万科A（000002）

　　一、主要经营情况
　　（1）房地产开发
　　第三季度本集团实现合同销售面积521.4万平方米，合同销售金额人民币766.7亿元，同比分别下降19.3%和22.9%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,818.4万平方米，合同销售金额人民币2,806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有2,955.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币4,617.3亿元。
　　1-9月，本集团累计新增37个开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约373.9万平方米。
　　1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。
　　（2）物业服务
　　在住区空间服务方面，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉；在商企空间服务方面，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目；在科技领域，万物云全域智能运营平台入选中国信息通信研究院发布的《高质量数字化转型产品及服务全景图》、获得第二届“鼎新杯”数字原生新实体赛道最佳人气案例奖，科技创新能力及技术实力得到进一步认可。
　　鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市。
　　（3）物流仓储
　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%。其中高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。
　　截至9月末，物流仓储业务累计可租赁建筑面积989.9万平方米，其中高标库可租赁建筑面积848.9万平方米，稳定期出租率85.3%；冷链可租赁建筑面积141.0万平方米，稳定期使用率76.5%。
　　报告期内，青岛前湾港园区、昆明深农园区、廊坊冷链园区二期作为当地重点冷链项目，获得国家发改委专项拨款。
　　（4）租赁住宅
　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%。
　　第三季度，租赁住宅业务新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。截至9月底，共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。
　　租赁住宅业务持续洞察用户特征、强化在新媒体领域的拓客力度，自有渠道获客占比提升至83%；加强对B端企业客户服务，企业客户占比进一步提升至22.5%。
　　截至报告期末，本集团所管理的租赁住宅中，已有9.05万间纳入保障性租赁住房。
　　（5）商业开发与运营
　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。报告期内印力管理的商业项目的整体出租率为95.0%。
　　第三季度，商业业务（含印力）新拓展2个项目（含轻资产项目），建筑面积8.7万平方米；新开业3个项目，建筑面积34.9万平方米。上海龙华会、重庆印象城等项目顺利开业并取得良好的市场反响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年上半年，市场景气度短暂回升后再度下滑，行业形势依然严峻。面对快速变化的市场和错综复杂的经营形势，本集团坚持稳健的经营策略，以确保安全健康为前提，持续强化各项业务的经营管理水平。
　　本集团继续保持行业领先的信用评级，截至报告期末，净负债率49.5%，处于行业低位；货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，上半年为18.6亿元。本集团持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。
　　报告期内，本集团实现营业收入2,008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。其中房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。
　　（一）市场情况回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售面积下降，销售金额微增。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6.0亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%。
　　新开工与开发投资延续下降态势。2023年上半年，全国房屋新开工面积5.0亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%。
　　土地市场供应和成交面积缩量。根据中国指数研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降32.9%，成交建筑面积同比下降31.6%，住宅用地出让金同比下降20.1％。上半年住宅类用地的平均溢价率为6.7%。
　　行业政策逐步调整。上半年部分城市因城施策，逐步优化行业政策。7月份，中共中央政治局会议指出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”
　　2、物业服务
　　住宅小区业委会组建率逐步提高，居民参与社区自治，带动存量住宅物业市场换签活跃度提升。非住领域，商写物业服务向设施设备综合管理业务（FM）自然延伸，市场空间逐步释放。物业服务企业也普遍加速第三方项目市场拓展、非住领域及社区增值服务领域探索，丰富收入增长来源。同时，各地出台“房屋养老金”相关管理办法，助力房屋的全生命周期维护和资产保值增值。国务院发布《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。
　　3、物流仓储
　　高标库随着供应增加，市场整体承压下分化加剧，其中长三角、大湾区等区域在经济需求支撑下租赁市场相对稳健，中部及北部部分二线城市受供需关系影响，出租率和租金出现下滑。冷链发展延续向好态势，在餐饮、生鲜电商等行业需求驱动下，冷链物流市场保持稳定增长。2023年国家发改委及各地政府持续发布政策，支持冷链物流发展，国家骨干冷链物流基地再扩容。
　　4、租赁住房
　　住房租赁市场整体较为平稳，上半年全国55城个人房源租金环比下跌0.24%，同比下跌0.42%。随着市场发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。住房租赁继续获得政策支持，2月份的“金融十七条”为住房租赁企业提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，覆盖市场化租赁房源和保障房。各地推出相关政策，涉及保障性租赁住房建设目标、权益保障、市场监管以及金融支持等各个方面。
　　5、商业开发与运营
　　上半年社会消费品零售总额同比增长8.2%，但单月增速呈冲高回落趋势，6月单月增速为3.1%。分业态来看，餐饮、休闲娱乐、珠宝等业态，受益于场景修复，销售额快速恢复；以家用电器、家具家居、通讯器材等为代表的高单价可选消费业态，增速依然较弱，消费者信心指数尚未完全恢复。3月，国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，提出支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2023年上半年，本集团实现营业收入2,008.9亿元，实现归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比分别下降2.9%和19.4%；每股基本盈利0.84元，同比下降20.0%；全面摊薄的净资产收益率为4.0%，较上年同期减少1.2个百分点。报告期内，归属于上市公司股东的净利润下降的主要原因是开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降。
　　本集团2023年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
　　分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入1,843.6亿元，占比91.8%；来自物业服务的营业收入140.4亿元，占比7.0%。
　　扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，较2022年同期下降1.5个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.7%，下降1.3个百分点），扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算
　　上半年本集团实现销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。
　　销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。
　　本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,810.4亿元。房地产开发业务实现结算面积1,241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%；结算毛利率为20.3%（扣除税金及附加后营业利润率为15.3%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有3,118.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约4,884.4亿元，较上年末分别下降7.2%和7.8%。
　　（2）投资和开竣工
　　上半年新开工及复工计容面积约1,196万平方米，完成年初计划的71.5%；竣工计容面积约1,290.5万平方米，完成年初计划的40.0%。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
　　本集团坚持高质量投资，通过投资地图发现结构性机会，持续拓展市场和客户基数好、具备成熟产品解决方案、财务指标优秀的项目。1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449.0万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431.0亿元，新增项目平均地价为16,003元/平方米。
　　截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10,773.6万平方米。其中在建项目计容建筑面积约7,310.7万平方米，权益计容建筑面积约4,660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3,462.9万平方米，权益计容建筑面积约2,200.7万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。
　　本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。
　　（3）产品和服务
　　提升高品质项目的稳定量产能力。一是强化产品线建设，基于城市能级、土地属性、客户结构、产品配置等持续研发和完善产品线体系，并通过实施产品系经理责任制加快成熟稳定产品模型的推广应用。
　　以综合住区的“拾”系产品为例，该产品模型最早在宁波诞生，目前已在南京、苏州、合肥等城市落地应用，不仅获得客户的积极反馈，也取得良好的经营结果。二是持续加强供应链管理，提升产品品质和性价比，包括优化关键品类的采购资源库和供应商管理，提升履约稳定性；设立专职买手岗，推动部品部件的产品定型和带量采购，在确保品质稳定的前提下实现采购成本的优化。三是加大集团内优秀做法的封装推广，发现产品性价比标杆项目并建立培训基地，组织同类项目实地对标学习，提升对标项目毛利率。
　　以客户为中心，持续优化服务流程。在销售阶段，约6.13万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，常态化邀请客户参与工地的质量查验，约5.84万户客户参与了53个城市、364个在建项目的9,939场质量共建。在交付阶段，继续推进产证办理提效，83个项目的客户在收房现场拿到房产证。针对年内现房交付项目，专项开展“悦居”行动，配合住宅交付，提前完善如学校、商业、菜场、交通等小区周边生活配套，努力服务好已入住客户。
　　（4）安全和质量管控
　　本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，开展工程品质分项标杆培训，对优秀做法组织专项学习。上半年实现超过9.2万套住宅的平稳交付。
　　本集团济南劝学里、济南中麓府一期、沈阳盘锦万科城如园、沈阳翡翠滨江、沈阳红梅文创园、大连御澜道荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
　　2、物业服务
　　万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　2023年上半年，万物云实现营业收入161.1亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长12.2%，其中社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%，同比增长12.6%；商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%，同比增长11.2%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%，同比增长14.0%。
　　持续贯彻蝶城战略，蝶城内落地房屋焕新业务。上半年万物云蝶城数量从年初的584个增长到601个。
　　截至6月底，万物云共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1,000个住宅项目，提升整体基础住宅物业服务毛利率至16.8%，同比提升3.1个百分点。其中，102个蝶城已完成全部改造工作并通过认证/审核，其基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，其中，2022年已完成改造的38个蝶城，本年实现了进一步的提效，毛利率相比改造前提高6个百分点。报告期内，万物云依托蝶城推广房屋焕新业务，截至6月底，该业务共在40个蝶城中落地，新签约合同金额1.56亿元，同比增加65.5%，客户满意度超98%。
　　拓展客户边界，做深服务浓度。在商企服务方面，截至6月底，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，共服务1,964个项目，合约项目数量2,329个。合约项目的饱和收入中，第三方物业和设施管理服务项目的占比为82.72%。万物云以专业化和定制化的服务能力获得客户认可，并跟随客户的业务发展持续获得更多业务机会，上半年新增合同饱和收入中，原有客户贡献约32%。同时万物云积极拓展新赛道，新增近20个500强及独角兽客户，新增签约7个超高层项目。
　　迭代优化科技产品，提升服务能力。万物云通过自研产品助力服务高效、便捷。截止6月底，在1,082个项目中落地近3万台通行设备及1,451套自研的“黑猫系”设备，在1,705个项目中落地2,279台物业前台自助服务机“凤梨一号”。科技业务快速增长，空间远程运营服务在42个项目落地，连接超200个政府及国企客户。
　　输出稳定、可靠、高品质服务。万物云继续保持高品质服务，在住区服务方面，设立“电梯困人关怀金”，持续优化电梯管理流程，并在住宅项目全面推动AED（自动体外除颤器）设备进社区；在商企服务方面，连续第三年蝉联克而瑞物管联合中物研协共同评选的“中国写字楼物业管理领先企业”称号。
　　3、物流仓储服务
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，目前综合实力位列行业第一梯队。
　　上半年物流业务（含非并表项目）实现经营收入19.5亿元，同比增长17.0%，其中高标库营业收入11.4亿元，同比增长9.1%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.1亿元，同比增长30.3%。
　　开业规模增加，继续保持较高的出租率。万纬物流新开业4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库可租赁建筑面积843.7万平方米，稳定期出租率为85%，冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率为79%。
　　坚持行业领先的服务标准，客户认可度高。万纬物流积极向餐饮、零售、食品等行业头部客户学习细分行业标准，建立自身的食品质量安全体系。7月，万纬上海海港园区获得了国内第三方冷链物流企业的首个BRCGS S&D(仓储和配送全球标准，全球食品安全倡议组织对标认可的食品安全认证方案)最高级别AA级认证。此外，万纬物流旗下多个项目还获得ISO 9001质量管理体系认证、FSSC 22000食品安全体系认证等多项国际权威标准认证。通过坚持执行高于行业要求的服务标准，持续打造运营服务专业影响力，有效提升客户黏性。
　　响应国家碳达峰行动号召，全面践行绿色可持续发展理念。上半年，万纬物流新增1个LEED(Leadership in Energy and Environmental Design，一种绿色建筑评价体系)铂金级认证，3个LEED金级认证。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，致力于为新进入城市的青年提供综合租住服务。
　　上半年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。
　　管理规模持续扩大。上半年泊寓在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等27个城市排名前三。泊寓积极响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等19个城市共纳保106个项目，涉及房源8.3万间。
　　出租率维持高位。截至6月底，泊寓的出租率为95.9%。新项目保持较好的开业质量，其中昆明紫金中心748间房源、重庆化龙桥项目一二批次632间房源均实现按时开业、开业即满租。2023年7月，泊寓丨院儿厦门海湾社区正式开业，一期推出2000间房源，开业即满租。
　　运营效率稳中提升。泊寓保持行业领先的获客效率及成本优势，其中自有渠道获客占比82.3%，较2022年提高1.4个百分点；营销费用率0.43%，较2022年下降0.34个百分点；前台GOP利润率89.4%，较2022年提高1.9个百分点。
　　积极拓展企业客户。泊寓积极助力企业为员工提供定制化租住生活服务，报告期末，在租房间中企业客户的占比提高至21.5%。
　　产品服务赢得客户认可。推出了定位于服务新市民、青年人一站式住宿需求的“城市青年家”产品、以及致力于提供租赁、商业、物管多业态综合解决方案的大型租赁社区“院儿”产品，并通过组织泊友会社群活动，提供有温度有成长的青年生活方式，上半年泊友会发起50场社群活动。泊寓的客户满意度为94.8%，客户续租率为58%。截至报告期末，租赁住宅业务线上平台注册人数336万，较2022年底增长24.4%。
　　5、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。
　　截至报告期末，本集团累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1,118.3万平方米；规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。其中印力累计开业73个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积699.5万平方米；规划中和在建商业建筑面积为86.2万平方米。
　　报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元，同比增长7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%，同比提高2.0个百分点。
　　新项目顺利开业，存量项目焕活取得成效。上半年，深圳湾睿印、天津和平印象城、西安浐灞印象城等项目顺利开业，受到消费者好评。同时，针对存量项目，通过定位优化、场景焕新、店铺调整和重新招商，更好的满足新一代消费客群的需求，提升项目收益，其中武汉青山印象城经过全面更新改造，出租率、销售、客流均创下开业新高。
　　持续输出管理，通过协同提升运营质量。上半年印力在上海、深圳、武汉等城市新增9个输出管理项目。截至报告期末，印力累计输出管理项目88个，管理面积481万平方米，其中已开业64个项目，开业面积352.0万平方米。为实现资源和管理集约，本集团将区域BG的部分商业项目委托印力管理，印力结合对本地市场的理解，发挥专业能力和资源链接优势，因地制宜制定运营策略，年初已完成委托的34个管理项目上半年销售额同比提升29%，日均客流同比提升54%，NOI同店同比提升17.9%。
　　持续扩大商业品牌影响力。截至6月底，印力已与超过10,000家品牌建立良好合作，数字化会员数量2,485.2万，月度活跃会员数量超过292万，上半年月活同比增长36.4%。
　　（四）科技助力业务
　　本集团围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。
　　加强经营性业务运营数据治理，夯实即售类业务资产数据盘点，助力经营管理决策全局、动态、精细化管理。运用科技手段，通过证照、图纸识别技术及无人机图像识别技术等，获取地产开发过程数据，保障数据来源的原生性和客观性；发挥自动对账、AI算法、数字员工交互能力，运用数据智能提升资产、资金、运营管理的效率和准确性。
　　推广私域运营服务，打通客户转化链路，运用数字化营销手段提升客户购房体验。统一面客工具，研发AI助手，快速响应客户咨询；通过直播服务，为客户提供更全面、立体、具备互动性的购房服务；推广数字网签应用，保障认购签约高效可靠。
　　持续在不动产领域进行研发投入，技术攻坚。打造自主可控具备核心技术的BIM设计软件；加强基于CAD图纸识别技术的应用研发，完成图纸协作工具“图云”平台研发及试点。

　　（五）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团实现净利润151.7亿元，同比下降16.3%；实现归属于本公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至报告期末，本集团净负债率为49.5%。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2,756.6亿元，占比为85.8%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为62.4%，应付债券占比为23.7%，其他借款占比为13.9%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比37.6%，浮动利率负债占比62.4%。有抵押的有息负债108.9亿元，占总体有息负债的3.4%。无抵押无质押的有息负债占比为93.9%。
　　分境内境外来看，境内负债占比80.0%，境外负债占比20.0%，其中境外负债占比较年初下降1.9个百分点。人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%。
　　（3）融资情况
　　本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2023年上半年境内新增融资的综合成本为3.73%。
　　报告期内，本集团分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。7月份，本集团发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计72.2亿元，其中资本化的利息合计46.2亿元。
　　（4）信用评级
　　报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。
　　3、资金状况
　　报告期内，本集团实现经营性现金净流入18.6亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金1,221.8亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457.0亿元。货币资金中，人民币占比96.8%，美元、港币、英镑等外币合计占比3.2%。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约4.4亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为11.5亿美元。报告期内有9.71亿美元CCS合约到期，新增3笔CCS合约金额为4亿美元。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。
　　5、存货分析
　　报告期末，本集团存货金额为8,370.3亿元，较2022年底下降7.7%。其中，拟开发产品为1,128.1亿元，占比13.5%；在建开发产品6,219.7亿元，占74.3%；已完工开发产品（现房）995.6亿元，占比11.9%。
　　6、或有负债
　　本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户按揭贷款提供担保总额约2,261.54亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
　　7、主要财务指标变动情况
　　（六）未来发展展望
　　当前房地产行业成交低迷，经营形势依然严峻。下半年本集团将继续按照年初的部署，围绕以下方面开展工作：一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构。
　　二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，各业务持续加强能力建设，提升经营回报水平；从经营视角完善建管标准，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具；从集团整体利益最大化角度推动业务协同。
　　三是提升ESG价值与可持续发展能力。
　　具体到各业务层面：开发业务将积极推动销售回款；探索新阶段的投资能力，确保投资兑现；围绕产品线建设，迭代采购机制，推动品质和效率提升；保质保量做好住宅交付工作。
　　物业服务业务将保持高品质的基础物业服务；通过蝶城供应链改造提升效率和服务品质；依托品牌优势及服务能力优势，积极参与市场拓展；加强科技研发。
　　物流仓储业务将聚焦冷链、聚焦核心城市，持续完善物流网络布局；强化渠道建设，提升服务客户的能力；完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性。
　　租赁住宅业务将聚焦优质权重项目，加速开业落地；保持高水平的出租率；创新业务模式，提升客户链接及服务；培育合格资产，打造多渠道的租赁住房退出路径。
　　商业开发与运营业务将保障重点项目开业，持续迭代产品内容；提高项目经营回报；加大科技与业务的融合，提高管理效率，为客户创造更好的消费体验。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲

　　一、主要经营情况
　　（1）房地产开发
　　报告期内，本集团实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1,013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有3,435.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额5,488.6亿元。
　　本集团新增加5个开发项目，总规划计容建筑面积87.6万平方米，权益规划计容建筑面积48.4万平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积8,042.8万平方米，权益计容建筑面积5,097.6万平方米；规划中项目总计容建筑面积3,541.7万平方米，权益计容建筑面积2,252.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计383.8万平方米。
　　报告期内本集团实现新开工及复工计容面积590.0万平方米，完完全年计划的35.3%；实现竣工计容面积344.1万平方米，完完全年计划的10.7%。
　　报告期内，本集团全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广。对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。
　　（2）物业服务
　　报告期内，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）持续推进多空间服务高质量发展。
　　围绕蝶城1战略，在更多蝶城推动流程变革，进一步验证了蝶城模型提升毛利率的可行性；一季度新增阿里巴巴集团北京总部、中国移动广西公司、成都五粮液大厦、深圳华大时空中心、诺亚财富总部等11个商企服务项目。2023年3月，商企空间服务品牌“万物梁行”获得广东省香港商会颁发的“2022年金领航奖-优秀公司大奖”。
　　鉴于万物云已在香港联合交易所有限公司上市。
　　（3）租赁住宅
　　报告期内，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%。
　　报告期内租赁住宅业务新拓展房源2,272间；在北京、天津、广州、佛山、厦门等城市新增开业3,900间。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%。
　　报告期内，租赁住宅业务加强管理、降本增效，保持行业领先的运营效率，自有渠道获客占比提升至84%，较2022年全年增长3个百分点，营销费用率降至0.65%，较2022年全年下降0.12个百分点。
　　本集团积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，所管理的租赁住宅中，已有8.14万间纳入保障性租赁住房。
　　（4）物流仓储
　　报告期内，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）3.9亿元，同比增长35.0%。
　　报告期内，持续提升头部客户的服务份额，冷链Top20客户贡献收入同比提升33%，进驻园区数量从去年的平均4.4个提升至6.2个。
　　报告期内，万纬廊坊经开冷链园区被中国仓储与配送协会评为“五星级冷链集配中心”，万纬天津东疆港冷链园区获LEED铂金级认证。截至报告期末，万纬物流绿色仓库可租赁面积568万平方米，占已开业项目可租赁面积58%。
　　（5）商业开发与运营
　　报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入13.7亿元。
　　截至报告期末，印力会员数量2,310万人；通过组织多档线上活动联动，会员月活跃数量同比提升54%。报告期内，印力获评中国商业地产行业发展论坛（第十八届）“星耀奖”——2022年度购物中心优秀运营管理企业。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，房地产行业经历深度调整，全国商品房销售金额同比大幅下滑，各地房价持续承压，房企资产负债表遭受冲击，部分企业出现流动性风险。为推动行业健康发展，中央和地方政府从供需两端出台多项政策，改善房地产企业流动性、支持合理购房需求、稳定市场预期；在一系列因素的支持下，商品房市场逐步呈现出筑底企稳迹象。
　　报告期内，本集团实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%。行业的大幅波动对经营带来挑战，但得益于稳健经营策略，本集团仍然有效保障了经营安全。截至报告期末，本集团“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率43.7%，处于行业低位；货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍；经营性现金流净额连续14年为正。
　　本集团持续优化负债结构，降低融资成本，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。
　　本集团继续坚持开发、经营、服务并重的战略，2022年经营、服务业务保持快速发展，其中物业服务的收入增速为26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和14.3%。
　　（一）2022年市场回顾
　　1、房地产开发
　　全国商品房销售规模大幅下降。国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%；销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，其中分季度的销售金额同比分别下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%。
　　新开工面积降幅扩大，房地产开发投资同比转负。2022年，全国房屋新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%，降幅较上年扩大28个百分点；全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%，为有统计数据以来的首次下降。
　　土地市场成交面积和溢价率明显回落。根据中国指数研究院（以下简称“中指研究院”）数据，全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降36.7%，成交建筑面积同比下降30.7%，住宅用地出让金同比下降30.9％。全年住宅类用地的平均溢价率为3%，较2021年下降8个百分点。
　　从中央到各地持续优化政策，支持行业平稳发展。12月中央经济工作会议提出，“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求”，“支持刚性和改善性住房需求”，“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2022年11月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及银保监会出台“金融16条”、中国证监会发布“新5条”支持房地产股权融资，房地产行业融资环境出现改善。
　　2、物业服务
　　增量缩窄，物业服务行业发展转向存量市场。国家统计局数据显示，2022年全国商品房竣工面积同比下降15%，规模回到2011年水平，这也意味着物业服务行业的增量拓展机会减少，对企业争夺存量市场的能力提出了更高要求。
　　增值服务增速放缓。根据中指研究院数据显示，2022年物企的多种经营业务收入占比同比下降约5个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超50%。在关联方业务下滑的背景下，增值业务出现增速放缓、毛利下滑的情况。
　　物业服务品质愈发受到重视。根据中指研究院数据，2022年行业整体满意度为78.1分，同比下降2.6分，其中标杆企业得分为86.7分，同比下降0.5分。行业满意度近3年来首次下滑，标杆企业和普通企业的服务品质趋于分化，印证了行业在狂飙突进后亟需回归服务本质的深层诉求，也说明客户对服务品质的要求在不断提高。
　　3、物流仓储
　　物流行业保持韧性。2022年社会物流总费用17.8万亿元，同比增长4.4%。从结构看，运输费用9.55万亿元，增长4.0%；保管费用（仓储费用）5.95万亿元，增长5.3%；管理费用2.26万亿元，增长3.7%。
　　市场延续分化格局。长三角、大湾区等核心地区需求持续旺盛，部分地区受供应增加和需求走弱影响，物流仓储出租率和租金有所回落。企业对优质资源的竞争加剧，资金、产业、税收、外资等综合解决能力成为决定竞争的关键要素。
　　物流资产大宗交易持续活跃，优质资产价格走高。物流资产的强大韧性得到投资人认可，近3年物流投资交易保持活跃，一线城市的资本化率水平有所下降。
　　韧性供应链及一体化供应链服务的重要性凸显。近年来，客户在追求降本增效的同时，更加看重供应链服务的稳定性，对韧性供应链、数字化驱动的一体化供应链的服务需求不断增加。
　　4、租赁住房
　　政策持续加大对住房租赁的支持力度。2022年发改委、央行、证监会、银保监会等多部门出台金融政策支持租赁住房发展，保障性租赁住房项目REITs试点有序落地。
　　市场租金短期承压。根据中指研究院报告，2022年全国30个重点监测城市中，有27个城市长租公寓租金下跌，客户更加看重产品服务的性价比。
　　行业发展催生多样化需求。随着市场的发展，租赁公寓的服务对象也从城市新青年和新进入者，延展至家庭租户及高端人士等群体，大型租赁社区、高科技产业人才公寓等产品类型也逐步兴起。
　　5、商业开发与运营
　　销售市场阶段性承压。2022年全国社会消费品零售总额为44万亿元，同比下降0.2%。部分商业项目出现延迟交付，根据仲量联行数据，全年优质零售新增供应面积同比下降32.5%。市场压力也体现在租金表现上，据仲量联行统计，2022年全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。2023年初，消费客流出现恢复迹象。
　　客户在花钱上变得更为谨慎，但消费韧性依然存在。根据麦肯锡中国消费者报告，消费者在购买商品和选择渠道时更加明智，会转向价格更具竞争力的渠道，更积极的寻求折扣和促销。消费品牌也持续分化，部分本土品牌凭借更贴近消费者的优势以及对潮流趋势更敏锐的洞察和反应，日益赢得客户认可。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　报告期内，本集团实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；实现归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.65%；全面摊薄的净资产收益率为9.3%，较2021年下降0.23个百分点。
　　分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,704.5亿元，占比93.4%；来自物业服务的营业收入为257.7亿元，占比5.1%。
　　扣除税金及附加前，本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2.0个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为20.8%，下降2.0个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为20.4%。扣除税金及附加后，本集团房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为14.6%，较2021年下降2.24个百分点；其中，开发业务的营业利润率为15.0%。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售金额下降，结算收入略增
　　销售金额有所下降。2022年本集团实现销售面积2,630.0万平方米，销售金额4,169.7亿元，分别下降30.9%和33.6%。销售金额在西安、成都、长沙、济南、东莞、南昌、温州、中山、石家庄、长春、昆明等24个城市位列第一，在重庆、武汉、郑州、苏州、沈阳、珠海、南宁等11个城市排名第二，在杭州、宁波、佛山、天津、青岛等9个城市排名第三。
　　结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入4,656.0亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为21.56%、29.54%、14.77%、7.83%、7.10%、11.80%和7.25%。房地产开发业务实现结算面积3,401.4万平方米，同比增长9.1%，实现结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%；结算毛利率为20.4%（扣除税金及附加后营业利润率为15.0%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有3,361.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降28.1%，合同金额合计约5,300.3亿元，较上年末下降25.4%。
　　（2）投资和开竣工情况
　　新开工下降，竣工保持增长。2022年开发业务新开工计容面积约1,568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务竣工计容面积约3,629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。
　　坚持严格的投资标准，确保投资质量。报告期内，本集团坚持高质量投资，聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12,297元/平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约8,260.1万平方米，权益计容建筑面积约5,240.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,592.7万平方米，权益计容建筑面积约2,277.4万平方米。
　　此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约403.3万平方米。
　　发挥综合开发优势，深化战略合作。报告期内，本集团分别与广州市政府、深圳福田区政府签署战略合作框架协议。在深圳，本集团还与6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市建设服务多个领域开展深入合作。
　　有关本集团新增项目的具体信息。
　　（3）提升产品和服务竞争力
　　加强项目分类分级管理，推动产品研发和成果应用。本集团持续完善综合住区产品分类分级管理机制。
　　对于复杂度较低的项目，开发经营本部以产品线为抓手批量化管控；对于重要复杂项目，汇集内外部专业力量，直接参与产品解题。开发经营本部积极推动综合住区产品线研发和成果应用，批量化提升产品性价比，已建立首批包含17种栋型的典型栋型库，在13个城市15个项目中应用；通过编制产品定型与级配标准，在产品策略引导下组合适配的合作资源；通过甄选优质材料，完成电梯、可视对讲、集成吊顶、淋浴屏等材料部品的产品定型，在功能、性能、效果方面实现兼顾。
　　持续开展流程改善及品质优化，提升客户体验。在销售阶段，通过科技手段简化签约手续，在多地主管部门的支持下，约5.6万组客户使用线上简易流程完成购房合同签署。在建造阶段，邀请客户进入工地，参与楼栋主体施工、室内装修等节点的质量查验，53个城市408个在建项目组织了6,322场质量共建，约9.6万名客户参与其中。在交付阶段，邀请客户参观电梯机房、水泵房等与日常居住息息相关的隐蔽设备设施，同时推进房产证办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证。在居住服务方面，针对交付十年以上的小区，携手小区业主及主管部门，共同完成了337项公共区域及设备设施的改造升级，实现小区常住常新。
　　（4）加强安全和质量管控
　　固守安全生产底线，确保项目平稳交付。报告期内，本集团固守安全底线，夯实安全生产责任基础，全年实现超过34万套住宅的平稳交付。
　　工程质量获得认可。2022年本集团10个项目荣获中国建筑行业大奖，其中广州寺右万科中心荣获“2022-2023年度中国建设工程鲁班奖”，北京翡翠书院、济南劝学里、乌鲁木齐都会传奇一期、成都万科天荟城、成都公园都会荣获“2022年中国土木工程詹天佑奖”，南宁公园里一期、南宁星都荟、沈阳大都会、石家庄翡翠公园一期荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
　　（5）持续推进绿色建筑和住宅产业化
　　2022年，本集团新增满足绿色建筑评价标准的面积1,848万平方米。其中，房地产开发业务新增满足绿色建筑评价标准的面积1,437万平方米，包括满足绿色一、二星标准的项目面积1,275万平方米，满足绿色三星标准的项目面积162万平方米。
　　本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例超过85%。
　　2、物业服务
　　万物云是中国领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　2022年，万物云实现营业收入303.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长26.1%，其中社区空间居住消费服务收入167.5亿元，占比55%，同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元，占比37%，同比增长28.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入23.9亿元，占比8%，同比增长28.8%。
　　蝶城战略卓有成效，试点蝶城提效改造顺利。2022年，万物云持续贯彻蝶城战略，蝶城数量从2021年的459个增长到584个，蝶城内新增项目个数205个，饱和收入12.9亿元，依托蝶城底盘的区域浓度优势，万物云实施以“人+机器”为运作模式、以工单为工作流程的系统运营方式，提升业务效率。万物云完成对38个试点蝶城的供应链整合，对应基础住宅物业服务成本降低超过3,000万元，折算到全年预计可提升试点项目的全年毛利率超过4个百分点，蝶城改造提效的可行性得到验证。
　　拓展客户边界，做深服务浓度。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、新能源等行业，为客户提供企业总部及分布式职场物业及设施管理服务，2022年新增拓展12个超高层地标项目和16个世界及中国500强企业客户；服务范围逐步扩大到能源管理、无尘管理、团餐管理、行政管理等领域。
　　打造核心科技产品，推动数字化服务场景变革。万物云以科技为驱动持续提升空间服务能力，成功构建了29条产品线、近140个科技产品以及超过14个智慧空间解决方案。2022年，万物云成为华为、腾讯、阿里的ISV（即独立软件开发商）合作伙伴，其科技产品和万物云空间科技解决方案相结合，实现了市场渠道客户共享与联合营销，促进销售收入增长。
　　2022年9月，万物云在香港联合交易所上市，股份代码“02602.HK”。
　　3、物流仓储服务
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。
　　2022年，物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0亿元，同比增长46.7%。
　　开业规模持续扩大，出租率维持高位。万纬物流新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含5个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%，冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。
　　升级运营服务能力，扩大服务范围。报告期内，万纬物流针对冷链库内运营、仓配业务、客户投诉等维度建立了系统的评价运行体系，以提升客户体验，升级运营服务能力，减少运营离散度。同时万纬物流积极探索为不同行业的客户提供一体化的供应链解决方案。
　　坚持高标准的产品和服务，发挥行业影响力。目前全国万纬冷链园区均已获ISO 9001质量管理体系认证，通过对人、货、场三大方面进行有效把控和严格规范的管理，全方位守护食品安全。万纬还积极践行可持续发展理念，截止2022年底有44个高标库获得国内绿色三星建筑认证；8个冷库获得LEED认证，其中6个获得LEED铂金级认证、2个获得LEED金级认证；万纬上海奉贤临港项目获得德国莱茵TüV与英国建筑研究院联合颁发的净零碳建筑认证，是国内首个获此认证的物流园区。2022年，万纬物流还积极参与冷链物流相关的国际、国内标准制定，助力提升行业整体管理水平。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。
　　2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。
　　深耕主要城市，保持领先地位。泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。截至2022年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等26个城市排名前三。
　　创新营销拓客模式，运营效率稳中提升。2022年针对部分地区招租难度上升、经营成本上涨，泊寓积极探索新媒体营销渠道，提高自有渠道销售占比，夯实完善续租标准作业流程（SOP），并推出灵活租期服务等创新模式，取得积极成效。下半年出租率逐步恢复，年底提升至95.6%；客户续租率60%，较上年提升2个百分点。报告期内，泊寓继续保持较高运营效率，项目前台GOP利润率为87.5%；租金收缴率为98.8%；自有渠道获客占比超80%，同比提升11个百分点。泊寓线上平台累计注册人数达到270万，同比增长42%。
　　积极推动保障性租赁住房的建设运营。泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳、厦门等14个城市纳保66个项目，涉及房源5.89万间。
　　大型租赁社区项目日渐成熟。2022年11月，泊寓在北京的第三个大型租赁社区项目院儿|草桥社区店一期开业，项目整合了租赁、商业、物管等多业态综合服务能力，总房间数3,406间，其中一期483间，在年末淡季入市的情况下实现开业即满租。
　　持续加大企业客户拓展，打造租住服务新口碑。泊寓累计为2,936家企业客户提供稳定住宿服务，在租房间中企业客户的占比从18.5%提升至19.1%。同时泊寓积极开展产品定制服务，在合肥，通过产品定制化改造打造了海恒泊寓项目，为海尔集团400余名员工提供蓝领公寓服务；在深圳，泊寓通过产品策划和运营管理服务携手李宁打造了坪山燕子岭项目，为企业人才定制具有运动IP元素的居住空间。
　　5、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。
　　截至报告期末，本集团累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1,227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目），建筑面积868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。
　　报告期内本集团商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1个百分点。
　　新项目顺利开业。2022年本集团25个商业项目如期开业，建筑面积91.8万平方米，各项指标整体符合预期，受到消费者好评。其中福州烟台山商业漫步街区二期于9月底开业，项目深度融合在地文化，引入众多首进品牌，开业后迅速成为当地艺文商业城市地标。
　　发挥协同效应，提升运营质量。为实现特征相近项目的资源集约利用，本集团正在推进将7个地产区域BG的部分商业项目委托印力管理，以提升整体商业资产运营质量。印力也积极探索通过组织建设提升产品竞争力，成立印象阳光事业部，以专业军种的条线管理方式，结合对本地市场的理解，强化对“印象汇”产品线的支持。
　　6、酒店与度假业务
　　践行“冰天雪地也是金山银山”理念，持续提升冰雪运动服务水平。2022-2023雪季，延庆奥林匹克园区面向公众开放运营，本集团管理运营的滑雪度假区项目增加至6个，累计管理雪道面积340公顷，雪道数量102条，雪道总长度79.2公里。2022年实现业务收入2.8亿元，同比增加11%；接待88万人次，同比增加12%。报告期内，本集团旗下的雪场品牌影响力持续增强，松花湖度假区荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2022年度中国最佳滑雪度假区，连续六年夺魁。本集团管理的滑雪场先后承办中国青少年滑雪公开赛、“雪耀中国”高山滑雪积分赛，“万科杯”全国大学生滑雪挑战赛等多场专业和群众滑雪赛事，促进中国冰雪运动水平发展。
　　推进文旅度假优质资源开发，扩大酒店优质产品和服务供给。本集团持有33家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，合资平台悦榕中国管理“悦榕庄”、“悦椿”等品牌在中国的业务发展，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。
　　（四）其他主要工作
　　1、科技助力业务
　　报告期内，本集团围绕“提升管理、促进业务”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务发展提供支持。
　　加强数据的智能化应用，提升工作效率和管理水平。集成系统中财务、资金、成本、营销、工程等更多领域的数据，通过AI技术赋能数字员工，已开发算法超过80个。数字员工根据算法自动分析、发现流程问题、识别潜在风险，通过电子邮件、IM工具推动经办员工解决问题并反馈，助力各项业务流程工作有序开展、减少错漏。
　　打造数字洽谈空间，提升客户服务体验；完善线上客户销售服务工具，提升数字化营销能力。
　　（1）通过“云沙盘”技术数字化建模，将图纸变成可交互的3D模型和项目虚拟实景，帮助客户更好了解产品卖点。在案场设置数字洽谈区，一户一景展示未来居所，提升客户对产品细节的认知。
　　（2）不断完善线上化的对客服务能力，通过自研工具为客户提供从了解项目信息到签约、收退款，再到售后服务的全流程的线上化服务能力。持续加强私域运营，通过“易选房”等工具，让客户快捷地获得项目产品信息、参与营销活动和预定专属服务等。2022年度“易选房”线上获取客户访问1.57亿人次。
　　积累CAD图纸识别技术能力，促进设计、工程和采购等职能的协同。持续积累CAD图纸识别能力，用于图纸目录与版本管理、图纸分发、AI审图、采购用图、质量检查检视用图、物业查验使用等多个专业，通过图纸数据贯穿业务流程，加强专业协同与效率提升。智能三维建筑设计平台研发工作有序开展，并取得阶段性成果，未来将为住宅建筑设计提供自主研发的新工具。
　　2、深化组织建设
　　本集团结合经营环境变化和业务发展需求继续深化组织重建与事人匹配工作。开发业务以开发经营本部为主导解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；经营、服务业务继续提升经营效率和竞争力。2022年，基于开发经营服务并重的发展战略，本集团制定了人才培育一盘棋工作计划，围绕基层服务力提升、专业力培训、奋斗者发掘开展系列工作，将培训资源向基层奋斗者倾斜，重点提升“好班长”的基层领导力、赋能基层服务力讲师，并通过内部线上学习平台V乐学开展了“学习地图”、“每日一练”、“情景教学”和“线上互动”等功能丰富的培训，给基层奋斗者提供学习成长的空间以及发展机会。

　　（五）经营和财务状况分析
　　1、利润状况
　　报告期内，本集团实现净利润375.5亿元，同比下降1.4%；实现权益净利润226.2亿元，同比增长0.4%。
　　2022年本集团实现投资收益40.9亿元，同比减少38.1%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为-8.0亿元。
　　2、负债情况
　　（1）负债率
　　截至2022年底，本集团净负债率为43.7%。
　　（2）有息负债及结构
　　截至报告期末，本集团有息负债合计3,141.1亿元，占总资产的比例为17.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债645.2亿元，占比为20.5%；一年以上有息负债2,495.9亿元，占比为79.5%。
　　分融资对象来看，银行借款占比为60.6%，应付债券占比为27.3%，其他借款占比为12.1%。
　　分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比36.8%，浮动利率负债占比63.2%。有抵押的有息负债65.5亿元，占总体有息负债的2.1%。无抵押无质押的有息负债占比为95.2%。
　　分境内境外来看，境内负债占比78.1%，境外负债占比21.9%。人民币负债占比78.7%，外币负债占比21.3%。
　　本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，存量融资的综合融资成本为4.06%。
　　报告期内，本集团累计发行信用债301亿元，其中分四次完成总额为88.9亿元的公司债券发行，最低票面利率为2.90%（3+2年期），分六次完成总额为142.1亿元的境内外中期票据发行，最低票面利率为2.95%（3年期），以及分三次完成总额为70亿元的绿色中票发行，最低票面利率为2.9%（3年期）。
　　为夯实融资资源储备，2022年12月，股东大会批准给予新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权。
　　报告期内，本集团实际利息支出合计120.4亿元，其中资本化的利息合计71.4亿元。
　　（4）信用评级
　　报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级AAA，评级展望“稳定”。
　　2022年第四季度，本集团集中与包括六大行在内的14家主要金融机构签订超过8100亿元的战略合作协议。
　　3、资金情况
　　全年实现经营性现金净流入27.5亿元，连续14年为正。
　　截至报告期末，本集团持有货币资金1,372.1亿元，远高于一年内到期的有息负债总额645.2亿元。
　　货币资金中，人民币占比91.3%，美元、港币、英镑等外币合计占比8.7%。截至报告期末，本集团预售监管资金为463.9亿元。
　　4、汇率波动风险
　　本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值，报告期内本集团产生汇兑净收益约人民币1.20亿元。
　　为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及综合考虑套期成本、适时购买套期保值工具，管控汇率风险敞口。截至报告期末，本集团为锁定汇率变动产生的风险，持有的交叉货币掉期(CCS)合约余额为17.21亿美元。
　　报告期内有1.50亿美元CCS合约到期，并无新增套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有重大影响。
　　5、存货分析
　　截至报告期末，本集团存货金额为9,070.6亿元，较2021年底下降15.7%。其中，拟开发产品为1,117.0亿元，占比12.3%；在建开发产品6,952.6亿元，占比76.7%；已完工开发产品（现房）980.7亿元，占比10.8%。
　　本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内新增计提存货跌价准备4.5亿元，影响归属于母公司股东的净利润3.7亿元。报告期末，存货跌价准备余额为51.4亿元。
　　（六）未来发展展望
　　2023年，集团将重点围绕以下方向开展工作：一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探索股权融资机会，助力业务良性发展。
　　二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，从集团整体利益最大化角度推动业务协同，提升整体经营水平。
　　三是打造更多优良资产。从经营视角完善建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具。
　　四是提升ESG价值与可持续发展能力，将ESG理念融入日常工作运营中，持续探索绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展议题。
　　具体到各业务层面：
　　1、通过开发经营本部统筹开发经营业务，建立稳定的项目运营基础，在资源配置、产品策划、项目
　　操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制。
　　积极推动销售回款。提高现有资源转化，优化产能结构。重点在专业合力和开发效率两个方面努力提高投入产出效益，贡献更多正向现金流，聚焦恢复盈利水平。
　　提高投资质量。从关注城市宏观指标到关注片区的健康程度，通过充分的市场研究论证夯实投资的安全边界。投前投后拉通管理，定期检视操盘团队在产品、成本、工期等关键节点的表现，确保投后兑现的达成。
　　以产品线迭代更新为基础提高精细化管理水平，使之更贴近细分客户的需要和期望，重点通过设计、成本和采购的专业合力实现效率和质量的提升，不断提高投入产出效益。
　　保质保量做好住宅交付工作。坚守安全生产和质量底线，持续推广质量共建、交房即办证等做法，提升客户体验，实现高质量交付。
　　2、物业业务保持服务高品质，客户多元实现稳健增长
　　保持基础服务高品质，继续夯实好服务的品牌，以好服务、好口碑赢得市场。进一步强化万科物业品质服务、阳光物业及智慧社区的市场形象，提升场景触达能力及服务品质，更好服务客户并服务客户更多方面。以客户多元化提升组织韧性，拓展深耕行业客户，深化企业服务能力。围绕企业客户需求，构建楼宇物业管理、工作环境管理、能源管理等细分市场的服务能力，夯实竞争优势。
　　3、物流仓储完善仓网布局，强化渠道建设
　　聚焦冷链、聚焦核心城市加强投资，完善全国仓网布局。基于客户需求，沿着供应链环节，加强在长三角、大湾区等核心城市的投资，持续完善冷链物流网络布局，提升市场份额。强化渠道建设，提升服务客户的能力。聚焦新能源、汽车及零部件、商超零售、连锁餐饮、快消制造等重要客户，完善供应链一体化解决方案的服务能力，增强客户黏性，提升战略性客户的份额。
　　4、租赁住宅扩大管理规模，提升经营水平
　　积极响应租购并举，持续扩大租赁住房管理规模。根据不同城市的市场特点，因地制宜寻求增量发展机遇，在高能级城市建立规模领先优势。提升经营水平，巩固行业领先地位，打造品牌标杆。实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
　　5、商办业务提升运营水平，保障重点项目开业
　　提高商办项目的经营回报。商办项目既要有产品和运营均好的综合体项目，也要做好和综合住区大盘开发产生协同作用的社区商业。保障重点项目开业。新建项目强化产品辨识度，以深圳睿印中心、上海龙华会、重庆印象城、西安浐灞印象城为主要抓手，打造创变空间和体验消费中心；稳步推出天津和平印象城、长沙中心印象城、深圳印力中心等为代表的焕活存量项目，做好商业策划与在地文化的结合。
　　坚持重轻并举。重资产投资聚焦重点城市，轻资产业务扩大与国企、险资及基金等的合作，持续推动集团商业业务一盘棋建设。
　　2023年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积1,672.8万平方米；预计项目竣工计容面积3,227.2万平方米。有关本集团2023年开、竣工计划的详细信息。 收起▲

　　一、主要经营情况
　　报告期内，本集团继续发挥开发经营本部的统筹和集中管理作用，提升开发业务整体经营水平，做好产品和客户服务，1-9月实现16.7万套住宅的平稳交付；经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，1-9月全口径收入376.1亿元，同比增长29.5%，保持快速发展。
　　（1）房地产开发业务
　　第三季度本集团实现合同销售面积646.2万平方米，合同销售金额993.8亿元，同比分别下降14.4%和20.3%，降幅相比二季度收窄。1-9月，本集团累计实现合同销售面积1,936.9万平方米，合同销售金额3,146.7亿元，同比均下降34.3%。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有3,900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,125.8亿元。
　　1-9月，本集团新增27个开发项目，总规划计容建筑面积约485.9万平方米，权益计容规划建筑面积约303.2万平方米。截至9月底，本集团在建项目总计容建筑面积约9,305.2万平方米，权益计容建筑面积约5,842.8万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,685.5万平方米，权益计容建筑面积约2,335.0万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约494.4万平方米。
　　1-9月，本集团开发业务新开工计容面积1,276.9万平方米，完成年初计划的66.5%；竣工计容面积2,349.9万平方米，完成年初计划的60.3%。
　　（2）经营服务业务
　　①物业服务
　　三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目77个，其中76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目129个，其中包括1个超高层项目和1个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目14个。此外，万物云在商企空间服务方面的品牌“万物梁行”在2022中国物业服务力百强峰会上荣膺“办公、服务力TOP20企业”，蝉联榜首地位。
　　报告期内，本集团成功分拆万物云于香港联合交易所有限公司上市。
　　②物流仓储
　　1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。其中高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。
　　三季度，物流仓储业务新获取4个项目，可租赁建筑面积28.9万平方米；新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积分别为9.5万平方米和15.7万平方米。截至9月末，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。报告期内，万纬苏州相城冷链物流园区等8个项目经中国仓储与配送协会组织审核认定，获评“一级绿色仓库”（最高级）。
　　③租赁住宅
　　1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入23.1亿元，同比增长11.5%。
　　截至9月底，租赁住宅业务共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率为95%。
　　租赁住宅业务继续加大与企业客户联结，三季度企业客户新签租约6887间；同时为企业、毕业生提供灵活租期服务，围绕毕业季新签超过5万份合同。
　　本集团积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，所管理的租赁住宅中，已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。
　　④商业开发与运营
　　1-9月，本集团商业开发与运营业务实现营业收入62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为40.4亿元，同比增长9.2%。
　　截至报告期末，印力开业项目的整体出租率为92.7%。
　　为更好实现资源协同和集约利用，本集团正在推动将7个地产区域BG的49个商业项目委托印力管理，希望借助印力的综合商业管理能力，进一步提升集团商业资产质量。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年上半年，全国商品房销售规模大幅下滑，各地陆续出台措施稳定市场。面对快速变化的经营环境，本集团根据年初制定的经营策略，在坚持稳健经营、保持健康财务状况的基础上，推进开发业务“一盘棋”建设，持续提升经营、服务类业务的经营效率和竞争力，各项工作有序开展。
　　报告期内，本集团继续保持行业领先的信用评级，融资成本进一步优化。截至报告期末，本集团各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，净负债率为35.5%；持有货币资金1,410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率为68.4%。有息负债中，长期负债占比为77.6%；报告期末存量融资的综合融资成本为4.08%，较上年末进一步降低。
　　上半年经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元。
　　上半年本集团实现营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。其中房地产开发业务结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为39.1%、12.3%和10.4%。
　　（一）市场情况回顾
　　全国商品房销售面积大幅下降。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%。其中前5个月商品房销售面积的累计降幅持续扩大，6月降幅有所收窄。
　　房地产开发投资同比转负，新开工面积降幅扩大。上半年行业投资压力加大，全国房地产开发投资完成额同比下降5.4%；全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降34.4%。
　　土地市场成交下行。根据中国指数研究院的数据，2022年上半年全国300个城市住宅类用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降47.0%和54.2%，住宅类用地成交的平均溢价率约为4%，较去年同期下降13个百分点。
　　房地产贷款增速回落。中国人民银行数据显示，6月底全国主要金融机构人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，增速比上年末低3.7个百分点。
　　经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。物业服务在疫情防控下加速融入社区基层治理，重要性日益凸显；疫情下，物流行业对供应链体系的韧性和安全性要求进一步提高，在“强链、补链”等政策支持下，冷链迎来发展机遇；租赁住宅持续获得政策支持，保障性租赁住房纳入公募REITs试点，打通住房租赁行业“融投管退”的商业闭环；商业地产经营整体受疫情影响较大，但优质购物中心具备稀缺性，在经营上体现出更强的韧性。
　　（二）主营业务概况
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　2022年上半年，本集团实现营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增长10.6%；全面摊薄的净资产收益率为5.22%，较上年同期增长0.24个百分点。
　　本集团2022年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
　　分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,916.7亿元，占比92.6%；来自物业服务的营业收入为121.9亿元，占比5.9%。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发
　　（1）销售和结算情况
　　2022年上半年本集团实现销售面积1,290.7万平方米，销售金额2,152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。所销售的产品中，住宅占85.0%，商办占9.6%，其它配套占5.4%。
　　结算收入保持增长。上半年本集团房地产开发及相关配套业务收入1,894.9亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。2022年上半年本集团实现房地产开发业务结算面积1,310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%（扣除税金及附加后为17.3%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,326.8万平方米已售资源未结算，较上年末下降7.4%，合同金额合计约6,672.7亿元，较上年末下降6.1%。
　　（2）投资和开竣工情况
　　新开工规模下降，竣工规模保持增长。2022年上半年本集团开发业务新开工计容面积约1,068.8万平方米，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%（2021年上半年：55.5%）；开发业务竣工计容面积约1,443.7万平方米，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%（2021年上半年：34.2%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
　　保障项目的平稳交付。上半年本集团克服疫情对施工的不利影响，实现11.5万套住宅的平稳交付。
　　坚持量入为出，提升投资质量。2022年上半年本集团获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。
　　项目资源保持在合理水平。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10,007.4万平方米，权益计容建筑面积约6,281.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,715.4万平方米，权益计容建筑面积约2,345.9万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约524.3万平方米。
　　本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
　　（3）项目管理
　　加强产品线建设，拉通产品标准。目前已经在重点城市选了一批代表性的项目，进行住宅产品迭代研究。上半年对56个重点项目进行产品力提升专项工作，并选取15个种子项目进行产品线拉通建设。
　　重要复杂项目加强分级分类管理。通过产品能力中心，汇集内外部各专业优势力量，根据《产品策略和规划设计的管理办法》，对集团内93个重要复杂项目通过专项评审等集中作业的流程，结合投资额、影响力、技术难度、团队组织匹配度、项目阶段的紧迫度等维度形成分类分级管理，把控关键节点，保障产品做对。
　　（4）产品和服务
　　疫情期间，为提交客户签约的便捷性，本集团全面应用线上签约功能，累计完成2.7万套住宅线上签约。
　　为方便客户及时了解项目的质量管控和开发进度，本集团将“工地开放线上化”升级为“与业主共建家园”，通过增加定期参与建造质量查验、客户参与楼栋封顶仪式、面对面交流会等，邀请更多客户以更多方式实地参与项目共建。目前活动参与客户超过3.5万人次，整体交付质量满意度较2021年进一步提升。
　　本集团持续开展“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，延续社区业主“自治”和政府参与支持的模式改造焕新老旧小区。
　　报告期内，集团共30家城市公司的94个交付批次实现交房即交证，占全部交付批次的35%，较2021年全年的比例提升10个百分点。
　　2、物业服务
　　上半年万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。
　　社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4,096个，在管物业数目达到3,035个。围绕社区内居民的消费需求，万物云推出“万物研选”，为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。
　　商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，以及4个超高层地标项目。截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1,929个，在管项目数目达到1,706个。万物云的城市空间整合服务已进入25个城市，统筹管理59个项目。报告期内，深圳沙头街道一度面临复杂的疫情形势，万物云在20小时内从广州、佛山、长沙、厦门等地集结820名志愿者并连夜进驻，为快速扑灭疫情贡献坚实力量。在武汉唐家墩街道，万物云引入“全域智能运营”基层治理创新模式，逐步接管当地老旧小区，探索长效治理模式。
　　AIoT及BPaaS解决方案服务方面，万物云持续挖掘物业服务线下业务场景，建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品，通过软硬件结合提升现场作业和管理效率；在深圳、武汉12个在管小区试点投放“凤梨一号”自助终端机，满足业主日常办理门禁卡、停车月卡、登记、缴费、房屋过户等多种业务需求。
　　2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。
　　3、物流仓储服务
　　上半年本集团物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。
　　万纬物流新获取5个项目，包括1个高标库项目和4个冷库项目，可租赁建筑面积合计37.8万平方米。截至报告期末，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1,164万平方米，服务客户超过1,200家。其中高标库126个，可租赁建筑面积1,002万平方米；冷链园区42个（含11个干冷混合项目），可租赁建筑面积162万平方米。
　　上半年万纬物流新开业73.5万平方米，其中高标库57.8万平方米，冷链园区15.7万平方米；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4万平方米。高标库稳定期的出租率为91%，冷链园区的使用率为78%。
　　此外，万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理3个物流园区。
　　万纬物流的产品和服务能力获得认可。报告期内，万纬成都新津进口冷链食品集中监管仓通过国家、省追溯管理平台备案验收，并中标成都第31届世界大学生夏季运动会食材总仓服务商项目，将为大运会提供食品仓储和运输。5月，万纬上海奉贤临港获得德国莱茵TüV与英国建筑研究院（BRE）净零碳建筑认证证书，成为国内首个物流园区净零碳建筑认证项目。
　　疫情期间，万纬物流坚持履行社会责任，调动各类资源支援防疫，柔性供应链解决方案保障社会物流网络不断链，全国超过700余位员工“逆行”在一线，驻扎园区保供应。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局33个城市。报告期内，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目，房间数9,674间。截至报告期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。
　　上半年本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。受疫情影响，部分地区招租受限、经营成本上涨，为克服经营压力，泊寓持续强化全员销售氛围，创新自有渠道营销模式，同时加强拓展针对B端客户的销售能力和服务能力，取得良好成效。上半年泊寓自有渠道获客占比达到79%，较2021年提高1个百分点；线上平台注册人数达到234万，较2021年底增长17%；营销费用率1.01%，同比下降0.38个百分点；新增企业客户160家，累计为超过1,900家企业提供定制化员工租住生活服务，在租客户占比为16.6%。
　　截至报告期末，泊寓出租率为94.0%。上半年客户周期满意度为95%，续租率为56%。
　　泊寓积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，在深圳、厦门、武汉等城市已有48个项目、4.1万间房纳入各地保障性租赁住房。
　　疫情期间，泊寓认真落实各项防控措施，主动协助社区开展防疫工作，为客户做好暖心服务。在厦门和佛山，泊寓负责运营的国际健康驿站上半年累计为超过1万入境人次提供隔离服务。
　　5、商业开发与运营
　　上半年本集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。
　　截至报告期末，商业业务累计开业的建筑面积为1,194.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率91.6%。
　　印力集团继续通过轻重并举的方式拓展项目，上半年新拓展1个重资产项目（长沙中心印象城），及1个输出管理项目（上海森兰印象城），合计建筑面积26.4万平方米。截至报告期末，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。
　　印力集团持续构建会员生态，数字化会员数量达到1,808万，月度活跃会员数量达到211万，同比增长13%。目前会员小程序“印享星”已覆盖微信、支付宝以及云闪付。商户方面，印力已与近8,000个品牌建立良好合作。
　　报告期内，由万科商业公会组织印力和区域商业单位进行拉通共建，统一经营业态划分标准及商业语言指标；印力启动品牌库更新迭代，多维度标签化管理，进一步提升商业的精细化管理水平。
　　（四）科技助力业务
　　报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。
　　1、加强数据智能，促进和保障资金安全性，提升资金效率。研发及应用多个融资性、经营性现金流
　　预测模型，资金风险控制算法，提升资金安全性及使用效率。
　　2、加强数据运营，增强销售体验，打造数字化营销能力。实现多渠道数据整合，逐步增强自有渠道
　　占比，打造线上销售服务能力，并通过“线上售楼处”、“可视化车位”、“自助服务终端”等工具，赋能销售转化，提升客户体验。
　　3、加强技术研发，突破设计图纸、BIM模型领域技术重难点，提升设计和建筑品质。基于图纸数字
　　化能力，在资产管理、图纸管理、审图应用、采购管理、工程查验等多个维度持续加大服务范围。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲

　　1、主要经营情况
　　（1）房地产开发
　　报告期内，本集团实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1,065.0亿元，同比分别下降42.7%和40.7%。截至一季度末，本集团合并报表范围内有 4,776.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7,385.1亿元，较年初增加3.9%。
　　本集团新增加6个开发项目，总计容规划建筑面积145.8万平方米，权益计容规划建筑面积112.0万平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10,685.8万平方米，权益计容建筑面积约6,664.3万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,019.7万平方米，权益计容建筑面积约2,581.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约534.7万平方米。
　　一季度本集团实现新开工计容面积599.4万平方米，占全年开工计划的31.2%（2021年同期为25.6%）；竣工计容面积310.4万平方米，占全年竣工计划的8.0%（2021年同期为8.6%）。
　　（2）物业服务
　　一季度万物云（即万物云空间科技服务股份有限公司及其子公司与联营、合营企业）保持稳健的市场拓展。其中，归属社区空间服务的万科物业新增项目中，来自独立第三方物业开发商的项目占比为67%；归属商企空间服务的万物梁行新获取4个200米以上的超高层项目；归属城市空间服务的万物云城新增3个城市服务项目，新进驻5条街道并提供整合服务。2月底，万物云集结800多名志愿者参与深圳防疫，在深圳福田区沙头街道协助核酸检测、运送生活物资等，守护封控区内市民的安全。
　　在AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案服务方面，万物云新增多个企业客户，旗下深圳第五空间网络科技有限公司荣获国家高新技术企业认定。
　　（3）物流仓储
　　报告期内，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入8.7亿元，同比增长39%。
　　一季度物流仓储业务新获取1个项目，可租赁建筑面积5.4万平方米；新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建筑面积39.2万平方米。其中，上海临港高标库项目开业即实现满租。
　　疫情期间，物流仓储业务积极承担社会责任，助力抗疫、保供民生，目前在全国有超过700名员工居住在园区内，坚守岗位封闭生产，为保障社会物流网络正常运转而努力。
　　（4）租赁住宅
　　报告期内，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.0亿元，同比增长12.8%。
　　一季度租赁住宅业务新拓展房源超过6,000间；在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业约2,600间。截至3月底，租赁住宅业务共运营管理超过21万间长租公寓，累计开业约16.2万间。
　　（5）商业开发与运营
　　报告期内，本集团商业开发与运营业务实现营业收入21.1亿元（含非并表收入），同比增长17.6%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为14.2亿元，同比增长16%。
　　一季度印力新拓展1个轻资产项目（上海森兰印象城项目），新增管理面积16万平方米。截至报告期末，印力会员数量累计达到1,635万人；通过组织多档线上联动，会员月活跃数量同比提升30%。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2021年，房地产市场出现较大波动。上半年，全国市场成交仍保持较快增长；下半年，无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温。市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重，是公司实现未来价值增长的战略选择。
　　报告期内，本集团实现营业收入4,528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
　　本集团积极推动经营、服务业务能力提升，物业服务的收入增速为32.1%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为68.9%、13.9%和20.6%。
　　面对市场波动，本集团保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先，“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率29.7%，长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2,659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。报告期末货币资金1,493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。本集团连续13年保持经营性现金流净额为正。截止年末，本集团存量融资的综合融资成本为4.11%。
　　（一）2021年市场回顾
　　1、房地产开发商品房销售创历史新高，但下半年明显降温。全年看，全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。但市场前高后低的趋势明显。分季度看，全国商品房销售额同比增速依次为88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。
　　新开工面积降幅扩大，房地产开发投资增速回落。2021年，全国房屋新开工面积19.9亿平方米，同比下降11.4%，降幅比上年扩大10.2个百分点。全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%，增速比上年回落2.6个百分点。
　　下半年土地市场成交面积大幅回落。根据中国指数研究院统计，2021年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降11.1%，成交建筑面积同比下降23.2%，住宅用地出让金同比下降6.5％，其中下半年同比降幅分别为9.3%、32.5%和22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为11%，较2020年同期下降4个百分点，其中上半年为17.5%，下半年为4.4%。
　　2、物业服务物业服务行业稳步发展。2021年，在《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等一系列政策推动下，物业服务普及率和规范性进一步提高，服务内容向高品质和多样化升级。同期，全国商品房竣工面积同比增长11.2%，交付规模有所扩大。受这些因素的支撑，物业服务业实现稳步发展。同时，《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》出台，对物业服务企业规范经营提出了更高要求。
　　行业整合加速。2021年物业服务企业并购案例增加，行业整合加速，29家上市物业服务企业发起53宗并购，并购交易金额达355.9亿元，房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原因之一。
　　企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。年内，主要物业服务企业新拓展面积中来自第三方资产的比例继续提高。更多物业企业实施综合发展，进入商写、城市公共空间服务领域，覆盖业态增加。
　　3、物流仓储物流业保持良好增长态势。根据国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会发布的《2021年全国物流运行情况通报》，2021年社会物流总费用16.7万亿元，同比增长12.5%。其中运输费用9.0万亿元，增长15.8%；保管费用（即仓储费用）5.6万亿元，增长8.8%；管理费用2.2万亿元，增长9.2%。
　　部分行业的发展，推动细分市场物流仓储需求快速增长。消费者对生鲜农产品和食品种类、安全、便利性要求的提升，以及受疫情影响医药行业的扩张，推动冷链物流市场规模保持快速增长，2015-2020年复合增长率超过15%。此外，汽车及新能源行业高速发展，也带动了有关仓储需求的明显增加。
　　高标库转向综合能力的全面竞争。2021年，全国高标库总体供应量增长约18%，竞争激烈。同时，客户对供应链服务的需求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案。物流仓储企业从投资能力的比拼转向综合能力的全面较量。
　　4、租赁住房政策继续加大对租赁住房的支持力度。2021年12月，中央经济工作会议提出要“坚持租购并举，加快发展长租房市场”。报告期内，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时，基础设施公募REITs将保障性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地。“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，其中2022年计划筹建240万套(间)。
　　5、商业开发与运营2021年社会消费品零售总额有所恢复，但增长仍然处于低位。国家统计局数据显示，2021年全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，其中下半年为4.2%。2019年以来全国消费品零售总额复合增速为3.5%，处于历史低位。
　　线下商业整体低迷。2021年，线下消费品零售总额与2019年基本持平。根据中国指数研究院发布的《2021中国商铺租金指数研究报告》，下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨，但整体仍未恢复到2019年同期水平。
　　购物中心表现出现分化。根据克而瑞资管（CAIC）数据，主要消费型城市购物中心空置率均值由年初的8.47%上升到10.1%。客流回暖乏力，2021年三季度的客流相比2020年同期下降9%，相比2019年同期下降28%。但行业头部企业及一些标杆项目的表现明显优于市场平均水平。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
　　报告期内，本集团实现营业收入4,528.0亿元，同比增长8.0%；实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比减少45.7%；每股基本盈利1.94元，同比减少46.5%；全面摊薄的净资产收益率为9.6%，较2020年减少8.9个百分点。
　　分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,299.3亿元，占比95.0%；来自物业服务的营业收入为198.3亿元，占比4.4%。
　　报告期间，归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的原因在于：毛利率下滑。2021年公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。
　　投资收益回落。2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。其中，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
　　计提减值。2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。
　　（三）各项业务发展情况
　　1、房地产开发（1）销售金额下降，结算收入略增2021年本集团实现销售面积3,807.8万平方米，销售金额6,277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。所销售的产品中，住宅占86.4%，商办占9.7%，其它配套占3.9%。2021年本集团在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等18个城市排名第二，在广州、杭州、重庆、哈尔滨等城市排名第三。
　　结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入4,264.8亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年本集团实现房地产开发业务结算面积3,116.5万平方米，同比增长7.9%，实现结算收入4,022.7亿元，同比增长6.6%；结算毛利率为23.0%（扣除税金及附加后为17.8%）。
　　截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,673.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降5.0%，合同金额合计约7,108.0亿元，较上年末增长1.8%。
　　（2）投资和开竣工情况新开工规模下降，竣工规模保持增长。2021年本集团开发业务新开工计容面积约3,265.3万平方米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米，同比增长5.6%，完成年初计划的99.6%。
　　坚持量入为出的投资策略。2021年本集团获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元，新增项目平均地价为6,942元/平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10,367.0万平方米，权益计容建筑面积约6,428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,521.7万平方米，权益计容建筑面积约2,910.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米。
　　积极探索城市更新模式。本集团在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践。2021年上海万创新所竣工交付，从老旧轮胎厂转型活力科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特色文化街区”授牌单位，并获准认定为市级文化产业园区。2022年1月，广州永庆坊成功通过评审，成为国家级旅游休闲街区。报告期内，本集团参与发起了上海城市更新引导基金，深度参与上海城市更新事业。
　　（3）持续提升产品和服务竞争力
　　客户是万科的衣食父母，持续提升产品服务竞争力是企业长期发展的基础。本集团持续开展共建美丽社区、管家服务前置、客户共建家园、维修服务升级、交付服务升级、产证办理提效等行动，并建立了“首席客户官”机制。为改善已入住客户的居住体验，本集团在42个城市开展共建美丽社区活动，涉及356个项目，完成1,210项改造提升。为改善售后阶段的客户体验，1,077名前置管家落位至在售项目中，在签约到交付前的等待期为已签约客户提供各项服务。为提升客户信心、呈现项目建造质量，本集团将线上化工地开放升级为与客户共建家园，2021年在56个城市213个试点项目，共开展1,728次质量共建查验。
　　为了提升收房体验，本集团优化整体交付流程，提供一站式服务和主动服务。“交房即可办证”服务行动也已覆盖大部分城市。首席客户官站位客户视角，通过客户访谈与倾听、业务走访与洞察，发现问题并推动改进。
　　（4）安全和质量管控
　　继续加强落实疫情防控工作，确保项目平稳交付。报告期内，本集团落实疫情防控工作，提前储备防疫物资及完善应急预案，克服疫情带来的施工不利影响，确保在建项目的安全生产，全年实现超过30万套住宅的平稳交付。
　　科技赋能，助力项目质量提升。通过BIM（建筑信息模型）、建筑工程人工智能审图（AI审图）、全天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台，以信息技术为手段，建立工地“管理+服务”的智慧体系，实现从传统管理工地到智慧工地的转型。
　　工程质量获得认可。2021年本集团6个项目荣获中国建筑行业大奖。其中天津东第家园三期15#-23#楼、地下车库项目荣获“2020-2021年度中国建设工程鲁班奖”；济南市历城区唐城小区南侧A-1地块建设项目荣获“2021年中国土木工程詹天佑奖”；大连万科城市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南万科玖唐府二期项目、济南万科大都会B地块项目、沈阳万科大都会·公元项目荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
　　（5）绿色建筑和住宅产业化继续前行
　　新建项目连续第八年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积5,826万平方米。持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例为83%。
　　2、物业服务
　　万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系，协同驱动的全域空间服务提供商，并通过万物云的AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案，在空间里实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
　　2021年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。
　　2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4,393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5,553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。
　　坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑。万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌，在客户中具有良好口碑，也具备显著的市场竞争力。截至2021年底，在管第三方住宅项目数量达1,605个，占在管住宅项目的56.9%；在管第三方商企项目数量达1,319个，占在管商企项目的84.0%。社区空间服务方面，客户满意度和服务费收缴率持续保持行业高位。商写空间服务方面，在2021年国内进行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了超过50%的份额。万物梁行在互联网、金融、新能源和高端制造行业的世界五百强及独角兽客户中深受欢迎，已服务超50家头部互联网科技企业和独角兽企业，阿里巴巴、腾讯、拜尔、字节跳动等均是万物梁行大客户。
　　浓度战略卓有成效。万物云深耕高能级城市，截至2021年底，万物云覆盖了中国一百多个城市。位于一线、新一线及二线城市的项目合约建筑面积，在社区类项目中占比为86.4%，在商企及城市项目占比为89.2%。
　　持续创新，领跑行业。社区空间服务方面，万科物业在行业内首倡电梯广告收益全透明，物业费收支账目每季度公示，报告期内率先发布“电梯困人关怀金”；朴邻房屋租售业务通过整合外部资源，触达项目达2,079个、家庭约300万户。商企和城市空间服务方面，2021年万物云城以数字化解决方案、专家中心运营模式（COE运营）和供应链资源整合“三核”支撑，打造“云城队长”IP，实现城市服务运营精细化和高效率。
　　服务于空间的科技能力持续领先。万物云旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外输出，客户既包括地产开发商，也包括其他行业企业以及城市客户；武汉数字运营中心驱动了全国超过2,000个物业项目的联动。报告期内自主研发的工单系统“百川引擎”上线，并已在万御安防、万物云城、园区和住宅业务内应用。
　　3、物流仓储服务
　　“万纬物流”为本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，2018年通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷链仓储规模国内第一。
　　2021年，物流业务（含非并表项目）实现营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%。物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%。
　　完善仓网布局。2021年万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目3个，可租赁建筑面积21万平方米。目前，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1,136万平方米。
　　其中高标库125个，可租赁建筑面积998万平方米；冷链园区38个（含干冷混合项目11个），可租赁建筑面积138万平方米，可租赁托盘数量133万托。依托遍布全国重要物流节点城市的高标仓储和冷链物流网络，万纬物流可为客户提供多元化的供应链服务。
　　持续扩大开业规模，提高经营效率和效益。2021年万纬物流新开业141万平方米。其中，新开业17个高标库，可租赁建筑面积114万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁建筑面积27万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828万平方米。报告期内，万纬物流稳定期的高标库出租率为93%，冷链稳定期的使用率为75%。
　　坚持高标准的产品、服务和良好的ESG表现。万纬物流持续打造安全、高质量、高效、节能的园区，坚守高标准食品安全和质量管控。万纬物流已有7个冷库获得LEED认证，其中4个获得LEED铂金级认证、3个获得LEED金级认证；5个高标库获得国内绿色三星建筑认证。目前万纬已服务数百家国内及世界领先品牌企业，涵盖3C电子、新能源、电商、制造业、连锁餐饮、零售商超等各个领域。冷链头部客户覆盖率超70%，在与优质客户的协作中，万纬的服务内容也逐步延伸，2021年库内运营增值服务收入占冷链业务的比例已达到39%。
　　助力抗击疫情。疫情下，万纬冷链的硬件条件、管理水平获得政府认可。万纬厦门海沧冷链园区与宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食品集中监管仓。2021年初，万纬携手国药集团北京生物制品研究所，68天完成新冠疫苗库改造，将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设备于一体的智慧疫苗库，11月份配合国药集团北京生物制品研究所获得世界卫生组织（WHO）认证。
　　成功引入战略投资者，经营能力和业务价值获得资本市场认可。报告期内，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者，战略投资者将为万纬物流输入资源、能力、协同机会，推动业务进入新发展阶段。
　　4、租赁住宅
　　本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。报告期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。
　　管理规模持续领先。报告期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。截至2021年底，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，业务布局全国33个城市，其中在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市在开业数量上排名领先。
　　运营效率优势明显。泊寓已开业项目的年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；全年租金收缴率为98.9%；客户续租率达58%，APP累计注册人数190万，自有渠道获客占比超70%，综合NPS（客户净推荐值）稳步提升至85%。这些指标在行业内具有明显领先优势。
　　轻资产运营能力取得突破。报告期内，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升，为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已达294家，涉及房源2.1万间。其中，为李宁集团旗下资产提供“设计+改造+运营”全周期服务，实现开业即满租，获得资产方高度认可。
　　产品类型日趋丰富，跑通大型租赁社区项目。泊寓已经形成了集体用地和自持用地租赁住房建设、城市更新和老旧城区微改造、与政府合作提供人才租赁住房、全流程管理输出服务等多种业务发展模式。
　　依托本集团体系内的物业管理、商业管理等服务，构建综合解决方案，泊寓目前已基本跑通大型租赁社区的产品模型，在北京、深圳、厦门、济南等多个城市均拥有单体体量1,000-5,000间的大型租赁社区项目。以北京高立庄社区为例，项目包含3,299间公寓、1.3万平方米商业以及2.4万平方米办公，2021年已开业的1,695间公寓全年出租率超过99%，商业招商进度达到90%。
　　服务温度获得客户认可。泊寓在疫情期间切实保障泊友安全，协助社区做好抗疫工作。2021年泊寓全国门店累计组织发起了1,030余场社群活动，累计参与客户数接近35,000余人。其中，泊寓首届王者荣耀全国大赛，被评为全国最佳赛点；英雄联盟S11观赛活动，被评为腾讯游戏年度最佳创意营销案例。
　　全年新增企业客户1,887家，累计为2,752家企业客户提供稳定住宿服务，企业客户在租房间的占比从8%提升至18.5%，2021年与大疆、TCL、科大讯飞等80家企业扩大了员工租房合作关系。
　　5、商业开发与运营
　　本集团商业物业开发与运营业务包含消费中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。
　　截至报告期末，本集团累计开业211个商业项目（含113个社区商业项目），建筑面积1,139.16万平方米。其中，2021年新开业项目34个，建筑面积206.87万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为401.31万平方米。
　　其中印力累计开业105个商业项目（含25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年新开业项目15个，建筑面积135万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为102.7万平方米。
　　报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。
　　聚焦商业高地——长三角区域。长三角为中国消费者人数最多、购买力最强的经济带。本集团在沪杭地区累计已开业18个项目，其中2021年在上海开业3个购物中心。目前本集团在沪杭已基本实现了网络化布局、全产品线覆盖，拥有上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城、杭州奥体印象城、杭州西溪印象城等多个标杆项目，通过深耕区域、推出新一代产品，建立了可喜的市场优势和品牌口碑。
　　新一代产品展现竞争优势。新一代产品包括“印象城MEGA”和“新一代印象城”。印象城MEGA提供了超大型体验中心解决方案。2020年，上海南翔印象城MEGA成功开业。作为上海单体量最大的纯商业购物中心，实现99%出租率，并成为全国首个获得LEED铂金级认证的纯购物中心体项目。2021年11月温州印象城MEGA开业，项目深入挖掘在地文化，实现出租率95%，并获得LEED设计金级认证及国际房地产组织评选的2021-2022亚太地区最佳中国商业建筑奖。以上海松江印象城、杭州奥体印象城为代表的新一代印象城，一站式满足区域消费者生活、社交、体验等多元需求，也获得良好的市场反馈。
　　轻资产管理能力获得认可。近年来，印力轻资产管理规模迅速增长，截至2021年底，印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。2021年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。
　　践行“以客户为中心”的经营理念，围绕B端、C端做好客户服务。在服务B端客户方面，印力已与超过7,300个品牌建立良好合作，主要包括国际/国内连锁品牌、以及新兴品牌，逐渐构建起“总对总”合作模式。同时，印力以内容创意传播、营销推广活动、数字化客户运营服务C端客户，每年到商场消费的消费者超过6亿人次，拥有超过1,500万名会员。
　　6、酒店与度假业务
　　乘冬奥东风，冰雪业务实现规模和业绩增长。2021-2022雪季新增受托管理运营内蒙古呼和浩特马鬃山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，目前在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目，累计管理雪道面积251公顷，雪道数量67条，雪道长度48公里。2021-2022雪季累计实现营业收入2.7亿元，同比增加39%；接待91万人次，同比增加28%。报告期内，本集团旗下松花湖度假区连续五年荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2021年度中国最佳滑雪度假区奖（China’s Best Ski Resort2021）。本集团参与建设的北京冬奥会延庆冬奥村在冬奥期间接待87个代表团超1,300名运动员和随队官员。
　　聚焦重点细分市场，酒店业务迈出发展新步伐。2020年本集团成立酒店与度假事业部，全面整合本集团酒店资产。目前本集团持有29家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，持有悦榕中国集团酒店品牌，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。报告期内，悦榕中国新开南京园博园悦榕庄、湖州悦柳2家酒店，新签约7家酒店；有熊品牌新签约苏州颜家巷、苏州畅园、福州烟台山、潮州古城、深圳南头古城5家酒店；瞻云品牌新开广州清远瞻云度假、三亚瞻云度假2家酒店。
　　7、其他业务在教育领域，本集团已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。梅沙教育和德英乐的在读人数超过2.3万人。其中梅沙教育业务已拓展至深圳、广州、东莞、佛山、厦门、南宁等多个城市，覆盖K-12全日制学校、学前教育、户外教育以及课程研发等业务领域；旗下梅沙书院连续4年登上胡润榜国际学校百强。德英乐教育涵盖民办教育、公办教育、素质教育三大教育体系；旗下上海德英乐学院亦上榜胡润榜国际学校百强和《2021福布斯中国·国际化学校年度评选榜单》。2021年德英乐教育获得国际文凭组织（The International Baccalaureate Organization）大学预科项目（International Baccalaureate Diploma
　　Programme）官方认证授权。
　　本集团食品事业部的使命为“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的食材及日常餐食”，这是“美好生活场景师”的重要组成部分。目前，食品事业部的重点探索领域是生猪养殖、日常餐饮和农业科技。其中，生猪养殖业务落地较快，2021年度出栏生猪113万头。
　　（四）其他主要工作
　　1、科技助力业务报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升；建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展科技相关工作。
　　AI审图、自助收款终端等应用，提高经营效率及客户体验：AI审图已嵌入图纸管理流程，实现查验问题的闭环管理，审图效率及输出质量均明显高于人工方式；自助收款终端为客户提供快捷的支付工具，在提升客户体验的同时，极大减轻了出纳和核算的工作量。
　　账户现金收支管理、财务结算效率大幅提升：通过RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处理）等技术的创新应用，融入业务环节，提高了资金、资产的管控效率与精度。借助综合对账平台将业务流、现金流、凭证关联起来，优化结算流程，实现对账自动化率达90%，整体财务结算效率同比去年提升75%。
　　打通线上购房全流程，方便客户：以易选房小程序及城市公司公众号为载体，提供丰富的购房信息与项目内容资讯，客户可以便捷直观地通过手机了解项目，通过线上工具与置业顾问进行深入交流。同时，优化客户线上咨询、认筹、认购、缴费等业务办理流程，实现线上即可完成所有手续办理。
　　不断研发支持业务发展的科技产品：借助AI、建模引擎、AR/VR等技术，推出数字员工“崔筱盼”、翼车位、智能强排、智能建筑设计平台等科技产品。其中，崔筱盼是万科首位数字化虚拟员工，在系统算法的加持下，在各种应收/逾期提醒及工作异常侦测中，表现出高于人工千百倍的效率。翼车位是地库销售自动化平台，通过数字化车位空间，帮助客户足不出户地了解车位详情，打造优于线下的客户体验。
　　智能强排工具，深度挖掘专家知识体系，集成各类专业算法，方案生成效率、质量优势明显，达到行业领先水平。智能建筑设计平台项目，致力于打造符合新时期建筑设计要求的三维智能设计工具。
　　2、深化组织建设基于外部环境变化和业务发展需要，本集团继续深化组织重建与事人匹配工作。2021年6月，本集团将最初由区域BG共建形成的研究与开发专业公会，调整为开发经营中心，从专业协调机构转变为业务管理机构，主要负责各区域BG城市综合开发及经营业务管理。2021年9月，本集团在开发经营中心的基础上，进一步设立开发经营本部，通过加强对地产业务的统筹与协同，打造标准一致、水准向标杆看齐的好产品、好服务、好项目，促进地产业务在新阶段持续健康发展。
　　二、未来发展展望
　　当前整体经营形势依然复杂。2022年本集团将重点围绕以下方向开展工作：一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况。本集团将继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守“绿档”和行业领先的信用评级。
　　二是实现开发业务的止跌企稳，充分发挥开发经营本部的统筹管理作用，提升整体经营水平。
　　三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
　　具体到各业务层面：
　　1、房地产开发
　　通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，在资源配置、产品策划、项目操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制，将组织内的最佳实践设定为内部标杆，驱动各个公司、项目向标杆看齐，将分布在各地的优秀案例转化为集团的整体优势。
　　（1）提高综合住区产品系列化和标准化水平。拉通综合住区项目的产品管理机制，通过新的客户分类方法，结合优秀项目实践，更新迭代产品线。通过流程和成果管控，统一产品研发和建设标准，分级分类整合内外部资源，实现上下游产业链集成，确保产品做对和稳定量产，为项目的投后兑现提供产品保障。
　　（2）统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目。2022年-2024年集中呈现一批城市更新、TOD类的城市综合体标杆项目。遵循“运营优先”的原则，明确大型复杂项目的产品管理机制，统筹集团专业优势，集中作业把控关键节点，提升复杂多业态项目的设计、建造、转化效率，并呈现良好的运营表现，降低因各地操盘能力差异带来的业绩离散度。
　　（3）精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩。投资聚焦市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域。形成线上可视化的《投资地图》，集聚内外专业测算力量，对投向和测算提供专业支持。严格执行投资纪律。按照新的投资标准评议评审新项目，将操盘团队能力作为投前必要条件。在对直接影响投资结果的关键领域，由专业能力最强的人进行判断和把控，严防地价追高，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。加强投后管理。投后定期检视进展，发现问题及时纠偏。
　　（4）加强营销力量建设，促进资源转化。培育自身营销力量，整合各地的销售团队，对重点项目进行营销会战。充分发挥万科物业朴邻的销售力量，并通过“易选房”挖掘物业、商业、泊寓、产办客户的潜力，实现“老带新”转化。优化车位销售策略，加大去化力度。
　　2、物业服务
　　持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家（包括房屋租售、维修装修等在内的多元化资产服务业务）增长45%。
　　夯实好服务金字招牌，依托好服务构筑长期竞争力的基石，计划2022年高满意度高收缴率的项目占比进一步提升10%。
　　拓展万物云城模式，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。
　　孵化成长型业务，围绕居民居住需求，开展专业化增值服务。
　　3、物流仓储营业收入计划保持35%以上的增长，不断提高项目经营效率和效益。
　　进一步完善仓网布局，补齐关键物流节点城市及区域，新项目中北京及环京、长三角和大湾区项目占比大于70%。
　　领跑冷链业务，服务好客户，进一步提升服务效率与质量，为客户降本增效，创造专业服务价值，2022年冷链业务计划完成“果蔬、肉类、乳制品”品类头部客户全覆盖，深耕连锁餐饮、商超零售等行业，现有头部客户的仓储及服务份额占比增加一倍。
　　继续实践ESG，以LEED金级或绿色三星为底线标准，迭代产品设计、采购、施工以及运营体系，进一步获得重点客户认可；实现新建冷库项目全覆盖，抓住冷库产业升级的窗口。
　　4、租赁住宅
　　巩固租赁住房“产策建造运营一条龙”的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，为实体企业员工提供有温度的租住场景，保持行业规模领先。
　　保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
　　5、商业开发与运营保持收入和项目营运利润增长。
　　不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展80-100万平方米管理面积。
　　扩大新一代产品的竞争优势。在南翔印象城MEGA、温州印象城MEGA的基础上不断完善，保持超大型体验中心竞争力的市场领先。在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项目的基础上再提升，持续迭代印象城产品。
　　2022年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工计容面积1,920.1万平方米；预计项目竣工计容面积3,899.5万平方米。有关本集团2022年开、竣工计划的详细信息。
　　三、内部控制和风险管理
　　2021年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、监控和防范等职能，董事会授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估公司建立的风险管理系统是否有效运行；总部负责公司层面的风险识别和防控，并逐步在各事业集团/事业单元、一线业务单位建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
　　同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
　　公司每年开展内部控制自我评价，2021年度的评价时间区间为2021年1月1日至2021年12月31日，纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价。
　　董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，2021年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，认为公司于2021年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
　　本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
　　董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前面临的主要风险和有关应对措施如下：
　　（一）环境风险公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2021年，国内外风险挑战依然严峻复杂，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，国家针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2021年房地产行业下行趋势明显。
　　万科成立以来，一直依靠稳健财务与经营策略多次经历行业波动。为了更好地适应环境变化，公司坚决贯彻落实审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明朗的业务。坚持为最广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提升公司的效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力。
　　（二）项目开发风险在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。目前房地产行业建筑原材料大幅涨价，建安成本增加，项目利润水平将被进一步缩减。部分供应商因资金问题难以正常履约，出现供货不及时现象，影响项目工期。新冠疫情依然存在不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。
　　公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单元和一线业务单位的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实行严格的供货商评审和工程变更管控机制，动态跟进供应商经营情况及工程情况，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，持续推进工业化和智能化建造体系，广泛应用工程管理IT工具，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。联合供应商打开供应链结构，共建成本管理体系，提升性价比。公司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应客户诉求，搭建和持续完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。
　　（三）新业务风险公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，在租赁住宅、商业开发与运营、酒店开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务，做“美好生活场景师”，与城市同步发展，部分新业务已取得突破，获得客户、政府、社会、资本市场的认可，并在行业数一数二。
　　不同新业务的核心业务逻辑存在差异，所处的商业周期阶段也不尽相同。如何完善新业务的业务发展模式，持续提升新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍是公司面临的重要任务。公司围绕自身能力，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续提升各项新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化落实、内外部能力与资源协同，促进各项新业务尽快构建出领先的竞争优势。
　　（四）人才风险面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。此外，面对转型发展的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备不足，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了较为明显的矛盾。
　　2021年，公司继续深化组织重建与事人匹配工作，通过设立开发经营本部，加强对开发业务的一盘棋统筹与协同，集结优势组织资源，形成能力高地，以支持开发业务在新阶段健康发展。同时，通过集团一盘棋组织联建模式，推动集团不同业务间的人才良性流动，支持经营性业务的组织能力提升。
　　（五）合规风险公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。公司在2021年积极遵守有关法律法规及政策的规定，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。
　　公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符合政策要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。
　　（六）信息安全风险在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效良好运行、加强数据保密及个人信息安全合规已经成为日常管理工作的重点之一。近年来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂多样，数据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，国家合规监管要求日益严格，对信息系统的物理安全、网络安全、移动应用安全提出了更高要求，也对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来挑战。
　　公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。同时公司积极推进信息安全与合规工作的规划、设计及实施，制定及落实信息安全与合规管理制度、安全策略及流程；每年通过信息安全标准认证及国家安全等级保护认证及专项工作开展，确保公司信息安全与合规管理体系持续有效运作；规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动；通过集中信息安全技术管控机制及合规检测机制，加强对客户个人信息的安全保护，通过攻防演练、红蓝对抗机制提升公司业务系统防攻击能力，防范外部恶意入侵，降低信息安全风险，保障公司信息系统和信息资产的安全。
　　（七）舞弊风险大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
　　公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度，设立“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅通的渠道接收舞弊行为的举报。总部及各事业集团已设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反舞弊职能，开展综合审计、专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期和不定期的员工潜在利益冲突申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等举措，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。
　　报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。
　　根据审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。 收起▲

　　1、主要经营情况
　　第三季度本集团房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额人民币1,246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积2,946.4万平方米，合同销售金额人民币4,791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。
　　截至9月底，本集团合并报表范围内有5,211.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币7,732.9亿元，较年初分别增长5.9%和10.8%。
　　本集团坚持量入为出，理性投资。第三季度新增37个开发项目，总建筑面积约735.7万平方米，权益规划建筑面积约532.4万平方米；1-9月，本集团累计新增132个开发项目，总建筑面积约2,241.0万平方米，权益规划建筑面积约1,603.2万平方米。
　　截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约11,581.5万平方米，权益建筑面积约7,061.8万平方米；规划中项目总建筑面积约4,414.4万平方米，权益建筑面积约2,785.0万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约337.0万平方米。
　　1-9月，本集团新开工面积2,837.2万平方米，同比增长0.3%，占全年开工计划的90.1%（2020年同期为96.9%）；竣工面积1,992.6万平方米，同比增长10.4%，占全年计划竣工面积的55.5%（2020年同期为54.4%）。
　　本集团遵循“城乡建设与生活服务商”的战略定位，“与城市同步发展，与客户同步发展”，围绕人民美好生活场景，开展与不动产相关的开发、经营、服务。
　　报告期内，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）武汉远程运营中心于7月1日正式落成并启用，3000多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核。万物云进一步提升了布局浓度及服务效率，加快发展客户资产服务和生活增值服务。
　　报告期内，本集团租赁住宅业务“泊寓”在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业3,400间。截至9月底，租赁住房业务房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95%。
　　报告期内，本集团物流仓储业务在杭州、苏州、宁波新开业3个项目。截至9月底，物流仓储已运营项目建筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。万科物流发展有限公司增资扩股，引入了Reco Meranti Pte Ltd.(新加坡政府投资公司下属公司）、Dahlia Investments Pte.Ltd.（淡马锡下属公司）等多家战略投资者。
　　报告期内，本集团（含印力集团）新开业商业项目32.6万平方米。杭州汇德隆奥体印象城9月底开业，实现招商率99%、开业率97%。截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目建筑面积为1,020.6万平方米。印力集团举办第五届SUPER V印力花花节，增进对年轻消费群体的吸引力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。房地产行业正在发生深刻变局。本集团将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。
　　2021年1-6月，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1,443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
　　本集团继续保持安全、稳健的财务、资金状况。一季度末本集团顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，本集团净负债率为20.2%；持有货币资金1,952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。
　　在《财富》“世界500强”2021年榜单中，本集团位列第160位。
　　（一）上半年市场情况回顾
　　报告期内，稳地价、稳房价、稳预期的调控措施全面落实，同时支持租赁住房发展的政策陆续出台。
　　全国商品房销量增长较快，但单月增速开始回落。受2020年上半年基数较低的影响，今年上半年全国商品房销售同比增长较快。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。但单月销售增速逐步回落，6月全国商品房销售面积和金额的同比增速分别降至7.5%和8.6%。
　　房地产开发投资保持增长，新开工增长乏力。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长15.0%，全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%，相对于2019年同期仍下降4.0%。
　　土地成交面积同比有所下降。根据中国指数研究院的数据，2021年上半年全国300个城市住宅用地成交面积同比下降8%，住宅类用地成交的平均溢价率为17%。
　　房地产贷款增速下滑。央行数据显示，上半年全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长9.5%，增速较2020年全年进一步回落2.2个百分点。
　　支持租赁住房发展的政策陆续出台。报告期内，租赁企业面向个人出租住房有关税收优惠政策发布。
　　国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力量参与，增加小户型保障性租赁住房供给。《集中式租赁住房建设适用标准》等一系列行业规范公布实施。租赁住房有关制度正在逐步建立和完善。本集团亦在密切关注有关政策的制定和实施情况，积极寻求发展。
　　（二）报告期内主要工作
　　本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服务，在此基础上亦围绕人民美好生活场景开展其他业务。
　　2021年上半年，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。
　　本集团2021年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
　　分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

　　二、公司面临的风险和应对措施
　　报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。 收起▲

　　一、 第一季度房地产市场情况
　　2020年一季度受疫情影响，全国房地产销售及开发投资均有下滑，相对于去年同期较低的基数，今年一季度上述指标增长明显。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积同比增长63.8%，全国房地产开发投资同比增长25.6%，房屋新开工面积同比增长28.2%。
　　土地市场成交规模有所上升。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比增加10%。上述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%，较去年同期上涨5.1个百分点。
　　二、 报告期内本集团业务进展
　　（一）主要财务指标情况
　　报告期内，本集团实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。其中，房地产业务的结算面积为374.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0亿元，同比增长34.6%。
　　第一季度本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
　　本集团财务、资金状况稳健。截至报告期末，本集团净负债率为15.5%；持有货币资金1,966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。本集团的净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监测和融资管理规则的要求，剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，符合“绿档”企业标准。
　　（二）主要经营情况
　　报告期内本集团房地产业务实现合同销售面积1,104.4万平方米，合同销售金额1,794.7亿元，同比分别增长24.8%和30.2%。
　　分区域的销售情况
　　截至一季度末，本集团合并报表范围内有5,352.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额约7,623.8亿元，较2020年底分别增长8.8%和9.2%。
　　本集团坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘项目投资机会。一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，权益规划建筑面积340.6万平方米。
　　截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约11,301.9万平方米，权益建筑面积约6,699.3万平方米；规划中项目总建筑面积约4,734.0万平方米，权益建筑面积约2,978.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约339.8万平方米。
　　一季度本集团实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%，占全年开工计划的25.6%（2020年同期为24.3%）；实现竣工面积309.9万平方米，同比增长27.7%，占全年竣工计划的8.6%（2020年同期为7.3%）。
　　本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”，围绕人民美好生活场景开展房地产开发及相关资产经营业务、物业服务以及其他各类业务。
　　报告期内，万物云与招商银行达成战略合作，万物云通过“星尘系统”接入银行账户服务，在“住这儿”APP上打造“万物云钱包”，为社区客户提供高品质用户账户专属服务。长租公寓坚持推进“好产品、好服务” 和经营提效，一季度间天出租率（累计房间出租天数/累计房间开业天数）稳定在95%以上。万纬物流携手沃尔玛，启动产地直采的端到端供应链业务；同时万纬物流积极支持新冠疫苗紧急存储任务，仅用68天就将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，获得合作方认可。印力集团继续坚持“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念，印象3号资产支持专项计划成功完成发行。 收起▲