东软股份（832968）

公司经营评述

2023-12-31
2023-06-30
2022-12-31
2022-06-30
2021-12-31
2021-06-30
2020-12-31
2020-06-30

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　2、经营计划。2023年，公司始终把高质量发展摆在突出位置，聚焦科技园区主业，审时度势、客观评估、精当把脉，充分发挥园区独特优势，着重在“优、快、严、强、稳”五字上下功夫，拼发展新机遇，创前行新动能，探索高质高效推动科技园区融合创新优快发展取得实效。
　　（1）盯紧“优”的目标，以市场为标杆，迭代发展产业新能级。
　　一是高质高效推进管理层级优化。年初结合发展战略编制了《公司定编定岗定责方案》，对组织架构进行了优化调整，打造“三中心三部门——资产管理中心、产业服务中心、社群服务中心、综合管理部、财务管理部、纪检合规部”，资源要素向产业招商、资产管理、社群服务集聚并倾斜，财务管理、合规内控、综合保障则做好服务和支撑，前端后端相互支持形成合力，更高效地推动企业运转。
　　二是多元融合助力产业服务升级。结合园区产业定位和未来发展战略，不断扩大朋友圈，积极与协会、银行、高校以及投资机构等合作，共同打造综合性产业服务体系。在做好基础客户服务的同时，聚焦元宇宙产业和数字经济产业，成立东部软件园产业创新研究院，落地“AI无人店”项目，营造浓厚的元宇宙产业生态氛围。
　　三是现代元素提升科技园区品质。2023年度园区陆续完成一号楼一楼装修、园区电梯改造、立体车库迁建、元宇宙体验馆新建、综合楼改造施工、智慧园区以及道路环境的整治提升等工程。并通过与辖区文三数字街区的共建打造，已经逐步呈现出文三街区首位的科技园区地标形象。
　　（2）突出“快”的战略，以数智为抓手，转型升级园区新生态。
　　一是应用OA办公信息化系统，运行管理更高效、更智慧。信息化建设是现代企业保障高效运行的物质基础，同时也是对企业合规运行的更高要求。2023年中，公司正式上线OA办公信息化系统。全体员工打破思维惯性，改变工作习惯，主动流程再造，积极适应OA办公新模式、新场景。技术团队通过OA系统建模引擎，协同“业务、流程、管理”三大办公需求，整合公司各部门员工在日常工作中遇到的相关问题，将数据联动、工作审批、事项追踪移动到线上，实现企业内部的信息共享和流程协同；并进一步打通OA流程与智慧园区云化服务平台之间的链接，增强业务数字融合，移动办公进入实时、互联、高效环境，信息化建设取得实实在在的应用成效。
　　二是链接聚焦产业生态的招商渠道，招商策略更多元、更落地。加大与各区域政府、业内第三方机构的对接力度，建立良好的沟通关系和纽带联系，打通线上线下多元渠道，逐步形成“优势+口碑+资源+产业生态”的多元化招商引流策略。年内完成东软元宇宙融合创新园一期、二期工程的招商工作，成功引入华为科技、浙江省和杭州市海事局、学而思、欣迈科技、神驹科技等优质项目，在大家齐心协力下，园区年平均入驻率达到92%左右。
　　三是发挥国家级资质的示范效应，优化园区科技创新生态。以专业服务持续释放“国家小型微型企业创业创新示范基地”“国家级科技企业孵化器”的示范效应，不断优化园区科技创新生态。园区不但获得杭州市小微企业园绩效评价“A”、顺利通过浙江省四星级小微企业园复审；今年园区还累计拥有准独家兽企业1家，国家级专精特新“小巨人”企业2家，浙江省专精特新中小企业4家，创新型中小企业21家，高新技术企业17家，产业园区生态的吸引力、承载力和竞争力不断得到提升。
　　（3）把牢“严”的基调，以清廉为特色，砥砺国企治理新态势。
　　一是深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育，彰显国企根脉。园区党委深入贯彻主题教育学习要求，以党建引领，激发企业家干事创业的活力和基层党组织的张力，充分贯彻“党建强发展强”宗旨。东软股份党总支始终坚持党建工作与业务工作同谋划、同部署、同推进、同考核，并结合主题教育“大调研大走访大服务大解题”要求，深入开展科技园区服务转型和资产证券化的调研探索，形成科技园区产业发展的新思路和新举措，推动主题教育成果落地见效。
　　二是深入贯彻习近平法治思想，强化宪法意识，弘扬宪法精神，推动依法治企走深走实。今年是第十个国家宪法日，公司围绕2023年“宪法宣传周”主题“大力弘扬宪法精神，建设社会主义法治文化”，积极开展领导带头普法、主题党日知法、线上线下宣法、全员指尖学法、律师专家送法等系列学习活动，进一步增强全体干部员工的法治意识和法治思维，使依法治企、依法合规成为每个人的自觉行为和基本准则，扎实推进法治国企建设各项工作，以高水平法治推动公司高质量发展。
　　三是深入推进亲清园区建设，营造风清气正的营商环境。亲清园区建设，是科技产业园区高质量发展的目标和本质内核。2023年，公司继续推进亲清园区建设走深走实，4月初打造园区廉洁阵地，在园区各楼宇悬挂公示牌，开通清风投诉通道（清风码、清风热线、清风邮箱），出台监督举报处理制度，全面接受园区企业监督举报。落实开展以案促改廉政教育，每个固定主题党日学习收看杭州市“廉政经纬”系列警示教育短片，每季度做党风廉政总结。每周四推出“清风廉音”专题，讲好廉政故事。出台亲清公约，并从9月份起纳入房屋合同签订。组织园区企业家开展“清风圆桌会”“清风友人登山活动”等一系列“清风系列”活动，营造风清气正的园区政治环境，搭好政企沟通服务平台，不断提升企业的获得感和满意度。
　　（4）重视“强”的理念，以专业为要求，队伍建设展现新活力。
　　做好人才工作，是实现公司高质量发展的内在要求和赢取战略先机的必然选择。2023年，公司贯彻高质量人才队伍建设要求，切实做好人才引进、人才使用、人才培养、人才服务等工作，努力打造一支与高质量发展目标相适应的高素质人才队伍。
　　一是抓好人才引进。年初，公司创新人才引进模式采用绿色通道引入产业服务专业化市场化高端人才1名，为园区聚力打造高能级综合产业服务体系储备人才；年内又通过公开招聘渠道完成产服团队、
　　信息化团队人才招引，专业化人才队伍建设初具规模。
　　二是强化有效激励。好的考核制度要能够最大限度调动干部员工的工作积极性，激发团队奋发有为的干劲，提高部门间协同。公司考核小组以此为目标，不断探索优化公司考核激励制度。首先是强调考核数据量化，入驻率、收缴率、安全率和满意度是四大数据指标，贯穿各业务流程和环节；其次是强化底层管理，调高基层管理团队的参与比重，让考核更好地成为管理工具，有效发挥奖惩激励的作用；三是采用多元化的激励措施和评分方式，达到凝心聚力的效力。
　　三是进行实战锤炼。公司经营管理团队奔赴杭州、上海、武汉等地考察对标产业园区浦东软件园、张江高科技园区、武汉光谷、武汉软件新城和阿里钉钉，学习先进的现代企业管理理念、经营模式和体制机制，为科技园区主业发展赋能；并通过参与承办“中国虚拟现实与元宇宙产业峰会”“创客中国”以及招引元宇宙产业企业打造元宇宙创新中心等实战锤炼骨干团队的市场敏感度、产业领悟力和高效执行力，全方位夯实经营管理团队管理和经营能力。并选派三名青年骨干参与亚运会志愿者服务，既增长了才干，又收获了不同寻常的经历，三名骨干通过自身踏实的努力，为亚运会顺利举办贡献力量并获得亚组委的表彰。
　　四是常态赋能培训。公司通过多种形式开展员工培训，为员工成长赋能。下半年，以员工学习成长为焦点的培训品牌—东软课堂正式设立，培训工作更加体系化、更趋常态化。至年底，东软课堂已开展了五期的培训学习，学习内容包括职业素养、岗位业务技能、内控管理制度等方面。全年各类培训受训人员近500人次。每一次学习都是一次成长与蓄力，“东软课堂”学习机制的启动，营造了乐学爱学、学以致用的良好氛围，为人才成长发展赋能。
　　（5）守住“稳”的底线，以安全为己任，控险维稳呈现新局面。
　　牢固树立以科技产业园区发展为中心的发展理念，切实扛起园区运营管理风险防控的重大责任，以更加有力有效措施防控风险，以更高标准和要求守住底线，全力维护园区的高质量稳定发展。
　　一是齐力建设平安园区。全面落实“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，以高度负责的态度抓实抓紧安全生产，2023年公司无发生重大安全责任事故。安全生产工作一方面持续抓好抓细常态化管理，另一方面紧紧围绕“护航亚运”目标抓落实。常态化开展微型消防站周拉动、安全隐患月检查、安全生产季培训等，全年组织安全检查33次，查处并完成隐患整改143处，整改率100%；投入安全生产经费99.29万元，有效保障安全生产措施落地。亚运期间开展无人机禁飞操作指引培训、全体员工AED急救培训、参加西溪街道2023年迎亚运安全生产月消防技能比武等，实行要时“三级值班制度”，严格履行值班职责，保障平安亚运、平安园区，全力护航亚运。
　　二是全力落实合规建设。合规管理是企业健康运行的重中之重。一方面，公司十分重视业务环节中的流程管控，多次召开制度和流程专题讨论会，从重点业务环节入手，以“规范、严谨、严格”为原则，梳理完善工作流程。2023年完成工程项目管理、产业招商、费用收缴等流程梳理以及业务招待管理、经营和业务保障用车管理、房屋出租管理工作细则等制度修订。新修订的流程和制度更加关注过程性资料的收集、更加明确决策程序和权限、更加注重对标监管要求，为园区运行树立起风险防控屏障。另一方面，探索建立常态化的监管机制，充分发挥纪检监察和合规管理的工作职能，开展包括重点岗位监管谈话、专题业务的内审自查等活动，逐步将周期性的监管渗透为日常化，为企业合规体系的建立探索路径。
　　（6）聚焦“舒心、暖心、用心、贴心”心体验，厚植园区高质量发展沃土。
　　舒心体验，运行监管贴身保障。沟通体系、质量监管、运维升级、清风通道、民调协调、人大发声，汇集了园区基础运行的管理、运营、保障各个条线并整合园区内外诸多社会力量的服务体系高效运转，全力为园区企业落实发展保障。比如整合工程保障队伍实现更快捷的服务响应、升级园区管理系统实现客户信息更新实时化和0差错、着眼产业发展积极为选民发声……2023年平均服务满意度达到94.88%。
　　暖心文化，园区氛围体现温度。园区“东软讲堂”“福利汇”“服务日”等品牌活动持续发力，营造园区“软环境”，助力企业“硬发展”。2023年继续举办多期东软讲堂、福利汇，承办江北科技园第四届运动会、江北科技园毅行活动；组队参加五人制足球赛、羽毛球比赛、篮球比赛；联合园区工会组织开展飞镖大赛、拔河比赛、劳动关系法律知识竞赛、素质健身课；积极践行东软公益，开展爱心献血、关
　　爱福利院儿童，走进四川广元帮扶贫困山区儿童等，用实实在在的行动，构建起更加暖心和谐的园区文化氛围。
　　用心耕耘，园区建设不辍前行。2023年，东部软件园接连收获了“2022年度高质量发展园区”“市经信工会系统先进职工小家”“西湖区2022年度安全生产工作先进单位”等荣誉，并获得杭州市小微企业园绩效“A”等评价，顺利通过浙江省四星级小微企业园复审。我们为广大中小科技企业成长与发展创造最好的土壤的初心始终不变，所收获的每一份荣誉都激励着我们再接再厉，继续前行。
　　贴心关爱，员工关怀融入平常。以共同体建设为要义，开展春节、高温、五一等节日慰问，送关怀到一线岗位；开展职工生病、生育、献血志愿者慰问工作；开展成人油画、烘焙系列活动、职工飞镖、乒乓球等文娱活动；组织秋游、垂钓等户外活动，舒缓职工工作压力；党组织更是时时关注员工思想动态，及时做好情绪疏导、困难排解，确保职工身心健康。工会认真履职，维护职工合法权益，构建和谐劳动关系，做好职工的娘家人。
　　(二)行业情况
　　一是建设一批未来产业孵化器和先导区。2024年1月29日，工业和信息化部等七部门联合发布了工信部联科〔2024〕12号《关于推动未来产业创新发展的实施意见》，文件明确到2025年，未来产业技术创新、产业培育、安全治理等全面发展，部分领域达到国际先进水平，产业规模稳步提升。建设一批未来产业孵化器和先导区，突破百项前沿关键核心技术，形成百项标志性产品，打造百家领军企业，开拓百项典型应用场景，制定百项关键标准，培育百家专业服务机构，初步形成符合我国实际的未来产业发展模式。文件提出加强前瞻谋划部署。把握全球科技创新和产业发展趋势，重点推进未来制造、未来信息、未来材料、未来能源、未来空间和未来健康六大方向产业发展。打造未来产业瞭望站，利用人工智能、先进计算等技术精准识别和培育高潜能未来产业。文件要求打造特色产业链。依托龙头企业培育未来产业产业链，建设先进技术体系。鼓励有条件的地区先行先试，结合国家自主创新示范区、国家高新技术产业开发区、新型工业化产业示范基地等，创建未来产业先导区，推动产业特色化集聚发展。创新管理机制，建设数字化的供应链产业链，促进创新资源汇聚，加速数据、知识等生产要素高效流通。
　　二是浙江省实施数字经济“一号工程”升级版。以科技创新为动力，深化国家数字经济创新发展试验区建设，全面建设数字经济强省，加快构建以数字经济为核心的现代化经济体系，加快打造数字变革高地。明确了实施数字经济“一号工程”升级版的重点任务：高水平建设具有全球影响力的数字科技创新中心，打好数字科技关键核心技术攻坚战，建设高能级数字科创平台，加快引进培育高层次数字创新人才；高水平建设全国数字产业化发展引领区，做强做大世界级新一代信息技术产业集群，实施数字经济产业平台提升行动，加快发展壮大雁阵型数字企业梯队，创新发展跨界融合新模式新业态；高水平建设全国产业数字化转型示范区，体系化推进行业产业大脑建设，深入推动制造业数字化转型，实施服务业数字赋能工程。
　　三是杭州市对标顶尖一流，推动产业发展量质齐升。2023年7月25日，市长姚高员主持召开市政府常务会议，审议《关于支持杭州高新区建设世界领先科技园区的实施意见》。会议指出，要按照全省“地瓜经济”提能升级“一号开放工程”大会部署要求，将总部经济作为推进我市服务业高质量发展的“主力军”。各区县（市）要进一步发挥特色优势错位发展总部经济，强化市区联动，不断优化发展环境，增强总部企业来杭、留杭发展信心，打造总部经济集聚地。会议强调，要对标对表国内一流顶尖园区平台，拉高标杆，推动杭州高新区在经济总量、发展质量、项目增量、研发实力上争一流，打造一批具有行业话语权的领军企业，着力建设世界一流产业集群。要以体制机制改革营造良好创新生态，全市各部门要全力支持，合力推动杭州国家高新区向世界领先科技园区进阶。
　　从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着宏观经济形势和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，承接浙江高质量发展建设共同富裕示范区战略机遇及政策红利，完善“众创空间—孵化器—加速器—产业园”全链条孵化体系，促进初创型成长型企业发展。园区作为链接企业的重要载体平台，将会在高质量发展进程中扮演至关重要的角色。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，外部环境复杂严峻，公司经营业绩的后续发展情况有待观察。
　　受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。
　　投资设立产业基金的退出风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司以及杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。收起▲

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划
1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
2、经营计划。公司经营班子紧紧围绕集团高质量发展要求，聚焦科技园区主业，审时度势、客观评估、精当把脉，优架构、优团队、优流程、优考核，拓渠道、拓资源、拓产业，“内优、外拓”双线发力，稳步走好每一步。
（1）优架构，以进一步优化公司管理体系，构建高效运转、协调有序的公司治理机制。今年以来公司结合下一步发展战略编制了《定编定岗定责方案》，对组织架构进行了优化调整，打造“三中心三部门——资产管理中心、产业服务中心、社群服务中心、综合管理部、财务管理部、纪检合规部”，资源要素向产业招商、资产管理、社群服务集聚并倾斜，财务管理、合规内控、综合保障则做好服务和支撑，前端后端相互支持形成合力，更高效地推动企业运转。
（2）优团队，对标市场和行业标杆，抓好“人才引进、对标提升、实战锤炼”三步，以夯实团队经营管理能力。2023年年初，公司在集团和母公司支持下创新人才引进模式采用绿色通道引入产业服务专业化市场化高端人才1名，为园区聚力打造高能级综合产业服务体系储备人才；3-5月间，公司经营管理团队奔赴杭州、上海、武汉等地考察对标产业园区浦东软件园、张江高科技园区、武汉光谷、武汉软件新城和阿里钉钉，学习先进的现代企业管理理念、经营模式和体制机制，为科技园区主业发展赋能；并通过参与承办“中国虚拟现实与元宇宙产业峰会”“创客中国”以及招引元宇宙产业企业打造元宇宙创新中心等实战锤炼骨干团队的市场敏感度、产业领悟力和高效执行力，全方位夯实经营管理团队管理和经营能力。
（3）优流程，从重点业务环节入手，以“规范、严谨、严格”为原则，梳理完善工作流程。着重梳理的业务环节包括工程项目管理、产业招商、费用收缴，并增加制定了房屋出租管理工作细则。新修订的流程和制度更加关注过程性资料的收集、更加明确决策程序和权限、更加注重对标监管要求，同时针对流程的调整启动了2023年团队内训，通过层层剖解辅助一线员工了解、熟悉并掌握流程的规定和作业要求，对业务部门的具体工作具有更强的指导意义。
（4）优考核，以强调数据量化、强化底层管理为特征，不断完善公司的激励考核机制。好的考核制度要能够最大限度调动干部员工的工作积极性，激发团队奋发有为的干劲，提高部门间协同。公司考核小组以此为目标，不断探索优化公司考核激励制度。首先是强调考核数据量化，入驻率、收缴率、安全率和满意度是四大数据指标，贯穿各业务流程和环节；其次是强化底层管理，调高基层管理团队的参与比重，让考核更好地成为管理工具，有效发挥奖惩激励的作用；三是采用多元化的激励措施和评分方式，达到凝心聚力的效力。
（5）拓渠道，为招商导流。改变传统单一的招商模式，跟着资源流向、朝着产业方向调整招商策略，加大与各区域政府、业内第三方机构的对接力度，建立良好的沟通关系和纽带联系，以及加深对产业趋势的前瞻学习和预判，逐步形成“优势+口碑+资源+产业生态”的多元化招商引流渠道，落地优质项目有来未科盾、鼎时科技、辅考思教育、赛博蜗牛和旺季科技等。
（6）拓资源，为园区赋能。结合园区产业定位和未来发展战略，不断扩大朋友圈，积极与浙江省中小企业协会、浙江省软件行业协会、浙江投融资协会等行业协会、各国有商业银行、投资机构、高校等合作，共同打造综合性产业服务体系，为入驻企业提供针对性的风险投资、融资顾问等投融资帮扶和产业服务。上半年也因此荣获“XR产业投资联盟浙江中心”和“元宇宙融合创新园”称号。
（7）拓产业，为未来布局。园区重点聚焦元宇宙产业，以合作引进元宇宙产业研究院为抓手，招引集聚多家元宇宙科技企业，努力打造元宇宙产业资源集聚地和科技成果转化地。并确立了未来三到五年的规划，拟发展成集互联网+、信息电子、生命健康、新材料、智能制造、数字文化、5G人工智能为主导的几大产业园区群体。
（8）园区“内优外拓”举措取得成效。上半年，园区新增1家准独角兽企业、2家浙江省专精特新企业、18家国家级科技型中小企业；一季度客户满意度95.21%。
（9）园区重点工程项目稳步推进。年度计划固定资产总投资3300万元，包括一号楼一楼装修、园区电梯改造、立体车库迁建、元宇宙体验馆新建、智慧园区以及道路环境的整治提升。1-6月，已完成一号楼一楼元宇宙创新基地的装修、科技广场创新大厦4台电梯的更新、OA协同办公系统的应用部署和搭建，立体车库迁址和元宇宙体验馆工程也已启动建设。
（10）平安园区建设目标有效达成。上半年，公司所辖各园区的安全生产管理团队认真履行安全生产主体责任，对标“人人讲安全、个个会应急”目标，做到专业队伍技能拉练不放松、员工客户学习培训全覆盖、设备设施定期排查零故障，切实保障了园区的安全稳定。据统计，上半年组织应急演练7次、隐患排查11次、教育培训3场、受训人员近400人次。
（二）行业情况
一是浙江省实施数字经济“一号工程”升级版。以科技创新为动力，深化国家数字经济创新发展试验区建设，全面建设数字经济强省，加快构建以数字经济为核心的现代化经济体系，加快打造数字变革高地。明确了实施数字经济“一号工程”升级版的重点任务：高水平建设具有全球影响力的数字科技创新中心，打好数字科技关键核心技术攻坚战，建设高能级数字科创平台，加快引进培育高层次数字创新人才；高水平建设全国数字产业化发展引领区，做强做大世界级新一代信息技术产业集群，实施数字经济产业平台提升行动，加快发展壮大雁阵型数字企业梯队，创新发展跨界融合新模式新业态；高水平建设全国产业数字化转型示范区，体系化推进行业产业大脑建设，深入推动制造业数字化转型，实施服务业数字赋能工程。
二是浙江省推动专精特新企业培育工作走在全国前列。2023年7月26日，由工业和信息化部、浙江省人民政府共同主办的2023全国专精特新中小企业发展大会在杭州开幕，本届大会以“专精特新蓄势聚力”为主题，截至目前，全国已培育专精特新中小企业9.8万家、“小巨人”企业1.2万家。浙江不断建立完善“法规+政策”的制度体系、“评育用”结合的培育体系、“平台+样板”的数字化转型体系、“普惠+增值”的精准服务体系，目前，全省累计培育专精特新“小巨人”企业1432家、省级专精特新中小企业7263家、创新型中小企业14351家、隐形冠军341家。
三是杭州市对标顶尖一流，推动产业发展量质齐升。2023年7月25日，市长姚高员主持召开市政府常务会议，审议《关于支持杭州高新区建设世界领先科技园区的实施意见》。会议指出，要按照全省“地瓜经济”提能升级“一号开放工程”大会部署要求，将总部经济作为推进我市服务业高质量发展的“主力军”。各区县（市）要进一步发挥特色优势错位发展总部经济，强化市区联动，不断优化发展环境，增强总部企业来杭、留杭发展信心，打造总部经济集聚地。会议强调，要对标对表国内一流顶尖园区平台，拉高标杆，推动杭州高新区在经济总量、发展质量、项目增量、研发实力上争一流，打造一批具有行业话语权的领军企业，着力建设世界一流产业集群。要以体制机制改革营造良好创新生态，全市各部门要全力支持，合力推动杭州国家高新区向世界领先科技园区进阶。
从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着宏观经济形势等不确定因素和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，承接浙江高质量发展建设共同富裕示范区战略机遇及政策红利，完善“众创空间—孵化器—加速器—产业园”全链条孵化体系，促进初创型成长型企业发展。园区作为链接企业的重要载体平台，将会在高质量发展进程中扮演至关重要的角色。

　　二、公司面临的重大风险分析
受宏观经济波动影响的风险
公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，外部环境复杂严峻，公司经营业绩的后续发展情况有待观察。
受托管理物业不确定性风险
目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。
投资设立产业基金的退出风险
投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司以及杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。收起▲

　　一、经营情况回顾
　　商业模式
　　公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　“春风行动”是杭州践行共同富裕重要理念的先行之举，是杭州“最美现象”中最靓丽的一道风景线，今年是杭州“春风行动”开展的第22年，东部软件园工会在园区范围内组织开展“春风行动”爱心募捐活动，各单位纷纷慷慨解囊，主动献爱心，为捐款尽一份绵薄之力，共募得捐款61491.66元。一份份爱心，汇聚成一缕缕“春风”，在寒冬中温暖困难群众的心田。
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　2022年上半年，东部软件园积极响应号召，严格贯彻《杭州市人民政府关于促进服务业领域困难行业恢复发展的政策意见》《杭州市国资委关于做好国有企业减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金工作有关事项的通知》等文件精神，为广大小微企业纾困解难，助力小微企业发展。
　　东部软件园开展“迎亚运助企服务开门红”学雷锋服务进园区活动。3月，为纪念毛泽东同志“向雷锋同志学习”题词发表五十九周年，更好地为园区企业提供服务，营造良好的创业氛围。杭州高新区东部软件园党委、工会与高新区相关部门组织开展2022年“迎亚运助企服务开门红”学雷锋服务进园区活动。活动内容包括提供工商、税务等政策咨询，提供人民调解委员会及劳模工匠调解咨询，提供企业扶持、人才人事等政策咨询，健康咨询义诊、口腔诊疗、中医问诊等。
　　热血战“疫”，为爱挽袖——东部软件园举行无偿献血活动。为抗击疫情，传递爱心，5月27日，杭州东部软件园党委、工会组织开展“红色接力-大爱滨江”献血活动。无偿献血公益活动，点亮生命之光。血液承载着生命力，带来无限的希望与延续，传递着人间的大爱。一滴滴热血承载着整个东部软件园的无私奉献精神。此次无偿献血活动共计100余名党员职工积极响应参与，成功献血60人，献血量18640ml的鲜血。未来东部软件园仍会积极开展公益活动，充分发挥企业的社会责任感，为构建和谐社会做出积极的贡献。

　　三、评价持续经营能力
　　公司主要业务为科技园区的建设、管理与运营，主要包括科技物业服务、科技股权投资、科技产业培育及科技创业服务为核心的智慧园区系统解决方案。公司是浙江省首家企业化运作的科技园区，自成立以来以信息服务业为产业定位，以“营造创业创新环境、培育企业快速成长，带动区域经济提升”为发展宗旨，以“科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展”为产业内涵，致力于成为专业的科技园区开发运营综合服务提供商。公司的固定资产以房产为主，这些固定资产均在公司日常生产经营过程中正常使用，状态良好。公司主要经营用固定资产（投资性房地产）使用年限均未满，尚在使用年限内，不影响公司的持续经营。报告期内未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项，公司治理机制完善，资源要素稳定，所属行业未发生重大变化，前景持续看好。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　一、受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。报告期内由于国内外仍在持续的新冠疫情影响，国内经济出现了阶段性下滑的趋势，中小企业面临着一定的业务发展压力。针对上述情形，公司积极寻求对外输出管理服务的项目合作机会，拓展新的利润增长点。
　　二、受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。2017年公司成功实施了对杭州信科资产管理有限公司持有的位于杭州市文三路90号园区物业为标的对象的重大资产重组，使此项经营风险得到有效控制。
　　三、对外风险投资风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司、杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，旨在通过对移动互联网、智能硬件、医疗大健康、文创及其他新兴行业进行股权投资，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　2021年是意义非凡的一年，中国共产党成立一百周年，开启全面建设社会主义现代化国家新征程，党的十九届六中全会通过了党的第三个历史决议。这一年，公司上下围绕“做强科技园区”的工作目标，齐心协力，迎难克难，勤勉工作，达成年度各项任务目标。
　　一、谋实干促发展，迎难克难，借转变促新机。
　　2021年东部软件园园区运行受经济大环境疲软的现实，再加上“双减”政策出台对教培行业的冲击等多重因素影响，面临前所未有的严峻形势，公司聚焦年度任务目标和园区发展规划，持续发挥成熟科技园区的产业优势和集聚优势。园区运行在危局中焕生机，收获令人欣慰的成果。
　　1、加大硬件环境改造投入，从偏重软性服务到软硬件兼顾，转变运营理念。年内完成了多项重大工程，园区立体车库建设增加近150个车位、一号楼电梯加装极大便利客户、南大门环境升级提升园区品质、科技大厦科技广场空调改造解决困扰多年的管理难题等。
　　2、园区招商从单一标准的产业筛选到多元的业态，增强抗风险能力，转变布局思维。顺应市场又预判市场，园区招商及时跟上调整的步伐，引进培育以“你好大脑”为代表的文化创新产业集群、以“盒马鲜生”为龙头的中高端商务配套单元，以及正在建设布局的数字经济样板“文三数字生活街区”等多产业形态。
　　3、踔厉奋发，各领域收获荣誉。2021年，东部软件园以集聚各类创业创新资源要素、为小微企业提供有效服务支撑载体为特色的科技园区建设再结硕果，获国家工业和信息化部认定为“国家小型微型企业创业创新示范基地”。顺利通过科技部国家级科技企业孵化器复审和省级市级科技企业孵化器复审、市小微企业园复审，同时被杭州市经信局评为市示范小微企业园。园区还获评了“2020年中国最具活力软件园”、被街道平安建设办公室授予平安建设“先进单位”等。
　　二、统筹发展和安全，树立底线思维，增强风险意识，保障企业运行安全。
　　一是严格落实企业安全生产主体责任，建立健全安全生产风险防控和隐患排查治理体系，通过层层签署安全生产责任书压实责任，强化各级各园区负责人安全责任意识，筑牢安全防线。二是全覆盖开展安全教育和安全宣传，从安全价值、安全伦理、安全认同、安全意愿、安全意识、安全知识、安全技能等多方面切入，树牢全员安全发展理念，并坚持做好新员工三级安全生产教育。三是持续抓细抓实常态化工作，并根据不同阶段管理重点开展针对性管理举措。包括坚持落实好微型消防站每周一拉动、党建
　　+安全隐患大排查、安全生产培训常态化、每月编撰安全生产简报等常态化管理，以及针对性开展重点工程、餐饮商铺、“遏较大火灾、控小火亡人”整治等多个专项安全检查行动，使安全生产工作做到“点面结合全覆盖”。四是切实贯彻疫情防控工作责任，保障园区平安。守好园区“大门”、管好客户“小门”，落实亮（扫）码、测温、戴口罩“三个100%”，坚决筑牢疫情防控屏障。
　　三、笃行目标管理理念，聚焦过程和结果，稳步推进高质量园区建设。
　　1、人才培养聚焦双强。在企业高质量发展的新时代，必定要求有复合型人才的支撑和适配。2021年企业人才培育工作着重聚焦思想素质高、业务能力好的双强目标，在人才层面着力倡导思想淬炼、技能训练、岗位历练，不断精进人才能力素养；在管理层面重点推行制度优化、组织创新、措施改进，持续完善人才培养机制。
　　2、科创服务创新赋能。聚集各类创业创新服务资源，为小微企业提供有效服务支撑，是园区科创服务一贯宗旨。2021年，园区科创服务以创新赋能，有诸多收获，包括21家企业通过科技型中小企业认定、3家企业被列入市雏鹰计划企业、6家企业通过高新技术企业认定、9家孵化企业获得高新区房租补贴、吸引科技型初创企业12家入驻东部软件园孵化器，切实地为科技园区增添了活力、赢得了机遇。
　　3、园区党建扎实推进。园区党委今年完成新建支部1家、换届改选10家、整建制转移1家、发展党员15人、转正党员7人、转接组织关系233份。据年底统计数据，共有基层党组织66家（联合支部35家），党员1035名（其中联合总支为324名党员），覆盖400家企业单位。为推进党史教育学习走深走实，营造两新党组织政治生活常态化，园区党委每月牵头组织开展主题党日学习。
　　(二)行业情况
　　一是国家级高新区将成为新基建的前沿阵地。未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”涵盖5G、人工智能、数据中心、工业互联网等科技创新领域的基础设施。新基建数字化、网络化、智能化等硬科技属性突出，将引发技术迭代嬗变、商业模式创新与消费市场之间持续互动升级。我国科技创新领域新基建潜力巨大，尤其是作为带动区域经济增长的重要载体和核心引擎，国家高新区以及区域内的产业园区将成为孕育承载我国新基建的前沿阵地，将加快新基建赋能赋智赋值效应。
　　二是浙江高质量发展建设共同富裕示范区。全面落实《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，忠实践行“八八战略”、奋力打造“重要窗口”，《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》7月19日正式发布。以高水平创新型省份建设为抓手，把科技自立自强作为战略支撑，聚焦“互联网+”、生命健康、新材料三大科创高地建设，形成浙江特色全域创新体系，打造全国有影响力的科技创新中心，为率先实现共同富裕提供强劲内生动力。深化国家数字经济创新发展试验区建设，建成以“产业大脑+未来工厂”为核心的数字经济系统，加快形成数字安防、集成电路等具有全球影响的数字产业集群，实现百亿以上产业集群产业大脑应用和工业互联网平台全覆盖，形成新智造企业群体。
　　三是工业和信息化部印发了《“十四五”软件和信息技术服务业发展规划》。《规划》提出，“十四五”时期我国软件和信息技术服务业要实现“产业基础实现新提升，产业链达到新水平，生态培育获得新发展，产业发展取得新成效”的“四新”发展目标。到2025年，规模以上企业软件业务收入突破14万亿元，年均增长12％以上，工业APP突破100万个，建设2-3个有国际影响力的开源社区，高水平建成20家中国软件名园。
　　从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着疫情等不确定因素和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，承接浙江高质量发展建设共同富裕示范区战略机遇及政策红利，提升小微企业创业创新园（基地）、双创示范基地等各类载体综合功能及带动作用，完善“众创空间—孵化器—加速器—产业园”全链条孵化体系，促进初创型成长型企业发展。园区作为链接企业的重要载体平台，将会在经济活动中扮演越来越重要的角色。

　　三、持续经营评价
　　公司主要业务为科技园区的建设、管理与运营，主要包括科技物业服务、科技股权投资、科技产业培育及科技创业服务为核心的智慧园区系统解决方案。公司是浙江省首家企业化运作的科技园区，自成立以来以信息服务业为产业定位，以“营造创业创新环境、培育企业快速成长，带动区域经济提升”为发展宗旨，以“科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展”为产业内涵，致力于成为专业的科技园区开发运营综合服务提供商。公司的固定资产以房产为主，这些固定资产均在公司日常生产经营过程中正常使用，状态良好。公司主要经营用固定资产（投资性房地产）使用年限均未满，尚在使用年限内，不影响公司的持续经营。报告期内未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项，公司治理机制完善，资源要素稳定，所属行业未发生重大变化，前景持续看好。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　一、受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。报告期内由于国内外仍在持续的新冠疫情影响，国内经济出现了阶段性下滑的趋势，中小企业面临着一定的业务发展压力。针对上述情形，公司积极寻求对外输出管理服务的项目合作机会，拓展新的利润增长点。
　　二、受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。2017年公司成功实施了对杭州信科资产管理有限公司持有的位于杭州市文三路90号园区物业为标的对象的重大资产重组，使此项经营风险得到有效控制。
　　三、对外风险投资风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司、杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，旨在通过对移动互联网、智能硬件、医疗大健康、文创及其他新兴行业进行股权投资，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　报告期内没有新增风险因素。收起▲

　　一、经营情况回顾
　　公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　（一）、经营情况
　　（一）经营计划
　　2021年上半年，在全体员工的共同努力下，公司持续有效地、积极地推进各项工作的开展。
　　1、推进园区环境提升改造工程，改善园区品质。1）按进度推进科技大厦科技广场中央空调改造施工；2）南门立体车库工程结构安装及外立面安装完工，并通过特检部门验收，6月25日完成周边道路整治工程沥青铺设；3）落实盒马鲜生入驻相关的工程项目进度跟进、装修协调工作，按期完成科广（盒马）区域的配电改造施工，为盒马鲜生顺利开业提供基础保障；4）一号楼加装电梯项目已通过特检院检测，即将取证运行，西卫生间化粪池改造工程完成；5）智慧园区管理系统的合同模块测试工作有序推进；6）文三数字生活街区东软项目完善设计方案。
　　2、深入推进“两学一做”，务实贯彻与企业中心工作相融合的要求，增强基层党组织活力。以“讲政治、强党性、严纪律、守规矩”为主题组织主题党日学习，并开展党建迎百年活动红色精神宣讲，号召党员在2021年要对标新要求。
　　3、安全生产继续保持常态化、精细化管理。1）抓好常规工作不放松，落实好微型消防站常规演练、与客户联动消防演习以及装修现场巡查监督等工作；2）着重落实好春节前后的安全生产工作，开展了节前节后的安全检查，尤其针对工程施工现场、商户等重点部位重点单位开展针对性的巡查，提醒大家安全工作不松懈；3）开展复工复产安全培训，组织召开公司一季度安全生产工作会议，签署安全生产一岗双责和安全生产、消防安全责任书，并着重强调年度安全生产工作要点、重点，要求公司上下一以贯之落实好安全生产管理职责。
　　4、园区工作见实效，收获社会各界认可。3月东部软件园获得“2020年度西溪街道新冠肺炎疫情防控工作最佳支持奖”荣誉；园区党委获高新区（滨江）党史知识竞赛暨学习强国达人挑战赛“团队优胜奖”；4月，东软获评“2020年度最具活力软件园”奖项；信科资产获得西湖区2020年度安全生产工作先进单位；6月，园区获得西湖区2021年度微型消防站演练比武一等奖；参加杭州市经信局机关党委建党百年歌咏比赛获“优秀组织奖”。
　　（二）行业情况
　　一是国家级高新区将成为新基建的前沿阵地。未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”涵盖5G、人工智能、数据中心、工业互联网等科技创新领域的基础设施。新基建数字化、网络化、智能化等硬科技属性突出，将引发技术迭代嬗变、商业模式创新与消费市场之间持续互动升级。我国科技创新领域新基建潜力巨大，尤其是作为带动区域经济增长的重要载体和核心引擎，国家高新区以及区域内的产业园区将成为孕育承载我国新基建的前沿阵地，将加快新基建赋能赋智赋值效应。
　　二是浙江高质量发展建设共同富裕示范区。全面落实《中共中央国务院关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，忠实践行“八八战略”、奋力打造“重要窗口”，《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案（2021—2025年）》7月19日正式发布。以高水平创新型省份建设为抓手，把科技自立自强作为战略支撑，聚焦“互联网+”、生命健康、新材料三大科创高地建设，形成浙江特色全域创新体系，打造全国有影响力的科技创新中心，为率先实现共同富裕提供强劲内生动力。深化国家数字经济创新发展试验区建设，建成以“产业大脑+未来工厂”为核心的数字经济系统，加快形成数字安防、集成电路等具有全球影响的数字产业集群，实现百亿以上产业集群产业大脑应用和工业互联网平台全覆盖，形成新智造企业群体。
　　三是杭州将打造直播电商发展高地、打造新零售示范之城、打造数字生活新服务标杆城市。杭州正式发布《建设国际消费中心城市三年行动计划（2021—2023年）》，加快建设全球智慧消费体验中心、时尚消费资源集聚地、知名休闲目的地，推动杭州城市商业知名度显著提升、数字生活新服务全面领先、国际化消费环境日臻完善、消费方式创新多元，建成立足国内、面向亚洲、辐射全球的国际消费中心城市。
　　从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着疫情等不确定因素和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，承接浙江高质量发展建设共同富裕示范区战略机遇及政策红利，提升小微企业创业创新园（基地）、双创示范基地等各类载体综合功能及带动作用，完善“众创空间—孵化器—加速器—产业园”全链条孵化体系，促进初创型成长型企业发展。园区作为链接企业的重要载体平台，将会在经济活动中扮演越来越重要的角色。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　东部软件园以市委组织部为牵头单位，连续5年联村结对帮扶淳安界首乡，除每年捐款6万元以外，帮助界首乡销售柑橘，联合党建寻找帮扶项目，取得良好成效。
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　东部软件园始终致力于为园区企业创业发展提供优质服务，今年以来开展的活动有：
　　3月，为纪念毛泽东同志“向雷锋同志学习”题词五十八周年，更好地为园区及企业提供服务，杭州高新区东部软件园党委、工会与高新区相关部门及有关单位，组织开展一次学雷锋“三服务”义务活动，活动内容包括提供工商、税务等政策咨询，提供劳动保障法律法规等法律问题咨询，提供企业扶持、人才人事等政策咨询，健康咨询义诊、血压检测、中医问诊等。
　　5月，园区推出“服务质量月”活动，旨在提升员工服务质量意识、改善入驻企业服务体验、梳理科技园区服务要素、提炼固化园区服务体系品牌；活动月围绕“邀约质量官”“楼宇金管家”“五星服务队”等品牌内容进行服务升级。

　　三、评价持续经营能力
　　公司主要业务为科技园区的建设、管理与运营，主要包括科技物业服务、科技股权投资、科技产业培育及科技创业服务为核心的智慧园区系统解决方案。公司是浙江省首家企业化运作的科技园区，自成立以来以信息服务业为产业定位，以“营造创业创新环境、培育企业快速成长，带动区域经济提升”为发展宗旨，以“科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展”为产业内涵，致力于成为专业的科技园区开发运营综合服务提供商。公司的固定资产以房产为主，这些固定资产均在公司日常生产经营过程中正常使用，状态良好。公司主要经营用固定资产（投资性房地产）使用年限均未满，尚在使用年限内，不影响公司的持续经营。报告期内未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项，公司治理机制完善，资源要素稳定，所属行业未发生重大变化，前景持续看好。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　一、受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。针对上述风险，一方面培育合作型客户，形成产业链集群，构建了具有东软特色的科技创新服务体系；另一方面，完善“企业孵化+科技投资+产业社区”的科技园区市场化运作商业模式，提高增值业务、产业孵化及金融运作能力和水平。
　　二、受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。针对该风险，2017年公司成功实施了对杭州信科资产管理有限公司持有的位于杭州市文三路90号园区物业为标的对象的重大资产重组，使此项经营风险得到有效控制。
　　三、对外风险投资风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司、杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，旨在通过对移动互联网、智能硬件、医疗大健康、文创及其他新兴行业进行股权投资，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。收起▲

　　一、业务概要
　　商业模式：
　　公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。

　　二、主要经营情况回顾
　　(一)经营计划
　　报告期内，东软股份坚持党建引领，上下齐心，克难攻坚，砥砺奋进，以一步一个脚印的务实态度，从基层组织、制度建设、经营管理、园区改造、人才培养、文化氛围等各方面奋发努力，共同建设更加美好的东部软件园。
　　1、抗击疫情，谱写无畏篇章。2020年的新冠疫情来势汹汹，公司上下闻令而动，严防死守、众志成城，逆行抗疫、不惧风险，合力赢取疫情防控战胜利。全面贯彻疫情防控主体责任，快速响应、高效部署疫情防控工作，有力保障防控要求“到边、到底”；党员干部担当作为、逆行抗疫，充分发挥先锋模范作用，积极响应成立“党员先锋岗”“干部疫情防控加强岗”，砥砺坚守园区平安；普通员工奋战一线、分工协作，加强园区防控，坚决阻断输入性疫情。通过行之有效的多项举措——果断实施封闭式管理、定时定人落实消杀防疫、四处奔波保障防疫物资、响应号召服务客户、及时传递信息弘扬正气、推行精准识别的园区码等，全面打赢疫情防控阻击战。抗疫期间，公司做到了212天不间断的24小时抗疫值勤坚守、实现了400+家企业滚动防疫检查全覆盖、建立了近8000员工的“一人一档”信息档案并跟踪管理。
　　2、惠企纾困，传递政企关爱。病毒无情，政企有爱。为帮扶中小企业度过疫情后时期运营不利的艰难，尽快恢复生产经营，国家接连出台惠企纾困政策，市国资委分两期发文要求国有性质园区给予承租企业减免房屋租金的优惠。东部软件园积极响应国资委号召，落实疫情防控免收房租政策。不仅送政策上门、送服务入户，做好解读和沟通；更是抓政策落地、把好事办实，公司第一时间召集专题会议讨论具体方案、梳理租赁情况等，积极推动、认真落实，形成完善的工作流程和方案，按照依法合规、程序到位的要求做到应免尽免，将政策红利落实到每一家园区企业。两期免收房租政策共惠及400余户园区企业，免收房租总额为24,729,562.28元。
　　3、强根固魂，引领企业高质量发展。2020年，公司党组织在做好“两学一做”学习基础上，党建工作更加强调与生产经营相结合的宗旨，通过“党建+安全”“党建+亲商”“党建+人才”“党建+服务”等多个党建品牌活动的创设，以及迎接建党100周年主题活动等，切实地把全体党员的目光聚焦到企业的高质量发展上来。全年的各项重点工作，均有党员干部担纲负责，并踏实努力作出成效，切实做到“党建强、发展强”。
　　4、谋划拓展，做大做强产业园区。积极开展省内外产业园项目考察调研工作，为园区产业的发展谋篇布局。全年累计调研产业园项目近20个，包括长兴、温岭、玉环、温州以及苏州、南昌、抚州、哈尔滨、长春、大连等项目进行前期调研，并重点做好杭州滨江区、萧山区、钱塘新区、西湖区等在建、运营项目的调研工作。
　　5、着眼未来，重视青年培养。给青年员工创造更多的锻炼平台和机会，在重点项目、重要岗位大胆启用优秀年轻人才；对敢担当、善作为的青年人才进行重点提拔任用，为青年人才建功立业创造良好环境。公司自8月份开始组建以青年骨干为核心成员的创新管理项目团队，一方面通过开办以“科技园区建设运营”为主题的系统知识培训构建团队知识体系、提升团队工作能力；另一方面以实践促能力，加强岗位淬炼，由项目组分别承担各楼宇的管理运营职能，划小单元、落实考核，要求青年团队对标年度任务目标有作为、出成效。项目团队经过近5个月的磨练，期间完成了盒马鲜生艰苦的谈判，签约成功；引进了新华医院、杭州联合银行等优质客户；引进了星巴克，丰富了教育板块等，进一步完善了园区创业服务生态链建设。他们在学习中成长，在实践中作为，各项工作逐步走上正轨，园区招商形势也逐步企稳好转，新一代的东软人正在成长。
　　6、围绕企业需求，科创持续发力。深耕助力科技企业，辅导和帮助企业申请知识产权和科技项目。2020年，园区4家企业被列入杭州市国际级软件名城创建项目；5家企业被列入市雏鹰计划企业；12家企业通过浙江省科技型企业认定；4家企业通过浙江省高成长科技型中小企业认定；6家企业通过高新技术企业认定；15家孵化企业获得高新区房租补贴。同时加快科技型初创企业的引进，共吸引16家科技型初创企业入驻东部软件园孵化器。
　　7、改善软硬环境，建设品质园区。加大环境改善力度，提升客户体验，助力园区引商能力。2020年公司加大资金投入进行了系列硬件设施改造，包括科技大厦电梯更新、科技广场和科技大厦中央空调改造、科技广场配电改造、小广场立体车库建设施工以及园区亮化和道路景观改造等，大大提升园区客户入驻体验。今年陆续引进了盒马鲜生、星巴克等优质配套，通过客户结构的持续优化，进一步丰富园区生态氛围。
　　8、党建引领，借力文化聚“企”。充分发挥园区党建引领作用，夯实园区非公企业党建工作基础，把党的政治优势转化为非公企业的发展优势，累计成立基层党组织63个，覆盖党员上千人。园区党委通过政治理论学习、东软讲堂、凤凰汇、大咖说等活动载体精准服务企业，打造园区服务软环境；为庆祝建党99周年举办朗诵比赛、钱塘江畔毅行、摄影大赛、羽毛球大赛等活动凝聚企业，打造活力园区。为助力抗疫，疫情期间园区党委积极开展抗疫献血、法雨春风法律援助、线上课堂、企业捐款等活动。
　　9、奋发不止，收获诸多荣誉。2020年，东软不仅顺利通过国家科技部2019年度国家级科技企业孵化器复审，还获得诸多荣誉，包括“2019全国影响力园区”、浙江省软件行业20年突出贡献企业、“浙江省四星级小微企业园”、“2019年杭州市和谐劳动关系建设标杆园区”、2019年度杭州市“学习强国-学习组织之星”、杭州高新区（滨江）优秀企业统战部、2019年度安全生产（消防安全）优秀单位、经信局“先进基层党组织”、2020年度平安建设“先进单位”等荣誉称号。
　　(二)行业情况
　　一是国家级高新区将成为新基建的前沿阵地。未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”涵盖5G、人工智能、数据中心、工业互联网等科技创新领域的基础设施。新基建数字化、网络化、智能化等硬科技属性突出，将引发技术迭代嬗变、商业模式创新与消费市场之间持续互动升级。我国科技创新领域新基建潜力巨大，尤其是作为带动区域经济增长的重要载体和核心引擎，国家高新区以及区域内的产业园区将成为孕育承载我国新基建的前沿阵地，将加快新基建赋能赋智赋值效应。
　　二是杭州将打造直播电商发展高地、打造新零售示范之城、打造数字生活新服务标杆城市。杭州正式发布《建设国际消费中心城市三年行动计划（2021—2023年）》，加快建设全球智慧消费体验中心、时尚消费资源集聚地、知名休闲目的地，推动杭州城市商业知名度显著提升、数字生活新服务全面领先、国际化消费环境日臻完善、消费方式创新多元，建成立足国内、面向亚洲、辐射全球的国际消费中心城市。
　　三是市场环境方面，供求关系失衡及优质客户的竞争将会使办公市场持续承压。根据仲量联行、戴德梁行等机构公布的数据报告，杭州办公楼市场的空置率微涨，租金水平下跌。与其他城市横向比较，杭州办公市场呈现出一定的韧性，甲级办公楼租金仅次于北上广深的情况下，波动浮动小于这些一线城市，空置率在平均水平线之下，但压力仍然明显。科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业因本次疫情事件的突发而有所获益，这部分行业在后续需求上具有潜在的增长活力。杭州市场对此次疫情有一定的风险抵御能力，发生大规模行业调整风险较小，但后期压力仍不小。据统计，2020年有六个项目共计约40万方体量入市，而新增需求的放缓将拉升空置率，租金也将呈持续下滑态势。从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着疫情等不确定因素和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，未来几年政府对企业的支持直接决定了经济的走向，园区作为链接企业的重要载体平台，将会在经济活动中扮演越来越重要的角色，承载更多功能，园区未来将会承接更多政策及城市发展的红利。

　　三、持续经营评价
　　公司主要业务为科技园区的建设、管理与运营，主要包括科技物业服务、科技股权投资、科技产业培育及科技创业服务为核心的智慧园区系统解决方案。公司是浙江省首家企业化运作的科技园区，自成立以来以信息服务业为产业定位，以“营造创业创新环境、培育企业快速成长，带动区域经济提升”为发展宗旨，以“科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展”为产业内涵，致力于成为专业的科技园区开发运营综合服务提供商。公司的固定资产以房产为主，这些固定资产均在公司日常生产经营过程中正常使用，状态良好。公司主要经营用固定资产（投资性房地产）使用年限均未满，尚在使用年限内，不影响公司的持续经营。报告期内未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项，公司治理机制完善，资源要素稳定，所属行业未发生重大变化，前景持续看好。

　　四、风险因素
　　(一)持续到本年度的风险因素
　　一、受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。报告期内由于国内外仍在持续的新冠疫情影响，国内经济出现了阶段性下滑的趋势，中小企业面临着一定的复工和业务发展压力。针对上述情形，公司尽最大努力帮扶园区内企业及商户，积极落实杭国资发(2020)9号《杭州市国资委关于做好疫情防控落实国有企业免收房租措施有关事项的通知》、杭国资发(2020)10号《杭州市国资委关于做好疫情防控落实国有企业免收房租措施有关事项的补充通知》、杭州国资发(2020)108号《关于进一步落实国有企业减免房租政策有关事项的通知》等文件要求，对承租国有企业及所属各级国有及国有控股子企业本市的自有经营性房产从事生产经营活动的企业（不含国有及国有控股企业）和个体工商户，免收2020年上半年3个月房租。公司严格执行房租免收办理流程，及时进行了信息披露工作；同时公司积极寻求对外输出管理服务的项目合作机会，拓展新的利润增长点。
　　二、受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。2017年公司成功实施了对杭州信科资产管理有限公司持有的位于杭州市文三路90号园区物业为标的对象的重大资产重组，使此项经营风险得到有效控制。
　　三、对外风险投资风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司、杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，旨在通过对移动互联网、智能硬件、医疗大健康、文创及其他新兴行业进行股权投资，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　(二)报告期内新增的风险因素
　　报告期内没有新增风险因素。收起▲

　　一、经营情况回顾
　　公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业地区总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　一、经营情况
　　（一）经营计划
　　2020年上半年，公司经历了”防疫情“、”促复产“的双重考验，在全体员工的共同努力下，公司在困难中前行，持续有效地、积极地推进各项工作的开展。
　　1、认真做好抗疫情、促复产工作，以坚定的信念打好这场双战役。
　　从1月23日疫情爆发开始，公司团队坚守岗位，各部门快速响应，积极行动，第一时间成立疫情
　　防控工作组和复工防控党员干部工作组，制定《疫情防控工作方案和应急预案》，联动各部门落实封闭式管理、防疫物资储备、设备设施保障、预防性消杀、政企联动落实文件精神，确保各类信息收集、传达、解释、辅导100%全覆盖，并时刻关注疫情的发展态势，根据疫情的发展，做好抗击疫情的常态化工作。为切实减轻疫情对企业和个体工商户生产经营的影响，公司积极响应市国资委减免房租的部署要求，认真研究制定房租免收事项具体工作流程和免收方案，迅速对接企业落实实施，全面助力中小企业复工复产。
　　2、认真落实安全生产责任制，努力构建安全生产工作的长效机制。
　　上半年，公司认真贯彻落实《2020年度安全生产工作计划》，以“安全第一，预防为主，全员参与，综合治理”为工作指导方针，切实做好安全生产工作，以安全促生产出成效。在具体工作上，公司积极推进平安园区建设，进一步建立和完善安全生产责任制，明确安全生产工作的责任、目标与重点，强化了安全生产责任制的落实，层层签订《安全生产责任书》；持续推进月度服务质量检查、安全检查，做好抗台、防汛、抗冰冻等各类极端天气的安全生产防范工作。
　　3、实施园区改造工程，积极做好重点项目建设，提升园区品质。
　　公司按照年初制定的重点工程改造计划，根据园区工程管理办法，积极推进园区设备设施改造和重点项目建设，全面提升园区的承载能力、园区形象品质与客户体验。目前园区内科技大厦电梯改造工程已全面收官，5台电梯均取得检测合格证，现已全部投入使用；科技大厦、科技广场中央空调改造、园区立体停车库建设、园区垃圾房建设均已完成前期工作，均在招投标公示中。
　　（二）行业情况
　　一是国家级高新区将成为新基建的前沿阵地。未来20年支撑中国经济社会繁荣发展的“新基建”涵盖5G、人工智能、数据中心、工业互联网等科技创新领域的基础设施。新基建数字化、网络化、智能化等硬科技属性突出，将引发技术迭代嬗变、商业模式创新与消费市场之间持续互动升级。我国科技创新领域新基建潜力巨大，尤其是作为带动区域经济增长的重要载体和核心引擎，国家高新区以及区域内的产业园区将成为孕育承载我国新基建的前沿阵地，将加快新基建赋能赋智赋值效应。
　　二是市场环境方面，写字楼租赁市场呈现新趋势。传统金融业、专业服务业主导新增需求。据仲量联行研究数据统计，除去自用总部面积，2019年全年甲级办公楼新增需求量约四成来自金融服务业，传统金融业包括银行、信托、保险等均在年末录得大面积扩张。此外，设计、律所、教育为主导的专业服务业新增需求稳定，占据全年甲级办公楼新增需求量的近20%。
　　三是核心区域、优质项目更受市场亲睐。杭州市甲、乙级办公楼租金差距缩小，年末租金跌幅收窄。
　　2019年下半年租金随市场吸纳能力逐步恢复、产生分化，500平方米以下的办公分割单元租金由于业主方之间的激烈竞争，租金继续存在谈判空间；但优质项目整层以上面积的稀缺使得此类物业租金依然维持高位。
　　从外部环境分析来看，一方面科技园区面临着疫情等不确定因素和市场竞争的压力，这些因素将会倒逼园区及时调整战略布局、改变经营思路、完善基础设施建设；另一方面，未来几年政府对企业的支持直接决定了经济的走向，园区作为链接企业的重要载体平台，将会在经济活动中扮演越来越重要的角色，承载更多功能，园区未来将会承接更多政策及城市发展的红利。

　　二、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　党建引领，联乡结村——东软股份与界首乡开展联合党建活动淳安县中西部有一个美丽乡村——界首乡，界首乡不仅仅是大家熟知的柑桔之乡，同时也是东软股份“联乡结村”活动帮扶结对单位。东软股份成立了一支信息化项目小组，对接界首乡信息化提升项目。结合乡村经济发展中的经验与需求，从项目框架基础架构到项目模式落地应用方面入手，初步达成项目合作意向。
　　（二）其他社会责任履行情况。
　　1、4月23日，在东部软件园党委、工会、团委联合主办的“助力抗疫奉献爱心，无偿献血你我同行”的献血活动中，来自园区甲骨文超级码、平安养老浙江分公司、富士电机、中软安人、东软股份等16家企业的55名员工，共计献血量16300毫升。他们献出了鲜血，更献出了自己一颗奉献社会的爱心。
　　2、在园区企业防疫物资紧缺的情况下，公司通过各种渠道、线上线下帮助寻找防疫物资。据不完全统计，公司共为园区企业解决口罩20000多个、酒精300多公斤，消毒液500多公斤，额温枪100多把，防护服、护目镜100多套等各类防疫物资，覆盖企业上百家。3月份，在东软党委号召下园区基层党组织开展抗疫捐款活动，共计收到捐款50909元。

　　三、评价持续经营能力
　　公司主要业务为科技园区的建设、管理与运营，主要包括科技物业服务、科技股权投资、科技产业培育及科技创业服务为核心的智慧园区系统解决方案。公司是浙江省首家企业化运作的科技园区，自成立以来以信息服务业为产业定位，以“营造创业创新环境、培育企业快速成长，带动区域经济提升”为发展宗旨，以“科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展”为产业内涵，致力于成为专业的科技园区开发运营综合服务提供商。公司的固定资产以房产为主，这些固定资产均在公司日常生产经营过程中正常使用，状态良好。公司主要经营用固定资产（投资性房地产）使用年限均未满，尚在使用年限内，不影响公司的持续经营。报告期内未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项，公司治理机制完善，资源要素稳定，所属行业未发生重大变化，前景持续看好。

　　四、公司面临的风险和应对措施
　　一、受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。报告期内由于国内外仍在持续的新冠疫情影响，国内经济出现了阶段性下滑的趋势，中小企业面临着一定的复工和业务发展压力。针对
　　上述情形，公司尽最大努力帮扶园区内企业及商户，积极落实杭国资发(2020)9号《杭州市国资委关于做好疫情防控落实国有企业免收房租措施有关事项的通知》、杭国资发(2020)10号《杭州市国资委关于做好疫情防控落实国有企业免收房租措施有关事项的补充通知》等文件要求，对承租国有企业及所属各级国有及国有控股子企业本市的自有经营性房产从事生产经营活动的企业（不含国有及国有控股企业）和个体工商户，免收2020年2、3月房租。公司严格执行房租免收办理流程，及时进行了信息披露工作；同时公司积极寻求对外输出管理服务的项目合作机会，拓展新的利润增长点。
　　二、受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。2017年公司成功实施了对杭州信科资产管理有限公司持有的位于杭州市文三路90号园区物业为标的对象的重大资产重组，使此项经营风险得到有效控制。
　　三、对外风险投资风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司、杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，旨在通过对移动互联网、智能硬件、医疗大健康、文创及其他新兴行业进行股权投资，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。收起▲