新鸿运（833440）

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司荣获2022年江苏省物业服务业综合实力50强企业,连续11年荣获江苏省50强称号；中国指数研究院公布的2022年中国物业管理综合实力TOP100，我司位列第38位，并荣获全国百强物业服务企业称号。
公司按照市场化原则和现代企业模式运作，公司服务的项目除部分小区和商住楼项目外，都是参与政府采购招投标，通过市场竞争获得，为提高竞争优势，公司在控制成本和提高服务质量方面双管齐下，不断提升公司的硬实力和软实力。
公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、银行、学校、医院、文旅景区、民政福利养老、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务，以及物业延伸服务--配电房智能运维管理。其物业托管项目主要通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。
公司利润水平总体保持稳定，但毛利率相对偏低，原因系公司业务多集中于毛利较低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。
（二）行业情况
中国物业管理行业的发展取决于多个关键驱动因素，除了政策因素，还有城镇化、以及资本市场的推动。
1.政策促进物业管理行业健康发展。近年来，国家有多部监管物业管理行业的法律及法规开始生效。国家政策主要通过以下几个方面推动物管行业的发展：第一，放松对物业管理费用调整的限制，从而直接提高物业企业的收入；第二，鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域，拓宽延伸其服务范围，为物业企业的增长打开更大的空间；第三，通过城市更新、旧村改造项目，把许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴，扩大物业管理行业的市场；第四，通过一系列的规范性政策，促进行业优胜劣汰，良性化、规范化发展。
2.经济不断发展及城镇化进程加快推动行业发展。经济不断发展及城镇化进程加快，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。城镇化进程加快、经济不断发展增加对物业管理服务的需求，刺激行业快速发展。
3.资本市场成为行业快速发展的推动力。资本市场的进一步发展为物业管理行业提供增长机会和多元化融资渠道。近年来，在证券交易所上市以及在全国中小企业股份转让系统挂牌的物业公司日渐增加。资本市场的发展使物业服务企业能够获得更多资金，使资金来源多元化并实现业务扩展，行业市场规模进一步扩大。
随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多问题需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。因此，公司将在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的客户体验来提升自身的品牌，侧重于服务质量和服务效率，将数字化、智能化运用到物业服务当中，促进企业效能和服务模式的改
变，在提升客户服务体验的同时，有效延长管理半径，降低人力成本，提高公司盈利能力。

　　二、公司面临的重大风险分析
市场竞争风险
目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。因此，打造具有品牌的物业服务企业将是行业发展趋势。根据业主差异化的服务需求，公司要迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，结合新技术、新服务来满足不断提升的业主需求，否则，可能会陷入低价恶性竞争，在未来的市场竞争中处于不利地位。应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
宏观经济波动及政策风险
作为物业服务行业重要下游客户的房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了一系列房地产调控政策，这些政策的实施已经导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使大型房地产企业开工量减少,并随之导致新物业服务项目增速降低。公司大部分客户为政府机关、事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府进一步出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响政府机关、事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司未来业务发展产生不利影响。应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
人工成本上涨风险
公司属于劳动密集型行业，成本以人工为主，人工成本占营业成本的比例在80-85%。经济的持续发展势必带来包括物价、人工在内的各方面成本不断增长，人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。另外，受到疫情防控的影响，人工成本也比往年有所增加，主要是用于防控点的人员加岗加班的加班费以及员工被隔离在家的薪资发放与防疫物资的购买。应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理，应对人工成本上涨风险。
业务分包协作的风险
公司为提高管理效率和降低成本，将少量要求较高的安保项目委托专业保安公司提供第三方服务。尽管公司在业务分包合同中对劳务质量相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格监督。但是，如果第三方专业保安公司未能保持服务团队的稳定，未能按照公司质量标准进行服务，可能将会对公司的服务质量、声誉甚至业绩产生不利影响。应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
实际控制人不当控制风险
公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,制定了包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位，对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制，可能给公司经营带来风险，损害公司和投资人的利益。应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司荣获2022年江苏省物业服务业综合实力50强企业,连续11年荣获江苏省50强称号；中国指数研究院公布的2022年中国物业管理综合实力TOP100，我司位列第38位，并荣获全国百强物业服务企业称号。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、银行、学校、医院、文旅景区、民政福利养老、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务，以及物业延伸服务--配电房智能运维管理。其物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。
　　在2022年的新冠病毒疫情防控工作中，公司被南京市国家安全局、南京市气象局、南京市物业行业协会、南京市玄武区物业协会表彰，授予疫情防控先进集体。公司按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。
　　公司利润水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，公司围绕2022年初制定的各项目标，在物业服务市场竞争加剧的形势下，面对新冠疫情持续肆虐的严峻局面，公司以大局为重，坚持服务至上，重视服务项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，不断完善和拓展物业招投标市场渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，顺应市场形势，优化资源配置，较好地实现了公司持续稳定发展的目标。
　　1.经营业绩情况。报告期，公司实现营业收入54,904.57万元，较上年增长10.43%；实现净利润2,656.15万元，较上年增长2.27%；基本每股收益0.82元，较上年增长2.50%。本期业绩增长的主要原因：一是报告期公司中标一些规模大效益较好的项目；二是从2022年1月份起公司继续享受国家在疫情期间的税收政策。
　　2.物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会建立物业服务企业信用信息平台，对2022年全行业进行信用征集工作，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的有关规定进行严格公开评审，南京市中级人民法院和江苏省药品食品质量检测研究院项目被评为南京市物业管理示范大厦。在新冠病毒防控工作中，得到了南京市国家安全局、南京市气象局和南京市物业管理行业协会、玄武区物业行业协会的表彰；公司被授予2022年度南京市“服务质量奖”，为公司今后的市场开拓打下了良好的基础。
　　3.内部管理。2022年10月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系年度审核工作。公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，公司加大研制投入，继续推进“协同管理系统”的研发，报告期又取得了9项计算机软件著作权证书；互联网技术给内部管理增添了新手段，进而使公司在执行力、规范性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。
　　4.市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓的背景下，公司业务基本保持稳定。报告期，公司参加公开招投标152次，中标54个，中标率35.53%，中标项目金额1.48亿元。
　　5.战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一服务商向综合运营商转变）进行发展。
　　(二)行业情况
　　中国物业管理行业的发展取决于多个关键驱动因素，除了政策因素，还有城镇化、以及资本市场的推动。
　　1.政策促进物业管理行业健康发展。近年来，国家有多部监管物业管理行业的法律及法规开始生效。国家政策主要通过以下几个方面推动物管行业的发展：第一，放松对物业管理费用调整的限制，从而直接提高物业企业的收入；第二，鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域，拓宽延伸其服务范围，为物业企业的增长打开更大的空间；第三，通过城市更新、旧村改造项目，把许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴，扩大物业管理行业的市场；第四，通过一系列的规范性政策，促进行业优胜劣汰，良性化、规范化发展。
　　2.经济不断发展及城镇化进程加快推动行业发展。经济不断发展及城镇化进程加快，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。城镇化进程加快、经济不断发展增加对物业管理服务的需求，刺激行业快速发展。
　　3.资本市场成为行业快速发展的推动力。资本市场的进一步发展为物业管理行业提供增长机会和多元化融资渠道。近年来，在证券交易所上市以及在全国中小企业股份转让系统挂牌的物业公司日渐增加。资本市场的发展使物业服务企业能够获得更多资金，使资金来源多元化并实现业务扩展，行业市场规模进一步扩大。
　　随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。
　　但物业企业仍面临诸多问题需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。因此，公司将在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的客户体验来提升自身的品牌，侧重于服务质量和服务效率，将数字化、智能化运用到物业服务当中，促进企业效能和服务模式的改变，在提升客户服务体验的同时，有效延长管理半径，降低人力成本，提高公司盈利能力。

　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2022年5月，公司第五次获“中国物业百强企业”第38位、连续11年获得“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2021年、2022年加权平均净资产收益率分别是18.23%、18.25%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：医疗卫生、院校、税务系统、文化场馆、金融单位、国土系统、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。充分挖掘在管项目的资源，延伸服务外延，发挥子公司投资的智能化服务平台，提高智慧社区服务水平，增强与业主的粘合度。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1.市场竞争的风险。2021年、2022年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为18.33%和27.99%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关、企事业单位项目收入占比分别为91.20%和91.76%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又新增11个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企业微利甚至无利中标。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有一定品牌知名度的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。
　　4.宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
　　应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
　　5.公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《关联交易管理办法》、《公司印鉴管理制度》和《公司知情人登记管理制度》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　商业模式
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司荣获2022年江苏省物业服务业综合实力50强企业,连续11年荣获江苏省50强称号。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、文旅景区、民政福利养老、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务，以及物业延伸服务：配电房智能运维管理。其物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。在延续2021年的新冠病毒疫情防控工作中，公司被南京市市场监管局、南京市国家安全局、南京市气象局、南京市建邺区物业行业协会、南京市玄武区物业协会的表彰，授予疫情防控先进集体。完全按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。2022年公司围绕党建引领全覆盖和建立物业企业志愿者服务队，提升物业管理服务品质，树立企业品牌的中心任务，实现年初的各项任务指标。公司利润水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　报告期，共有3000多名“4050人员”和40多名残疾人员在公司就业。公司实行全员劳动合同制，依据《中华人民共和国劳动法》和地方相关法规要求，与员工签订《劳动合同》或《劳务协议》，依法建立劳动关系。报告期内员工薪酬继续执行月薪制的薪酬政策，并对部分员工进行了薪酬调整，员工的收入水平较上年稳中有升。同时，公司对符合条件的员工，按照国家相关法律、法规及地方相关社会保险政策，为员工办理养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险，对不符合缴纳社会保险条件的员工，由公司统一办理意外保险。

　　三、评价持续经营能力
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2022年5月，公司第五次获“中国物业百强企业”第38位、连续11年获得“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2021年上半年度、2022年上半年度加权平均净资产收益率分别是9.01%、8.56%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。充分挖掘在管项目的资源，延伸服务外延，发挥子公司投资的智能化服务平台，提高智慧社区服务水平，增强与业主的粘合度。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场竞争的风险。2020年、2021年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为15.17%和18.33%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关、企事业单位项目收入占比分别为89.78%和91.20%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又新增8个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企业微利甚至无利中标。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有一定品牌知名度的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类
　　的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。4.宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
　　应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
　　5.公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司荣获2021年江苏省物业服务业综合实力50强企业,连续10年荣获江苏省50强称号。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、文旅景区、民政福利养老、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务，以及物业延伸服务：配电房智能运维管理。其物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。在延续2021年的新冠病毒疫情防控工作中，公司被南京市市场监管局、南京市国家安全局、南京市气象局、南京市建邺区物业行业协会、南京市玄武区物业协会的表彰，授予疫情防控先进集体。完全按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。2021年公司围绕党建引领全覆盖和建立物业企业志愿者服务队，提升物业管理服务品质，树立企业品牌的中心任务，实现年初的各项任务指标。公司利润水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，公司管理层紧紧围绕2021年初制定的战略规划目标，在不断增强企业差异化、专业化
　　竞争优势的同时，坚持以服务品质和公司信誉优势为核心竞争力。在经营期间更加重视托管项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，重视完善和拓展物业招投标市场渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，进行了对物业风险的把控，合理进行资源配置，有步骤有规划进行业务拓展，较好地实现了公司快速发展的目标。
　　1.经营业绩情况。报告期，公司实现营业收入49,717.51万元，较上年增长19.16%；实现净利润2,597.72万元，较上年增长8.17%；基本每股收益0.80元，较上年增长10.96%。本期业绩增长的主要原因：一是报告期公司中标一些规模大效益较好的项目；二是从2021年1月份起公司继续享受国家在疫情期间的税收政策。
　　2.物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。物业管理与服务是公司发展的基础。南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会建立物业服务企业信用信息平台，对2020年全行业进行信用征集工作，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的有关规定进行严格公开的评审。南京市人民检察院和江苏省有线三网融合中心项目被评为南京市物业管理示范大厦，溧水区市民中心获江苏省城市物业管理优秀大厦称号，在抗击新冠病毒防控工作得到了南京市市场监督管理局、南京市城市管理局和玄武区、秦淮区和建邺区物业行业协会的表彰；公司获2019年度江苏省“守合同重信用”企业，为公司今后的市场开拓打下了良好的基础。
　　3.内部管理。2020年10月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系年度审核工作。公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，公司研制开发的“协同管理系统”加大覆盖面，利用互联网技术给内部管理增添了新手段，进而使公司在执行力、规划性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。再者，我们还需要提高党建融入主营业务工作全领域、全过程、全方位重要性的认识，把抓好党建促进业务发展作为出发点和落脚点，每年由支部开展党建与业务工作为主题的面对面交流，全面推进党建工作向纵深发展、向业务领域延伸，充分发挥深度融合的积极效应，形成党建工作与业务同部署、同落实、同推进和“一盘棋”的工作格局。组织开展内容丰富和形式多样的“建党100周年”主题宣传活动，深入挖掘行业党组织“不忘初心、牢记使命”的题材、素材，鼓励会员单位党组织创建“优秀服务窗口”，组织开展便民活动，引导公司的党组织依法执业、诚信从业，引导全公司从业人员增加政治认同，引导公司有序参与当地社会治理、提供公共服务、承担社会责任。切实使党性得到锻炼，思想受到洗礼，彰显使命担当，鼓足干劲，以优异成绩迎接建党一百周年。
　　4.市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极创新寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓下行的背景下，公司业务基本保持稳定；报告期参加公开招投标162次，中标66个，中标率40.74%，中标项目金额2.14亿元。
　　5.战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一服务商向综合运营商转变）进行发展。2021年，公司与南京线粒体能源科技有限公司共同成立南京新交织能源科技有限公司，注册资本500万人民币，本公司出资人民币255万元，占总股本51%，南京线粒体能源科技有限公司出资245万元，占总股本49%。本次投资系本公司进入电动汽车充电基础设施运营、合同能源管理、充电桩销售、机动车充电销售、新能源汽车电附件销售、智能输配电及控制设备销售、电子元器件制造、汽车零部件及配件制造、其他电子器件制造、新能源汽车整车销售、新能源汽车换电设施销售、新能源汽车生产测试设备销售、新能源原动设备销售、新能源原动设备制造、在线能源计量技术研发、在线能源监测技术研发、新兴能源技术研发等领域的一个有效尝试，可以促进公司参与新能源领域运营，开发公司新的经济增长点，提高公司盈利能力。
　　(二)行业情况
　　中国物业管理行业的发展取决于多个关键驱动因素，除了政策因素，还有城镇化、以及资本市场的推动。
　　1.政策促进物业管理行业健康发展。近年来，国家有多部监管物业管理行业的法律及法规开始生效。国家政策主要通过以下几个方面推动物管行业的发展：第一，放松对物业管理费用调整的限制，从而直接提高物业企业的收入；第二，鼓励物业企业进入更多城市服务和公共服务领域，拓宽延伸其服务范围，为物业企业的增长打开更大的空间；第三，通过城市更新、旧村改造项目，把许多原来没有物业管理服务的老旧小区纳入物业管理服务范畴，扩大物业管理行业的市场；第四，通过一系列的规范性政策，促进行业优胜劣汰，良性化、规范化发展。
　　2.经济不断发展及城镇化进程加快推动行业发展。经济不断发展及城镇化进程加快，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。城镇化进程加快、经济不断发展增加对物业管理服务的需求，刺激行业快速发展。
　　3.资本市场成为行业快速发展的推动力。资本市场的进一步发展为物业管理行业提供增长机会和多元化融资渠道。近年来，在证券交易所上市以及在全国中小企业股份转让系统挂牌的物业公司日渐增加。资本市场的发展使物业服务企业能够获得更多资金，使资金来源多元化并实现业务扩展，行业市场规模进一步扩大。
　　随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。但物业企业仍面临诸多问题需要解决，如经营成本持续上涨、行业集中度低和物业纠纷时有发生等。因此，公司将在服务领域不断开拓创新，以精益求精的服务质量和绝佳的客户体验来提升自身的品牌，侧重于服务质量和服务效率，将数字化、智能化运用到物业服务当中，促进企业效能和服务模式的改变，在提升客户服务体验的同时，有效延长管理半径，降低人力成本，提高公司盈利能力。

　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2020年，公司连续第四次获“中国物业百强企业”、连续10年获得“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2019年度、2020年度、2021年度加权平均净资产收益率%分别是15.82%、18.21%和18.23%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。充分挖掘在管项目的资源，延伸服务外延，发挥子公司投资的智能化服务平台，提高智慧社区服务水平，增强与业主的粘合度。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1.市场竞争的风险。2020年、2021年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为15.17%和18.33%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关、企事业单位项目收入占比分别为89.78%和91.20%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又新增8个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企业微利甚至无利中标。随着市场
　　的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有一定品牌知名度的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。4.宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
　　应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
　　5.公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。公司物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2018年成功转版升级。公司按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。报告期，公司围绕提升物业管理服务品质、树立企业品牌的中心任务，毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　七、营情况回顾
　　（一）经营计划
　　报告期内，公司管理层紧紧围绕2021年初制定的战略规划目标，在不断增强企业差异化、专业化竞争优势的同时，坚持以服务品质和公司信誉优势为核心竞争力。在经营期间更加重视托管项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，重视完善和拓展物业招投标市场渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，进行了对物业风险的把控，合理进行资源配置，有步骤有规划进行业务拓展，较好地实现了公司快速发展的目标。
　　1.经营业绩情况。报告期，公司实现营业收入23,210.53万元，较上年同期增长19.47%；实现净利润1241.14万元，较上年同期增长18.74%；基本每股收益0.39元，较上年同期增长21.88%。本期业绩增长的主要原因：一是报告期公司中标一些规模大效益较好的项目；二是从2021年1月份起公司继续享受国家在疫情期间的税收政策。
　　2.物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。物业管理与服务是公司发展的基础。南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会建立物业服务企业信用信息平台，对2020年全行业进行信用征集工作，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的有关规定进行严格公开的评审。南京市人民检察院和江苏省有线三网融合中心项目被评为南京市物业管理示范大厦，溧水区市民中心获江苏省城市物业管理优秀大厦称号，在抗击新冠病毒防控工作得到了南京市市场监督管理局、南京市城市管理局和玄武区、秦淮区和建邺区物业行业协会的表彰；公司获2019年度江苏省“守合同重信用”企业，为公司今后的市场开拓打下了良好的基础。
　　3.内部管理。2020年10月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系年度审核工作。公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，公司研制开发的“协同管理系统”加大覆盖面，利用互联网技术给内部管理增添了新手段，进而使公司在执行力、规划性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。再者，我们还需要提高党建融入主营业务工作全领域、全过程、全方位重要性的认识，把抓好党建促进业务发展作为出发点和落脚点，每年由支部开展党建与业务工作为主题的面对面交流，全面推进党建工作向纵深发展、向业务领域延伸，充分发挥深度融合的积极效应，形成党建工作与业务同部署、同落实、同推进和“一盘棋”的工作格局。组织开展内容丰富和形式多样的“建党100周年”主题宣传活动，深入挖掘行业党组织“不忘初心、牢记使命”的题材、素材，鼓励会员单位党组织创建“优秀服务窗口”，组织开展便民活动，引导公司的党组织依法执业、诚信从业，引导全公司从业人员增加政治认同，引导公司有序参与当地社会治理、提供公共服务、承担社会责任。切实使党性得到锻炼，思想受到洗礼，彰显使命担当，鼓足干劲，以优异成绩迎接建党一百周年。
　　4.市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极创新寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓下行的背景下，公司业务基本保持稳定；报告期参加公开招投标44次，中标34个，中标率77.27%，其中新中标项目8个，新中标项目金额1.163亿元。
　　5.战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一服务商向综合运营商转变）进行发展。2020年，与润建股份（SZ.002929）成立由公司控股的南京润建科技有限公司，利用在管党政机关、事业单位等全委项目，承接该类项目的供电系统的运维业务，延伸服务内容。
　　（二）行业情况
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司2012年获“江苏省物业服务业综合实力50强企业”第2名；2013年10月获中国物业管理200强称号（位列135名），获2013年江苏省物业服务企业综合实力50强企业第4名；获2014年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；在2015年9月公布的2014年度中国物业管理企业200强评比中进入100强，位列第68；2016年6月公布的2016年中国物业服务百强企业,公司再度进入TOP100。荣获2017年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；2019年5月24日，中国指数研究院在北京隆重发布2019中国物业服务百强企业研究成果，公司位于2019中国物业服务百强企业排行榜第39名。2019年7月公司党支部获“秦淮区先进基层党组织”称号，2021年6月荣获江苏省物业服务行业综合实力50强企业称号。2021年6月在管的江苏有线三网融合枢纽中心被江苏省住建厅评为“江苏省物业管理示范大厦”称号。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。公司物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2018年成功转版升级。公司按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。2021年公司围绕提升物业管理服务品质、树立企业品牌的中心任务，毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　报告期，共有3000多名“4050人员”和40多名残疾人员在公司就业。公司实行全员劳动合同制，依据《中华人民共和国劳动法》和地方相关法规要求，与员工签订《劳动合同》或《劳务协议》，依法建立劳动关系。报告期内员工薪酬继续执行月薪制的薪酬政策，并对部分员工进行了薪薪调整，员工的收入水平较上年稳中有升。同时，公司对符合条件的员工，按照国家相关法律、法规及地方相关社会保险政策，为员工办理养老、医疗、工伤、失业、生育等社会保险，对不符合缴纳社会保险条件的员工，
　　由公司统一办理意外保险。

　　三、评价持续经营能力
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2019年，公司连续第四次获“中国物业百强企业”、2021年连续10年获得“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2018年度、2019年度、2020年度毛利率分别是11.20%、12.99%和13.11%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。充分挖掘在管项目的资源，延伸服务外延，发挥子公司投资的智能化服务平台，提高智慧社区服务水平，增强与业主的粘合度。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场竞争的风险。2020年上半年、2021年上半年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为15.09%和17.67%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关、事业单位项目收入占比分别为81.42%和83.41%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又新增8个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企业微利甚至无利中标。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有一定品牌知名度的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。4.宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
　　应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
　　5.公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。 收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司荣获2020年江苏省物业服务业综合实力50强企业,连续9年荣获江苏省50强称号；以第39名的排位进入中国指数研究院2019中国物业服务百强行列。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、文旅景区、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。其物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用材料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务和履行合同期限，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。在2020年新冠病毒疫情防控工作中，受到南京市市场监管局、南京市城市管理局和南京市玄武区物业协会的表彰，授予疫情防控先进集体。完全按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。2020年公司围绕党建引领全覆盖，提升物业管理服务品质，树立企业品牌的中心任务，实现年初的各项任务指标。公司毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，公司管理层紧紧围绕2020年初制定的战略规划目标，在不断增强企业差异化、专业化竞争优势的同时，坚持以服务品质和公司信誉优势为核心竞争力。在经营期间更加重视托管项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，重视完善和拓展物业招投标市场渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，进行了对物业风险的把控，合理进行资源配置，有步骤有规划进行业务拓展，较好地实现了公司快速发展的目标。
　　1.经营业绩情况。报告期，公司实现营业收入41,724.39万元，较上年同期下降4.24%；实现净利润2,400.97万元，较上年同期增长31.44%；基本每股收益0.75元。本期业绩增长的主要原因：一是报告期公司主动放弃了一些效益较差的项目；二是从2020年2月份起，公司享受了国家在疫情期间的税收和社会保险政策，上缴税金及社保费用降低明显。
　　2.物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。物业管理与服务是公司发展的基础。南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会建立物业服务企业信用信息平台，对2020年全行业进行信用征集工作，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的有关规定进行严格公开的评审。南京市人民检察院和江苏省有线三网融合中心项目被评为南京市物业管理示范大厦，溧水区市民中心获江苏省城市物业管理优秀大厦称号，在抗击新冠病毒防控工作得到了南京市市场监督管理局、南京市城市管理局和玄武区、秦淮区和建邺区物业行业协会的表彰；公司获2019年度江苏省“守合同重信用”企业，为公司今后的市场开拓打下了良好的基础。
　　3.内部管理。2020年10月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系年度审核工作。公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，公司研制开发的“协同管理系统”加大覆盖面，利用互联网技术给内部管理增添了新手段，进而使公司在执行力、规划性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。再者，我们还需要提高党建融入主营业务工作全领域、全过程、全方位重要性的认识，把抓好党建促进业务发展作为出发点和落脚点，每年由支部开展党建与业务工作为主题的面对面交流，全面推进党建工作向纵深发展、向业务领域延伸，充分发挥深度融合的积极效应，形成党建工作与业务同部署、同落实、同推进和“一盘棋”的工作格局。组织开展内容丰富和形式多样的“建党100周年”主题宣传活动，深入挖掘行业党组织“不忘初心、牢记使命”的题材、素材，鼓励会员单位党组织创建“优秀服务窗口”，组织开展便民活动，引导公司的党组织依法执业、诚信从业，引导全公司从业人员增加政治认同，引导公司有序参与当地社会治理、提供公共服务、承担社会责任。切实使党性得到锻炼，思想受到洗礼，彰显使命担当，鼓足干劲，以优异成绩迎接建党一百周年。
　　4.市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极创新寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓下行的背景下，公司业务基本保持稳定；2020年全年参加公开招投标91次，中标58个，中标率63.74%，其中新中标项目25个，中标总金额2.04亿元，新中标项目金额0.82亿元。
　　5.战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一服务商向综合运营商转变）进行发展。2020年，与润建股份（SZ.002929）成立由公司控股的南京润建科技有限公司，利用在管党政机关、事业单位等全委项目，承接该类项目的供电系统的运维业务，延伸服务内容。
　　(二)行业情况
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司2012年获“江苏省物业服务业综合实力50强企业”第2名；2013年10月获中国物业管理200强称号（位列135名），获2013年江苏省物业服务企业综合实力50强企业第4名；获2014年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；在2015年9月公布的2014年度中国物业管理企业200强评比中进入100强，位列第68；2016年6月公布的2016年中国物业服务百强企业,公司再度进入TOP100。荣获2017年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；2019年5月24日，中国指数研究院在北京隆重发布2019中国物业服务百强企业研究成果，公司位于2019中国物业服务百强企业排行榜第39名。2019年7月公司党支部获“秦淮区先进基层党组织”称号，2020年9月荣获江苏省物业服务行业综合实力50强企业称号。2020年4月被南京市市场监督管理局评为“南京市防控新冠病毒先进单位”。
　　公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。公司物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2018年成功转版升级。公司按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。2020年公司围绕提升物业管理服务品质、树立企业品牌的中心任务，毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　三、持续经营评价
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2019年，公司连续第四次获“中国物业百强企业”、连续9年获得“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2018年度、2019年度、2020年度毛利率分别是11.20%、12.99%和13.11%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。充分挖掘在管项目的资源，延伸服务外延，发挥子公司投资的智能化服务平台，提高智慧社区服务水平，增强与业主的粘合度。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　1.市场竞争的风险。2019年、2020年，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例分别为12.13%和15.17%，政府和企事业客户占比较高，其中政府机关、事业单位项目收入占比分别为81.56%和82.91%。政府机关以及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源，报告期又增加25个新项目。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标，在招投标中，企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致企业微利甚至无利中标。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此具有一定品牌知名度的物业管理企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司将通过持续提升服务质量和业主满意度，力争获得业主继续委任，减少项目的重新招投标。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和控制成本，将少量诸如保安、保洁之类的物业管理服务业务委托于第三方公司。尽管在业务分包合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，将会对公司的服务质量、声誉甚至于经营业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方供应商提供必要的食宿条件进行定期检查，确实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，人工成本占营业成本的比例在80%以上。随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。公司维持及提高盈利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如自动化办公、劳务分包来应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。4.宏观经济及政策的风险。由于物业管理行业的下游客户主要属于房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了系列房地产调控政策，这些政策的实施，短期内会导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使公司大型房地产企业客户开工量减少，并随之导致新项目物业管理增速降低。公司大部分客户为企业事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响企事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司继续扩大经营产生不利影响。
　　应对措施：公司将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务（提供机关单位的食堂工作餐的制作、家政服务等），提高业主对物业的依赖性，增加公司营收。
　　5.公司实际控制人王中宁持有公司81.77%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司建立了“三会一层”的法人治理结构，根据公司实际经营情况不断对其进行完善，同时，公司还建立了相应的内部控制制度，以保护中小股东利益。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　无。 收起▲

　　一、经营情况回顾
　　不适用
　　七、营情况回顾
　　（一）经营计划
　　报告期内，公司管理层紧紧围绕2020年初制定的战略规划目标，在不断增强企业差异化、专业化竞争优势的同时，坚持以服务品质和公司信誉优势为核心竞争力。在经营期间更加重视托管项目的创优达标工作，重视政策对市场影响的研判，重视完善和拓展物业招投标市场渠道。报告期内公司在提高市场占有率的同时，进一步加强了品牌、精品工程建设工作，进行了对物业风险的把控，合理进行资源配置，有步骤有规划进行业务拓展，较好地实现了公司快速发展的目标。
　　1.经营业绩情况。报告期，公司实现营业收入19,427.44万元，较上年同期下降3.62%；实现净利润1,045.26万元，较上年同期增长20.49%；基本每股收益0.33元。本期业绩增长的主要原因：一是报告期公司主动放弃了一些效益较差的项目；二是从2020年2月份起，公司享受了国家在疫情期间的税收和社会保险政策，上缴税金及社保费用降低明显。
　　2.物业服务情况。物业管理与服务是公司发展的基础。2018年，南京市物业管理办公室和南京市物业管理协会建立物业服务企业信用信息平台，对2018年全行业进行信用征集工作，依据《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》的有关规定进行严格公开的评审。南京市档案馆和南京国电环保科技有限公司项目被评为江苏省物业管理优秀大厦，公司获2017年度江苏省“守合同重信用”企业，为公司今后的市场开拓打下了良好的基础。
　　3.内部管理。2018年12月，公司通过了质量、环境、职业健康三个管理体系转版升级审核工作。
　　公司管理在内部管理机制、考核机制、薪酬机制、激励机制、员工保障方面进行了科学、有效的规划，公司研制开发的“协同管理系统”加大覆盖面，利用互联网技术给内部管理增添了新手段，进而使公司在执行力、规划性、协作性、外部响应机制等方面均得到显著提升。此外，公司通过内部机制改革，积极引进物业综合管理人才，高薪招进注册物业管理师多名，企业人才优势已见明显成效。
　　4.市场拓展情况。公司在不断巩固原有客户资源的同时，积极创新寻找市场切入点，采用多种方式进行业务拓展，在同行业市场业务普遍发展放缓下行的背景下，公司业务基本保持稳定。
　　5.战略发展情况。公司在不断强化原有业务的同时，积极围绕年初公司发展战略（资源整合，实现产业链的纵向、横向发展，成为国内一流的一体化集成服务供应商。并将逐步进行战略规划调整，推动业务跨界并举，由官方市场、小众市场向公众市场转型，进军互联网产业、节能绿色产业领域，由单一
　　服务商向综合运营商转变）进行发展。2018年，成立由公司控股的南京金鸿领航智能科技有限公司，利用在管党政机关、事业单位的项目，承接该类项目的设施设备系统的维护保养业务，延伸服务内容。
　　（二）行业情况
　　公司属于房地产行业中的物业管理，具备国家一级物业管理企业资质，是中国物业管理协会常务理事单位，南京市物业管理行业协会副会长单位。公司2012年获“江苏省物业服务业综合实力50强企业”第2名；2013年10月获中国物业管理200强称号（位列135名），获2013年江苏省物业服务企业综合实力50强企业第4名；获2014年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；在2015年9月公布的2014年度中国物业管理企业200强评比中进入100强，位列第68；2016年6月公布的2016年中国物业服务百强企业,公司再度进入TOP100。荣获2017年江苏省物业服务业综合实力50强企业第3名；2019年5月24日，中国指数研究院在北京隆重发布2019中国物业服务百强企业研究成果，公司位于2019中国物业服务百强企业排行榜第39名。公司主要为政府机关和企事业单位办公楼、公共文化场馆、大型商业广场、银行、学校、医院、高档写字楼及部分大型住宅小区提供专业的物业管理服务。公司物业托管项目均系通过市场公开招标的方式取得，中标后统一配备人力资源、采购服务用料及设备供应，部分用工采用劳务外包等方式组织实施，并最终通过完成合同约定的物业管理服务，获取收入和现金流，实现盈利和公司规模的稳定增长。公司于2011年获得由中国质量认证中心颁发的ISO9001质量、ISO14001环境和GB/T28001职业健康安全管理体系认证，并于2017年12月成功转版升级。公司按照市场化原则和现代企业模式运作，以高起点、高标准落实于企业管理的各个方面，追求高效和优质服务。
　　2020年公司围绕提升物业管理服务品质、树立企业品牌的中心任务，毛利率水平总体保持稳定，但与同行业上市公司相比偏低，原因系公司业务多集中于毛利略低的机关和企事业单位，但该类项目回款较好，便于管理，有利于公司业务规模的迅速扩张。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生较大的变化。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　为社会和谐发展贡献了自己的一份力量。

　　三、评价持续经营能力
　　报告期内，公司积极开拓各项业务，努力提升行业地位。2019年，公司连续第四次获“中国物业百强企业”、“江苏省物业服务业综合实力50强企业”。通过不断完善公司的治理结构和管理制度，提高公司整体管理水平和运行成效，继续实现利润的健康稳定增长，确保公司具有可持续的经营能力。公司2017年度、2018年度、2019年度和2020年1-6月毛利率分别是11.87%、11.93%、11.20%和12.99%，盈利水平比较稳定。公司在政府项目招投标领域中，发挥公司为机关、事业单位服务的经验和综合服务保障能力，以及物业服务的良好口碑，每年都能获取新项目。目前公司已经形成了几大项目板块：税务系统、文化场馆、院校、金融单位、国土系统、医疗卫生、公检法系统和民政系统。公司人才队伍稳定、项目监管完善。公司与相关政府部门合作，创办了南京浦口天平智能职业培训学校，为企业在职职工提高业务技能提供再培训机会，进一步扩大了公司业务范围，为公司持续发展提供了合格专业人才。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场竞争的风险。报告期，公司前五名客户的经营额占同期营业收入比例为10.59%，政府机关事业单位项目收入占比为87.33%，政府机关及事业单位项目的物业服务费是公司最主要的收入来源。当前，物业服务业市场竞争异常激烈，党政机关、企事业单位后勤服务社会化必须实行市场招投标。在招投标中，竞争企业为了能中标，纷纷在报价上做文章，低价竞争，导致项目微利甚至无利中标。截至2019年底，我国约有物业管理企业110,000余家，物业从来人员达800多万人。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将越发专业化、标准化，因此打造具有品牌的物业服务企业将是行业发展趋势。公司如果不能迅速提升自身服务能力，扩大品牌影响力，可能会陷入低价恶性竞争，在未来的市场竞争中处于不利地位。
　　应对措施：公司一方面将通过持续提升服务质量，保持并不断提高业主满意度，力争获得业主继续委任，另一方面也将利用既往从业多年的服务经验和良好口碑积极开拓市场、争取更多的优质项目。
　　2.业务分包协作的风险。报告期内，公司为提高管理效率和降低成本，将少量要求较高的安保项目委托专业保安公司提供第三方服务。尽管公司在业务分包合同中对劳务质量相关条款进行了严格规定，并制定了相关质量标准和管理规范，在业务实际执行中对第三方公司进行了严格监督。但是，如果第三方专业保安公司未能保持服务团队的稳定，未能按照公司质量标准进行服务，可能将会对公司的服务质量、声誉甚至业绩产生不利影响。
　　应对措施：公司将在委外合同约束条款上明确风险出现的考核奖惩内容。同时，对第三方服务商提供的必要食宿条件进行定期检查，切实做好外来员工的后勤保障工作。每年底进行合同的评审，对达不到合同要求的服务分包协作单位施行淘汰，确保第三方服务商服务质量达到公司的质量标准。
　　3.人工成本上涨的风险。公司属于劳动密集型行业，成本以人工为主，人工成本占营业成本的比例在80-85%。经济的持续发展势必带来包括物价、人工在内的各方面成本不断增长，人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正在并将持续采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对人工成本上涨风险。
　　4.下游行业政策的风险。作为物业服务行业重要下游客户的房地产行业，具有较强的周期性波动特点。近年来，中国房地产市场出现房价上涨过快等现象，中央及地方政府连续出台了一系列房地产调控政策，这些政策的实施已经导致住宅、商用、酒店等总体房地产市场成交量的减少，在一定程度上将使大型房地产企业开工量减少,并随之导致新物业服务项目增速降低。公司大部分客户为政府机关、事业单位和公共场馆，如果未来中央政府或地方政府进一步出台缩减财政开支及政府办公费用等措施，将会直接影响政府机关、事业单位及公共场馆的物业管理招标数量和托管价格，对公司未来业务发展产生不利影响。
　　应对措施：公司一方面将积极开拓延伸主营业务以外的增值服务，如提供政府机关事业单位的食堂工作餐的制作、家政服务等，提高业主对公司服务的依赖性，增加公司营收，另一方面还将积极拓展写字楼、公寓、大型商场等高端物业服务项目，降低对于政府机关、事业单位等传统客户的依赖度。
　　5．公司实际控制人王中宁持有公司81.76%股份并担任公司董事长,能够对股东大会、董事会、公司经营决策等造成重大影响。虽然公司已经建立了较为完善的内部控制制度和公司治理结构,修订包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》和《关联交易管理办法》等规章制度,但并不能排除若公司实际控制人利用其控制地位,对公司的经营决策、重大投资、人事、财务等重大事项进行不当控制,可能给公司经营带来风险,损害公司和投资人的利益。
　　应对措施：为应对实际控制人控制不当的可能，公司在挂牌时已建立了“三会一层”的法人治理结构，并根据公司实际经营情况不断对其进行完善，还根据证监会和全国股转系统相关规定建立了相应的内部控制制度，并根据公司业务发展不断健全相关制度，以保护中小股东利益。 收起▲