海宁皮城（002344）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2023年，在商品销售渠道多样化发展以及多项促消费政策落地等因素的推动下，国内经济增长内生动力将不断积聚增强，我国服装行业有望逐步恢复。然当前全球经济增长放缓，国内外市场需求不足，我国服装行业仍面对着在经济周期中的困难和压力，转型升级成为我国纺织服装业面临的重大挑战。在新的发展时期，按照国家对产业制造业发展全新导向，《纺织服装行业建设现代化产业体系行动纲要（2022-2035）》提出了7个行动方案，包括科技创新、时尚升级、绿色制造、责任发展、区域经济融合以及供应链数字经济和产业的结合等，要推动产业在新发展时期走向高端化、智能化、绿色化。
　　科技赋能服装行业发展。在消费升级的背景下，科技成为赋能服装行业发展的重要动力。随着人工智能、大数据、云计算等技术的不断发展，服装行业的生产、销售、物流等各个环节都将得到极大的提升。例如，在生产环节，智能制造技术的应用可以提高生产效率，减少生产成本；在销售环节，电子商务的应用可以使消费者更加便捷地购买到心仪的产品，根据国家统计局官网数据，2023年全国网上零售额15.4万亿元，比上年增长11.0%；在物流环节，智慧物流技术的应用可以提高配送效率，减少物流成本。
　　消费升级新机遇。近年来，消费升级成为了人们关注的焦点，消费者对于服装的需求逐渐从实用性向品质化、个性化转变，具有高品质、个性化特征的服装品牌开始受到消费者的青睐，这要求服装企业必须加快产品升级，满足消费者的需求。
　　绿色消费成为新趋势。在消费升级的过程中，绿色消费正成为一大趋势。消费者对于环保、健康的理念日益强烈，对于服装行业来说，绿色设计、绿色生产、绿色消费将成为未来的发展方向。因此，服装企业需要加强环保投入，提高产品的环保标准，以满足消费者的需求。
　　融入数字经济时代商业模式。从过去更关注竞争和模式的创新转向更关注消费者和产品，从过去竞争导向转向消费者导向和利益关联方的导向，要把企业价值和消费者价值，以及社会价值融为一体，实现企业的可持续发展。
　　面对严峻复杂的外部环境，我国服装行业发展仍需承压前行，亟需深化转型升级，通过技术创新重构竞争优势、文化创新赋能品牌发展、绿色创新引领低碳消费，驱动行业加速向智能化、高端化、绿色化跃迁，提高产业韧性和抗风险能力。公司将不断提升内在实力、创新能力、人才积淀和管理水平，求真务实，致力于实现高质量发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。三十年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电商直播、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等各个环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司积极推动市场转型升级、优化市场业态，通过加速数智融合、深化行业赋能、推进多元战略、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵。
　　深耕皮革主业，稳步推进产业创新转型，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，进一步优化业态布局，打造“秋冬高端时尚之都”。深化数智赋能，搭建“潮来”、“零售中台”、“潮城钉”等平台，提升产业服务的质量和效率；加速线上融合，深耕基地运营，基地业务覆盖“抖、淘、快、腾”四大直播平台，进一步完善皮城云批、皮城严选、皮城物流、潮城学社等平台，构建电商生态；深入产业培育，扩大品牌影响，开办、参加展会活动，创新对外宣传，全面推进官微、视频号、抖音号、潮来课堂自媒体矩阵建设；持续推进产业推广，组建全国服装客户拓展团队，深挖全国重点市场批发客户，推进“城市产业联盟”，进一步探索“展示+订货”商贸模式。
　　推进公司多元化拓展。健康事业稳步提升，康复医院、颐和家园持续强化医疗和护理服务质量，实现稳步增长。金融服务业务稳中有进，民融中心、担保公司、创佳公司在筑牢风险防线的基础上，努力实现各项业务平稳发展，为产业上下游提供多样化融资渠道。对外投资稳中求进，报告期内公司进一步谋划新增长极，扩大多个领域项目调研分析，通过对投资思路梳理为公司未来转型发展打好基础。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局健康产业、金融服务板块、对外投资，开辟公司新的业务领域。
　　（一）产业集聚优势：
　　作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。在坚定不移发展主业的基础上，公司稳步推进产业创新转型，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，同时积极开展多元业态发展，稳步做好健康产业、金融服务业务、数字皮城、酒店、对外投资等专项业务，丰富公司内涵，不断拓展公司产业的广度和深度。
　　（二）市场规模优势：
　　公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势建立连锁市场，扩大企业规模。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时在经济新形势新挑战下公司积极调整，持续推动市场转型升级、优化市场业态、加速数智融合、深化行业赋能，放眼具备市场开发潜力的区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出、产业联盟等新模式，开拓更为广阔的市场空间。
　　（三）客户资源优势：
　　公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司开拓发展储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑市场从皮革类服饰向全品类服饰转型，塑造市场品质、品牌标杆。在30年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
　　（四）管理团队优势：
　　报告期内公司调整管理团队结构，完成管理层的换届选举，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业、服装行业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业总收入129,110.01万元（包括主营业务收入121,003.69万元、其他业务收入1,011.29万元、利息收入2,223.90万元、已赚担保费610.19万元、手续费及佣金收入4,260.94万元），同比下降7.29%。物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入63,096.26万元，同比下降11.62%，主要系为维护市场稳定，提振商户信心，2023年度延续2022年度租金减免等相关优惠政策，租金水平维续低位所致；商铺及配套物业销售方面,实现销售31,218.98万元，同比下降18.42%，主要系城仕公寓及成都二期项目销售减少所致；金融相关服务实现收入19,087.28万元,同比增长16.76%；商品销售及服务方面，深入拓展产业服务运营平台，实现产业供应链商贸等业务收入7,406.27万元，同比增长42.56%；健康医疗业务方面，持续强化医疗服务质量，积极打造优质服务品牌，实现收入5,442.52万元，同比增长31.85%；酒店服务实现收入1,847.41万元，同比下降17.39%。
　　报告期内营业成本同比下降5.55%，主要系商铺及配套物业销售减少，结转销售成本相应减少所致；销售费用同比增长51.28%，主要系为进一步激发市场活力，促进消费回暖，加大营销活动力度所致。
　　综上，报告期内，公司实现利润总额27,761.37万元，同比下降32.35%；归属于上市公司股东的净利润17,749.62万元，同比下降34.29%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　1、公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
　　报告期内，公司较好地执行了2023年初既定的发展战略和经营计划，各项业务稳步推进：
　　2023年度，公司持续推动市场转型升级、优化市场业态、加速数智融合、深化行业赋能、拓展投资渠道，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，实现市场企稳复苏。
　　（1）创新管理模式，推进市场提能升级
　　精准引流提振消费。策划大型促销活动，通过文旅项目合作、景区联动宣传、自媒体账号运营等举措创新引流。同时，依托“零售中台”，重塑获客渠道，拓展营销产品线，提升全国市场精准引流能力。
　　持续推进创新保护。优化设计创新发展环境，依托“快维中心”、“知源码”，鼓励企业开展专利申报及维权，激发服装企业创新活力。
　　（2）强化数智融合，驱动产业发展
　　深化数智融合。产业服务方面，“潮来”平台为掌握市场趋势、洞察行业风险提供决策依据；“零售中台”初步完成渠道政策库建立，打通旅游、自驾、异业等多维拓客渠道；“潮城钉”逐步实现与大数据平台互融互通。产业保障方面，完成商铺租赁信息发布、商铺装修、费用支付等模块开发上线，优化智慧安防、商铺管理、线上签约等平台功能。焕发电商新生机。“海宁中国皮革城视频号产业带服务商”成功落地，实现“抖、淘、快、腾”四大龙头平台全覆盖，帮助企业扩大销售；启动“皮城严选LIVE”抖音官方自播；皮城物流重塑质控云仓体系；潮城学社完成校企合作签约。
　　（3）开展产业推广，提升市场影响力
　　打造全品类产业服务生态。国际面辅料展首次实现“海宁皮革”和“马桥经编”两大优势产业集群“牵手”，提升时装面料占比；皮革博览会以“品质”和“设计”为引领，汇聚150余家国内外优质企业；“真皮标志杯”服装设计大赛、皮革毛皮面料大赛成功举办，进一步提升行业影响力。
　　高效亮相产业场景。对外参展方面，组团参加行业展会，开展设计企业对接服务；产业对接方面，举办“城市产业联盟”，进一步提升客商采批回流率；批发采购节首次联动开展订货会活动。
　　夯实产业宣传阵地。推进官微、视频号、抖音号、潮来课堂自媒体矩阵建设；实施“长三角覆盖式+重点区域下沉式”投放；统筹宣传服务体系，实现资源内部共享。
　　（4）多维度延伸业务，夯实产业发展动能
　　金融服务业务稳中有进。融资租赁公司、民融中心、担保公司优化业务结构，夯实风险管理，业务稳健发展。
　　对外投资稳中求进。报告期内公司进一步谋划新增长极，扩大了项目调研并对接各类资本，全年累计参与对接各类投资项目30余个，开展尽调10余个。
　　健康事业稳步提升。康复医院成功挂牌“浙江大学康复医院技术指导单位”，并通过创新儿童康复新模式，开展“康复进家庭”，积极拓展业务宽度；颐和家园成功争创首批全国医养结合示范机构，先后完成认知障碍照护专区设置、智慧养老院建设等。
　　2、公司发展战略
　　依托海宁“中国皮都”的产业基础，发挥公司的品牌优势、客户优势、先发优势、资金优势、管理优势，进一步做深做精皮革主业。在坚定不移发展主业的基础上，稳步推进产业创新转型，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，持续打造“秋冬高端时尚之都”，进一步优化市场业态、夯实产业基础。同时稳步做好健康产业、金融服务、数字皮城、酒店、对外投资等专项业务，实现多元业态持续发展。在新常态、新挑战的宏观背景下，公司将持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速数智融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，以内在驱动提升公司核心竞争力。
　　3、2024年经营计划
　　（1）坚持结构优化，实现市场提质增效
　　推动减闲增效。深化落实余铺招商竞赛活动，立足各地市场禀赋特色和运营实际，实现闲置盘活、挖潜增效。
　　创优发展环境。提升原创设计，强化优质业态培育，着力优化产品服务供给，推动全品类拓展。
　　（2）坚持变革创新，引领产业提质升级
　　强化数智赋能。深耕以“潮来”产业服务平台和零售“中台”为核心的智慧皮城大数据分析场景建设应用；探索搭建皮城物联网平台；探索推动“知源码”商业化服务进程。
　　助推线上发展。推动电商基地提质升级；推进皮城严选官方LIVE供应链项目，塑造“线上皮城”品牌形象；构建皮城物流发展新模式，加速物流重点线路布局；优化潮城学社课程体系，深化校企合作，打造培训品牌。
　　（3）坚持务实精准，打造高效产业集群
　　优化产业服务体系。持续整合资源，精准化服务产业运营，打造原料端、设计端、成衣端产业链全链路推广服务体系。
　　强化品牌营销宣传。围绕海宁“秋冬高端时尚之都”的品牌定位，依托行业媒体、各大主流视频平台、官方自媒体渠道，持续开展专题深度推广报道。
　　创新市场引流模式。依托“零售中台”，整合营销资源，优化营销统筹管理，精准匹配各市场资源场景，努力实现全国市场“大营销”向“精准营销”转变。
　　（4）坚持统筹推进，稳步推进多元发展
　　稳健推进金融服务业务。融资租赁公司进一步拓宽业务渠道，以“产业+”等为抓手推进业务发展；担保公司及民融中心持续优化业务结构，拓展数字化平台应用，进一步提升服务效率。
　　巩固提升健康业务。立足需求，深耕服务，促进健康板块量质提升，康复医院要加大市场开发力度，做强口碑；颐和家园要着力提高医养服务水平，打造专业团队。
　　探索多元投资渠道。建立科学规范的战略投资框架，多渠道对接优质投资机构与高潜力项目，加快推进在新领域、新赛道方面的投资工作。
　　4、资金需求和使用计划
　　以自有资金和债券融资为主，银行融资等方式为辅，确保公司未来发展资金的需求。合理确定自持物业租金及物业管理费政策以及新开发项目租售比例等，加快资金回笼；抓好项目招商，稳步推进项目实施。
　　5、可能面临的风险因素
　　（1）异地开发项目风险。根据公司全国连锁市场的布局，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
　　（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
　　（3）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，服装品类市场也同样面临着网上交易的分流。尽管皮装、毛皮类服饰标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的电商供货直播基地、皮城云批和皮城严选官方供应链平台运营不能取得快速发展，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将深耕电商供货直播基地等线上销售模式，进一步打造自主供应链平台，完善线上配套服务，提升线上整体实力，加速线上线下融合发展。
　　（4）受行业波动影响的风险。公司系皮革等服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革等服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、国内外市场需求疲弱、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，服装行业景气度有所下滑，部分服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2023年在销售渠道多样化发展以及多项促消费政策落地等因素的推动下，国内经济增长内生动力不断积聚增强，服装行业逐步恢复向好。但当前全球经济增长放缓，国内外市场需求不足，服装行业仍面临经济周期中的困难和压力，转型升级成为我国纺织服装业面临的重大挑战。在新的发展时期，服装行业积极应对挑战，深化转型升级，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解市场风险冲击。公司不断谋求转型发展，通过线上线下多渠道发展、强化数字经济与实体经济的融合等新模式，保障市场平稳运营。
　　（5）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。三十年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电商直播、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等各个环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司积极推动市场转型升级、优化市场业态，通过加速数智融合、推进多元战略、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵。
　　深耕皮革主业，优化业态布局，持续深化数智赋能，科学推进各市场减闲增效工作，盘活闲置资产。加快线上产业融合，深耕基地运营，基地业务覆盖“抖、淘、快、腾”四大直播平台，进一步完善皮城云批、皮城严选、皮城物流、潮城学社等平台，构建电商生态；深入产业培育，扩大品牌影响，开办、参加展会活动，创新对外宣传，全面推进官微、视频号、抖音号、潮来课堂自媒体矩阵建设；持续推进产业推广，组建全国服装客户拓展团队，依托潮来平台，深挖全国重点市场批发客户，推进“城市产业联盟”，积极探索“展示+订货”商贸模式。
　　推进公司多元化拓展。健康事业稳步提升，康复医院、颐和家园持续强化医疗和护理服务质量，实现稳步增长。金融业务稳中有进，民融中心、担保公司、创佳公司在筑牢风险防线的基础上，努力实现各项业务平稳发展，为产业上下游提供多样化融资渠道。积极探索对外投资渠道，2023上半年进一步扩大多个领域项目调研分析，通过对投资思路梳理为公司未来转型发展打好基础。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。

　　二、核心竞争力分析
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局健康产业、金融业务、对外投资，开辟公司新的业务领域。
　　（一）产业集聚优势：
　　作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设和投资，不断拓展公司产业的广度和深度。
　　（二）市场规模优势：
　　公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势建立连锁市场，扩大企业规模。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时在经济新形势新挑战下公司又积极调整提出“由重变轻”、“由内向外”的新策略，放眼具备市场开发潜力的区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出、产业联盟等新模式，开拓更为广阔的市场空间。
　　（三）客户资源优势：
　　公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司开拓发展储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑市场从皮革类服饰向全品类服饰转型，塑造市场品质、品牌标杆。在30年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
　　（四）管理团队优势：
　　报告期内公司调整管理团队结构，完成管理层的换届选举，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业、服装行业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（1）异地开发项目风险。根据公司全国连锁市场的布局，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
　　（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
　　（3）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，服装品类市场也同样面临着网上交易的分流。尽管皮装、毛皮类服饰标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的电商供货直播基地、皮城云批和皮城严选官方供应链平台运营不能取得快速发展，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将深耕电商供货直播基地等线上销售模式，进一步打造自主供应链平台，完善线上配套服务，提升线上整体实力，加速线上线下融合发展。
　　（4）受行业波动影响的风险。公司系皮革等服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革等服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、国内外市场需求疲弱、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，服装行业景气度有所下滑，部分服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2023年上半年，我国经济呈现回升向好态势，我国服装行业产销循环逐渐恢复畅通，逐步实现稳步复苏，同时世界政治经济形势错综复杂，全球经济面临较大下行压力，不稳定不确定因素较多，经济持续回升的基础还不稳固。面对严峻复杂的国内外形势，服装行业积极应对挑战，深化转型升级，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解市场风险冲击。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，不断谋求转型发展，通过开展线上线下多元化发展、强化数字经济与实体经济的融合等新模式，保障市场平稳运营。
　　（5）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。

　　四、主营业务分析
　　报告期内，公司实现营业总收入58,164.45万元（包括主营业务收入54,097.23万元、其他业务收入646.88万元、利息收入1,219.31万元、已赚担保费373.34万元、手续费及佣金收入1,827.69万元），同比下降3.02%。物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入27,592.88万元，同比下降31.61%，主要系报告期内为维护市场稳定，提振市场经营户信心、加快市场业态优化调整，报告期内市场租金及物业管理费在延续优惠减免政策基础上加大扶持力度，切实减轻市场经营户负担，助力市场复苏；商铺及配套物业销售方面,实现项目销售15,402.49万元，同比增长269.66%；健康医疗业务方面，持续强化医疗服务质量，积极打造优质服务品牌，实现收入2,591.81万元，同比增长50.27%；金融服务等相关业务实现收入8,500.52万元，同比增长27.14%；酒店服务实现收入714.66万元，同比下降38.34%；产业供应链商贸业务自营销售减少，实现收入2,715.21万元，同比下降19.23%。报告期内营业成本同比增长7.44%，主要系商铺及配套物业实现销售结转成本增加所致；为进一步激发市场活力，加大营销活动力度，销售费用同比增长82.79%，管理费用同比基本持平，下降0.94%。
　　综上，报告期内，受行业阶段性影响公司物业租赁及管理承压，健康医疗及金融服务业务增长较快，公司实现利润总额18,501.25万元，同比下降29.05%；归属于上市公司股东的净利润10,965.41万元，同比下降40.60%。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　2022年，在国内经济下行、国内外市场需求疲弱、原材料成本高企等因素的影响下，我国服装行业经济运行压力显著加大，总体呈现了持续放缓的发展态势。进入12月，随着全国经济逐渐复苏，产销循环逐渐恢复畅通。截至年底，全国社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%；服装鞋帽针纺织品全年零售额同比下降6.5%；从居民消费支出情况看，2022年全国居民人均衣着消费支出达到1,365元，消费金额同比下降3.8%（以上数据来自国家统计局官网）。2023年，在商品销售渠道多样化发展以及多项促消费政策落地等因素的推动下，国内经济增长内生动力将不断积聚增强，我国服装行业有望逐步恢复。然当前全球经济增长放缓，市场需求复苏承压，我国服装行业保持恢复性增长仍面临着较大的挑战，务必坚持“稳中求进”的总基调，围绕“科技、时尚、绿色”的产业发展定位，从创新研发、文化创造、可持续发展入手，推动企业智能化升级和产业链现代化建设，增强产业核心竞争力，以创新驱动引领行业高质量发展取得新成果。
　　互联网+时代下服装行业的新模式。随着网购用户规模不断扩大，社交电商的渗透率逐步提升，网上零售等新兴市场供给方式保持快速增长，移动互联网已经成为年轻人首要的购物渠道。此外，销售端在推动门店消费体验的同时，充分利用互联网技术和自身数智化建设，凭借自身的反馈机制和互动优势，向消费群体多维度推送产品信息，建立基于特定人群的新消费渠道和新消费场景，逐步实现从“人找货”的传统消费模式向“货找人”的新消费模式转变，进一步推动了服装网上零售的增长。2022年实物商品网上零售额119,642亿元，比上年增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%（以上数据来自国家统计局官网）。
　　设计赋能，以创新驱动引领高质量发展。随着居民收入与消费能力的不断提高，人们更注重产品体验，从“满足基础需求”变为“品质化升级”，从“单一渠道消费”到“全渠道消费融合”，从“追逐外资光环”到“国货信心崛起”。我国服装消费需求不断转向时尚、文化、品牌、形象的消费，服装行业面临转型升级压力，以满足市场不断发展的多元化、个性化消费需求。
　　营销创新，探索与消费者互动新方式。面对新市场、新业态，虽然综合使用多种传播媒介来建立对产品的认知仍然是主要途径，但社交新媒体在应用场景、营销宣传和消费者触达方面的影响力在持续增长。多元布局社交媒体，以全新的科技体验拥抱消费者，是未来营销创新的关键点。
　　绿色制造，提升绿色供应链水平。新材料新技术引领新概念，市场上具备环保、轻便、弹性等多种功能的材料越来越多，尤其是生物降解、物理发泡技术等的使用，为服装行业绿色供应链水平的提升打下了良好的基础。面对消费变革的新时代，服装行业需要不断增强生态环保意识，推行绿色设计理念，加强产业绿色制造体系建设。
　　面对严峻复杂的外部环境，我国服装行业发展仍需承压前行，必将深化转型升级，强化数字经济与实体经济的融合创新，聚合新技术、新模式、新业态的发展势能，践行绿色发展，驱动行业加速向智能化、高端化、绿色化跃迁，提高产业韧性和抗风险能力。公司将不断推进“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，不断提升企业内核，谋求市场转型健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。二十多年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电子商务、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司积极推动市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、推进多元战略、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵。
　　深耕皮革主业，优化业态布局，完成数字化建设2.0框架梳理，科学推进各市场减闲增效工作，盘活闲置资产。加快线上产业融合，深耕基地运营，进一步完善皮城云批、皮城严选、皮城物流、潮城学社等平台，构建电商生态；深入产业培育，扩大品牌影响，开办展会活动，创新对外宣传，深度聚焦新媒体渠道，推出产业专属IP；持续推进产业推广，组建全国服装客户拓展团队，依托潮来平台，深挖全国重点市场批发客户，推进“城市产业联盟”，积极探索“展示+订货”商贸模式。
　　推进公司多元化拓展。健康事业稳步提升，康复医院以“康养结合”“残疾人托养”为突破口，拓宽营收增长点；颐和家园增设康复、检验等项目，完成智慧养老院建设。稳步推进公司金融业务，报告期内完成创佳融资租赁股权收购，为产业上下游提供多样化融资渠道。积极探索对外投资渠道，2022年进一步扩大了新能源、高端制造业、金融等领域的项目调研分析，累计参与对接各类投资机构、投资项目约33项，通过对投资思路梳理，为公司未来转型发展打好基础。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局健康产业、金融业务、对外投资，开辟公司新的业务领域。
　　（一）产业集聚优势：
　　作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设和投资，不断拓展公司产业的广度和深度。
　　（二）市场规模优势：
　　公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势建立连锁市场，扩大企业规模。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时在经济新形势新挑战下公司又积极调整提出“由重变轻”、“由内向外”的新策略，放眼具备市场开发潜力的区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出、产业联盟等新模式，开拓更为广阔的市场空间。
　　（三）客户资源优势：
　　公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司开拓发展储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
　　（四）管理团队优势：
　　报告期内公司调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业、服装行业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
　　报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业总收入139,255.79万元（包括主营业务收入129,373.92万元、其他业务收入1,691.79万元、利息收入3,355.83万元、已赚担保费839.63万元、手续费及佣金收入3,994.62万元），同比下降4.33%。物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入71,388.62万元，同比下降22.71%，主要系报告期内公司积极承担社会责任，落实国务院及省市政府出台的租金减免政策，以减轻市场经营户负担，稳定产业发展；商铺及配套物业销售方面,实现项目销售38,269.09万元，同比增长16.77%；酒店服务实现收入2,236.33万元，同比增长14.90%；健康医疗服务实现收入4,127.74万元，同比增长65.33%；产业供应链商贸业务稳步推进，实现商品销售收入5,195.35万元，同比增长0.36%；金融服务融资租赁等相关业务新增收入8,156.79万元。报告期内营业成本同比增长1.76%，主要系商铺及配套物业销售结转销售成本增加所致；销售费用同比下降11.52%；物业租赁及管理成本同比下降2.05%。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
　　报告期内，公司较好地执行了2022年初既定的发展战略和经营计划，各项业务稳步推进：
　　2022年度，公司持续推动市场转型升级、优化市场业态、加速线上融合、拓展投资渠道，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，实现市场健康发展。
　　（1）创新管理模式，促进市场转型
　　完成数字化建设2.0平台框架梳理，实现同兴“智慧园区”搭建，打造海宁时尚产业综合服务平台，实现动态监测、智能分析、前瞻预测、辅助决策等服务支撑。
　　稳步实施市场转型，持续完善产业配套。总部及各分市场部分区域进行业态升级调整。
　　（2）构建电商生态，推动产业线上融合
　　深耕基地运营，持续壮大基地规模，提升抖音、快手、淘宝等线上平台运营实力。
　　完善电商生态。进一步扩大“皮城严选”品牌效应；拓展MCN板块；皮城物流实现快速增长，达到纳统入规条件；潮城学社搭建产业培训平台，积极探索校企共建模式。
　　（3）抓好产业培育，提升品牌影响力
　　创新举办行业活动。创新举办皮革博览会、面辅料展等大型展会；完成“真皮标志杯”服装设计大赛、“中国服装好设计”、面料大赛等三大行业赛事；开展面辅料、设计、成衣等产业对接会，助力产业商贸对接、互联互通。持续产业推广发力。组建全国服装客户拓展团队，深挖全国重点市场批发客户，打造具有高度粘性、有效交流、信息互达的客商服务体系；推进“城市产业联盟”；积极探索“展示+订货”商贸模式。
　　精准对外宣传。创新品牌投放模式，强化内容输出；深度聚焦新媒体渠道；推出产业专属IP；开展系列促销引流成效活动。
　　（4）推进多元战略，增强经营效益
　　金融业务平稳向好。民融中心实施“防风险、拓新客”，全力挖掘优质客户；担保公司稳中求进，深化业务结构；完成创佳融资租赁股权收购并实现控股，成为省内首家社会资本转国有资本融资租赁创新试点公司。
　　对外投资稳中求进。报告期内公司进一步扩大了项目调研并对接各类资本，全年累计参与对接各类投资项目33个。健康事业稳步提升。康复医院以“康养结合”“残疾人托养”为突破口，有效拓宽营收增长点；颐和家园在护理院增设康复、检验等项目，完成智慧养老院建设。
　　2、公司发展战略
　　依托海宁“中国皮都”的产业基础，发挥公司的品牌优势、客户优势、先发优势、资金优势、管理优势，进一步做深做精皮革主业。围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的战略方针，积极推进市场转型升级、优化市场业态、夯实产业基础。在坚定不移发展主业的基础上，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，同时稳步做好健康产业、民融中心、担保、数字皮城、酒店、对外投资等专项业务，实现多元业态持续发展。在新常态、新挑战的宏观背景下，公司将持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，以内在驱动提升公司核心竞争力。
　　3、2023年经营计划
　　（1）以创新驱动为引擎，推进产业转型大发展
　　加速线上融合。加快电商产业基地培育，提升商户考核维度，做优做强基地直播生态；加大“抖快淘”等平台合作力度；探索“皮城严选”账号运作，形成买手优选、产业赋能、严选销售的闭环；MCN打造产业带标杆主播及案例，推动IP打造与流量变现；皮城物流推进自营智能云仓建设和第三方智慧物流平台合作；潮城学社整合各大平台与院校教育资源，打造产学研融合的全产业链模式；积极探索对俄跨境电商，支持海宁时尚产品走出国门。
　　加快时装叠加。围绕四季时装开展大力度招商，招引我市及平湖、濮院等地优质服装企业入驻皮革城总部及各分市场；积极推进设计创新。
　　推进数字化建设。进一步完善市场大数据平台功能；持续推进大数据2.0分析场景建设；发挥“潮来”产业服务平台作用；打造以皮城大数据平台为核心的应用软件系统。
　　（2）以精准营销为导向，持续锻造产业集群
　　办好行业展会。以“大产业、大融合”的发展路径，策划面辅料展、原创设计周、中国服装好设计、皮革博览会、时尚周、批发采购节等活动。同时，持续组团“走出去”，依托展会提升海宁高端时装品牌影响。
　　推动对外拓展。常态化多类型举办市场活动，进一步加强海宁企业与全国服装市场、产业上下游间对接沟通，深挖全国客商资源。
　　提升宣传效果。围绕建城30周年多维度开展宣传报道；推进自媒体建设，从品牌宣传、消费终端、产业批发三个层面建立抖音官方账号，形成覆盖长三角自媒体矩阵；建立全国市场营销统筹、宣传推广和设计服务模式，深化活动数据分析与效能评估，精准客流监测，提升营销成效。
　　开拓优质客源。优化会员系统运营、新媒体引流，充分整合活动资源、产品资源、渠道资源，以及周边合作伙伴资源，实现市场产品与消费群体互动，底层政策与外部渠道衔接。
　　（3）以转型拓展为目标，稳步探索多元投资新路径
　　探索多元投资渠道。以转型发展和投资回报为目标，多方位多渠道对接各类投资机构与投资项目，加快推进在新领域、新赛道方面的投资工作。
　　稳步推进金融业务发展。民融中心严格按照监管相关要求，做好浙江省首批民融中心验收工作；担保公司继续推进业务结构优化；万弘贸易进一步扩大供应商渠道，拓展供应链贸易品类；创佳融资租赁探索开展国家产业政策导向的新兴行业产业项目。
　　优化健康产业业务。推进康复医院、颐和家园质的提升和量的增长。康复医院精耕康复主业，拓展儿童康复、重症康复、骨科康复、高压氧仓等细分领域；颐和家园着力提升护理院医疗质量和经营管理能力，推进智慧养老院建设。
　　4、资金需求和使用计划
　　以自有资金和债券融资为主，银行融资等方式为辅，确保公司未来发展资金的需求。合理确定自持物业租金及物业管理费政策以及新开发项目租售比例等，加快资金回笼；抓好项目招商，稳步推进项目实施。
　　5、可能面临的风险因素
　　（1）异地开发项目风险。根据公司全国连锁市场的布局，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
　　（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
　　（3）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，服装品类市场也同样面临着网上交易的分流。尽管皮装、毛皮类服饰标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的电商供货直播基地、皮城云批和皮城严选官方供应链平台运营不能取得快速发展，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将深耕电商供货直播基地等线上销售模式，进一步打造自主供应链平台，完善线上配套服务，提升线上整体实力，加速线上线下融合发展。
　　（4）受行业波动影响的风险。公司系皮革等服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革等服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、国内外市场需求疲弱、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，服装行业景气度有所下滑，部分服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2022年在国内经济下行、需求萎缩等因素的影响下，我国服装行业经济运行压力显著加大，总体呈现了持续放缓的发展态势，进入12月，随着全国经济逐渐复苏，产销循环逐渐恢复畅通。面对严峻复杂的国内外形势，服装行业积极应对挑战，深化转型升级，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解市场风险冲击。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，不断谋求转型发展，通过开展线上线下多元化发展、强化数字经济与实体经济的融合等新模式，保障市场平稳运营。
　　（5）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。二十多年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电子商务、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵。
　　深耕皮革主业，优化业态布局，完成数字化2.0框架梳理，稳步推进各市场转型，盘活闲置资产。精准推动产业线上融合，构建电商生态，深耕基地运营，完善皮城云批、皮城严选官方供应链平台，健全线上配套服务；深入产业培育，扩大品牌影响，举办行业活动，创新宣传方式，深化渠道下沉，深度聚焦新媒体渠道，以抖音平台为重点，打造商务、消费者二大账号；持续深入产业推广，组建全国服装客户拓展团队，打造具有高度粘性、有效交流、信息互达的客商服务体系，进一步推进“城市产业联盟”。
　　推进公司多元化拓展。健康事业增收创效，康复医院推进“康养联合体”示范点建设，拓展“康复进家庭”服务；颐和家园增设康复项目、检验项目、开展远程心电合作。深入发展公司金融业务，海宁民间融资服务中心与皮城担保实现优势互补，为皮革企业提供多样化融资渠道，完成创佳融资租赁（浙江）有限公司股权收购并实现控股，成为省内首家社会资本转国有资本创新试点。稳步推进对外投资，持续推进新能源、金融、高科技等项目前期调研，为公司未来转型发展打好基础。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。

　　二、核心竞争力分析
公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局大健康产业，开辟公司新的业务领域。
（一）产业集聚优势：
作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、海宁皮革时尚小镇项目、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设，拓展公司产业的广度和深度。报告期内，公司积极落实疫情防控措施，维护市场稳定运营。同时，加速线上融合进程，着力构建电商生态，健全直播产业基地，完善线上配套服务。
（二）市场规模优势：
公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时放眼具备市场开发潜力的区市级及县市级小区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出轻资产模式，为公司未来发展开拓更为广阔的市场空间。
（三）客户资源优势：
公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司连锁全国储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
（四）管理团队优势：
报告期内公司调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事皮革市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（1）异地开发项目风险。根据公司打造全国连锁市场的发展战略，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
（3）同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，同时在本公司良好效益的示范下，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。公司将进一步发挥在品牌、客户资源、市场管理和营销推广等方面的优势，不断强化核心竞争力，同时继续开展海宁皮革城品牌维权，通过打收结合的策略和手段，化解竞争风险。2022年上半年，公司共开展知识产权诉讼2起。
（4）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的电商供货直播基地、皮城云批和皮城严选官方供应链平台运营不能取得快速发展，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将深耕电商供货直播基地等线上销售模式，进一步打造自主供应链平台，完善线上配套服务，提升线上整体实力，加速线上线下融合发展。
（5）受行业波动影响的风险。公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，皮革产品行业景气度有所下滑，部分皮革服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2020年新冠肺炎疫情的爆发使全球经济陷入低迷，皮革行业也遭遇了前所未有的冲击，面对严峻复杂的国内外形势，皮革行业积极应对挑战，稳步推进复工复产，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解疫情带来的风险冲击，主要运行指标降幅持续收窄，经济运行态势平稳回升。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，谋求转型发展，应对新冠疫情，公司有效落实防控措施，确保全国市场无感染和安全事件发生，同时响应号召积极扶持企业，出台租金减免政策，加强与企业的粘性，疫情趋稳向好后，采取系列复工复市措施，开展线上线下多元化活动，保障市场平稳运营；同时，公司租赁年度与财务年度不一致，以及市场经营面积增加等因素，公司财务年度租赁收入能够保持相对稳定。
（6）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。（7）疫情影响生产经营的风险。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，截至本报告披露日，中国地区疫情出现反复迹象，在短期内，市场经营面临着商户销售提升、市场客流引流等方面的困难，对市场租金收取和企业营业收入将造成一定的影响。公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对，尽力降低疫情对公司财务状况、经营成果产生的不利影响。

　　四、主营业务分析
　　概述
　　报告期内，公司实现营业总收入59,976.83万元（包括主营业务收入53,545.73万元、其他业务收入2,531.35万元、利息收入1,405.93万元、已赚担保费427.57万元、手续费及佣金收入2,066.25万元），同比下降9.31%。物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入40,347.43万元，同比下降9.57%，主要系报告期内公司积极承担社会责任，认真落实国务院及省市政府出台的租金减免政策，以减轻市场经营户负担，稳定产业发展；商铺及配套物业销售方面，时尚小镇等项目实现销售4,166.61万元，同比下降75.16%；酒店服务实现收入1,158.95万元，同比增长74.09%；健康医疗服务实现收入1,724.80万元，同比增长71.50%；产业供应链业务及融资租赁业务分别新增收入3,361.66万元、
　　2,786.28万元。
　　报告期内持续推进降本增效。其中，销售费用同比下降26.46%，营业成本同比下降18.35%，财务费用同比下降6.39%，管理费用同比下降1.54%。
　　综上，报告期内，受疫情减免政策及行业阶段性影响公司物业租赁、管理及配套物业销售业务承压，产业供应链、酒店、健康医疗及金融服务业务增长较快，成本费用控制持续发力，实现利润总额26,075.46万元，同比下降5.04%；归属于上市公司股东的净利润18,458.97万元，同比下降12.47%。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2021年我国服装行业虽得以稳步复苏，但伴随着全球疫情的反复，外部环境的不确定因素增加，行业的发展仍面临着较大的挑战，服装行业急需在“新经济”时代中转型发展。
　　整合产业优势，加速线上线下融合发展。与疫情共存的两年时间里，中国市场线上服装零售保持快速增长。2020年底全国网上穿着类产品销售同比增长5.8%，表现好于2019年同期水平；2021年全国网上穿着类商品零售额同比增长8.3%。拓宽皮革企业产品结构和类别。进一步向春夏季产品延伸拓展，应用新材料、新工艺、新技术，开发符合时尚、健康、舒适、环保趋势的皮革服装新品。
　　稳步推进质量品牌建设。积极招引、培育国内外优秀设计师、企业，提升行业质量水平，培育行业知名品牌。提升绿色制造水平。增强皮革服装行业生态环保意识，推行绿色设计理念，提升绿色供应链水平，加强产业绿色制造体系建设。
　　开展数智化建设，赋能产业转型升级。打造企业数字化服务平台，完善数字化场景应用建设，提升企业内在动力。面对严峻复杂的外部环境，我国纺织品服装零售市场发展也需承压前行，但仍然具备稳定向好的发展条件。公司将不断推进“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，不断提升企业内核，谋求市场转型健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。二十多年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电子商务、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵。
　　深耕皮革主业，优化业态布局，完成数字化建设1.0，科学推进各市场减闲增效工作，盘活闲置资产。加快线上融合进程，深耕基地运营，建设皮城云批、皮城严选官方供应链平台，完善线上配套服务；深入产业培育，扩大品牌影响，开办展会活动，创新宣传方式，深化渠道下沉、组建“全国媒体联盟”、深挖新媒体渠道、累积“皮城会员”公众号和视频号粉丝；持续推进产业推广，积极组团参展，展现海宁高端秋冬时装实力，举办“城市产业联盟”，创新批发采购节场景，推出“线上供需对接”全程服务。
　　推进公司多元化拓展。健康事业增收创效，康复医院开设“长护险”病区、省残联孤独症残疾儿童定点康复机构、合作开设潮城康复示范站；颐和家园2021年5月起接收住院病人，开设了单次特需服务等。深入发展公司金融业务，海宁民间融资服务中心与皮城担保实现优势互补，为皮革企业提供多样化融资渠道。积极探索对外投资渠道，2021年累计参与对接各类投资机构、投资项目约30项，通过对投资思路梳理，为公司未来转型发展打好基础。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局大健康产业，开辟公司新的业务领域。
　　（一）产业集聚优势：
　　作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、海宁皮革时尚小镇项目、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设，拓展公司产业的广度和深度。报告期内，公司积极落实疫情防控措施，维护市场稳定运营。同时，加速线上融合进程，着力构建电商生态，健全直播产业基地，完善线上配套服务。
　　（二）市场规模优势：
　　公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时放眼具备市场开发潜力的区市级及县市级小区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出轻资产模式，为公司未来发展开拓更为广阔的市场空间。
　　（三）客户资源优势：
　　公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司连锁全国储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
　　（四）管理团队优势：
　　报告期内公司调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事皮革市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
　　报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业总收入145,564.31万元（包括主营业务收入134,761.23万元、其他业务收入8,715.46万元、利息收入521.86万元、已赚担保费942.45万元、手续费及佣金收入623.31万元），同比增长1.59%。物业租赁及管理方面，物业招租保持稳定态势，物业租赁及管理实现收入92,369.35万元，同比增长9.02%；商铺及配套物业销售方面，时尚小镇等项目实现物业销售32,772.32万元，同比下降27.77%；产业供应链商贸业务较快增长，实现商品销售收入5,176.68万元；酒店服务实现收入1,946.26万元，同比增长34.13%；健康医疗服务实现收入2,496.62万元，同比增长27.28%。
　　报告期内持续推进降本增效，其中，营业成本同比下降5.19%，销售费用同比下降31.07%，财务费用同比下降156.00%；2020年疫情相关税费减免政策到期、人工成本增加等致使管理费用同比增长8.41%。综上，报告期内市场实体经营稳步回升，公司物业租赁及管理保持稳定，商铺及配套物业销售放缓，营业总收入基本与上年同期持平；公司积极推进降本增效、资金统筹管理、开展多元化投资，投资收益较快增长。公司实现利润总额45,423.87万元，较上年同比增长61.53%；归属于上市公司股东的净利润32,789.81万元，较上年同比增长68.52%。

　　五、公司未来发展的展望
　　1、公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
　　报告期内，公司较好地执行了2021年初既定的发展战略和经营计划，各项业务稳步推进：
　　2021年度，公司持续推动市场转型升级、优化市场业态、加速线上融合、拓展投资渠道，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，实现市场健康发展。
　　（1）优化市场运营管理
　　优化市场布局，总部及各分市场部分区域进行业态升级调整。
　　提升运营管理，全国市场围绕“品牌”战略，引导商户走高端化、品质化道路。
　　完成数字化建设1.0，实现市场管理平台、“皮城云批”平台、同兴创业园“数字化综合运维平台”等上线运行。
　　（2）加快线上融合步伐
　　深耕基地运营，提升基地整体实力，加大抖音、快手、淘宝等线上平台合作。
　　打造自主引擎，建设皮城严选官方供应链平台。
　　完善线上配套服务，建BIC仓，皮城物流实现基地和三大园区全覆盖，潮城商学院搭建产业培训平台。
　　（3）抓好营销宣传推广
　　开办展会活动，开展面辅料展、皮革博览会等大型展会。
　　创新营销宣传方式，深化渠道下沉、组建“全国媒体联盟”、深挖新媒体渠道、累积“皮城会员”公众号和视频号粉丝。持续推进产业推广，组团海宁企业参加大型服装展会、举办“城市产业联盟”、创新批发采购节场景、联合百家标杆品牌成立“秋冬优选联盟”、出台补贴政策。
　　（4）推进多元化发展
　　健康事业增收创效。康复医院开设“长护险”病区、省残联孤独症残疾儿童定点康复机构、合作开设潮城康复示范站，拓展营收增长点。颐和家园2021年5月起接收住院病人，开设了单次特需服务等。
　　金融业务快速增长。民融中心持续推进资金储备及客户开拓、结构优化，实现了业务规模及经营效率的稳步增长。担保公司全面梳理潜在风险客户，进一步规范业务流程、拓宽银行授信渠道。
　　积极探索对外投资渠道。2021年以来，累计参与对接各类投资机构、投资项目约30项。通过对投资思路梳理，为公司未来转型发展打好基础。
　　2、公司发展战略
　　依托海宁“中国皮都”的产业基础，发挥公司的品牌优势、客户优势、先发优势、资金优势、管理优势，进一步做深做精皮革主业。围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的战略方针，积极推进市场转型升级、优化市场业态、夯实产业基础。在坚定不移发展主业的基础上，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，同时稳步做好健康产业、民融中心、担保、数字皮城、酒店、对外投资等专项业务，实现多元业态持续发展。在新常态、新挑战的宏观背景下，公司将持续推进市场转型升级、优化市场业态，通过加速线上融合、拓展投资渠道等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，以内在驱动提升公司核心竞争力。
　　3、2022年经营计划
　　（1）持续打造创新引擎，驱动产业转型发展
　　深化线上融合。基地培育方面，提升经营品类广度；深化商户考核和优胜劣汰，招引全国优质主播及供应链资源；深化B2B皮城云批等平台建设，加大“抖音、快手、淘宝”等电商平台合作力度，做优做强基地直播生态。线上运营方面，拓展皮城严选供应链平台，探索供应链店播品牌模式。服务配套方面，完善BIC仓管理；稳步推进物流板块，完成斜桥产业园物流仓建设，积极探索佟二堡、成都、哈尔滨物流专线的标准化、数字化、规范化运营，力争年内自建大型智能物流云仓项目取得突破性进展；潮城学社开展产业类业绩化培训，提升商家线上运营能力。
　　推进设计创新。拓展发展空间，积极招引国内外优秀设计师、企业入驻；开展行业交流，引进信息资讯与服务机构，组织参与设计专题讲座、交流学习，推动基地整体实力与业务规模双提升；强化宣传推广，借助公司以及国内外行业展会，加大“设计海宁”对外宣传力度，打响基地对外品牌与知名度。
　　优化经营结构。围绕四季时装开展大力度招商；抓好业态结构调整，进一步盘活市场。
　　实施数字化2.0建设。通过整合市场服务、招商运营、产业推广等模块，形成一体化智慧管理平台。
　　（2）创新营销推广，扩大产业基地名片
　　办好行业展会。策划首届春夏海宁中国时装供应链展，创新举办面辅料展、皮博会、流行趋势发布等产业活动；打通原创设计供应渠道，构建原创设计端直链零售终端的全新商业场景；结合行业热度，在海宁本埠举办产业链上下游商贸对接会；持续推进组团“走出去”参展，深化全国时尚产业对接，突显海宁原创设计优势，提升基地品牌影响。
　　推动对外拓展。精准开展“城市产业联盟”，形成全国时尚产业热力地图；广泛参与全国各类时装周、论坛峰会、培训沙龙等行业活动，走访全国服装市场、商圈、商场、街边店，拓展客商资源；联合当地重点贸易商，探索全新产业推广模式，以产业品牌授权、优选产品供应等合作经营方式，为今后打造“城市展厅”等新型商业场景提供数据支撑；积极探索建立海宁“时尚+”产业服务平台，集聚行业资源，助力产业发展。
　　提升宣传效果。筛选有权威、有流量、有内容的媒体建立深度合作，建立覆盖长三角媒体矩阵，结合年轻群体较为关注的热点话题、生活方式、兴趣偏好，尝试打造营销事件，为后续品牌IP定位、跨界联合、破圈营销等内容策划提供方向指导；聚焦新媒体渠道，稳步提升官方抖音号、视频号、微信公众号社会化营销水平。
　　开拓优质客源。各地市场结合需求特点，加强与周边地接社联系沟通，把皮革城纳入优质旅游线路产品的规划和推广。
　　（3）夯实产业基础，持续推进多元发展
　　夯实发展根基，提升项目建设品质。“皮都伊尚”项目拟打造集组货商、品牌企业展示销售，以及商业房产、超市、大型餐饮等生活配套区块，力争年内完成地下室结顶。“潮品荟”（设计基地二期）项目拟打造集品牌设计、商务、休闲娱乐、餐饮、健康为一体的综合服务项目，确保2022年度开工建设。
　　稳步推动企业多元发展。金融业务，民融中心在严格执行风控流程和风控制度的基础上，拓宽业务模式和渠道，优化客户结构；担保公司全面推进目标责任进程化管理，优化业务结构，加快推动储备业务落地；万弘贸易进一步完善业务模式，建立上下游客户储备库。健康产业，康复医院打通长护险病区收治渠道，积极研究设立康养联合中心，打造“康护养”三位一体的医院运营新模式，寻找新的利润增长点；颐和家园拓展颐和护理院病人收治渠道，做好村社区、养老机构、认知症照护专委会成员单位沟通对接，加快提升记忆家园入住率，同时探索设立个性化特护区，争创省三星级养老机构，提升护理品质和家园的口碑。对外投资，甄选优质项目，加快推进半导体、光伏、金融、碳中和，以及我市拟上市企业、产业基金等行业投资工作，拓宽业务增长领域，拓展事业发展空间。
　　4、资金需求和使用计划
　　以自有资金和债券融资为主，银行融资等方式为辅，确保公司未来发展资金的需求。合理确定自持物业租金及物业管理费政策以及新开发项目租售比例等，加快资金回笼；抓好项目招商，稳步推进项目实施。
　　5、可能面临的风险因素
　　（1）异地开发项目风险。根据公司打造全国连锁市场的发展战略，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
　　（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
　　（3）同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，同时在本公司良好效益的示范下，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。公司将进一步发挥在品牌、客户资源、市场管理和营销推广等方面的优势，不断强化核心竞争力，同时继续开展海宁皮革城品牌维权，通过打收结合的策略和手段，化解竞争风险。2021年，公司共开展知识产权诉讼18起。
　　（4）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的电商供货直播基地、皮城云批和皮城严选官方供应链平台运营不能取得快速发展，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将深耕电商供货直播基地等线上销售模式，进一步打造自主供应链平台，完善线上配套服务，提升线上整体实力，加速线上线下融合发展。
　　（5）受行业波动影响的风险。公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，皮革产品行业景气度有所下滑，部分皮革服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2020年新冠肺炎疫情的爆发使全球经济陷入低迷，皮革行业也遭遇了前所未有的冲击，面对严峻复杂的国内外形势，皮革行业积极应对挑战，稳步推进复工复产，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解疫情带来的风险冲击，主要运行指标降幅持续收窄，经济运行态势平稳回升。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，谋求转型发展，应对新冠疫情，公司有效落实防控措施，确保全国市场无感染和安全事件发生，同时响应号召积极扶持企业，出台租金减免政策，加强与企业的粘性，疫情趋稳向好后，采取系列复工复市措施，开展线上线下多元化活动，保障市场平稳运营；同时，公司租赁年度与财务年度不一致，以及市场经营面积增加等因素，公司财务年度租赁收入能够保持相对稳定。
　　（6）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。
　　（7）疫情影响生产经营的风险。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，截至本报告披露日，中国地区疫情出现反复迹象，在短期内，市场经营面临着商户销售提升、市场客流引流等方面的困难，对市场租金收取和企业营业收入将造成一定的影响。公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对，尽力降低疫情对公司财务状况、经营成果产生的不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。二十多年以来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电子商务、融资担保、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等环节，为商户提供一站式的全产业链服务。
　　报告期内，公司围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业、推动线上线下融合、稳步推进健康产业”的经营战略，推进公司转型升级、优化市场业态。
　　深耕皮革主业，优化业态布局，科学推进各市场减闲增效工作，盘活闲置资产。加速线上融合进程，搭建直播产业基地，打造数“智”化线上销售服务平台，全面布局配套服务产业、提升服务内涵；深入产业培育，扩大品牌影响，举办线上线下融合的皮革毛皮时装类面辅料展；升级产业地推战略，深入对接多地服装批发市场，打造城市产业联盟；深化渠道下沉，创新推广形式，积极开拓江苏中部、安徽等地优质三四线城市区域，与电台主播、意见领袖等当地影响较大优质媒体开展深度合作；提升市场运营管理水平，加快市场信息化建设，提升管理服务水平，打造行业标杆。
　　继续锚定第二主业的方向，有条不紊推进康复、医疗、养老的大健康产业布局。全面调整康复医院的核心管理团队和组织及业务框架；颐和家园于2021年5月起接收住院病人，完成北区调价、硖石街道养老服务中心托管和职业技能等级认定。继续做大做优专项业务。深入发展公司金融业务，海宁民间融资服务中心与皮城担保实现优势互补，为皮革企业提供多样化融资渠道。网络公司进一步健全皮革城大数据平台框架建设。创新多元业务的开拓，对公司内在价值和未来业绩的提升将产生积极意义。
　　公司将积极应对现有的行业环境的压力，不断优化产业结构，提升质量、研发、品牌、渠道等内在能量，提高市场竞争力，实现新时代可持续发展。

　　二、核心竞争力分析
公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，并打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局大健康产业，开辟公司新的业务领域。
（一）产业集聚优势：
作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、海宁皮革时尚小镇项目、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设，拓展公司产业的广度和深度。报告期内，公司积极落实疫情防控措施，维护市场稳定运营。同时，加速线上融合进程，着力构建电商生态，健全直播产业基地，完善线上配套服务。
（二）市场规模优势：
公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时放眼具备市场开发潜力的区市级及县市级小区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出轻资产模式，为公司未来发展开拓更为广阔的市场空间。报告期内，成都海宁皮革城二期万朵城文商体旅综合体项目正在开发建设中。
（三）客户资源优势：
公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司连锁全国储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
（四）管理团队优势：
报告期内公司调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事皮革市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施转型新战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（1）异地开发项目风险。根据公司打造全国连锁市场的发展战略，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
（3）同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，同时在本公司良好效益的示范下，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。公司将进一步发挥在品牌、客户资源、市场管理和营销推广等方面的优势，不断强化核心竞争力，同时继续开展海宁皮革城品牌维权，通过打收结合的策略和手段，化解竞争风险。
（4）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，公司认为未来实体消费仍将占据主流，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的O2O建设和皮商圈B2B业务在运营上不能取得成功，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将积极打造电商供货直播基地等线上销售模式，逐步探索网上网下融合发展的新模式。
（5）受行业波动影响的风险。公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，皮革产品行业景气度有所下滑，部分皮革服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2020年新冠肺炎疫情的爆发使全球经济陷入低迷，皮革行业也遭遇了前所未有的冲击，面对严峻复杂的国内外形势，皮革行业积极应对挑战，稳步推进复工复产，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解疫情带来的风险冲击，主要运行指标降幅持续收窄，经济运行态势平稳回升。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，谋求转型发展，应对新冠疫情，公司有效落实防控措施，确保全国市场无感染和安全事件发生，同时响应号召积极扶持企业，出台租金减免政策，加强与企业的粘性，疫情趋稳向好后，采取系列复工复市措施，开展线上线下多元化活动，保障市场平稳运营；同时，公司租赁年度与财务年度不一致，以及市场经营面积增加等因素，公司财务年度租赁收入能够保持相对稳定。
（6）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。
（7）疫情影响生产经营的风险。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，截至本报告披露日，中国地区疫情又面临新的挑战，在短期内，市场经营面临着商户销售提升、市场客流引流等方面的困难，对市场租金收取和企业营业收入将造成一定的影响。公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对，尽力降低疫情对公司财务状况、经营成果产生的不利影响。

　　四、主营业务分析
　　概述
　　报告期内，公司实现营业总收入66,131.85万元（包括主营业务收入63,063.83万元、其他业务收入2,588.51万元等），同比下降14.98%。其中：物业租赁及管理方面，物业招租保持稳定态势，物业租赁及管理实现收入44,617.89万元，同比增长0.19%，基本与上年同期持平；商铺及配套物业销售方面，时尚小镇等项目实现物业销售16,774.52万元，同比下降43.45%；持续推进健康产业发展，健康医疗服务实现收入1,005.70万元，同比增长15.73%；酒店服务实现收入665.72万元，同比增长50.57%。
　　报告期内营业成本同比下降13.21%，销售费用同比下降22.57%，疫情期间相关税费减免政策到期、人工成本增加等致使管理费用同比增长19.40%，财务费用同比下降2,092.56%。
　　综上，报告期内市场实体经营稳步回升，公司物业租赁及管理保持稳定，商铺及配套物业销售放缓收入减少，营业总收入有所下降；公司积极推进存量资产盘活、资金统筹管理、开展多元化投资，投资收益较快增长。公司实现利润总额27,460.73万元，较上年同比增长22.56%；归属于上市公司股东的净利润21,089.47万元，较上年同比增长33.32%。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，公司实现营业总收入143,279.07万元，较上年同比增长0.75%，实现利润总额28,120.45万元，同比下降26.64%，归属于上市公司股东的净利润19,457.03万元，同比下降30.35%。
　　报告期内，公司实现营业总收入143,279.07万元（包括主营业务收入133,507.32万元、其他业务收入9,004.60万元等），同比增长0.75%。物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入84,724.96万元，同比下降15.71%，主要系受疫情影响，公司实施减免租金及物业管理费相关政策，物业租赁及管理收入减少；商铺及配套物业销售方面，小镇时尚创业园等项目实现物业销售45,369.87万元，同比增长65.26%；酒店服务实现收入1,451.01万元，同比下降39.69%，主要系受新冠疫情影响，行业整体下行，收入减少所致；持续推进第二主业健康产业发展，本期健康医疗服务收入1,961.48万元，同比增长37.68%。公司及子公司持续加强内部控制，成本费用控制成效持续显现，报告期内销售费用同比下降11.30%，管理费用同比下降11.90%，财务费用同比下降7532.61%；营业成本同比增长28.49%，主要系物业销售成本结转所致。租金及物业管理收入减免部分对应的固定成本仍存在，物业租赁及管理整体毛利率下降。综上，报告期内公司实现利润总额28,120.45万元，较上年同比下降26.64%；归属于上市公司股东的净利润19,457.03万元，较上年同比下降30.35%。

　　二、核心竞争力分析
　　公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。
　　公司通过搭建皮革制品及秋冬服装线下B2B、B2C销售网络以及线上线下融合发展的智慧型市场，提高皮革等秋冬产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革等秋冬产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计基地、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革、服装产业转型升级；通过布局大健康产业，开辟公司新的业务领域。
　　（一）产业集聚优势：
　　作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、海宁皮革时尚小镇项目、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设，拓展公司产业的广度和深度。报告期内，公司积极应对新型冠状病毒肺炎疫情，落实防控措施，有序推进复工复市，维护市场稳定运营。同时，加速线上融合进程，健全直播产业基地。
　　（二）市场规模优势：
　　公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时放眼具备市场开发潜力的区市级及县市级小区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出轻资产模式，为公司未来发展开拓更为广阔的市场空间。报告期内，调整成都海宁皮革城二期项目开发内容和开发模式，将项目建设内容由创意总部楼等调整为万朵城文商体旅综合体项目。
　　（三）客户资源优势：
　　公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司连锁全国储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
　　（四）管理团队优势：
　　报告期内公司进行了董事、监事和高级管理人员换届选举，调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事皮革市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施内增外延发展战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
　　报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。

　　三、公司未来发展的展望
　　1、公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
　　报告期内，公司较好地执行了2020年初既定的发展战略和经营计划，各项业务稳步推进：
　　2020年度，公司坚持“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合，稳步推进健康产业”发展战略，推动市场健康发展。
　　（1）疫情防控有序有力，市场运营基本稳定。
　　2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发，公司快速应对，有效落实防控措施，确保全国市场无感染和安全事件发生。同时响应号召积极扶持企业，出台租金减免政策，对全国市场商铺给予租金和物管费减免，加强与企业的粘性。疫情趋稳向好后，采取系列复工复市措施，开展线上线下多元化活动，保障市场平稳运营。
　　（2）产业推广推陈出新，精准营销再上台阶。
　　展会活动变中求新。举办全国首个“云上”皮革毛皮时装类国际面辅料展会；举办中国服装好设计大赛，以交易转化作为评判标准，提升赛事实效；皮革博览会以“赋新”为主题，包括“真皮标志杯”设计大赛决赛、流行趋势发布、时装周、时装展、云博会等活动；承办2020中国服装大会，扩大同行合作交流，推动产业链上下游生态体系对接。
　　深化产业推广。秀展结合，组团企业参加有影响力的博览会；升级推广战略，举办“城市产业联盟”；大力举办批发采购节。宣传推广再升级。在电视、广播等传统媒体基础上，大力拓展新媒体渠道，实现线上线下全维度呈现。
　　持续推进精准营销。围绕公司营销战略，开展全国市场营销调研并形成数据报告，强化连锁市场营销沟通交流，各地营销团队根据市场特点及疫情变化，随时调整广告投放策略，变革营销思路，创新营销模式。
　　（3）线上线下加速融合，全面铺开数智化建设。
　　电商基地经营区域逐步拓宽，实现线上主要平台全系覆盖。线上融合项目落地，合作建立全国首个皮草类目抖音电商直播基地，与阿里云新零售合作推进淘宝“云市场”项目，与快手合作成立海宁皮革城服饰产业带。
　　数智化建设全面铺开，围绕大数据平台、会员体系、智能硬件等建设，全面推动传统市场向数字化盘活及快速拓展。
　　（4）持续推进健康事业，第二主业稳步发展。
　　颐和家园品质提升，颐和护理院全面完成改造并顺利启用，同步通过医保定点机构审批。同时开辟长护险专区和特护区，制定住院护理老人评估转接机制，实现养老与医疗机构融合。
　　康复医院经营持续改善，通过优化核心管理团队、组织架构及业务框架，形成以神经康复、骨关节康复、疼痛康复为基础，重症康复为重点，儿童康复为补充，高压氧治疗为特色的综合康复模式，经营业绩稳步提升。
　　（5）发展加快专项业务，产业服务有效保障。
　　民融中心积极对接乡镇、工业园区，强化联动营销，努力拓展新客，实现经营业绩全面增长。担保公司积极拓展业务品类，推出了“小微企业资产全额抵押集合产品”、“个人按揭住房全额抵押集合产品”等产品，有效提升经营业绩。
　　2、行业发展趋势
　　2020年新冠肺炎疫情在全球的蔓延，使全球经济陷入低迷，中国皮革服装行业也遭受了巨大的冲击。据中国皮革协会和中国轻工业联合会联合发布的中轻皮革景气指数显示，2020年受新冠肺炎疫情爆发的影响，中轻皮革景气指数在2月跌至谷底，此后逐月持续回升，行业运行情况逐渐恢复。皮革服装行业在经历2020年年初的大幅下滑后，稳步推进复工复产，到下半年，随着国内疫情良好控制，市场需求重启，企业生产经营状况逐步好转，主要运行指标降幅持续收窄，经济运行态势平稳回升。根据《2020年皮革行业经济运行分析和发展预测》，2020年中国规上皮革主体行业销售收入9,593.1亿元，同比下降14.0%，规上皮革主体行业利润总额537.9亿元，同比下降19.8%。
　　虽然当前行业主要经济指标尚处于低位，整个行业、企业依然处于成本上涨，全球疫情仍未得到有效控制，国内局部暴发风险仍然存在等诸多不确定因素叠加的复杂环境中。但在国内市场加快回升的带动下，行业平稳复苏的态势将进一步巩固。中国拥有着全球规模最大、最具成长性的中等收入群体，在经济“内循环”的大背景下，服装市场仍然蕴含着巨大的发展潜力，在当前和今后一个时期内，产业发展仍然处于重要战略机遇期。
　　当前“新经济”、“后疫情时代”，我国服装产业正面临从工业经济进入数字经济的新时代，面临从以产量取胜的外延型发展向以产品质量和创意、品牌美誉度和经营管理模式取胜的重要转变。这就需要我们从变革中挖掘、发现和开拓潜在的市场机会，在经营中注重提升产品品质、强化品牌质量管理、完善产业生态、加快线上融合、推动企业数字化转型，引领行业可持续发展。
　　公司将不断推进“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，不断提升企业内核，谋求市场转型健康发展。
　　3、公司发展战略
　　依托海宁“中国皮都”的产业基础，发挥公司的品牌优势、客户优势、先发优势、资金优势、管理优势，进一步做深做精皮革主业。围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合，稳步推进健康产业”的战略方针，积极推进市场转型升级、优化市场业态、夯实产业基础。在坚定不移发展主业的基础上，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，继续锚定第二主业，完成大健康产业布局。稳步做好民融中心、担保、数字皮城、酒店等专项业务，实现多元业态持续发展。在新常态、新挑战的宏观背景下，公司将积极升级业态、加快网上网下融合步伐、提升管理服务水平，建设集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，致力于打造“新常态”、“新消费”下的“新零售”和“心零售”标杆，以内在驱动提升公司核心竞争力。
　　4、2021年经营计划
　　2021年，公司经营的线下实体市场趋于稳定，国际国内原材料价格上涨，市场商户积极性提高，各市场租金有上涨预期，市场经营形势稳步回升。在此背景下，主要工作计划为：
　　（1）优化市场业态，加快转型发展。
　　持续优化市场业态布局。以“增加优势业态、缩减部分业态、优化内部结构”为指引，推动市场经营业态优化。在销售端打造城铁广场等优质商品街，在设计端谋划设计基地二期项目。加快推进设计师集聚。开展考核提升，招引国内外优秀设计师、企业入驻；开展行业交流；强化宣传推广，借助皮博会、面辅料展、时尚周以及国内外行业展会，加大“设计海宁”对外宣传力度。
　　市场精细化提升，深入市场服务运营。同时做好项目招商工作，引进一批国内外优秀时装企业及配套设施，提升海宁时装产业整体实力；同时加快实施城际轻轨皮革城站地下空间招商，探索皮革城运营全新商业模式。
　　引进异业合作，主要分市场收入持续回升。各分市场子公司中的亏损市场，通过减闲增效等方式有效转型实现减亏，部分市场有望扭亏为盈。
　　拓展产业推广。继续抓好“城市产业联盟”，全面铺开全国重点二批市场推广。
　　（2）加速线上融合步伐，挖掘消费潜力。
　　深耕基地运营，提升电商基地规模和交易。推进商铺招商工作，扩大基地规模与实力；强化基地商户孵化，增强企业线上开拓及盈利能力。
　　配套服务产业全面布局，提升服务内涵。打造金融、物流、供应链全方面服务，继续推进淘宝直播、抖音、快手等重点平台合作，加大主播培育孵化力度，帮助企业对接各大平台资源，组织开展双十、双十一、双十二等大型促销。完成同兴、斜桥园区智能云仓建设。
　　拓展自建平台功能。增强淘宝“云市场”竞争力，积极开展全国商户及天猫商家招引，进一步完善分享裂变、会员体系等功能接入，提升平台整体流量、粉丝数与成交量。根据业务需求，进一步完善B2B平台功能，年内实现原辅料、设计师版块等模块应用，完成千人千面、以图搜图、互动交流等功能开发，提升商户及采购商粘性。
　　通过上述工作，加速推进线上线下融合，打造集电商直播、电商供货、教育培训、智能仓储物流等配套服务于一体的电商产业链基地，通过电商（直播）基地、产业供应链、物流仓储等业务板块开展电商基地技术服务、线上线下销售、直播服务、电商物流服务，预计年内可实现营业收入较大增长。
　　（3）推进数“智”化建设，产业大脑组建。
　　通过时尚产业服务平台、商贸服务大数据体系、市场客流销售服务体系建设，实现大数据平台全国市场应用，全面提升市场信息化水平；进一步丰富会员系统平台功能，发挥大数据引导支撑作用，并以此创新促销引流方式。
　　（4）创新营销模式，扩大产业基地名片。
　　重点是走出去、引起来。走出去是继续推进各类市场合作，参加国际、国内各大展会；引进来方面，主要是自主办展，根据疫情控制情况，合理设计展会举办时间和方案，抓好皮革毛皮时装面料展的规模和品质，提升海宁原创设计周内涵，优化皮革博览会时装品类组成。此外，深度结合线上资源，打造皮革城自有的集资讯推广、看货选款、秀场直播、营销课程等于一体的线上时尚传播活动。
　　提升营销效果。优化广告投放渠道，探索线上线下融合的精准化营销模式；推动投放渠道下沉；优化媒体矩阵；聚焦新媒体渠道，稳步提升官方抖音号、影音号、小红书号、微信公众号社会化营销水平。
　　开拓优质客源。精耕与优质商户、周边商业、景点合作，联结圈层客户、分摊营销费用，推进资源互换、客源共享。
　　（5）稳步推动大健康事业发展。
　　康复医院强化人才队伍建设，新增海宁市内业务合作医院，建立病源转接渠道，着力提升医院经营业绩。
　　颐和家园对接康复医院优质资源，提高护理院医护团队整体医疗水平，强化养老与医疗的无缝衔接，同时推动养老项目平台建设，实现医养结合。
　　（6）扩大对外投资，力争取得较好回报。
　　已有对外投资项目年内有望获取较好的投资收益，同时开展原料端等主业投资，并继续甄选优质项目开展其他产业投资，预计各项目营收及投资收益有一定的提升。
　　5、资金需求和使用计划
　　以自有资金和债券融资为主，银行融资等方式为辅，确保公司未来发展资金的需求。合理确定自持物业租金及物业管理费政策以及新开发项目租售比例等，加快资金回笼；抓好项目招商，稳步推进项目实施。
　　6、可能面临的风险因素
　　（1）异地开发项目风险。根据公司打造全国连锁市场的发展战略，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
　　（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
　　（3）同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，同时在本公司良好效益的示范下，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。公司将进一步发挥在品牌、客户资源、市场管理和营销推广等方面的优势，不断强化核心竞争力，同时继续开展海宁皮革城品牌维权，通过打收结合的策略和手段，化解竞争风险。2020年，公司共开展知识产权诉讼52起。
　　（4）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，公司认为未来实体消费仍将占据主流，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的O2O建设和皮商圈B2B业务在运营上不能取得成功，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将积
　　极打造电商供货直播基地等线上销售模式，逐步探索网上网下融合发展的新模式。
　　（5）受行业波动影响的风险。公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，皮革产品行业景气度有所下滑，部分皮革服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上行带来了压力。2020年新冠肺炎疫情的爆发使全球经济陷入低迷，皮革行业也遭遇了前所未有的冲击，面对严峻复杂的国内外形势，皮革行业积极应对挑战，稳步推进复工复产，依托完善的产业链和快速响应的供应链等优势，努力化解疫情带来的风险冲击，主要运行指标降幅持续收窄，经济运行态势平稳回升。公司根据“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业，推动线上线下融合”的发展战略，谋求转型发展，应对新冠疫情，公司有效落实防控措施，确保全国市场无感染和安全事件发生，同时响应号召积极扶持企业，出台租金减免政策，加强与企业的粘性，疫情趋稳向好后，采取系列复工复市措施，开展线上线下多元化活动，保障市场平稳运营；同时，公司租赁年度与财务年度不一致，以及市场经营面积增加等因素，公司财务年度租赁收入能够保持相对稳定。
　　（6）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。
　　（7）疫情影响生产经营的风险。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，截至本报告披露日，中国地区疫情已逐步好转，但全球疫情形势依旧严峻，在短期内，市场经营面临着商户销售提升、市场客流引流等方面的困难，对市场租金收取和企业营业收入将造成一定的影响。公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对，尽力降低疫情对公司财务状况、经营成果产生的不利影响。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，公司实现营业总收入77,786.88万元，较上年同比增长0.05%，实现利润总额22,405.69万元，同比下降20.75%，归属于上市公司股东的净利润15,818.88万元，同比下降23.31%。
　　报告期内，公司实现营业总收入77,786.88万元，同比增长0.05%,其中：物业租赁及管理方面，物业租赁及管理实现收入44,534.20万元，同比下降13.69%，主要系受新冠疫情影响，为推进复工复市，提振市场信心，公司出台了较大力度的租金减免及市场扶持优惠政策，报告期物业租赁营收受此影响有所减少；商铺及配套物业销售方面，小镇公司创业园等项目实现物业销售29,664.33万元，同比增长50.54%；酒店服务实现收入442.14万元，同比下降58.98%，主要系受新冠疫情影响，行业整体下行，收入减少所致；融资性担保业务方面，本期实现收入522.72万元，同比下降25.37%，主要系公司为支持小微企业复工复产，根据相关指导意见下调担保费率及服务收费标准所致；公司继续推进第二主业健康产业发展，本期健康医疗服务收入868.97万元，同比增长42.96%。
　　公司及子公司持续加强内部控制，成本管理有效推行，报告期内销售费用同比下降29.82%，管理费用同比下降24.62%；营业成本同比增长28.23%，主要系本期配套物业销售结转所致。综上，报告期内公司市场开发及经营整体毛利下降，营业利润21,802.61万元，较上年同比下降21.95%；利润总额22,405.69万元，较上年同比下降20.75%；归属于上市公司股东的净利润15,818.88万元，较上年同比下降23.31%。

　　二、公司面临的风险和应对措施
（1）异地开发项目风险。根据公司打造全国连锁市场的发展战略，公司将持续面临对异地项目的控制和管理以及与当地文化习俗融合等方面的风险。公司将继续加强管理力量，不断健全和完善各项制度，严格异地项目的控制和监督，加强与项目所在地各方的交流和沟通，融入各地经济文化社会。
（2）人才脱节的风险。公司已进入转型升级期，随着公司各项创新业务的拓展，需要一大批专业人才。如果公司不能吸引到或培养出足够的复合型专业人员以及相关领域专业人才，或发生大量的人员流失，公司的发展将面临人员脱节的风险。
公司将有针对性的完善人力资源管理体系，发挥公司本部人力资源培训基地的功能，加大人才引进力度，解决好人才的瓶颈问题。
（3）同行业竞争加剧的风险。在皮革制品流通渠道上，专业市场取代传统百货和购物中心的趋势日益明显，同时在本公司良好效益的示范下，各地大小皮革市场纷纷涌现，其中不少还打着“海宁皮革城”、“海宁皮草城”的字号，行业竞争加剧，且鱼目混珠，消费者难免良莠不分，使公司名称字号声誉受到影响，可能存在消费者难于区分从而影响消费意愿的风险。
公司将进一步发挥在品牌、客户资源、市场管理和营销推广等方面的优势，不断强化核心竞争力，同时继续开展海宁皮革城品牌维权，通过打收结合的策略和手段，化解竞争风险。
（4）网上交易分流的风险。与几乎所有实体贸易一样，皮革制品也同样面临着网上交易的分流。前几年，网上销售皮装大多是在实体市场进货，对皮革城尚无明显影响，但随着网商实力的增强，其绕开实体市场直接从工厂进货的情况日益增多。尽管皮装标准化程度较低、体验式消费成分较大，公司认为未来实体消费仍将占据主流，但网上交易必然会分流相当部分的消费。如果公司的O2O建设和皮商圈B2B业务在运营上不能取得成功，则市场份额存在提升减慢甚至缩小的风险。公司将积极打造直播产业基地等线上销售模式，加速线上融合。
（5）受行业波动影响的风险。公司系皮革服装行业资源的整合者和服务者，公司收入与皮革服装行业的经营情况密切相关，必然随行业波动而波动。近年来，面对宏观经济新常态、出口形势严峻、内需动力不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重挑战，皮革产品行业景气度有所下滑，部分皮革服装生产企业效益有所下滑，对公司租金上涨带来了压力。2020年新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，皮革行业上半年面临严峻的形势，各项工作开展难度加大。公司围绕“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业、稳步推进健康产业”的经营战略，加快推动市场转型升级。加快网上网下融合步伐，推动各市场减闲增效，深化设计和品牌建设，报告期内，基于新型冠状病毒肺炎疫情的影响，公司对市场商铺给予相关租金和物管费减免，随着市场客流、成交量逐步恢复，剔除租金减免因素，市场租金保持基本稳定；同时，公司租赁年度与财务年度不一致，以及市场经营面积增加等因素，公司财务年度租赁收入能够保持相对稳定。
（6）创新业务发展的风险。随着公司创新业务的发展，由于其与公司主营业务的区别，可能将面临国家政策、相关法律法规调整变化的政策风险，以及在业务经营管理中可能存在的管理风险，从而影响其业务的拓展。公司将及时掌握创新业务运作情况，严格按照相关法律法规，持续督促项目相关人员规范运营、防范各项风险，维护上市公司利益。
（7）疫情影响生产经营的风险。2020年初新型冠状病毒肺炎疫情爆发，截至本报告披露日，中国地区疫情已得到有效控制并进入常态化防控阶段，但全球疫情扩散形势严峻，在短期内，市场经营面临着商户销售提升、市场客流引流等方面的困难，对市场租金收取和企业营业收入将造成一定的影响。公司将继续密切关注新冠疫情发展情况，积极应对，尽力降低疫情对公司财务状况、经营成果产生的不利影响。

　　三、核心竞争力分析
公司主营皮革专业市场的开发、租赁和服务，海宁中国皮革城是目前全球最具规模、中国最具影响力的皮革专业市场。
公司通过搭建皮革制品线下B2C销售网络以及网上网下融合发展的智慧型市场，提高皮革产品流通效率；通过为上游生产企业提供原材料采购、产品开发设计、低成本融资、担保等服务，提高上游生产企业盈利能力；通过营造良好的购物环境以及有效的营销推广，促进皮革产品的消费；通过党群服务中心建设，设立海宁皮革博物馆、会展中心，提升公司精神内涵和品牌文化传播能力；通过搭建设计师品牌集成店、开发海宁皮革时尚小镇、打造时装产业，促进市场多元化，深化皮革产业转型升级；通过布局大健康产业，开辟公司新的业务领域。
（一）产业集聚优势：
作为全球唯一一个提供全产业链服务的皮革专业市场，除建立现代化市场这个公共营销平台外，还通过设立设计基地、博物馆、加工区、面辅料市场、皮衣皮草保养中心、时装批发中心、物流区、网上营销交易平台、融资担保平台，提供电子商务、策划展会、市场信息化平台、融资担保以及住宿、餐饮、休闲娱乐、文化等一系列全方位配套服务设施，整合皮革产业价值链上下游，优化行业资源，引领皮革工业企业转型升级。公司所处的海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3,000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一。同时，公司持续推进金融服务业务、海宁皮革时尚小镇项目、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设，拓展公司产业的广度和深度。报告期内，公司积极应对新型冠状病毒肺炎疫情，有序推进复工复市，维护市场稳定运营。同时，加速线上融合进程，健全直播产业基地。
（二）市场规模优势：
公司凭借丰富的厂商客户资源、独特的商业模式、厂商直销的商品价格优势进行异地扩张，建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、湖北武汉、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场；同时放眼具备市场开发潜力的区市级及县市级小区域市场以及国际市场，实现精准地推，健全完善品牌输出轻资产模式，为公司未来发展开拓更为广阔的市场空间。
报告期内，调整成都海宁皮革城二期项目开发内容和开发模式，将项目建设内容由创意总部楼等调整为万朵城文商体旅综合体项目。
（三）客户资源优势：
公司成立以来，与业内企业建立了稳固的合作共赢关系。皮革行业以中小企业为主，自身实力较为有限，公司为企业的发展壮大提供了平台。在帮助企业盈利的同时，也培养了高忠诚度的商户，为公司连锁全国储备了充足的优质客户资源。同时，皮革企业具备转型高端布装生产的先天优势，能较好支撑公司“叠加发展时装产业”新战略的实施。在20多年发展历程中，公司与企业商户共同成长，形成了长期信赖的同盟伙伴关系，为公司持续发展构筑了坚实的后盾。
（四）管理团队优势：
报告期内公司进行了董事、监事和高级管理人员换届选举，调整管理团队结构，管理责任进一步细化，推动各项事业再出新气象、再上新台阶。公司目前中高层管理人员大都从事皮革市场经营达五年以上，具有丰富的市场管理经验，对皮革产业和专业市场有着深刻理解。在公司深入实施内增外延发展战略、创新发展的过程中，公司也高度重视人才培育和储备，不断完善人事选拔机制，并吸引外部优秀人才加盟，保证了高效管理团队的建立，以及运营模式的创新拓展。
报告期内，公司上述核心竞争力未发生重大变化。 收起▲