深深房A（000029）

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2023年受地缘摩擦和贸易保护主义影响，全球供应链产业链面临重构，世界经济增长放缓，房地产行业政策持续宽松，四季度楼市成交虽有所回升，但供求关系已发生重大改变，市场回暖持续性不足、后继乏力。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司专注于住宅地产开发，在售项目主要分布在深圳、惠州和汕头三地。分别为深圳地区的传麒东湖名苑（于2023年实现清盘）、翠林苑和光明里（商品房于2023年开盘当日全部售罄），惠州临深的林馨苑，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目分别为光明里和林馨苑。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　报告期，公司荣获“2023年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”“2023年深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”“2022年度深圳市房地产行业孺子牛奖”“大湾区上市公司年度贡献奖”“董事会治理大湾区上市公司TOP20”等荣誉称号。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，面对行业探底筑底、出险房企风险外溢、企业改革进入深水区、未来发展探索尚未破局等诸多难关和挑战，公司领导班子认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，带领全体员工发扬斗争精神，全力顶住外部风险冲击、克服内部多重困难，扎实推进企业可持续发展。全年主要工作情况如下：一是锚定目标，持续推进主业培固。深房光明里项目开盘当日推售房源全部售罄，超额完成年度销售目标；东湖名苑项目实现清盘；汕头天悦湾等项目在区域市场持续低迷背景下，取得了较好的销售业绩；自有物业招商运营整体稳中向好，完成年度目标，深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”打造不断深化。
　　二是多措并举，持续推进提质增效。圳通公司营业收入和利润总额超额完成年度目标；海燕酒店拓收增盈持续向好；汕头公司、华展公司经营稳定。报告期内，汕头“新峰大厦”历史遗留土地的确权工作持续推进，新峰置业完成撤销注册，“两非两资”处置有序推进，历史欠款追收工作取得良好成效。三是注重协同，持续推进未来发展探索。协同内外部资源，推进未来发展，聚力谋划新发展“曲线”；融入投控公司整体发展战略，检视修编“十四五”战略规划；持续跟踪中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施，协同投控公司系统资源，努力研究探索未来发展模式。
　　四是主动作为，持续推进风险化解。面对行业内企业不断出险，结合自身项目情况前瞻研判、主动作为，全力防范化解经营风险，守住不发生系统风险和衍生重大舆情事件底线，全力保障国有资产安全。五是夯固基础，持续推进管控提升。完成董事会换届和监事会换届，ESG报告评级提升至BBB级；重新搭建招采体系、成本控制体系，新修（制）订管理制度41项；深入开展安全隐患排查整治，举一反三推进第三方巡检发现问题整改；优化人力资源制度，外引内培优化员工队伍结构；强化财务统筹和融资，有效保障资金需求。
　　六是强根固魂，持续推进党的建设。推进“大走访、大座谈、大起底”行动，并推进实现成果转化；所属企业党组织“应建尽建”，境内法人企业“党建入章”全覆盖，签订党建责任书，严格述职评议考核，持续夯实“三基”；落实“两个责任”，完善贯通“大监督”体系，深化廉洁文化建设。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　当前，房地产行业将从高增速行业向价值驱动型行业转变，市场格局面临调整。政策端预计将持续发力，信贷持续保持宽松，市场走向取决于购房者信心的修复程度；“三大工程”作为稳定市场的长效机制和重要切入点，将对未来市场预期发挥关键作用。
　　（二）可能面对的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险和应对措施
　　2024年世界经济增长动能不足，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，经济持续回升向好的基础还不稳固。我国经济长期向好的基本趋势没有改变，未来发展机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　2.行业发展风险和应对措施
　　现阶段虽房地产行业融资环境有所改善，调控政策有望宽松，但未来一段时间行业风险隐患犹存，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，优化发展方式，创新运营模式。
　　3.业务经营风险和应对措施
　　楼市持续低迷导致公司存量项目去化难度加大，同时公司现存开发用地资源储备不足，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，有针对性制定土地拓展计划，夯实主业根基，积极探索符合公司发展实际的新路径。
　　（三）发展战略和经营计划
　　2024年，公司总体工作要求：坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心铸魂，全面贯彻落实党的二十大精神，深入落实中央经济工作会议精神，科学把握“稳中有进、以进促稳、先立后破”主基调，坚决落实控股股东工作部署，立足自身资源禀赋、协同内外优势资源，着力“培固主业、提升能力、防范风险、拓展新业”，不断提升价值创造能力。
　　1.着力固主业，迈出价值创造更新步伐。一是完善建立房地产开发标准化手册，着力优化主业运营；二是加强项目质量管控，着力确保工程进度；三是全力加大项目销售力度，着力推进存量去化；四是擦亮深房广场“深港医疗健康特色产业楼宇”招牌，聚力打造大健康产业聚集平台，着力提升租赁经营。2.着力提能力，迈出推动变革更大步伐。一是优化完善薪酬管理和考核激励体系，打造高效团队，着力提升“组织力”；二是优化完善运营管控体系，提升全项目、全周期、全专业高效运营能力，着力提升“运营力”；三是推进信息化建设，提升内部管理、协同运行效能，着力提升“数智力”。
　　3.着力防风险，迈出主动作为更稳步伐。一是密切关注形势变化，及时调整项目风险化解应对策略，加快风险化解进程，着力化解项目风险；二是健全完善安全管理制度，加强安全及质量管理，着力防范安全风险；三是推动合规管理体系建设，抓好资金计划与现金流管理，守牢不发生系统性风险的底线，着力把控经营风险。
　　4.着力拓新业，迈出未来发展探索更快步伐。一是深入分析研判，围绕战略检视修编，扬长避短找准未来发展主战场；二是发挥协同效应，围绕深圳市国资国企改革部署及投控公司战略，探索未来发展路径，发掘优质投资机会；三是密切关注市场动向，组建投研专业团队，争取早日实现项目落地。5.着力强引领，迈出党建融合更实步伐。一是提升政治领导力，把准高质量发展方向；二是提升思想引领力，巩固深化主题教育成果，筑牢高质量发展根基；三是提升组织体系建设整体效能，加强党员队伍建设，锻造高质量发展堡垒。四是探索党建与业务融合新路径，引领激发高质量发展活力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期行业发展情况
　　2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，中央积极表态引导房地产行业健康发展，多项调控政策有所松绑，房企融资窗口拓宽，降准降息支持居民信贷，但政策效应有所滞后，市场信心有望进一步修复。
　　（二）报告期公司经营情况
　　报告期内，面对严峻复杂的外部环境和艰巨的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，在新一届领导班子的带领下，全体深房人齐心协力，实干拼搏，展现了企业发展韧劲，保持了向上向好的发展态势。主要工作情况如下：
　　1.主业经营平稳有序。突出抓好计划、进度节点管理，通过BIM技术赋能、坚持高标准引领，确保深房光明里等在建项目工程进度质量；全力抓好项目营销工作，深房光明里项目展示中心4月底开放以来累计接待客户1000余批次，东湖名苑项目尾盘清盘；强化开展自有物业经营，借势“深港特色产业楼宇”建设，推进深房广场存量物业招商运营，上半年物业租赁新增面积2,3742m、续租面积10,6902m，出租率达74.21%；加大存量房源去化力度，国商大厦1-2层、文锦花园25栋和26栋等存量房顺利实现联交所挂牌。
　　2.全力推进挖潜拓增。深入挖掘内部经营潜力，狠抓所属各企业经营管理，圳通公司新签订施工合同1.42亿元；汕头分公司新增网签备案销售金额4,977.5万元；华展公司新拓展监理项目2个；海燕大酒店扭亏为盈。大力盘活内部存量资源，加快推进“新峰大厦”项目土地确权事项，美国洛杉矶商业土地出售已与交易对手方签署交易协议。积极推进土地投拓工作，跟进研究房地产市场行情，密切关注深圳土地招拍挂市场动态，持续做好土地拓展调研。
　　3.加紧探索未来发展。践行高质量发展要求，对公司经营管理现状及所处外部环境进行系统深入调查研究，以更高视野审视和修编集团“十四五”战略规划，明确未来行动纲领和战略任务，形成了“十四五”战略规划修订的框架思路；持续加强对中国证监会调整优化房地产企业股权融资相关措施的跟踪，对照进行未来发展研究，力争在支持服务控股股东发展战略过程中实现协同突破。
　　4.不断夯实内控基础。上半年系统内新制定管理制度近50项，优化招采体系、成本控制体系，做好项目全过程成本管理，深入开展资金使用、合同管理等风险控制和内部审计工作，不断筑牢夯实内控体系基础；坚持底线思维，面对行业内企业不断出险情况，结合自身项目情况前瞻研判应对，有效防范化解经营风险，确保国有资产安全；强化财务统筹，保障公司项目开发和经营资金需求；持之以恒抓牢抓实安全生产、信访维稳、舆情监控等工作，为经营发展营造和谐稳定的良好环境。
　　5.党建引领凝聚合力。坚持以高质量党建引领高质量发展，有效发挥党组织“把方向、管大局、保落实”领导作用，逐步构建以党内监督为主导，专责监督、业务监督等相互贯通协调的“大监督”体系，压实管党治党责任，从基本组织、基本制度、基本队伍等方面不断夯实基层党建基础。结合实际一体推进主题教育走深走实，深入开展调查研究，聚力破难题、促发展，以“一企一品”党建品牌建设为载体，凝聚内部合力，推动党建工作和经营管理不断融合。
　　累计土地储备情况
　　发展战略和未来一年经营计划
　　在下半年工作中，公司将锚定年度重点任务目标，围绕完成存量房源去化、光明里项目建设和销售、推进“深港特色产业楼宇”建设、研究探索未来发展新路径等重点任务，全力“保销量、去存量、防变量、拓增量、提质量、激能量”，打好未来发展的攻坚战。
　　一要保“销量”。抓住市场窗口期，把控营销节点，强化对所属企业项目销售的统筹和指导，从市场、产品、客群、渠道、氛围等维度，丰富蓄客及成交转化手段，全力确保光明里项目实现年度销售目标，全力推进汕头分公司天悦湾等项目销售。
　　二要去“存量”。契合市场需求，充分利用代理公司平台资源，细化全民营销激励手段，发掘自拓客户渠道，力争完成历史项目尾盘的年度销售目标；加强中介渠道联系推广力度，推进国商、怡泰、文锦花园等存量物业成交；对标市场，工作前移，优化提升存量产品，持续加大自有物业租赁力度，力争实现全年总体任务目标。
　　三要拓“增量”。持之以恒推进内部资产盘活、挖掘经营潜力，不断做大主业经营的资源储备和业绩增量。按照年初任务目标，狠抓各所属企业经营，极限挖潜、极力稳增，要力争实现年度营业收入目标；努力盘活内部历史遗留的存量资源，实现主业储备新增量；全力推进“十四五”战略规划的修编工作，引领企业未来改革发展。
　　四要提“质量”。着力提升计划运营能力，聚焦主业全项目、全周期、全专业高效统筹，以计划运营为主线，以开发进度质量为目标，以关键节点达成为抓手，优化工程组织，梳理关键节点，把控开发进度，提升开发运营质效；从市场研究、产品定位、客群分析、渠道整合等维度全面优化营销体系，不断提升新项目营销、存量项目去化能力；强化组织体系支撑能力建设，积极获取未来发展所需专业人才，强化激励约束机制建设，激发内部价值创造能力。
　　五要防“变量”。深入排查公司投资、项目拓展等领域潜在风险，建立风险评估预警机制，确保最大限度降低未来发展中新拓项目风险，前瞻做好可能出现的风险应对和化解工作，开拓融资渠道，做好资金筹措，全力保障项目资金需求。
　　六要激“能量”。持之以恒守土有责抓党建，加强党风廉洁建设，一以贯之守好意识形态主阵地，促进党建与经营深融互促，激发党建“红色引擎”引领高质量发展的能量，把主题教育成效转化为推动发展的工作实效，以“一企一品”党建品牌为抓手，探索党建与业务融合新路径，筑牢“战斗堡垒”，争当“攻坚先锋”，不断发挥党建引领保障作用。

　　二、核心竞争力分析
　　作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营等多元化经营于一体的企业集团。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　公司连续两年荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号；入选2022品牌强国（龙城）论坛暨第四届中国上市公司品牌500强发布会“中国上市公司最具投资价值品牌”和“中国上市公司最具社会责任品牌”两项榜单。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）宏观经济风险和应对措施
　　房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固，外部环境更趋复杂严峻，世界经济波动下行，公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　（二）行业发展风险和应对措施
　　报告期内，房地产新开工面积有所下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，短期来看，房地产开发投资还会处于低位运行，房地产市场仍处于震荡调整阶段。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。
　　（三）业务经营风险和应对措施
　　2023年上半年，城市新建商品住宅销售价格同比下降，产品去化趋缓，利润空间压缩。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2022年，房地产行业迎来了政策性回暖，监管部门陆续出台利好政策推动房地产市场健康平稳发展，进入 11月，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的“三支箭”政策组合相继落地，上市房企和涉房上市公司再融资通道重新打开，房企资金压力有望得到缓解；全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，政策效果逐步呈现。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目有6个，主要分布在深圳、惠州和汕头三地，分别为深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目，惠州临深的林馨苑项目一期，汕头地区的天悦湾、悦景东方和金叶岛项目；在建项目2个，分别为深圳光明区的光明里和惠州临深的林馨苑项目。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
　　40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　公司连续两年荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年度，公司董事会严格按照相关法律法规的要求及公司制度的规定，本着对全体股东负责的态度，持续提升公司治理水平，严格执行股东大会各项决议，确保董事会运作规范高效。公司全体董事勤勉尽责、恪尽职守，认真履行股东赋予的职责，有效维护了公司和公司股东的合法权益。
　　一、公司经营情况
　　报告期，公司实现营业收入63,438.46万元，同比减少51.97%；实现归属于母公司股东的净利润15,371.88万元，同比减少30.39%。截至报告期末，归属于母公司股东的所有者权益400,424.05万元，比年初增加了6,598.03万元。
　　二、2022年度经营管理回顾
　　2022年，面对愈发复杂的外部环境和艰巨繁重的改革发展任务，公司认真贯彻落实市国资委、投控公司决策部署，全体深房人团结一心、秉承定力，狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，奋力谱写集团高质量发展新篇章。报告期内的主要工作情况如下：
　　（一）聚焦开发项目，主业经营取得新进展
　　项目建设方面：公司光明里项目充分加强与建总院、水规院、市政总公司等系统内企业协同，项目建设工作快速推进，现已完成支护桩、工程桩工程、土方挖运、锚索和腰梁工程，正在进行底板垫层和抗浮锚杆施工等相关工作；林馨苑项目一期1-8号楼已全部封顶，二期地下室已完工。
　　房产销售方面：公司通过多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化，深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目仅剩部分尾盘销售；汕头地区的天悦湾项目一期累计销售约 75%，二期销售约20%，林馨苑项目一期销售约3%。全年累计销售面积2.01万m2，新增合约销售1.65亿元。
　　租赁业务方面：公司多措并举、拓展客源，全年实现租赁收入 5,387.03万元，深房广场大厦获评“深港医疗健康特色产业楼宇”称号。
　　（二）聚焦安保维稳，安全屏障得到新巩固
　　一是公司深入贯彻落实安全生产主体责任，从董事长至普通员工层层签订安全生产责任书，将全员安全生产责任制压实到位；全年累计开展隐患排查254次，排查整治隐患1,000余项，开展安全生产教育培训52次，累计参训2,800余人次；全面筑牢安全生产防线，集团系统全年无安全责任事故发生。二是组织开展舆情管理、信访维稳、信息宣传、网络安全、保密管理等各项工作，报告期内未发生重大负面舆情事件。
　　（三）聚焦保障服务，企业稳定得到新维护
　　一是完成2022年度董监高责任保险的续保工作，为公司董监高履职提供必要保障；为员工购买重疾险、团体意外伤害补充医疗保险，增强员工抗风险能力。二是完成10个紧缺岗位的人才引进工作，进一步加强员工队伍建设。三是落实项目融资工作，完成传麒公司5亿元开发贷款授信，切实保障项目开发运作。四是加强应收账款管理，累计收回资金 4.14亿元，保障企业正常运转。五是依法依规履行纳税义务，全年缴交税金6.19亿元，收到退税1.32亿元。六是完成公司官网和OA系统升级，有效提升企业品牌形象和办公效率。
　　（四）聚焦内控内审，运营管理得到新强化
　　一是编制2022年度重点工作要点，分解经营目标和重点工作，按月召开工作会议对重点工作完成情况进行统一部署和督办落实。二是积极推进公司制度流程梳理工作，完成安全生产、人力资源管理等8项制度的拟（修）订工作，进一步规范公司制度管控体系。三是严格按照采购管理规定，完成采购平台公示50项，公开招标10项。四是加大内部审计力度，完成专项审计7项，审计检查7项。五是强化合同审查，审核合同313份，合同审核率达100%，妥善处理各类诉讼15项。六是狠抓重大项目预结算工作，完成预算编制17份，审核结算21份，预结算核减金额813万元。
　　（五）聚焦所属企业，经营发展增添新动能
　　一是市场拓展方面：圳通公司全年签约项目 43个，合同金额 1.4亿元；海燕酒店顺利实现旅业转型，完成大厦16楼、19楼、28楼三层3,600m2物业的对外招租；华展公司新签光明里项目监理业务。二是企业管理方面：海燕酒店推进“减员增效”工作，狠抓队伍管理，提升工作效能；圳通公司全面做好风险控制，施工项目资金占用款及到期应收票据款回收工作取得积极成效；华展公司完善风控体系，强化现场监理力度，提升建设工程质量安全水平；汕头公司完善绩效考核机制，激发员工活力。旗下物业公司及云南鲲鹏公司股权转让工作圆满完成，妥善解决过渡期利润审计、历史应收应付结算等复杂问题；美国长城公司土地和国商大厦等存量房产已在联交所挂牌，提质增效获得全新突破。
　　（六）聚焦党建引领，党的建设得到新加强
　　一是强化落实党建责任。集团各党组织通过“第一议题”等形式，深入学习党的二十大精神，以党的二十大精神为引领，将发挥党组织的领导作用提升到新高度。从严从速抓好专项整改，见实见效完成170项任务清单的专项整改工作。以建设“平安深房光明工程”为平台，持续开展“一企一品”党建品牌创建活动。落实“大学习、深调研、真落实”工作机制，集团领导班子深入挂点企业调研35人次，解决基层党建和服务基层群众等问题。推动“我为群众办实事”实践活动常态化开展，根据投控公司党委部署，完成汕头市澄海区隆都镇下北村小学改造和关爱镇小学生学习生活状态帮扶项目系列工作，尽显国有企业责任与担当。
　　二是提升从严治党约束力度。坚持“一岗双责”制度，组织签订党风廉政建设责任书，将责任层层分解落实到位；严格执行八项规定精神、落实上级有关节日期间各项规定，紧盯重要节日“四风”问题，切实做好节日期间作风建设监管工作。拟发《廉政教育学习活动方案》，统领集团系统全年教育学习工作，在党支部学习中推行必学廉政议题制度，多角度、多层次开展廉洁从业学习教育，进一步夯实“不想腐”的自律机制，筑牢廉洁自律思想防线。
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　受房地产市场影响，2022年可结转房地产项目及存量物业销售不及预期，房地产投
　　（5）营业成本构成
　　说明
　　受市场、开发周期影响，公司房地产销售量同比下降；工程施工项目拓展有新的突破，销售同比上升；因子公司深圳市物业管理有限公司出售，物业管理收入同比下降。
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况
　　公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料
　　主要客户其他情况说明
　　公司主要供应商情况
　　公司前5名供应商资料
　　主要供应商其他情况说明
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　经营活动现金流入量同比减少，主要是房地产销售下滑导致。
　　经营活动现金流出量同比较少，主要是上年同期支付房地产土地款所致。
　　投资活动现金净流量同比增加，主要是上年同期支付较大金额收购股权与购买货币基金所致。
　　筹资活动现金净流量同比减少，主要是上年同期项目公司取得少数股东借款所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
　　本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。
　　
　　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　房地产仍是我国国民经济的支柱产业，经过了一系列强有力宏观调控后，行业发展正在逐步回归良性健康轨道，去年年末以来房地产信贷、债券、股权、内保外贷等宽松政策陆续出台，未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑，房地产市场有望逐步恢复。
　　（二）可能面对的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险和应对措施
　　房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，地缘政治局势动荡不安，世界经济下行风险加大，国内经济受到多重超预期因素的反复冲击，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化，发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　2.行业调控风险和应对措施
　　尽管从整体来看，行业调控有所放松，政策逐步转向，但以北上广深为代表的一线城市政策变动不大，市场情绪与购房者信心有待恢复。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式，同时持续对开展研产业研究，努力探索新领域，积极培育新业态。
　　3.业务经营风险和应对措施
　　公司业务重心所在的深圳片区土地空间有限，项目拓展对资金规模要求较高，公司新增土地储备面临挑战。公司将密切关注市场及行业政策变化，针对性地制定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，维持较好的营收规模和业绩水平。
　　（三）发展战略和经营计划
　　2023年，是贯彻党的二十大精神的开局之年，是“十四五”承上启下的关键一年，也是公司深化改革、谋求发展的攻坚之年。公司将立足中央、省、市高质量发展战略，切实贯彻市国资委、投控公司的部署要求，结合自身实际情况，加强对形势的分析研判，直面挑战，抢抓机遇，加强统筹谋划，推动集团高质量发展不断迈上新台阶。
　　2023年，公司经营工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的二十大、中央经济工作会议以及习近平总书记重要讲话精神，按照市委市政府和市国资委、投控公司决策部署，坚持稳中求进、持续发展理念，围绕“夯实主业经营，探索发展路径，防范化解风险，谋划高质量持续发展”总体目标，以党建为引领，统筹兼顾，狠抓落实，改革创新，开拓进取，奋力推动深房集团高质量发展行稳致远。
　　2023年，公司将重点抓好以下五个方面的工作：
　　1.深化落实，全力冲刺业绩目标
　　一是抓好光明里、天悦湾项目及存量房产销售工作，确保资金迅速回笼和业绩顺利实现。二是加大招租力度，力争完成年度租赁任务。三是推进美国土地出售，促成境外低效资产变现。四是狠抓欠款追收工作，助力收入利润实现。五是强化所属企业经营管理，努力完成各项经营目标。
　　2.科学统筹，全面落实重点任务
　　一是完成董事会和党委换届工作，完善公司治理结构。二是抓好项目建设工作，确保项目开发计划顺利实施。三是做好汕头“新峰大厦”土地确权工作，加快完成报建手续。四是推进僵尸企业出清工作，妥善解决历史遗留问题。五是推动“深港医疗健康特色产业楼宇”建设，积极打造以深房广场为中心的大健康生态经济圈。
　　3.多措并举，全力保障企业经营
　　一是做好资金管理和融资工作，为企业资金运转提供坚实保障。二是优化人才和组织结构，全力提升工作效能。三是深化业绩考核，推动建立健全中长期激励机制。四是做好诉讼案件应对与执行工作，化解潜在风险。五是抓好安全生产、信访维稳、舆情管控等安保维稳工作，为企业经营管理保驾护航。
　　4.加强协同，积极探索未来发展路径
　　紧跟中央、省、市发展战略，切实贯彻上级决策部署，围绕控股股东发展方向加强产业研究，强化与投控公司发展战略协调联动，深化与系统企业的协同发展，力争在支持服务投控公司发展战略过程中实现突破，努力形成企业新的核心竞争力。
　　5.党建引领，统揽高质量发展
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，继续学习宣传贯彻党的二十大精神，把学习宣传贯彻成效转化为推动企业改革发展的强大动力。加强思想建设、组织建设、政治建设、作风建设，将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期行业发展情况
　　2022上半年，国际环境更趋复杂严峻，国内疫情多发散发，受诸多超预期突发因素冲击，供需双双下滑，经济增速放缓；国家有效实施稳经济一揽子政策措施，二季度经济顶住压力实现正增长。行业方面，在坚持房住不炒的前提下，各地因城施策实施差别化住房政策，但市场预期未能转向，刚需客户观望情绪依然浓厚，房地产交易活跃度未能明显回暖。
　　（二）报告期公司经营情况
　　1.聚焦党建引领，党的建设得到新加强
　　公司党委坚持用习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动各项工作，丰富拓展学习教育形式和载体，有序推进党组织“第一议题”和理论学习中心组学习常态化制度化，进一步树牢“四个意识”，增强“四个自信”，做到“两个维护”。报告期内公司召开党委（扩大）会11次，系统各级党组织开展中心组理论学习（扩大）会4次、“三会一课”126场次，“第一议题”学习126次。
　　强化落实党建责任。公司持续推进“一企一品牌”党建品牌创建活动，召开基层党组织书记抓党建工作述职评议会，与基层党组织签订党建目标责任书。完成系统所属7个党支部集中换届选举工作，配齐配强支部班子成员，优化基层党组织建设。推动“我为群众办实事”实践活动常态化开展，制定年度民生实事计划并抓好落实。
　　提升从严治党约束力度。制定深房集团党风廉政建设和反腐败工作2022年度重点任务清单，做到同部署、同落实、同检查、同考核。编制2022年度监督工作要点，层层分解任务，压实两级党组织负责人党风廉政建设“第一责任人”责任，推动其他成员全面履行“一岗双责”。多角度、多层次开展廉洁从业学习教育，进一步筑牢廉洁自律思想防线。
　　2.聚焦开发项目，主业经营取得新进展
　　项目建设方面。一是有序推进深房光明里项目建设工作。截至6月底，项目共完成支护桩196根，约占总支护桩数量的45%，土方外运2.74万M3，约占总土方量的15%。二是林馨苑项目：1、2、5、8号楼主体结构已完成近70%；3、4、6、7号楼已完成50%；截至7月底，项目一期目前已完成结构封顶。
　　房产销售方面。公司多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化速度，上半年累计完成认购176套，新增销售面积1.2万M2。
　　3.聚焦提质增效，增强企业发展新动力
　　报告期公司完成了物业公司股权转让工商登记变更，基本完成资产、业务、人员等移交工作；完成了云南鲲鹏公司转让并收讫股权转让款；僵尸企业清理方面，完成广州公司注销及香港启怡公司撤销注册，启禄公司顺利完成撤销注册第一次刊宪；封开联峰水泥公司的清算已与相关方就清算决议签署问题开展了深入沟通；美国长城公司已完成法律服务、土地销售中介的选聘并启动土地挂牌出售工作。海燕酒店完成与同创汇承租合同签定、场地移交、进场装修等系列工作，顺利实现旅业转型。
　　4.聚焦新兴产业，未来发展有新探索
　　以提高上市公司质量行动方案为指引，依托国资系统平台搭建多主体参与的协同工作机制，对新的行业市场进行研究论证，积极拓展新的利润增长点；拟协同投控公司系统资本平台，积极探索产业基金合作方案，撬动社会资本逐步介入战略性新兴产业。
　　5.聚焦安全生产，安全屏障得到新巩固
　　一是落实“党政同责、一岗双责、失职追责”工作要求，持续开展安全生产隐患排查整治，修订安全生产管理体系文件，完善应急机制；扎实开展安全生产大检查、“安全生产月”、应急演练等各类安全生产活动，全面夯实安全基础。二是在常态化做好疫情防控各项工作的同时，积极响应上级号召派出23名员工驰援防疫一线，向南湖街道捐赠价值5.4万元的抗疫物资；严格落实政府租金减免政策，减免租金2000余万元，为深圳疫情防控和复工复产工作贡献“深房力量”。
　　6.聚焦保障服务，企业稳定得到新维护
　　完成2022年度董监高责任保险的续保工作，为公司董监高履职提供必要保障；为员工购买重疾险、团体意外伤害补充医疗保险，增强员工抗风险能力。根据业务发展需求，开展11个紧缺岗位招聘；积极开展项目融资，完成传麒公司5亿元开发贷，切实保障项目开发运作；顺利完成新OA上线，有效提升员工办公效率；妥善应对各类信访维稳事件，为企业稳定经营创造良好氛围。
　　7.聚焦内控内审，运营管理得到新强化
　　按照公司年度经营管理责任书和工作要点，每月对经营指标完成情况、重点工作完成情况、会议布置事项进行统一部署和督办落实；加大内部审计监督，开展所属企业薪酬总额考核审计、合作工程项目专项审计和合同审查，合同审核率达100%；规范完成20项采购招标工作，重大项目预结算核减率11%；建邦公司完成项目管理制度梳理，管理效率有效提升。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2022年是党的“二十大”召开之年，也是公司深化改革的关键之年。公司将坚决贯彻落实深圳市委、市政府、市国资委和投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，努力寻求改革发展新突破。
　　（一）着力推动党建工作质量提升
　　公司党委下半年将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，组织开展好党的二十大精神和广东省十三次党代会精神的学习宣贯工作，抓好“第一议题”和理论学习中心组学习，强化企业领导班子建设，立足企业实际，深化“一企一品牌”党建创新活动，继续推进基层党组织标准化建设和党员队伍建设，努力推动党建工作再上新台阶。
　　（二）着力推动开发主业稳健经营
　　一是抓好项目建设工作：确保光明里项目、林馨苑项目开发按计划实施。二是做好项目营销工作：创新突破营销模式、加强销售推广，努力完成年度销售任务。
　　（三）着力推动未来发展提质增效
　　一是未来发展方面：加强与系统资本平台的沟通与协同，重点推进产业投资基金方案的研究及实施，持续探索企业未来发展方向与路径。二是提质增效方面：继续推进美国长城土地出售、香港启禄公司撤销注册、封开联峰水泥公司清算以及新峰投资和柏伟置业等僵尸企业清理相关工作；落实好物业公司过渡期利润审计、股权转让尾款收取等后续相关工作；狠抓应收款专项清查工作，切实维护公司利益。
　　（四）着力推动安全保障工作规范有序
　　一是压实安全生产主体责任，对上级组织的第三方安全检查中发现问题和隐患进行闭环整改，做好第三方检查迎检准备；深入开展安全生产隐患排查整治和问题“回头看”，重点聚焦工程建筑施工及自建房屋结构安全，消除安全隐患。二是坚持常态化防控疫情，细化举措、强化落实，确保疫情防控形势平稳。三是统筹抓好集团信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业发展营造和谐稳定的环境。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
2022年，公司荣获深圳市房地产开发企业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。今年以来，国际环境更趋复杂严峻，世界经济增长放缓态势明显，在全球经济滞胀风险上升的背景下，国内经济恢复还存在很多不稳定不确定因素。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。
3.业务经营风险和应对措施
报告期，在房住不炒前提下，国内各地陆续出台提振楼市政策，但一线城市相关政策未出现明显放松。公司将密切关注市场及行业政策变化，着力抓好项目建设和房产销售工作，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　2021年，为落实中央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款集中度管理机制到2021年的“集中供地”等系列政策落地，城市区域之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目主要集中在深圳和汕头两地，新增惠州临深和深圳光明两个主业项目。深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目均已竣工并入伙交付，尚有部分尾盘销售；汕头地区的天悦湾项目2021年6月竣工，一期累计销售约80%，二期销售约20%。2021年5月中旬公司完成惠州临深林馨苑项目控股权收购，项目于2021年6月下旬顺利复工，一期于2021年12月中旬预售；2021年9月下旬公司竞得深圳光明区宗地号A511-0039地块的国有土地使用权，项目于2022年1月中旬顺利开工。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　
　　三、核心竞争力分析
　　作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
　　40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要工作情况如下：
　　（一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果
　　1.项目拓展有新突破
　　公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为公司可持续发展注入新动能。
　　2.项目建设有新进展
　　一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。
　　3.地产销售有新成绩
　　2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806平方米，销售金额1.72亿元。
　　4.提质增效有新作为
　　一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。
　　5.未来发展有新探索
　　一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。
　　6.安全稳定有新保障
　　一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求，压紧压实主体责任，疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业经营发展营造和谐稳定的环境。
　　（二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩
　　1.公司治理水平不断提升
　　全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清单》等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。
　　2.财务管理切实有效
　　一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为项目销售提供保障。
　　3.历史遗留问题处置取得突破
　　积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。
　　4.成本控制效果良好
　　公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。
　　5.租赁业务稳步增长
　　公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万㎡；全年累计租金收入完成年度指标的107.6%，同比增长33%。
　　6.人力资源工作有序开展
　　探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。
　　7.审计监督工作扎实开展
　　积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展赋能。
　　（三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能
　　1.经营业绩方面
　　受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。
　　2.企业管理方面
　　物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质，为业务拓展创造良好硬件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。
　　3.市场拓展方面
　　圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。
　　（四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围
　　1.党建工作扎实推进
　　公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员教育“五个一”工程各项工作。
　　2.党风廉政建设不断深化
　　全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。
　　3.企业文化建设生气勃勃
　　全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。

　　五、公司未来发展的展望
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　三、核心竞争力分析
　　作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
　　40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要工作情况如下：
　　（一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果
　　1.项目拓展有新突破
　　公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计容开发面积45万㎡，为公司可持续发展注入新动能。
　　2.项目建设有新进展
　　一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收；二是惠州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。
　　3.地产销售有新成绩
　　2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729㎡，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923㎡，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806㎡，销售金额1.72亿元。
　　4.提质增效有新作为
　　一是顺利完成海燕酒店旅业转型工作；二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。
　　5.未来发展有新探索
　　一是积极开展公司未来发展研究，拟定了公司《质量提升行动方案》，为公司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。
　　6.安全稳定有新保障
　　一是深入贯彻落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求，压紧压实主体责任，疫情防控持续稳定；三是统筹抓好公司信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业经营发展营造和谐稳定的环境。
　　（二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩
　　1.公司治理水平不断提升
　　全面修订完善《党委会议事规则》《党委研究讨论企业重大经营管理事项清单》等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。
　　2.财务管理切实有效
　　一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红；二是全年通过协定存款、货币基金等方式实现资金收益4,000余万元；三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿元，为项目销售提供保障。
　　3.历史遗留问题处置取得突破
　　积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。
　　4.成本控制效果良好
　　公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。
　　5.租赁业务稳步增长
　　公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万㎡；全年累计租金收入完成年度指标的107.6%，同比增长33%。
　　6.人力资源工作有序开展
　　探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。
　　7.审计监督工作扎实开展
　　积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展赋能。
　　（三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能
　　1.经营业绩方面
　　受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。
　　2.企业管理方面
　　物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质，为业务拓展创造良好硬件条件；华展公司强化现场监理力度，项目安全和工程质量得到有效保障；汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。
　　3.市场拓展方面
　　圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。
　　（四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围
　　1.党建工作扎实推进
　　公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员教育“五个一”工程各项工作。
　　2.党风廉政建设不断深化
　　全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。
　　3.企业文化建设生气勃勃
　　全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
　　2021年相比2020年，房地产开发、销售、投资均有新的增加与突破。
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　行业分类
　　说明
　　受市场、开发周期影响，公司房地产销售量与工程施工量同比下降。
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况
　　公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料
　　主要客户其他情况说明
　　公司主要供应商情况
　　公司前5名供应商资料
　　主要供应商其他情况说明
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　经营活动现金流出量同比大幅增加，主要是房地产投资开发量增加所致。
　　投资活动现金净流量减少，主要是购买理财产品投资所致。
　　现金及现金等价物净增加额同比大幅减少，主要是用于房地产项目投资所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
　　本年度经营活动产生的现金流量与本年度净利润存在重大差异，主要是由于房地产投资开发、销售与结转的跨周期特性所致。
　　五、非主营业务分析
　　六、资产及负债状况分析
　　1、资产构成重大变动情况
　　境外资产占比较高
　　2、以公允价值计量的资产和负债
　　其他变动的内容
　　报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
　　3、截至报告期末的资产权利受限情况
　　七、投资状况分析
　　1、总体情况
　　2、报告期内获取的重大的股权投资情况
　　3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
　　4、金融资产投资
　　（1）证券投资情况
　　公司报告期不存在证券投资。
　　（2）衍生品投资情况
　　公司报告期不存在衍生品投资。
　　5、募集资金使用情况
　　公司报告期无募集资金使用情况。
　　八、重大资产和股权出售
　　1、出售重大资产情况
　　公司报告期未出售重大资产。
　　2、出售重大股权情况
　　九、主要控股参股公司分析
　　主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况
　　报告期内取得和处置子公司的情况
　　主要控股参股公司情况说明
　　2.2021年10月，公司竞得光明地块，成立项目公司深圳市深房传麒房地产开发有限公司，负责该地块的开发建设工作。
　　1.2021年5月，通过支付对价4.5亿元，取得广东建邦集团（惠阳）实业有限公司51%股权，该项目公司开发林馨苑项目，总用地面积20万㎡，总计容面积40万㎡，分四期开发，预计2023年-2025年可实现60亿元收入，利润总额约18亿元，集团对其拥有控制权，从2021年5月纳入合并范围。3.所属子公司从事房地产开发业务的还有：深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发的翠林苑项目在2021年结转收入0.29亿元（累计销售结转达95%），占集团公司营业收入的2.19%。汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于2016年10月开盘销售，于2019年12月竣工，二期于2018年11月动工建设，2021年6月底竣工。一期累计销售率72%，二期累计销售率13%，整体销售进度较慢。
　　4.深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2021年营业收入2.02亿元，占集团公司营业收入的15.28%。
　　5.深圳市物业管理有限公司从事物业管理行业，2021年营业收入1.63亿元，占集团公司营业收入的12.35%。
　　6.新峰企业有限公司2021年净利润129万元，主要原因是汇率变动，其本身无业务。
　　7.深圳海燕大酒店有限公司2021年净利润-270万元，主要原因是疫情影响。
　　十、公司控制的结构化主体情况
　　十一、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展；多重金融监管政策持续调控下，行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，资源将持续流向头部优质企业，行业竞争格局呈现新形势。
　　（二）可能面对的风险和应对措施
　　1.宏观经济风险和应对措施
　　房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
　　2.行业调控风险和应对措施
　　在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式，同时适时对战略新兴产业开展研究，探索新领域，培育新业态。
　　3.业务经营风险和应对措施
　　由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注市场及行业政策变化，有针对性制定土地拓展计划，狠抓存量资产提质增效，维持较好的营收规模和业绩水平。
　　（三）发展战略和经营计划
　　2022年是党的“二十大”召开之年，也是公司深化改革的关键之年。公司将坚决贯彻落实深圳市委、市政府、市国资委和投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，努力寻求公司改革发展新突破。
　　2022年，公司经营工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届历次全会、中央经济工作会议精神，以党的建设和高质量发展统揽生产经营工作全局，以稳定经营为基础，以探索未来发展方向为主题，以项目开发和销售为重点，以安全管理为支撑，以强化执行为保障，突出项目融资、提质增效、风险管控等重点工作，苦练内功，精细经营，全力推动公司高质量发展迈上新台阶。
　　1.聚焦主业，持续筑牢发展根基
　　一是加快推进项目建设，确保项目开发计划的顺利实施；二是全面抓好项目销售工作，为公司的未来发展提供充裕的现金流支持和业绩支撑；三是加强房地产政策研究，做好土地拓展调研工作，适度扩大主业项目资源储备，持续增厚公司高质量发展基础。
　　2.加强协同，积极探索未来发展方向
　　一是借助中介服务机构力量，持续加强战略新兴产业行业市场研究；二是继续加强与深圳国资、控股股东的联络沟通，努力实现与系统战略协同；三是联合系统资本平台以产业投资基金的形式撬动社会资本，携手发掘商机；四是通过基金运作优选具有收入利润稳定、较大成长空间且能够融合驾驭的标的项目，稳步开创利润增长新局面。
　　3.提质增效，持续优化产业结构
　　一是抓紧推进物业公司股权转让款收取、资产人员交接等相关工作；二是将不具备城市更新资格或升值潜力等自有物业进行出售；三是加快推进鲲鹏公司股权转让工作，尽快收回投资资金；四是持续落实僵尸企业清退事宜；五是持续推进与罗湖区政府、罗湖医院集团大健康主题深度合作。
　　4.科学统筹，确保重点工作有序推进
　　一是加强与金融机构联络沟通，努力拓展融资渠道，灵活运作各类融资工具，合理优化公司资债结构；二是加强组织保障，强化责任担当，全力解决历史遗留问题；三是对标标杆企业，转变理念精益管理，持续完善规章制度，规范决策程序，提高决策质量，全面提升公司综合实力；四是抓好队伍稳定，优化人才队伍年龄结构、知识结构，保证团队战斗力不滑坡、执行力不掉队；五是多措并举、压实责任，加大力度做好欠款追收工作；六是纵深推进公司督查督办问责制度，全面加强督查结果运用，严肃问责问效，着力提升执行力，确保各项工作落地落实。
　　5.常抓不懈，落实安全生产各项举措
　　统一思想，明确方向，紧密结合自身实际，高标准、创造性地开展安全生产和信访维稳工作，努力开创安全稳定新局面。一是继续建立健全安全生产管理制度，严格落实企业安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理；二是坚持常态化精准防控疫情，多措并举、严密防范，从严从紧做好疫情防控，确保疫情防控形势持续稳定。
　　6.强化引领，努力抓好党建工作
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，组织开展好党的“二十大”精神的学习宣贯工作，巩固深化党史学习教育成果，把学习教育始终贯穿于党建各项工作。加强思想建设、组织建设、作风建设，发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共产党员的先锋模范作用，确保企业党建工作和经营工作两手都要硬，切实将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期行业发展状况
　　报告期国内经济持续稳定恢复，呈现稳中加固、稳中向好态势。为落实中央稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款集中度管理机制到2021上半年的“集中供地”等系列政策落地，城市之间和城市区域之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。
　　（二）报告期公司经营情况
　　1.重点工作稳步推进
　　（1）房产销售目标达成。公司多渠道加强项目的宣传拓客，加快产品去化速度，上半年新增合约销售金额完成全年目标的70.2%，超额完成预定计划。
　　（2）项目建设进展顺利。深圳龙岗项目于3月完成市政路监控工程施工，4月实现竣工验收；汕头天悦湾二期工程于6月底完成项目竣工验收；惠州林溪郡项目于6月底实现复工。
　　（3）项目拓展实现突破。报告期公司顺利收购建邦公司51%股权，为主业可持续发展奠定了良好基础。目前，已完成交易过户及登记变更。
　　（4）资产管理提质增效。一是完成了公司资源性资产系统盘点工作，为后续盘活资产、提升效益夯实了基础；二是继续推进低效资产的盘活经营，努力开展酒店客房减亏；三是积极拓展招租，深房广场出租率明显提升；四是进一步筹划业务板块整合，优化资产结构布局。
　　（5）安全生产平稳有序。一是层层落实安全生产主体责任，强化安全隐患排查和治理；二是严格落实疫情防控要求，常态化做好疫情防控和复工复产各项工作；三是妥善应对各类信访维稳事件，为庆祝“建党一百周年”营造良好氛围。上半年公司安全生产、疫情防控及信访维稳形势持续平稳。
　　2.企业管理持续提升
　　（1）财务管理提升效益。一是圆满完成2020年度利润分配，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红；二是通过购买货币基金、办理协议存款等方式实现了理财收益，提升了闲置资金使用效率。
　　（2）成本管控狠抓落实。公司严格贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理，狠抓重大项目预结算工作，成本管控效果良好。
　　（3）租赁管理明显改善。公司多渠道推广出租物业，尽全力“维老拓新”。报告期累计实现的租金收入同比增长64.6%，完成年度目标的51.2%。
　　（4）人力资源管理创新。一是探索建立健全激励约束机制,在林溪郡项目引入员工跟投机制，让员工共享市场化项目经营成果，激发员工积极性和创造力；二是完成部分中层管理人员选拔工作，为公司发展增添新的活力和动力；三是开展人事档案专项审核全覆盖工作，推动人力资源优化配置，助力可持续发展。
　　3.企业生态风清气正
　　（1）党建工作求真务实。始终坚持党建引领，积极组织开展“三会一课”、“第一议题”学习、主题党日、专题党课等活动，将党史学习教育融入日常、抓在经常,筑牢党员干部信念基石。
　　（2）党风廉政建设不断深化。公司拟订党风廉政建设和反腐败工作重点任务清单、年度监督工作要点，与所属企业签订2021年度党风廉政建设责任书，推动全面从严治党向基层延伸；召开监督体系专项会议和开展专题调研，切实强化政治监督，净化政治生态。
　　（3）企业文化建设凝心聚力。组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和瑜伽等兴趣小组活动及文体活动，丰富员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”户外活动以及“员工集体生日会”，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　展望下半年，全球疫情持续，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。中央坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；行业发展目标逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，行业集中度将进一步提升，行业发展面临新变革。
　　公司将坚决贯彻市委市政府和市国资委、投控公司的决策部署，抢抓深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，谋划项目储备，稳定经营管理，创新盈利模式，开拓增长领域，为“十四五”开好局、起好步。
　　（一）双轮驱动，进一步优化业务布局。一是继续加大房地产政策研究力度，做好土地拓展调研及储备工作，持续改善各项经营指标，增厚公司高质量发展基础；二是努力培育新的业务增长点，开创利润增长新局面。
　　（二）聚焦经营，努力提升竞争力。一是全面推进项目建设和营销工作，力争年度任务顺利实现；二是狠抓物业租赁工作，全力保障年度目标达成；三是加紧开展低效资产提质增效及僵尸企业清退工作，努力取得实质成果。
　　（三）科学统筹，确保重点工作有序推进。以影响全局、带动全局的各项重点任务为主攻方向，集中精力抓落实、求实效，统筹推进各项重点工作，确保全面完成年度目标。
　　（四）夯实基础，努力抓好党建、党风廉政建设工作。以庆祝建党100周年为契机，发挥党组织的领导核心作用，把方向、管大局、保落实，动员和发挥广大共产党员的先锋模范作用；深入贯彻全面从严治党部署要求，坚定不移推进党风廉政建设和反腐败斗争，强化落实企业党风廉政建设“两个责任”；确保企业党建、党风廉政建设工作和经营工作同部署、同落实、同考核，将党的领导融入公司治理，引领企业高质量发展。
　　（五）常抓不懈，落实安全生产、疫情防控和信访维稳工作。一是持续健全安全生产管理机制，严格落实安全生产责任制，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理，保持安全生产态势平稳，为实现全年经营目标创造良好条件；二是坚持常态化精准防控疫情，积极落实全员疫苗接种工作，压紧压实各方责任、细化举措，确保疫情防控形势稳定；三是统筹抓好信访维稳、舆情监控等维稳安保工作，为企业发展营造和谐稳定的环境。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1.宏观经济风险和应对措施
房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。当前，伴随全球疫苗接种速度加快以及各国陆续解除封锁措施，世界经济复苏态势显著抬头，但疫情起伏反复，病毒频繁变异，世界经济形势仍然复杂严峻。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。
2.行业调控风险和应对措施
在“房住不炒”的总基调下，调控政策层层递进，市场步入调整期，行业进入深刻变革阶段，公司发展正经受新考验。公司将继续深化行业政策研究，紧跟国家战略，创新运营模式，优化发展方式。
3.业务经营风险和应对措施
由于房地产贷款集中度管理机制、“集中供地”等系列政策落地，对公司拓展开发用地储备提出新挑战。公司将密切关注政策变化，有针对性制定土地拓展计划，积极摸索土地资源扩充新路子，夯实主业根基；同时，主动探索新领域，培育新业态。 收起▲

　　一、概述
　　2020年，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧条以来最严重的衰退，房地产市场整体延续了“房住不炒”定位。面对复杂严峻的宏观经济形势和激烈的市场竞争，在控股股东的关心支持下，公司领导班子迎难而上、承压前行，统筹兼顾疫情防控和经营管理，抓紧抓实抓细各项工作，带领全体员工克服疫情冲击和重组终止的不利影响，取得了较好的成绩。一年来的主要工作情况如下：
　　（一）疫情防控卓有成效
　　新冠肺炎疫情爆发后，公司深入贯彻深圳市委、市政府、市国资委有关疫情防控的工作部署，迅速成立疫情防控领导小组，全面落实有关疫情防控和复工复产要求，将防疫工作常态化。报告期，全体员工、所属物业公司运营管理的27个小区和其他商业物业、海燕酒店均未出现群体性感染事件；同时公司本部及所属企业全年维持正常生产经营，切实做到防疫、生产两不误。
　　（二）主营业务稳中有新
　　1.项目建设扎实推进。汕头地区天悦湾二期工程于2020年6月实现各栋主体封顶，公共部位装修基本完成；深圳地区传麒尚林项目富仙路、仙中路道路工程于2020年12月完成竣工验收并通车，传麒东湖名苑项目景观绿化、人防工程验收整改工程等均顺利完成。
　　2.销售能力显著提升。深圳地区传麒东湖名苑、翠林苑项目实现销售面积近2万平方米，超额完成年度销售任务；汕头地区天悦湾项目一期累计销售约70%；公司密切关注市场动态，及时调整营销策略，创新营销方式，增收降费效果显著；多措并举保障合同网签和备案工作正常开展，全年深圳地区一次收楼率近95%，汕头地区一次收楼率达91%。
　　（三）经营管理提质增效
　　1.公司治理日益规范。为明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，2020年6月公司完成章程修订，将党建工作正式写入章程；报告期内，董事长、监事会主席新老更替，4名非独立董事、2名独立董事、1名监事、总经理、1名副总经理、财务总监和董事会秘书完成变更；2020年5月公司再次实施现金分红，现金分红实现常态化。
　　2.财务管理规范有效。加强与合作银行沟通，有效回笼房产销售资金；在确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；强化预算执行，重点监控费用同比下降25%。
　　3.物业出租彰显担当。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，公司以客户需求为中心，尽全力保存量、提增量、挖潜量，租赁收入超年度任务目标。报告期内，为响应政府抗疫号召，公司勇担社会责任，共减免租户租金1,800余万元。
　　4.成本管控日趋完善。报告期共完成预算编制（含签证）43份，累计预算金额核减率达19.64%；完成龙岗街道富仙路、仙中路2个市政工程复工补充协议的预算编制、审核和合同签订，审定价核减率达23.30%。
　　5.安全生产常抓不懈。报告期，公司成立安全生产提升领导小组，全面落实安全生产主体责任；持续优化安全生产管理体系，编制安全生产专项工作方案；强化安全隐患排查治理，筑牢安全生产防线，增强全员安全意识，全年共开展安全生产检查100余次，组织安全知识相关培训50余次。报告期内实现全年安全零事故。
　　（四）重大资产重组终止
　　因筹划重大资产重组，公司股票自2016年9月14日开市起停牌。股票停牌期间，公司与交易各方保持紧密沟通，持续努力做好尽职调查、审计、评估等各项基础工作，及时履行所需的决策程序和信息披露义务。基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审慎研究并与交易各方友好协商，决定终止筹划重大资产重组事项，公司股票于2020年11月9日复牌。
　　（五）党建工作从严从实
　　公司坚决贯彻党要管党、从严治党要求，全面加强政治建设，强化党建工作主体责任，有序推进党建和企业文化建设各项工作。一是积极开展主题教育学习，坚持落实“第一议题”学习，推动理论中心组学习常态化制度化；二是深入开展党建品牌建设，深化深物“1+6”一核多元联动治理模式，形成了党建引领、多元参与、融合共治的小区治理新格局；三是积极组织系统党员志愿者和群众义工参加嘉北社区志愿服务活动，增强了员工的社会责任感；四是不断加强企业文化建设，持续开展丰富多彩的员工兴趣小组活动，不断增强企业凝聚力和向心力。

　　二、核心竞争力分析
　　作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第一次土地使用权拍卖会上夺标等等。
　　40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。
　　2020年，公司荣获深圳市房地产协会“行业领军企业深圳市房地产开发行业综合实力二十强”称号。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　国家持续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。多重金融监管政策持续调控下，房企纷纷将发展目标由规模增长转为有质量的增长，资源将持续流向头部优质企业，行业集中度进一步提升。
　　（二）发展战略
　　认真贯彻落实党的十九届五中全会、中央经济工作会议、习近平总书记深圳经济特区建立40周年庆祝大会讲话以及视察广东重要讲话的指示精神，把握深圳“双区”建设和深化国资国企改革的战略机遇，按照市委市政府和市国资委、投控公司决策部署，稳中求进，奋力争先，谋划项目储备，稳定经营管理，创新盈利模式，开拓增长领域，进一步提升上市公司质量；统筹兼顾，顺势而为，打赢“十四五”开局之年攻坚战，为把深房打造成为受人尊重的上市公司而努力奋斗。
　　（三）面临的风险
　　1.宏观经济风险。2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；
　　2.行业调控风险。国家坚持“房子是用来住的、不是用来炒的“定位，租购并举、因城施策调控持续推行与深化，公司未来发展经受考验；
　　3.业务经营风险。公司现存开发用地资源储备濒临枯竭，未来公开土地市场的竞争愈发激烈，公司可持续经营面临挑战；
　　4.人才流失风险。重组延宕多年致使公司专业技术人才和管理骨干有所流失，同时目前公司人才结构和专业能力较单一，人才队伍现状有待改善。
　　（四）经营计划
　　2021年，公司经营工作的总体思路是：以稳定经营为基础、项目拓展为重点、安全管理为支撑、强化执行为保障，突出抓好开发建设、项目销售、资产经营、内部管控等重点工作，积极探索新增长领域，凝心聚力，创新实干，力争企业改革发展各项工作取得更好成绩。
　　1.聚焦经营，努力实现经营稳定。全力推进在建项目工程建设，把好项目建设的进度、质量和安全关；着力抓好项目营销推广，确保年度销售目标顺利完成；加大物业租赁力度，实现出租率有效提升。
　　2.开拓创新，积极探索增长领域。通过收购、合作开发、公开市场“招拍挂”等多种方式，实现集团新增土地或项目突破；积极探索开拓新增长领域，力争重塑利润增长新格局，切实提升上市公司质量。
　　3.常抓不懈，落实疫情防控和安全生产。全面落实疫情防控主体责任，做好常态化疫情防控和宣传教育工作；持续优化安全生产管理体系，推进安全生产标准化和“双重”预防机制建设，加大隐患排查力度和加强重点领域安全治理，为公司生产经营保驾护航。 收起▲

　　一、概述
　　报告期内，公司实现营业收入5.96亿元，同比减少52.35%；实现利润总额1.41亿元，同比减少68.40%；实现归属于上市公司股东的净利润0.97亿元，同比减少70.80%。截至报告期末，公司总资产44.86亿元，较期初下降8.63%；负债总额10.30亿元，较期初下降25.63%；资产负债率22.96%，较期初下降5.25个百分点。
　　2020年初，新冠肺炎疫情突发并在全球范围内持续蔓延，全球经济遭遇大萧条以来最严重的衰退。中央持续加强常态化疫情防控，全面推进复工复产，一季度国内消费、投资明显下降，经济下行压力进一步加剧；二季度伴随市场需求逐渐释放和经济日益复苏，房地产市场运行呈现回暖态势。政策方面，国家坚持“房住不炒”的定位，落实“因城施策”，城市区域之间分化态势明显。面对复杂严峻的宏观经济形势和激烈的市场竞争，公司经营班子勇挑重担、精准施策，统筹兼顾疫情防控和经营发展，抓紧抓实抓细各项工作，竭力克服疫情冲击导致的不利影响，企业主业开发、经营管理、资产重组、党建工作、疫情防控、安全生产等各项工作有序推进。
　　（一）主业开发亮点纷呈
　　1.房产销售达到预期。为弱化疫情给房产营销带来的负面影响，公司通过线上、线下宣导并重模式，多渠道宣传拓客。报告期公司超额完成新增合约销售预定计划，为全年目标的达成打下了坚实基础。
　　2.项目建设稳步推进。截至报告期末，深圳地区的传麒东湖名苑项目小区园林绿化已完成整改和移交，小区门岗建安工程也已完成；汕头地区的天悦湾项目二期主体已完成封顶，山体公园景观绿化也已完工。
　　（二）运营管理稳中有进
　　1.财务管理规范有效。在确保运营资金需求的前提下，充分提高闲置资金效益；加强与合作银行沟通，有效回笼房产销售资金。5月上旬顺利实施了2019年度现金分红；报告期内通过银行结构性存款、协议存款等方式实现理财收益2千余万元。
　　2.物业租赁承压前行。在新冠肺炎疫情和经济下行双重冲击下，退租、缩减租赁面积状况频发，公司以客户需求为中心，尽全力“维老拓新”，力争保存量、提增量、挖潜量。
　　3.历史遗留问题获重大突破。报告期公司加快推进拖欠租金、管理费系列案件诉讼追收工作，并赢得可供执行的胜诉生效裁决。
　　4.成本控制卓有实效。公司在生产经营中紧紧围绕全成本、全过程、穿透式管理理念，持续强化项目成本管控，取得较好效果。
　　（三）资产重组持续推进
　　报告期内，公司股票因重大资产重组仍处于停牌状态，公司持续积极做好重组尽调、补充审计、补充评估和重组相关材料数据更新等基础工作；严格按照监管规则要求披露进展情况公告并办理股票停复牌；持续保持与重组相关各方的联系，努力加强与监管部门的密切沟通；耐心细致接听投资者来电，认真及时回复互动易平台上的投资者提问，得到了投资者的理解与支持。
　　（四）党建工作求真务实
　　公司坚持党建工作与业务工作同研究、同部署、同推进，充分发挥党委把方向、管大局、保落实的领导作用；高度重视党的政治理论学习与教育，确保党委理论中心组学习常态化、
　　制度化，各党（总）支部严格贯彻落实“三会一课”制度和实施党员教育“五个一”工程，推动习近平新时代中国特色社会主义思想进企业一线，夯实主题教育成果；不断完善党风廉政建设责任体系，制定党风廉政建设和反腐败工作重点任务清单，压实“两个责任”，持续推动全面从严治党落到实处。
　　（五）疫情防控成效显著
　　报告期内，集团系统1,900余名员工、所属物业公司运营管理的30余个小区以及深房广场数千名办公人员未出现群体性感染事件。同时，公司积极履行社会责任，展现国企担当，报告期共减免出租物业租金千余万元，捐赠驰援湖北疫情防控专项资金50万元。
　　（六）安全生产平稳有序
　　坚持将安全理念贯穿生产全过程，全面落实安全生产主体责任，强化安全工作责任担当；狠抓安全隐患排查治理，坚持对安全隐患零容忍，筑牢安全生产防线；多举措开展员工安全知识宣传培训，切实增强全员安全意识；坚持常态化组织应急演练，全面提升应急管理能力。报告期，公司项目建设、所属各企业的生产形势平稳有序，未发生重大安全责任事故。

　　二、公司面临的风险和应对措施
（一）面临的风险
1.宏观经济环境风险。2020年，我国经济发展面临前所未有的困难和挑战。新冠肺炎疫情防控虽取得重大战略成果，但境外疫情仍在扩散蔓延，加上全球性、地域性政治摩擦和冲突导致的不确定性增多，国内经济恢复仍面临较大压力。
2.房地产行业政策风险。国家坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，各地因城施策,采取差异化精准调控，部分区域房地产市场仍然面临新的考验。
3.资产重组潜在风险。公司重大资产重组因涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，拟购买的标的资产系行业龙头类资产，资产规模较大，属于重大无先例事项，股票停牌至今已近4年。目前重组各项工作仍在持续努力推进，相关事项尚存在较大的不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。
4.可持续发展风险。受重大资产重组工作影响，公司近几年未新增土地储备，目前的土地储备有限，主业经营发展面临重大挑战。
5.新冠疫情带来的经营风险。新冠疫情的在一定程度上阻碍了公司主业及所属企业的正常生产经营，公司年度营收和业绩目标的实现整体承压。
（二）应对措施
1.持续关注国际、国内宏观经济形势和行业动态，审时度势、积极应变，灵活制定应对策略。
2.进一步提升主业开发能力和管理水平，加大项目营销力度，确保公司基本面稳定。3.努力加强与重组相关各方和监管部门的沟通，持续积极推进重大资产重组进程。4.适时适度增加土地储备，确保公司未来可持续健康发展。
5.努力抓好项目建设、出租物业、办公场所等各方面的安全，妥善降低疫情对生产经营的影响，为实现全年经营目标创造良好条件。

　　三、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具有40多年房地产开发历史，主业开发经验丰富。近年来，经过深房传麒山、传麒尚林、传麒景苑、传麒东湖名苑以及汕头地区项目的锻造和洗礼，公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。截至本报告期末，公司已连续八年被广东省企业联合会、广东省企业家协会评为“广东省最佳诚信企业”，连续两年获得深圳市房地产业协会“深圳市房地产开发行业品牌价值企业”荣誉称号。 收起▲