云南城投（600239）

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是公司改革转型、提质增效的攻坚之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，坚定“行稳才能致远，规范才能发展”的理念，全力谋划和推动公司高质量转型发展。随着2022年重大资产重组后续工作的积极推进，公司资产总额降至122.99亿元，负债总额降至99.75亿元，资产负债率降至81.11%。截至2023年12月31日，公司归母净资产13.67亿元；报告期内公司扣除非经常性损益后归母净利润从2022年的-14.21亿元大幅减亏至-1.09亿元。
　　（一）城市综合服务业务发展情况
　　1、物业管理业务
　　公司下属物管公司业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、高校服务、企事业单位物业服务等。截至2023年12月31日，签约项目55个，签约面积764.72万㎡。报告期内，物管公司以整合拓展、品牌建设及控本增收为重点开展工作，新签约项目14个，品牌建设得到有效推进，平均收缴率及客户满意度较去年有所提升。
　　报告期内，物管公司深度运用行业标杆服务标准，通过打造服务样板项目，陆续实现以点带面促进服务标准化全项目覆盖；不断开拓多元化经营业务，协同海格管家合作开发专属增值服务，与国药医养合作试行“幸福城投-健康生活馆”；通过集中采购等措施，有效降低整体成本费用。2023年，启动智慧物业运营管理信息系统升级，已完成资源管理、客户服务、接房管理、设备管理、能耗管理、收费管理、装修管理、工单管理、巡逻管理、预算管理、社区活动、人事管理、系统管理等功能模块的开发建设；推出业主终端“幸福城投”、企业员工终端“云南城投物业”两个全新小程序平台，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。
　　城投物业获评“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国物业国有企业50强”，当选昆明市物业协会副会长单位，行业知名度、品牌影响力明显提升；下属成都云银城物业荣登“2023年中国物业管理行业品牌百强榜”，荣获都江堰市物业管理协会“2023年度优秀会员单位”。
　　2、商业运营业务
　　截至2023年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个（含筹备项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都、南宁、株洲等城市，签约面积263.47万㎡，其中：自持项目2个，受托管理关联方项目12个，受托管理第三方项目8个。
　　下属云泰商管以委托管理和整租模式，为签约项目提供商业定位策划、业态规划布局、招商、运营管理、企划推广、会员服务、工程改造、物业维护、安全管理、综合管理等服务，将云南特色主题文化元素与购物中心相结合，并在全国多个项目推广实施，提升差异化竞争力；打造完成智能商业信息管理系统，以业务管理、财务共享、预算管理和决策分析4大平台为核心，全面打
　　通业务链条和数据反馈，为6s运营体系（全面预算体系、业绩追踪体系、业绩考核体系、人才评价体系、安全管理体系、审计监督体系）提供数字化平台支持，已取得32项核心系统著作权，并获得浙江省高新技术企业称号。报告期内，昆明西山茶马花街荣获2023年“放心消费在昆明”市级示范单位称号；11.98万㎡“街区+ma”慈溪新河坊云泰PARK顺利开业，引进慈溪首店80余家，开业当日客流近31万人次；其余在管项目通过疯抢节及“艺术+商业”策划，开展200余场市集活动，获客成本同比降低16%。截止2023年12月31日，云泰商管整体客流同比增长27%、销售额同比增长17%
　　成都银泰中心in99位于成都市高新区核心区域，开业七年以来不断创新升级，通过与各类潮流时尚和艺术文化的深度融合，开启城南潮奢艺术新生活方式，持续引领西南消费潮流风向标。2023年，in99携手法国国宝级艺术家PhiippeKaterine菲烈-卡特林，通过对“Mr.Rose”玫瑰先生的经典IP形象创新升级，策划“Mr.Rose巨型小粉娃中国首展”，打造城市量级话题及事件营销，网络传播曝光量超亿次。in99组织各类沙龙、品牌联动活动近300场，全年客流增长18%，会员人数同比增长39%，经营收入同比增长7%，利润总额同比增长4%。2023年成都银泰中心荣获“年度潮奢商业地标”“2023年风尚成都商业总评榜”“2023年度热门商业综合体”等众多行业奖项，持续保持市场定位及影响力。
　　3、酒店运营管理业务
　　2023年以来国内文旅行业强势复苏，公司酒店运营管理业务实现收入“跨越式”增长。公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家高星级酒店，配备房间数共544间。
　　2023年1-12月，大理英迪格酒店入住率同比增长76%，经营收入同比增长75%，平均客房单价同比增长9.65%，荣获“携程2023年大理市豪华酒店榜”、“2023年最受欢迎酒店”、“美团人气酒店餐厅”、“大众点评2023必住榜”等荣誉称号。
　　报告期内，成都华尔道夫酒店入住率同比增长58%，经营收入同比增长65%，平均客房单价同比增长13%，全年荣获国内外奖项24座，其中包括连续四年蝉联中国酒店星光奖“年度顶级奢华酒店”，连续三年蝉联希尔顿集团华尔道夫品牌亚太地区最高酒店奖项“康尼奖”、连续五年蝉联《福布斯旅游指南》“年度推荐酒店”等多份行业内重量级奖项，并荣幸地承办了多场备受瞩目的会议活动接待，包括埃塞俄比亚联邦共和国总理及驻华大使馆的访川之行，平安集团、汇丰银行等金融机构的最高级别管理层会议，以及多个奢侈品品牌的新品发布会。
　　（二）风险内控合规“三位一体”体系建设
　　为提高企业管理水平和经营效率，实现“强内控、防风险、促合规”的管理目标，公司本年度进一步建立健全了内部控制、风险管理、合规管理“三位一体”管理体系；公司结合战略转型实际情况，全面完成174项制度“废、改、立”工作。
　　（三）优化现金流管理，提升管控效率
　　公司始终坚持“年测算、月分解、周计划、日监控”的方式，强化资金统筹和流动性管理。努力推进经营性债权清收工作，加大资产处置项目后续款项回收力度，积极通过法律途径维护公司权益；结合各项目地域和业态特点，通过大客户整售、以租代售等多种方式推进存货去化。
　　（四）降本增效
　　公司严格按照“聚焦主业、同类合并、提升效能、注重效益”的原则，着力推动降本增效工作。物业板块在业务规模持续增加的情况下，通过集中采购、片区化管理等方式，全年平均运营成本稳中略降。商业板块借助信息化赋能、购物节造势，优化获客手段，全年获客成本同比下降16%；同时，通过建立会员体系，提供专业化、精细化的服务运营，精准匹配会员所需服务。
　　（五）全面开展组织架构调整
　　为匹配公司战略向轻资产运营转型的发展需要，公司对标市场开展了组织架构改革等系列举措，通过压缩管理层级、调整部门架构、优化岗位设置、强化业绩导向、开展薪酬调整，为公司转型发展提供有力保障。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业服务、商业运营及酒店运营管理。
　　（一）物业管理行业
　　1、行业现状
　　外部政策利好。报告期内，国家陆续出台了多项促进及规范物业行业发展的政策，一方面鼓励物业企业在养老育幼、家政、城市更新等层面开展社区相关配套服务，另一方面进一步加强了行业规范化发展，行业监管力度持续加大。
　　客户需求升级。居民对美好生活的追求持续提升，不仅关注基本的安全、清洁、维修等服务，还希望物业能够提供社区活动、便民设施、家政等增值服务；物业企业回归服务本质，高质量发展成为主旋律。
　　专业程度提升。在大数据系统支撑下，物业企业从规模的竞争逐步转向精细化运营的角逐，从传统的“四保”单点服务向全生命周期服务延展。
　　2、行业挑战
　　营收增速放缓。在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业企业营收增速放缓；根据克尔瑞数据显示，截止2023上半年，61家上市物企营收平均增长为8.9%，较2022年同期下降12.9%。
　　行业竞争加剧。行业在逐渐走向市场化和多元化的过程中，吸引了越来越多的企业和资本进入；同时，上游房地产市场继续承压、增量市场空间有限，导致行业竞争日益激烈。
　　3、行业机遇
　　市场空间依旧广阔。随着城市化进程持续推进、服务边界的不断延伸，行业管理规模及收入将继续保持稳定增长。根据中指研究院预计，未来3年行业管理规模将新增约50亿平方米，基础服务收入规模将接近万亿元。
　　增值服务更加聚焦。物业企业在社区增值服务方面经历从最初的“从无到有”，逐步演变为“从有到全”，如今正处于迈向“从全到优”的阶段。标杆企业正重点发力1-3项细分业务，提升用户满意度，增强用户与企业的黏性，在以长期主义为核心理念基础上打造具有特色的增值服务。
　　（二）商业运营管理行业
　　1、行业现状
　　线下消费加快恢复。2023年，随着扩内需、促消费政策的持续发力，线下消费场景加快恢复，全年销售呈现稳增趋势。根据国家统计局数据，我国2023年社会消费品零售总额47.15万亿元，同比增长7.2%；其中：商品零售41.86万亿元，同比增长5.8%；餐饮收入5.29万亿元，同比增长20.4%。
　　商业模式正在重塑。首先，商业的核心正在从单一的销售转向全方位的服务，消费者不仅仅是在购买商品，更是在寻求整体的消费体验；其次，企业不再单一追求规模的扩张，而是更加关注消费者的黏性与忠诚度；最后，消费者开始追求品牌和品质的同时，也希望得到性价比的满足。
　　2、行业挑战
　　存量商业市场竞争较大。根据中指研究院发布数据显示，截至2023年12月底，全国3万㎡以上已开业购物中心总数超6,100个，总建筑面积超5.3亿㎡（人均建筑面积约0.4㎡，已达到欧美发达国家人均水平）。同时，大量商业“千城一面，千店一面”现象严重，业态重复率高，竞争同质化、同类化。个性化消费需求增加。随着市场快速发展，年轻消费群体的消费能力、消费理念等正在发挥越来越大的影响力，后续商业运营需直面年轻消费群体的个性化消费需求。
　　3、行业机遇
　　消费升级带来市场机遇。随着居民生活水平的提高和消费观念的转变，消费者对商业的需求逐渐转向多元化和个性化；在成为行业挑战的同时，也提供了更多的市场机会，只要能够把握消费者需求，便能够在市场中占得先机。
　　（三）酒店运营行业
　　1、行业现状
　　居民商旅出行需求不断释放。2023年，休闲旅游市场加速复苏，全年国内出游人次48.91亿，同比增长93.3%，叠加商旅需求逐步释放，助推酒店行业强劲恢复。据统计，2023年国内酒店每间可出租客房收入（RevPAR）已恢复至2019年同期的100%，其中中高端酒店已恢复至2019年的106%。
　　行业加速高端化转型升级。在国内经济的稳步发展下，居民的生活水平得到持续提升，高品质、个性化的消费需求不断增长，促使酒店行业加速变革，酒店经营模式稳步完善，带动行业加快高端化转型，中高端星级酒店数量占比不断提升。
　　2、行业挑战
　　行业竞争加剧。我国酒店行业经过十余年的快速发展，星级酒店数量已超过6600家，市场竞争日趋激烈，酒店管理集团大力布局下沉市场，品牌特色和提供的服务日趋相同，面临同质化的竞争压力。
　　3、行业机遇
　　宏观经济及国家政策利好行业发展。近年来，我国经济水平一直保持稳定增长，扩大内需、促进消费已经成为国家重要的长期发展规划，根据文化和旅游部发布的《“十四五”文化和旅游发展规划》，旅游行业作为长期发展规划的重要部分，预计将迎来持续繁荣，而酒店行业也将会持续受益。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）企业文化优势
　　公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，始终秉持“用心做事”的价值观和“客户至上，追求卓越”的服务理念，践行“让您人生之旅健康幸福”的使命担当。通过建构与企业战略目标相匹配的企业文化，充分发挥导向作用、凝聚作用、约束作用、激励作用，将服务意识和服务理念贯穿融入到日常经营的全过程和各环节，为公司战略转型发展提供不竭动力。
　　（二）资源禀赋优势
　　截止2023年底，公司通过多年的服务运营积累，已在物业管理、商业运营及酒店运营等方面具备了较强的资源禀赋优势。
　　在物业管理方面，签约面积超过760万㎡，服务业态已涵盖住宅、商业、写字楼、高校、会展、产业园、企事业单位、食堂等诸多领域，服务区域横跨昆明、大理、保山、曲靖、红河、怒江等省内城市及成都、西安、兰州等省外区域。近年来，下属物管公司服务标准化建设工作得到全面推进，多元经营业务得到长足发展，客户满意度及市场影响力持续提升。
　　在商业运营方面，签约面积超过260万㎡，运营管理项目主要分布于广州、成都、杭州、宁波、台州、昆明等一二线城市，通过资源整合，有机融合了购物中心、街区商业及特色商街等多种业态，打造了“茶马花街”、“云泰PARK”等系列品牌。经过多年的发展，公司培养和锻炼了一支成建制的专业化运营管理团队，具有较强招商运营能力，品牌资源库共计品牌近7000个，在营合作品牌超1600个。
　　在酒店运营方面，公司下属成都华尔道夫酒店作为该品牌在国内布局的第3家酒店（全球第27家），位居成都高新区核心地段，跻身成都奢华酒店头部，兼具高端商务及旅游，融合经典优雅与现代奢华，以无微不至的贴心服务，荣获亚洲酒店及旅游业论坛颁发的“年度顶级奢华酒店星光奖”，连续三年获得希尔顿集团全球至高荣誉“康尼奖”（亚太区唯一一家）。公司下属大理英迪格酒店位于洱海南侧，融入苍山洱海的自然之美，以现代奢华的舒适环境、独树一帜的建筑风格设计，连续多年荣获携程、美团、大众点评等颁发的荣誉称号。
　　（三）数智赋能优势
　　为更好的服务客户，进一步提升运营效能，公司下属物管公司及商业运营公司通过外部合作和自主开发相结合的方式，不断升级迭代智慧物业运营管理信息系统及智能商业信息管理系统，取得了多项核心系统著作权，为公司精细化运营提供坚实的数字化平台支持。
　　（四）组织管理优势
　　以组织架构改革等系列举措为抓手，公司持续优化部门架构和岗位设置，补充了一批覆盖物业管理、商业运营及酒店管理等领域的专业人才。同时，通过深度融合信息管理系统，持续优化运营管理体系，消除公司与部门、项目的壁垒，初步形成统一、高效且相对稳定的组织管理体系，为快速反应提供组织保障。
　　（五）规范运作优势
　　经过多年的发展，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构；同时，在生产经营发展过程中坚持底线思维，着力防范化解经营风险，维护全体股东的利益。
　　（六）协同发展优势
　　公司轻资产运营业务涵盖了物业管理、商业运营及酒店运营，拥有较大规模的客户服务群体，在公司信息管理系统的支持下，以大数据及“客户画像”为基础，促进各板块业务协同。除此之外，公司始终坚持市场化发展道路，致力于协同一切有利于公司高质量发展的内外部资源，互利共赢，携手前进。
　　（七）国资背景优势
　　公司作为国企背景的上市公司，依托省委、省政府有力支持，可借助控股股东在景区、医院、展馆、地产、教育、环卫等业务上的优质资源，不断深化产业合力和区域资源整合，以创新的思维叠加国企背景优势，充分发挥资本市场运作优势，助力公司轻资产战略转型。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年度公司实现营业收入19.51亿元，较2022年的25.68亿元下降24.03%；归属于股东的净利润-0.76亿元，较2022年的-8.38亿元实现大幅减亏。主营业务毛利率38.27%，较2022年的37.41%增加0.86%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　公司主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“3510”行动计划，紧紧围绕战略转型发展实际，聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标。系统谋划产业布局，发挥国有上市公司优势，大力拓展外部资源，以轻重分离、市场运作、创新升级、保值增值为实施原则，打造以“物业服务+商业管理”为引领，以文旅服务、康养服务、会展服务、公共服务为侧翼的“两主四翼”产业布局。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，围绕“守底线、稳支撑、增动力、上台阶”总体要求，以“谋增量、解存量、固变量、提质量、蓄能量”生产经营方针，着力抓营收、提管理、强运营、促转型，加快做优、做强、做大主业，全力争取按照年度投资计划、营业收入、利润总额等预算目标，奋力推进公司高质量转型发展再上新台阶。
　　一是全力提升主营业务发展。将发展作为一切工作的出发点和落脚点，始终聚焦“城市综合服务运营商”战略转型目标，坚定发展信心，保持战略定力，高效统筹经营业绩发展和服务能力提升，积极拓展业务，寻求业绩增长点，持续推动公司稳步扩张。物业板块持续提升公司业绩，锚定地州市场，抢抓市场份额，重点突破学校、医院等单一业主的公建类项目，积极试点探索城市综合物业服务可行性；聚焦客户满意度提升，加强一线服务人员队伍建设，持续推进标准化服务体系建设，多措并举提升物业费收缴率；商管板块加强品牌和体系建设，提升精细化管理运营能力，积极招商调改，全力提升出租率及租金单价；酒店板块持续维护巩固市场地位，加快推进提升改造工程，优化客户居住体验，加强多元业务的创收能力。
　　二是全力提升资金管理。做好预算管理、成本控制、资金调度，全力提升资金运营效率。
　　三是全力推动品牌建设。物业板块持续推动品牌建设工作，着重推动品牌形象宣传活动，强化官微等新媒体矩阵运营；商管板块全力打造“商街+ma”复合式商业载体、特色商街、高端商业体示范项目，积极构建独立产品品牌、IP、VI及推广体系，持续完善6s运营体系。
　　四是全力推动人才队伍建设。加强年轻干部储备和选拔任用工作，落实“双培养”机制，完善职业化培训教育体系，打通一线员工横向流动、纵向发展通道，以体制、机制的进一步优化，提升员工主动服务发展的意识和能力，为公司改革发展注入强劲动能。
　　五是全力推动安全生产管理。压实责任，落实落细各项安全管理措施，确保安全制度措施到位，紧盯重要时点及群体性活动，加强隐患排查治理。
　　(四)可能面对的风险
　　1、外部风险
　　物业管理及商业运营市场竞争愈加激烈，公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
　　2、内部风险
　　公司目前正处在轻资产战略转型的关键时期，随着运营管理规模的不断扩大，在人才储备、激励机制、精细化管理等方面亟待提升。另外，若参股公司经营不善，将在一定程度上对公司产生负面影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所属行业发展情况
　　根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所属行业为房地产业，主营业务为物业管理和商业运营管理。
　　1、物业管理板块
　　从上市物管企业管理规模变化看，2019年至2022年，物管企业在资本市场的关注度提升，“规模至上”成为头部物管企业发展首要追求，致使并购交易金额在2021年达342亿元顶峰。在管理规模高速增长的背后，物管企业增收不增利却成普遍现象；叠加房地产市场持续下行，房企债务危机加大，房地产企业整体经营困难，营收下滑。综合上述原因，并购市场回归理性，根据申港证券的物业管理行业研究报告显示，2022年交易金额减少至118亿元。2023年上半年，市场并购延续谨慎风格，根据中指研究院数据统计，上市物管企业累计披露并购交易约25亿元，较去年同期下降约66%。当下，物管企业更加注重有经营质量的增长，从“规模至上”进入到“提质增效”阶段，头部物管企业表示需“回归服务本质”，以品质服务为支撑，延伸增值服务，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，进而实现可持续的高质量发展。另外，根据住建部数据，2023年全国计划新开工的城镇老旧小区5.3万个，2023年1-6月，新开工改造的城镇老旧小区4.26万个，开工率80.40%。随着政策力度加大，在城市更新、老旧小区改造的稳步推进中，物管企业作为服务主体参与其中，改造完成后，可开展多元化服务，优化收入结构。
　　2、商业运营管理板块
　　根据国家统计局数据，2023年1-6月，全国社会消费品零售总额22.76万亿元，同比增长8.2%。其中：餐饮收入2.43万亿元，同比增长21.40%；商品零售20.33万亿元，同比增长6.8%。按销售业态看，全国网上零售额7.16万亿元，同比增长13.1%。其中：实物商品网上零售额6.06万亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的26.60%。经营方对项目的活动策划、丰富场景、深化主题、品牌联动、融合线上等均成为吸引消费者线下购物，提升销售额的重要举措。同时，随着信息技术、大数据、云计算、人工智能等新技术的推广，商业运营服务市场的数字化及智能化转型已成为市场的主要发展趋势之一，应用该等技术可帮助业主及商户更好地理解客户需求、分析客户偏好、提高客户黏性，亦可帮助商业运营服务提供商拓宽服务范围、提高管理效率及降低管理成本。此外，对沉浸式购物体验及多样化消费场景的需求日益增加，商业运营服务市场面临着商业运营能力薄弱、商业广场技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战，有关挑战能够为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验以及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔的机会，有效解决服务体验同质化问题，提升自身核心竞争力。
　　（二）公司主要业务情况
　　物业管理方面，下属物管公司已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，业务类型涵盖住宅物业服务、企业物业及设施管理服务、前期物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养等。物管公司稳定、可靠的服务获得客户认可，报告期内客户满意度提升明显。由于房地产开发行业低景气度，地产项目交付数量下滑，为降低该业务受房地产开发行业周期影响带来的不确定性，报告期内公司下属物管公司着力于推进控股股东体系内物管服务业务整合，开拓存量项目增值服务，为客户的更多需求提供服务，同时主攻公建项目市场化外拓。截至2023年6月30日，物业公司在管项目43个，住宅、写字楼、公寓、商业等业态物业在管面积共计647.09万平方米。
　　商业运营管理方面，下属商管公司持续优化数据运营平台，提高科技驱动商业管理和数字化运营的能力。目前，下属商管公司对委托管理和整租模式运营的项目提供开业筹备、招商管理、租户指导、消费者会员管理、广告空间管理、停车场管理等服务，对外部项目提供商业策划服务。在管大型购物中心为全业态多功能综合体，除零售外，我们还为消费者引入多种体验业态商户进驻商场，有餐饮、运动、艺术、儿童主题、娱乐及生活服务等。创新云南特色商业街“茶马花街”与购物中心相结合，已在全国7个项目布局，寻求差异化竞争力。截止2023年6月30日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个，主要分布于杭州、宁波、台州、昆明、成都等城市，签约面积273.77万平方米。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2022年，公司通过重大资产重组、债务优化以及资产置出等举措，有效降低资产规模及有息负债，优化资产结构，改善财务状况，2023年5月，公司顺利“摘帽”。2023年上半年，公司牢牢抓住债务优化后带来的极为难得的机遇，锚定“发展成为城市综合服务运营商”的长期战略定位，全力谋划和推动发展，各项重点工作有序推进，基础管理得到加强，企业改革不断深化，公司生产经营企稳向好。
　　随着2022年重大资产重组后续工作的积极推进，公司资产总额从2023年初的135.28亿元降至129.01亿元，负债总额103.46亿元，资产负债率80.19%，较上年末的81.16%减少0.97个百分点。归母净资产15.99亿元，归母净利润实现扭亏。
　　（一）资金管理
　　2023年上半年，公司继续强化资金统筹和流动性管理，以“正常债权应收尽收，未到期债权积极催收”为原则，层层压实责任，实现债权清收任务提前超额完成；跟进资产处置项目后续款项收回；顺应房地产市场利好政策逐步释放，多措并举推动存货去化。公司按日统计资金余额，关注资金变动，按周、按月编制资金计划，严格控制经营支出。
　　（二）城市综合服务业务盈利能力恢复
　　1、物业管理业务
　　2023年是公司战略转型的元年，下属物管公司以整合拓展、项目营收、品牌建设及多元经营为侧重点开展工作。已完成控股股东体系内7个项目的物管服务业务整合；健全激励机制，提高员工外拓主动性；通过强化结果导向和问题导向，细化增收措施，存量项目历史欠费清收同比增加81%、多元经营（含餐饮）收入同比增加33%、整体收缴率及客户满意度较去年同期有一定提升。同时，物管公司积极寻求“外脑”力量出谋划策，先后与海格管家、世邦魏理仕达成战略合作。下属城投物业服入选“2023中国物业服务百强企业”，成都云银城物业管理有限公司入选“2023年中国物业管理行业品牌百强榜”。
　　下半年,物管公司将从品牌建设、品质提升、信息化建设和内部整合及外部拓展等重要方面开展工作，为公司可持续发展打牢坚实基础。
　　2、商业运营管理业务
　　公司下属云泰商管完成在营项目新签品牌104个，其中55个品牌为项目所在区域首店；策划统筹4月疯抢节，抓住暑期旅游流量；深耕会员运营，优化“云泰到家”小程序，连接、打通员工、商户、会员，助力商户去库存的同时实践私域流量运营，试运行期间共组织11场会员日线上活动，逐渐增强私域流量转化，发展传统商业转型升级增长点及新方向；强化信息化建设，完成基础数据模型梳理和数据库建设，对在管6个项目客流系统进行改造升级。2023年1-6月，云泰商管在管项目整体客流同比增长19.65%、车流同比增长13.21%、销售额同比增长10.35%。成都IN99购物中心，着力打造艺术潮流新标签，落地3场艺术展、48场人气活动，全馆有效会员90万人，会员同比增加142%，会员消费占比47.4%。
　　3、酒店运营管理业务
　　2023年以来国内文旅行业强势复苏，历经春节、清明、五一、端午、暑期，公司酒店运营管理业务实现收入“跨越式”增长。公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家五星级酒店，配备房间数共544间。2023年1-6月，大理英迪格酒店入住率66.41%，经营收入同比增长263.57%；成都华尔道夫酒店入住率67.73%，经营收入同比增长58.58%，连续四年被中国酒店星光奖授予“年度顶级奢华酒店”，连续两年荣获希尔顿集团“康纳德奖”。
　　（三）风险内控合规“三位一体”体系建设
　　为保护投资者利益、维护企业形象，实现公司治理“强内控、防风险、促合规”的管控目标，公司本年度以合规体系建设为契机，通过整合内部控制、风险管理、合规管理，形成统一的“三位一体”体系。目前，已聘请安永咨询按照“外规内化”的要求，梳理公司现有制度及权责指引，出具专业意见，启动制度修订、全面优化权责指引。
　　（四）全面开展组织架构调整、不断实现降本增效
　　为匹配公司战略向轻资产运营转型的发展需要，公司对标市场开展了组织架构改革等系列举措，通过压缩管理层级、优化岗位设置、强化业绩导向、开展薪酬调整，进一步突出服务主业做优做强的宗旨，通过建立岗位价值评价、年度经营系数评估、项目薪酬调节系数等评价体系模型，对不同板块、不同业务类型、不同部门分类施策，不断实现降本增效。

　　三、风险因素
　　1、外部风险
　　上半年，公司主营业务已向轻资产运营管理转型。市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，但仍将面临行业竞争更为激烈，消费需求转变的挑战；物业管理受房地产深度调整、新房交付放缓、增量项目减少、市场竞争加剧、政府及业委会对物业服务的要求及管控更加严格等方面的影响；商业运营管理面临市场较为分散且竞争激烈的局面，随着电子商贸业务快速发展，对商业广场精细化管理及盈利能力提出更高要求；针对行业生存需具有规模化、品牌化发展的特性，公司将积极关注宏观政策，实时掌握市场动向。
　　2、内部风险
　　随着房地产项目的置出，地产业务规模大幅减少，公司总营业收入随之下降。目前，公司物管、商管第三方业务占比不高，在行业竞争白热化、集中度不断提高及运营多元化的当下，规模和盈利能力与龙头企业差距较大。公司将加速项目拓展和储备，扩大市场占有率。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）资源优势
　　依托省委省政府及控股股东的有力支持，公司可整合体系内物管、商管、文旅、康养等轻资产运营资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件，亦可通过市场化手段拓展轻资产运营相关业务，夯实上市公司业绩。
　　（二）组织管理优势
　　经过多年行业积累，结合公司战略转型要求，公司已完成组织架构调整与优化。轻资产业务运营管理团队初具规模，战略转型准备较为充分。
　　（三）多业态服务优势
　　公司轻资产运营业务，服务业态涵盖办公、商业、政府、学校、会展、餐饮等，并全力推进第三方业务的市场化拓展，进一步提升规模及收入。
　　（四）严谨规范的企业管理优势
　　作为国有背景的上市公司，公司受上交所及省国资委双重监管，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构，具备更强的社会公信力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，党的二十大胜利召开，是党和国家发展史上极不寻常、极不平凡的一年，也是公司克服严峻的风险挑战、以转型发展迈出“十四五”稳健步伐的一年。2022年，面对错综复杂的宏观环境挑战，公司通过重大资产重组、项目转让、加快发展物业、商业布局、加大改革力度，提升管理效能等多重举措，紧紧围绕公司战略，把握“稳中求进”的工作基调，推动公司高质量发展。
　　截至2022年12月31日，公司有息负债总额42.98亿元，同比下降83.51%，平均融资成本从8.31%降至6.14%；实现营业收入25.68亿元，归属上市公司股东的净资产为14.73亿元，持续为正，同比上升108.86%，资产负债率从93.8％降至81.16％。
　　（一）积极优化资产结构
　　2022年，公司为优化资产结构，增强企业抗风险能力，积极推动重大资产重组、资产处置等工作。具体如下：
　　1．推动重大资产重组工作。截至12月31日，已完成2021年第一次重组剩余5家银泰项目的股权交割，收回股权款及债权款61.87亿元；完成2022年重大资产重组中10家公司的股权交割，收回股权款及债权款41.81亿元。通过两次重大资产重组，有效降低了资产规模及有息负债，优化了资产结构。
　　2．除重大资产重组外，公司持续剥离其他与战略转型方向不符、低效的资产和业务，通过非公开协议转让的方式，转让龙瑞公司、冕宁康旅、龙江公司三家公司100%股权；报告期内，已完成三家公司股权交割，收回全部股权款及债权款89.65亿元。
　　3．在省委省政府、省国资委的统筹支持下，公司通过改善生产经营、债权清收等措施，压实责任层层分解，共归还金融债务51亿元，公司债务危机得到化解。
　　（二）调整组织架构实现降本增效
　　公司结合轻资产运营管理战略转型，提高管理效率，压缩管理层级，对本部、物业管理板块及商业运营管理板块进行了组织架构优化调整，撤销事业部，实现项目公司二级直管，精简组织架构，公司本部由12个部门调整为8个部门，实现人岗匹配，有效降低了综合成本。
　　（三）城市综合服务业务开展顺利
　　1．物业管理业务
　　公司下属物管公司已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，多年来一直侧重管理及服务的标准化建设，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验，下属城投物业荣膺“2022中国物业服务企业综合实力500强”；成都云银城物业管理有限公司蝉联成都市物业管理协会评选的“年度优秀会员单位”，凭借较高的服务质量、客户满意度和区域品牌影响力，获评中国国际物业管理高峰论坛组委会颁发的“2022中国物业管理行业品牌价值100强”。在做好基础物业服务的同时，延伸业务链条，探索家政服务、居家照护等社区增值服务业务运营模式。
　　截至2022年12月31日，公司物业在管面积644.15万平方米，本年度新增管理面积约128.77万平方米。
　　2．商业运营管理业务
　　公司下属商管公司在业务分布区域形成了良好口碑效应。下属云泰商业专注于主题场景的体验式购物中心运营管理和会员综合服务平台搭建，已成功打造茶马花街、哈哈集市等多个特色主题街区，数字化运营管理能力逐步提升，以数据为核心，打通“商管”、
　　“顾客”、“租户”流量共享通道，2022年7月成为中国连锁经营协会会员单位。多个在管项目荣获“2022年度宁波市最受欢迎的十佳夜间消费地标”、“活力玩咖商业项目”、“满意消费-长三角放心消费单位”、“星级母婴室”、“杭州数字人民币应用重点（园）区”和“浙江省绿色商场”等称号。成都IN99购物中心作为成都市地标商业项目，荣获由成都市人民政府、四川省连锁商业协会评选的“2021-2022年度首店经济贡献奖”和“2021-2022中国西部商业新地标”，在新浪四川微博口碑榜评选中，荣获“商业活力奖”。
　　截至2022年12月31日，公司在管大型购物中心及其他商业项目21个，主要分布于杭州、宁波、台州、天津、成都等城市，签约面积约268万平方米，其中：2022年度新增外拓项目1个，新增管理面积9.6万平方米。
　　3．酒店运营管理业务
　　公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家五星级酒店，配备房间数共544间，2022年平均GOP率为26.50%。成都华尔道夫酒店蝉联由福布斯旅游指南、世界旅游大奖主委会、猫途鹰网站组织评选的“年度推荐酒店”“中国领先奢华酒店”“四川领先酒店”“游客之选”等奖项，2022年1月获评希尔顿集团2021年宾客整体满意度“亚太地区第一、全球第三”；大理英迪格酒店获得由大理经济技术开发区管理委员会颁发的“2022年度企业优质发展奖”，被环球日志评选为“最佳品质服务酒店”，荣获洲际酒店集团“九月大中华区致胜指数卓越超级利润奖”和“2022年度金龙奖”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司业务主要涉及房地产开发、物业管理及商业运营管理3个板块：
　　（一）地产开发板块
　　根据国家统计局数据，2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；土地购置面积1亿平方米，同比下降53.4%；全国住宅新开工面积8.81亿平方米，同比下滑39.80%；竣工面积6.25亿平方米，同比下滑14.3%；房地产开发投资额完成13.29万亿元，同比下降10%；房开企业到位资金14.9万亿元，同比下降25.90%。2022年房地产市场仍处于供需双弱局面，由房企流动性压力引发的信用危机也在不断传导至商品房销售价格及市场预期。
　　2022年，房企融资“输血”和销售“造血”均不畅，资金压力日趋增大，投资拿地继续缩减，已拿地企业开工意愿并不强。12月，信贷、债券和股权融资政策加大对资金端的支持规模和力度，引导优质头部房企风险逐步降低，后续市场回暖压力转移到需求端。
　　（二）物业管理板块
　　2022年受房地产新开工、竣工、销售下行影响，TOP50物管企业关联方承接面积合计约为3.95亿平方米，较2021年的下滑45.38%；第三方拓展面积合计18.83亿平方米，较2021年上升46.13%，市场化外拓已成为物管企业未来业绩增长的一项重要能力。政策方面，《扩大内需战略规划纲要（2022-2035）》及《关于推动家政进社区的指导意见》的发布，为物企进入家政服务领域，推动发展社区增值服务提供清晰路径指引和有力支持。
　　（三）商业运营管理板块
　　根据国家统计局数据显示，2022年社会消费品零售总额为439,733亿元，比去年下降0.2%，消费复苏不及预期。2022年我国居民超额储蓄规模约6万亿元，
　　从存款结构上看，主要为定期存款，居民消费更趋理性。
　　截止2022年12月31日，全国购物中心存量项目达5,685个，体量达5.03亿平方米，其中：2022年全年新增3万平方米以上购物中心366个（3,268万平方米），2020-2022年，全国购物中心存量规模同比增速为9.5%、11.6%和6.6%，与2020年以前每年20%以上的规模增速相比明显放缓。行业从高速增长的成长期转入增速放缓的成熟期，市场竞争已趋白热化。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　物业管理方面，公司全面梳理康旅集团旗下物业管理服务资源，寻找合适标的，推动物管业务内部整合，截止2022年12月31日，已完成6个物业服务项目整合，并已启动部分股权整合类项目的调研工作。商业运营管理方面，本年度主要在加强内部管理、完善体系建设、严控成本等方面下功夫，做好在营项目运营管理，鼓励外拓优质商业项目，本年度完成１个项目外拓，体量合计约９.6万平方米。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）资源优势
　　依托省委省政府及控股股东的有力支持，公司可整合体系内物管、商管、文旅、康养等轻资产运营资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件；地产项目置出后，亦可通过市场化拓展轻资产运营相关业务，夯实上市公司业绩。
　　（二）组织管理优势
　　经过多年行业积累，结合公司战略转型要求，公司已完成组织架构调整与优化。轻资产业务运营管理团队初具规模，战略转型准备较为充分。
　　（三）多业态服务优势
　　公司轻资产运营业务，服务业态涵盖办公、商业、政府、学校、会展等，并全力推进第三方业务的市场化拓展，进一步提升规模及收入。
　　（四）严谨规范的企业管理优势
　　作为国有背景的上市公司，公司受上交所及省国资委双重监管，公司日常运作更为规范，已经形成了内控健全、权责分明、监管有效、协调运作的法人治理结构，具备更强的社会公信力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2022年度公司实现营业收入25.68亿元，较2021年的60.47亿元下降57.53%；归属于股东的净利润-8.12亿元，较2021年的-5.07亿元下降60.16%。主营业务毛利率37.41%，较2021年的35.57%增加1.84%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1．行业格局和趋势
　　（1）房企向“城市运营商”转型发力
　　2023年政府工作报告明确指出，“房住不炒”已经成为中长期的政策主基调，房地产行业逐渐从资本红利时代向管理红利时代过渡。部分房企通过围绕“居住”主题向物业管理、商业运营、文化旅游等方面进行业务多元化延伸，实现从开发到运营和服务的角色转变。该路径已基本成为行业提升服务质量、探索高质量新增长的共同选择。
　　（2）头部物管企业倾向拓展非住宅类业态
　　目前，扩规模仍是大部分物管服务企业发展的核心战略，短期来看，营业收入和利润也会随之增长；但对比上市物管企业在管面积及盈利指标的同比增速，物管企业规模扩张对其盈利能力的提升仍然有限。进一步关注物管企业拓展方向，根据克尔瑞数据，TOP50物管企业办公类业态的拓展占比持续超过住宅类业态，物管企业着力进行多元化布局，第三方拓展继续加速。第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，2022年各业态项目占比均值约为41%、32%、27%，其他业态（包括产业园、医院等）项目占比不超过10%。未来，物管企业扩张独立性将持续增强，服务边界持续扩宽。
　　（3）商管运营板块
　　近年来房地产行业风口转变，“轻资产运营”成为行业热词，“做服务”相比于“做资产”将更有主动权、话语权。市场机构预测，到2030年，我国购物中心销售额将达到9.6万亿元，租金规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3,249亿元，复合年增长率为9.4%。未来市场上，品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观，主要决胜点将体现在3个方面：线下商业资源、优秀的商业运营能力以及强大的规模效应。
　　(二)公司发展战略
　　主动融入云南省“3815”战略发展目标，聚焦康旅集团“3510”行动计划，紧紧围绕公司战略转型发展实际，锚定“发展成为城市综合服务运营商”的长期战略定位。系统谋划产业布局，继续推进整合康旅集团内部轻资产运营业务，发挥国有上市公司优势，大力拓展外部资源，以轻重分离、市场运作、创新升级、保值增值为实施原则，打造以“物业服务+商业管理”为引领，以文旅服务、康养服务、会展服务、公共服务为侧翼的“两主四翼”产业布局。
　　(三)经营计划
　　做强做大物业管理、商业运营管理板块。在做好各项基础服务的同时，全面打造入户家政餐饮服务、养老综合服务、社区商业管理、资产经营服务、智慧城市和社区服务等六大平台，延伸服务领域；着重在营商业项目的提质增效，建立数据分析体系，助力商业研判。加快市场化拓展，提高员工外拓主动性，把控物管商管优质业务资源。
　　持续优化经济指标。加快库存去化，积极催收日常经营性债权款项，多举措拓宽增收渠道，提升资金流动性。
　　丰富融资渠道及资源。针对公司经营性物业，积极与金融机构对接，探索相关融资渠道，做好资源储备。
　　全面提升公司管理，加强物业管理和商业运营管理板块体系化建设，从战略体系、运营体系、质量体系、组织架构体系、品牌体系、信息化体系、标准化体系、内控体系、人力资源体系、服务体系等方面统筹考虑，为公司转型发展提供强有力的保障。
　　(四)可能面对的风险
　　1、外部风险
　　近年来世界经济深度衰退，国内经济正处于在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，进而给企业稳定、可持续发展带来不同程度的挑战。2022年，全国居民人均消费支出24,538元，比上年增长1.8%，扣除价格因素影响，实际下降0.2%，公司相关产业或继续承压。
　　公司主营业务将转为物业管理和商业运营管理。物业服务管理面临从业人员密集，毛利低、业务零散等风险，行业生存需具有规模化、品牌化发展。商业运营管理面临市场较为分散且竞争激烈的局面，随着电子商贸业务快速发展，对商业广场运营及盈利能力或造成不利影响。
　　2、内部风险
　　公司原主营业务为地产开发，在向轻资产运营方向转型的过程中，存在规模不足、人才储备少、资金阶段性短缺等方面的压力。在行业竞争白热化、集中度不断提高及运营多元化的当下，规模及盈利能力较龙头企业差距较大。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司拥有国家一级房地产开发资质，经过多年发展，公司旗下“融城”系城市地产、“梦享”系文旅康养地产、“银泰”系商业地产等产品系列已覆盖云南、四川、陕西、浙江、海南等省份，截止2022年6月30日，存续地产项目21个。
　　上半年，公司主要以缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力为主要任务。公司持续推进第一批重大资产重组，并同步推进资产处置，启动第二批重大资产重组。按照公司经营计划，完成3家下属全资子公司置出工作。下半年，公司将继续进行资产优化，并以现有的“商管+物管”资源为基础，逐步由房地产投资开发向轻资产运营方向转型。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　上半年，国内疫情多点散发、国际形势更趋复杂，稳增长、稳就业、稳物价均面临较大挑战。中央在坚持“房住不炒”的大背景下，以“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”为大方向，较为密集地释放房地产宽松政策，但房地产市场恢复速度较为缓慢。2022年1-6月，销售面积及金额增速分别为-22.2%、-28.9%；土地成交持续低迷，成交面积及金额同比均减少约50%；房企开发投资仍处于下行趋势，从而导致开工、施工、竣工面积齐跌。6月底，停工停贷事件多地发酵，“保交楼”工作也提到较高的政治层面，房企流动性将受到更大考验。
　　在房地产行业修复之路困难较大的情况下，公司更加坚定的走缩表出清、优化资产结构、实施战略转型之路。
　　1、公司经营情况
　　截止2022年6月30日，公司实现营业收入14.32亿元，同比下降15.51%；归属上市公司股东净利润-2.68亿元；归属上市公司股东的净资产为5.66亿元，持续为正。资产负债率92.99%，较2021年末相比下降0.81个百分点。
　　2、报告期内主要工作
　　（1）缩表出清，优化结构
　　2022年上半年，公司持续推进重大资产重组及资产处置工作，剥离不符合战略转型的资产和业务，优化公司资产结构。公司通过非公开协议转让的方式，完成了龙江公司、龙瑞公司、冕宁康旅3家全资子公司的置出工作；公司2022年重大资产重组工作稳步推进。
　　（2）搭建城市运营服务平台进展情况
　　上半年，公司聚焦于“轻资产运营”发展动能。下属云泰商管专注于购物中心市场化经营与受托管理外部商业物业，上半年新增签项目1个，累计在管项目20个，截止2022年6月30日，云泰商管在管面积约242万平方米；现正着力搭建深度运营体系，培育核心竞争力优势，同时抓住后疫情时代发展机遇，进行业态创新、会员精细化运营，致力将“云泰商管”打造成国内一线商管品牌。
　　下属城投物业以整合运营内部物管服务资源为主要任务，同时积极拓展外部新增服务项目。截止2022年6月30日，新增管理项目1个，累计管理项目20余个，在管面积约559.74万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、景区、商业、高端别墅等物业形态；公司将继续从提升物业服务品质、整合内外部资源着手，强化内核、扩大管理规模，树立国内一线物管企业形象。
　　3、党务工作
　　始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大及十九届历次全会精神、云南省第十一次党代会精神和云南省委省政府、康旅集团党委决策部署，充分保障党组织“把方向、管大局、保落实”的作用发挥。
　　4、2022年下半年主要工作安排
　　（1）公司将毫不松懈地抓好防风化债、优化资产结构等工作，通过重大资产重组、资产处置、债权清收等方式实现资金回笼、降低有息负债规模，力争2022年末公司资产负债率降至90%以下；同时，加强与金融机构协调力度，确保各项债务妥善处理。
　　（2）按照公司战略发展要求，完成组织架构调整、管理体系建设，特别要重塑轻资产运营管理体系建设，确保实现战略转型。
　　（3）加速完成集团内部物业资源整合及外部项目拓展，为实现城市运营综合服务商打下夯实基础。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　三、可能面对的风险
　　1、外部风险
　　公司所处房地产行业尽管调控政策持续放松，但受疫情反复、行业负面新闻频发、需求端信心受挫等因素影响，市场下行，房企生存难度依然很大。
　　2、内部风险
　　随着公司地产项目逐步置出，主营集中在商业管理及物业管理两项轻资产业务上，公司收入规模较前期大幅降低；轻资产运营更注重“无形资产”的创造、积累与运营，包括但不限于企业经验、规范化管控体系、标准化服务体系、品牌效应、人才资源及企业文化等，公司目前在这些方面与行业水平仍存在一定差距。下半年，公司将通过强化内部管理、培育核心竞争力、提高收入规模等措施，降低公司经营风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、资源优势。依托省委省政府及康旅集团的有力支持，公司可通过整合内外部商管、物管服务、文旅资产和康养服务等优质资源，具备实施向轻资产运营服务转型的先决条件。
　　2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产、“云泰商管”及“云南城投物业”已经具备一定的品牌知名度及市场影响力。
　　3、多元化运营管理优势。经过多年行业积累，公司已实现资金、市场、供应链的整合以及关键人才和能力的培养。公司在商业运营管理、物业管理服务等方面初具规模，已为战略转型做好较为充分的准备。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”政策以来，国家陆续出台了与之相配套的限购限贷调控政策，房企融资调控不断加码，“三道红线”政策出台倒逼房企加速去杠杆。2021年房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米，比2020年下降15.5%，房企投资欲望减弱，观望情绪弥漫。根据中指数据显示，昆明房地产市场2021年商品房成交面积同比下降29.05%，土地成交面积同比下降86%，供需两端都出现了较大滑坡。加之新冠疫情的反复，对项目施工组织、商品房销售、自持物业运营均带来不同程度的冲击。
　　2021年，公司不仅需要面对严峻的外部环境，还需着力解决经营过程中出现的前所未遇的难题。报告期内，公司通过重大资产重组、项目转让、债权清收及集团公司大力支持等多重举措，化解了退市风险。
　　1、2021年经营成果
　　截止2021年12月31日，公司有息负债总额260.60亿元，同比下降57.33%。报告期内，公司实现营业收入60.47亿元，同比增长37.65%；归属上市公司股东净利润-5.07亿元，同比增长80.40%；归属上市公司股东的净资产为7.05亿元，由负转正。
　　报告期内，通过多方努力保障了公司昆明湖项目中坝８号地块和杭州萧山项目的顺利交房，房地产收入比2020年增长了63.62%。
　　2、优化资产结构
　　2021年，公司为优化资产结构，增强企业抗风险能力，积极推动重大资产重组、资产处置等工作。具体如下：
　　（1）推动重大资产重组工作，通过公开挂牌转让的方式，出售公司持有的苍南银泰置业有限公司70%股权、北京房开90%股权等11家标的公司股权。报告期内，已签署《产权交易合同》，其中6家已完成置出；
　　（2）除重大资产重组外，公司持续剥离其他与战略转型方向不符、低效的资产和业务，通过非公开协议转让及公开挂牌的方式完成了17家下属公司的置出工作；
　　（3）昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心有偿收回公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司所持有的608.34亩土地并签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，补偿费31.05亿元已全额收回；
　　上述工作完成后，降低了公司有息负债规模及资产负债率，使公司基本面得到改善。
　　3、加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备
　　报告期内，公司下属云南城投物业服务有限公司管理项目20余个，签约面积约500余万平方米，公司已着手筹备“城市运营服务”平台，拟从提升物业服务品质、整合内外部资源着手，扩大管理规模，树立国内一线物管企业形象。公司下属云泰商业管理（天津）有限公司签约项目19个，签约面积约238万平方米，现正着力搭建深度运营体系，培育核心竞争力优势，致力将“云泰商管”打造成国内一线商管品牌。通过加快构建物业管理和商业管理平台，为公司后续聚焦轻资产运营奠定坚实基础。
　　4、内部管理
　　报告期内，公司不断完善内部管理体系，为未来经营发展构建坚实的“防火墙”。具体工作如下：
　　（1）四大体系建设：已完成产品研发体系、投资决策体系、项目及成本管控体系，绩效薪酬体系等四大体系建设工作；
　　（2）提升管理效率：配合公司缩表出清进度，及时调整人员配置，推进减员增效；
　　（3）内控运行有效：根据公司经营情况及管理要求，报告期内共完成31套制度的新增及修订工作。
　　5、党务工作
　　始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大及十九届历次全会精神、云南省第十一次党代会精神和云南省委省政府、康旅集团党委决策部署，充分保障党组织“把方向、管大局、保落实”作用发挥。具体如下：一是持续优化决策监督机制。完成公司党建入章，对党委会工作规则、党委会议事规则、党委会前置研究事项清单、“三重一大”会议决策事项等制度进行修订完善，进一步厘清治理主体权责边界，做到依法决策、科学决策、民主决策。二是强化思想政治引领。深入推进党史学习教育，进一步坚定了干部职工的初心使命，干部职工队伍创造力、凝聚力、战斗力得到提升，干事创业氛围进一步增强。三是扎实做好选人用人工作。严把选人用人关，把优秀干部、年轻干部任用到关键岗位、重要岗位，使之在急难险重任务中不断锻炼提升，为公司加快转型发展注入新的生机和活力，为公司持续健康高质量发展提供坚强队伍保证。四是持续推进全面从严治党和抓基层党建工作。通过优化下属党组织机构设置、党支部规范化示范点创建、党风廉政建设、巡视巡察整改、党建带团建带群建等工作，持续筑牢发展根基。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　站在2022年的开端，复盘过去一年，坚持房住不炒、加强房贷集中管理、推进房地产税改革试点、实行集中供地、建立二手房参考价发布机制、整顿学区房炒作、出台“限跌令”、强调保障性租赁住房建设工作、促进房地产行业良性循环等话题吸引着我们的眼球。
　　1、房地产交易市场“先扬后抑”
　　根据国家统计局数据，2021年全国商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；商品房销售金额18.19亿元，同比增长4.8%。逐月来看，上半年购房者置业情绪高涨，下半年急转直下，从7月开始进入负增长区间。从区域来看，东部地区商品房销售面积占全国约42%，销售额占全国约57%；中部地区销售额、销售面积双指标增幅突出；西部及东北地区销售额、销售面积均为负增长。
　　2021年，房地产开发企业到位资金20.11万亿元，比上年增长4.2%；比2019年增长12.6%，两年平均增长6.1%。其中，国内贷款2.33万亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金6.54万亿元，增长3.2%；定金及预收款7.39万亿元，增长11.1%；个人按揭贷款3.24万亿元，增长8.0%。
　　房地产开发企业土地购置面积共计21,590万平方米，同比下滑15.5%，全年土地成交价款17,756亿元，微幅增长2.8%。房屋新开工面积198,895万平方米，同比下降11.4%，规模降至2018年以来最低水平。可以看出，受资金压力、交易市场低迷影响，房企拿地、开工的积极性明显减退。
　　全国房地产开发投资额147,602亿元，相较2020年小幅增长4.4%。但一季度过后，土地市场及新开工面积“双弱”带动投资额持续下行，至12月绝对规模已降至2020年3月以来最低水平。
　　2、政策“先紧后松”
　　2021年，房地产行业政策调控的脉络可大致分为两条：一是房住不炒总基调不变，需求端政策见顶；二是全年严控资金流入房企，供应端降杠杆、降风险。
　　从需求端来看，国家对房地产行业的调控延续了“房住不炒、因城施策”的总基调。上半年交易市场热度较高，地方从限购、限售、限贷等方面加码，合理规避炒房行为；下半年市场持续下行，中部低能级城市和东北地区部分城市出台购房补贴政策，助力刚需置业。
　　从供应端来看，随着三道红线政策的出台，银行贷款集中度管理制度的实施，预售资金监管加强等相关管控措施的落地，中长期降风险、降杠杆的政策仍将持续且难以放松，导致部分头部房企出现债务违约、商票逾期的情况。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司拥有国家一级房地产开发资质，经过多年发展，公司旗下“融城”系城市地产、“梦享”系文旅康养地产、“银泰”系商业地产等产品系列已覆盖云南、四川、陕西、浙江、海南等省份，截止报告期末，存续地产项目23个。
　　2021年，公司主要以缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力为首要任务。报告期内，公司持续推进第一批重大资产重组，并同步推进资产处置，截止2021年12月31日，公司合并范围内子单位由期初89家缩减至61家；公司将继续进行资产处置，并以现有资源及“商管+物管”为基础，由房地产开发向轻资产运营方向转型。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、资源优势。依托省政府及康旅集团的有力支持，公司可通过整合内外部商管、物业、文旅资产和康养服务等优质资源，具备向轻资产运营服务转型的先决条件。
　　2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，“云泰商管”及“云南城投物业”已经具备一定的品牌知名度及市场影响力。
　　3、综合运营管理优势。公司已实现资金、市场、供应链的整合以及关键人才和能力的培养。公司在商业运营管理、物业管理服务等方面初具规模，为成为轻资产运营城市综合服务商奠定了坚实基础。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2021年度公司实现营业收入60.47亿元，较2020年的43.93亿元上升37.65%；归属于股东的净利润-5.07亿元，较2020年的-25.86亿元上升80.40%。主营业务毛利率35.57%，较2020年的51.73%下降16.17%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2022年，房地产行业“房住不炒、因城施策”的调控总基调不会改变，预计在较长时间内，坚持稳地价、稳房价、稳预期、及时科学精准调控，确保房地产市场平稳、健康发展。
　　1、行业洗牌
　　在房地产行业去杠杆化、回归居住属性、行业集中度越来越高的大背景下，经营稳健的房企市场占有率可望平稳上升；问题房企可能不得不面临退出行业的风险。房企基本经营方向已由战略性扩张转变为战略性收缩，投资更加审慎。
　　2、企业“变轻”
　　近年来，房地产行业逐渐从资本红利时代向管理红利时代过渡。商业运营及物业管理具有业务持续增长、现金流稳定等特点，发展优势较为明显，相对于传统地产开发面临的下行风险，业务重心转向“商管+物管”符合发展趋势。通过轻资产运营获取新的利润增长点，未来，拥有规模性线下商业资源及优秀运营能力的企业在行业中将更具主动权。
　　3、其他
　　此外，因房地产供需不匹配以及大城市高房价问题，正在通过引导购房需求转化为租房需求来解决。2021年中央系列会议中强调增加保障性住房的供应，相关的投资机会值得进一步关注。
　　(二)公司发展战略
　　公司基于对行业趋势的判断，结合自身情况，将持续推动重大资产重组和资产置出工作，做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商。从公司的长期发展目标出发，除利用现有资源辅助转型外，后续将通过寻找新的战略业务、优质资产注入，进一步优化资产结构，形成现金流稳健、利润递增的良性循环经营模式。
　　(三)经营计划
　　公司将继续推进重大资产重组及资产置出工作，剥离不符合战略转型的资产和业务，优化公司资产结构，逐步为实现战略转型及引进专业人才奠定基础，预计2022年末，公司资产负债率降至90%以下。
　　(四)可能面对的风险
　　1、外部风险
　　公司所处的行业与宏观经济、国民生活紧密相关，长期以来促进经济增长的一些传统因素，如人口红利、资本投入等均出现疲态。在全国房地产政策延续房住不炒的总基调下，叠加疫情反复，消费回暖或低于预期，房地产及相关产业链仍面临较大的下行压力。
　　2、内部风险
　　公司下属地产项目逐步置出后，主营集中在商业运营及物业管理两项轻资产业务，公司收入规模或将大幅降低；此外，轻资产运营更注重“无形资产”的创造、积累与运营，包括但不限于企业经验、规范化管控体系、标准化服务体系、品牌效应、人才资源及企业文化等，公司目前在这些方面仍有较大提升空间。2022年，公司拟通过“业务提升+内部整合+外部拓展”的方式锻造内功、培育核心竞争力、提高收入规模，降低公司经营风险。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司拥有国家一级房地产开发资质，自成立以来一直本着“以爱建城，投心筑家”的价值理念，经过多年发展，公司旗下“融城”、“梦云南”、“梦享”等产品系列已覆盖云南、陕西、四川等省份，并已搭建商业运营、物业管理、园林园艺、装饰装修等产业链体系及服务平台。
　　报告期内，受房地产调控政策、房地产市场竞争加剧等因素影响，加之目前产品结构主要集中在商业、写字楼及车位，去化周期较长，销售速度较慢，公司的销售收入及经营业绩未得到根本改善。公司通过资产出售、化解历史遗留问题、加大债权清收力度、降低有息负债等多种方式改善财务状况，优化资本结构，增强盈利能力，持续稳步推进战略转型，进一步提振市场及各界信心，加速实现可持续发展目标。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2021年上半年,中央坚持稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严，从供需两端实现房地产行业金融风险调控，确保房地产行业长效稳定发展。根据国家统计局数据，2021年上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%。
　　报告期内，房地产行业金融监管继续从严，给公司经营带来了较大影响，虽然楼市回暖迹象明显，但公司目前产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，去化周期较长。面对疫情反复、行业调控、金融监管政策趋严以及强制退市风险的多重考验，公司董事会带领全体员工携手共进，按照年初制定的经营计划，积极推进资产出售、防风化债、存货去化、战略转型等各项重点工作，处理好公司存量与增量、盘活与处置等之间的关系，确保公司度过难关、走出困境。
　　（一）2021年上半年经营情况
　　1、2021年上半年公司经营成果
　　2021年上半年，公司实现营业收入16.94亿元，同比下降40.17%；实现归属于上市公司股东的净利润3.95亿元，扭亏为盈；归属于上市公司股东的净资产为5.94亿元，由负转正。
　　2、强化现金管理能力，优化资产结构
　　面对房地产金融环境日趋严峻的形势，公司进一步加强现金管理能力，积极采取应对措施，一方面，落实责任、强化考核，大力推动项目盘活，积极清收债权，有效实现资金回流；另一方面，积极推动出售下属公司苍南银泰、杭州海威等公司股权的重大资产重组工作，完成银泰第一批11家转让项目中苍南银泰、杭州海威、平阳银泰、杭州云泰、宁波泰悦、北京房开等6家公司的转让工作；报告期内，公司继续剥离不符合业务发展和战略转型的资产和业务，对外出售20家下属公司股权，截止2021年6月30日，已完成协议转让11家下属企业的股权变更工商登记，其余下属公司股权转让工作正在按计划有序的推进过程中。本次资产出售工作完成后，可有效降低公司的资产规模及有息负债，优化资产结构。
　　3、加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备
　　报告期内，公司下属云南城投物业服务有限公司管理项目21个，签约面积1059万㎡，在管面积约850万㎡，公司已着手筹备“城市服务”平台整合方案，拟整合内外部资源，快速扩大物业服务与管理规模；云泰商业管理（天津）有限公司目前管理经营13个项目，管理面积约198万平方米，商业平均出租率达84.3%，现正着力聚焦大运营职能、搭建深度运营体系，向标准化、精细化管理迈进，充分发挥自身商业轻资产运营管理优势及经验。
　　（二）2021年下半年主要工作安排
　　2021年下半年，公司全体员工将继续坚定信心，精诚团结，毫不松懈地抓好防风化险、提质增效工作。
　　1、稳步推进资产处置及债权清收工作，加强拓展增量融资工作，创新去库存化工作；针对存量资产，加大研究力度，研判不同情况，提出盘活方案；结合康养板块、开发板块业务发展模式，进行项目拓展，启动康养文旅试点项目及康养综合体项目，实现有资金落地、有投资收益的产业发展模式。
　　2、积极拓展短期内能实现落地、带来收益、有现金流入的项目；在城市服务、物业管理等方面积极开拓新领域，加速推进城市服务平台整合及集团内部物业资源整合工作，为下一步战略转型发展夯实基础。
　　3、加速推动组织及人员优化工作，着力培养及储备新战略下的运营专业人才，建立专业人才管理平台，出台符合未来发展战略的人才培养机制、激励机制，为战略转型保驾护航。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　三、可能面对的风险
　　2021年，全球经济逐步恢复，但国内金融政策和房地产行业调控仍将持续产生影响，防风化险及加强管理是公司中长期业务发展的重要保障。
　　在“三道红线”及房地产贷款集中管理等监管政策影响下，公司房地产融资规模大幅收缩，融资工作推进十分受限。在“因城施策”的大背景下，调控升级加码的影响继续向热点三四线城市蔓
　　延，“两集中”供地城市或进一步扩围，土拍环节限地价、限房价的城市亦将有所增加,公司资金压力持续存在，短期内难以拓展新项目。
　　面对调控力度增大、资金面承压、行业发展模式变化等风险，公司将坚持深耕云南，构建新发展格局，继续依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资源，通过全面梳理现状，有效整合内外部优质文化旅游、物业服务和康养服务资源，对现有资产进行有效管理，积极采取资产处置、存货去化、债权清收等有效措施防控经营风险，下半年还将继续通过盘活资产、优化资产结构、强化内部管理等措施进一步提升资产的价值，促进公司年度经营目标的实现。
　　同时，公司将进一步强化疫情防控，严格落实“外防输入、内防反弹”常态化防控策略，把疫情防控工作融入项目日常管理，强化组织领导，统筹推进疫情防控各项工作，做到公司内部防疫工作与管理项目防疫工作同部署、同推进、同落实，有效防范疫情反复风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、资源整合优势。依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资源，公司可通过整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，具备向文旅康养转型的先决条件。
　　2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，已经具备一定的品牌知名度及市场影响力。
　　3、多元化运营管理优势。经过多年行业积累，公司已实现市场、供应链的整合以及核心人才和能力的培养。公司在开发建设、物业管理服务、商业运营管理等方面初具规模，为战略转型已做好较为充分的准备。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2020年，国内外环境复杂多变、房地产行业市场形势严峻、新冠肺炎疫情影响较大，加之行业融资渠道收紧，融资难度攀升，给公司经营带来了较大影响。报告期内，公司在强化资金管控的同时加大新增融资力度，提升公司内部管理，缓解资金压力，确保公司持续发展。
　　（1）2020年公司经营成果
　　公司实现营业收入43.93亿元，同比下降29.69%；实现归属于股东的净利润-25.86亿元，同比上升6.91%。公司经营收款53.43亿元，同比减少26.84%。
　　受疫情影响，公司房地产收入及租金收入减少,有息负债规模较大，财务费用明显上升，加之本期计提存货减值准备等因素，造成公司本年度业绩亏损。
　　（2）强化资金管理能力，优化资产结构。
　　在房地产金融环境日趋严峻的情况下，公司为应对行业资金面收紧风险，强化资金管理能力。一方面，成立专项工作领导小组，明确目标、压实各级主体责任，强化考核，通过加大债权清收工作力度、降价促销等措施加大去库存力度，有效实现资金回流；另一方面，为了应对债务和经营风险，剥离不符合业务发展和战略转型的资产和业务，公司对外转让包括苍南银泰等11家标的公司股权的重大资产重组工作已接近尾声，城投置地等20家标的公司股权的出售工作已启动。
　　（3）配套产业加快发展，竞争优势进一步提升。
　　报告期内，由云泰商业管理（天津）有限公司管理经营的13个项目，管理面积198万平方米，商业平均出租率达85%。商管公司充分发挥自身商业轻资产运营管理优势及经验，从客户需求出发，不断在产品内容和运营服务上创新探索，为商业与文旅产业的融合发展注入新的动力，将昆明西山茶马花街升级为特色产品线推向全国，打造为文旅商业新业态。云南城投物业服务有限公司管理项目30个，管理面积1042.76万平方米；以构建智慧社区生态为业务信息化建设目标，依托物联网、云计算和大数据技术，对物业公司信息中心功能进行集成，并创新多元服务，促进资产经营。云南城投园林园艺有限公司，已实现设计施工一体化，石林苗圃项目已具备“造血”功能；七彩（天津）贸易有限公司继续加强供应商库的建设，启动供应商的分级管理。以上配套产业已经初具规模，可较好地与公司主业发挥双向赋能的协同作用。
　　（4）社会责任
　　公司积极贯彻执行省政府相关要求，研究制定了符合企业实际经营情况的减免方案，2020年为经营性物业累计减免租金1.33亿元，惠及市场主体户数2365户，涉及减免面积约67.85万平方米。根据国家及地方环境保护相关政策要求，大理海东方项目坚决贯彻落实整改工作，积极开展项目生态复绿，共计投入资金约352万元，整改工作已通过了大理州政府等相关部门的验收。
　　（5）党务工作
　　强化全面从严治党与日常监督相结合，落实“两个责任”。持续推进下属企业“党建入章”，明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，修订“三重一大”决策制度实施办法，制定印发《党委会前置研究讨论事项清单》、《党委工作规则》、《党委会议事规则》等制度，通过建章立制不断健全公司决策机制；印发公司《意识形态阵地管理办法（试行）》等相关办法，筑牢意识形态阵地，强化宣传工作；推进党支部规范化达标建设，夯实基层党组织战斗堡垒作用；对照巡视巡察反馈问题及历次民主生活会、组织生活会查摆问题逐项整改落实，确保党组织在国有企业“把方向、管大局、保落实”的作用发挥。
　　2021年，我们既要做好防风化险工作，又要谋求新的发展，既要活下来，更要好起来。面对压力和挑战，公司将统一思想，奋力拼搏，紧紧围绕工作方针高质量推进以下六方面工作：一是要做好防风化险与谋求发展相结合；二是要将处置资产与盘活资产相结合；三是要注重存量与注入增量相结合；四是要将转变战略与转变战术相结合；五是要把总体谋划与分布实施相结合；六是要将内强素质与外树形象相结合。

　　二、报告期内主要经营情况
　　2020年公司实现营业收入43.93亿元，较2019年的62.48亿元下降29.69%；归属于股东的净利润-25.86亿元，较2019年的-27.78亿元上升6.91%。主营业务毛利率51.73%，较2019年的36.77%上升14.96%。

　　三、公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑，3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。
　　1、开发投资情况
　　据国家统计局数据，2020年全国房地产开发投资141443亿元，同比增长7%，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%，房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%。
　　土地市场方面，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比下降10.3%，土地成交价款17269亿元，增长17.4%，两个比较明显的特征：一是土地成交市场量减价增，二是土地购置面积增速连续五个月回落。反映出楼面地价逐步提升及上半年房企普遍补货力度较高。
　　2、商品房销售和待售情况
　　2020年商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
　　商品房销售额173613亿元，增长8.7%，比去年增速提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
　　3、政策方面
　　中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。
　　4、存量房时代的物业服务
　　随着存量房时代的到来、房企传统销售规模和利润的缩减，通过上市借助资本的力量扩大物业管理规模已成为房企新的利润增长点。物管行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，国家“十四五”规划首次提及物业行业，其重要性凸显。随着地产进入存量时代，优质物业管理公司将引领新的消费需求，成为扩内需，促消费的重要抓手。
　　5、房地产行业的发展趋势
　　坚持“房住不炒”已进入第五年，金融审慎管理制度的出台是行业面临的最大新变局，“三道红线”规则出台后相当于监管介入运营，房企融资增速、规模扩张受限。因此，在长效机制作用下，监管层将坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
　　随着房地产监管政策完全细化以及总量意义下存量不动产全面供过于求，商品房开发销售、物业服务、不动产以及实体商业零售均进入了存量时代。存量时代最大的特征是分化和资源要素溢价，少数资产优胜、大多数资产沦为平庸；需求、政策支持、资金、用户、流量等资源要素重要性提升。
　　而物管行业在存量房市场则拥有巨大的发展空间，规模近万亿。随着城镇化的持续推进，国家“十四五”规划及政策的推动，物业服务企业存在持续规模增长的可能。
　　(二)公司发展战略
　　公司将主动服务和融入“一带一路”国家发展战略，结合云南省“十四五”规划目标内容，全力打造世界一流“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”三张牌和聚焦以“文、游、医、养、体、学、智”为主要内容的全产业链，积极探索在康旅集团打造两个万亿级龙头产业的战略定位下，研究公司的资源整合条件优势及能力，围绕文化旅游、健康服务总体战略，加快实施人才战略、品牌战略、创新战略，借助云南基础设施逐渐完善的契机，深耕云南，构建新发展格局，整合内外部文旅资产、物业服务和康养服务资源，成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大服务平台，转型为具有差异化竞争力的综合服务运营商。
　　(三)经营计划
　　2021年，是严峻挑战与重大机遇并存的一年。为有效化解公司退市风险和潜在的区域性风险，公司将抢抓机遇、多措并举，通过有步骤地进行资产出售、资产整合、资本运作等一系列有效措施，剥离不符合业务发展和战略转型的资产和业务，注入优质文旅康养资产和能带来稳定现金流的业务，优化资产结构、改善财务基本面。公司将主要从以下方面增强公司持续经营能力，确保公司能够按照战略规划顺利完成转型。
　　1、继续优化公司资产结构、降低资产规模、补充流动资金。
　　（1）2020年1月，公司与康旅集团签署了《合作意向协议》，拟以市场公允价值向康旅集团转让银泰系等子公司的部分股权。截止目前，其中11家子公司股权已在云南产权交易所进行挂牌转让并由受让方成功摘牌，公司可收回大量前期投入资金；剩余6家子公司的股权处置将择机推进。本次重大资产重组完成后，可有效降低资产规模及有息负债，优化资产结构、减轻经营压力。
　　（2）公司于2021年已完成2项资产处置，按合同金额共可收回资金约88.51亿元。分别为：公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司608.34亩土地已被昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心有偿收回，补偿费总额31.05亿元；经云南产权交易所有限公司组织交易，云南广夏房地产开发有限责任公司受让公司下属全资子公司昆明市官渡区城中村改造置业有限公司100%股权，并已签署相关协议，交易完成后可收回交易价款57.46亿元。
　　（3）公司拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售包含云南城投置地有限公司100%股权等20家下属公司股权，涉及资产总额约195.65亿元（未经审计）。目前公司正研究论证交易方案，并积极与有关各方沟通与协商；本次交易完成后，有利于公司业务转型、优化财务结构，增强盈利能力和可持续发展能力。
　　2、除上述资产置出外，本着瘦身健体、聚焦主业的原则，公司将对现有项目进一步梳理和评估，有计划、有步骤地剥离不符合公司战略转型的资产和业务，分批、分步置出低效无效资产，减轻资金压力和经营压力，降低公司的资产规模及有息负债，提高公司质量。
　　3、构建新发展格局，整合优质资源。基于公司目前物业服务管理和商业运营管理面积超千万平米，年营业收入突破10亿元，盈利稳定，公司拟成立综合性城市服务平台；整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，成立旅游服务平台，以达到深入贯彻云南省“十四五”战略规划和2035年远景目标，确保文化旅游、健康服务战略定位落实落地。
　　4、寻求控股股东康旅集团的大力支持，进一步提高公司管理水平，多手段实现现金回流，保障刚兑资金和经营发展的资金需求。
　　（1）集团公司对公司给予了不遗余力的支持。长期以来，康旅集团为公司提供了大量的借款及担保以支持公司的业务发展。2021年，康旅集团将向公司提供新增180亿元的借款额度以及新增总额不超过200亿元的担保额度。
　　（2）加大新增融资力度，推进资产证券化、银行、信托及保险类等资金落地，通过新融资置换部分存量债务；创新运营管理模式及理念，盘活公司土地资源存量；加强债权清收力度、加强成本管控、去库存增加销售回款、优化公司组织架构及人力资源配置，提升人均效能。
　　(四)可能面对的风险
　　2021年，我们将继续面临实体经济投资率低迷、疫情蔓延、房住不炒等环境因素的影响，公司作为房地产企业面临着来自外部和内部的风险：
　　外部风险：新冠疫情仍在全球扩散蔓延，结束时间无法准确预测，世界经济复苏前景存在不确定性。目前，全国房地产政策延续房住不炒的总基调，在行业管控的长效机制下，房地产市场规模难有突破性发展。加之头部房企市占率日益集中，行业竞争激烈，此种情况下，公司转型具有差异化竞争力的综合服务运营商，存在一定的外部风险。
　　内部风险：2020年公司面临资金和业绩下滑的双重压力，资产负债率持续攀升，融资工作因国家政策影响推进受限，公司积极采取清收债权、资产处置、加快存货去化、推进重大资产重组等措施，防控经营风险。公司2020年度期末净资产为负值,根据相关规定，公司股票将在2020年年度报告披露后被实施“退市风险警示”。2021年公司将继续推进资产置出等系列工作，通过盘活现有项目、资源整合等多种方式，锻造内功，打造优质产品和服务，提升公司运营能力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、资源整合优势。依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资源，公司可通过整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，具备实施向文旅康养转型的先决条件。
　　2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，已经具备一定的品牌知名度及市场影响力。
　　3、多元化运营管理优势。经过多年行业积累，公司已实现市场、供应链的整合以及核心人才和能力的培养。公司在开发建设、物业管理服务、商业运营管理等方面初具规模，为战略转型已做好较为充分的准备。 收起▲

　　一、经营情况的讨论与分析
　　2020年初，新冠肺炎疫情的集中爆发，给我国经济和房地产行业均带来了较大冲击，房地产市场销售增幅持续回落。随着市场降温，金融监管政策的全面收紧，公司面临资金紧张的局面，新增资金及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金不足。
　　1、2020年上半年公司经营成果
　　截至2020年6月30日，公司实现营业收入28.32亿元，比上年同期增加50.23%；归属于上市公司股东的净利润-7.63亿元，比上年同期减少亏损2.84%。
　　2、启动重大资产重组工作
　　2020年，公司启动重大资产重组，拟向集团转让公司所持有的天津银润等18家子公司股权。公司将在相关审计、评估工作完成后，再次召开董事会审议本次重组的相关议案。目前，公司及各方正在积极推进本次重组工作。
　　3、成立专项工作领导小组，推进专项重点工作
　　为缓解资金及业绩压力，快速实现现金流回收，夯实生产经营各项重点工作，达到“瘦身健体”、“提质增效”的目的，公司认真分析了目前宏观市场环境和公司面临的困境，按照公司年度重点经营目标，成立了生产经营调度、融资、工程领域等专项工作领导小组，全面推进公司年度重点专项工作。通过强化销售去化，加强债权债务清理、盘活资产等方式确保现金回流；通过加强项目预算管理、过程管控以及工程结算审核，完善工程成本管控体系，严格控制项目成本。另外，公司建立了日监控、周调度、月分析、季统筹的经济运行分析及风险预警机制，严控公司经营风险，提升经营管理水平，为公司健康有序发展提供保障。
　　4、加快推进三项制度改革，提升公司管理效能
　　2020年，为进一步提升企业管理效率，提升人均效能，公司结合云南省委、省政府深化国有企业改革的各项决策部署，按照“创新”、“高效”、“合规”的原则，拟定了《三项制度改革方案》，以压缩管理层级，优化组织设计、提高人岗匹配程度、强化绩效和激励管理为手段，实现人员精简、提升人岗匹配度和管理效率，进而提升公司整体效能。后续，公司将按照《三项制度改革方案》有序实施，全面推进公司提质增效工作。
　　5、进一步提升公司治理水平
　　2020年上半年，公司进一步增强对重大经济活动的责任意识，坚持集体决策和科学决策原则，做到决策管理科学化、制度化、规范化，修订并完善了《贯彻落实“三重一大”决策制度的实施办法》，对重大决策、重大人事任免、重要项目安排和大额资金运作的决策程序进行了进一步完善，坚持党组织研究讨论是董事会、经理层决策重大问题的前置程序。另外，公司还新增和修订了一系列制度，如《合同管理制度》、《费用管理办法》、《差旅管理办法（试行）》等，保障了公司运作的有序化、规范化，有效避免了管理的随意性。
　　6、减免租金，共同抗疫
　　面对突如其来的新冠肺炎疫情，公司全面落实党中央、国务院疫情防控决策部署，强化责任担当意识，克服自身困难，统筹协调。公司积极履行社会责任，与商户共克时艰，对部分商场租户减免租金。截止6月30日，公司共计减免租金8772万元。

　　二、可能面对的风险
　　2020年下半年，我们仍将面临实体经济投资回报率低迷、抑制房地产投机属性、复杂国际环境等深刻的环境变化，公司作为房地产企业面临着来自外部和内部的风险。
　　外部风险：2020年，经济下行、新冠疫情和国际形势错综复杂的叠加效应，使宏观经济面临较多不确定性，总体经济增长速度将对房地产市场的供求状况和产品结构产生较大的影响。房地产行业集中度加剧，挤占公司发展空间。
　　内部风险：2020年，公司经营业绩大幅下滑，资产负债率攀升，公司对外融资工作推进受限，资金压力加大，下半年公司将加快推进重大资产重组、积极采取清收债权、加快去化存货和资产处置等措施，提升运营水平。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　得天独厚的区位优势：云南省有着得天独厚的气候及生态优势，具备发展康养产业的天然优势。本着“绿水青山就是金山银山”的理念以及云南省政府提出全力打造世界一流的“绿色能源”、“绿色食品”、“健康生活目的地”这“三张牌”的战略发展要求，具备发展“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”及“康养+土地+开发”的良好外部环境。
　　优势资源整合能力：公司依托集团在康养产业方面的医疗、教育、景区、金融等优势资源，整合国内外一流产业发展商资源，助推向产业地产商全面转型，提升康养产业综合开发能力、运营能力及服务能力，实施差异化竞争。
　　多元化的项目拓展能力：除公开市场招拍挂方式以外，公司还可通过政企合作、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。 收起▲