德利中天（872075）

　　一、业务概要商业模式
　　物业管理服务通常分为两个阶段，其中第一阶段为"前期物业服务阶段",该阶段主要指业主委员会成立之前，小区入住率尚未达到多数的时间段内，由楼盘或者小区开发商通过招投标或者协商的方式选择物业服务商，物业服务商为业主提供物业服务并收取物业费用；当具体小区入住率达到一定比例后，通常由小区业主自发成立业主委员会并选聘物业公司，由前期物业服务公司或其他公司担任小区的物业服务公司，签订《物业服务合同》并提供物业服务，收取物业费。
　　一般而言，业主委员会或开发商在与物业公司签订的物业服务合同中会约定物业公司的职责范围，包括清洁周期、植物养护、公共设施维护标准等内容，并以物业费作为该类工作的对价。除此之外，部分物业公司为寻求自身收入的增长，会在合同约定范围之外向业主提供额外收费的增值服务，从而实现收入增加。
　　公司结合国家政策指向和自身发展战略，将通过互联网平台打造现代化物业服务模式，公司通过委托研发搭建APP移动终端(e家e购),由业主注册成为用户，通过该平台实现物业费缴纳、公共区域损坏保修等功能，将物业基础服务由线下转移到线上，降低业主与物业公司的沟通障碍，与此同时，公司作为系统管理人员，将主导社区建立内部文化交流平台，建立业主与物业间、业主与业主间的资讯共享，对外则将银行、搬家公司等外部商贸单位装进该平台，形成外部信息服务平台，通过平台直接与业主对接，解决业主的实际需求，外部服务不仅包含搬家公司、家政公司等物业增值服务，同时也包括美容美发、汽车修理等专业服务范畴，以及银行、代购等金融、商贸类的企业。公司通过这种方式获取商贸收益以及其他服务收益。公司目前专注于住宅类社区，以建设业主生态圈为目标，力求通过"互联网+"的手段，打造物业公司与业主的有机互动，将公司建设成为以"物业服务"、"增值服务"、"业主生态"为主要模块，"社区文化平台""信息服务平台"为基础的现代化物业服务公司。利用我们不断增长的物业管理资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。开发物业资源边际效益的多元化经营，逐步实现由"物业服务提供商"向"物业资源开发商"的转变。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度末没有变化。
　　报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度末没有变化。

　　二、经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　公司主营业务为提供物业管理、机动车停车服务、供暖服务、会议服务等。截止报告期末，公司旗下有全资子公司(德净中天、德道中天、德义中天)3家，控股子公司(凯盛中天)1家。
　　2017年度公司的总体规模大幅增加，与去年同期相比，在管项目新增至9个，新接管的项目有公安部一所家属院、亮马桥56号院、景悦嘉园、时代庄园等。
　　报告期内，由于项目拓展、增值服务增加等的影响，公司2017年度实现营业收入56,837,519.73元，同比增长62.67%,但同时营业成本、管理费用等支出也大幅增加，主要原因为期间新增加的物业项目，入场前期整改投入需求较大，同时由于不断增加项目需要大量专业人员储备，另外，公司扩张速度明显，现有人力资源不能满足要求，很多服务需要外部采购，这就造成了服务成本费用的进一步增加。
　　(二)行业情况
　　1、行业发展现状
　　(1)综合管理体制不顺、执法能力较差物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但服务的对象是人，从而造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要社会各部门的有力配合。因此，各地的物业管理实践对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，从而形成执法困境。另一类纠纷属于无法可依的范畴，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业由于无执法权从而难以协调，处理时也无法可依，只能进行外部协调性的工作。
　　(2)业主自律机制不完善协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。例如业主公约是业主共同的行为准则，但个别业主为了自身的利益，拒不履行业主公约，从理论上讲，公约对全体业主具有约束力，但存在无人执行约束力的现象。业主大会选聘物业公司，是全体业主共同利益的体现，但当个别业主无理拒交物业管理费时，物业公司只能运用法律武器来维护全体业主的利益和物业企业的利益。物业企业虽然运用法律武器追讨利益，现实却是由于持续的运营，旧债尚未追回的情况下，又有新债发生。因此，物业企业只能被动地损失自己的利益。当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力投入于此，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。
　　(3)物业服务与市场价格相背离造成物业企业生存压力大在物业收费定价方面，政府机关出于社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力的考虑，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成部分物业企业长期入不敷出，企业负担过重。然而随着居民生活质量的逐步提高，越来越多的生活社区对于物业服务的要求逐步提高，渐渐形成了物业服务的刚性需求，客观上促进了物业管理费的市场化。
　　(4)业主端驱动物业行业进一步发展随着通讯技术的发展，业主自建微信群普遍存在，人们在群内表达服务需求的同时，也发表评论、发泄不满、投诉维权等等，再加上社会上媒体为追求眼球经济，使得关于不良物业管理行为的报道屡见报端，社会上存在认为业主与物业公司是矛盾对立的观点，但这实质上是物业服务市场的供给与需求的矛盾，即伴随居民不断增长的多层次、高品质生活需求，与物业管理行业的服务供给形成矛盾。另一方面优质的物业管理成为提升楼盘居住价值和投资价值的重要砝码，物业管理的行业价值在市场化过程中逐步得到有效兑现，机遇与挑战并存。本年度政府对物业管理行业进行了一些调整，政策上不再批准物业管理公司的资质，行业竞争将进一步加剧。
　　2、未来发展趋势
　　(1)传统物业服务向现代物业服务的转变
　　传统物业服务的盈利方式有两种：一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费；二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。物业管理公司提供服务所利用和组织的资源主要是公司自有的资源：如公司的专业技术、设备、管理人员等。传统物业的经营方式获利途径少，利润空间狭小，即使通过增值服务来弥补利润的不足，但由于自身资源、能力及人员素质的限制，增值服务利润空间也还未能被充分挖掘。
　　在现代物业管理中，从服务角度来看，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；从服务对象来看，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；从资源应用上来看，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识成为重要的资源；从服务性质上来看，物业公司在提供"机能性"服务的基础上，还应给予业主提供"情感性"服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。现代物业管理象征着利润来源的多样化，服务对象的多元化，资源利用的综合化以及服务的平台化，现代物业不依赖于物业管理费作为公司的主要收入来源，而是构建客户的生态经济圈，形成管理员式的新型雇用关系。
　　(2)管理的专业化能力提升
　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
　　(3)服务的多元化发展
　　行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业。
　　(4)互联网与物业管理行业深度融合互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展和居民生活消费需求结构的升级，一方面，积极借助"互联网+物业"的模式，应用移动互联网、云平台等新技术，整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域；另一方面，探索"物业+互联网"模式，通过手机APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，提供便捷、周到的高品质物业服务。
　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司产权明晰、权责明确、运作规范，在业务、资产、机构、人员、财务方面均遵循了《公司法》、《证券法》及《公司章程》的要求规范运作，具有独立、完整的业务体系及面向市场自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；主要财务、业务等经营指标健康，公司纳税记录完整，诚信合法经营，业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，具有良好的独立自主经营的能力；公司高管及经营管理层等业务骨干队伍稳定；公司和全体员工没有发生违法、违规行为。
　　综上所述，公司持续经营能力良好，本年度内不存在对公司持续经营能力有重大影响的事项。
　　(一)行业发展趋势
　　(1)传统物业服务向现代物业服务的转变
　　传统物业服务的盈利方式有两种：一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费；二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。物业管理公司提供服务所利用和组织的资源主要是公司自有的资源：如公司的专业技术、设备、管理人员等。传统物业的经营方式获利途径少，利润空间狭小，即使通过增值服务来弥补利润的不足，但由于自身资源、能力及人员素质的限制，增值服务利润空间也还未能被充分挖掘。
　　在现代物业管理中，从服务角度来看，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；从服务对象来看，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；从资源应用上来看，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识成为重要的资源；从服务性质上来看，物业公司在提供"机能性"服务的基础上，还应给予业主提供"情感性"服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。现代物业管理象征着利润来源的多样化，服务对象的多元化，资源利用的综合化以及服务的平台化，现代物业不依赖于物业管理费作为公司的主要收入来源，而是构建客户的生态经济圈，形成管理员式的新型雇用关系。
　　(2)管理的专业化能力提升
　　物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。
　　(3)服务的多元化发展
　　行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理紧跟市场需求的多样化的特点，已呈现提档升级的多元化发展态势，积极开拓创新多远业务，促进营业收入快速增长。物业管理在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，已纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值，中国物业管理行业仍将是有较好发展前景的行业。
　　(4)互联网与物业管理行业深度融合互联网与传统物业的跨界融合，催生了物业管理行业全新的服务模式，促进了行业的高附加值化，为行业发展带来新的经济增长点。物业服务企业顺应社会经济的发展和居民生活消费需求结构的升级，一方面，积极借助"互联网+物业"的模式，应用移动互联网、云平台等新技术，整合社区周边餐饮、房屋经纪、物流等商业资源，渗透到衣食住行等与生活息息相关的领域；另一方面，探索"物业+互联网"模式，通过手机APP、微信公众号等打造一站式综合服务平台，提供便捷、周到的高品质物业服务。
　　(二)公司发展战略
　　(一)构建小区业主生态圈
　　稳定的客户群体是公司保持良好业绩的重要因素之一。物业公司作为住宅小区的管理者，背靠广大的业主群体，通过良好的运营可以将业主群体发展成为公司稳定的客户群体。公司运用"互联网+"思维，打造APP平台，设立德道中天子公司负责平台运营，使广大业主可以通过该平台实现物业费缴纳、购物、文化交流等，从传统物业向现代物业进行转变，为未来打造规模化、现代化物业模式创造先决条件。在该模式下，伴随着公司项目的增加，业主生态圈也将越来越大，进而为公司创造出广大而稳定的市场空间，当业主生态圈模式成熟后，公司将彻底摆脱对物业费的依赖，而通过商贸、家政服务、咨询服务等增值服务创造价值，构建多元化的收入体系。
　　(二)由点及面的发展趋势目前公司立足于北京，致力发展北京住宅小区业务，由于物业服务行业存在一定的民生要素，因此行业定价会在一定程度上受到政府部门的限制。正因为如此，我国有许多只依赖开发商的物业公司，只管理一个小区，物业费甚至难以满足运营成本。公司的发展模式是可以复制的，随着模式的逐步成熟将以北京为基础，逐步向其他城市的高端住宅小区发展，扩大品牌效应，推广物业行业新发展模式。
　　(三)培养专业人才
　　人才是企业发展动力，目前行业内部的专业人才十分匮乏，为了能够实现长久发展、规模经营，公司计划引进、培养一批专业人才，未来成为各个项目的中坚力量，成为推广公品牌，树立行业旗帜的先锋队。
　　(四)提升专业服务品质
　　客户的满意度是公司最高的服务宗旨。公司将以客户为中心，不断拓展、提升客户服务战略，满足客户信息需求，为公司的未来发展带来潜在的收益。首先，公司要继续完善"管家"服务模式，自该模式推出以来，很大程度上减少了业主与公司的沟通障碍，拉近了双方的距离，为公司获取业主信任提供了有力的推动力，未来公司将建立"管家+APP"24小时响应体系，从线上到线下，从白天到夜晚不间断的贴心服务；其次，公司要以客户需求为核心进行服务改进，针对业主的需求完善服务改进计划，把握业主的心理需求，提升服务满意度。
　　(五)建立社区板块式商业体系
　　公司将持续推进APP的建设，逐步建立板块式商业服务体系，其中包括：社区健康板块、"管家"响应板块、"社区商业板块"等。社区健康板块：此板块将专注于护理、养老领域的专业化服务和咨询顾问服务，提供一站式服务支持，打造新型综合健康服务体系。业主通过APP等移动端应用可享受线上服务预约、健康资讯订阅、个人健康数据查询。线下设置的服务点配备专职健康生活顾问，提供自助式检测协助、健康咨询、健康档案建立和必要的照护服务。
　　"管家"响应板块：此版块将专注于发挥"管家"对于业主生活的帮助作用，"管家"通过相应业主的线上需求，为业主提供随时的服务，为业主排解不便。
　　社区商业板块：此项业务将打造具有社区场景特色的"开放+合作"商业模式，在"e家e购(APP)"园区生活服务平台上引入外部优质商业资源，为业主家庭提供小范围生活半径内的衣食住行需求解决方案。业主通过APP移动端应用可随时随地订制日常生活需求，商家通过线上接收订单信息并提供上门服务，从而完成整个社区商业O2O服务流程的闭环。
　　(三)经营计划或目标
　　特别说明：以下2018年公司经营计划或目标不构成对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。
　　根据公司的发展规划，2018年，公司经营层将重点做好以下工作：
　　1.进一步拓展市场，通过收购公司股权、参与招投标等手段承接物业项目，初步形成京津冀发展
　　格局，以便增加营业收入；
　　2.加强控制运营成本；
　　3.加强公司信息化建设，进一步完善APP增值服务应用；
　　4.为公司发展寻求资金支持，进行一到两次股票定向增发，增加注册资本金。
　　(四)不确定性因素
　　随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策推动作用仍将是影响物业管理行业增长的重要因素。
　　五、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1、市场竞争风险物业管理行业普遍存在着对于房地产开发商的路径依赖，部分物业公司主要依托房地产开发商渠道进入具体楼盘的日常管理。然而随着物业管理业务的成熟，业务面积的扩大，物业管理及社区运营越来越呈现出独立发展的态势，部分从前绑定房地产商的物业公司开始参与到市场竞争中，从而造成了物业管理行业的竞争加剧。
　　应对措施：公司针对愈发激烈的市场竞争情况，制定了长远的发展策略，主要包括：第一、利用互联网平台构建业主生态社区，让业主的生活更加便利，从而加强业主对公司的信任度；第二、将业务集中于中高端住宅小区，充分发挥公司的运营优势和模式优势，减少价格竞争。第三、细化工作流程，加强服务意识，进一步细化服务措施，提高业主的满意度。
　　2、政策变化风险
　　随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策推动作用仍将是影响物业管理行业增长的重要因素。由于物业管理行业存在关乎民生的特性，行业可能存在政策变化的风险。
　　应对措施：公司积极响应国家号召，开展"互联网+"的运营模式，随着信息服务平台的逐步搭建，未来公司的盈利方式将逐步降低对于物业费用的依赖，通过开展增值服务和互联网服务的方式使公司收入多元化，从而稳定公司的收入水平，降低政策变化带来的风险。
　　3、关联方资金占用风险
　　报告期内，公司未发生关联方资金占用情形。但不排除控股股东、实际控制人及其关联方利用其控制地位占用公司资金，从而影响其他股东利益的风险。
　　应对措施：为防止关联方占用公司资金的情形发生，公司修订完善了《公司章程》及相关规定，制定了《防范控股股东及其关联方占用公司资金制度》、《关联交易决策制度》等制度，实际控制人王藤正及其关联方出具了《避免关联方占用公司款项承诺函》，承诺不占用公司及其子公司的资金。若违反上述承诺，将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给公司造成的全部损失承担赔偿责任。
　　4、公司竞争力降低的风险
　　公司目前具备贰级物业服务企业资质，但根据2017年1月21日国务院发布的2017年7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，该文件第12项指出"取消物业服务企业贰级及以下资质认定",同时提出"取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管"。根据该文件，公司所取得的贰级物业服务企业资质已被取消。根据中国物业管理协会2014年研究报告的数据，全国共有一级资质企业1,168家，北京约为100家，北京住宅小区的数量约有2,100个。由于公司目前仅服务于北京住宅小区项目，在北京物业住宅项目资源有限的情况下，公司贰级资质的取消可能会导致公司与其他拥有一级资质的物业服务企业相比，企业竞争力下降。
　　应对措施：公司将努力提高自身的物业服务质量标准，并定期对公司全体员工进行培训，通过提高服务意识、服务质量，从而全面提升业主满意度，打造商誉，提高自己的业内知名度，从而提高自身的竞争力。
　　5、物业服务合同终止风险
　　公司取得天鹅湾项目、朝阳雅筑项目、银湖别墅项目系与开发商签订的前期物业服务合同，合同约定，前期物业合同自成立业主大会后选举新的物业服务公司时终止。上述三个项目至今未成立业主大会及业主委员会，故公司一直未能与业主委员会签订物业服务协议。其中天鹅湾项目、朝阳雅筑项目两个小区占建筑面积70%以上的业主分别出具了《声明函》表示，公司物业服务质量良好，愿意聘请其作为小区的物业公司，虽然收入占总收入比例较大的两个小区大部分业主均对公司提供的物业服务表示满意，但仍存在因上述两个小区业主成立业主大会并重新选聘其他物业企业提供物业服务，而导致公司与开发商签订的前期物业服务合同终止的风险。
　　应对措施：公司通过提高自身的物业服务质量标准，定期对公司全体员工进行培训，通过提高服务意识、服务质量，从而全面提升业主满意度，提高自身竞争力，以保证未来若上述三个小区成立业主大会并重新选聘物业服务公司时，能够继续选聘本公司作为向其提供物业服务的企业。
　　6、内部经营管理风险
　　物业管理行业是一个劳动密集型行业，而在物业服务的过程中，公司采用"管家"模式与业主进行对接，因此公司员工的素质是造成业主对公司印象的最重要因素。由于行业中普遍缺乏专业性极高的从业人员，一旦和业主产生冲突，极易造成顾客的满意度下降。另外由于行业本身处于发展期，服务人员的服务意识尚有缺失，专业化水平不高，从而会造成突发事项处理能力不强等问题。倘若公司无法从内部管理角度对员工进行有效的管理和服务意识的增强，将对公司的品牌形象造成不利影响。
　　应对措施：公司结合自身经营状况，计划从两个方面出发应对内部经营管理风险。第一，公司制定了严格的服务规范标准，由总部统一制定，由各项目团队进行集中培训，无论小区的物业收费标准如何，统一按照该标准进行服务；第二，公司定期对业主进行回访，从客户角度对公司员工进行考核，由业主的满意程度来判断每个小区的服务标准执行情况，从而保证公司员工良好的服务意识。
　　7、现金收款的资金管理风险
　　由于公司的经营特点，住宅小区缴纳物业管理服务费、停车费等费用的业主，难以完全避免现金收款的情形。尽管公司已经制订了相应的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。
　　应对措施：公司通过制定《现金收款管理制度》、《备用金管理制度》等严格的财务管理制度，对现金的保管、缴存、收入报表的编制汇总等作出明确规定，规范现金管理，同时在客户缴费时建议客户优先使用银行转账、POS机刷卡的方式，未来APP正式上线后，将开放在线缴费、付款功能，进一步减少现金收款情况的发生。
　　8、营业成本上涨的风险随着社会平均工资和物价水平的逐年上涨，公司营业成本也呈逐年上涨趋势，由于客观原因限制，物业服务费价格一般较为稳定，营业成本的上涨向客户转嫁存在一定困难。若新增成本不能有效的控制或补偿，将对未来获利能力产生不利影响。
　　应对措施：公司通过制定严格的管控制度，不断优化管理流程，在不影响服务品质的前提下，节约人工，并建立科学的成本控制机制，将成本增长控制在可接受范围内；不断开发新的物业服务项目，提升营业收入，摊薄各项目间的管理成本；以提供物业服务的住宅小区为依托，以APP为平台，拓展增值服务，挖掘商业价值。此外，通过招投标等措施，对分包方的价格进行协商，以减轻支出压力。
　　9、公司新业务开展存在不确定性的风险
　　目前公司正在构建现代化物业服务模式，公司通过委托研发搭建APP移动终端(e家e购),由业主注册成为用户，通过该平台实现物业费缴纳、公共区域损坏保修等功能，将物业基础服务由线下转移到线上，降低业主与物业公司的沟通障碍，与此同时，公司作为系统管理人员，将主导社区建立内部文化交流平台，建立业主与物业间、业主与业主间的资讯共享，对外则将银行、搬家公司等外部商贸单位装进该平台，形成外部信息服务平台，通过平台直接与业主对接，解决业主的实际需求，外部服务不仅包含搬家公司、家政公司等物业增值服务，同时也包括美容美发、汽车修理等专业服务范畴。公司通过这种方式获取商贸收益以及其他服务收益。但是在现代物业模式构建的过程中，可能会存在一定的不确定性，例如：活跃用户的留存比例是否可以满足公司经营需要，系统漏洞是否会为公司造成潜在的信息安全风险，与公司合作的外部商家是否可以在服务质量上满足业主的要求等，因此倘若出现上述不利情况，将会对公司经营造成不利影响。
　　应对措施：公司将从内部管理、组织结构角度应对即将到来的公司业务整体升级。首先，公司的全资子公司德道中天来专门负责APP平台的维护与升级，以保证该平台的信息安全；其次，公司将通过"管家"来与业主对接，并不断推出定期让利活动来保持活跃用户的稳定性；最后，公司将从内部培训角度来不断转变内部员工的服务意识，以期更适应现代化物业公司的管理。
　　10、公司治理的风险股份公司成立以前，管理层规范治理意识相对薄弱，公司治理制度的建立及运行存在一些瑕疵，如股东会记录保存不完整、公司内部部门设置及职能划分不合理、未制定防止控股股东、实际控制人及关联方占用资金等制度。股份公司成立后，公司制定了较完备的《公司章程》、"三会"议事规则、《关联交易决策制度》、《防范控股股东及关联方占用公司资金专项制度》、《对外投资决策办法》、《对外担保决策办法》和《对外投资管理办法》等治理制度，但由于股份公司成立时间较短，公司管理层对于各项新的管理制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一步的提高，其持续良好运行也需在实践中进一步完善。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
　　应对措施：2017年，全国股转系统专门举办了培训班，公司的主要高管参加了培训学习，收获很大。
　　在主办券商的持续督导下，经过1年多的实际运营和多次培训学习，公司董、监、高人员已经能够严格按照《公司章程》、"三会"议事规则、《关联交易决策制度》等规章制度执行，将有效防范公司治理风险。
　　11、实际控制人不当控制的风险
　　截至本公开转让说明书出具之日，公司控股股东、实际控制人为王藤正，王藤正持有公司87.27%的股份，实际控制人通过行使其股东或董事权利，能够在公司经营决策、人事任免、财务管理等方面施予重大影响。虽然公司就对外投资、对外担保、关联交易等制定了管理制度，若控股股东、实际控制人利用其对公司的实际控制权对公司经营决策、人事、财务等进行不当控制，仍存在损害公司和少数权益股东利益的风险。
　　应对措施：公司将严格执行《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》《关联交易决策制度》及《对外担保决策办法》等制度；并在挂牌后引进外部战略投资者，完善法人治理结构，防范实际控制人不当控制风险。

　　一、商业模式
　　公司的主营业务是：为住宅社区提供全面的物业管理服务。报告期内，公司的全部业务收入来源于北京市，主营业务未发生重大变化。公司专注于住宅类社区，以建设业主生态圈为目标，力求通过“互联网+”的手段，打造物业公司与业主的有机互动，将公司建设成为以“物业服务”、“增值服务”、“业主生态”为主要模块，“社区文化平台”“信息服务平台”为基础的现代化物业服务公司。利用我们不断增长的物业管理资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，直接向客户提供家居生活服务或者间接促成商家与客户之间的交易，来获得物业服务费用以外的收入。开发物业资源边际效益的多元化经营，逐步实现由“物业服务提供商”向“物业资源开发商”的转变。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度末没有变化。
　　报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度末没有变化。

　　二、经营情况
　　公司主营业务为提供物业管理、机动车停车服务、供暖服务等。公司目前有子公司3家，分公司3家。
　　报告期内，公司2017年上半年实现营业收入26,212,938.40元，同比增长84%，归属于挂牌公司股东净利润745,241.72元。
　　2017年上半年公司营业成本19,252,194.93元。主营业务收入成本较上年增加较大主要系本公司于2017年增加新的小区项目所致。
　　2017年上半年公司实现净利润745,241.72元，较上年同期减少16.98%，经营活动产生的现金流量净额为-11,265,569.04元，主要是因为项目拓展成本大幅增加所致，另外新接管项目前期投入资金相对正常运营情况要多。
　　从今年上半年公司的总体经营情况是稳中有增，今年上半年与去年同期相比，项目有原来的雅筑、天鹅湾小区2个物业园区增加到今年的天鹅湾、雅筑、朝阳园、嘉美风尚、银湖别墅、公安部一所、亮马桥56号院、武警边防景悦嘉园等8个物业园区，扩张速度及趋势迅速。

　　三、风险与价值
　　公司提醒投资者需特别关注以下列示的重大事项及风险因素：
　　1、市场竞争风险
　　物业管理行业普遍存在着对于房地产开发商的路径依赖，部分物业公司主要依托房地产开发商渠道进入具体楼盘的日常管理。然而随着物业管理业务的成熟，业务面积的扩大，物业管理及社区运营越来越呈现出独立发展的态势，部分从前绑定房地产商的物业公司开始参与到市场竞争中，从而造成了物业管理行业的竞争加剧，与此同时，部分物业公司为了增强自身的区域影响力，大幅压低自身收取的物业费用，以低于成本的方式获取项目，从而进一步加剧了市场竞争。
　　应对措施：公司针对愈发激烈的市场竞争情况，制定了长远的发展策略，主要包括：第一、利用互联网平台构建业主生态社区，让业主的生活更加便利，从而加强业主对公司的信任度；第二、将业务集中于中高端住宅小区，充分发挥公司的运营优势和模式优势，减少价格竞争。
　　2、政策变化风险
　　随着中央层面、各地方物业管理法规的陆续颁布实施，政府对物业管理的发展进行了诸多努力和规范，给整个行业的发展带来了良好的机遇。面向未来，产业政策推动作用仍将是影响物业管理行业增长的重要因素。由于物业管理行业存在关乎民生的特性，行业可能存在政策变化的风险。
　　应对措施：公司积极响应国家号召，开展“互联网+”的运营模式，随着信息服务平台的逐步搭建，未来公司的盈利方式将逐步降低对于物业费用的依赖，通过开展增值服务和互联网服务的方式使收入多元化，从而稳定公司的收入水平，降低政策变化带来的风险。
　　3、关联方资金占用风险
　　报告期内，公司未发生关联方资金占用情形。但不排除控股股东、实际控制人及其关联方利用其控制地位占用公司资金，从而影响其他股东利益的风险。
　　应对措施：为防止关联方占用公司资金的情形发生，公司修订完善了《公司章程》及相关规定，制定了《防范控股股东及其关联方占用公司资金制度》、《关联交易决策制度》等制度，实际控制人王藤正及其关联方出具了《避免关联方占用公司款项承诺函》，承诺不占用公司及其子公司的资金。若违反上述承诺，将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给公司造成的全部损失承担赔偿责任。
　　4、公司竞争力降低的风险
　　公司目前具备贰级物业服务企业资质，但根据2017年1月21日国务院发布的2017年7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，该文件第12项指出“取消物业服务企业贰级及以下资质认定”，同时提出“取消资质后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。根据该文件，公司所取得的贰级物业服务企业资质已被取消。根据中国物业管理协会2014年研究报告的数据，全国共有一级资质企业1,168家，北京约为100家，北京住宅小区的数量约有2,100个。由于公司目前仅服务于北京住宅小区项目，在北京物业住宅项目资源有限的情况下，公司贰级资质的取消可能会导致公司与其他拥有一级资质的物业服务企业相比，企业竞争力下降。
　　应对措施：公司将努力提高自身的物业服务质量标准，并定期对公司全体员工进行培训，通过提高服务意识、服务质量，从而全面提升业主满意度，打造商誉，提高自己的业内知名度，从而提高自身的竞争力。
　　5、物业服务合同终止风险
　　公司取得天鹅湾项目、朝阳雅筑项目、银湖别墅项目系与开发商签订的前期物业服务合同，合同约定，前期物业合同自成立业主大会后选举新的物业服务公司时终止。上述三个项目至今未成立业主大会及业主委员会，故公司一直未能与业主委员会签订物业服务协议。其中天鹅湾项目、朝阳雅筑项目（银湖别墅项目由于系2016年下半年取得的项目且报告期内收入占总收入比重较小，根据重要性，未让该小区业主出具《声明函》）两个小区占建筑面积70%以上的业主分别出具了《声明函》表示，公司物业服务质量良好，愿意聘请其作为小区的物业公司，虽然收入占总收入比例较大的两个小区大部分业主均对公司提供的物业服务表示满意，但仍存在因上述两个小区业主成立业主大会并重新选聘其他物业企业提供物业服务，而导致公司与开发商签订的前期物业服务合同终止的风险。
　　应对措施：公司通过提高自身的物业服务质量标准，定期对公司全体员工进行培训，通过提高服务意识、服务质量，从而全面提升业主满意度，提高自身竞争力，以保证未来若上述三个小区成立业主大会并重新选聘物业服务公司时，能够继续选聘本公司作为向其提供物业服务的企业。
　　6、内部经营管理风险
　　物业管理行业是一个劳动密集型行业，而在物业服务的过程中，公司采用“管家”模式与业主进行对接，因此公司员工的素质是造成业主对公司印象的最重要因素。由于行业中普遍缺乏专业性极高的从业人员，一旦和业主产生冲突，极易造成顾客的满意度下降。另外由于行业本身处于发展期，服务人员的服务意识尚有缺失，专业化水平不高，从而会造成突发事项处理能力不强等问题。倘若公司无法从内部管理角度对员工进行有效的管理和服务意识的增强，将对公司的品牌形象造成不利影响。
　　应对措施：公司结合自身经营状况，计划从两个方面出发应对内部经营管理风险。第一，公司制定了严格的服务规范标准，由总部统一制定，由各项目团队进行集中培训，无论小区的物业收费标准如何，统一按照该标准进行服务；第二，公司定期对业主进行回访，从客户角度对公司员工进行考核，由业主的满意程度来判断每个小区的服务标准执行情况，从而保证公司员工良好的服务意识。
　　7、现金收款的资金管理风险
　　由于公司的经营特点，住宅小区缴纳物业管理服务费、停车费等费用的业主，难以完全避免现金收款的情形。尽管公司已经制订了相应的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。
　　应对措施：公司通过制定《现金收款管理制度》、《备用金管理制度》等严格的财务管理制度，对现金的保管、缴存、收入报表的编制汇总等作出明确规定，规范现金管理，同时在客户缴费时建议客户优先使用银行转账、POS机刷卡的方式，未来APP正式上线后，将开放在线缴费、付款功能，进一步减少现金收款情况的发生。
　　8、营业成本上涨的风险
　　随着社会平均工资和物价水平的逐年上涨，公司营业成本也呈逐年上涨趋势，由于客观原因限制，物业服务费价格一般较为稳定，营业成本的上涨向客户转嫁存在一定困难。若新增成本不能有效的控制或补偿，将对未来获利能力产生不利影响。
　　应对措施：公司通过制定严格的管控制度，建立科学的成本控制机制，将成本增长控制在可接受范围内；不断开发新的物业服务项目，提升营业收入，摊薄各项目间的公共成本；以提供物业服务的住宅小区为依托，以APP为平台，拓展增值服务，挖掘商业价值。
　　9、公司新业务开展存在不确定性的风险
　　目前公司正在构建现代化物业服务模式，公司通过委托研发搭建APP移动终端（e家e购），由业主注册成为用户，通过该平台实现物业费缴纳、公共区域损坏保修等功能，将物业基础服务由线下转移到线上，降低业主与物业公司的沟通障碍，与此同时，公司作为系统管理人员，将主导社区建立内部文化交流平台，建立业主与物业间、业主与业主间的资讯共享，对外则将银行、搬家公司等外部商贸单位装进该平台，形成外部信息服务平台，通过平台直接与业主对接，解决业主的实际需求，外部服务不仅包含搬家公司、家政公司等物业增值服务，同时也包括美容美发、汽车修理等专业服务范畴，以及银行、代购等金融、商贸类的企业。公司通过这种方式获取商贸收益以及其他服务收益。但是在现代物业模式构建的过程中，可能会存在一定的不确定性，例如：活跃用户的留存比例是否可以满足公司经营需要，系统漏洞是否会为公司造成潜在的信息安全风险，与公司合作的外部商家是否可以在服务质量上满足业主的要求等，因此倘若出现上述不利情况，将会对公司经营造成不利影响。
　　应对措施：公司将从内部管理、组织结构角度应对即将到来的公司业务整体升级。首先，公司设立子公司德道中天来专门负责APP平台的维护与升级，以保证该平台的信息安全；其次，公司将通过“管家”来与业主对接，并不断推出定期让利活动来保持活跃用户的稳定性；最后，公司将从内部培训角度来不断转变内部员工的服务意识，以期更适应现代化物业公司的管理。
　　10、公司治理的风险
　　股份公司成立以前，管理层规范治理意识相对薄弱，公司治理制度的建立及运行存在一些瑕疵，如股东会记录保存不完整、公司内部部门设置及职能划分不合理、未制定防止控股股东、实际控制人及关联方占用资金等制度。股份公司成立后，公司制定了较完备的《公司章程》、“三会”议事规则、《关联交易决策制度》、《防范控股股东及关联方占用公司资金专项制度》、《对外投资决策办法》、《对外担保决策办法》和《对外投资管理办法》等治理制度，但由于股份公司成立时间较短，公司管理层对于各项新的管理制度仍在学习和理解之中，对于新制度的贯彻、执行水平仍需进一步的提高，其持续良好运行也需在实践中进一步完善。因此，公司未来经营中存在因内部管理不适应发展需要，而影响公司持续、稳定、健康发展的风险。
　　应对措施：公司管理层加强对公司各项制度的学习，严格按照《公司章程》、“三会”议事规则、《关联交易决策制度》等规章制度执行。同时公司将加强对管理层培训等以提高公司治理水平，防范公司治理风险。
　　11、实际控制人不当控制的风险
　　截至本公开转让说明书出具之日，公司控股股东、实际控制人为王藤正，王藤正持有公司87.27%的股份，实际控制人通过行使其股东或董事长权利，能够在公司经营决策、人事任免、财务管理等方面施予重大影响。虽然公司就对外投资、对外担保、关联交易等制定了管理制度，若控股股东、实际控制人利用其对公司的实际控制权对公司经营决策、人事、财务等进行不当控制，仍存在损害公司和少数权益股东利益的风险。
　　应对措施：公司将严格执行《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》】《关联交易决策制度》及《对外担保决策办法》等制度；并在挂牌后引进外部战略投资者，完善法人治理结构，防范实际控制人不当控制风险。
　　12、预付款的风险
　　公司报告期末存在预付款风险。例如公司与个人签订了物业服务APP软件开发合同，之后向个人支付了合同预付款。原合同金额80万元，因增加新的功能，又签订了补充合同，该项目目前正在进一步开发中，因个人抵御外部风险的能力有限，一旦个人合同方发生违约，公司将有可能因此蒙受损失，给公司带来预付款风险；在例如公司由于对物业设施等进行装修，由于施工方包工包料，需预付其部分工程款，预付款余额较大会占用公司的流动资金，影响资金的周转，容易形成坏账，增加企业资金成本，给公司带来重大损失。
　　应对措施：加快开发进度，尽快完成软件开发工作，跟随软件的开发进度，约定合理的付款进度和金额。同时加强内控审批流程；建立信誉合同档案；建立付款后跟踪监督制度，确保预付款的安全性；加强从业人员的培训，提高预判性、警惕性；对于逾期款应及时采取合理的处理办法，以规避风险。
　　
四、对非标准审计意见审计报告的说明：