深振业A（000006）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）宏观经济形势及行业发展状况
　　2023年上半年，国民经济总体回升向好，高质量发展稳步推进，但受内外部复杂、严峻环境影响，我国经济仍存在需求不足，重点领域风险隐患较多挑战。在此背景下，房地产行业戮力前行，努力构建新发展格局，据国家统计局数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资约5.86万亿元，房地产开发企业房屋施工面积约79.15亿平方米，房屋新开工面积约4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、6.6%和24.3%；房屋竣工面积3.39亿平方米，同比增长19.0%。
　　商品房销售方面，2023年上半年，全国商品房销售额6.31万亿元，销售面积5.95亿平方米，同比变动分别为1.1%、-5.3%，其中住宅销售额增长3.7%。截至2023年6月底，商品房待售面积约6.42亿平方米，同比增长17.0%，较去年底增长13.83%，指向上半年楼市去化仍不理想。
　　为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，2023年7月中共中央政治局会议明确指出，下半年要适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产等。未来，随着行业政策的进一步出台及落实，社会预期有望得到有效改善，推动房地产市场平稳健康发展。
　　（二）公司从事的主要业务
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优势互补、合作共赢。通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，公司将持续做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，关注房地产产业链上下游相关行业发展趋势，努力探索，谋求产业转型升级。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　2023年上半年，公司累计实现营业收入5.76亿元，利润总额635.25万元，归属于母公司股东的净利润848.82万元，加权平均净资产收益率为0.11%；截至2023年6月30日，公司总资产277.68亿元、归属于上市公司股东的净资产77.83亿元，资产负债率为69.93%。上半年主要开展工作情况如下：
　　1、“一体两翼”齐发力，战略实施显成效
　　上半年，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳光明新湖地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展企业公寓、棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务，报告期内新获取代建项目3个，围绕深圳市“20+8”战略性新兴产业集群配套服务，打造振业华舍公寓、振业和寓，参与深圳市光明城中村综合整治及品质提升，为城市建设发展贡献力量。
　　2、深化改革稳步行，提升管理重运营
　　一是制定《集团加快建设世界一流企业价值创造行动方案（2023-2035年）》及任务清单，构建科学合理的指标体系并推进落实；二是持续优化大运营体系，对标一流房企先进做法，围绕公司项目品质提升目标打造精品工程实施路径；三是结合当前市场优化营销管控机制，促进销售，加快资金回笼；四是进一步落实数字化转型方案，加强科技赋能，辅助经营决策。
　　3、积极探索重效能，质量效益双提升
　　一是通过优化设计，采用新技术、新工艺，发行公司债，充分利用集采平台等方式不断节约产品采购、项目开发及财务融资成本；二是通过进一步加强公司标准化产品的研发及运用，强化项目批量精装品控，组织开展重大事故隐患排查等，工程质量及安全水平不断提高；三是加强合规管理、品牌文化建设、防范法律风险等，全面提升公司品牌管理能力，树立优质上市国企形象。
　　4、股东利益稳维护，驰援乡村助振兴
　　上半年，公司持续做好投资者保护工作，确保与投资者的沟通及时、顺畅、有效。6月，公司制定并实施2022年度利润分配方案，累计派发现金股利1.27亿元，占2022年归属于上市公司普通股股东净利润的30.24%。同时，公司继续派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全面开展养殖帮扶、采购帮扶、结对帮扶等工作，助力当地良性发展，推动乡村振兴。

　　二、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险
　　1、市场风险。尽管房地产行业在融资端、销售端调控政策均有不同程度松绑，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度仍存，市场风险仍将成为2023年下半年公司经营发展持续面临的重要挑战。
　　2、资金风险。当前伴随“三支箭”政策的落地，房企融资不断松绑，部分房企的资金压力在资本市场得到暂时性缓解；但由于楼市的持续低迷，市场信心尚未得到根本性修复，房企销售回款仍面临较为严峻的考验，在还债高峰来临时，对房企的资金流动性与可持续发展能力形成挑战。
　　（二）风险应对措施
　　1、凝心聚力，主攻销售和资金回笼。一是继续深化营销体系改革攻坚，对销售人员持续实施强激励与强约束相结合的管理机制，激发销售团队战斗力；二是抓好营销精细化管理与案场管理，注重提升客户体验，建立良好的市场口碑；三是抓好存量资产去化，探讨采用租售并举、股权转让、资产融资等方式，多渠道盘活闲置资产，提升项目收益；四是通过大运营体系统筹项目开发进度，在确保品质的基础上全力推动项目按计划节点执行，提升项目周转速度，实现项目尽快结转，加快资金回笼节奏。
　　2、深化战略布局，加快两翼发展步伐。一是要高质量做好现有代建项目，丰富代建业务种类，打造承接多种业态的代建能力，并高标准推进棚改及城市更新项目，为公司探索城市更新领域积累实践经验；二是要继续拓宽企业公寓赛道，并抢抓国资集资融合发展机遇及新型工业化发展机遇，探索与行业头部强强联合的实践路径，加快建立成熟、可持续发展的商业模式；三是要加强城服标准体系建设，打造职业化团队，为地产主业提供高水准物业服务保障；四是在新业态布局方面，要加强其他地产相关领域的探索研究，助力实现业务发展多元化。
　　3、优化管理体系，提升企业发展效能。一是要加强对产品设计与施工的统筹管理，合理运用产品标准化成果，持续强化施工安全管理；二是降本增效，严格落实“以销定产”“以收定支”，制定精细化的目标成本，探索借助行业头部集采平台降低采购成本等路径，减少资金流出；三是深入推进市场化选人用人机制改革，强化考核结果运用，增强核心竞争力，并将公司收入分配与价值创造、业绩贡献相挂钩，使收入分配机制更加科学合理；四是要建立资金全过程管理模式，聚焦资金的募集、投资、使用、退出过程，系统性、整体性提升公司资金管理水平。
　　4、抢抓资本市场机遇，推动企业高质量发展。一是继续推进公司直接融资方案研究，利用好上市公司平台优势，进一步优化债务结构，降低融资成本，提升公司资金流动性，为经营发展提供坚实的资金保障；二是持续开展产业链上下游收并购研究工作，重点关注企业公寓、新材料、绿色建筑领域优质标的项目，以期拓宽利润增长点；三是探索通过股权融资、产业基金投资等方式，围绕建筑行业新型绿色产业化领域，积极开展资本运作，谋求公司业务多元化发展。
　　5、注重品牌文化建设，塑造优质企业形象。一是以“保交楼”为原则，细化项目节点，按照项目全景计划有序推进，确保项目高质量如期交付，并力争为客户提供满意的物业服务；二是注重品牌和企业文化建设，对内营造团结向上的干事创业氛围，对外积极寻求与上级单位、政府部门和同行的交流合作，提升品牌影响力；三是在乡村振兴、贫困地区捐款捐物等方面持续履行社会责任，塑造有温度、有作为、有担当的优质企业形象，为社会贡献振业力量；四是通过多种渠道与投资者积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司治理水平不断优化提升。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展。2022年全国经济总量再上新台阶，就业、物价总体稳定，人民生活持续改善，发展质量稳步提高。
　　2022年，国内房地产市场在宏观背景上面临长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧挑战，在国内供需市场上亦存在两端承压的巨大冲击，行业市场整体遇冷。据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%，全国房地产开发投资全面下滑。在商品房销售和待售方面，2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%；商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。
　　2022年，面对房地产行业整体回落趋势，全国各地因城施策，全力提振市场信心。公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数在政策发力影响下有一定回升趋势，但同比仍维持在较低位，新房销售难度不减。未来，随着行业政策在融资端、销售端效果的逐步显现，市场信心及房企现金流或将得到改善，房地产行业有望迎来转机，逐步进入良性发展。
　　为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司业务概述
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强与系统内国企、优质民企的项目合作，通过与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目等，实现优势互补、合作共赢。
　　报告期内，公司面对严峻的行业形势，保持战略定力，“一体两翼”全面发力，着力构建一主两辅相互赋能、相互支撑的发展格局。在地产主业方面，成功斩获深圳宝龙地块，有效提高项目储备质量，各在建、在售项目进度合理，稳步推行。在“两翼”业务发展方面，公司多措并举，大力发展棚改代建、商业运营、城市服务等各项业务。此外，公司还积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个区属国企、村集体股份公司建立合作关系并签订战略合作协议，努力实现公司的高质量发展。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国企改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）公司经营与管理情况回顾
　　2022年是充满挑战的一年。在国际国内多种超预期因素影响下，宏观经济波动增大，居民投资、消费信心不足，房地产行业遭遇前所未有的寒冬。楼市持续低迷，开发投资近十年首次负增长，土地市场异常冷淡，房企出险不断，行业在多重困境叠加中艰难前行。在此背景下，公司董事会带领全体员工，凝心聚力，守正创新，勇于在逆境中坚持主业，并不断追寻破局之道，取得了来之不易的成绩。全年实现营业收入37亿元，利润总额7.33亿元，归属于母公司股东的净利润4.2亿元，加权平均净资产收益率为5.40%；截至2022年12月31日，公司资产规模已达到263.99亿元，较年初增长11.86%，净资产达到84.69亿元，资产负债率为67.92%。
　　1、锚定主业促营销，经营业绩创新高
　　2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比大幅下滑，房地产市场持续下行，商品住宅去化难度激增。公司科学研判行业形势，将营销作为年内工作重中之重，通过营销改革、制度创新、策略调整、下沉监督指导等多维度手段，在销售端取得不俗表现。全年累计实现合同销售面积32.91万平方米，合同销售金额65.88亿元，回笼资金64.13亿元，分别完成年度计划的103%、98%、104%，销售业绩逆势之下创公司历史新高。此外，公司大力变革营销体系，采用“市场化引进+内部调配”的方式打造新团队，建立“强考核、强激励”的新机制，并着力推进存量资产盘活去化，有效提升资金回笼速度，顺利完成年初提出的“营销年”目标。
　　2、“一体两翼”再发力，项目拓展创佳绩
　　地产主业方面，公司于2022年8月成功竞得深圳龙岗区宝龙地块并迅速投入开发，2023年3月成功竞得深圳光明区新湖地块，投资战线回撤大湾区的战略部署得到有效执行。棚改代建及城市更新业务方面，顺利承接宝安区海乐花园棚改项目；新获代建项目8个，实现代建合同金额约5,200万元；推进城中村综合治理微改造的路径探索，光明区新湖街道“三宜街区”综合整治项目稳步推进。商业运营及产业链延伸方面，一是全年租赁及物业管理服务实现经营收入0.95亿元，出租率稳定在90%以上；二是积极拓宽企业公寓赛道，下梅林华舍公寓项目顺利运营，新获华舍一格、海智云谷等公寓项目，总拓展面积达1.7万平方米；三是城服公司顺利通过质量管理、环境管理等8个行业体系认证，承接公司自有项目物业服务面积约140万平方米，为地产主业提供了有力支撑。
　　3、开源节流降成本，精益求精做产品
　　一是着力围绕降本增效，以设计阶段作为源头严控各项成本开支，通过实施“阳光招采”，建立《模拟清单招标项目工作指引》，使项目开发各项成本支出均合理可控；二是积极抢抓政策窗口期，迅速启动公司债前期筹备发行工作，通过发行中票、申请项目开发贷、非房业务流贷、物业经营贷等多种方式拓宽融资渠道，确保资金链安全稳定；三是新推出展示区开放前、入伙交付前的内部验收，立足交付质量，严把产品品质关；四是在研发方面形成了建筑、精装、景观标准化的全覆盖，并运用数字技术，引入第三方评估头部企业强化施工管理，项目实测实量合格率位于行业前10%，全年未发生质量和安全生产责任事故。
　　4、强化管理重运营，机制改革稳步行
　　一是完善大运营管理体系，实施项目开发全周期管理，通过实地督导、强化考核等举措，统筹提升项目开发周转速度；二是连续12年实现内控达标，合规体系建设取得阶段性成效；三是连续10年获得深交所信息披露考核最高评级，并通过对公司制度的“立改废释”，进一步提升公司法人治理水平；四是对全体中层干部实施任期制和契约化管理，落实刚性考核机制，打造坚实的职业经理人队伍，并建立集团优秀青年人才库，强化梯队建设；五是稳步推进数字化建设，运营、资管、成本、财务等数字化系统全面上线运行，顺利实现业务数字化；六是稳步实施激励约束机制，持续抓好新获取项目跟投方案落实，激发员工干事创业活力。
　　5、国企形象勤维护，社会责任勇承担
　　一是积极响应国家号召，全力完成“保交楼”目标，项目实现高品质如期交付，展现国企担当；二是积极参与“广东扶贫济困日”活动，为贫困地区捐款捐物，并为自有物业租户减免租金超3,000万元，助力民营中小微企业渡过难关；三是深入贯彻落实乡村振兴工作各项决策部署，派驻党员干部进驻汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，积极谋划产业振兴，提高村民实际收入，严格落实返贫监测，为乡村发展解决实际困难；四是持续落实投资者关系管理，按期为投资者派发现金股利1.63亿元，公司信息披露高效完整，有效保障广大投资者利益。
　　（三）项目开发情况及相关事项
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、融资途径
　　8、发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，埋头苦干，以奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。

　　三、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明：
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　行业和产品分类
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　1、2022年3月25日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业安歆公寓管理有限公司，注册资本500.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　2、2022年10月18日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业华舍一格公寓管理有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料主要客户其他情况说明：公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明：
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：
　　1、经营活动现金流入小计2022年较上年增加21.60%。
　　2、经营活动现金流出小计2022年较上年减少50.16%，主要系支付的各项税费减少所致。
　　3、投资活动现金流入小计2022年较上年减少86.33%，主要系收回投资收到的现金减少所致。
　　4、投资活动现金流出小计2022年较上年减少58.45%，主要系投资支付的现金减少所致。
　　5、筹资活动现金流入小计2022年较上年减少41.60%，主要系取得借款收到的现金减少所致。
　　6、筹资活动现金流出小计2022年较上年增加46.05%，主要系偿还债务支付的现金增加所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：


　　五、公司未来发展的展望
　　（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
　　展望2023年，全球局势变化趋于复杂，世界经济环境的不确定性将进一步增强。目前，稳中求进仍是我国经济工作的总基调，政府将坚持以实体经济为着力点，实施扩大内需战略，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，推动国民经济长期高质量发展。
　　行业政策来看，近期中央层面明确了房地产是实施扩大内需战略的重要内容，并指出要加强房地产市场预期引导，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制；2022年底信贷、债券、股权“三支箭”密集发出，在融资端给与房企政策支持。预计2023年政策层面仍将以保交楼、适度支持房企合理融资为重点，并将适度增强对需求端的刺激力度，推动行业恢复自我造血能力，促进房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　（二）公司面临的风险
　　1、市场风险。2022年以来，尽管房地产行业在融资端、销售端调控政策均有不同程度松绑，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度仍存，市场风险仍将成为2023年公司经营发展持续面临的重要挑战。
　　2、资金风险。当前伴随“三支箭”政策的落地，房企融资不断松绑，部分房企的资金压力在资本市场得到暂时性缓解；但由于楼市的持续低迷，市场信心尚未得到根本性修复，房企销售回款仍面临较为严峻的考验，在还债高峰来临时，对房企的资金流动性与可持续发展能力形成挑战。
　　（三）2023年经营发展计划
　　2023年是公司“十四五”战略规划进入中期阶段的一年，也是公司实现高质量发展的攻坚之年，公司将保持战略定力，增强发展信心，优化管理模式，立足当下，着眼未来，全面推进“2125”战略，为公司持续走稳走好高质量发展道路而不懈努力。
　　1、凝心聚力，主攻销售和资金回笼。一是继续深化营销体系改革攻坚，对销售人员持续实施强激励与强约束相结合的管理机制，激发销售团队战斗力；二是抓好营销精细化管理与案场管理，注重提升客户体验，建立良好的市场口碑；三是抓好存量资产去化，探讨采用租售并举、股权转让、资产融资等方式，多渠道盘活闲置资产，提升项目收益；四是通过大运营体系统筹项目开发进度，在确保品质的基础上全力推动项目按计划节点执行，提升项目周转速度，实现项目尽快结转，加快资金回笼节奏。
　　2、深化战略布局，加快两翼发展步伐。一是要高质量做好现有代建项目，丰富代建业务种类，打造承接多种业态的代建能力，并高标准推进棚改及城市更新项目，为公司探索城市更新领域积累实践经验；二是要继续拓宽企业公寓赛道，并抢抓国资集资融合发展机遇及新型工业化发展机遇，探索与行业头部强强联合的实践路径，加快建立成熟、可持续发展的商业模式；三是要加强城服标准体系建设，打造职业化团队，为地产主业提供高水准物业服务保障；四是在新业态布局方面，要加强“工业上楼”等领域的探索研究，助力实现业务发展多元化。
　　3、优化管理体系，提升企业发展效能。一是要加强对产品设计与施工的统筹管理，合理运用产品标准化成果，持续强化施工安全管理；二是降本增效，严格落实“以销定产”“以收定支”，制定精细化的目标成本，探索借助行业头部集采平台降低采购成本等路径，减少资金流出；三是深入推进市场化选人用人机制改革，强化考核结果运用，增强核心竞争力，并将公司收入分配与价值创造、业绩贡献相挂钩，使收入分配机制更加科学合理；四是要建立资金全过程管理模式，聚焦资金的募集、投资、使用、退出过程，系统性、整体性提升公司资金管理水平。
　　4、抢抓资本市场机遇，推动企业高质量发展。一是迅速推进公司债发行工作，优化债务结构，降低融资成本，提升公司资金流动性，为经营发展提供坚实的资金保障；二是持续开展产业链上下游收并购研究工作，重点关注企业公寓、新材料、绿色建筑领域优质标的项目，以期拓宽利润增长点；三是探索通过股权融资、产业基金投资等方式，围绕建筑行业新型绿色产业化领域，积极开展资本运作，谋求公司业务多元化发展。
　　5、注重品牌文化建设，塑造优质企业形象。一是以“保交楼”为原则，细化项目节点，按照项目全景计划有序推进，确保项目高质量如期交付，并力争为客户提供满意的物业服务；二是注重品牌和企业文化建设，对内营造团结向上的干事创业氛围，对外积极寻求与上级单位、政府部门和同行的交流合作，提升品牌影响力；三是在乡村振兴、贫困地区捐款捐物等方面持续履行社会责任，塑造有温度、有作为、有担当的优质企业形象，为社会贡献振业力量；四是承诺将按期为投资者进行利润分配，并通过多种渠道与投资者积极沟通，切实维护投资者收益权、知情权，推动公司治理水平不断优化提升。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务介绍
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，报告期内新获取2个代建项目，实现商业代建项目零的突破。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）宏观经济形势及行业发展状况
　　上半年，受内外部超预期因素影响，我国经济下行压力增大，经济增速显著放缓，全国房地产开发、销售节奏也呈放缓趋势。新开工面积6.64亿平方米，销售面积6.90亿平方米，同比分别下降了34.4%、22.2%。与此同时，百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较2021年同期收窄1.55%，为2016年以来同期最低水平。
　　面对市场严峻形势，各地政府频繁释放积极信号，上半年共出台刺激政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境逐渐宽松。进入二季度以来，疫情影响逐渐减弱，政策利好效果逐步显现，百城新建住宅价格指数、销售面积等指标均呈稳中微升态势。未来，随着行业积极政策效果的逐步显现，房地产市场有望进一步好转，但地产企业面临的市场压力和风险仍将长期存在。对此，公司还需积极做好市场研判，紧跟政策走势，稳步推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
　　（三）公司经营与管理情况回顾
　　公司以“2125”发展战略为指导，以打赢国企改革三年行动收官战为目标，紧紧围绕营销体系创新、国企改革深化等方面开展工作。上半年，公司累计实现营业收入13.54亿元，利润总额3.16亿元，归属于母公司股东的净利润2.23亿元，加权平均净资产收益率为2.87%；截至2022年6月30日，公司总资产244.67亿元、归属于上市公司股东的净资产77.05亿元，资产负债率为66.23%。上半年主要开展工作情况如下：
　　1、瞄准目标不放松，攻坚克难促销售
　　面对地产行情持续低迷及疫情反复等不利因素影响，公司紧扣年度经营目标，充分调动及整合多方资源，全力开展营销改革及创新。一是全面推行《营销改革方案》，加强销售队伍建设，辅以“强考核、强激励”的管理机制，提升营销管理规范化水平；二是创新营销管理方式，建立管理层、集团公司、地区公司一体式协同作战销售策略，提升营销管理的精细化水平；三是创新开展营销展示及宣传，探索建立内部验收工作机制，有效优化和提升产品展示效果，增强市场吸引力。同时，公司打造线上营销平台，整合在售项目信息，以重大事项为契机开展持续、广泛的营销宣传活动，全力打响“集中营销战役”，促进项目销售去化。
　　2、“一体两翼”齐发展，多元布局显成效
　　公司多措并举，稳步推进“一体两翼”发展战略落地实施。一是积极与知名房企建立合作关系，与国资系统内企业深入交流，为拓宽土地资源获取渠道打下坚实基础；二是全力推进代建和商业运营业务，上半年新获取代建项目2个，累计在管项目9个，代建业务初具规模；三是积极关注存量房市场，开展城市更新项目的研判及测算，上半年重点跟进项目9个，签署合作协议的项目2个，为公司储备资源奠定坚实基础；四是在充分论证和市场调研的基础上制定《企业公寓发展战略规划》，成立合资公司继续深耕“企业公寓”细分市场，促进公司在房地产产业链上的延伸。
　　3、机制改革在路上，运营体系趋完善
　　公司加大内部改革管理力度，开展了一系列机制改革举措。一是扎实推进国企改革，通过扩大经理层任期制、契约化管理范围，加大改革的力度、深度和广度，为企业经营发展注入强劲动力；二是深化大运营体系建设，通过制定全景计划、召开关键节点会议、编制展示区及样板间标准化指引，进一步提升精细化运作水平；三是深入实施数字化转型，持续优化完善计划运营系统功能，“掌上振业”、主数据、智慧工程、资管等系统全面上线运行，启动财务、成本等领域数字化建设，全面提升管控水平，为经营提供科技赋能。
　　4、创新理念重效能，产品品质稳提升
　　公司坚持创新发展，重塑各项生产经营理念。在财务管理方面，建立“以收定支”管理理念，通过全面参与项目获取及开发测算、建立标准化税务筹划方案、加强预算动态管理、拓宽融资渠道等方式进一步优化财务管理水平；在产品开发方面，建立“以销定产”的开发理念，结合市场调研优化调整设计方案，并通过搭建数字平台强化安全管理、引入第三方开展项目评测等方式提升产品品质；在成本管控方面，全面推行“成本先测后控”“降本增效”理念，加大推进《设计阶段成本控制指引》的运用，完善《优质供应商名录管理指引》《模拟清单招标程序》管理，进一步开辟推广渠道，全面强化成本管控。
　　5、积极抗疫担重任，驰援乡村助振兴
　　上半年，在“动态清零”的总方针指导下，公司建立了常态化的防控机制，各项工作平稳有序开展。先后抽调干部员工下沉一线支援社区抗疫，派出下属企业积极承担“龙辉花园”应急安置点的隔离安置任务，为公司自有物业租户减免租金总额约3000余万元，惠及终端经营者600余家，充分彰显深圳国资国企的社会责任与担当。另外，公司派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，通过推广当地农产品、复垦荒地、推动土地流转工作等全力提高村民收入，分门别类制订帮扶策略等，通过向困难户捐款、消费扶贫、改善农户居住用房等方式，助力乡村振兴事业。
　　（四）公司项目等业务进展情况：
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、融资途径
　　8、发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　公司2022年经营计划：资金回笼≥61.40亿元；合同销售收入≥67.50亿元；合同销售面积≥32万平方米。
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2022年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约34.21亿元。
　　10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）公司面临的风险
　　1、市场风险。尽管部分热点城市调控政策有所放松，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度不减，市场风险将仍为2022年下半年公司经营发展面临的重要挑战。
　　2、资金风险。受“三道红线”、监管资金趋严等政策影响，房企融资端、销售端仍然趋紧，资金回笼周期较长，对房企资金周转产生影响；随着集中供地政策逐步落地实施，房企资金储备将受到考验，预计公司土地投资和项目开发或将面临一定程度的资金缺口。
　　（二）风险应对措施
　　1、持续推进“抓主育辅”，增强战略执行力。一是在当前行业销售整体低迷的环境下继续冲击年度销售目标，迅速回笼资金，确保房地产开发主业平稳运行；二是将投拓业务收归总部统筹管理，以宁缺毋滥、精挑细选的态度择优而进，积极寻求与头部房企的深度合作机会，实现地产开发主业持续深耕；三是不断做精做强商业运营、“城市更新+代建”等辅业，形成主业、辅业之间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局；四是要抢抓地产行业转型升级新机遇，努力寻求优质标的，以期实现产业链延伸和多元化发展，开辟第二赛道。
　　2、持续深化改革，激发体制机制活力。一是充分发挥大运营优势，统筹优化项目管理全流程，梳理并协调各单位解决经营管理重难点问题，全力加快周转速度，达成提质增效的战略目标；二是持续推进任期制和契约化管理，加大力度开展市场化选人用人工作，科学传导压力，激发员工干事创业责任意识、担当意识；三是持续完善薪酬体系改革，将绩效考核结果与薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识；四是抓好现有跟投项目方案的落实，总结出可复制、可推广的项目跟投经验，切实提高员工主人翁意识，着力激发体制机制活力。
　　3、持续强化管理创新，提升企业核心竞争力。一是持续提升公司法人治理的科学化、规范化水平，梳理完善法人治理制度体系，明晰三会一层权责边界，确保决策科学高效；二是加强风险防范能力，聚焦重大风险监测，加强以风险管理为导向的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”。三是强化业财融合，持续提升财务管理水平，完善资金统筹管理，创新融资手段，促进降本增效，确保资金流动性安全；四是加快数字化转型升级，推进成本系统、售楼系统的搭建，落实软硬件等配套资源的升级及采购，保障信息系统安全稳定运行，为公司经营发展提供科技赋能。
　　4、持续提升企业形象，打造品牌影响力。一是以“塑造时代精品”为质量目标，加强品质管控及供应商管理，确保项目高质量如期交付，力争为客户提供满意的物业服务；二是重塑品牌和企业文化建设，营造积极的干事创业氛围，打造对外交流合作的企业文化，促进加强与上级、政府部门和同行的交流；三是在抗疫防疫、乡村振兴等方面持续勇担重任，履行国企义务，展现奉献精神，继续为社会贡献振业力量。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2021年，在疫情反复及结构性调整的影响下，国家财政政策、货币政策齐发力，持续巩固疫情防控和经济复苏成果。上半年，国内经济实现较强劲增长，为完成全年预期目标打下了坚实的基础，下半年，经济结构持续优化，但是整体景气度有所下降，随着国家宏观政策的精准发力，投资、出口增速加快，消费稳步恢复，国内经济稳健复苏。
　　2021年，中央对地产行业继续坚持“房住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，“三道红线”、“五档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显。与此同时，随着房地产长效机制不断完善，房地产市场供给逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局逐步形成，房地产行业进入理性增长时代。
　　2021年，全年商品房销售金额与面积均创新高，其中销售面积17.94亿平方米，销售金额18.19万亿元，同比增长1.9%和4.8%；房地产新开工与施工维持慢节奏，全年新开工面积1.6亿平方米，同比下降31.2%，全年累计施工面积97.5亿平米，同比增长，但是增速不断下行；同时，在新开工、施工降速及房企资金整体收窄的影响下，也使得开发投资同比负增长，累计开发投资同比增速放缓，全国房地产开发投资合计14.76万亿元，同比放缓至4.4%；在土地市场方面，年度购置面积2.16亿平方米，同比下降15.5%，土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%。
　　2021年，城市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市群，公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数同比均有一定上涨，其中涨幅最大地区为长沙，上涨7.5%。城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多。
　　为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕，并适时布局成渝等快速发展区域；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司业务概述
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力，加强国企资源整合，积极寻求系统内项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目，与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目，与头部房企新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，报告期内新获取3个代建项目，并成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚改项目按计划继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司）与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）公司经营与管理情况回顾
　　2021年，在“房住不炒”的政策基调下，“三道红线”、“五档房贷”、“两个集中”等调控政策效应凸显，地产行业持续降温，行业发展面临前所未有的困境和挑战。面对严峻形势和疫情等不利因素的影响，公司上下一心，迎难而上，奋勇拼搏，逆势之下取得不错的成绩。全年实现营业收入30.89亿元，利润总额7.53亿元，归属于母公司股东的净利润5.42亿元，加权平均净资产收益率为7.22%；截至2021年12月31日，公司资产规模首次突破200亿元关口，达到236.01亿元，较年初增长52.91%，净资产达到81.84亿元，资产负债率为65.32%。
　　1、土地投资传捷报，更新代建显成效
　　2021年是公司“十四五”战略规划的开局之年，公司科学研判，于危机中觅新机。一是先后在广州、南京两地获取四宗优质地块，开创与头部房企项目合作的先河，首度进驻长三角核心城市，累计新增土地储备建筑面积30.77万平方米，发展后劲获得显著增强。二是发挥国企品牌优势，进军城市更新领域，与多家村股份公司及万科等头部房企建立战略合作关系，4个实质性城市更新项目签约落地。三是践行“服务城市”功能定位，积极承接政府代建业务，严把代建项目质量关，年内新增代建项目3个，至此累计承接代建业务总投资额超18亿元，工程管理输出和全过程咨询等轻资产运营领域愈加行稳致远。
　　2、逆势前行促销售，产业链条获延伸
　　受地产紧缩调控和部分头部房企暴雷的影响，市场下行趋势明显。公司充分调动各方资源，及时调整营销策略，全力保障年度任务目标。全年累计实现合同销售面积26.08万平方米，合同销售金额42.36亿元，回笼资金40.01亿元，分别完成年度计划的98%、107%、121%。此外，公司在商业资产的运营和拓展上实现突破，租赁收入累计1.15亿元，创近年来新高，租率及租金收缴率继续稳定在93%以上；与窝趣公寓强强联手，精准布局“蓝领公寓”细分赛道；组建城市服务公司，迅速承接多个自有项目的物业服务，在管面积共计67.90万平方米，推动地产开发产业链持续完善，为实现房地产全生命周期管理提供了有力支撑。
　　3、提速增效重运营，产品品质稳提升
　　为适应行业发展新形势，公司在项目运营层面实施了一系列强化举措。一是对标行业头部房企，成功搭建大运营体系，全景计划工期标准较以往压缩近一半时间，工程进度管理成效显著，一级节点达成率创历史新高；二是整合全公司设计力量，持续提升产品设计水平，并通过系统搭建产品线体系、推进实施《精装修标准化管控文件》等手段，促进产品品质和标准化水平的提升；三是建立公司首批优质供应商名录，开发海纳物资供应链采购平台，实现小金额招标全链条信息化；此外，将成本管控前置到设计环节，强化设计方案限额控制，有效降低现场签证变更发生率；四是创新建立《红黄线管理办法》，运用智慧工地数字化手段，加强季度检查和专项检查，工程实测实量合格率稳步提升，安全管理平稳有序。
　　4、狠抓管理不放松，机制改革在路上
　　公司以促进战略目标达成为导向，大力优化内部管理模式。一是顺利完成董监高换届选举工作，并修订完善多项法人治理制度、匹配董监高责任险，公司规范运作水平得以稳步提升，信息披露连续第9年获得深交所最高A级评级。二是创新融资手段，尝试中期票据、资产证券化ABS、车位融资、同业拆借等多种融资方式，融资渠道得以畅通，并合理安排资金使用节奏，全年实现理财收益达4,000余万元；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，成功上线运行协同办公系统、智慧工程系统、主数据系统，管控过程、管控效果和考核运用更加可视化；四是推行刚性考核、刚性退出机制，实现中高层管理团队任期制和契约化的全覆盖，重塑绩效薪酬激励体系，推进实施员工项目跟投方案，激发全员干事创业激情。
　　5、奔赴一线勇抗疫，驰援乡村促振兴
　　面对多个开发项目所在城市出现疫情反复的不利局面，公司密切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，切实保障员工和社区安全。公司积极配合当地防疫部门，先后派驻干部员工奔赴一线支援抗疫工作，组织数十人次党员志愿者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，及时向施工单位一线员工给与补贴和慰问，下属的城服公司也迅速反应，主动承接政府应急安置点的物业服务，竭尽所能为疫情防控贡献振业力量。精准扶贫方面，在对口帮扶的河源新四村实现脱贫摘帽、扶贫工作圆满收官后，公司持续开展了巩固脱贫成果“回头看”工作，与新四村保持密切联系，定期回村探访并了解情况，积极帮助扶贫对象解决问题。与此同时，公司迅速衔接参与乡村振兴，再度派出党员干部加入汕尾市陆河县上护镇帮扶工作队，全力支援乡村振兴建设。
　　（三）项目开发情况及相关事项
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　司主要负责建设管理。
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　7、融资途径
　　8、发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。

　　三、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　四、公司未来发展的展望
　　9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2021年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约29.96亿元。
　　10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　三、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明：主要是本年新购置广州和南京的土地所致。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　行业业和产品分类
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　1.2021年4月2日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立全资子公司深圳市振业城市服务有限公司，注册资本500.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　2.2021年5月14日，本公司全资子公司天津振业津滨房地产开发有限公司出资设立全资子公司广州市振业鸿远房地产开发有限公司，注册资本1,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　3.2021年5月18日，本公司出资设立全资子公司广州市振业置地房地产开发有限公司，注册资本1,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　4.2021年6月2日，本公司出资设立控股子公司南京振新业房地产开发有限公司，注册资本1,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　5.2021年6月3日，本公司出资设立控股子公司南京新振城房地产开发有限公司，注册资本10,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　6.2021年8月3日，本公司出资设立全资子公司深圳市振业置地有限公司，注册资本1,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　7.2021年8月26日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有限公司，注册资本1,000.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　8.2021年11月2日，本公司控股子公司南京振新业房地产开发有限公司设立全资子公司南京振新业装饰有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　9.2021年11月3日，本公司控股子公司南京新振城房地产开发有限公司设立全资子公司南京新振城装饰有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　10.2021年12月3日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司设立控股子公司深圳市振业窝趣投资运营有限公司，注册资本100.00万元，该公司自成立之日起纳入合并报表范围。
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料主要客户其他情况说明：公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明：
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：
　　1、经营活动现金流入小计2021年比上年增加156.88%，主要原因系本年销售商品、提供劳务收到的现金增加所致。
　　2、经营活动现金流出小计2021年比上年增加296.26%，主要原因系本年购入广州和南京共4块土地支付的现金增加所致。
　　3、投资活动现金流入小计2021年比上年减少72.48%，主要原因系本年理财产品到期赎回减少所致。
　　4、投资活动现金流出小计2021年比上年减少87.14%，主要原因系本年减少购买理财产品所致。
　　5、筹资活动现金流入小计2021年比上年增加2390.95%，主要原因系本年取得借款、发行债券收到的现金增加所致。
　　6、筹资活动现金流出小计2021年比上年增加259.10%，主要原因系本年分配股利及偿付利息支付的现金增加所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：

　　五、非主营业务分析

　　六、资产及负债状况分析
　　1、资产构成重大变动情况
　　2、以公允价值计量的资产和负债其他变动的内容
　　报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
　　3、截至报告期末的资产权利受限情况

　　七、投资状况分析
　　1、总体情况
　　2、报告期内获取的重大的股权投资情况
　　3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
　　4、金融资产投资
　　（1）证券投资情况
　　公司报告期不存在证券投资。
　　（2）衍生品投资情况
　　公司报告期不存在衍生品投资。
　　5、募集资金使用情况
　　公司报告期无募集资金使用情况。
　　八、重大资产和股权出售
　　1、出售重大资产情况
　　公司报告期未出售重大资产。
　　2、出售重大股权情况

　　九、主要控股参股公司分析
　　主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况报告期内取得和处置子公司的情况
　　十、公司控制的结构化主体情况

　　十一、公司未来发展的展望
　　（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
　　展望2022年，世界经济步入中期弱复苏阶段，复苏之路将漫长、不平衡且充满不确定性，通胀压力仍存。当前，坚持稳中求进仍是我国经济工作总基调，政府将通过一系列政策促进投资，实现稳中向好、创新驱动发展的战略目标，推动国民经济长期高质量发展。
　　行业政策层面看，中央政治局会议进一步明确以“促进良性循环，保持健康发展”为主线，鼓励房企适时探索新的发展模式，房企并购方面的政策红利逐渐增强；但在“房住不炒”的总基调下，地产行业政策放宽空间有限，营销寒冬背景下市场风险仍然存在，驱使行业向着精细化运作、专业化管理、多元化发展的模式迈进，行业内部分化将愈加显著，区域性、结构性和窗口性机遇将成为市场常态，对传统房企的运营管理水平、转型升级能力提出更高要求。
　　（二）公司面临的风险
　　1、市场风险。尽管部分热点城市调控政策或将有所放松，但整体销售下行趋势仍未得到根本缓解，项目销售去化难度不减，市场风险或将成为2022年公司经营发展面临的重要挑战。
　　2、资金风险。受“三道红线”、监管资金趋严等政策影响，房企融资端、销售端仍然趋紧，资金回笼周期较长，对房企资金周转产生影响；随着“集中供地”政策逐步落地实施，房企资金储备将受到考验，预计公司土地投资和项目开发或将面临一定程度的资金缺口。
　　（三）2022年经营发展计划
　　2022年，公司将继续加强经营管理，抢抓改革机遇，全面推动各项任务工作落地，力争实现资金回笼61.4亿元、合同销售金额67.5亿元、合同销售面积32万平方米的经营目标。
　　（四）2022年工作措施
　　2022年是实施“十四五”规划的关键之年，也是集团实现高质量发展的攻坚之年，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，以“2125”战略为统领，以“三力体系”为驱动，坚持稳中求进的主基调，牢固树立发展信心，抢抓深圳“双区驱动”“双区叠加”“双改示范”等重大历史机遇，以埋头苦干、奋勇拼搏的态度面对行业困境，积极推动企业高质量转型发展，努力突破传统房企发展模式，实现企业多元化布局和可持续发展，打造更具特区精神和时代特色的国企形象，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　1、持续推进“抓主育辅”，增强战略执行力。一是在当前行业销售整体低迷的环境下冲击百亿营销额的目标，迅速回笼资金，确保房地产开发主业平稳运行；二是将投拓业务收归总部统筹管理，以宁缺毋滥、精挑细选的态度择优而进，积极寻求与头部房企的深度合作机会，实现地产开发主业持续深耕；三是不断做精做强商业运营、“城市更新+代建”等辅业，形成主业、辅业之间“相互促进、相互支撑、相互赋能”的发展格局；四是要抢抓地产行业转型升级新机遇，努力寻求优质标的，以期实现产业链延伸和多元化发展，开辟第二赛道。
　　2、持续深化改革，激发体制机制活力。一是充分发挥大运营优势，统筹优化项目管理全流程，梳理并协调各单位解决经营管理重难点问题，全力加快周转速度，达成提质增效的战略目标；二是持续推进任期制和契约化管理，加大力度开展市场化选人用人工作，科学传导压力，激发员工干事创业责任意识、担当意识；三是持续完善薪酬体系改革，将绩效考核结果与薪酬收入、职务晋升、职级调整等紧密挂钩，切实提高全体员工的危机意识、竞争意识；四是抓好现有跟投项目方案的落实，总结出可复制、可推广的项目跟投经验，切实提高员工主人翁意识，着力激发体制机制活力。
　　3、持续强化管理创新，提升企业核心竞争力。一是持续提升公司法人治理的科学化、规范化水平，梳理完善法人治理制度体系，明晰三会一层权责边界，确保决策科学高效；二是加强风险防范能力，聚焦重大风险监测，加强以风险管理为导向的内控体系建设，全面实现“强内控、防风险、促合规”。三是强化业财融合，持续提升财务管理水平，完善资金统筹管理，创新融资手段，促进降本增效，确保资金流动性安全；四是加快数字化转型升级，按计划推进成本系统、售楼系统的搭建，落实软硬件等配套资源的升级及采购，保障信息系统安全稳定运行，为公司经营发展提供科技赋能。
　　4、持续提升企业形象，打造品牌影响力。一是以“塑造时代精品”为质量目标，加强品质管控及供应商管理，确保项目高质量如期交付，力争为客户提供满意的物业服务；二是重塑品牌和企业文化建设，营造积极的干事创业氛围，打造对外交流合作的企业文化，促进加强与上级、政府部门和同行的交流；三是在抗疫防疫、乡村振兴等方面持续勇担重任，履行国企义务，展现奉献精神，继续为社会贡献振业力量。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务介绍
　　公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源、南京等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
　　面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力和稳健的经营理念，积极寻求对外项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目、与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目、与头部房企新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，上半年新获取2个代建项目，并成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚改项目按计划继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司）与深圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
　　通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作。
　　（二）宏观经济形势及行业发展状况
　　上半年，我国经济进入后疫情时代，工业生产增速较高，投资和消费稳步恢复，基本民生保障有力，国民经济持续向好。房地产行业方面，中央继续坚持“房住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，进一步限制房地产融资，严查经营贷等违规资金流入房地产市场，着力防范房地产金融风险；通过出台“集中供地”政策，使热点城市土地交易更为规范；继续加大对公共租赁性住房、定向安居房等保障性住房的扶持力度，推动住房长效机制加速完善；各地继续坚持因城施策方针，多城出台“二手房指导价”用于房价调控，抑制热点城市炒房需求。
　　上半年，全国房地产市场整体延续去年年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，销售面积和销售金额分别达到8.9亿平方米和9.3万亿元，同比增长27.7%和38.9%；房地产开发投资完成额7.2万亿元，同比增长14.97%；百城住宅价格指数同比增长3.89%。土地市场热度波动较大，在首批推出集中供地的4月份，百城住宅类土地成交溢价率达到23.94%，创下近四年来新高，各大房企表现出强烈的拿地意愿。城市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市群，公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数同比均有大幅上涨；城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多。
　　为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕，并适时布局成渝等快速发展区域；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
　　（三）公司经营与管理情况回顾
　　公司以国企改革三年行动为契机，抢抓“双区”驱动、以“2125”发展战略为引领，在机制改革、创新发展等方面取得重大突破，实现“十四五”良好开局。上半年，公司累计实现营业收入14.74亿元，利润总额5.06亿元，归属于母公司股东的净利润3.88亿元，加权平均净资产收益率为5.13%；截至2021年6月30日，公司总资产187.62亿元、归属于上市公司股东的净资产74.92亿元，资产负债率为57.45%。
　　1、经营发展创佳绩，产业延伸见成效
　　上半年，公司积极落实抓生产、促经营的经营方针，狠抓项目周转和资金回笼，各项经营指标完成情况较好，累计实现合同销售收入14.23亿元，合同销售面积16.46万平米，回笼资金16.38亿元，较去年同期分别增长30%、98%和85%。公司注重对存量资产的运营和拓展，努力提升自有物业运营管理水平，深度挖掘存量资产的价值，报告期内累计实现租金收入4,911.73万元，出租率及租金收缴率继续稳定在95%以上，并先后开展多个市场化存量项目的跟进和研究工作。另外，公司还新成立深圳市振业城市服务有限公司，快速组建物业管理团队，拓展物业管理业务，承接振业御湖、东莞清溪雅苑等物业服务项目，促进公司在房地产产业链上的延伸。
　　2、土地投拓传捷报，更新代建再加速
　　为提升可持续发展能力，一是加强项目研判和资金筹措力度，多渠道拓展项目储备，先后通过招拍挂方式及与头部房企新城控股合作方式获取广州增城、黄埔以及两宗南京地块，首次进入长三角核心城市。上半年，公司累计新增土地储备建筑面积43.9万平方米，新增项目货值超过120亿元，发展后劲显著增强。二是积极探索通过合作方式推进城市更新，先后与深圳多家村集体股份公司、万科集团建立战略合作关系，加速拓宽城市更新赛道。三是继续推进代建业务发展，上半年新获取梅林小学建设工程、文理集团科创学校拆除重建工程等2个代建项目，并成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，助力民生工程建设，践行国企担当。
　　3、机制改革在路上，运营体系趋完善
　　面对严峻的行业形势，公司加大内部改革力度，开展了系列机制改革举措。一是在经营班子一正四副市场化选聘的基础上，推进契约化管理和任期制改革，完善刚性考核、刚性退出机制；二是开展组织能力优化提升工作，通过构建大运营体系，提升项目管控的计划力和执行力，并通过重塑绩效薪酬激励体系，激发全员干事创业激情；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，使得管控过程、管控效果和考核运用更加可视化；四是开展产品标准化市场调研及研发工作，加快推进产品标准化体系建设进程，促进产品品质和开发效率的提升；五是引入员工项目跟投机制，构建共创共享共担机制，为项目运营改革的持续深化打下良好基础。
　　4、积极抗疫担重任，乡村振兴再出发
　　上半年，全球疫情出现抬头迹象，防疫抗疫工作难度加大。对此，公司密切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，确保公司及员工防疫工作落实到位。公司及下属子公司积极联系当地防疫部门，先后派驻干部员工支援一线抗疫工作，组织数十人次党员志愿者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，积极履行企业社会责任。在精准扶贫方面，公司对口帮扶的新四村贫困人口全部脱贫摘帽，历经5年多的精准扶贫工作圆满收官，为全面建成小康社会贡献振业力量。与此同时，为继续巩固脱贫攻坚成果工作，公司响应中央、省、市有关乡村振兴工作要求，再次派出党员干部前往支援，助力乡村振兴建设。
　　（四）公司项目等业务进展情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　注：累计土地储备情况为截止到2021年6月30日尚未开发且未取得开工许可证的项目储备。
　　3、主要项目开发情况
　　注：主要项目开发情况为截止到2021年6月30日在建及新竣工项目。
　　4、主要项目销售情况
　　注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，
　　本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于2013年11月28日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。
　　5、主要项目出租情况
　　融资途径
　　
　　（五）发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。
　　公司2021年经营计划：资金回笼≥32.99亿元；合同销售收入≥39.50亿元；合同销售面积≥26.52万平方米。
　　（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　R适用￡不适用
　　本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2021年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约29.85亿元。

　　二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、市场风险。为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续收紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
2、资金风险。受“三道红线”新规以及“五档房贷”政策影响，房企融资渠道愈发趋窄，资金回笼周期拉长。随着“集中供地”政策逐步落地，对房企资金储备提出较大挑战，预计公司土地投资和项目开发将面临较大资金缺口。
3、土地储备不足风险。受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大湾区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续、高质量发展难题。
（二）风险应对措施
1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国有企业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化和完善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。三是进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用。四是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级，提高项目建设及运营效率。五是完善内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度，坚持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管理体系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销等标准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产经营能力，扎实开展管理对标工作。四是创新营销管理，加快存量资产和闲置资产去化，加快认购、签约进度，实现资金迅速回笼。五是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知名度，增加客户粘度。
3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强化现有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入成渝等经济快速发展区域。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代建工作，全面推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗风险能力，通过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业协同。五是拓宽融资渠道，在财务风险可控的前提下，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，加强资金调用、管理的精细化水平，帮助投拓发力。
4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚才育才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战略发展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定考核指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革力度，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充分激发企业发展活力。 收起▲

　　一、概述
　　（一）宏观经济形势及行业发展状况
　　2020年是极不平凡的一年，也是我国实现脱贫攻坚、全面建成小康社会的决胜之年。年初，受新冠肺炎疫情影响，国民经济呈断崖式下滑。随着疫情防控有序开展，各行业纷纷复工复产，财政、货币政策稳健宽松，工业生产、投资、消费节奏加快，年内各项宏观经济指标迅速回升，国民经济复苏平稳有序。截至2020年末，我国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿的历史性突破。
　　2020年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的总基调，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，年内相继出台“三道红线”、“五档房贷”，进一步加强对房地产融资、贷款的监管。地方层面继续贯彻落实因城施策方针，加大人才引进力度，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。2020年，全国商品房销售面积17.6亿平方米，销售金额17.4万亿元，同比分别增长2.6%、8.7%；房地产开发投资完成额同比增长7%，百城房价同比增长3.46%；土地市场热度小幅回升，百城成交土地年度溢价率为13.75%。但是，随着融资、贷款政策的落地实施，房企到位资金规模呈现下滑趋势，预计未来房地产开发投资增速、成交土地溢价率或将逐渐回落。
　　2020年，城市发展步入都市圈时代，区域分化逐渐加剧，住房需求和市场热度主要集中于北京、上海、广州、深圳为核心的一线城市群及武汉、长沙、成都、重庆等热点二线城市群，城市更新及老旧小区改造机会显现。为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，以现有项目所在城市为立足点，深耕粤港澳大湾区城市群，适时进入长三角、成渝等快速发展区域；同时，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
　　（二）公司经营与管理情况回顾
　　2020年，在疫情冲击以及调控政策频出的不利影响下，公司顶压前行，抗疫情、抓复工、补损失、保目标，取得了较好的业绩表现。全年实现营业收入29.35亿元，利润总额10.89亿元，归属于母公司股东的净利润8.65亿元，加权平均净资产收益率为12.26%；截至2020年12月31日，公司总资产154.35亿元、归属于上市公司股东的净资产73.64亿元，资产负债率为49.22%。
　　1、逆势之下促销售，两翼发展超预期
　　2020年，面对疫情对项目开发及销售造成的不利影响，公司加快各地区项目开发进度，及时调整营销策略和节奏，加速存量物业去化，2020年实现合同销售面积14.62万平方米，合同销售金额25.27亿元，回笼资金22.28亿元，分别完成经营发展计划的71%、77%和87%。面对物业空置率上升以及租金收缴困难的挑战，公司灵活调整经营策略，拓展招商渠道，出租率及租金收缴率继续稳定在90%以上，全年实现资产经营收入8,979万元，若扣除疫情减免租金影响，本年度租赁收入为1.14亿元，较去年实现逆势增长。另外，棚改代建业务持续发力，初具规模，目前已取得5个代建项目；公司前期跟进的海乐花园棚改项目已纳入宝安区2020年度棚改计划。
　　2、战略规划引方向，资源拓展见成效
　　公司深入总结和反思自身情况，客观研究宏观经济及行业趋势，初步确立了“十四五”战略发展目标和实现路径，制定了涵盖产业升级、资本运作、人才发展及内部治理等方面的实施策略，为公司高质量可持续发展指引了方向。作为承上启下的一年，公司持续巩固现有布局，为“十三五”收好尾，并不断挖掘新的项目获取渠道。期内获得长沙天心区土地，新增计容建面6.8万平米，预计将取得良好投资收益。公司与恒荣集团、远洋集团等多个战略合作伙伴达成协议，积极跟进并推动城市更新项目落地，为“十四五”开局打下坚实基础。
　　3、公开选聘显雄心，人力改革在路上
　　在市委组织部、市国资委的领导下，公司圆满完成了经营班子市场化选聘工作，成功选聘了5位具有丰富管理经验的优秀人才，打造了一支高素质、专业化、年轻化的职业经理人队伍，初步建立了“能上能下、能进能出、差异化薪酬、市场化退出”机制，实现了聘任制和契约化管理。公司全年累计提拔干部11名，打通了员工职业上升通道，增强了人才队伍中坚力量；积极推进激励约束机制改革，探索推进员工项目跟投制度实施，研究构建薪酬分配与经营业绩、绩效强挂钩的长效激励约束机制，期内发放了董事会特别奖励基金近90万元，充分调动员工干事创业的主动性、积极性。
　　4、规范运作获认可，管理精度再提高
　　一是依法合规，法人治理趋完善。结合监管政策调整及公司实际，修订了《公司章程》及配套制度文件，夯实了制度基础；增补了公司董事，充实了董事会队伍，优化了董事会结构；大监督体系高质量运行，充分发挥监督制衡作用；高比例派息2.42亿元，信息披露真实、准确、完整，全年共发布公告57份，连续第8年获得深交所最高评级。二是精益管理，全面降本增效。通过精细化审图、规范制度及信息化运作等手段进行项目全成本管控，现场签证合格率达到100%，变更情况大幅改善，开发成本显著降低；合理筹划纳税，盘活存量资产，增强流动性；强化资金集约化管理，提高使用效率，期内实现理财收益4,224万元。
　　5、齐心抗疫保复工，扶贫攻坚结硕果
　　2020年初新冠肺炎疫情爆发，公司迅速成立疫情防控工作小组，并先后派出5批11名党员及干部前往一线抗疫，周密部署疫情防控和复工复产工作，全力减轻疫情对公司经营工作的损失。公司响应政府号召，先后为湖北地区捐款1,000万元，分批次直接间接减免全国范围内租户租金2,800余万元，惠及商户800余家。公司继续巩固精准扶贫成果，累计投入资金640余万元，完善村内基础设施建设、改善居住环境、帮扶困难家庭，帮村民顺利实现产业转型，成功打造了新四村“土鸡一号”品牌，特色种植项目皇帝柑也获得消费者一致好评。截止2020年底村集体经济年收入达到了42万元，进一步巩固了全面脱贫的成果，公司的扶贫事迹也多次被市国资委及市、县媒体广泛关注和报道。
　　（三）公司项目等业务进展情况
　　1、新增土地储备项目
　　2、累计土地储备情况
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
　　5、主要项目出租情况
　　（四）融资情况
　　2020年，公司主要利用金融机构贷款进行融资，主要是中长期银行贷款，利率区间主要按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）加减点数计算得出。
　　（五）发展战略和未来一年经营计划
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。

　　二、核心竞争力分析
　　公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
　　2021年是实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的的开局之年，我国将在“国内国际双循环”的新发展格局下，引领经济高质量发展，货币政策也将趋于稳健。而随着城市发展步入都市圈时代，住房需求将主要集中于京津冀、长三角、粤港澳大湾区及成渝等城市群内，城市更新及老旧小区改造机会显现。但预计中央对“房住不炒”的定位不会改变，房地产行业仍将以“稳定、健康”为主线，同实体经济均衡发展，购房需求将回归居住属性，区域加剧分化，“一城一策”或成常态。“三道红线”新规及“五档房贷”政策的实施，将进一步加速偿债能力较弱的房企出清，并迫使部分踩线房企降速求质，市场规模逐渐释放，优质中小房企有望提速扩容。
　　（二）公司面临的风险
　　市场风险：为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续收紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
　　资金风险：为切实防范房地产金融风险，2021年1月房地产“三道红线”新规以及“五档房贷”政策正式实施，融资渠道愈发趋窄。公司土地投资和项目开发仍将面临较大资金缺口。
　　土地储备不足风险：受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大湾区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续发展难题。
　　（三）2021年经营发展计划
　　1、资金回笼≥32.99亿元
　　2、合同销售收入≥39.50亿元
　　3、合同销售面积≥26.52万平方米
　　（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）
　　2020年度，受疫情影响，公司全年累计实现资金回笼22.28亿元，合同销售收入25.27亿元，合同销售面积14.62万平方米，分别完成2019年年度报告所披露全年计划的87%、77%和71%。
　　（四）2021年工作措施
　　2021年，公司发展的指导思想是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，深入贯彻习近平总书记出席深圳经济特区建立40周年庆祝大会和视察广东、深圳重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕建设先行示范区及国资国企改革的相关部署，坚持“2125”发展战略，打造“压力、动力、活力”三力体系，深化推进重点领域改革，为集团“十四五”发展打下坚实基础。
　　1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国有企业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化和完善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。三是进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用。四是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级。五是完善内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
　　2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度，坚持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管理体系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销等标准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产经营能力，扎实开展管理对标工作。四是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知名度，增加客户粘度。
　　3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强化现有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入长三角、成渝等经济快速发展区域。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代建工作，全面推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗风险能力，通过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业协同。五是拓宽融资渠道，开展新一轮中期票据发行工作，在财务风险可控的前提下，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，帮助投拓发力。
　　4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚才育才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战略发展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定考核指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革力度，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充分激发企业发展活力。 收起▲

　　一、概述
　　公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
　　（一）宏观经济形势及行业发展状况
　　2020年初，受新冠肺炎疫情的影响，我国1-2月份重要经济指标增速大跌转负，但随着疫情防控形势逐渐向好，复工复产稳步推进，国民经济逐渐复苏，经济指标增速基本回升到疫情前水平。2020年上半年，中央政策层面仍坚持“房住不炒”定位，金融监管严查违规资金流入房地产，各地因城施策更加灵活，部分城市继续放宽落户及人才相关政策，整体呈边际改善态势。货币政策整体稳健偏宽松，利率下行进一步让利实体经济。
　　根据国家统计局数据显示，2020年1-6月全国商品房销售面积同比下降8.4%；商品房销售额同比下降5.4%，降幅比一季度分别收窄17.9及19.3个百分点，市场逐渐恢复。CREIS中指数据显示，2020年上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点，但随着复工复产有序推进，环比涨幅小幅扩大。其中，一线城市及长三角地区房价累计涨幅较去年同期明显扩大，其余区域涨幅明显收窄，京津冀和山东区域表现由涨转跌。公司项目主要分布在深圳、广州、天津、西安、长沙、南宁等一、二线城市，所在城市新建住宅价格较去年年底均实现小幅上涨。
　　公司未来将继续重点聚焦粤港澳大湾区，并持续深耕已进驻城市及其周边，积极关注当地土地市场及寻求棚改、租赁等其他形式发展途径。
　　（二）公司经营情况及项目进展情况
　　2020年上半年，公司房地产开发与销售工作进展顺利，累计实现合同销售收入10.93亿元，合同销售面积8.31万平方米，资金回笼8.85亿元（以上数据不含与地铁合作的锦荟PARK项目）。
　　未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。

　　二、公司面临的风险和应对措施
2020年上半年，新冠肺炎疫情突如其来，经济发展较为低迷，且房地产市场宏观调控仍未见放松，多地松绑政策被叫停，我国住房需求端及供给端未得到充分释放，公司重点项目销售难度增大。中小企业举步维艰，租赁市场物业空置率升高，租金收缴困难，公司自有物业面临经营收入下降的严峻形势。此外，房地产金融监管愈加严格，融资渠道受限，公司未来在土地投资及项目开发方面仍将面临较大资金缺口。受资金实力及公司规模影响，公司在公开市场获取一线城市及粤港澳大湾区的土地资源难度增大，土地储备紧缺问题仍较为突出。为应对上述风险，2020年下半年，公司将在以下方面做好经营管理工作：
1、抓实各项生产经营，确保完成任务目标。一是精准“因城施策”，在保障安全的前提下，加快恢复生产销售秩序，努力推进项目开发的各项关键节点，确保实现年度目标；二是加强对装配式、精装修项目的设计管理，持续打造精品工程；三是优化完善“阳光招采”制度体系，提高招标的效率和效果，做好变更签证和工程结算管理，合理控制开发成本；四是积极推进现有棚改、代建项目，提升自有物业运营服务和管理水平，尽可能降低空置率，加大市场化项目拓展力度，努力创造新的利润增长点。
2、多点布局抓储备，厚植公司发展后劲。区域上，要以现有布局城市为核心，逐步实现由项目公司到城市公司的转变，重点关注粤港澳大湾区、长三角等国家战略地区的土地资源，力争取得突破。渠道上，一是按照“去化率高、回款率高”的标准，优选“高周转”的招拍挂项目，合理制定投资策略，有效使用现有资金；二是充分发挥国企上市公司优势，积极寻求对外合作机会，探索股权收购的实现方式和路径，促进土地资源的快速扩充。
3、强化资金筹措水平，提高资金管控效率。一是密切关注证券监管政策和资本市场变化，探索新的外部融资渠道及融资方式，适度扩大融资规模；二是密切银企关系，提高按揭贷款办理的工作效率，加快资金回笼速度，最大限度扩充资金储备；三是要做好资金统筹调度，盘活存量资金，通过开展短期低风险理财提升资金使用效率和收益水平。
4、落实综合改革举措，延续良好发展态势。一是解放思想，勇于创新，借国资国企改革春风，系统性梳理完善内部管控制度流程，夯实管理基础；二是完善内部考核分配方案，在实施管理层市场化选聘的同时，探索建立切合实际的长效激励约束机制，进一步激发企业活力；三是继续完善监督体系，以检查促整改、以监督促落实，既发挥“探头”作用，又履行“护航”任务，推动公司健康持续发展；四是积极践行企业社会责任，在创造经济价值的同时不忘社会价值的提升，做一家对股东、对债权人、对客户、对员工、对合作商、对社会负责任、有担当的企业。

　　三、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有上市房地产企业。 收起▲