着重以标准化体系落地推广、智慧物业管理平台建设与营销创新为抓手升级运营体系，不断提高业主满意度；社区商业方面要加强商业地产行业研究，强化社区商业招商与运营水平，建立与维护大客户、特色品牌商的良好合作关系，同时要积极扩大“侨城汇”线上社区商业平台布局，发挥好社区流量的作用。
　　三是要构建数字化赋能，打造转型示范样板。物商公司综合运用互联网、物联网、大数据分析和人工智能等技术应用，重点围绕业务的数字化、在线化和智慧化，打造服务类数字化转型示范样板。要进一步在智慧社区领域深度挖潜，布局可复制解决方案，量身定制管理服务系统，提高服务质量和业主体验，同时在智慧化城市管理、网格化管理、设备智慧化方面提供专业解决方案。
　　（三）可能面临的风险
　　一是宏观经济风险。房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。近年来国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
　　二是国家政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，在中央“房住不炒”及“345新规”的指引下，各省市地区因城施策，政策变化会影响市场供需及价格，对已有项目的去化及新项目的获取或将产生较大影响，这对于对房地产企业的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求。
　　三是竞争风险。文旅行业竞争加剧，华侨城的主要竞争对手包括迪士尼、环球影城、默林、长隆、华强方特等国际国内主题公园运营商，以及跨界而来的主题公园运营商融创、万达、恒大集团等。此外，特色小镇、文化演艺品牌以及在线旅游平台和短视频平台等也对华侨城的文化旅游业务带来了一定程度的竞争。
　　四是疫情风险。疫情反扑可能对公司主营业务产生重大不利影响。一方面，疫情可能导致高风险地区子企业停产、停工，低风险地区工程建设延期，造成公司整体项目销售、回款周期拉长；另一方面，如房地产行业旅游业游客量大幅减少，营业收入大幅下滑，直接带来经济损失。
　　五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如资产负债率过高，资产变现能力差，可能导致公司债务违约，不能正常履行债务偿付责任，进而引发财务风险。 收起▲

　　公司旅游业、房地产及相关业务经营情况
　　（一）文化旅游业务相关
　　报告期内，公司旗下各旅游景区为应对疫情的影响，不断关注当下游客消费的新需求、新趋势、新动向，通过创新推出丰富多彩的主题活动，不断加大宣传推广力度，积极推进旅游市场恢复。欢乐谷集团携手康佳集团上线“用爱守护，欢乐如初”超级儿童节宣传大片及主视觉广告；联合举办“东南西北·欢乐游中华“公益直播活动。各地欢乐谷打造春日·游园会、五一黄金周动漫节、超级儿童节、动漫节、电音节等活动；深圳锦绣中华民俗村迎合节日热点，针对家庭亲子游客、年轻群体、和社会模范人群做好节日营销，积极开展护士节、母亲节、520情侣节、六一儿童节、父亲节、国际泼水狂欢季、中华百艺盛会等活动，实现月月过节，节节不同；深圳世界之窗举办了五洲风情嘉年华活动，联合深圳汉服协会，开展端午节传统习俗活动、推出“WOW潮音嘉年华”、国际啤酒节；长沙世界之窗策划推出“清明踏青，回到楚国”、“OMG五洲奥运会”、“六一夸夸节”、中国红电音狂欢节等主题活动；东部华侨城打造“度假过大年”、“康氧度假节”、“健康生活艺术节”、开展健康生活艺术季第二幕“山海度假节”等品牌活动；襄阳奇梦海滩水公园举行激浪酷玩节、奇幻光影嘉年华；开放式旅游区也开展各类主题活动，深圳欢乐海岸举行“深圳义工游鹏程”、深圳国际啤酒节、非遗达人节、“月满双节·桂满园”中秋国庆等活动；顺德欢乐海岸PLUS推出欢乐海岸PLUS吃货节、“乐活季”、端午汉风粽动员、夏日酸甜派对、街头文化艺术节系列活动。
　　（二）房地产行业相关
　　2020年前三季度新获取土地项目23个，占地面积479万平米，对应建筑面积1,000万平米。其中北方地区获取项目3个，占地面积47.10万平米，对应建筑面积79.49万平米；华中地区获取项目4个，占地183.92万平方米，对应建筑面积423.46万平方米；西部地区获取项目6个，占地92.27万平方米，对应建筑面积207.28万平方米；华南地区获取项目8个，占地124.18万平方米，对应建筑面积237.13万平方米；华东地区获取项目2个，占地31.68万平方米，对应建筑面积53.08万平方米。 收起▲