正合股份（834209）

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
　　(二)行业情况
　　2023年防疫转向有效提振居民对经济复苏的信心，叠加高能级城市限制性政策退出和有效供应集中入市，在1季度和3季度出现两轮市场短暂恢复性增长。但外部环境扰动频频、内部新动能成长未及预期、旧动能收缩加速，消费信心尚在修复中、购房情绪较为谨慎，楼市交易下行仍在寻底。
　　供应端：“三个不低于”等金融政策结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，但受销售端低迷拖累，房企资金流转仍高度承压，在土拍和开工等环节呈现延续收缩态势，聚焦销售回款与去库存，积极调整城市布局，新开项目更加重视产品力。
　　需求端：经济下行压力和修复信心缺失主导市场，居民购房积极性骤降、决策更趋谨慎，需求规模下台阶且购房决策周期拉长。城市市场进一步极化，新动能建设逐步重构城市竞争格局，产业强城因限制性政策退出、核心区品质产品入市而实现局部市场需求短暂回升。

　　二、未来展望
　　（一）行业发展趋势
　　1、2024年延续“稳经济”、“防风险”述求，中长期仍将保持战略定力推动经济结构转型，但更强调“立”与“破”的节奏，在新动能实现前，以房地产为代表的旧动能将继续托底。高能级城市“因城施策”仍有少量优化空间，但经济下行压力高涨和修复信心缺位的背景下，限制性政策调整对购房情绪的带动性将削弱。
　　2、房地产信贷环境结构性改善。供给端结构性放宽资金限制，支持优质企业开发贷、并购贷，资金端、土地端资源向国企及白名单民营倾斜，预计期房交付问题将得以遏制。需求端加强个人住房贷款支持，首付成数回归下限、房贷利率回调，刚需及合理改善需求释放阻力减弱。
　　3、疫情后人口流动新趋势、产业及经济发展的不均衡将继续加剧楼市成交区域分化，强都市圈中心城市市场规模稳定性更强，城市核心价值区将率先建立新的供需平衡。
　　（二）公司发展战略
　　2022年起，房地产行业经历了一些阶段性的变化，公司在发展中也深刻认识到行业必须回归本质，从客户需求出发，持续提供高价值的服务与产品。因此，公司不断夯实以交易服务为核心的根基业务，通过服务模式的多元化，保持公司的持续经营能力，深耕目标市场，解决客户痛点。同时，基础业务专业化的顾问咨询服务，也将与时俱进，在城市更新、乡村振兴、存量运营等新的方向持续探索，在“投资、咨询、运营”等各环节形成业务闭环，为客户创造新的价值。
　　（三）经营计划
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。
　　（四）不确定性因素
　　在房地产市场金融宏观审慎常态化以及长效机制逐步建立背景下，行业的供求关系与发展模式在发生转变，房企出清存货，降本增效，公司在应收款周转率上面临较多不确定性，短期对公司在业务高质量规模扩张方面，带来考验与难点；同时，城市分化更趋明显，在资源匹配与区域布局上或面临新的考验。

　　三、公司面临的重大风险分析
　　1、宏观政策风险
　　1.1、报告期内，外部环境保持高压、国内经济复苏基础不稳且仍面临多重压力与堵点。1.2、宏观政策着力稳经济与防风险，数字经济、先进制造业等增长新动能实现前，房地产仍需维稳。中长期仍将保持战略定力推动经济结构转型，但更强调“立”与“破”的节奏。1.3、房地产政策托底为主。短期重在“防守”，控制地产溢出风险：“三个不低于”全面支持房企资金需求，“保交楼”稳步推进，尽量避免新增暴雷和交付风险。长期将着力建立房地产新发展模式：保障房建设加速拉动房投增长，城中村改造缓步补充需求。1.4、城市市场进一步极化。过去房价超涨、需求透支的城市将逐步回归均值；新动能建设重构城市格局，产业强城楼市更具韧性。应对措施：基于对城市差异性和潜力性的理解与判断，公司形成了区域差异化经营指导思想，从提升运营能力和效率中挖掘盈利点。公司将继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
　　2、行业经营风险
　　2.1、房地产市场仍在寻底。全国商品房销售规模明显下台阶（2023年全年约11亿㎡），房价环比负增长城市逐月增多，土地购置规模降幅持续扩大。城市市场差异性凸显，仅一线城市及个别强二线城市市场弱修复，次能级城市甩货出清，预期不稳。2.2、地产金融政策结构性纾解优质房企资金压力，但无法成为企业经营“转向阀”；保交楼稳步推进，新增暴雷或交付风险概率降低。受销售规模收缩影响，房企资金周转高度承压，应收账款不能收回或无法按期收回仍为常态。地方债务历史问题下，个别平台类客户或存“难收款”风险。2.3、房地产行业重构平衡趋势下，部分主体存在退出行业、减少外包服务、压缩外包服务预算的可能，或有业务流失、业务降价的可能。2.4、新房交付问题、新房因产品改善总价提升双重驱动下，二手房市场占比连续增长，挤压新房份额。行业逐步将形成二手房刚需，新房面向改善的格局。应对措施：公司新房营销业务能力实现突破、提升人效，保持行业竞争优势；强化公司投资运营、咨询运营团队专业能力，拓展服务内容、创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长，或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
（一）营销代理业务模式
营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
（二）综合顾问业务模式
正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
（三）大数据智能营销及线上业务
公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。
报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
（二）行业情况
防疫转向有效提振居民对经济复苏的信心，高能级城市地产限制性政策退出且有效供应集中入市，多重利好推动全国房地产市场于2023年一季度迎来恢复性增长。外部环境扰动频频，内部新动力成长未及预期、旧动力收缩加速，二季度以来国内经济下行压力陡增，购房情绪随之缓步下滑，楼市交易再度回落寻底。
供应端：“三支箭”结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，但受销售端低迷拖累，房企资金流转仍高度承压，在土拍和开工等环节延续收缩态势。房企聚焦销售回款与去库存，积极调整城市布局。需求端：经济下行背景下，短期内居民收入未见显著改善；城市常住人口增量收缩，住房需求容量缓步下台阶。经历去年楼市深度调整，客户购房决策更趋谨慎，支付力与“稳房价”信心为需求释放最大阻碍。城市分化更为明显，上半年仅高能级城市因购房限制性政策逐步退出、配合核心区域品质产品供应加码，实现销量短暂回升。

　　二、公司面临的重大风险分析
1、宏观政策风险
1.1、报告期内，出口因地缘政治影响压力凸显、房地产继续寻底、国内经济复苏基础不稳短期内稳经济、防风险压力陡增。1.2、宏观政策短期着力稳经济与防风险，强刺激数字经济、先进制造业等新动力，对房地产、中低端出口等旧动力维持“打点滴”托底。中长期仍将保持战略定力推动经济结构调整。1.3、“去地产化”与“地产是经济支柱产业”双导向并存，房地产政策托底为主，确保交易规模下台阶速度可控、房企不再新增暴雷风险。供应端多方式促进风险企业保交付；进一步落实“三支箭”融资支持，持续修复房企融资环境。需求端试点高能级城市松绑限制性政策，支持房贷利率合规调整，对冲住房交易规模收缩趋势。1.4、我国人口总量60余年来首现负增长，“后疫情时期”就业形势严峻，短期内人口向大城市聚焦趋势有所放缓，2022年多个高能级城市常住人口年增量缩减，一定程度影响1-2年内新市民住房需求规模。中长期来看，城市人口吸附力将受新动力产业城市梯队站位竞争情况影响。应对措施：基于对城市差异性和潜力性的理解与判断，公司形成了区域差异化经营指导思想，从提升运营能力和效率中挖掘盈利点。公司将继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
2、行业经营风险
2.1、全国商品房销售面积重回2016年水平（全年约12亿㎡），交易规模明显下台阶。2023年上半年，仅一线及强二线城市出现楼市短暂修复，积压需求释放后，多数城市继续缓步寻底。若无增量刺激政策落地，预计下半年房地产市场将延续低迷状态。市场容量收缩背景下，城市分化加剧，高能级城市房企集聚、竞争激烈；次能级城市甩货出清，预期不稳。2.2、“三支箭”仅结构性纾解优质国央企与头部民营资金压力，受销售端低迷影响，房企资金流转仍高度承压，应收账款不能按期收回或无法收回的情况仍为常态。地方债务历史遗留问题下，个别平台客户或存“难收款”风险。2.3、房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。应对措施：公司新房营销业务能力实现突破、提升人效，保持行业竞争优势；强化公司投资运营、咨询运营团队专业能力，拓展服务内容、创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
3、投入新业务的风险
公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
4、人力资源风险
公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
5、应收账款余额较大的风险
受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，面对复杂的市场形势，公司在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效。
　　报告期末，公司实现营业收入34,947.46万元，较上年同期降低18.68%，其中代理业务收入30,764.62万元，较上年同期降低19.07%，顾问费及其他收入4,182.50万元，较上年同期降低15.65%；实现归属于挂牌公司股东的净利润-5,668.44万元，较上年同期降低10,634.12%；经营活动现金流量净额为-4,232.27万元，较上年同期降低173.00%。
　　(二)行业情况
　　2022年，受多地疫情反复、项目交付问题等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，全年地方优化政策近700次，创历史新高，行业政策环境进入宽松周期。但供应端主动收缩、需求端购房积极性走弱，2022年全国商品房销售规模再度负增长，且降幅远大于2014年去库存下行周期。
　　供应端：预售、土地等端口着力缓解房企资金链问题、融资渠道逐步向少量优质民营开放，但房企开发资金来源持续负增长，叠加2022年三季度信用债偿债高峰，房企资金流转仍高度承压，故房地产开发企业不再关注规模扩张，在土拍、开工等环节主动收缩，重点聚焦销售回款及去库存。
　　需求端：个人住房贷款放宽，且全年多轮“因城施策”微调，进一步放宽购房资格、降低购房成本。但经济下行、疫情干扰及房企暴雷等因素影响下，客户购房决策更趋谨慎，仅前期严控的二线城市因经济发展、人口增长等基本面具备优势，在行政性限制放松后销量短暂回升，城市分化更为明显。

　　三、持续经营评价
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一。2022年，正合荣膺中国房地产策划代理百强优秀企业，并连续七年进入全国TOP10。
　　虽然房地产行业目前出现下行，但从新建商品房交易总量和民众居住需求会持续升级来看，房地产行业在未来一段时间仍将是中国规模较大、与民众美好生活强关联的行业，同时，经过近期行业不良主体出清后，房地产正在回归行业本质，专业的价值将重新获得重视。
　　2022年，公司对成都、重庆、西安、昆明、贵阳的业务和经营管理进行了积极调整,努力适应房地产市场新房交易总量下行以及疫情不利影响的宏观环境，并积极开拓房地产存量市场业务，提升公司未
　　来的持续盈利能力。

　　四、未来展望
　　(一)行业发展趋势
　　1、2023年“稳经济”诉求下，住房消费作为内需重要组成，房地产调控态度已实质性转向，以促进行业“软着陆”。坚守“房住不炒”基调，“因城施策”持续修复预期，着力启动市场，高能级城市有底线优化购房限制性政策，松绑合理购房需求，低能级城市强化预期管理，促进住房消费健康发展。
　　2、房地产信贷环境结构性改善。供给端全面放宽资金限制，支持优质企业开发贷、并购贷，资金端、土地端资源向国企及白名单民营倾斜，预计期房交付问题将得以遏制。需求端加强个人住房贷款支持，首付成数回归下限、房贷利率回调，刚需及合理改善需求释放阻力减弱。
　　3、疫情后人口流动新趋势、产业及经济发展的不均衡将继续加剧楼市成交区域分化，强都市圈中心城市市场规模仍有增长空间。
　　(二)公司发展战略
　　2022年，房地产行业经历了一些阶段性的变化，公司在发展中也深刻认识到行业必须回归本质，从客户需求出发，持续提供高价值的服务与产品。因此，公司不断夯实以交易服务为核心的根基业务，通过服务模式的多元化，保持公司的持续经营能力，深耕目标市场，解决客户痛点。同时，基础业务专业化的顾问咨询服务，也将与时俱进，在城市更新、乡村振兴、存量运营等新的方向持续探索，在“投资、咨询、运营”等各环节形成业务闭环，为客户创造新的价值。
　　(三)经营计划或目标
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。
　　(四)不确定性因素
　　在房地产市场金融宏观审慎常态化以及长效机制逐步建立背景下，行业的供求关系与发展模式在发生转变，房企出清存货，降本增效，公司在应收款周转率上面临较多不确定性，短期对公司在业务高质量规模扩张方面，带来考验与难点；同时，城市分化更趋明显，在资源匹配与区域布局上或面临新的考验。

　　五、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1、宏观政策风险
　　1.1、报告期内，国际地缘冲突频发，新冠肺炎疫情反复，消费恢复持续受挫，我国经济运行稳增长压力加大。
　　1.2、全球通胀压力下，国内仍需要维持流动性合理充裕支持经济复苏，财政政策及货币政策结构性投放，促进产业转型。住房消费作为内需重要组成，房地产政策导向已实质性转向。
　　1.3、在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标。2022年，为纠正金融领域对房地产行业的过度避险，在资金监管、融资渠道等端口着力缓解房企资金链问题，银行贷款、债券股权融资逐步放开，“保优质主体”成为新增导向；但商品房销售较快下滑与地产企业偿债高峰并存，房企资金流转仍高度承压。
　　1.4、我国人口总量61年来首次出现负增长，新型城镇化建设促进生产要素市场化流动，核心城市进一步汇人口、资源、产业等发展动能，次能级地区人口净流出面有进一步扩大的趋势。
　　应对措施：基于城市间差异性凸显，公司形成了不同区域差异化经营指导思想，从提升运营能力中挖掘盈利点。公司继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
　　2、行业经营风险
　　2.1、2022年全国商品房销售面积及金额均创历史最大跌幅。全国商品房销售面积同比下降24.3%、商品房销售额同比下降26.7%，房屋新开工面积同比下降39.4%，房地产行业整体呈现大幅下行态势。
　　2.2、预售、土地等端口着力缓解房企资金链问题，但房企开发资金来源持续负增长，叠加2022年三季度信用债偿债高峰，房企资金流转仍高度承压，导致公司可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　2.3、房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。
　　应对措施：公司现有新房业务需持续强化营销能力，提升人效，保持竞争优势；强化公司顾问、策划、存量运营等团队的专业能力，创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判能力，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。
　　应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。
　　完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　商业模式
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过多年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分
　　市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造空间营运业务。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对线上平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。
　　报告期内、报告期后至本报告披露日，公司商业模式均未发生重大变化。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。

　　三、评价持续经营能力
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一。2022年，公司再次荣膺“中国房地产策划代理百强企业第七名”。虽然房地产行业目前出现下行，但从新建商品房交易总量和民众居住需求会持续升级来看，房地产行业在未来一段时间仍将是中国规模较大、与民众美好生活强关联的行业，同时，经过近期行业不良主体出清后，房地产正在回归行业本质，专业的价值将重新获得重视。在2022年初，公司对成都、重庆、西安、昆明、贵阳的业务和经营管理进行了积极调整,努力适应房地产市场新房交易总量下行以及疫情不利影响的宏观环境，并积极开拓房地产存量市场业务，提升公司未来的持续盈利能力。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1、宏观政策风险
　　1.1、报告期内，国际地缘冲突频发、新冠肺炎疫情反复、需求低迷，我国经济下行压力加大，稳增长成为主线。消费恢复偏慢，出口承压，稳增长依赖投资发力。
　　1.2、全球面临通胀压力下，国内仍需要维持流动性合理充裕支持经济复苏。
　　1.3、在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标。2022年，为纠正金融领域对房地产行业的过度避险，在资金监管、融资渠道等端口着力缓解房企资金链问题，银行贷款、债券融资逐步向少量优质民营开放，“保优质民营”成为新增导向；但商品房销售较快下滑与地产企业偿债高峰并存，房企资金流转仍高度承压。
　　1.4、我国人口总量增幅显著收缩，新型城镇化建设促进生产要素市场化流动，核心城市进一步汇人口、资源、产业等发展动能，次能级地区人口净流出面有进一步扩大的趋势。
　　应对措施：基于城市间差异性凸显，公司形成了不同区域差异化经营指导思想，从提升运营能力中挖掘盈利点。公司继续加强对客户需求变化的跟踪与分析研究，不断提高产品定位、客户分析、市场研判、市场营销专业水平，并结合业务创新，化危为机，完善新经济格局下的盈利能力。
　　2、行业经营风险
　　2.1、2022年上半年，全国商品房销售面积同比下降22.2%、商品房销售额同比下降28.9%，房屋新开工面积同比下降34.4%，房地产行业整体呈现大幅下行态势。
　　2.2、预售、土地等端口着力缓解房企资金链问题，但房企开发资金来源持续负增长，叠加2022年三季度信用债偿债高峰，房企资金流转仍高度承压，导致公司可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　2.3、房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。
　　应对措施：房地产作为资金密集型行业，公司应强化备用金筹备、现金流管理，有力保障常规和创新领域业务开展。公司现有新房业务需持续强化营销能力，提升人效，保持竞争优势；强化公司顾问、策划、存量运营等团队的专业能力，创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流的同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司投入的数字化新营销业务、试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。
　　应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受商品房销售大幅下降、房地产金融监管影响，较多开发商偿债能力显著下降、债务违约频发，公司应收账款回款时间明显增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的行业经营环境，公司在拓展业务端将做调整和优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过21年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造专业的地产知识学习平台，将现有的“知识市场”升级为“知识学院”，提供由“论+游+内训营”共同组成的内容体系，从营销端与咨询端致力于建立属于地产圈的高端学习、交流平台。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了精准投放、客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对上线平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。2021年，公司不断升级产品，使运营执行更加精准。
　　报告期内、报告期后至本报告披露日，公司商业模式均未发生重大变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，面对复杂的市场形势，公司在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效。报告期末，公司实现营业收入42,974.05万元，较上年同期降低6.44%，其中代理业务收入38,015.57万元，较上年同期增长1.64%，顾问费及其他收入4,958.49万元，较上年同期降低41.88%；实现归属于挂牌公司股东的净利润53.81万元，较上年同期降低98.84%；经营活动现金流量净额为5,797.70万元，较上年同期增长216.86%。
　　(二)行业情况
　　2021年宏观政策聚焦调结构，融资环境分化，地产持续紧信用、去杠杆。“三道红线”政策出台、房地产信贷集中度管理基础上，客户端迎来“加息潮”且热点城市二手房房贷收紧，热点城市集中供地时间高度重合，同步施压房企资金口和利润承压。行业偿债风险隐现，高杠杆企业资金困境更为凸显。面对行业资金链趋紧，房企强化销售回款成为共识。但购房者对风险房企正常交房的预期下行以及房价下行的预期提升，导致下半年全国房地产市场销售下行，土地拍卖热度降低。2021年四季度以来，房企融资政策有所调整，三四线城市陆续出台稳房价、稳预期等调控政策，促进住房消费，保障房地产市场平稳健康发展。
　　因2020年疫情低基数影响，全年全国房地产销售规模仍有增长，商品房销售面积和金额两年平均增长分别为2.3%和6.7%。但房地产市场持续调控下，人口流动、产业及经济发展的不均衡继续加剧楼市成交区域分化。

　　三、持续经营评价
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一。2021年，公司再次荣膺“中国房地产策划代理百强企业”。自2006年以来，公司业绩持续领先，奠定了西南市场的领军地位。
　　报告期内，公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，具备独立面向市场的自主经营能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制不存在重大缺陷；资产状况、盈利能力、现金流量及各项财务指标、业务指标正常；经营管理层、核心人员队伍稳定；公司和全体员工没有发生重大违法、违规行为。公司未发生对持续经营能力有重大不利影响的事项，具备持续经营能力。

　　四、未来展望
　　(一)行业发展趋势
　　1、坚守“房住不炒”基调，“因城施策”、“走弱稳预期”的风格，房地产“软着陆”目标下，未来调控节奏与力度存在宽松可能。但高能级城市市场自我调节能力较强，难言大幅放松；出现走弱迹象的地区，将进一步强化预期管理与合理住房需求挖掘，促进住房消费健康发展。
　　2、房地产信贷环境结构性改善。支持优质企业开发贷、并购贷，资金端、土地端资源向国企倾斜，行业参与者洗牌延续。按揭额度配置优化，房贷利率回调，刚需及合理改善需求释放阻力减弱。
　　3、人口流动、产业及经济发展的不均衡继续加剧楼市成交区域分化，强都市圈中心城市市场规模仍有增长空间。
　　(二)公司发展战略
　　2021年，房地产行业经历了一些阶段性的变化，公司在发展中也深刻认识到行业必须回归本质，从客户需求出发，持续提供高价值的服务与产品。因此，公司不断夯实以交易服务为核心的根基业务，通过服务模式的多元化，保持公司的持续经营能力，深耕目标市场，解决客户痛点。同时，基础业务专业化的顾问咨询服务，也将与时俱进，在城市更新、乡村振兴、存量运营等新的方向持续探索，在“投资、咨询、运营”等各环节形成业务闭环，为客户创造新的价值。
　　(三)经营计划或目标
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。
　　(四)不确定性因素
　　在房地产市场金融宏观审慎常态化以及长效机制逐步建立背景下，行业的供求关系与发展模式在发生转变，房企出清存货，降本增效，公司在应收款周转率上面临较多不确定性，短期对公司在业务高质量规模扩张方面，带来考验与难点；同时，城市分化更趋明显，在资源匹配与区域布局上或面临新的考验。

　　五、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1、宏观政策风险
　　1.1报告期内，受新冠肺炎疫情反复和复杂多变的国际环境等因素影响，我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
　　1.2全球为应对疫情加大投放流动性，导致主要经济体不同程度地面临通胀压力。
　　1.3我国人口增幅显著收缩、城市化进入新阶段，全国商品房新房市场规模高位见顶，新型城镇化
　　建设促进生产要素市场化流动，核心城市进一步汇聚人口、资源、产业等发展动能，不同能级城市分化明显。
　　1.4在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，房地产金融宏观审慎管理常态化、体系化。2021年1月1日起，“三道红线”房企融资新规、房地产贷款集中度管理制度正式实施。
　　应对措施：房地产作为资金密集型行业，公司应强化备用金筹备、现金流管理，有力保障常规和创新领域业务开展。“因城施策”城市市场差异性凸显，对处于市场收缩阶段的城市，应关注经营规模与市场容量的匹配，从运营能力中挖掘盈利点。公司将继续加强政策跟踪与分析研究，提高区域市场研判能力，依据政策导向谨慎调整业务模式结构、优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
　　2、行业经营风险
　　2.1新房市场不同能级城市分化明显，中心城市竞争加剧，对公司未来新房业务布局调整带来难度。2.2房地产金融监管更趋严格、重点城市执行集中供地等举措延续，房企仍面临较大资金压力，房地产行业加速风险出清，导致公司可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　2.3房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。
　　应对措施：公司现有新房业务需持续强化营销能力，提升人效，保持竞争优势；强化公司顾问、策划、存量运营等团队的专业能力，创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场研判，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。
　　3、投入新业务的风险
　　公司投入的数字化新营销业务、试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。
　　4、人力资源风险
　　公司为轻资产、人力及智力密集型企业，人力资源管理水平直接影响运营成本和经济效益。
　　应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5、应收账款余额较大的风险
　　受国家宏观政策调控，房地产金融监管更趋严格，部分开发商融资或偿债能力下降，应收账款回款时间有所增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的宏观经营环境，公司在拓展业务端将做调整优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过21年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务，通过持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了一定竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断,制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率,由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外,着手打造专业的地产知识学习平台,将现有的“知识市场”升级为“知识学院”，提供由“论+游+内训营”共同组成的内容体系，从营销端与咨询端致力于建立属于地产圈的高端学习、交流平台。
　　（三）大数据智能营销及其他业务
　　公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了云找客精准投放、客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对上线平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。2021年，公司不断升级产品，使运营执行更加精准。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
　　（一）、经营情况
　　（一）经营计划
　　公司计划在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效，在新形势与环境下，保持稳定发展。
　　（二）行业情况
　　1.房住不炒基调下，“因城施策”常态化，延续前期“谁热谁加码”风格，政策手段更为丰富，热点城市增加“法拍房”限购、热点项目限售期限延长、出台二手房参考价等打补丁抑投机。同时，部分城市修正“人才”、“刚需”、“棚改”等优先购房政策，保刚需前提下平衡合理改善需求释放，保障房地产市场平稳健康发展。
　　2.宏观政策聚焦调结构，融资环境分化，倾向服务于实体经济、重点领域及薄弱环节，地产持续紧信用、去杠杆。“三道红线”政策出台、房地产信贷集中度管理基础上，客户端迎来“加息潮”且热点城市二手房房贷收紧，热点城市集中供地时间高度重合，同步施压房企资金口和利润承压。
　　3.房企经营重心回归强化销售回款共识下，全国房地产销售规模增幅扩张。2021年上半年,商品房销售面积和金额为历史同期高点，两年平均增长分别为8.1%和14.7%，也达2017年以来增幅最高值。人口流动、产业及经济发展的不均衡继续加剧楼市成交区域分化。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　2021年重庆正合第二期定向公益助学活动:5月27日，重庆正合组织员工志愿者，来到四面山水口寺小学关爱留守儿童。重庆正合秉承“正行致远，合智为道”的精神，以实际行动呼吁更多社会人士关注山区儿童。正合在行动，“尽自己绵薄之力为留守儿童助力”。

　　三、评价持续经营能力
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一，2021年，公司再次荣膺“中国房地产策划代理百强企业”，综合实力位列全国第9位。自2006年以来，公司业绩持续领先，奠定了西南市场的领军地位。
　　2021年，政策倾向科技、先进制造业等重点领域；货币政策出现结构性调整。房地产市场交易总量见顶，从“生产性”向“经营性”行业转变。基于当下房地产发展宏观背景及行业发展趋势，公司将以顾问咨询和交易服务为业务基础，在产业链内寻找具备更有成长性的机会点。其中，公司的根基代理业务，将实现有质量的规模增长，成为现金流的坚实保障。传统业务顾问咨询将继续探索建立文旅、产业园地产项目“投资+全程咨询+运营”的落地服务模式，形成业务闭环。并以此为基础，继续拓展面向C端的房产服务，提升数字化、信息化运用能力，与时俱进不断提升营销服务专业水平。
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制;优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观政策风险
　　1.1中国经济处于合理区间的温和下行，宏观政策重心继续强调为高质量发展，强化结构调整和风险防范。稳货币+紧信用结构延续降杠杆，流动性实体“松”、地产“紧”分化加剧。地产“去金融化”继续推进，房企资金压力增加。
　　1.2新型城镇化建设促进生产要素的市场化流动，核心城市获得更多发展动能，进一步推动户籍制度改革，消除人才流动障碍、促进农村土地改革、加快城市群及都市圈建设,引导人口、资源、产业的集中，核心城市经济发展将更具潜力，在负载未饱和阶段，对周边中小城市的虹吸效应将更为明显。
　　应对措施：
　　国内经济合理区间内运行，存在下行压力，但重心仍聚焦结构调整，地产行业政策及资金高压均成为常态。房地产作为资金密集型行业，公司更应重视融资、资管等金融运作能力，保障现金流对常规和创新领域业务开展的支持。
　　“因城施策”常态化，城市市场差异性凸显。城市群及都市圈核心城市将继续保持增长，代理及相关业务聚焦大城市抓量抓增长；低能级城市供过于求背景下，更应关注从运营能力中挖掘盈利点。此外，公司将继续积极关注国家宏观政策动向、紧密跟踪公司所在的西部五城市场风向标变化，把握住房需求释放的契机，布局公司代理资源，降低经营风险。
　　2.行业经验风险
　　2.1地产新房销售规模见顶趋势越来越明显，未来对我公司新房业务收入将形成压力。2.2房企监管三道红线、信贷集中度管理叠加两集中供地方式，对房企形成明显资金压力，行业利润进一步承压，或有可能出现应收账款不能按期收情况。
　　应对措施：
　　在现有新房业务业务基础上，强化营销能力，为开发商销售去化助力。保证现有新房及相关业务平稳运行情况下，利用公司前期策划团队、设计团队、招商团队专业优势积极拓展存量运营项目，以顾问策划切入，向后端深入实现全链条一体化运营转型。
　　3.投入新业务的风险
　　公司投入的数字化新营销业务、试水城市旧改业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：
　　公司前期对行业、客户等多维度需求的调研，确定业务方向的发展路径；专业角度：成熟专业技术人才的引进，技术及运营水平的快速提升；组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。采用以上措施，降低或释放新业务成本投入的风险。
　　4.人力资源的风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力集中型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。
　　应对措施：
　　公司已对人员结构、岗位进行分析，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显文化精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5.应收账款余额较大的风险
　　受国家宏观调控，金融政策方面对房地产行业的融资限制越来越多，部分开发商融资或偿债能力下降，应收账款回款时间有所增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。
　　应对措施：
　　通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的宏观经营环境，公司在拓展业务端将做调整优化客群结构，在应收账款管理端需要风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化存在潜在风险的应收催收工作。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过21年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造专业的地产知识学习平台，将现有的“知识市场”升级为“知识学院”，提供由“论+游+内训营”共同组成的内容体系，从营销端与咨询端致力于建立属于地产圈的高端学习、交流平台。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索互联网场景下营销服务，大数据智能营销业务在2020年，疫情对基于大数据的线上精准营销业务需求明显增加，2020年取得了一些新进展，业务模式更加灵活、丰富，形成云找客精准投放、客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对上线平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。2020年，公司不断升级产品，使运营执行更加精准，该业务盈利能力随之提升。报告期内，公司商业模式未发生重大变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　公司计划在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效，在新形势与环境下，保持稳定发展。
　　(二)行业情况
　　1．宏观政策缓步收敛，房企融资环境趋紧
　　2020年，国内经济快速恢复，宏观政策在保持对经济恢复的必要支持力度下逐步收敛。财政政策重点支持科技创新、产业链、供应链补短板等国家重点战略任务。货币政策保持适总量、调结构的态势，进一步支持实体经济、小微企业融资需求。
　　地产行业资金方面，2020年8月以来“三道红线”、房贷集中度管理政策陆续推出，引导行业B、C两端同步去杠杆。全年房企融资环境先松后紧，融资规模无增长。
　　2.热点城市调控收紧
　　从2020年底中央政治局会议、中央经济工作会议、“十四五”规划建议及2035年远景目标等重要会议文件传达的信息来看，对房地产行业的发展要求仍然是“平稳健康”，既不允许过度炒作，也要兼顾下行风险。继续坚持“房住不炒”和“因城施策”，对出现过热迹象的城市，快速调整限购、限贷等规则并加强监管稳定房价；对出现下行势头的城市积极采取人才安居、公积金跨区使用等政策支持合理购房需求。
　　3.城市分化延续，市场回归核心城市
　　2020年疫情期宽松政策叠加下半年供应补量，全国房地产市场销售面积及金额实现小幅正增长，全国商品房销售面积同比增长2.6%、商品房销售金额同比增长8.7%。
　　城市分化加剧，一线城市供应增量，改善需求快速释放，量价上行特征突出；二线城市受部分热点城市政策收紧影响，量价涨幅走势较缓；三、四线城市市场基本持稳。土地市场方面，一线城市成交楼面价上涨趋势也更加明显。

　　三、持续经营评价
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是成都市场最早提供房地产咨询及代理业务的专业机构之一，2020年，公司再次荣膺“中国房地产策划代理百强企业”，综合实力位列全国第10位。自2006年以来，公司业绩持续领先，奠定了西南市场的领军地位。
　　2021年，扩大内需是本质，政策倾向科技、先进制造业等重点领域；货币政策或出现结构性调整，房地产市场会出现松紧不同的调整。市场交易总量见顶，房地产从“生产性”向“经营性”行业转变。基于当下房地产发展宏观背景及行业发展趋势，公司将以顾问咨询和交易服务为业务基础，在产业链内寻找具备更有成长性的机会点。其中，公司的根基代理业务，将实现有质量的规模增长，成为现金流的坚实保障。传统业务顾问咨询将探索建立文旅、产业园地产项目“投资+全程咨询+运营”的落地服务模式，形成业务闭环。并以此为基础，继续拓展面向C端的房产服务，提升数字化、信息化运用能力，与时俱进不断提升营销服务专业水平。
　　公司将以代理业务为基石，坚守代理营销、渠道业务根基，做深做强根基，扩大市场规模实现有质量的增长；顾问立足咨询基因，继续探索更多领域服务模式；新业务建立更多渠道与内容生产能力；继续探索资产运营业务，实现从点到面的良性发展。
　　公司将在现有业务上下游探索过程中，不论是企业文化传递还是团队组织建设，都需要我们通力合作，全员进取。过程中，公司将建立非成熟业务激励与决策机制；优化干部培养、考评、任用、沟通机制，做好干部能力素质培养；逐步形成公司经营哲学，做好文化愿景传递。新业务的延伸与生长，为公司未来持续发展创造条件，也培养出一批优秀人才。

　　四、未来展望
　　(一)行业发展趋势
　　1.宏观政策将抑制房企高周转经营方式
　　2020年国家先后出台“三道红线”、房贷集中度管理制度，引导房地产行业降低杠杆率。这将抑制房企高周转经营方式，更加注重产品与服务对客户需求满足程度，专业化、精细化将越来越重要。
　　2.城市中心城区建设从拆迁重建向旧城改造转变
　　城市化前期以扩展城市范围和拆迁重建为主，伴随城市化进入新阶段，中心城区将以旧城改造的方式，推动旧城区功能进入精细化重构与延伸，更好地满足市民居住、生活、工作、休闲等需求。
　　3.我国即将进入老龄化阶段
　　2020年，新生人口创新低，老龄化即将成为城市服务的重点，根据我国国情，社区养老将成为我国养老的主要方式，如何在社区中构建适合我国养老需求的体系，将成为下阶段城市化的重要变化。
　　4.移动网络对房产营销的影响越来越大
　　2020年受疫情影响，房产服务在网上实现得到快速发展，伴随九零后和零零后进入房产服务购买市场，该趋势将更加明显，房产营销服务也将对交易服务提供方式产生深刻影响。
　　(二)公司发展战略
　　公司在21年发展中，深刻认识到强健公司持续经营核心能力的根基是保持公司持续经营的关键性因素，同时，居民对于不断提升居住品质的需求是长期存在的。故公司一直坚持，做好对C端需求的理解、夯实交易服务的核心能力、深耕目标市场。2021年，市场交易总量见顶，房地产从“生产性”向“经营性”行业转变。公司将继续以专业化顾问咨询和交易服务为业务基础，在产业链内提升为客户创造价值能力，其中，公司的根基代理业务，将实现有质量的规模增长，成为现金流的坚实保障。传统业务顾问咨询将探索建立文旅、产业园地产项目“投资+全程咨询+运营”的落地服务模式，形成业务闭环。并以此为基础，继续拓展面向C端的房产服务，提升数字化、信息化运用能力，与时俱进不断提升营销服务专业水平。
　　(三)经营计划或目标
　　公司计划在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续提升创新营销模式，努力实现新业务的布局，并优化公司管理，在新形势下，保持稳定发展。
　　(四)不确定性因素
　　伴随着房地产市场持续调控，行业在供求关系转变以及金融宏观审慎管理长期政策下竞争加剧，房企资金压力明显上升，公司应收款周转率不确定性将有所加剧；房企对于成本的控制，可能在短期对公司的新营销业务良性的扩张，带来考验与难点。

　　五、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1.宏观政策风险
　　1.1国内经济基本面向好但稳增长基础不牢固，宏观政策稳货币&紧信用，资金面紧平衡，流动性实体“松”、地产“紧”局面延续。
　　1.2全球货币超发逐步传导入国内，通胀预期温和抬头，加剧热钱流向房产等核心资产，热点城市或面临调控收紧风险。
　　1.3新型城镇化建设促进生产要素的市场化流动，核心城市获得更多发展动能，进一步推动户籍制度改革，消除人才流动障碍、促进农村土地改革、加快城市群及都市圈建设，引导人口、资源、产业的集中，核心城市经济发展将更具潜力，在负载未饱和阶段，对周边中小城市的虹吸效应将更为明显。
　　应对措施：国内经济步入弱复苏阶段，宏观政策缓步收敛且更加相机精准，高效直达，流动性拐点已至，资金面呈现紧平衡。房地产作为资金密集型行业，公司更应重视融资、资管等金融运作能力，保障现金流对常规和创新领域业务开展的支持。“因城施策”保持高频微调，城市市场差异性凸显。城市群及都市圈核心城市将成为下一轮增长点，代理及相关业务因在大城市抓量抓增长；低能级城市供过于求背景下，更应关注运营能力以扩大市场占有率。此外，须积极关注国家宏观政策动向、紧密跟踪公司所在的西部五城市场风向标变化，把握住房需求释放的契机，布局公司代理资源，降低经营风险。
　　2.行业经营风险
　　2.1房地产金融风险防范全面升级，融资环境收紧，叠加宅地集中供应新政，市场集中度提升，2021年偿债高峰下，中小房企资金面进一步承压，或有信用风险，房企资金承压明显上升，或有可能出现应收账款不能按期收情况。
　　2.2新房市场稳规模低增速，2016年以来，全国商品房销售面积维持在17亿㎡左右，行业销售规模已见顶，对我公司新房业务收入形成压力。
　　应对措施：公司服务的B端客户集中在大型房地产商，包括央企、国企和上市公司，其抗风险能力较强，并且在目前的宏观背景下更具竞争优势。中长期来看，公司服务的C端客户集中在中西部地区，居住消费升级空间优势明显。公司将进一步加强应收账款的管理，完善账款催收制度，落实应收账款回笼责任，并组织专人对应收账款进行跟踪管理与督导催收，纳入公司绩效考核，做到责任到人。
　　站位C端，及时了解需求端的变化，顺应行业存量化、科技化的、高品质化的发展趋势，捕捉新的机会点，预判公司进入的可能性以及可实现的商业模式。
　　3.投入新业务的风险
　　公司投入的数字化新营销业务、试水城市旧改业务具有新业务投入的风险，可能会对公司利润和现金流形成一定压力。
　　应对措施：①前期对行业、客户等多维度需求的调研，确定业务方向的发展路径；②专业角度：成熟专业技术人才的引进，技术及运营水平的快速提升；③组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；④内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。综上，降低或释放新业务成本投入的风险。
　　4.人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，持续提升人力资源管理水平直接影响公司运营效率和经济效益。
　　应对措施：公司已对人员结构、岗位进行分析，做好技能评定和人岗匹配工作。进一步完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，选择具有培养潜力的员工制定培养计划。根据后备人才培养需求，制定选、育、用、管、培等人才管控机制，建立科学有效的激励约束机制以及股权激励制度，让优秀人才留得住，与公司共建共享共成长。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显文化精神。进一步加强仪式文化的塑造，例如奖励、员工晋升等，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　5.应收账款余额较大的风险
　　截至报告期末，公司总资产约458,790,099.36元，同比增长约12.27%，应收账款余额171,234,190.86元,占总资产的比例为37.32%。公司两年前开始进一步加强应收账款的管理工作，且按照坏账准备计提政策足额计提了坏账准备金。但随着累计代理项目的增多,收入规模的增长,账款回收工作任务和难度加大。受国家调控，金融政策方面对房地产行业的限制每年加码，部分开发商融资或偿债能力下降，应收账款有所增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况，公司于本报告期末，核销应收账款坏账共计人民币3,412,172.45元。同时，其他应收款余额248,468,322.26元，占总资产的比例为54.16%，虽然从历史即现行业务模式无法收回风险可能性较小，但受上述宏观经济形式及房地产行业金融状况影响，延期回收风险有逐渐增加的可能。公司负债总额64,751,918.94元，同比减少6.50%。归属于挂牌公司股东的净资产394,909,123.82元，同比增长13.45%。
　　应对措施：公司继续提升客户满意度、细化业务团队管理，并通过技术手段持续细化佣金结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的宏观经营环境，公司在拓展业务端将与时俱进地做调整优化客群结构，在应收账款管理端需要风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化存在潜在风险的应收催收工作。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过20年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的B端客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司基于对西部房地产市场的深刻理解以及与各大房地产开发商的良好合作关系，凭借多年的实战经验积累、强有力的营销策划团队、一线员工的客服能力、优秀企业文化的导入等，通过为B端客户提供综合顾问、营销策划、代理销售等综合服务，获得相应代理销售收入和顾问收入；通过为C端提供购房资讯（C端指客户端；C端业务：公司以房屋业主为服务对象的业务的总称,包括基于客户购房需求的经纪业务、咨询服务等）、多环节交易服务，获得相应的服务收入。
　　（一）营销代理业务模式
　　营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务。代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。风险代理指代理机构根据自身对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率。开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，由代理机构支付风险代理的保证金，并承担全部的营销推广费用。由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理机构一定数额的奖金。
　　（二）综合顾问业务模式
　　顾问公司业务服务领域除成都本土区域，同时向省内二、三线城市纵深发展，并进一步向省外不断扩张，深耕西安、贵阳市场，开拓昆明等新兴市场，实现西南重点城市全覆盖。正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，积极探索产业地产发展模式，向“工业新城模式、田园综合体模式、城市更新模式、城市TOD模式、文旅小镇模式”等领域深度研究，并努力实践以满足行业全产业链发展战略需求。顾问公司在坚定主营业务发展基础上，持续深耕创新业务领域，逐步向综合咨询顾问服务领域转型。
　　（三）大数据智能营销及线上业务
　　公司积极探索互联网营销业务，大数据智能营销业务在2019年已经取得了实质性的进展，业务模式更加丰富，形成云找客、线上购房两大业务线，精准投放、智能外呼、用户洞察、saas定制（线上购房程序）、新媒体品牌推广等五大服务产品。国内业务覆盖9个省、23个城市，除主营房地产行业以外，业务涉猎家居家装、快消、展会服务、教育、餐饮等多个行业，服务百余家合作伙伴。
　　2020年，疫情对基于大数据的精准营销业务需求明显增加，公司进一步整合了国内多家大流量平台资源，在腾讯、阿里云、百度、京东、中国电信达成长期合同的基础上，增加对更多细分媒体资源合作，今日头条、抖音、UC、网易、新浪、搜狐、搜狗等，使产品运营执行更加精准，投放成本更加优化，产品落地效果更佳，老客户复购率继续提升，提高自身产品竞争力，从而实现大数据精准营销业务的综合市场竞争力和抗击外部市场风险的能力。
　　报告期内，公司商业模式未发生重大变化。
　　一、经营情况
　　（一）经营计划
　　公司计划在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续提升创新营销模式，努力实现新业务的布局，并优化公司管理，在新形势下，保持稳定发展。
　　（二）行业情况
　　1.坚守“房住不炒”底线，政策调控边际改善
　　2020年以来，应对疫情冲击以及内外环境的不确定性，全年以“六稳”、“六保”为着力点，加大逆周期调节力度，财政政策更加积极有为，强调资金的直达性；货币环境相对宽松，保持“适总量”态势以促进经济稳步恢复。
　　房地产调控方面，地产领域资金监管依然严格，但房企境内信用债规模显著增加（截至7月21日，国内地产债的发债规模达3764.63亿元，同比增幅14.11%），海外债复苏（截至7月21日，房企境外发债规模已达416.32亿美元，超过2017年全年规模，且接近2018年全年规模），融资成本有所下降。“房住不炒”原则下，“因城施策”灵活高频，多地出台支持合理住房需求的落户、人才、公积金等政策调整，但涉及限购、限贷、限价、限售等红线的政策均被撤回，以保障房地产市场的平稳运行。
　　2.全国房地产市场复苏进程稳健
　　2020年上半年，全国房地产开发投资同比增速1.9%，恢复正增长。全国商品房成交总量虽不及去年同期（全国商品房销售面积同比下降8.4%），但销量同比增速呈现逐月回升态势，5月起单月商品房销量同比已为正值，全国市场稳步恢复。
　　从2020年上半年房地产市场交易情况来看，城市分化加剧。长三角城市市场恢复节奏较快，市场呈现一定韧性。土地市场方面，一线城市热度不减，住宅类土地交易量价齐涨，二线城市价格虽然具备韧性，但成交面积同比下滑12.8%。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　一、对股东的责任
　　公司不断完善投资者保护相关制度，注重保护投资者表决权、知情权、质询权及参与权，维护投资者关系并做好信息披露管理工作。
　　二、对员工的责任
　　公司本着对外有竞争力、对内公平性的原则，每年邀请专业机构提供市场数据进行薪酬政策的有效比对同时对内部的绩效机制进行优化。重视员工培训工作，创立正合大学，形成了不同专业岗位在各自的发展通道上的课程体系，包括专业类、职业素养类、管理类、企业文化等。
　　疫情期间，全力驰援一线员工，守护正合家人。在此至暗时刻，守好事业，护好员工，是公司对社会最好的交代。正合全线开展线上办公，积极推动应对措施，调整战略计划。为了保障员工的身心健康，筹备复工物资，出台《疫期办公卫生安全管理办法》保障员工办公安全，为员工准备酒精及口罩等基本物资，定期对办公环境进行消毒清扫，并倡导全员居家办公期间积极学习，正合大学开设“开学季直播大讲堂”、“技能训练班”等线上直播课程，为正合人的“闭关修炼”助力。
　　三、对客户的责任
　　正合的愿景是成为中国一流的房地产智力服务企业，企业使命为客户提供持续满意的房地产智力服务。积累客户资源超过240万个。正合股份已经完成了在西部重点市场的战略布局；成立了重庆子公司、贵阳子公司、昆明子公司、西安子公司，依托总部技术平台输出、本地执行管控的模式，为客户提供严格保障的营销代理服务。专攻顾问业务的正行致远公司也已于2016年正式成立，截止目前已服务350个客户，超65%重复购买率，完成约700个策划服务，服务版图覆盖全国30余个城市。
　　特殊时期下，正合运用专业多面攻坚，助力市场回稳。正合对市场的解读能力较强，面对疫情影响下，经济严峻的形式，正合研究院立即启动市场研究工作，就“市场走势”、“政策调控”、“消费者变化”等热点关注话题进行了深入解读，帮助各大房企洞察下半场走势及消费者的消费习惯变化。各业务线在此期间也推出了话题专栏，市场动态晚报等形式的分享，密切关注着疫情发展与楼市动态。
　　同时，就当下复工困难的大背景，正合积极与媒体合作，共同发声，正合股份董事长做客成都电视台谈“中小企业经营困难的缓解措施”；正合股份发言人做客乐居线上直播，与业内同行共探“疫情下的成都楼市”、“疫情下的重庆楼市”。
　　为解决购房消费者的困惑，正合想住资深房产编辑/知乎房产大V“串儿哥”开通直播和视频栏目，1对1的和购房者聊楼市，答疑解惑。
　　2月下旬，售楼部陆续复工，根据成住建防疫发[2020]33号文件要求，消费者前往售楼部看房，需要进行网上预约，正合研发团队在短短3天的时间内上线了「约房宝」小程序，及时解决了有购房需求的消费者的购房难题。
　　疫情期间，正合租售中心为坚守在一线的武侯区、锦江区、温江区、青羊区、郫都区共15个小区及写字楼物业公司的物业同事送去了第一批220升消毒酒精。与物业同事携手，为社区安全再筑一道墙。
　　随即各个社区租售同事再分两批手工分装2000瓶、700瓶消毒酒精，把物资第一时间无接触的送到业主手上，为守护更多家庭而战。
　　疫情影响居家期间，正合人联系了13家供应商，为业主提供新鲜安全可溯源的生鲜，同时保证及时配送。从收货到消毒，经过二次分拣和无接触送货上门。为成都6个社区、496个家庭提供了社区生鲜惠民配送服务，包含102种安全、健康的可溯源菜品。少一人出门，多一份安心！
　　四、对环境的责任
　　正合股份始终把节约能源、充分利用资源、降低成本、降低消耗作为企业持续发展和服务客户的重要手段来抓。一方面公司从自我做起，提高环保意识，遵守环境法纪，提倡节能降耗。另一方面，公司虽为轻资产类非生产型企业，但在服务客户完成顾问项目时，将节能环保责任作为重点研究方向，在方案中充分考虑生态环境保护因素，节约建设资源，确保提供美化城市环境的商业运作方案。
　　五、对公益的责任
　　公司属于人力、智力密集型企业，现有员工1200余人。多年来公司积极参与校招，为毕业生群体提供就业机会及就业岗位，为政府分忧解难，为毕业生就业成才铺路搭桥。公司致力于为股东、员工和客户创造价值，积极履行纳税义务，支持国家经济建设，积极建言献策，为行业健康发展贡献正合智慧。
　　公司凭借对房地产行业深入的研究，长期为政府部门的房地产行业政策研究、管控措施的制定等献计献策，帮助地区政府有效防范房地产行业系统性风险，促进地方经济健康发展。公司积极践行社会责任，积极投身教育脱贫事业。公司通过得荣县红十字会认领特殊未成年子女7名学生，长期帮扶，直至完成学业。
　　疫情发生后，正合积极响应国家、属地政府的防疫政策，踊跃加入到战“疫”部队。在资源紧缺期间，正合积极联络医疗资源渠道，捐赠了1000只一次性口罩给成都市青羊区红十字会，即刻用于府南街道及金沙街道办事处，及时解决了街道办事处资源紧缺的现状。
　　正合人为守护每个家庭而战，为市场回温而努力，正合社会责任履行，我们一直在行动！

　　三、评价持续经营能力
　　公司为业务覆盖西南的房地产综合服务商。正合品牌初创于1998年，是市场较早提供房地产顾问咨询及营销代理业务的专业机构之一，2020年，公司再次荣膺“中国房地产策划代理百强企业”，综合实力位列全国第10位。自2006年以来，公司业绩持续领先同行业，奠定了西南市场的领军地位。随着房地产行业高速度、无差异的扩张期过去后，越来越多的政府机构、开发商需要更精准的顾问策划服务，而在这一领域，尤其是西南地区，正合已经建立起了良好的品牌和业务基础，数年来，正合已成功全程代理营销800余个地产项目，代理销售金额超过2700亿元，销售业绩连续12年在西南代理市场位列前茅。迄今为止，正合股份已经完成了在西南重点市场的战略布局；成立了重庆子公司、贵阳子公司、昆明子公司、西安子公司，依托总部技术平台输出、本地执行管控的模式，为客户提供专业的地产顾问、前期策划、销售代理服务。公司拥有优质的客户群体，已进驻西南区域的中国百强地产企业中80%以上是公司的客户。二十年来公司先后服务过万科、保利、绿地、华侨城、中粮等600余个开发商。
　　其中，公司与万科、绿地、中海、保利、华润等全国前十强房企保持长期战略合作，与万达、华侨城、复地、中信、文旅等复合产业领军者建立了密切的合作关系。公司专业能力深受客户好评，每年高达30%-40%的老客户重复购买率，是西南首家新三板挂牌的房地产综合服务商。公司在持续保持代理、顾问等传统业务持续领先的同时，发力互联网房产综合服务、智能营销、产业地产等新业务领域。发挥公
　　司自身在房地产专业能力、客户服务能力、客户资源、区域社会资源等方面的优势，在资本市场助力下探索创新，在巩固代理及顾问两大业务领先优势的基础上积极拓展智能营销及其他服务板块，以全面构建房地产全链条服务生态。2020年上半年，疫情期间公司基于技术和人才的积累快速应对，用不到一周准备时间，为数十个客户的三百多个楼盘提供了线上服务，在复工一个月以后，交易服务量基本恢复到正常水平。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1.宏观政策风险
　　1.1疫情冲击下经济下行压力加剧，财政政策积极有为、货币政策宽松运行以稳定基本经济盘，但流动性不断流向资产领域，造成资产通胀、实体通缩的局面，宏观政策风险突出
　　2020年上半年，新冠疫情对经济社会发展带来了前所未有的冲击，1季度GDP同比增速首为负值（-6.8%）。随着3月份开始陆续复工复产以及疫情中心武汉的解禁，国内疫情防控进入常态化，并且和经济发展实现较好平衡，二季度GDP已呈现同比正增长。
　　贫富分化和金融市场的发展，导致了实体与资产领域价格走势的分化。信用宽松的情况下，实体需求偏弱，流动性不断流向资产领域，股市走热，核心城市房价抬头，资产领域通胀，而实体经济仍有通缩的压力。
　　1.2新型城镇化建设与生产要素市场化配置推进，资源向核心城市/区域聚集，边缘城市将面临更强的虹吸分流风险
　　2020年4月，《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》、《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》先后出台，进一步推动户籍制度改革，消除人才流动障碍、促进农村土地改革，“人地钱挂钩”，优化资源配置、加快城市群及都市圈建设，引导人口、资源、产业的集中，核心城市经济发展将更具潜力，在负载未饱和阶段，对周边中小城市的虹吸效应将更为明显。
　　1.3房地产仍为经济“压舱石”，“房住不炒”基调延续，“因城施策”灵活高频，进一步加剧区域分化，对宽松调控带来的市场上行窗口期的把握难度提升
　　2020年以来财政部、统计局、央行等部门继续强调“房住不炒”定位，明确房地产金融领域“因城施策”与“不将房地产作为短期促进经济的手段”相配合。受疫情影响，各地陆续出台稳定市场的政策，通过允许延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低房企资金压力；放宽落户门槛、加大人才招引力度等方式，扩容市场需求。但同时，个别城市放宽限购、限贷、限售，触及“房住不炒”底线，迅速被撤回。此外，随着一线城市、长三角城市房地产市场回暖，7月以来，深圳、宁波、南京、东莞等城市陆续出台收紧性政策，快速抑制市场过热发展。
　　应对措施：
　　国际关系、经济形势、疫情发展等方面不确定因素较多，房地产领域将保持动态化调控，且政策松紧变化频率或将更为频繁。须积极关注国家宏观政策动向、紧密跟踪城市市场风向，持续提高传统代理业务运营能力，向管理要效益。
　　基于“一城一策”的宏观背景，公司所在的五个地区市场反应各不相同，房价调控的方向和力度均不同，在营销应对方面更需因地制宜，把握政策宽松带来的窗口期，紧跟刚性支撑需求的释放，结合棚改和人才引进政策主力释放区域，布局公司代理资源，降低经营风险。
　　2.行业经营风险
　　2.1部分城市新房代理销售佣金率有所下降
　　2020年以来银保监会、央行等部门持续在强调对房地产金融风险的防范，金融政策方面对行业发展的限制越来越多。开发商为提高资金周转效率，加大了渠道投入。由此，导致头部开发商议价能力提升，代理销售佣金率下降。
　　2.2行业销售规模见顶
　　2019年，全国房地产销售总额接近16万亿元，同比增长6.5%，增速相较2018年低了1.5个点，全国商品房销售面积同比下降0.1%，行业销售规模已见顶。同时，土地资源日益稀缺，城市核心区域已经从增量开发转为存量运营。随着棚改进入尾声，全国老旧小区改造工作全面加速，社区商业运营迎来切入机会，为满足不断迭代升级的商业消费需求，资源的整合能力与后期精细化的运营能力将会是核心竞争力。
　　2.3迎合C端客户消费习惯的变化，积极探索新的营销模式
　　随着互联网技术的迭代发展以及消费者对体验感的重视，自媒体营销号、线上售房、自播售房、看房辅助神器等新的营销方式异军突起。创新消费场景，提供便利度更高的消费服务，升级消费体验或带来新的增长点。
　　2.4疫情延缓销售节奏且一定程度制约消费力，房企资金压力升级，头部房企抗风险能力更强，行业洗牌加速
　　受新冠疫情影响，行业各环节开复工延期，项目建设周期拉长，线下交易活动受阻，商品房销售遭受重挫，房地产开发投资节奏被迫放缓，作为资金密集型产业，收入剧减、支出依旧是房企面临的压力。
　　随着国内疫情的控制，以及上半年宏观调控相对宽松的背景下，全国房地产市场稳步恢复，但区域分化及头部效应明显，行业整合洗牌加速。
　　“后疫情”时代，为促进经济恢复，宏观调控更加积极灵活，但仍会严防金融房地产等高风险领域，“房住不炒”基调下，“因城施策”精准及时应对区域市场波动，保证行业稳步发展。另一方面，经济形势的多变及疫情发展存在反复的可能，实体经济通缩压力增大，“稳就业”面临严峻挑战，居民收入受影响，家庭储蓄率提高，消费方向偏防御且回归刚性，消费能力和积极度均受影响，居民对购房等大宗物品的交易将更加谨慎。
　　应对措施：
　　公司服务的B端客户集中在大型房地产商，包括央企、国企和上市公司，其抗风险能力较强，并且在目前的宏观背景下更具竞争优势。中长期来看，公司服务的C端客户集中在中西部地区，居住消费升级空间优势明显。继续花大力气在公司交易服务专业能力、规划化运作体系、为客户创造价值下功夫，夯实公司业务根基。同时，深入了解市场政策下出现的新机会点，预判公司进入的可能性以及可实现的商业模式。
　　3.投入新业务的风险
　　全资子公司正合云智投入的大数据智能精准营销、线上购房营销工具等创新业务领域，是公司战略发展和企业转型升级的一个路径，前期投入了一定的研发费用。且公司通过全资子公司成都原乡房屋租赁公司试水旧城改造也具有新业务成本投入的风险。
　　应对措施：
　　①前期深入行业等多维度调研，加强对业务开发方向的控制；②专业角度：提高研发专业能力，加速成果收入转换；③已完成组织架构升级，使人力成本发挥更大作用；④内部管理角度：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。综上，降低或释放新业务成本投入的风险。
　　4.人力资源风险
　　公司为轻资产型商业模式，属人力、智力密集型企业，持续提升人力资源管理水平直接影响公司运营效率和经济效益。
　　应对措施：
　　公司已对人员结构、岗位进行分析，做好技能评定和人岗匹配工作。进一步完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，选择具有培养潜力的员工制定培养计划。根据后备人才培养需求，制定选、育、用、管、培等人才管控机制，建立科学有效的激励约束机制以及股权激励制度，让优秀人才留得住，与公司共建共享共成长。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显文化精神。进一步加强仪式文化的塑造，例如奖励、员工晋升等，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚
　　力和向心力。
　　5.应收账款余额较大的风险
　　截至报告期末，公司总资产约372,055,667.70元，与期初相比减少8.95%，应收账款余额
　　143,212,084.28元,占总资产的比例为38.49%。应收账款一直是公司重点管理工作，且按坏账准备计提政策足额计提了坏账准备金。但随着开发商基于资金高周转的资金管理模式变化以及为应对疫情影响而储备资金,导致应收账款催收难度明显加大。受国家宏观调控，金融政策方面对房地产行业的融资限制越来越多，部分开发商融资或偿债能力下降，应收账款回款时间有所增长,或有可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。同时，其他应收款余额199,298,626.15元，占总资产的比例为53.57%，虽然从历史即现行业务模式无法收回可能性较小，但受上述宏观经济形式及房地产行业金融状况影响，延期回收风险有逐渐增加的可能。负债总额约43,981,927.86万元，减少约27.66%。归属于挂牌公司股东的净资产约328,769,934.95元，较期初减少约5.55%。
　　应对措施：
　　公司持续加强应收账款的管理,不断提升客户服务质量，提升客户满意度，并强化了多层次立体催收工作落实责任,并组织专人对应收账款进行持续跟踪管理与督导催收，并根据新出现的问题，不断完善绩效考核方式，做到从客户满意度提升到结算收款各环节责任清晰、相互协作。 收起▲