*ST全新（000007）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主要业务由物业租赁及管理、汽车销售及服务、杀菌卫生产品及日常用品贸易组成。
　　（一）物业租赁及管理
　　物业租赁及管理是公司老牌业务，其主要经营活动区域为深圳华强北，该块业务虽体量较小，但多年来发展相对稳定。华强北是国内知名的综合电子专业市场，聚集国内大量电子产品交易商，拥有深圳最繁华的金融商业区，周边配套设施完备，使得公司在物业管理（含停车场）和租赁方面具有天然的优势与极强的竞争力，也成为公司主要经营业绩的稳定来源之一。公司将继续深耕这一资源业务优势，提高核心资产的价值，打造公司品牌形象。
　　（二）汽车销售及服务
　　报告期内，公司所属汽车行业是子公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司（以下简称“新城福德”）业务，新城福德为上海通用汽车公司授权的别克品牌经销商，与上海通用汽车公司签订授权合同，从上海通用汽车公司采购汽车、零配件，从事新车销售、零配件销售、车辆售后维修、保养及其他相应的服务。由于上海通用汽车对授权经销商在同一地区的数量有严格控制，再加上子公司股东盐城新城汽车销售服务有限公司的资深行业销售经验与优质的客户资源，形成资源互补，使得新城福德公司在经营地开展经销业务板块具有相对较高的竞争力。
　　（三）杀菌卫生产品及日常用品贸易
　　报告期内，公司大健康行业主要为子公司江门市都合纸业科技有限公司业务，由公司子公司零度大健康与都合纸业开展经营。零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过采购生产设备，与相关厂商签订承揽开展业务；江门都合具有出口经营权，主要从事杀菌纸巾类产品及日常用品的贸易。业务开展时间较短，随着市场开拓及产品推广，该业务仍具备进一步发展及提升的空间。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）业务稳定
　　公司物业租赁及管理业务由于其地理优势，业务开展常年保持稳定，为公司带来稳定的现金流，确保可持续发展的同时也是公司在探索战略转型的有力支柱。同时公司在物业租赁及管理行业有多年的经营经验，成熟的经营理念，优质的人才团队，注重公司品牌，在经营地树立了良好的口碑。
　　（二）资源整合
　　公司充分利用现有资源，开展业务多元化探索。大健康产业与汽车行业均为国家政策扶持产业，子公司零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过收购江门都合拓展大健康业务；子公司新城福德取得上海通用汽车公司授权，通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司资深的行业销售经验及优质的客户资源，实现优势整合，目前上述业务均在稳定开展中。
　　（三）团队优势
　　公司核心管理团队经验丰富、专业性强、合作融洽，深刻了解公司现状，对行业未来发展具有较高敏锐度，有利于推动公司实现高效、稳步发展。同时高层领导注重公司人才培养、团队建设，更有利于公司未来打造一支高效、优质的团队。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、2023年4月27日公司年审会计师完成年度审计工作并出具了带强调事项段无保留审计意见（中兴财光华审会字（2023）第326004号）。因公司2022年度经审计归属于上市公司股东的净利润为负值且营业收入低于人民币一亿元，根据《深圳证券交易所股票上市规则（2023年修订）》第9.3.1条第（一）项的规定，公司股票自2023年5月5日起实施退市风险警示。实施退市风险警示后的股票简称为“*ST全新”、股票代码为“000007”，股票价格的日涨跌幅限制为5%。
　　2、2020年9月18日，公司披露《关于公司诉讼的公告》（公告编号：2020-071），因汉富控股前期承诺其与北京泓钧股权转让尾款用于补偿上市公司吴海萌、谢楚安相关仲裁、诉讼的损失，基于汉富控股现状及相关案件实际损失已经产生，公司以汉富控股、北京泓钧为被告向法院提起诉讼。
　　2021年12月22日，公司披露《关于公司诉讼进展的公告》（公告编号：2021-096）。公司再次向北京市第三中级人民法院提起诉讼被裁定驳回，后上诉至北京高级人民法院，裁定驳回上诉，维持原裁定，该裁定为终审裁定。
　　2022年1月1日，公司披露《关于签订〈履行股票质押合同相关安排的协议〉的公告》（公告编号：2021-097）。公司与北京泓钧签订《履行〈股票质押合同〉相关安排的协议》，协议就北京泓钧与汉富控股前期签署的《股票质押合同的履行进行附条件生效的约定。
　　2022年2月16日，公司披露《关于签订〈履行股票质押合同相关安排的协议〉的进展公告》（公告编号：2022-019）。公司已按要求完成董事会改选且收到北京泓钧送达的《董事会成员确认书》，履行《股票质押合同》相关安排的协议生效条件成就。
　　2022年4月30日，公司披露《关于诉讼案件的进展公告》（公告编号：2022-034）。北京泓钧与公司作为申请人，与被申请人汉富控股经北京仲裁委仲裁调解：汉富控股需向北京泓钧支付剩余股权转让款1.59亿元。根据公司与北京泓钧签署的《关于履行〈股票质押合同〉相关安排的协议》，北京泓钧决定先行支付公司8,000万元，公司已收到北京泓钧委托泓钧实业集团有限公司支付的8,000万元款项。剩余补偿款项能否收到存在不确定性。
　　3、公司于2020年10月24日披露了《关于股东股份司法拍卖的风险提示公告》（公告编号：2020-074），汉富控股持有公司股份3920万股进入司法拍卖程序。2020年11月3日公司披露了《关于股东股份司法拍卖的进展公告》（公告编号：2020-081），法院公告拍卖暂缓，截止本报告披露日暂无进展。
　　2022年4月21日，公司披露《关于公司参与并购基金对外投资的进展公告》（公告编号：2022-028），北京泓钧已支付回购款200万元，支付担保款9,200万元，第一期剩余回购款尚有600万元尚未收回或取得担保。2022年4月30日，公司披露《关于公司参与并购基金对外投资的进展公告》（公告编号：2022-033）。公司已收到北京泓钧支付的第一期剩余回购款及担保款和第二期回款担保款200万元。2022年10月15日，公司披露《关于公司参与并购基金对外投资的进展公告》（2022-069），同意将北京泓钧（乙方）尚未支付的并购基金份额回购款1,800万元调整为1,300万元，北京泓钧应于2022年11月30日前向公司支付上述款项。2022年12月3日，公司披露《关于公司参与并购基金对外投资的进展公告》（2022-082），公司尚未收到北京泓钧应予支
　　付的1,300万元份额回购款。经公司向北京泓钧询证，北京泓钧回复：“针对《补充协议》中1,300万元回购款，我司目前正筹措资金，拟于2022年12月31日前完成前述款项支付。”2022年12月10日，公司披露《关于公司参与并购基金对外投资的进展公告》（公告编号2022-083），公司已收到由北京泓钧委托南京晟佰励科技有限公司支付的剩余回购尾款1,300万元。截至目前，公司关于宁波保税港区佳杉资产管理合伙企业（有限合伙）并购基金份额回购款已按回购协议及2022年10月15日的补充协议全部收回。
　　截至目前，信息披露义务人尚未履行本次权益变动的信息披露义务。
　　6、公司因2014年10月练卫飞与谢楚安借贷纠纷，练卫飞违规造成全新好担保，谢楚安向法院申请强制执行，广东省深圳市中级人民法院于2021年3月17日送达《执行通知书》（(2021)粤03执2448号、(2021)粤03执2450号）裁定：查封、冻结或划拨执行人深圳市全新好股份有限公司、练卫飞的财产（以人民币94,140,752元及延迟履行期间的债务利息、申请执行费、执行中实际支出的费用等为限)。2021年5月27日，该案被执行人之一的练卫飞向法院提出撤销仲裁裁决申请，深圳市中级人民法院已经受理，目前尚未作出判决，公司因上述案件需承担的担保责任不确定。如公司在谢楚安案件最终担保责任确定，公司违规担保余额在一千万元以上，或者占上市公司最近一期经审计净资产的5%以上，且无可行的解决方案或者虽提出解决方案但预计无法在一个月内解决，则可能触及《股票上市规则》第9.8.1条、第9.8.2条规定的其他风险警示情形，敬请投资者注意风险。公司后续将积极跟进事项进展，及时履行披露义务。
　　2023年3月25日，公司披露《关于股东一致行动人增持公司股份及后续增持计划的公告》（公告编号2023-007），王可欣拟自2023年3月24日起6个月内(即2023年3月24日-2023年9月23日)增持公司不少于0.18%股份,即不少于623,600股。同日，公司披露《关于公司股东签署〈一致行动人协议书〉的公告》（公告编号2023-009），深圳市博恒投资有限公司、共青城汇富欣然投资合伙企业(有限合伙)及王可欣共同签署了《一致行动人协议书》，本次《一致行动人协议书》签署后，三方合计持股超过公司第一大股东汉富控股的持股数量，后共青城汇富提名董事候选人王东石、独立董事候选人许鲁光、刘烁，相关议案于2023年5月22日公司召开的2022年年度股东大会上股东表决未通过。故根据实际情况公司控股股东及实际控制人暂未发生变更，公司目前仍然维持原无控股股东及实际控制人状态。根据实际情况，后续相关方能否继续保持一致行动尚存在不确定性，公司提请广大投资者注意投资风险。
　　8、公司子公司为子公司担保情况：应子公司日常经营需求，公司子公司深圳全新好私募股权投资基金管理有限公司前期向盐城新城福德汽车销售服务有限公司提供额度为8000万元的连带责任保证担保（报告期内已使用额度2025.41万元），主债权到期之日起两年；公司子公司零度大健康技术（深圳）有限公司前期向江门市都合纸业科技有限公司提供额度为630万元的连带责任保证担保（报告期内已使用额度273.14万元），保证期间为主债权到期之日起三年。目前前述担保事项正常履行中。前述担保额度已经公司董事会及股东大会审议表决通过。
　　9、公司于1993年设立深圳赛格达声股份有限公司（公司原名称）哈尔滨分公司（以下简称“哈尔滨分公司”），哈尔滨分公司在1996年向当地工商银行哈尔滨市田地支行借款100万元，后因哈尔滨分公司经营不善解散，哈尔滨市工商行政管理局于2000年11月29日做出哈工商企处字第00003号处罚决定书，吊销哈尔滨分公司的企业营业执照。工商银行哈尔滨市田地支行为收回借款及利息起诉公司，经审理，黑龙江省高级人民法院于2002年11月1日出具（2002）黑商终字第207号判决书，判决公司于判决生效后15日内以哈尔滨分公司财产中清偿债务100万元及利息。
　　哈尔滨分公司为公司聘用当地人员经营管理，后因经营不善解散，前述法院判决后公司尝试对分公司清算，但因始终未能取得账册而无法完成清算。2003年法院查封公司房产，因公司提起执行异议，哈尔滨中院裁定解除对公司房产的查封。后来该债权已转让至自然人于蕴潇。于蕴潇近期申请恢复对公司的执行。哈尔滨中级人民法院据此将公司列为失信人并限制消费。
　　哈尔滨分公司为独立法人，其债务应以其自身的财产偿还，公司作为其股东、投资人，仅是以认缴的出资为限承担责任。同时根据黑龙江省高级人民法院于2002年11月1日出具的（2002）黑商终字第207号判决书“公司仅有清算责任，以哈尔滨分公司财产中清偿债务100万元及利息”。哈尔滨中院直接执行深圳市全新好股份有限公司的财产违反了公司法的基本原则。公司已提起执行异议，哈尔滨中院已经受理，目前正在审理中。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　（一）房地产行业
　　报告期内，公司所属的房地产行业主要包括物业管理与租赁。
　　1、市场竞争加剧
　　2020年以来，大型物业服务企业加大规模和管理密度的增长，同时注重多场景新业态布局，拓展增值服务边界和业务领域，头部物企市场份额占比高，行业竞争激烈。
　　2、政策有力支撑
　　在坚持”房住不炒“的方针下，房地产租赁经营的需求得到释放，行业的未来正迎来新的发展机遇；”十四五“规划对物业的关注度和要求明显提升，促使物业服务企业注重以“城市发展”为切入点，布局城市服务，多元化、高质量发展。
　　（二）汽车行业
　　1、行业情况
　　目前我国汽车千人保有量仅为同等经济水平国家的一半，而与中国拥有相似人口密度的日韩，千人保有量也都更高，我国的汽车市场仍有较大的增长空间。虽然外部环境复杂严峻，全球生产能力的恢复也要需要假以时日，但总体上看汽车行业会有保持比较快增长的潜力。
　　2、政策持续支持
　　2022年度，国家发布《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》、《关于减征部分乘用车车辆购置税的公告》、《关于搞活汽车流通扩大汽车消费若干措施的通知》等政策指引，聚焦支持新能源汽车购买使用、活跃二手车市场、促进汽车更新消费、支持汽车平行进口、研究免征新能源汽车车辆购置税政策到期后延期问题。12月 14日，中共中央国务院发布《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中提到的相关举措有推动汽车消费由购买管理向使用管理转变。推进汽车电动化、网联化、智能化，加强停车场、充电桩、换电站、加氢站等配套设施建设；积极发展绿色低碳消费市场。加快构建废旧物资循环利用体系，规范发展汽车、动力电池、家电、电子产品回收利用行业等，以上相关政策和指引的出台都对新能源汽车消费起到极大地促进作用。
　　（三）大健康行业
　　在我国十四五年规划和 2035年远景目标建议中提到，深化大健康理念，建立健康管理体系，实施影响群众健康突出问题攻坚行动，推进建设大健康产业基地。现阶段我国大健康行业仍处于发展初期，但市场潜力巨大，其规模也不断增长。公司虽然目前大健康产品行业壁垒低、竞争激烈，但仍是一次战略转型的有益尝试。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主要业务由物业租赁及管理、汽车销售及服务、杀菌卫生产品及日常用品贸易组成。
　　（一）物业租赁及管理
　　物业租赁及管理是公司老牌业务，其主要经营活动区域为深圳华强北，该块业务虽体量较小，但多年来发展相对稳定。华强北是国内知名的综合电子专业市场，聚集国内大量电子产品交易商，拥有深圳最繁华的金融商业区，周边配套设施完备，使得公司在物业管理（含停车场）和租赁方面具有天然的优势与极强的竞争力，也成为公司主要经营业绩的稳定来源之一。公司将继续深耕这一资源业务优势，提高核心资产的价值，打造公司品牌形象。
　　（二）汽车销售及服务
　　报告期内，公司所属汽车行业是子公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司（以下简称“新城福德”）业务，新城福德为上海通用汽车公司授权的别克品牌经销商，与上海通用汽车公司签订授权合同，从上海通用汽车公司采购汽车、零配件，从事新车销售、零配件销售、车辆售后维修、保养及其他相应的服务。由于上海通用汽车对授权经销商在同一地区的数量有严格控制，再加上子公司股东盐城新城汽车销售服务有限公司的资深行业销售经验与优质的客户资源，形成资源互补，使得新城福德公司在经营地开展经销业务板块具有相对较高的竞争力。
　　（三）杀菌卫生产品及日常用品贸易
　　报告期内，公司大健康行业主要为子公司江门市都合纸业科技有限公司业务，由公司子公司零度大健康与都合纸业开展经营。零度大健康拥有日本 eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过采购生产设备，与相关厂商签订承揽开展业务；江门都合具有出口经营权，主要从事杀菌纸巾类产品及日常用品的贸易。业务开展时间较短，随着市场开拓及产品推广，该业务仍具备进一步发展及提升的空间。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）业务稳定
　　公司物业租赁及管理业务由于其地理优势，业务开展常年保持稳定，为公司带来稳定的现金流，确保可持续发展的同时也是公司在探索战略转型的有力支柱。同时公司在物业租赁及管理行业有多年的经营经验，成熟的经营理念，优质的人才团队，注重公司品牌，在经营地树立了良好的口碑。
　　（二）资源整合
　　公司充分利用现有资源，开展业务多元化探索。大健康产业与汽车行业均为国家政策扶持产业，子公司零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过收购江门都合拓展大健康业务；子公司新城福德取得上海通用汽车公司授权，通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司资深的行业销售经验及优质的客户资源，实现优势整合，目前上述业务均在稳定开展中。
　　（三）团队优势
　　公司核心管理团队经验丰富、专业性强、合作融洽，深刻了解公司现状，对行业未来发展具有较高敏锐度，有利于推动公司实现高效、稳步发展。同时高层领导注重公司人才培养、团队建设，更有利于公司未来打造一支高效、优质的团队。

　　四、公司未来发展的展望
　　报告期内，公司物业管理与房屋租赁业务正常开展且稳定盈利。
　　除此之外，公司充分利用上市公司资源，着手推进产业战略转型，踏足了汽车经销行业与大健康产业，培育新的经济增长点，是公司实现可持续发展的有益尝试。
　　公司将全面与全力解决公司多年历史遗留问题，发挥好上市公司融资功能，加大产业并购和对外投资，注重产业转型和升级质量，大幅提高公司经营能力和盈利能力，实现公司可持续发展。上述目标主要通过以下四个方面推进：一是全力全力解决历史遗留问题，扫除发展障碍，恢复上市公司融资功能，实现公司跨越式发展；二是适时通过子公司深圳全新好私募股权投资基金管理有限公司加大新兴业务的探索与实践，加速构建涵盖金融信息咨询、创业投资、金融投资、股权投资、投资管理以及信息技术服务等多元化现代投资服务平台；三是对新踏足的汽车经销行业与大健康产业进行合理规划，根据阶段性发展需求进行不同程度侧重，深化公司战略转型；四是联合股东优势资源，积极拓展新业务，适时收购与国家当前产业政策相符、未来发展前景好的优质资产，加快公司战略转型，注重转型质量。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主要业务为物业管理、房屋租赁、汽车经销及大健康产业。
　　（一）物业管理及房屋租赁
　　物业管理及房屋租赁是公司老牌业务，其主要经营活动区域为深圳华强北。该块业务虽体量较小，但多年来发展相对稳定。
　　（二）汽车经销
　　公司子公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司经上海汽车通用公司授权，开展汽车经销业务，主要业务包括整车销售、汽车售后服务及汽车保险等。由于业务开展时间较短，该业务仍具备进一步发展及提升的空间。
　　（三）大健康产业
　　公司子公司零度大健康技术（深圳）有限公司开展大健康业务，零度大健康拥有日本eleten株式会社专利技术授权，开展相关产品（纳米胶囊、杀菌纸业等）的经营活动。业务开展时间亦较短，随着市场开拓及产品推广，该业务仍具备进一步发展及提升的空间。

　　二、核心竞争力分析
（一）业务稳定
公司物业管理及房屋租赁业务由于其地理优势，业务开展常年保持稳定，为公司带来稳定的现金流，确保可持续发展的同时也是公司转型发展基础。
（二）资源整合
公司充分利用现有资源，开展业务多元化探索。获得日本eleten株式会社专利技术授权，通过子公司零度大健康开展大健康业务。利用原股东资源，探索汽车经销业务。上述业务现已稳定开展，公司将继续积极跟进上述业务后续发展。
（三）团队优势
公司核心管理团队经验丰富、专业性强、合作融洽，对于公司现状深刻了解，对行业未来发展具有较高的敏锐度，从而推动公司实现高效、稳步发展。同时高层领导注重公司人才培养、团队建设，打造一支高效、能力强的团队。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、因涉及相关诉讼和仲裁案件导致可能面临的偿债风险
公司所涉谢楚安案件深圳国际仲裁院（2019）深国仲裁3032、3033号仲裁裁决书已经发生法律效力，公司作为第二被申请人对裁决结果共同承担连带责任，公司已做预计并计提。练卫飞作为（2019）深国仲受3032号、3033号案件第一被申请人申请撤销裁定暂未出裁判结果，林辉云作为（2019）深国仲受3033号案件第三被申请人申请撤销裁定暂未出裁判结果。同时公司拟向法院申请中止执行，最终法院是否同意中止执行申请存在不确定性。请投资者注意相关投资风险。
2、新增业务经营的不确定性
公司积极尝试和探索战略转型及业务多元化，分别布局大健康行业与汽车行业，设立子公司零度大健康与盐城福德，均已正常开展业务。由于相关业务开展时间较短，相关业务仍有进一步发展及提升的空间。同时面对日益变化的市场及同行业企业竞争，相关业务经营成果存在的不确定性，请广大投资者注意相关投资风险。
3、新型肺炎疫情反复的风险
新冠肺炎疫情国内虽整体得到有效控制，但疫情反复不断出现。如公司经营地区爆发新冠疫情，或将对公司员工的身心健康及公司生产经营造成不利影响。公司将严格按照疫情防控战略方针，把控公司出入人员的动向，及时掌握公司人员的健康状况，主动了解经营地疫情状况，做好严格控制与预防策略。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　（一）房地产行业
　　报告期内，公司所属的房地产行业主要包括物业管理与租赁。
　　1、市场竞争加剧
　　近些年，大批物业服务企业完成拆分上市，加快规模和管理密度的增长，同时大型物业服务企业注重多场景多业态布局，拓展服务边界和业务领域，头部物企市场份额占比高，行业竞争激烈。
　　2、政策有力支撑
　　在坚持”房住不炒“的方针下，房地产租赁经营的需求得到释放，行业的未来正迎来新的发展机遇；”十四五“规划对物业的关注度和要求明显提升，促使物业服务企业注重以“城市发展”为切入点，布局城市服务，多元化、高质量发展。
　　（二）汽车行业
　　1、行业情况
　　2021年度，汽车行业上演新一轮新能源造车热潮，小米、创维焕新、团车网、百度与吉利联手纷纷入场，新能源造车如火如荼。根据中汽协预测，2022年新能源汽车将达到500万辆，同比2021年352.1万的销量再增长42%，市场占有率有望超过18%。
　　2、政策持续支持
　　2021年度，“双碳”是政府工作报告的重要任务，国家不断深化“碳达峰、碳中和”的顶层设计，公布《2030年前碳达峰行动方案》，支持充电桩等新能源汽车配套基础设施的政策纷纷出台。同时政府先后推出《关于进一步完善新能源汽车推广应用财政补贴政策的通知》、《商务部办公厅关于印发商务领域促进汽车消费工作指引和部分地方经验做法的通知》、《商务部关于进一步做好当前商务领域促消费重点工作的通知》等政策指引，促进新能源汽车消费。
　　（三）大健康行业
　　在我国十四五年规划和2035年远景目标建议中提到，深化大健康理念，建立健康管理体系，实施影响群众健康突出问题攻坚行动，推进建设大健康产业基地。现阶段我国大健康行业仍处于发展初期，但市场潜力巨大，其规模也不断增长。公司虽然目前大健康产品行业壁垒低、竞争激烈，但仍是一次战略转型的有益尝试。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司推进产业战略转型，主要业务从单一的物业管理和房屋租赁业，拓展为物业管理和房屋租赁业、汽车经销业、大健康产业。
　　（一）物业管理和房屋租赁业
　　主要经营业务的区域位于深圳华强北。华强北是国内知名的综合电子专业市场，聚集国内大量电子产品交易商，拥有深圳最繁华的金融商业区，周边配套设施完备，使得公司在物业管理（含停车场）和房屋租赁方面具有天然的优势与极强的竞争力，也成为了公司的主要经营业绩收入稳定的来源之一。公司将继续深耕这一资源业务优势，提高核心资产的价值，打造公司品牌形象。
　　（二）汽车经销业
　　报告期内，汽车经销业主要是公司孙公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司（以下简称“新城福德公司”）开展经营。新城福德公司为上海通用汽车公司授权的别克品牌经销商，主要业务有整车销售、汽车售后服务、汽车保险等。由于上海通用汽车对授权经销商在同一地区的数量有严格控制，同时利用孙公司股东盐城新城汽车销售服务有限公司的资深行业销售经验与优质的客户资源，形成资源互补，因此新城福德公司在经营地开展经销业务具有一定的竞争力。
　　（三）大健康产业
　　报告期内，大健康产业主要是公司子公司零度大健康与孙公司江门都合开展经营。零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过采购生产设备，与相关厂商签订承揽开展业务；江门都合具有出口经营权，主要开展日用品的出口贸易活动。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、报告期内，物业管理和房屋租赁业虽然规模不大，但得益于所处区域地理位置的优势，该项业务能长期保持盈亏平衡，是公司在探索战略转型的有力支柱。同时公司在物业管理和房租租赁行业有多年的经营经验，成熟的经营理念，优质的人才团队，注重公司品牌，在经营地树立了良好的口碑。
　　2、公司在探索战略转型中涉及大健康产业与汽车经销行业。大健康产业与汽车行业均为国家政策扶持产业，是未来发展前景优质的选择。公司充分利用上市公司资源优势：子公司零度大健康拥有日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），通过收购江门都合拓展大健康业务；孙公司新城福德取得上海通用汽车公司授权，通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司资深的行业销售经验及优质的客户资源，资源互补，优势整合，大力开展汽车销售业务。虽然上述业务开展时间较短，但公司会根据阶段性发展需求进行不同程度侧重，努力推动公司战略转型。
　　3、报告期内公司的核心管理团队拥有多年专业化的企业管理经验。高层领导注重公司人才培养、团队建设、企业氛围，为企业打造一支高效、本领强的团队。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，营业收入与营业成本大幅变动主要由子公司盐城新城福德汽车销售服务有限公司、新增合并报表公司江门市都合纸业科技有限公司开展日常经营活动所致。

　　五、公司未来发展的展望
　　报告期内，公司物业管理与房屋租赁业务正常开展且稳定盈利。除此之外，公司充分利用上市公司资源，着手推进产业战略转型，踏足了汽车经销行业与大健康产业，培育新的经济增长点，是公司实现可持续发展的有益尝试。公司未来展望是：全面与全力解决公司多年历史遗留问题，发挥好上市公司融资功能，加大产业并购和对外投资，注重产业转型和升级质量，大幅提高公司经营能力和盈利能力，实现公司可持续发展。上述目标主要通过以下四个方面推进：一是全力全力解决历史遗留问题，扫除发展障碍，恢复上市公司融资功能，实现公司跨越式发展；二是通过子公司联合金控加大新兴业务的探索与实践，加速构建涵盖金融信息咨询、创业投资、金融投资、股权投资、投资管理以及信息技术服务等多元化现代投资服务平台；三是对新踏足的汽车经销行业与大健康产业进行合理规划，根据阶段性发展需求进行不同程度侧重，深化公司战略转型；四是联合股东优势资源，积极拓展新业务，适时收购与国家当前产业政策相符、未来发展前景好的优质资产，加快公司战略转型，注重转型质量。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司的主营业务为物业管理和房屋租赁业，主要经营的区域位于深圳华强北。华强北聚集国内大量电子产品交易商，拥有深圳最繁华的金融商业区，周边配套设施完备，使得公司在物业管理（含停车场）和房屋租赁方面具有天然的优势与极强的竞争力，也成为了公司的主要经营业绩收入来源。公司将继续深耕这一资源业务优势，提高核心资产的价值，打造公司品牌形象。
　　报告期内，公司进一步推进产业战略转型：一是通过对外收购资产，配合公司全资子公司零度大健康的业务拓展，继续推动公司大健康领域的发展，增强公司多领域经营能力，为股东创造更多的价值；二是积极开拓新产业，充分利用公司现有资源，保障公司子公司盐城福德业务开展，拟加强公司在汽车领域开展实际业务能力。

　　二、核心竞争力分析
主营业务方面：
物业管理及房屋租赁业务：公司物业管理及房屋租赁地处华强北，依靠地理位置的天然优势、活跃市场氛围，使得极强的吸引力与竞争力；同时公司具有多年的行业经验，公司拥有完善的行业制度与完备的人员团队作为保障，是公司优质的资产，为公司提供稳定的业务收入。
产业战略转型方面：
1.大健康业务：公司子公司零度大健康自2019年12月设立后，获得日本eleten株式会社世界专利技术的授权（纳米胶囊零度分解技术、干式生活杀菌纸巾），有效拓展公司的大健康战略领域，且通过采购生产设备，与相关厂商签订承揽业务、销售合同等获得了实质性进展。同时报告期内零度大健康通过收购江门都门商贸95%的股份，更好的开展大健康事业，公司及子公司零度大健康将不遗余力地推动大健康领域的拓展。
2.汽车销售业务：公司子公司盐城福德依托公司资源，通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司的资深行业销售经验与优质的客户资源，资源互补，开展汽车销售业务，通过汽车销售业务逐步迈入汽车行业，为公司寻找新的利润利润增长点。报告期末通过进行了租赁场地、购入汽车存货等做好正式开展汽车销售业务的前期准备。
核心管理团队：
报告期内公司的核心管理团队稳定，拥有多年专业化的企业管理经验。高层领导注重公司人才培养、团队建设，年轻化氛围，为企业打造一支高效、本领强的团队。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.因涉及相关诉讼和仲裁导致可能面临的经营风险和偿债风险
公司目前涉及吴海萌、谢楚安等相关重大诉讼，均为当事人练卫飞利用其在实际控制公司期间以上市公司名义为其个人借款或借款担保而引起的借贷纠纷，练卫飞本人承诺提供其本人（或第三人）名下财产向公司提供担保，以便解决案件之担保措施。同时根据《公司法》及《公司章程》的规定，上述案件涉及的借款及担保均需提交公司董事会和股东大会审议通过。但事实上，上述案件涉及的借款及担保均未经公司任何内部审批程序，更未提交董事会、股东大会审议，公司对此毫不知情，公司认为上述行为严重违反相关法律规定，上述对公司的诉讼缺乏充分的事实依据以及法律依据。随着相关诉讼、仲裁案件的审理进展，公司考虑案件所涉其他被申请人的支付能力及意愿，为避免后续给公司造成更多不必要的损失，公司财务部已对讼仲裁案件按相关准则计提了预计负债。上述案件可能给公司造成的偿债压力。目前除已裁决、执行的案件外，公司目前正对上述案件积极应诉中，请投资者注意相关投资风险。
2.公司退出产业并购基金佳杉资产股权回购款的回收风险
公司在2019年12月24日与北京泓钧签订《回购协议》，约定将公司持有佳杉资产8.15%股份以1.2亿的价格全部转让给北京泓钧。根据《回购协议书》约定，第一笔份额回购款10,000万元北京泓钧应于2020年4月20日前支付。至2021年4月21日，公司收到北京泓钧股权回购款200万元，同时北京泓钧告知公司剩余股权回购款于2021年12月31日前支付完成。
截至目前公司暂未收到剩余股权回购款，公司将积极跟进后续事项进展，请广大投资者注意相关风险。
3.战略转型经营的不确定性
公司积极进行战略转型，分别布局大健康行业与汽车行业，设立子公司零度大健康与盐城福德。目前零度大健康已开展实质性经营活动，盐城福德处于经营的前期准备阶段，是公司对未来战略转型有益的尝试与探索，并将竭尽全力为下属子公司提供支持。
由于公司布局大健康行业与汽车行业处于初始阶段，核心竞争力有待提升。面对市场日益变化的市场及成熟的同行业企业，具有经营的不确定性，请广大投资者注意相关投资风险。
4.新型肺炎疫情反复的风险
新冠肺炎疫情虽然在国内得到很好的控制，新冠疫苗病毒疫苗也得到很好的推广，但受国际疫情扩散及变异影响，出现境外流入及境内复发的状况。如公司经营地区爆发新冠疫情，或将对公司员工的身心健康及公司生产经营造成不利影响。公司将严格按照疫情防控战略方针，把控公司出入人员的动向，及时掌握公司人员的健康状况，主动了解经营地疫情状况，做好严格控制与预防策略。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，为进一步推动公司产业转型战略，公司董事会继续围绕稳经营、建队伍、促转型的思路，主要做了以下几方面工作：
　　1、经营方面。公司对现有资产业务进行了梳理，继续完善及优化现有经营业务结构，促进经营工作的完善和提升，增强企业核心竞争力。公司通过深圳德福联合金融控股有限公司、零度大健康（深圳）有限公司，以及在报告期末与关联方合作成立盐城新城福德汽车销售服务有限公司，积极探索和实践新的业务，以创造新的利润增长点提升公司业务体量。在物业管理和房屋租赁业方面公司持续挖掘潜能，通过加强物业管理和服务创新，克服市场环境恶化和业态转型升级等困难，有效提高资源利用率，持续严格控制成本支出，确保公司基础业务的平稳和发展。
　　2、管理方面。公司从实际出发，系统地组织修订和完善了各项内部控制管理制度，保证了公司经营活动的有序开展。在财务管理方面，加强财务监督管理职能，统筹资金来源，审核控制好各项开支，提高资金利用率，并进一步推进预算管理工作的完善；后勤管理方面，通过优化管理流程，积极发挥综合协调职能，有效降低了管理成本；力资源管理方面，公司严格按照国家相关规定，不断完善用工制度，改善劳动关系，增强员工的荣誉感和凝聚力，完善了考勤、员工档案及劳动纪律管理并多渠道招聘公司发展所需人才；在重大诉讼的应对上，股东方、管理层等各方群策群力，力求将公司的损失降低至最小，彻底解决历史遗留问题。
　　3、资本运作方面。根据公司产业战略转型升级的发展需求，充分考虑自身的资产状况、人才结构、发展方向，结合经济环境，宏观政策等各个因素，合理配置公司资源，高效组合投资，同时借助股东方资源、人才和项目资源，推进公司的战略转型。
　　二、主营业务分析
　　1、概述
　　公司总体经营情况及主营业务收入、营业利润、净利润的同比变动情况及其原因。
　　报告期内公司营业总收入、营业成本较上年同期基本持平，主要因报告期内公司主营业务仍为物业管理、停车场经营、房屋租赁等业务，该块业务经营较为稳定。报告期内公司总体经营情况如下：
　　报告期内，公司实现营业总收入45,146,397.44元，较上年同期增长7.44%。营业成本12,552,207.85元较上年同期报13,168,920.02元降低4.68%。总体来看，公司物业管理、停车场经营、房屋租赁业经营趋稳，公司在挖掘业务潜力控制成本上取得一定成效。
　　报告期内，公司主营业务稳定运行，营业利润、归属于上市公司股东的净利润同比大幅减少主要因公司本年度证券投资亏损及对重大应收款项进行专项计提所致。
　　公司将通过深圳德福联合金融控股有限公司、零度大健康（深圳）有限公司，以及在报告期末与关联方合作成立盐城新城福德汽车销售服务有限公司，积极探索和实践新的业务，以创造新的利润增长点提升公司业务体量。在物业管理和房屋租赁业方面公司持续挖掘潜能，通过加强物业管理和服务创新，克服市场环境恶化和业态转型升级等困难，有效提高资源利用率，持续严格控制成本支出，确保公司基础业务的平稳和发展。

　　二、核心竞争力分析
　　报告期内，公司主营业务为物业管理和房屋租赁业，虽然业务单一且规模较小，但该业务长期保持了稳定和发展，是公司业务转型期经营工作的基础和有益补充。公司目前虽然主业单一且较弱小，但能保持盈亏平衡，同时经过2016年以来对原有资产及业务的持续整合，公司剥离了部分亏损的资产，减轻了负担，为今后的产业转型实现了轻装上阵。特别是随着公司历史遗留问题的全面解决，证券市场的逐步回暖，公司将充分利用上市公司资源优势，结合大股东的项目资源及管理层的投资工作经验，想方设法加大产业战略转型的力度，择机注入与当前国家产业政策相符，未来发展前景较好的优质资产，改变主营业务结构、转变经济增长方式，不断提高资产运行质量和效益，有准备地迎接机遇、挑战困难，为公司可持续发展创造条件。
　　报告期内，公司进一步推进产业战略转型，依据授权的专利技术对外投资设立的全资子公司“零度大健康技术（深圳）有限公司”，相继与江门市雅枫纸业有限公司、江门市晨采实业有限公司签订产品代理合同及销售合作合同，依据代理商丰富的经验及资源搭建销售框架和落实市场布局。
　　报告期末，公司与关联方合作成立盐城新城福德汽车销售服务有限公司，拟通过合作方盐城新城汽车销售服务有限公司资深的行业销售经验及优质的客户资源，通过资源互补，优势整合，开展汽车销售业务，增加公司利润增长点的同时，努力突破公司业务单一体量小的现状。截止报告期末该公司正在向相关部门申办相关行业及销售许可。

　　三、公司未来发展的展望
　　报告期内，公司有效保证了物业管理、停车场经营等业务开展及盈利的稳定，同时为克服体量小、基础弱等不利条件，公司努力推进产业转型战略，力争培育新的经济增长点，在实现可持续发展方向上进行积极的探索和实践。公司今后的发展方向是：在全面解决多年历史遗留问题的基础上，充分发挥上市公司平台的融资功能，加大产业并购和对外投资，加快公司产业转型和升级，大幅提高公司经营能力和盈利能力，实现公司可持续发展。上述目标主要通过以下四个方面推进：一是全力解决历史遗留问题，扫除发展障碍，恢复上市公司融资功能，实现公司跨越式发展；二是通过子公司联合金控加大新兴业务的探索与实践，加速构建涵盖金融信息咨询、创业投资、金融投资、股权投资、投资管理以及信息技术服务等多元化现代投资服务平台；三是合理控制风险，联合股东优势资源，积极拓展新业务，为公司创造新的利润增长点；四是适时寻求收购与当前国家产业政策相符，未来发展前景较好的优质资产，加快公司的产业战略转型。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，为进一步推动公司产业转型战略，公司董事会围绕稳经营、建队伍、促转型的思路，主要做了以下几方面工作：
　　1、经营方面。公司对现有资产业务进行了梳理，继续完善及优化现有经营业务结构，促进经营工作的完善和提升，增强企业核心竞争力。公司通过控制的联合金控企业平台，积极探索和实践新的业务，以创造新的利润增长点。在物业管理和房屋租赁业方面公司持续挖掘潜能，通过加强物业管理和服务创新，克服市场环境恶化和业态转型升级等困难，有效提高资源利用率，严格控制成本支出，确保公司基础业务的平稳和发展。
　　2、管理方面。公司从实际出发，系统地组织修订和完善了各项内部控制管理制度，保证了公司经营活动的有序开展。
　　在财务管理方面，加强财务监督管理职能，统筹资金来源，审核控制好各项开支，提高资金利用率，并进一步推进预算管理工作的完善；后勤管理方面，通过优化管理流程，积极发挥综合协调职能，有效降低了管理成本；力资源管理方面，公司严格按照国家相关规定，不断完善用工制度，改善劳动关系，增强员工的荣誉感和凝聚力，完善了考勤、员工档案及劳动纪律管理并多渠道招聘公司发展所需人才；在重大诉讼的应对上，股东方、管理层等各方群策群力，力求将公司的损失降低至最小。
　　3、资本运作方面。根据公司产业战略转型升级的发展需求，充分考虑自身的资产状况、人才结构、发展方向，结合经济环境，宏观政策等各个因素，合理配置公司资源，高效组合投资，同时借助股东方资源、人才和项目资源，推进公司的战略转型。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、因涉及相关诉讼和仲裁导致可能面临的经营风险和偿债风险
公司目前涉及吴海萌、谢楚安相关重大诉讼、仲裁案件（其中吴海萌之（2017）粤0304民初585号案件在深圳市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁定后，已更换主体另行起诉。）涉及吴海萌、谢楚安的4起诉讼、仲裁案件均为当事人练卫飞利用其在实际控制公司期间以上市公司名义为其个人借款或借款担保而引起的借贷纠纷，练卫飞本人承诺提供其本人（或第三人）名下财产向公司提供担保，以便解决案件之担保措施。同时根据《公司法》及《公司章程》的规定，上述案件涉及的借款及担保均需提交公司董事会和股东大会审议通过。但事实上，上述案件涉及的借款及担保均未经公司任何内部审批程序，更未提交董事会、股东大会审议，公司对此毫不知情，公司认为上述行为严重违反相关法律规定，上述对公司的诉讼缺乏充分的事实依据以及法律依据。
随着相关诉讼、仲裁案件的审理进展（2017年4月初始披露的涉及向谢楚安借款或担保的仲裁案件已经裁决，公司考虑案件所涉其他被申请人的支付能力及意愿，为避免后续给公司造成更多不必要的损失，公司已按照深圳仲裁委员会（2016）深仲裁字第2123号裁决书履行完毕相关偿债义务），公司财务部已对上述4起诉讼仲裁案件已按相关准则计提了预计负债。
上述案件可能给公司造成的偿债压力。目前除已裁决、执行的案件外，公司目前正对上述案件积极应诉中，请投资者注意相关投资风险。
2、公司退出产业并购基金佳杉资产股权回购款尚未收到
公司与北京泓钧于2019年12月24日签订《回购协议书》，北京泓钧同意以人民币12,000万元价格回购公司持有佳杉资产的全部合伙份额（即认缴出资额为人民币7713.04万元，占合伙企业全部认缴财产份额的8.15%），根据《回购协议书》约定，第一笔份额回购款10,000万元北京泓钧应于2020年4月20日前支付。目前北京泓钧尚未支付合同约定款项。经发函催收，公司于2020年4月13日收到北京泓钧《告知函》，主要内容如下：根据明亚保险经纪股份转让协议约定，股份转让价款将在交割先决条件（包括股份转让在相关政府机构完成备案）满足后支付。交易各方已于2020年1月提交了相关资料，但由于全国突发新型冠状肺炎疫情，全国均陆续启动公共卫生事件一级响应，并实施交通管制、戒严封锁等措施，致使企业及政府机构复工延迟。因此截至本函出具日，明亚保险经纪股份转让的先决条件尚未完成，但交易各方已积极按照相关政府机构初步反馈补充提交材料，全力配合相关政府机构的备案工作，争取在未来3个月内完成该等备案。公司持续跟进并发函催收，2020年8月7日，北京泓钧回函：根据明亚保险股份转让文件约定，股份转让将在交割先决条件满足后支付，目前交割条件尚未满足。
请投资者注意相关投资风险。
3、安全生产的风险
公司目前主营业务为物业管理、停车场经营业务，主要经营场地为深圳华强北的现代之窗大厦。随着华强北业态的转型，现代之窗大厦的客户类型也发生了明显的变化，流动人口剧增，客户变动频繁，这些变化极大的增加了大厦的消防安全隐患。
虽然报告期内在公司上下的群策群力下，公司未发生过重大安全事故，但随着大厦设施设备的日益老化，大厦流动人员的增加及可能存在的消防安全知识培训的滞后，以及公司安全生产相关制度可能存在不充分或者没有完全地得到执行或其他不可抗力等因素，导致安全事故的发生，这将给公司的生产经营带来较大的不利影响。针对安全风险，公司加大安全隐患排查和整改力度，内部设置了专职安全员，制定了安全生产相关制度，加强了安全环保培训，并尽量采用了先进的设备设施和自动控制系统，降低安全生产风险。
4、管理风险
根据发展需求，公司产业战略转型势在必行，业务范围也将进一步扩大，组织结构和管理体系将渐趋复杂，对经营管理团队的管理水平、风控能力、反应速度、资源整合能力形成较大挑战。尽管公司经营管理团队经验丰富，但如果公司在战略转型的过程中不能有效地进行管控，将对公司发展形成一定风险。公司将在制度建设、组织架构、运营管理、资金管理和内部控制等方面加强管控，同时强化职业经理人团队，不断更新管理理念，优化决策程序，提高决策水平，应对机遇和风险。

　　三、核心竞争力分析
报告期内，公司主营业务为物业管理和房屋租赁业，虽然业务单一且规模较小，但该业务长期保持了稳定和发展，是公司业务转型期经营工作的基础和有益补充。公司物业管理（含停车场经营）和房屋租赁业的主要经营区域位于华强北，作为深圳市最为繁华的金融商业区，华强北具有活跃的商业氛围和旺盛的人气，特别是随着配套设施的日益完善和商圈业态转型的初见成效，公司该块业务经营业绩一直较为稳定且尚有潜力可挖，是公司经营工作的有益补充。
随着公司历史遗留问题的全面解决，证券市场的逐步回暖，公司将充分利用上市公司资源优势，结合大股东的项目资源及管理层的投资工作经验，想方设法加大产业战略转型的力度，择机注入与当前国家产业政策相符，未来发展前景较好的优质资产，改变主营业务结构、转变经济增长方式，不断提高资产运行质量和效益，有准备地迎接机遇、挑战困难，为公司可持续发展创造条件。
报告期内，公司进一步推进产业战略转型，在控股股东的大力支持和帮助下，依据日本eleten株式会社专利技术——零度技术的授权，公司投资设立的全资子公司“零度大健康技术（深圳）有限公司”，目前正着力业务开展及多元化布局。 收起▲