开元物业（831971）

　　一、商业模式
　　公司系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商。公司遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，坚持市场化的业务发展模式，聚焦优势业态和优势区域，以“酒店式服务”为特色，通过多年管理与服务体系的创新，积累了丰富的多业态物业管理经验，为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务，服务范围已覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等区域。
　　目前公司的收入来源仍主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。随着公司全员营销战略的实施、为不同类型物业项目的服务能力进一步提升，客户渠道将日益多样化。
　　报告期（2019年1-6月）内以及报告期后至本半年报披露日，公司的商业模式未发生较大的变化。

　　二、经营情况回顾
　　2019年上半年，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，根据城市发展阶段、业态特征、项目定位，从高端住宅、公建、医院会展、商业办公、园区小镇等多个维度入手，制定不同业态物业服务的差异战略，打造特色品牌，广开创收渠道，抢占市场份额，形成了鲜明的市场优势。
　　2019年1-6月公司实现营业收入40,646.64万元，比上年同期33,971.11万元增加6,675.53万元，同比增长19.65%；实现利润总额4,840.80万元，比上年同期3,737.21万元增加1,103.59万元，同比增长29.53%；实现净利润3,562.53万元，比上年同期2,846.66万元增加715.87万元，同比增长25.15%。

　　三、风险与价值
　　1、市场竞争风险
　　当前，房地产行业集中度进一步提升，以及大量房地产商旗下物业企业纷纷走向资本市场，导致同业加大向市场拓展物业管理项目的力度，物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，企业发展更侧重于拓展策略、品牌声誉等综合实力的竞争。如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。
　　应对措施：公司进一步提升对市场竞争的敏感性，采取差异化的竞争策略，进一步优化区域聚焦和业态聚焦，通过业务拓展、扩大业务规模、完善业务布局，提升公司的行业地位、品牌声誉和综合竞争能力；同时，对内通过加强员工培训、增加业务巡视和暗访，确保服务品质，进一步加强产品完善和开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势。
　　2、物业管理行业政策风险
　　我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且各地区的监管政策存在着一定的差异，且相关监管政策也可能出现变动。尤其物业服务费的收费标准受到较高程度的价格控制，如国家发改委于2014年12月出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格(2014)2755号），要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。
　　应对措施：公司已建立完整的质量管理体系，严格管控公司业务按照国家标准或行业标准执行，同时公司将根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求。
　　3、房地产行业政策风险
　　报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业配套服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
　　应对措施：
　　一、密切关注经济调控政策。政府行为对房地产行业的发展影响很大，宜将现行政策以及政策走向作为重要的依据来预判风险，及时调整业务发展策略。
　　二、做好全面的市场调研，准确把握市场定位。加大对受房地产行业影响较小的其他物业的市场开发力度。
　　4、业务地区集中度过高风险
　　报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在华东地区，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月该地区营业收入占全部营业收入比例分别为86.66%、90.16%、93.33%及94.04%。其中，华东地区尤以浙江地区占比为主，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月浙江地区营业收入占全部营业收入比例分别为76.49%、76.66%、81.82%及83.05%。公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。应对措施：公司一方面将进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加强员工培训，加大运营品质的监管与督导，不断通过多种经营丰富物业服务的深度和广度，提升业主的满意度和公司合同续约能力；与此同时，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，积极在各个区域加大业务拓展的力度。
　　5、业务外包风险
　　报告期内，公司将物业管理服务中的非核心业务部分委托于第三方公司。2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为32.47%、34.98%、36.47%和39.20%，占比较高，随着业务规模的进一步扩大，外包服务品质的优劣会给公司的服务品质和品牌产生一定的影响。
　　应对措施：公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，并建立了系统的业务巡视和暗访制度。
　　6、成长性风险
　　公司近几年对业务进行持续拓展，公司提供物业服务的项目数量、面积、收入等指标均保持稳健增长。截至2016年末、2017年末和2018年末，公司在管的物业项目数量分别为212个、254个和302个，2017年末、2018年末较上年末分别增长19.81%和18.90%；合同管理面积分别为2,192.64万平方米、3,024.93万平方米和3,966.94万平方米，2017年末和2018年末较上年末分别增长37.95%和31.14%；2016年度、2017年度和2018年度营业收入分别为43,204.64万、55,377.82万元和72,548.00万元，2017年度、2018年度较上年度分别增长28.18%和31.01%。公司最近三年的业务及经营业绩持续增长。随着行业竞争格局的变化和基数的扩大，可能对公司的业务开展及经营产生不利影响，公司将因此面临经营业绩不能持续增长或下滑的风险。
　　应对措施：公司一方面进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加大员工培训，加大运营品质的监管和督导，提升公司客户满意度和品牌美誉度。对外不断优化业务拓展渠道和措施，完善业务布局，扩大业务规模，对内不断加强产品的完善与开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势；作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提升公司知名度和市场竞争力。
　　7、意外事故风险
　　在物业管理服务中，公司会由员工或聘请第三方服务提供商对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备进行维修及保养。业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身损害。如出现上述意外情况时，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，公司仍可能会被相关方提起诉讼或被监管部门调查、处罚，从而影响业务的开展。如上述情况造成了影响，则公司的品牌将受损，公司的经营业绩及财务状况也将受到不利影响。
　　应对措施：公司每年进行供应商评价并实行特别事件报告机制，通过项目评价和特别事件经验不断的更新优化外包合同与内部管控机制，减少类似问题发生概率。同时，为每个全委项目购买公共责任险和雇主责任险，从而降低上述管理风险发生后产生的赔偿压力。
　　8、应收账款余额较大的风险
　　报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。截至2019年6月30日，公司应收账款净额为15,579.08万元，占总资产比例为30.49%；同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。
　　应对措施：公司专门成立应收账款催收小组，加大催缴力度，同时采取全员参与应收责任制，全力保证应收账款的安全。
　　9、现金收款的管理风险
　　报告期内，由于住宅类物业项目中小业主的物业费缴费习惯，公司存在现金收款交易的情形。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的管理风险。
　　应对措施：公司在各住宅小区推广配备POS机及第三方支付平台的方式，减少针对小业主的现金收款，并安排审计人员督查规范日常业务中的现金收付行为。
　　10、人工成本上涨风险
　　公司主营业务成本主要以人工成本为主，2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，人工成本占主营业务成本的比例分别为55.20%、52.64%、51.90%和47.80%。随着居民生活水平的提高，各地劳动力成本增加，公司的用工成本逐年上升；随着公司业务规模不断扩大，员工数量和用工成本亦不断上涨。人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正积极采取诸如实行标准化、自动化、优派工管理等措施实现减员增效，同时将部分非核心业务进行外包，减少人力成本，且公司人工成本占主营业务成本比例已经逐年下降。
　　11、实际控制人不当控制的风险
　　公司实际控制人陈妙林，控制公司54.61%股权，处于绝对控股地位。公司实际控制人有可能利用其控制地位，对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。
　　应对措施：公司已制定关联交易制度、重大经营决策管理制度等，建立了较为完善的治理体系，在日常经营管理过程中，涉及关联交易等事项严格按照现行法律法规、公司章程和公司制度执行，确保程序到位，充分披露，切实保护中小投资者利益。另一方面，实际控制人严格遵照公司治理机制，透过监事会、董事会和股东大会实现对公司的管治。
　　12、控股子公司、分公司管理风险
　　因经营需要，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在业务发展区域设立分、子公司开展物业服务。公司现有分、子公司较多，且随着公司业务规模的不断扩大，未来几年内仍可能需要设立更多的分、子公司。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，公司目前已制定了一系列制度和措施加强各分、子公司的规范运作。但是，如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利影响。
　　应对措施：通过公司信息化系统的搭建，变管理覆盖为信息化覆盖，确保分子公司的各项目业务都能够通过信息化系统落实督办和监管。随着公司的进一步发展，公司本部专门经营管理部，并通过年度/月度预算管理等工具，及时对分子公司的经营情况进行把控，发现问题及时分析改进。
　　13、公司人员管理风险
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务。但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司实施璞石、璞玉、完璞三级人才培养体系，各专业岗位定期举行培训，不断提高公司服务人员的综合素质，提高管理水平；加大重要岗位人才的引进力度；推进校企合作，实现开元物业高校项目经理班常态化。
　　14、服务质量稳定性的风险
　　多年来，公司的物业服务质量和服务水平得到行业和业主的认可，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。
　　应对措施：公司内部始终坚持强调并贯彻“以客户为中心”的服务理念，严格按照合同和行业标准规范要求进行服务。在服务体系方面，通过制定严格的服务质量控制标准，建立完善的质量监督机制和反馈渠道，不断提升服务质量，提高业主满意度。同时，通过信息化系统的建设与实施，确保各项服务工作得到高效落实。

　　四、企业社会责任
　　（一）精准扶贫工作情况
　　公司积极响应国家“十三五”脱贫攻坚规划，以公司党工团带头、全体员工积极参与的扶贫工作模式持续推动精准扶贫工作。
　　报告期内，公司组织多次爱心捐款活动及义卖活动，并以实际行动帮扶贫困地区建设。截止报告期末，公司已联系捐助四个项目：
　　1、向阿克苏市第十五中学教育集团三所子弟学校爱心捐款，用于购买肥皂、牙刷、护手霜等生活用品；
　　2、向湖北建始县长梁民族小学爱心捐款，用于购买乐器丝弦锣鼓（省级非遗），助力学校素质教育及非遗的传播；
　　3、一对一资助重庆市城口县龙田乡家庭经济困难学生10名；
　　4、向贵州从江县第一民族中学“萧从班”基金会捐款。
　　同时，公司优先聘用来自国家扶贫开发工作重点县的员工。今后公司将根据自身经营情况，加强与国家扶贫开发工作重点县劳动主管部门联系，制定向上述重点县倾斜的人才招聘计划，为扶贫攻坚工作贡献力量。
　　（二）其他社会责任履行情况
　　公司非常重视公益事业，注重承担社会责任，积极参与社会公益活动，努力将社会责任融入自身的发展战略中，为社会发展做出应有的贡献。
　　公司利用自身医院护工的资源多次前往管理的住宅小区为业主免费提供专业的按摩、护理等，通过活动让他们感受温暖。
　　此外，公司还比较重视垃圾分类，积极引导业主良好的生活习惯。

　　一、业务概要.
　　商业模式：
　　公司系一家市场化运营的多业态、综合性物业服务提供商。公司遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，坚持市场化的业务发展模式，聚焦优势业态和优势区域，以“酒店式服务”为特色，通过多年管理与服务体系的创新，积累了丰富的多业态物业管理经验，为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务，服务范围已覆盖浙江、上海、江苏、河南、山东等区域。
　　目前公司的收入来源仍主要是物业服务收入。公司的客户渠道主要通过公开招投标信息、上门拜访自荐以及第三方推荐等方式获得。随着公司全员营销战略的实施、为不同类型物业项目的服务能力进一步提升，客户渠道将日益多样化。
　　报告期（2018年1-12月）内以及报告期后至本年报披露日，公司的商业模式未发生较大的变化。
　　核心竞争力分析：
　　1、公司在行业中的竞争地位.
　　开元物业是浙江地区较大的一家具有综合运用管理能力的物业管理企业，公司的竞争优势主要是专业化与差异化的服务。公司业务遍布全国多个城市，并且在当地的物业公司中名列前茅。与同行业相比，公司坚持以“酒店式物业服务”为特色，受到业内及业主的广泛好评，此举逐渐成为企业的核心竞争力。
　　目前，公司为全国物业百强企业、百强满意度领先企业、市场化运营领先企业、特色物业服务领先企业及医院物业管理专项物业服务领先企业。
　　2、公司的竞争优势与劣势.
　　（1）竞争优势：
　　1）运行机制灵活优势.
　　公司是一家运行机制灵活的民营企业，相比物业管理项目主要来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司，公司拥有多年的市场化运营经验。公司的运行机制优势使公司相比同业能够提供更高性价比的服务，且具有充足的市场开发动力，竞争能力较强。此外，公司具备独立决策的机制，可发挥管理层最大的能动性，确保公司战略规划的贯彻与延续。公司于2016年、2017年、2018年连续三年被中国指数研究院评为“中国物业服务市场化运营领先品牌”企业。
　　2）管理与品牌优势.
　　公司作为市场化运营的专业化、综合性物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系、能源管理体系等多项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司坚持“酒店式物业服务”理念，注重自身品牌影响力的提升，专注服务中高端物业，通过优质的物业服务不断提升公司的知名度和市场影响力。公司曾获得“2018全国物业管理综合实力百强企业”、“2018中国物业服务百强满意度领先企业”、“2018中国医院物业管理领先企业”、“浙江名牌产品”、“杭州名牌产品”等殊荣。管理项目先后荣膺浙江、河南、上海等省（市）级多个示范住宅小区（大厦）称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
　　3）人员与组织优势.
　　公司拥有年轻化、专业化管理团队。高级管理人员主要集中在70-80后年龄段，具有充足的行业资源和较强的执行力，能够准确把握行业发展趋势和公司实际情况，制定清晰可行的发展战略。中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力。公司引入员工持股的激励方式，激发了骨干成员的积极性，增强了管理团队的凝聚力和归属感。公司近年来骨干成员稳定，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。
　　公司建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了“璞石计划”、“璞玉计划”、“完璞计划”等完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历和能力，培养和建设了一支职业素养好、服务管理水平高的专业团队，多名员工分别荣获“浙江省G20杭州峰会工作先进个人”、“服务保障G20杭州峰会先进个人”、“全国住房城乡建设行业技术能手”等荣誉。公司的各项制度的有效实施，为优化员工结构，提升员工效能，保证团队优势作出了必要的保障。
　　（2）竞争劣势.
　　1）规模劣势.
　　相比物业服务项目主要来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司，公司物业服务规模仍存在一定的差距。来源于地产开发母公司的规模化物业管理公司具有明显先发优势与规模优势，而公司作为市场化领先运营的物业企业，缺乏房地产开发商公司自行开发的项目支持，难以避免地承受一定的市场压力，导致公司无法快速低成本地获得项目。随着公司的快速发展，公司物业管理规模在未来将得到持续提升，减小公司在服务规模方面的劣势。
　　2）业务区域过于集中的劣势.
　　公司目前的业务集中在华东地区，且主要集中在浙江地区，服务区域的集中对于公司在浙江以外的地区提升知名度、拓展业务存在一定的不利影响。未来随着公司业务的进一步拓展以及公司本次首次公开发行募集资金投资项目物业管理服务市场拓展项目的实施，公司的业务将向其他区域进行进一步的扩张，减小公司物业服务区域相对集中的劣势。
　　3）资金劣势.
　　公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行网点布局，因而需要大规资金投入。公司目前的账面现金主要是物业费预收账款，以及代收代付款项，不宜作为投资资金。因此，公司亟需通过股权融资等方式，补充公司业务发展所必须的资金。

　　二、经营情况回顾.
　　(一)经营计划.
　　2018年，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，根据城市发展阶段、业态特征、项目定位，从高端住宅、公建、医院会展、商业办公、园区小镇等多个维度入手，制定不同业态物业服务的差异战略，打造特色品牌，广开创收渠道，抢占市场份额，形成了鲜明的市场优势。
　　全年实现营业收入72,548.00万元，比上年同期55,377.82万元增加17,170.18万元，同比增长31.01%。
　　实现利润总额9,073.72万元，比上年同期6,608.60万元增加2,465.12万元，同比增长37.30%。实现净利润6,890.79万元，比上年同期5,182.78万元增加1,708.01万元，同比增长32.96%。
　　(二)行业情况.
　　2018年是改革开放40周年，物业管理行业全面贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，在向现代服务业转型升级的过程中，取得了瞩目的发展成就。2018中国物业管理协会提出的“服务质量主题年”活动，为行业高质量发展提升整体服务水平创造了有利契机。公司积极响应行业号召，并做了大量富有成效的工作，在行业举办的“全国物业管理职业技能竞赛”中，公司员工陈林荣获物业管理员决赛第十二名，并被授予“全国住房城乡建设行业技术能手”称号。
　　物业管理作为社区服务的重要组成部分，在保障就业、改善人民生活、促进居民消费、维护社会稳定等方面起到了积极重要作用。公司坚守“服务有着至高无尚的价值”理念，以持续追求价值领先的城市运营服务商的目标，不断提升物业服务质量。

　　三、持续经营评价.
　　报告期内，公司主营业务系为住宅、公共、医院、办公及商业等物业业态提供专业的物业管理服务。
　　公司经营管理层、核心技术人员队伍稳定；公司经营管理层、核心技术人员未发生重大违法、违规行为；
　　未发生对公司持续经营能力产生重大影响的事项。综上所述，公司具有较强的可持续经营能力。

　　四、未来展望.
　　(一)行业发展趋势.
　　1、向产业链上下游延伸趋势加快.
　　目前，伴随着我国房地产市场从“增量”建设向“存量”经营市场的转变，房地产企业纷纷开始关注与地产业务关联性较高的社区服务领域，如万科于2013年确立了全面城市配套服务商的转型战略，提出由提供单一住宅产品转向提供基于生活幸福感的全系列、终身服务，积极拓展公寓租赁、社区商业、产业办公、物流、教育等多项城市配套。物业管理行业在房地产行业发展的带动下，也正在经历属于行业自身的重大变革，在传统经营模式的保障下，一方面传统的住宅物业销售模式的升级以及房地产行业稳定的增量开发，为物业管理行业带来较高的基础增速；另一方面，物业管理企业自身寻求多业务拓展和平台资源的嫁接，增加盈利模式和业绩附着点，不断向产业链上下游延伸。在互联网、移动互联网、大数据、云计算等高新技术与物业管理行业的深度融合过程中，物业管理行业积极通过打磨个性化、差异化和定制化服务，优化服务供给，拓宽业务收入来源，行业整体向产业链上下游延伸的趋势加快。
　　物业管理行业向产业链上下游延伸主要体现在以下几个方面：1）积极介入房地产价值链前期。物业服务企业凭借其丰富的管理经验和专业服务能力，自房屋开发项目立项开始逐渐参与项目设计的讨论和建议、督促建议的执行、设计并提出项目管理方案，为房地产开发企业提供顾问咨询、案场服务及工程服务等。2）围绕“人”的社区生活提供多种增值服务。随着我国消费升级及新技术向社区生活服务的渗透，社区生活服务的市场价值日益凸显。物业服务企业在已为业主持续提供良好的物业服务基础上，相较于其他企业，在与社区用户粘性、获客成本、信息沟通上具有相对优势。物业服务企业通过新技术的应用，充分发掘客户的有效需求，延展多样化的增值服务，涵盖社区空间运营、社区电商、社区教育、房屋经纪、金融以及美容美发、社区观影及沐浴等个性化、差异化、定制化社区生活服务；3）围绕“物”的资产保值增值提升增值服务。一方面，房产的折旧、损坏等因素都可能造成房屋价值的降低，需要专业且长期、持续的维护保养来尽可能的减少折旧破损等对房产造成的减值，物业管理服务企业为业主提供专业的房屋日常维护保养成为资产保值增值的重要因素。另一方面，随着人们对居住环境及社区服务品质要求的提升，高水准的物业管理也是社区以及房产价值提升的重要条件。相比较而言，有着更优秀管理质量、更多元化社区物业服务的新楼盘及二手房比周边房价相对较高，物业管理能力也成为购房者考虑的重要因素之一。根据中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组联合发布的《2018年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2017年度百强企业在管二手房平均价格高出周边二手房价格9.06个百分点，百强企业年套租金价格高于周边年套均租金价格6.88个百分点。
　　2、技术创新能效更加突出.
　　物业管理行业正在实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级进程中，在近年来人力成本逐年上升的大背景下，物业服务企业积极在物业管理中引入新技术、新设备，持续深入推进标准化、信息化、自动化、集约化、智能化、互联化、物联化建设，努力提高管理效率与服务质量，抑制成本上升对公司经营造成的不利影响。一方面，硬件方面，百强企业通过对设施设备进行机械化、信息化、智能化、互联化、物联化改造，大幅度降本增效、提高服务水平；另一方面，在软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率。同时，上述高科技手段在物业管理日常活动中的广泛运用，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化、集约化和标准化，降低物业服务企业用工人员数量和劳动强度，大幅降低企业的人工成本。截至目前，大型物业企业均已经初步建立智能化的物业管理系统，如停车缴费、门禁系统、物业缴费系统、手机APP等。
　　在物业管理行业深刻变革过程中，不断有企业认识到新型信息技术对公司运营和管理模式再造的重要性，不断加大对新技术新设备的投入。2017年度百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%；百强企业人均在管面积为5,912.97平方米，同比增长12.49%。由此可见，新技术投入对降低物业服务企业运营成本效果显著。
　　(二)公司发展战略.
　　公司将继续坚持以物业服务为核心，把握物业服务本质，提升物业管理方案创新设计能力，打造“酒店式物业服务”业务特色，通过标准化建设的全面实施，构建多种服务业态的服务标杆项目，不断优化组织变革与经营管理模式的创新，进一步加强品质管理、人才储备，利用信息技术提高效率、简化流程。
　　同时，继续实施“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的业务发展战略，聚焦优势区域和优势业态，推进前期物业服务项目和更迭类物业服务项目并重、住宅服务项目和非住宅服务项目全面发力的市场拓展策略，实现自身可持续发展。
　　(三)经营计划或目标.
　　2019年，公司将产品创新延伸智慧创造，牢牢把握“智能化发展”和“高品质生活”两大主题，用科技推动变革，探索新的路径，形成公司长足发展、决胜终端的核心动能，在新一轮城市创新驱动的竞争中掌握主导权。坚持“深耕实力，固定标准；抢占龙头，开放合作；钻研数据，精细管理；解放壁垒，联动发展”，破界限、精人才、强执行、尊敬业，加快市场步伐，推动企业进步。
　　(四)不确定性因素.
　　由于地方落实国家新政的时滞性，部分地区招投标市场还不够规范，增加了品牌企业业务拓展的不确定性，另一方面，公司大量新业务尚在培育之中，尚未形成合力，若新业务推进缓慢，存在影响公司业绩的风险。

　　五、风险因素.
　　(一)持续到本年度的风险因素.
　　1、市场竞争风险.
　　当前，我国经济发展进入新常态，物业企业纷纷走向资本市场，导致原有大的房地产公司下属物业企业为解决业务依赖性、降低关联交易业务比例，加大向市场拓展物业管理项目的力度，物业管理行业的竞争格局呈现出新的发展态势。未来，更侧重于品牌、资本、平台、商业模式的竞争。如果公司不能抓住机遇，提高公司的市场竞争力，在未来市场竞争中将处于不利地位。
　　应对措施：公司正抓住转型升级的时机，提高公司的市场竞争力。对外通过业务拓展、扩大业务规模、完善业务布局，提升公司的行业地位和品牌声誉；对内通过加强员工培训、增加业务巡视和暗访，确保服务品质；通过加强产品完善和开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势；作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提升公司知名度和市场竞争力。
　　2、业务地区集中度过高风险.
　　报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在华东地区，2016年度、2017年度和2018年度该地区营业收入占全部营业收入比例分别为86.66%、90.16%及93.33%。其中，华东地区尤以浙江地区占比为主，2016年度、2017年度和2018年度浙江地区营业收入占全部营业收入比例分别为76.49%、76.66%及81.82%。公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。
　　应对措施：公司一方面将进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加强员工培训，加大运营品质的监管与督导，不断通过多种经营丰富物业服务的深度和广度，提升业主的满意度和公司合同续约能力；
　　与此同时，公司继续遵循“立足杭州、充实浙江、发力长三角、放眼全中国”的发展战略，积极在各个区域加大业务拓展的力度。
　　3、业务外包风险.
　　报告期内，公司将物业管理服务中的非核心业务部分委托于第三方公司。2016年度、2017年度和2018年度，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为32.47%、34.98%和36.47%，占比较高，随着业务规模的进一步扩大，外包服务品质的优劣会给公司的服务品质和品牌产生一定的影响。
　　应对措施：公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，并建立了系统的业务巡视和暗访制度。
　　4、应收账款余额较大的风险.
　　报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产比重相对较高。截至2018年12月31日，公司应收账款净额为11,579.66万元，占总资产比例为26.12%；同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。
　　应对措施：公司专门成立应收账款催收小组，加大催缴力度，同时采取全员参与应收责任制，全力保证应收账款的安全。
　　5、现金收款的管理风险.
　　报告期内，由于住宅类物业项目中小业主的物业费缴费习惯，公司存在现金收款交易的情形。尽管公司制定了严格的库存现金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，但若针对现金交易的管理措施执行不到位，仍有可能存在一定的管理风险。
　　应对措施：，公司在各住宅小区推广配备POS机及第三方支付平台的方式，减少针对小业主的现金收款，并安排审计人员督查规范日常业务中的现金收付行为。
　　6、人工成本上涨风险.
　　公司主营业务成本主要以人工成本为主，2016年度、2017年度和2018年度，人工成本占主营业务成本的比例分别为55.20%、52.64%和51.90%。随着居民生活水平的提高，各地劳动力成本增加，公司的用工成本逐年上升；随着公司业务规模不断扩大，员工数量和用工成本亦不断上涨。人工成本的增长可能对公司的盈利能力造成重大不利影响。
　　应对措施：公司正积极采取诸如实行标准化、自动化、优派工管理等措施实现减员增效，同时将部分非核心业务进行外包，减少人力成本。
　　7、实际控制人不当控制的风险.
　　公司实际控制人陈妙林，控制公司54.61%股权，处于绝对控股地位。公司实际控制人有可能利用其控制地位，对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。
　　应对措施：公司已制定关联交易制度、重大经营决策管理制度等，建立了较为完善的治理体系，在日常经营管理过程中，涉及关联交易等事项严格按照现行法律法规、公司章程和公司制度执行，确保程序到位，充分披露，切实保护中小投资者利益。另一方面，实际控制人严格遵照公司治理机制，透过监事会、董事会和股东大会实现对公司的管治。
　　8、公司人员管理风险.
　　物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务。但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。
　　应对措施：公司实施璞石、璞玉、完璞三级人才培养体系，各专业岗位定期举行培训，不断提高公司服务人员的综合素质，提高管理水平；加大重要岗位人才的引进力度；推进校企合作，实现开元物业高校项目经理班常态化。
　　(二)报告期内新增的风险因素.
　　1、物业管理行业政策风险.
　　我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且各地区的监管政策存在着一定的差异，且相关监管政策也可能出现变动。尤其物业服务费的收费标准受到较高程度的价格控制，如国家发改委于2014年12月出台《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格(2014)2755号），要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。
　　应对措施：公司已建立完整的质量管理体系，严格管控公司业务按照国家标准或行业标准执行，同时公司将根据政策变化情况或各地政策差异作出调整，确保业务开展符合相关法律、法规及政策的要求。
　　2、房地产行业政策风险.
　　报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业配套服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
　　应对措施：一、密切关注经济调控政策。政府行为对房地产行业的发展影响很大，宜将现行政策以及政策走向作为重要的依据来预判风险，及时调整业务发展策略。二、做好全面的市场调研，准确把握市场定位。加大对受房地产行业影响较小的其他物业的市场开发力度。
　　3、成长性风险.
　　公司近几年对业务进行持续拓展，公司提供物业服务的项目数量、面积、收入等指标均保持稳健增长。截至2016年末、2017年末和2018年末，公司在管的物业项目数量分别为212个、254个和302个，2017年末、2018年末较上年末分别增长19.81%和18.90%；合同管理面积分别为2,192.64万平方米、3,024.93万平方米和3,966.94万平方米，2017年末和2018年末较上年末分别增长37.95%和31.14%；
　　2016年度、2017年度和2018年度营业收入分别为43,204.64万、55,377.82万元和72,548.00万元，2017年度、2018年度较上年度分别增长28.18%和31.01%。公司最近三年的业务及经营业绩持续增长。随着行业竞争格局的变化和基数的扩大，可能对公司的业务开展及经营产生不利影响，公司将因此面临经营业绩不能持续增长或下滑的风险。
　　应对措施：公司一方面进一步秉承酒店式服务的管理特色，持续加大员工培训，加大运营品质的监管和督导，提升公司客户满意度和品牌美誉度。对外不断优化业务拓展渠道和措施，完善业务布局，扩大业务规模，对内不断加强产品的完善与开发，不断丰富服务产品和内涵，保持和不断提升公司的经营管理特色和竞争优势；作为新三板挂牌公司，借助资本运作加快拓展公司业务规模，进一步提升公司知名度和市场竞争力。
　　4、意外事故风险.
　　在物业管理服务中，公司会由员工或聘请第三方服务提供商对电梯、消防设备、弱电设施、安防设备进行维修及保养。业主在使用该等设备的过程中可能因为使用不当或设备故障等原因而发生意外，造成业主财产损失，甚至人身损害。如出现上述意外情况时，即使公司严格根据相关合同提供各项服务，公司仍可能会被相关方提起诉讼或被监管部门调查、处罚，从而影响业务的开展。如上述情况造成了影响，则公司的品牌将受损，公司的经营业绩及财务状况也将受到不利影响。
　　应对措施：公司每年进行供应商评价并实行特别事件报告机制，通过项目评价和特别事件经验不断的更新优化外包合同与内部管控机制，减少类似问题发生概率。同时，为每个全委项目购买公共责任险和雇主责任险，从而降低上述管理风险发生后产生的赔偿压力。
　　5、控股子公司、分公司管理风险.
　　因经营需要，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在业务发展区域设立分、子公司开展物业服务。公司现有分、子公司较多，且随着公司业务规模的不断扩大，未来几年内仍可能需要设立更多的分、子公司。鉴于上述经营模式的存在，再加上人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，公司目前已制定了一系列制度和措施加强各分、子公司的规范运作。但是，如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利影响。
　　应对措施：通过公司信息化系统的搭建，变管理覆盖为信息化覆盖，确保分子公司的各项目业务都能够通过信息化系统落实督办和监管。随着公司的进一步发展，公司本部专门经营管理部，并通过年度/月度预算管理等工具，及时对分子公司的经营情况进行把控，发现问题及时分析改进。
　　6、服务质量稳定性的风险.
　　多年来，公司的物业服务质量和服务水平得到行业和业主的认可，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。
　　应对措施：公司内部始终坚持强调并贯彻“以客户为中心”的服务理念，严格按照合同和行业标准规范要求进行服务。在服务体系方面，通过制定严格的服务质量控制标准，建立完善的质量监督机制和反馈渠道，不断提升服务质量，提高业主满意度。同时，通过信息化系统的建设与实施，确保各项服务工作得到高效落实。