保利物业（871893）

　　一、商业模式
　　公司作为一家全域全业态管理的现代服务企业集团，坚定现代社区综合服务运营商定位，以打造最具人情味物业服务品牌为愿景，坚持“创新服务每一天”的品牌价值观，积极践行“相伴一生的幸福”的核心理念。根据中国指数研究院2018年上半年发布的《2018中国物业服务百强企业研究报告》，公司综合实力排名全国第五。
　　公司专注于为住宅物业、办公物业、商业综合体、旅游综合体、园区物业和高校物业的开发商、业主提供基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务，以及社区健康管理、居家适老改造服务、社区智慧平台建设与运维等社区增值服务，以物业管理服务收入和物业增值服务收入为公司收入主要来源；同时通过项目全委、股权合作、收购并购等方式，持续扩大市场份额。
　　经过22年的积累沉淀，公司在服务产品设计上打造了“亲情和院”（住宅物业）和“和创服务”（非住物业）两大服务产品体系。“亲情和院”以“大客服”基础服务制度为导向，以亲情管家小组的形式服务业主，提供全天候、全生命周期的生活服务、安全管理、设备设施管理及环境管理等，并通过特色社区文化活动，将亲情服务传递给广大业主。“和创服务”以“创·思价值之道”为理念，以为业户创造效益实现增值为目标，搭建起集综合顾问服务、全局管理服务、企业资源整合服务、资产运营服务、大客户定制服务和楼宇智能化服务等六大功能的“保利和创服务体系”。
　　报告期内及报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。未来公司始终坚持以客户满意为根本，契合客户的多元化需求，不断提升基础服务品质，全面拓展延伸服务和创新垂直细分市场，大力推进市场化战略布局，积极寻求战略合作机遇，借助资源共享和互补，快速提升市场份额，进一步夯实行业领先地位。

　　二、经营情况回顾
　　1、管理规模快速增长
　　报告期内，公司把握行业发展机遇，管理规模实现快速增长。截至报告期末，公司在管面积13008万平方米，合同面积21946万平方米，同比分别增长39.95%和66.18%，保持了2016年以来的高增长趋势，合同面积首次突破2亿平方米新高度，上半年公司累计签约面积4523万平方米。
　　2、外拓方式不断优化
　　报告期内，公司积极调整市场拓展思路，聚焦学校、政府等收费率和利润率较高业态，依托项目全委、股权合作、收购并购等多种方式获取市场份额。2018年6月，公司与天创物业达成战略合作，首单并购类拓展成功落地，双方将共同打造全国化的校园物业管理平台；同期公司与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。报告期内，公司快速推进市场化战略，持续优化外拓方式，新增外拓签约面积达2632万平方米，同比增长149.24%，占同期公司整体签约面积的58.19%，外拓项目中非住宅外拓面积占比近50%。截至报告期末，公司累计外拓签约面积达6579万平方米，外拓签约面积占比达29.98%，较上年末提升6.98个百分点。
　　3、盈利能力持续增强
　　报告期内，公司实现营业收入18.53亿元、归母净利润1.85亿元，同比分别增长30.30%、64.43%；整体净利率达10.00%，较上年同期提升2.08个百分点。公司归母净利润增速显著高于营业收入增速，得益于公司全方位延伸社区增值服务，特别是美居服务及社区配套业务的经营能力大幅提升对公司业绩贡献较突出，社区增值服务收入3.15亿元，同比增长96.26%，社区增值服务收入占总收入比重比达16.97%，较上年同期提升5.70个百分点，收入结构持续优化，盈利能力持续增强。
　　4、财务状况安全稳健
　　截至报告期末，公司总资产21.64亿元、净资产5.26亿元，同比分别增长6.28%、28.46%。得益于经营业绩及盈利能力的持续增强；公司资产负债率75.71%,较上年末下降4.19个百分点，资产结构得到进一步优化。报告期内，经营活动产生的现金流量净额1.78亿元，同比增长49.85%，得益于销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期增加4.19亿元。截至报告期末，公司货币资金16.04亿元，财务状况安全稳健。

　　三、风险与价值
　　报告期内，公司没有新增的风险事项。
　　1、公司报告期内未为部分员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险
　　报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异，公司未为部分员工缴纳社会保险。
　　应对措施：公司控股股东保利地产已就公司员工缴纳社会保险金、公积金等相关事项出具书面承诺，如保利物业及其分、子公司被相关管理部门责令补缴社会保险或住房公积金或因新三板挂牌报告期内欠缴社会保险金和住房公积金而受到任何处罚时，将无条件按照相关管理部门核定的金额代为补缴该等费用或代为缴纳保利物业及其分、子公司因此受到的罚款及其他相关经济损失。尽管如此，仍不排除公司因存在未为部分员工缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。
　　2、市场竞争风险
　　随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具有了较强的服务能力和品牌影响力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。
　　应对措施：公司将快速响应业主需求，对物业服务的要求更加专业化，标准化，将提升品牌知名度作为物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司将进一步在保证公司较强的服务能力和品牌影响力的基础上，应对市场竞争风险。
　　3、接管物业来源集中的风险
　　截至报告期末，公司的物业管理面积为13008万平方米，其中由保利地产开发的物业的管理面积为9877万平方米，占总体管理面积的75.93%。因此，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。
　　应对措施：公司管理的非保利地产开发的物业面积比例由去年同期的8.70%大幅提升至24.07%，接管物业来源集中度进一步降低。公司将通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。
　　4、人工成本上涨的风险
　　物业服务企业是典型的劳动密集型企业，公司的营业成本以人工成本为主，报告期内人工成本占营业成本的比例为61.18%，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。
　　应对措施：公司不断结合自身的品牌效应积极开拓社区增值服务的业务市场，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平；同时，公司自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，充分发挥平台软件研发及智能硬件集成开发优势，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案，帮助物业服务企业减员增效。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
　　5、关联交易的风险
　　报告期内，公司为关联方提供物业管理服务金额为35666.63万元，占当期营业收入的19.25%。报告期内，公司的关联交易定价合理并且公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形。
　　应对措施：公司在《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》及《关联交易决策制度》等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，明确了关联交易公允决策的程序，以确保公司关联交易的合理性和公允性。此外，公司将在巩固现有市场份额的基础上积极开拓新市场。同时，公司将以客户的个性化需求为导向，不断整合和优化各项服务资源，为业主提供更加多元化和现代化的社区增值服务。通过以上方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。
　　6、公司控股股东不当控制的风险
　　公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东（大）会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
　　应对措施：公司将进一步建立健全法人治理制度，制定完善《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东（大）会、董事会、监事会的职权进行更加明确的规定，防止公司控股股东利用其控制地位，影响公司的正常经营，保障公司的持续健康发展。
　　7、控股子公司、分公司的管理风险
　　截至本报告期末，公司已设有20家一级子公司、137家分公司。鉴于公司目前管理区域的不断扩大，各项目散布在全国多个省份、直辖市或自治区，面临着项目人员多元化及本土化的需求，可能会导致管理效率的降低及营运风险的增加。若公司与各分支机构未能有效落实内控制度并影响公司业务全国化战略的落实，可能对公司未来的盈利及战略发展带来不利影响。
　　应对措施：针对项目人员多元化及本土化的需求，不断提高公司的管理效率，降低跨区域营运风险的增加，保障公司于各分支机构有效落实内控制度，推进公司业务全国化战略的落实。
　　8、公司人员管理风险
　　报告期内，公司存在劳务派遣人员，劳务派遣都是在临时性、辅助性的岗位，截至本报告期末，公司的劳务派遣比例低于百分之十，符合法律规定。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司将不断完善公司制定的标准化的服务流程及服务标准，以保证服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，在服务项目中严格把控工作人员的服务内容和质量。
　　9、服务质量稳定性的风险
　　公司针对不同业态、不同客户层次，提出了“亲情和院”和“东方礼遇”服务子品牌，并形成差异化服务模式，多年来一直以良好的物业服务品质受到业主赞誉；但随着社会发展，业主的观念以及市场需求可能不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，否则可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响，如果公司未能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断地提升服务品质、未能及时妥善地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。
　　应对措施：公司将不断加强对市场需求变化的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，保持公司服务质量的稳定，持续不断地提升服务品质、及时妥善地解决纠纷，保障公司多年累积的良好的品牌声誉。
　　10、现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主。
　　应对措施：公司制定了严格的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并且各项目点均已配备POS机，并且公司正逐步推出物业APP，让业主可以在移动终端支付相关款项，以尽量降低公司现金收款的金额和所占比例。
　　11、公司实际控制人、控股股东控制的部分公司从事物业服务的风险
　　报告期内，公司实际控制人和控股股东控制的企业中共七家从事物业管理服务。鉴于现阶段的物业服务企业在订单获取方面，主要依靠承接从事地产开发业务的母公司的业务，接管物业来源仍然较为集中；在地域分布方面，住宅、写字楼等物业项目具有不可移动的特点，客户难以跨区域进行选择和消费。因此，虽然上述七家企业属于同一行业，但是各方在订单获取方式上，主要是为其所属的地产开发项目提供配套的物业服务，不存在较大的市场竞争，且所服务的物业项目具有明显的地域属性，因此其与保利物业在客户对象和市场区域方面均存在较大的差异，不构成实质性的同业竞争。
　　应对措施：保利集团和保利地产已经出具避免同业竞争的承诺，故在公司的日常经营过程中，保利集团、保利地产利用其实际控制人或控股股东地位进行利益的不当输送或调节，进而损害保利物业的可能性极低。
　　12、与上市公司有关的重要事项
　　公司控股股东保利地产为上市公司，保利物业承诺，公司将严格按照《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则（试行）》等有关规定披露挂牌前后的相关信息，并与公司的控股股东保利地产的信息披露保持一致与同步。
　　公司在业务、资产、机构、人员、财务、技术等资源要素独立于所属上市公司，能够独立承担责任和风险，公司具有独立面向市场能力和持续经营能力。

　　四、企业社会责任
　　公司上半年在践行企业社会责任方面坚持了两个抓手。
　　以安全生产为抓手，唯有安全，方可安居，以央企标准铸就安心生活。党的十九大对物业服务企业做好服务管理和安全生产工作提出了更高要求。公司始终以为业主提供美好生活保障为目标，着力推进“筑院行动”在各区域的有效落地，通过对各类主要特殊事件的预防实战演习，全面检验公司各类主要特别事件的应急预案，健全应急处置工作指挥体系，完善应急工作机制，强化应急防范技能训练。
　　以打造社区责任为抓手，在全国保利社区推行物业服务企业牵头，居民共治，专注社区的公益服务，打造浓厚保利印记的和院志愿服务队，鼓励业主和员工从身边做起，让爱心与善行在保利社区扎根，以浓厚的亲情文化回馈社会。公司在公益方面的探索和实践，将进一步形成全国战略，致力于开启保利社区新公益时代。

　　一、业务概要商业模式
　　公司作为现代社区综合服务运营商，拥有国家物业管理一级资质，是中国物业管理协会副会长单位。根据中国指数研究院2017年上半年发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》，公司综合实力排名全国第五。公司为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业(学校、医院、体育场馆等)的开发商、业主提供基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区增值服务，并获得相关收入。
　　经过多年的稳健发展，公司已成为中国物业管理行业的专业力量，造就了一个专业经验丰富、专业技能过硬、富有团队意识和坚韧开拓精神的管理服务团队。公司先后通过了GB/T 19001:2008质量管理体系、GB/T24001:2004环境管理体系和GB/T28000:2011职业健康安全管理体系认证，保障了公司持续、稳定的高质量服务产品输出。公司围绕"物"的全生命周期管理和"人"的全生命周期服务，打造了"全介通"与"大客服"两个核心服务产品系列。针对不同业态、不同客户层次，公司提出了"亲情和院"和"东方礼遇"服务子品牌，并形成差异化服务模式。同时，公司紧跟行业信息化发展趋势，自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案。
　　报告期内及报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生变化。未来公司将继续坚持以客户满意为根本，依托公司品牌优势、管理优势和人才技术优势，加快公司市场化业务布局，努力契合客户的多元化需求，并通过项目全委、合资合作、收购并购等方式进一步开拓物业市场。

　　二、经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　(一)报告期内业务开展情况在百强企业管理规模和经营业绩持续分化的市场背景下，以及物业行业资本化和科技化趋势愈演愈烈的行业环境下，公司坚持市场化和信息化双擎发展模式，依托"保利芯智慧"平台优势，加强市场拓展和经营产品开发，并将依托新三板资本市场平台优势，进一步提升公司行业综合竞争力。
　　报告期内，公司在管面积10732万平方米，合同面积17423万平方米，面积同比分别增长20.98%和44.75%,外拓合同面积占比达23%。其中本年新增外拓项目合同面积达2379万平方米，同比增长52%。在市场化方面，公司除承接母公司开发的物业外，积极拓展市场化业务，成功外拓的物业涵盖高校、公共物业、工业园区、政府物业等多种业态，丰富的非住宅业态种类有效提升了公司的盈利水平。在信息化方面，公司持续推动保利"芯智慧"平台开发建设，打造自主核心信息化产品，努力实现公司客户满意和降本增效的双重目标。
　　(二)报告期内，公司实现营业收入3,236,742,006.67元，较上年同期增长27.03%;公司营业成本2,607,464,832.40元，较上年同期增长26.74%;净利润235,433,702.15元，较上年同期增长65.60%,超额完成2017年年度经营计划。相关分析如下：
　　1、公司本期实现营业收入3,236,742,006.67元，较上年同期增加688,674,978.04元，增长率为27.03%主要原因是：
　　(1)物业管理服务收入2,951,673,244.91元，较上年同期增长26.45%,增长主要原因是接管项目面积的增加，本期较上年同期增加物业服务面积1861万平方米；
　　(2)社区增值服务收入285,068,761.76元，较上年同期增长33.28%,增长主要原因是公司大力拓展社区增值业务。
　　2、公司本期实现净利润235,433,702.15元，较上年同期增加93,267,139.13元，增长率为65.60%,
　　主要是因为：
　　(1)报告期内管理规模的增大，主营业务收入较上年同期增长688,674,978.04元，毛利润增加138,617,226.43元；
　　(2)由于2016年5月1日"营改增"税制改革后，公司本期的税金及附加较上年同期减少43,818,001.01元，占营业收入比例由2.70%降至0.77%,使得公司在毛利率及管理费用率保持基本稳定的情况下，净利率进一步提升。
　　(二)行业情况近年来，物业管理行业迎来持续爆发期，行业市场集中度快速提升，百强企业物业管理面积占比持续扩大，行业竞争格局大幅改善。长期来看，新兴服务业与个人消费的加速融合叠加行业管制的放松有望打破物业管理公司的成长天花板。
　　1、行业资本化趋势明显。我国物业服务企业已经开始从粗放式传统服务业向集约式现代服务业转变。资本市场的青睐也为物业服务企业带来了新的发展机遇。自2014月6月彩生活在港交所上市以来，陆续有中海、绿城、雅生活、中奥、祈福、浦江等6家公司登陆港交所。南都物业也于2018年1月登陆上证A股成为物业第一股，此外，已有数十家物业公司成功在新三板挂牌。行业集中度逐渐提升，并购加速业务扩张。百强龙头企业抓紧行业上行机会，快速扩充管理项目，百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强，越抢越快的分化态势。百强企业在完成全国化布局的同时，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。
　　2、基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源，非住宅物业具备较强的服务溢价水平。
　　非住宅物业的兴起，为行业未来发展提供新的发展方向。百强领先物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域的服务内容已大大拓展，如餐饮、会务、消防等，并呈现出规格高、品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特点，对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物业企业需要具备更高的专业能力，进入门槛相对较高。非住宅物业由传统住宅物业的2C模式转变为2B模式，具有更高的盈利能力，竞争更市场化，服务更高端化。
　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持了良好的公司独立自主经营能力，公司业绩稳步增长。公司内部控制体系运行良好，经营管理团队和核心业务人员稳定。
　　公司不存在以下对持续经营能力造成影响的事项：
　　(一)营业收入低于100万元；
　　(二)净资产为负；
　　(三)连续三个会计年度亏损，且亏损额逐年扩大；
　　(四)存在债券违约、债务无法按期偿还的情况；
　　(五)实际控制人失联或高级管理人员无法履职；
　　(六)拖欠员工工资或者无法支付供应商货款；
　　(七)主要生产、经营资质缺失或者无法续期，无法获得主要生产、经营要素(人员、土地、设备、原材料)。
　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　报告期内，因公司已经挂牌，挂牌相关的法律法规变化风险已经消除；同时，报告期内公司不存在关联方资金占用的问题，因此公司关联方资金占用风险已经消除。
　　报告期内，公司没有新增的风险事项。
　　1、公司报告期内未为部分员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险
　　报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异，公司未为部分员工缴纳社会保险的主要原因为：
　　(1)部分员工为退休返聘人员，按照《劳动法》规定，公司无需为其缴纳社会保险；
　　(2)部分员工在过往任职单位购买社保，离职后原单位仍在为该等员工缴纳社保的个人部分，所以员工不愿意迁移社保关系到公司；
　　(3)部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新型农村合作医疗保险和新型农村社会养老保险，员工不愿意参保；
　　(4)部分员工已缴纳城镇居民养老保险，员工不愿意参保；
　　(5)部分员工社保已经在其他单位或村委会缴纳至退休年龄，公司无需为其缴纳社会保险；
　　(6)部分员工流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，自愿申请不缴纳保险；
　　(7)因部分员工入职时间较短以及相关社保购买手续未齐备等客观原因，公司尚未为其缴纳社会保险。
　　应对措施：公司控股股东保利地产已就公司员工缴纳社会保险金、公积金等相关事项出具书面承诺，如保利物业及其分、子公司被相关管理部门责令补缴社会保险或住房公积金或因新三板挂牌报告期内欠缴社会保险金和住房公积金而受到任何处罚时，将无条件按照相关管理部门核定的金额代为补缴该等费用或代为缴纳保利物业及其分、子公司因此受到的罚款及其他相关经济损失。尽管如此，仍不排除公司因存在未为部分员工缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。
　　2、市场竞争风险
　　目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1,000家。随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具有了较强的服务能力和品牌影响力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。
　　应对措施：公司将快速响应业主需求，对物业服务的要求更加专业化，标准化，将提升品牌知名度作为物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司将进一步在保证公司较强的服务能力和品牌影响力的基础上，应对市场竞争风险。
　　3、接管物业来源集中的风险现阶段，国内行业排名居前的大多数物业服务企业是所属房地产开发企业的子公司，这种股权关系有利于物业服务企业获得较为稳定的物业项目来源。截至报告期末，公司的物业管理面积为10732万平方米，其中由保利地产开发的物业的管理面积为9335万平方米，占总体管理面积的86.98%。因此，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。
　　应对措施：公司将通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。
　　4、人工成本上涨的风险
　　物业服务企业是典型的劳动密集型企业，公司的营业成本以人工成本为主，2015年、2016年和2017年公司的人工成本占营业成本的比例分别为60.11%、55.52%和58.02%,近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。
　　应对措施：公司不断结合自身的品牌效应积极开拓社区增值服务的业务市场，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平；同时，公司自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，充分发挥平台软件研发及智能硬件集成开发优势，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案，帮助物业服务企业减员增效。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
　　5、关联交易的风险
　　公司2015年、2016年和2017年为关联方提供物业管理服务金额分别为47,531.62万元、62,158.38万元和64,360.45万元，占当期营业收入的比例分别为24.55%、24.39%和19.88%。报告期内，公司的关联交易定价合理并且公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形。
　　应对措施：公司在《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》及《关联交易决策制度》等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，明确了关联交易公允决策的程序，以确保公司关联交易的合理性和公允性。此外，公司将在巩固现有市场份额的基础上积极开拓新市场。同时，公司将以客户的个性化需求为导向，不断整合和优化各项服务资源，为业主提供更加多元化和现代化的社区增值服务。通过以上方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。
　　6、公司控股股东不当控制的风险
　　保利地产直接和间接控制公司10,000万股股份，持股比例为100%,为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东(大)会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
　　应对措施：公司将进一步建立健全法人治理制度，制定完善《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东(大)会、董事会、监事会的职权进行更加明确的规定，防止公司控股股东利用其控制地位，影响公司的正常经营，保障公司的持续健康发展。
　　7、控股子公司、分公司的管理风险
　　公司采取属地经营模式，根据承接项目所在区域，通过在当地设立子公司、分公司等分支机构的形式开展物业管理服务。公司现有分支机构较多，截至本报告期末，公司已设有20家一级子公司、93家分公司。目前，公司仍在其他城市开拓市场，以扩大项目数量及管理规模，因此，未来几年公司将在新的城市设立分支机构。鉴于公司目前管理区域的不断扩大，各项目散布在全国多个省份、直辖市或自治区，面临着项目人员多元化及本土化的需求，可能会导致管理效率的降低及营运风险的增加。
　　若公司与各分支机构未能有效落实内控制度并影响公司业务全国化战略的落实，可能对公司未来的盈利及战略发展带来不利影响。
　　应对措施：针对项目人员多元化及本土化的需求，不断提高公司的管理效率，降低跨区域营运风险的增加，保障公司于各分支机构有效落实内控制度，推进公司业务全国化战略的落实。
　　8、公司人员管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，人员年龄结构、学历背景等差异较大，人员管理难度较大。
　　报告期内，公司存在劳务派遣人员，劳务派遣都是在临时性、辅助性的岗位，截至本报告期末，公司的劳务派遣比例低于百分之十，符合法律规定。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司将不断完善公司制定的标准化的服务流程及服务标准，以保证服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，在服务项目中严格把控工作人员的服务内容和质量。
　　9、服务质量稳定性的风险
　　公司拥有国家物业服务企业一级资质，公司针对不同业态、不同客户层次，提出了"亲情和院"和"东方礼遇"服务子品牌，并形成差异化服务模式，多年来一直以良好的物业服务品质受到业主赞誉；公司将基于"物"的管理和"人"的服务打造成两个核心产品系列——"全介通"和"大客服",进行全生命周期管理和服务；公司高度重视服务体系建设，成立了标准化管理委员会、标准化工作组、标准管理部门三级管理机构，加强对公司的服务体系建设，不断提升服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果。但随着社会发展，业主的观念以及市场需求可能不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，否则可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响，如果公司未能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断地提升服务品质、未能及时妥善地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。
　　应对措施：公司将不断加强对市场需求变化足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，保持公司服务质量的稳定，持续不断地提升服务品质、及时妥善地解决纠纷，保障公司多年累积的良好的品牌声誉。
　　10、现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主。
　　应对措施：公司制定了严格的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并且各项目点均已配备POS机，并且公司正逐步推出物业APP,让业主可以在移动终端支付相关款项，以尽量降低公司现金收款的金额和所占比例。
　　11、公司实际控制人、控股股东控制的部分公司从事物业服务的风险
　　报告期内，公司实际控制人保利集团控制的深圳市保利商业物业经营管理有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司，湖北保利大酒店有限公司、遵义久联物业服务有限公司和哈尔滨保利科技大厦有限公司在实际从事物业服务业务；公司控股股东保利地产控制的广州市保利世贸物业管理有限公司、南昌保利物业管理有限公司亦就其目前签约的物业进行物业服务和管理。
　　鉴于现阶段的物业服务企业在订单获取方面，主要依靠承接从事地产开发业务的母公司的业务，接管物业来源仍然较为集中；在地域分布方面，住宅、写字楼等物业项目具有不可移动的特点，客户难以跨区域进行选择和消费。因此，虽然上述七家从事物业管理的公司处于同一行业，但是各方在订单获取方式上，主要是为其所属的地产开发项目提供配套的物业服务，不存在较大的市场竞争，且所服务的物业项目具有明显的地域属性，因此其与保利物业在客户对象和市场区域方面均存在较大的差异，不构成实质性的同业竞争。
　　应对措施：保利集团和保利地产已经出具避免同业竞争的承诺，故在公司的日常经营过程中，保利集团、保利地产利用其实际控制人或控股股东地位进行利益的不当输送或调节，进而损害保利物业的可能性极低。
　　12、与上市公司有关的重要事项
　　公司控股股东保利地产为上市公司，保利物业承诺，公司将严格按照《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则(试行)》等有关规定披露挂牌前后的相关信息，并与公司的控股股东保利地产的信息披露保持一致与同步。
　　公司在业务、资产、机构、人员、财务、技术等资源要素独立于所属上市公司，能够独立承担责任和风险，公司具有独立面向市场能力和持续经营能力。

　　一、商业模式
　　公司作为现代社区综合服务运营商，拥有国家物业管理一级资质，是中国物业管理协会副会长单位。
　　根据中国指数研究院2017年上半年发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》，公司综合实力排名全国第五。公司为住宅物业、办公物业、工业园区物业、商业物业和其他物业（学校、医院、体育场馆等）的开发商、业主提供基础物业管理服务、顾问咨询及协销配合服务和社区增值服务，并获得相关收入。
　　经过多年的稳健发展，公司已成为中国物业管理行业的专业力量，造就了一个专业经验丰富、专业技能过硬、富有团队意识和坚韧开拓精神的管理服务团队。公司先后通过了GB/T 19001:2008质量管理体系、GB/T 24001:2004环境管理体系和GB/T 28000:2011职业健康安全管理体系认证，保障了公司持续、稳定的高质量服务产品输出。公司围绕“物”的全生命周期管理和“人”的全生命周期服务，打造了“全介通”与“大客服”两个核心服务产品系列。针对不同业态、不同客户层次，公司提出了“亲情和院”和“东方礼遇”服务子品牌，并形成差异化服务模式。同时，公司紧跟行业信息化发展趋势，自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案。
　　报告期内及报告期后至报告披露日，公司的商业模式较上年度未发生变化。未来公司将继续坚持以客户满意为根本，依托公司品牌优势、管理优势和人才技术优势，加快公司市场化业务布局，努力契合客户的多元化需求，并通过项目全委、合资合作、收购并购等方式进一步开拓物业市场。

　　二、经营情况
　　（一）报告期内业务开展情况
　　在百强企业管理规模和经营业绩持续分化的市场背景下，以及物业行业资本化和科技化趋势愈演愈烈的行业环境下，公司坚持市场化和信息化双擎发展模式，依托“保利芯智慧”平台优势，加强市场拓展和经营产品开发，并将依托新三板资本市场平台优势，进一步提升公司行业综合竞争力。
　　报告期内，公司在管面积较去年年底上升4.78%至9294.93万平方米，较去年同期期末增加15.60%。
　　在市场化方面，公司除承接母公司开发的物业外，积极拓展市场化业务，成功外拓的物业涵盖高校、工业园区、政府物业等多种业态，丰富的非住宅业态种类有效提升了公司的盈利水平。在信息化方面，公司持续推动保利“芯智慧”平台开发建设，打造自主核心信息化产品，努力实现公司客户满意和降本增效的双重目标。
　　（二）报告期内，公司实现营业收入1,422,128,986.07元，较上年同期增长18.18%；公司营业成本
　　1,133,419,747.08元，较上年同期增长19.18%；归属于挂牌公司股东的净利润112,673,560.68元，较上年同期增长81.16%；截至报告期末，公司净资产427,140,525.00元，较期初增长36.57%。相关分析如下：
　　1、公司本期实现营业收入1,422,128,986.07元，较上年同期增加218,748,868.23元，增长率为18.18%，
　　主要是因为：
　　（1）物业管理服务收入1,261,879,844.04元，较上年同期增长14.92%，增长主要原因是公司本期较上年同期增加物业服务面积1254.31万平方米；
　　（2）社区增值服务收入137,946,511.65元，较上年同期增长30.88%，增长主要原因是公司大力拓展社区增值业务；
　　（3）本期公司出售车位新增收入22,302,630.38元。
　　2、公司本期归属于挂牌公司股东的净利润112,673,560.68元，较上年同期增加50,477,732.06元，
　　增长率为81.16%，主要是因为：
　　（1）本期内管理规模的增大，主营业务收入较上年同期增长218,748,868.23元，毛利润增加26,549,672.13元；
　　（2）由于2016年5月1日起税制改革，在营业税改征增值税后，公司的税金及附加较上年同期减少45,089,348.42元，占营业收入比例由4.85%降至0.93%，使得公司在毛利率及管理费用率保持基本稳定的情况下，净利率进一步提升。
　　3、公司净资产427,140,525.00元，较期初增加了114,378,900.62元，增长率为36.57%，主要是因为：
　　本期公司净利润增加114,378,900.62元，且报告期内没有进行利润分配。
　　（三）报告期内，经营活动产生的现金流量净额118,594,567.82元，较上年同期减少294,728,872.65
　　元，主要原因如下：
　　1、本期因为公司收入增长，销售商品、提供劳务收到的现金增加314,201,336.98元，同时，伴随公司收入增长，公司增加了员工人数，且提高了薪酬支付标准，导致本期支付给职工以及为职工支付的现金增加了138,238,612.91元。
　　2、上年同期中，公司收回关联方拆借款项，本期不存在相关情形，使得本期收到其他与经营活动有关的现金金额较去年同期减少396,802,907.93元。

　　三、风险与价值
　　报告期内，因公司已经挂牌，挂牌相关的法律法规变化风险已经消除；同时，报告期内公司不存在关联方资金占用的问题，因此公司关联方资金占用风险已经消除。
　　报告期内，公司没有新增的风险事项。
　　1、公司报告期内未为部分员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险
　　报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异，公司未为部分员工缴纳社会保险的主要原因为：
　　（1）部分员工为退休返聘人员，按照《劳动法》规定，公司无需为其缴纳社会保险；
　　（2）部分员工在过往任职单位购买社保，离职后原单位仍在为该等员工缴纳社保的个人部分，所以员
　　工不愿意迁移社保关系到公司；
　　（3）部分农村户籍员工，在户籍所在地办理了新型农村合作医疗保险和新型农村社会养老保险，员工不愿意参保；
　　（4）部分员工已缴纳城镇居民养老保险，员工不愿意参保；
　　（5）部分员工社保已经在其他单位或村委会缴纳至退休年龄，公司无需为其缴纳社会保险；
　　（6）部分员工流动性比较大，个人在缴纳社保后，将降低个人当月的实际收入，自愿申请不缴纳保险；
　　（7）因部分员工入职时间较短以及相关社保购买手续未齐备等客观原因，公司尚未为其缴纳社会保险。
　　应对措施：公司控股股东保利地产已就公司员工缴纳社会保险金、公积金等相关事项出具书面承诺，如保利物业及其分、子公司被相关管理部门责令补缴社会保险或住房公积金或因新三板挂牌报告期内欠缴社会保险金和住房公积金而受到任何处罚时，将无条件按照相关管理部门核定的金额代为补缴该等费用或代为缴纳保利物业及其分、子公司因此受到的罚款及其他相关经济损失。尽管如此，仍不排除公司因存在未为部分员工缴纳社会保险而可能带来的补缴等风险。
　　2、市场竞争风险
　　目前我国物业管理行业的集中度较低，竞争比较激烈，国内物业服务企业超过10万家，其中拥有国家物业服务企业一级资质的超过1,000家。随着市场的竞争日趋激烈，物业业主对物业服务的选择权增加，物业业主对于物业服务的要求将更加专业化、标准化，提升品牌知名度是物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司虽然具有了较强的服务能力和品牌影响力，但在未来的市场竞争中仍存在一定的竞争风险。
　　应对措施：公司将快速响应业主需求，对物业服务的要求更加专业化，标准化，将提升品牌知名度作为物业服务企业未来发展的出路。在激烈的市场竞争环境下，公司将进一步在保证公司较强的服务能力和品牌影响力的基础上，应对市场竞争风险。
　　3、接管物业来源集中的风险
　　现阶段，国内行业排名居前的大多数物业服务企业是所属房地产开发企业的子公司，这种股权关系有利于物业服务企业获得较为稳定的物业项目来源。截至报告期末，公司的物业管理面积为9294.93万平方米，其中由保利地产开发的物业的管理面积为8486.06万平方米，占总体管理面积的91.30%。因此，如果未来保利地产的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司物业管理面积的扩张和收入规模的提升。
　　应对措施：公司将通过全委、顾问和并购的方式拓展非保利地产开发的物业项目；同时，公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务业务的市场开发力度，提升公司的收入多元化水平和盈利质量。
　　4、人工成本上涨的风险
　　物业服务企业是典型的劳动密集型企业，公司的营业成本以人工成本为主，2015年、2016年和2017年1-6月公司的人工成本占营业成本的比例分别为60.11%、55.52%和59.73%，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。
　　应对措施：公司不断结合自身的品牌效应积极开拓社区增值服务的业务市场，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平；同时，公司自主开发了芯智慧社区云平台，专注社区移动化、互联互通业务，充分发挥平台软件研发及智能硬件集成开发优势，面向物业服务企业、房地产开发企业提供一流的一体化智慧社区解决方案，帮助物业服务企业减员增效。但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
　　5、关联交易的风险
　　公司2015年、2016年和2017年1-6月为关联方提供物业管理服务金额分别为47,531.62万元、62,158.38万元和23,954.68万元，占当期营业收入的比例分别为24.55%、24.39%和16.84%。报告期内，公司的关联交易定价合理并且公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形。
　　应对措施：公司在《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》及《关联交易决策制度》等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，明确了关联交易公允决策的程序，以确保公司关联交易的合理性和公允性。此外，公司将在巩固现有市场份额的基础上积极开拓新市场。同时，公司将以客户的个性化需求为导向，不断整合和优化各项服务资源，为业主提供更加多元化和现代化的社区增值服务。通过以上方式扩大收入来源，逐步降低关联交易比例。
　　6、公司控股股东不当控制的风险
　　保利地产直接和间接控制公司10,000万股股份，持股比例为100%，为公司控股股东，能够实际支配公司行为。公司针对控股股东不当控制的风险，建立健全了法人治理制度，制定完善了《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东（大）会、董事会、监事会的职权进行了明确的规定，但是公司控股股东仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司实施不当控制，可能影响公司的正常经营，对公司持续健康发展产生不利影响。
　　应对措施：公司将进一步建立健全法人治理制度，制定完善《公司章程》和公司的各项决策、监管制度，对股东（大）会、董事会、监事会的职权进行更加明确的规定，防止公司控股股东利用其控制地位，影响公司的正常经营，保障公司的持续健康发展。
　　7、控股子公司、分公司的管理风险
　　公司采取属地经营模式，根据承接项目所在区域，通过在当地设立子公司、分公司等分支机构的形式开展物业管理服务。公司现有分支机构较多，截至本报告期末，公司已设有20家子公司、82家分公司。目前，公司仍在其他城市开拓市场，以扩大项目数量及管理规模，因此，未来几年公司将在新的城市设立分支机构。鉴于公司目前管理区域的不断扩大，各项目散布在全国多个省份、直辖市或自治区，面临着项目人员多元化及本土化的需求，可能会导致管理效率的降低及营运风险的增加。若公司与各分支机构未能有效落实内控制度并影响公司业务全国化战略的落实，可能对公司未来的盈利及战略发展带来不利影响。
　　应对措施：针对项目人员多元化及本土化的需求，不断提高公司的管理效率，降低跨区域营运风险的增加，保障公司于各分支机构有效落实内控制度，推进公司业务全国化战略的落实。
　　8、公司人员管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，人员年龄结构、学历背景等差异较大，人员管理难度较大。报告期内，公司存在劳务派遣人员，劳务派遣都是在临时性、辅助性的岗位，截至本报告期末，公司的劳务派遣比例低于百分之十，符合法律规定。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是，如果公司未能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司将不断完善公司制定的标准化的服务流程及服务标准，以保证服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，在服务项目中严格把控工作人员的服务内容和质量。
　　9、服务质量稳定性的风险
　　公司拥有国家物业服务企业一级资质，公司针对不同业态、不同客户层次，提出了“亲情和院”和“东方礼遇”服务子品牌，并形成差异化服务模式，多年来一直以良好的物业服务品质受到业主赞誉；公司将基于“物”的管理和“人”的服务打造成两个核心产品系列——“全介通”和“大客服”，进行全生命周期管理和服务；公司高度重视服务体系建设，成立了标准化管理委员会、标准化工作组、标准管理部门三级管理机构，加强对公司的服务体系建设，不断提升服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果。但随着社会发展，业主的观念以及市场需求可能不断发生变化，公司需要对市场需求变化具有足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，否则可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响，如果公司未能稳定有效地保证服务质量、未能持续不断地提升服务品质、未能及时妥善地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。
　　应对措施：公司将不断加强对市场需求变化足够的敏感性，并及时针对服务群体的需求对自身的服务进行调整，保持公司服务质量的稳定，持续不断地提升服务品质、及时妥善地解决纠纷，保障公司多年累积的良好的品牌声誉。
　　10、现金收款的资金管理风险
　　报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的业主。
　　应对措施：公司制定了严格的现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，并且各项目点均已配备POS机，并且公司正逐步推出物业APP，让业主可以在移动终端支付相关款项，以尽量降低公司现金收款的金额和所占比例。
　　11、公司实际控制人、控股股东控制的部分公司从事物业服务的风险
　　报告期内，公司实际控制人保利集团控制的深圳市保利商业物业经营管理有限公司、上海保利物业酒店管理集团有限公司，湖北保利大酒店有限公司、遵义久联物业服务有限公司和哈尔滨保利科技大厦有限公司在实际从事物业服务业务；公司控股股东保利地产控制的广州市保利世贸物业管理有限公司、南昌保利物业管理有限公司亦就其目前签约的物业进行物业服务和管理。
　　鉴于现阶段的物业服务企业在订单获取方面，主要依靠承接从事地产开发业务的母公司的业务，接管物业来源仍然较为集中；在地域分布方面，住宅、写字楼等物业项目具有不可移动的特点，客户难以跨区域进行选择和消费。因此，虽然上述七家从事物业管理的公司处于同一行业，但是各方在订单获取方式上，主要是为其所属的地产开发项目提供配套的物业服务，不存在较大的市场竞争，且所服务的物业项目具有明显的地域属性，因此其与保利物业在客户对象和市场区域方面均存在较大的差异，不构成实质性的同业竞争。
　　应对措施：保利集团和保利地产已经出具避免同业竞争的承诺，故在公司的日常经营过程中，保利集团、保利地产利用其实际控制人或控股股东地位进行利益的不当输送或调节，进而损害保利物业的可能性极低。
　　12、与上市公司有关的重要事项
　　公司控股股东保利地产为上市公司，保利物业承诺，公司将严格按照《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则（试行）》等有关规定披露挂牌前后的相关信息，并与公司的控股股东保利地产的信息披露保持一致与同步。
　　公司在业务、资产、机构、人员、财务、技术等资源要素独立于所属上市公司，能够独立承担责任和风险，公司具有独立面向市场能力和持续经营能力。