ST深天（000023）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
　　（一）混凝土业情况
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在相关地区混凝土市场占有率位居前列。
　　（二）房地产业情况
　　公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新项目已正式开始施工；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法，看准项目、稳健发展、择优发展。
　　（三）公司经营情况
　　1、混凝土业
　　报告期内，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑。根据百年建筑网统计，截至2023年6月30日，全国C30混凝土均价为389元/方，为近三年来均价最低。整体来看，2023年混凝土均价虽呈高开低走态势，但跌势逐步放缓。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面：（1）市场整体需求下降，竞争进一步加剧，企业提价能力恶化，售价持续下滑。
　　（2）在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。
　　2、房地产业
　　报告期内，国内房地产市场持续低迷，根据国家统计局公布数据显示，2023年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。
　　根据深圳市统计局公布数据显示，2023年上半年，深圳市房地产开发投资同比增长20.8%，高于全国平均水平。
　　公司房地产业上半年的经营情况如下：
　　（1）红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。
　　（2）深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标；2023年6月取得了基坑支护和土石方工程施工许可证并正式开始了施工，项目公司目前正跟进办理工程规划许可证。
　　（3）天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊地推进。
　　（4）连云港“天地国际公馆项目”正进行土增税清算、监管资金转自有资金等收尾工作。
　　（5）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
　　上述（4）、（5）两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。

　　二、核心竞争力分析
　　1、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
　　2、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
　　3、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。
　　4、混凝土业具有固定投资较多，固定成本大的特点，决定了混凝土产量大小是企业盈利的关键点。再加上混凝土业的销售带有赊销特点，导致货款回收周期长，属于重资产、重资金行业。资金是企业持续生产的血液。天地所属混凝土公司虽然在应收账款管理和催收方面有自己长处，但由于下游房地产业的不景气、“房企暴雷”等因素影响，回款难度进一步加大，再加上资金的持续紧张，导致公司原材料采购价格居高不下，天地的品牌及产量优势无以发挥，最终出现严重亏损不得不减产和公司在当地的竞争力逐年下滑的局面。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、混凝土业
　　基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
　　（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大；
　　（2）深圳及湖南株洲地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小；
　　（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张；
　　（4）混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。
　　（5）公司及控股子公司、孙公司因存在经济纠纷的诉讼、仲裁事项新增较多，相应的费用增加，同时诉讼事项导致部分银行账户被司法冻结，即部分资产被冻结、查封，对公司生产和经营造成了一定影响。
　　为抵御上述风险，拟采取以下应对措施：
　　（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益；
　　（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
　　（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
　　（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作；
　　（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
　　2、房地产业
　　房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：
　　（1）行业政策风险——由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，但政策整体效果有待确认；
　　（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；
　　（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
　　（4）销售市场风险——在国际低迷的市场环境下，大多企业及个人购买力下降，对产品需求在不断变化，对产品的创新性、适用性以及服务水平提出了更高的要求。
　　面对以上风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
　　（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研判，同时加快在建项目的建设及销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续资金；
　　（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
　　（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中非金属建材相关业的披露要求
　　（一）结合宏观经济数据与行业指标（如行业总产能、总产销量、总能耗、总排放量等）变化说明行业发展状况、公司经营情况与行业发展是否匹配，如公司情况与行业情况存在较大差异，应当分析原因；
　　1、行业发展情况
　　2022年混凝土行业营业收入和利润总额均同比下降，降幅均有所增大。混凝土企业运营艰难主要归因于下游市场需求收缩、竞争激烈、资金周转压力大、成本高企等因素。基建稳定支撑商品混凝土的市场需求，房地产下行趋势未改，整体房建项目新开工数量一般，基建发力难以对冲地产下行，整体市场需求不足。纵观全年，混凝土企业产量下滑，量价齐跌，经济效益下降。
　　（1）全国固定资产投资平稳增长
　　根据国家统计局公布数据显示，2022年1-12月份全国固定资产投资（不含农户）572138亿元，同比增长5.1%。其中，民间固定资产投资310145亿元，比上年增长0.9%，国有控股固定资产投资比上年增长10.1%。全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资，支撑建材行业稳定发展的基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长9.4%，建筑安装工程固定资产投资同比增长5.2%，固定资产投资仍呈现正向的推动作用。
　　（2）房地产项目投资下滑，新开工面积同比下降，市场需求不足
　　2022年全国房地产开发投资额持续下降，行业陷入深度调整。根据国家统计局公布数据显示，2022年全年房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%。其中住宅投资100646亿元，下降9.5%；办公楼投资5291亿元，下降11.4%；商业营业用房投资10647亿元，下降14.4%。年末商品房待售面积56366万平方米，比上年末增加5343万平方米，其中商品住宅待售面积26947万平方米，增加4186万平方米。国家发改委发布全国房地产开发投资情况显示，2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。房地产建设市场项目开工需求不足传导至上游，商品混凝土行业低迷贯穿全年。
　　（3）混凝土企业产量下滑，量价齐跌，经济效益下降
　　2022年混凝土价格整体仍较去年有较大的跌幅。一、二季度由于下游市场整体需求表现疲软，原材料价格因而走弱，混凝土价格整体平稳下跌；三季度项目施工受气候、资金、市场需求、原材料价格波动等因素的影响，混凝土价格先跌后涨；四季度全国多个地区有项目集中开工，混凝土价格受供需关系影响小幅上行，但受市场的影响整体施工进度受限，整体市场需求持续承压。
　　根据百年建筑网统计，2022年12月底全国C30混凝土均价为415元/方，为近三年来均价最低，同比2021年下跌57元/方，跌幅达到12.1%，供方市场价格竞争加剧。中国混凝土与水泥制品协会报告指出，2022年全年商品混凝土累计产量同比下降11.8%，全年规模以上混凝土与水泥制品工业主营业务收入比上年同期下降10%左右，利润总额比上年同期下降约14%。
　　（4）行业回款艰难，企业经营资金周转压力长期存在
　　混凝土行业应收账款垫资比例高、回款难是行业长期积留问题。对比同行业上市公司2022年应收账款回收情况，逾期情形普遍存在。由于行业运营模式存在缺陷，加上管理制度不完善、市场竞争加剧，使得企业长期面临着巨大的资金周转风险和坏账损失风险。
　　（5）2022年，公司混凝土业受市场需求不足、资金周转压力加大等不利因素的影响，企业运行艰难程度不断增加。公司主动收缩销售订单，并加大回款力度，报告期内混凝土营业收入比去年同期下降73.60%。
　　（二）报告期内对行业或公司具体生产经营有重大影响的国家行业管理体制、产业政策及主要法规等变动情况及其具体影响，并说明巳经或计划采取的应对措施；
　　党中央作出实现碳达峰、碳中和的重大战略决策，把深度调整产业结构作为实现碳达峰、碳中和的重要途径和重大任务。公司坚持发展循环经济，生产绿色建材--绿色混凝土，积极开展生产节能及环保研究工作，不断完善各项安全生产及质量管理制度和流程，确保为社会提供优质环保的产品，履行环境保护的社会责任。
　　（三）针对周期性非金属建材产品（主要指水泥、建筑石材、石灰、石膏及相关制品、玻璃、混凝土等产品，下同），应当披露所在细分行业或主要产品区域的市场竞争状况、公司的市场地位及竞争优势与劣势等情况；
　　我国混凝土行业市场参与者众多。近年来，全国城镇化建设进发展不平衡导致各区域下游市场需求出现差异，呈现各区域行业发展不平衡、产能利用率差异较大，竞争激烈程度有较大差异的局面。随着竞争的日趋加剧和监管要求的逐步升级，混凝土行业将逐步淘汰落后、不合规产能的企业，出现内部并购整合或分化，竞争优势将逐步向优质企业集中。
　　公司是国内预拌混凝土行业领先企业，主营业务深耕在广东深圳、湖南株洲，成为当地预拌混凝土龙头企业。
　　(四）结合披露的宏观环境、行业特性、消费需求及原材料等信息，详细说明公司生产经营所处行业的周期性、季节性和区域性等特征；
　　混凝土行业具有周期性特征。混凝土的需求量与固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。
　　混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节长假是形成季节性特征的主要因素。
　　混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。
　　（五）主要产销模式，并列表说明不同销售区域或者细分产品的生产量、销售量、库存量等经营性指标情况，并披露该等指标的同比变动情况，以及在主要销售区域或者细分产品的毛利率变动趋势及其原因；
　　由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。
　　（六）针对周期性非金属建材产品，应当披露相关产品的产能、产能利用率、成品率（如适用），以及在建产能及其投资建设情况等；
　　2022年报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降70.46%。
　　公司目前运作预拌混凝土搅拌站共2个（含参股公司）。
　　(七）主要产品的原材料和能源及其供应情况，报告期内主要原材科和能源的价格出现大幅波动的，应当披露其对公司生产经营的影响及应对措施。
　　原材料价格保持平稳，出厂价格小幅增长。
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等，水泥是商品混凝土的主要组分。根据中信建投对水泥产量的数据统计，2022全年产量同比下降10.80%至 21.18亿吨，为2012年以来最低值，同比降幅为自1969年以来的最大降幅，旺季需求不及预期，淡季需求更加低迷。1-12月水泥行业库存呈现震荡上行趋势，库容比中枢达68.52%，处于近五年的最高水平。生产成本上涨、市场需求偏弱是水泥价格保持平稳且高于上年同期的主要原因。根据百年建筑网统计数据，骨料价格前三季度都呈现下降趋势，四季度小幅回暖但涨幅不大。其中国内砂石产量约162亿吨左右，同比下降约15%；砂石综合均价109.67元/吨，同比下降6.8%。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
　　（一）混凝土业情况
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
　　目前深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞争更加激烈，但随着政府加大基础设施的投资以及混凝土市场的自身行业整合，混凝土行业在未来仍有较大的市场空间。2022年，公司混凝土业受市场需求不足、行业资金压力加大等不利因素的影响，导致混凝土单位营业成本上升，企业运行艰难程度不断增加。公司混凝土业为此主动收缩销售订单，与客户协商提前终止部份合同，加大回款力度，报告期内混凝土营业收入比去年同期下降73.60%。
　　（二）房地产业发展情况
　　本公司于1984年起涉足房地产业,与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来,先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用物业及普通住宅为主，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新项目与天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法。要看准项目、稳健发展、择优发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
　　1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
　　2、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
　　3、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
　　4、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
　　5、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（一）报告期主要财务数据分析
　　本报告期，公司实现营业收入36,303.76万元，较上年同期减少75.47%；营业利润-23,293.28万元，较上年同期减少1,931.17%；利润总额-26,882.51万元，较上年同期减少2,360.61%；归属于上市公司股东的净利润-27,072.07万元，较上年同期减少410.46%。
　　本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下降，以及房地产新项目尚未开工所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主要受以下方面影响：
　　（1）公司混凝土业继续受政策和市场环境影响，竞争进一步加剧，售价持续下滑，经营成本持续上涨，混凝土业毛利出现大幅度下降，实现的收益同比减少；
　　（2）基于谨慎性原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目和相关票据单独计提重大信用减值损失；停产的下属混凝土企业计提相应固定资产、无形资产减值准备；由于公司诉讼增加，计提相关诉讼费用和利息。计提减值损失和预计负债使得营业利润下降；
　　（3）江苏连云港地产项目基本销售完毕，新的地产项目尚未开工，本期房地产业务收入和利润比去年同期减少，合并收入和利润减少。
　　（二）混凝土行业经营情况
　　2022年，受政策和市场影响，混凝土市场竞争进一步加剧，售价持续下滑，混凝土业毛利出现大幅度下降，继2021年混凝土产量同比减少8.81%，2022年全国混凝土产量同比再度下降11.8%，今年多数混凝土企业处于亏损和严重亏损局面。报告期内，公司全年混凝土产量70万方，较2021年产量237万方下降70.46%。
　　短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。
　　（三）房地产行业经营情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：
　　1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。
　　2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因政府管控及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。2022年完成了施工总承包单位及监理公司的招标，两家公司已进场开始了正式施工的准备工作，项目公司目前正跟进办理工程规划许可证。
　　3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。
　　4、连云港“天地国际公馆项目”目前项目正在进入收尾工作。
　　5、西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
　　上述两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业竞争格局和发展趋势
　　1、混凝土业
　　由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下几方面：
　　（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级改造方式扩大单站产能。
　　（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内前列地位。
　　（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水平，确保年度利润指标的完成。
　　（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。
　　2、房地产业
　　展望2023年，社会经济活动逐步恢复正常，经济有望迎来快速复苏，消费需求有望得到提振。随着房地产金融支持政策密集落地开始发挥作用，房企融资端持续获得利好，房地产行业逐步企稳回升。
　　（二）公司发展战略
　　1、混凝土业
　　随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。
　　公司现有商品混凝土搅拌站2个（含参股公司），分布于深圳市南山区和湖南省株洲市天元区。生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\环境体系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。
　　公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将以现有的2家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝土绿色建材产业园。
　　2、房地产行业
　　（1）发展战略
　　①做好现有项目的开发策划工作；
　　②加快已售项目收尾清算；积极调研拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房地产业可持续发展打下坚实的基础；
　　③同时向新型产业地产进行开发探索。
　　（2）机遇和挑战
　　目前公司房地产开发项目储备主要在深圳，有区域优势，市场大，相对政策风险小，集团持续稳健发展的经营方式。在当前形势，项目开发需更具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营销策略，规避市场变化带来的风险。
　　同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞争力、成熟度，公司的项目从中持续增值、受益。
　　最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要断从周边项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。
　　（三）2023年度经营计划
　　1、混凝土业
　　（1）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；
　　（2）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；
　　（3）针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。
　　2、房地产业
　　（1）连云港“天地国际公馆”项目，2023年完成清算、项目收尾。
　　（2）深秦项目预计2023年上半年办理工程规划许可证、施工许可证，动工建设。
　　（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好项目储备。
　　（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
　　（5）西丽红花岭项目将办理原经营性用地移交工作，完善用地手续，签订了《土地使用权出让合同书》。
　　（四）可能面对的风险、影响及应对措施
　　1、混凝土业
　　基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
　　（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
　　（2）深圳及湖南株洲地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
　　（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
　　（4）混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。
　　为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
　　（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
　　（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
　　（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
　　（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
　　（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
　　2、房地产业
　　2023年经济工作要稳字当头、稳中求进，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。2023年之所以强调“稳”，是基于当前的国内外形势。国内看，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变，但在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重影响下，短期面临下行压力，必须稳定宏观经济大盘。国际上，全球市场收缩，外部环境更趋复杂严峻和不确定，维护内外部均衡的难度进一步增大，这也要求以稳定的经济环境和政策环境来应对各种外部不确定性。房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：
　　（1）行业政策风险——前期，由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，市场有待改善；即将推出的新规范对项目的冲击。
　　（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；
　　（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
　　（4）销售市场风险——在国际低迷的市场环境下，大多企业及个人处保命状态，短期大宗商品市场的购买力是下降的。对产品需求在不断变化，产品更需要创新、适用，提升服务水平。
　　面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
　　（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研判，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续资金；
　　（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
　　（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
　　（一）混凝土业情况
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司。预拌混凝土由于具有易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制而具有较强的区域性特征。公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
　　（二）房地产业情况
　　本公司于1984年起涉足房地产业，与其他公司合作开发了一批商住楼宇。而后公司设立专门从事房地产开发与经营的工程开发公司，自成立以来，先后开发了数个住宅、工业、商业物业。公司现有房地产业务主要以商用普通住宅为主，并配套开发部分别墅，业务区域主要集中在深圳、西安和连云港。
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展。公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的管理理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验。

　　二、核心竞争力分析
　　公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
　　1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
　　2、作为上市公司，公司经过多年发展，在制度、技术、质量、装备、环保、安全等方面仍有其较强的管理优势。
　　3、利用信息化手段提高了对商品混凝土产业销售与回款、采购与成本、质量与安全的管控能力。
　　4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
　　5、公司积极强化企业主体责任，完善质量管理体系，加强过程质量控制，严格执行国家标准。建立商品混凝土生产企业和建设施工企业质量联动机制，严格产品校验交接，确保出厂产品质量优良。
　　6、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
　　7、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、混凝土业
　　基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
　　（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
　　（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
　　（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
　　（4）混凝土市场需求降温，订单减少的风险较大
　　为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
　　（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用和建材贸易等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
　　（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
　　（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
　　（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
　　（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
　　（6）2022年上半年随着固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求也逐月降温的现实，下半年努力采取措施增加订单储备。
　　（7）面对未来市场机遇，公司强化经营谋划，响应工信部发布的《“十四五”原材料工业发展规划》，从加大技术改造力度，推动产品绿色化、管理智能化、技术高端化、生产安全化等维度实现稳步发展。
　　2、房地产业
　　目前公司在全国拓展房地产业阶段，主要面临以下几个风险：
　　（1）行业政策风险——国家对房地产市场调控力度加大，已遏制房价上涨，消费市场预期已逐步回归理性；
　　（2）资金融资风险——银监会严控房地产开发贷款，短期房地产行业融资难度和风险将持续显现地越来越明显；导致融资成本加大；
　　（3）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场的预期回归理智的情况下，客户对需求的产品品质将发生变化。
　　面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
　　（1）加强房地产项目前期策划、产品定位、设计缺陷规避、价值包装及营销策略；
　　（2）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的时时正确把握。在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，降低项目拓展和开发环节中的风险；
　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
　　（4）从市场及客户的角度出发，以营销主导项目设计规划、定位，从周边市场捕捉热点产品、及客户未来期望产品，避免产品的同质化，提高产品的核心竞争力，充分发挥销售在项目开发的前期策划工作主导作用；
　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。

　　四、主营业务分析
　　概述：
　　（一）报告期内主要财务数据分析
　　本报告期，公司实现营业收入21,450.81万元，比去年同期降低73.35%；实现营业利润-6,572.70万元，比去年同期降低224.86%；实现利润总额-6,605.45万元，比去年同期降低225.32%；实现归属于上市公司股东的净利润-6,160.57万元，比去年同期降低1350.97%。
　　本报告期公司营业收入同比下降主要系公司混凝土业受房地产政策的影响，行业竞争进一步加剧，行业毛利率下滑明显，公司主动收缩销售订单，叠加深圳市二季度疫情影响，销售收入和利润同比下降明显；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润均同比下降，主要是以下两个方面原因：
　　1、受上下游复工复产延迟以及产品销售价格下降的影响，公司混凝土业产品销售数量和毛利率较去年同期明显下降；
　　2、江苏连云港地产项目基本销售完毕，本期房地产业务收入和利润比去年同期减少，新的地产项目尚未启动，导致合并收入和利润减少。

　　（二）报告期内混凝土业经营情况分析
　　2022年一季度受疫情影响，建筑市场需求恢复速度缓慢；二季度疫情反复，基建市场渐入轨道，但房建市场萎缩，需求难有明显提升，导致公司上半年业绩总体下滑。混凝土产业上半年的经营情况表现在以下几个方面：
　　1、市场整体需求下降，尤其是湖南株洲当地多家房企“爆雷”，导致公司下属两家预拌混凝土企业承接的订单出现项目停工、烂尾，公司预拌混凝土产量因此急剧下降，回款严重受阻。深圳片区行业竞争进一步加剧，行业毛利率下滑明显，公司主动收缩销售订单，叠加深圳市二季度疫情影响，销售收入和利润同比下降明显。
　　2、在市场需求减少、货款回收困难的背景下，公司采取部分原材料以现金采购方式，在产品保质保量的前提下，进一步降低及优化原材料成本，合理调整人员结构，加大应收账款回收力度等措施来稳定经营状况。对于一些货款结算逾期较长、信誉度较差的客户，采取发函诉讼方式追缴；对于合作中客户，采取房产置换、商业汇票承兑等方式追收，取得了较明显的效果。
　　（三）房地产业经营情况
　　从2021年12月中央经济工作会议可以看出，房地产政策的重点仍然是促进房地产市场的平稳健康发展。报告期内据统计，全国房地产开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积仍均有不同程度的下降。公司的房地产业受政策及经济环境的影响有限，连云港住宅项目基本销售完毕，西安商业项目持续稳定经营；公司在深圳市的房地产项目各项工作持续推进，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控。具体情况如下：
　　1、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》第二补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年3月9日又并根据项目实际进度情况签订了《土地使用权出让合同书》第三补充协议书，将项目竣工时间向后延了一年，目前预计2022年内完成项目施工图设计，完成项目土方及基坑支护工程。项目已完成南山区城市更新和土地整备局审批，正等待南山区区委会审议。项目总承包单位及监理公司均已落实，准备进场。
　　2、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于〈南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划〉审批情况的复函》。项目各项审批手续积极推进，正在项目推进产业落地，现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。
　　3、红花岭项目与深圳市规划和自然资源局签订了《收地补偿协议书》第一补充协议书，明确集团置换保留用地。目前已完成项目土壤环境质量初步调查工作，正在办理原经营性用地移交，紧接着签订留用地的土地使用权出让合同书。
　　4、连云港“天地国际公馆项目”西区除部分机械车位外，其他产品基本实现清盘；东区整体营销业绩良好，仅剩余少量储藏间，商铺、地下车位没有开始销售；西区、东区所有楼栋均已完成竣工验收及交楼并全面移交至物业公司管理。国际公馆已完工交楼，项目施工单位及供应商结算完成，目前仅余土增税清算等少量财务工作未完成。
　　5、西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流，上述两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中非金属建材相关业的披露要求
　　1、行业发展情况
　　疫情防控常态化后，2021年混凝土行业运行艰难程度增加，持续增加的资金压力和市场需求下滑后日益严峻的市场竞争使得混凝土企业面临极大的挑战。经历过一季度混凝土产量的上升后，二季度起多数企业混凝土出货量持续呈下滑趋势。二至四季度全国陆续有地区受疫情反复、“房企暴雷”等因素影响，多数企业混凝土产量下降，根据中国混凝土网数据显示，2021年混凝土产量同比减少8.81%。三季度末全国水泥价格大幅上涨后，混凝土价格跟涨，但未及成本上涨空间，产量和利润的下降成为今年多数混凝土企业的主基调。
　　（1）全国固定资产投资增幅收窄
　　根据国家统计局公布数据显示，2021年1-12月份全国固定资产投资（不含农户）544,547亿元，同比增长4.9%；比2019年1-12月份增长3.9%。1-12月份固定资产投资增速回落，1-11月份投资累计增速为4.9%，环比11月累计下降近0.3个百分点。基建、房地产和制造业三大投资版块同比增速均有不同程度下滑，其中房地产投资下滑速度加快，制造业缓慢恢复上行，基建方面表现的较为平稳。总体上来看，主要还是房地产行业“暴雷”，多家房企面临债务危机，背后引发多项连锁反应，投向房地产资金逐步减少，行业融资环境仍然紧缩，加之疫情等不确定因素，房建项目投资明显减少，全国固定资产投资在受到全国项目规模缩减和大项目支撑乏力的影响下，呈现“高开低走”、“持续下滑”的态势。混凝土行业在这一背景影响下，基建、房建项目明显减少，需求终端下滑，混凝土市场需求走弱，整体出货量同比下滑明显。
　　（2）房地产项目投资下滑
　　根据国家统计局公布数据显示，2021年1-12月全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%，比2019年1-11月份增长11.7%，两年平均增长5.7%，1-12月投资累计增速为4.4%，较11月下滑1.6个百分点，整体下滑幅度扩大。可以看到，下半年房地产行业风险暴露后，房地产投资趋于弱化，房地产市场下行压力有所增加，前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险持续上升，多处项目工地进度放缓；11月竣工面积也出现了同比负增长，以往高竣工对投资的支撑效应明显减弱。11月楼市市场继续降温，当月房产销售面积和销售额同比增速均处于负增长，自6月份开始，已经连续四个月处于负增趋势，房地产行业管控政策不断，加之房地产税的试行，都是给楼市方向泼了一把冷水。另一方面，房地产行业融资环境仍然趋紧，行业资金面流动性紧张，房建项目投资热情下滑，四季度房地产投资增速大概率会延续下行态势。房地产行业对混凝土需求的拉动比较显著，如果投向房地产行业的资金减少，新开项目工程不足，混凝土企业出货量持续下滑、在手订单严重不足、资金回款难得问题会更为突出。
　　（3）新开工面积同比下降
　　2021年1-12月房地产新开工施工面积198,895万平方米，下降11.4%，2021年1-11月新开工面积合计为18.28亿平米，累计增长-9.1%。12月较11月降幅有所放缓，12月新增施工面积16075万平方米，同比降低31.3%。新开工面积增速放缓，主要是因为房地产开发商土地投资减弱，加之当下房企资金紧张，在“三线四档”融资管理规则背景下，房企信贷环境持续收紧、资金承压，故拿地投资热情有所减弱，施工进度放缓，新项目开工数量和新项目开工面积双弱。房建项目缩水，新项目工程减少，工地开工率下滑，工地需求难发力，搅拌站出货量同比大幅降低。
　　（4）原材料价格大幅涨涨
　　据统计，2021年全国散装P.O42.5水泥均价为520.88元/吨，较去年同期上涨48.06元/吨，涨幅达到10.16%。整体来看，一季度国内水泥受下游施工需求收窄影响，市场价格持续下行，进入二季度后全国动力煤价格呈现上涨趋势，钢联数据显示全国动力煤（秦皇岛港：Q5500、下同）均价上涨259元/吨，水泥价格迅速回升。华南以及华东沿海地区连续受高温多雨天气影响，下游市场需求小幅回落，叠加水泥企业库存压力持续上升，水泥价格偏弱运行。北方区域多数企业即将执行错峰停窑，水泥库存整体有所提升，整体水泥行情呈现下行趋势。三季度整体市场需求正在缓慢回升，全国动力煤（秦皇岛港：Q5000）均价上涨434元/吨，煤炭等原燃材料价格大幅上涨，及全国多省份出现环保限电限产政策，熟料及水泥供应偏紧，生产成本大增，产量受限 ，导致全国水泥均价出现大幅上涨。
　　（5）混凝土企业产量下滑
　　2021年以来，各地区混凝土年产量整体处于减少趋势，根据中国混凝土网调研样本显示，企业搅拌站年产量同比下滑8.81%。其中下降最多的是西南地区，同比下降达31.93%；其次下降较多的是华南、东北和华中地区，分别为13.72%、10.71%和10.41%；华北和华东也有小幅下滑，分别为8.20%和5.34%；西北地区去年和今年整体均一般，同比无明显下降。
　　总体来看，一季度国内受疫情影响区域较少，加上多地倡导“就地过年”，一季度各地区混凝土产量较2020年出现爆发式增长。二季度四月以来由于钢材价格连续大幅上涨，影响部分项目施工进度，之后受雨季、农忙等因素影响，各地区混凝土产量开始走低。下半年开始，房地产行业“暴雷”事件不断，多个房企企业面临债务危机，引发多项连锁反应，投向房地产资金逐步减少，房地产企业拿地更加谨慎，房建项目开工率明显降低，多地项目工程明显减少；加之九月“能耗双控”影响，华东、华南、西南等多地实行限电限产政策，供应端收窄，建筑材料价格居高不下，施工方为控制成本，多处项目工程停工或暂缓开工，“金九银十”“旺季”不再，市场需求明显下滑，混凝土企业出货量也随之下滑。四季度以来，“能耗双控”略有放松，但秋冬季雾霾高发阶段，多地启动重污染天气预警，加大对工业企业、工地扬尘等污染源的管控力度，多数工地进度有所放缓，混凝土企业供应有所下降；且临近年底大部分地区搅拌站回款为主新接单时也更倾向于选择保供优质项目。总体而言，今年全国计划新开工项目及在建项目较往年明显回落，而部分地区产能同比增加的也是由于新增了产线或者在手项目处于收尾阶段，整体来看，全国混凝土产量同比明显下降。
　　（6）行业回款艰难
　　工程回款对于建筑行业上下游的重要性不言而喻，而对于混凝土行业而言，由于建材行业的特殊性与传统交易习惯，在现今市场环境下，开发商拖欠工程款事件屡见不鲜，而施工单位对混凝土企业销售款项的支付短缺问题严重，造成混凝土企业应收账款总量逐年增长,使得企业面临着巨大的资金周转风险和坏账损失风险。2021年是房地产行业面临巨大变局的一年，与此同时混凝土企业在回款方面也遭遇了更大挑战。
　　据中国混凝土网调研结果显示，2020年调研样本混凝土凝土企业平均回款比例在70%，而21年全国调研相关搅拌站回款比例在56%，较去年降低14%。其中西北地区回款同比下降最多，21年回款率为31%，同比降低52%；华中和华中地区混凝土企业今年回款率分别为59%和51%，同比降低23%和28%，西南地区混凝土企业今年回款率达64%，同比降低15%，华南地区42%，同比降低25%，华北和东北地区回款率分别达67%和77%，同比无明显降低，分别为7%和1%。
　　2、行业政策情况
　　2021年3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，提出改造提升传统产业，推动石化、钢铁、有色、建材等原材料产业布局优化和结构调整，扩大轻工、纺织等优质产品供给，加快化工、造纸等重点行业企业改造升级，完善绿色制造体系。
　　2021年10月24日，国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》，指出要推动建材行业碳达峰。加强产能置换监管，加快低效产能退出，严禁新增水泥熟料、平板玻璃产能，引导建材行业向轻型化、集约化、制品化转型。推动水泥错峰生产常态化，合理缩短水泥熟料装置运转时间。因地制宜利用风能、太阳能等可再生能源，逐步提高电力、天然气应用比重。鼓励建材企业使用粉煤灰、工业废渣、尾矿渣等作为原材料或者水泥混合材料。加快推进绿色建材产品认证和应用推广，加强新型胶凝材料、低碳混凝土、木竹建材等低碳建材产品研发应用。推广节能技术设备，开展能源管理体系建设，实现节能增效。
　　2021年12月8日，国家发展改革委、中央网信办、工业和信息化部、国家能源局四部门印发了《贯彻落实碳达峰碳中和目标要求推动数据中心和5G等新型基础设施绿色高质量发展实施方案》，提出充分发挥数据中心、5G在促进传统行业数字化转型方面的重要支撑作用，推动煤炭、钢铁、水泥、有色、石化、化工等传统行业加快“上云用数赋智”步伐，优化管理流程，实现节本降耗。发布国家新型数据中心名单，打造算力基础设施促进传统行业数字化转型标杆。在交通、能源、工业和市政等基础设施的规划和建设中同步考虑5G网络建设，优化数据中心建设布局，新建大型、超大型数据中心原则上布局在国家枢纽节点数据中心集群范围内；鼓励使用风能、太阳能等可再生能源，通过自建拉专线或双边交易，提升数据中心绿色电能使用水平，促进可再生能源就近消纳。
　　2021年12月10日，生态环境部、发展改革委、住建部、市场监管总局等18部门联合印发了《“十四五”时期“无废城市”建设工作方案》，明确提出要加快工业发展方式绿色转型，降低工业固体废物贮存填埋量，推动100个地级及以上城市开展“无废城市”建设。推动建筑垃圾源头减量，采用绿色设计、绿色施工等措施减少建筑垃圾产生、排放。以保障性住房、政策投资或以政府投资为主的公建项目为重点，大力发展装配式建筑，有序提高绿色建筑占新建建筑的比例。积极推广钢结构装配式住宅，推行工厂化预制、装配化施工、信息化管理的建造模式。推行全装修交付，减少施工现场建筑垃圾的产生。预拌混凝土行业在“无废城市”建设中大有可为，近年来关于固废在混凝土中应用的研究与实践取得了丰硕的成果，变废为宝，将固废处理之后，成为混凝土原材料并加以应用，预拌混凝土为“无废城市”建设贡献自己的力量。
　　3、行业竞争情况
　　近年来，国内房建与基建大力发展，市场需求量增加，行业总体呈现良性竞争的情况。行业从业资格审查、行业规范及招投标体系成熟，在一定程度上保障了市场竞争的公平性与合理性。与竞争对手主要的竞争要素在于综合服务能力、产品价格、商品质量、付款条件等方面。
　　公司是国内预拌混凝土行业领先企业，主营业务深耕在广东深圳、湖南株洲，成为当地预拌混凝土龙头企业。
　　4、行业特点
　　预拌混凝土行业具有周期性特征。预拌混凝土的需求量与固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。
　　预拌混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节长假是形成季节性特征的主要因素。
　　预拌混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。
　　5、主要产销模式
　　由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。2021年，公司受新冠肺炎疫情的影响，报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降18.84%。
　　公司目前运作预拌混凝土搅拌站共7个（含参股公司），投产产能500万方。
　　6、原材料和能源供应情况
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。2021年，深圳市混凝土信息价格下滑较大，但原材料供应依然偏紧，原材料的价格未能与混凝土销售价格同比例下滑，造成盈利水平下降。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市。
　　（一）混凝土行业发展情况
　　由于预拌混凝土易凝结、专业罐式运输的产品特性，决定了只能在搅拌站周边一定范围内销售。目前深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞争更加激烈，但随着政府加大基础设施的投资以及混凝土市场的自身行业整合，混凝土行业在未来仍有较大的市场空间。2021年，公司混凝土业受疫情反复、上游产业原材料价格大幅上涨，导致混凝土单位营业成本上升，再加上“房企暴雷”等因素影响，行业资金压力加大，企业运行艰难程度不断增加。公司混凝土业为此主动收缩，与客户协商提前终止部份合同，加大回款力度，报告期内混凝土营业收入比去年同期下降15.20%。
　　公司在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时公司加强技术投入，提升产品质量水平，继续保持了在行业内的品牌影响力。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
　　（二）房地产业发展情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展，主要表现在：
　　连云港天地国际公馆项目正在进行收尾工作；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流；同时深圳深秦城市更新项目与天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进中，力争早日动工建设；红花岭项目已完成土壤调查，跟进办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套的具前瞻性的管理理念和方法。要看准项目、稳健发展、择优发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
　　1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
　　2、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
　　3、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
　　4、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
　　5、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，持续稳健发展的经营方式。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（一）报告期主要财务数据分析
　　本报告期，公司实现营业收入147,987.46万元，较上年同期减少17.01%；营业利润-1,146.79万元，较上年同期减少126.00%；利润总额-1,092.51万元，较上年同期减少127.69%；归属于上市公司股东的净利润-5,303.43万元，较上年同期减少566.74%。
　　本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下降所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主要受以下方面影响：
　　（1）公司混凝土业受上下游产业复工复产延迟以及上游原材料价格上升影响，产品的毛利率同比下降，实现的收益同比减少；
　　（2）基于谨慎性原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目和相关票据单独计提重大信用减值损失，使得营业利润下降；
　　（3）江苏连云港地产项目基本销售完毕，本期房地产业务收入和利润比去年同期减少，合并收入和利润减少。
　　（二）混凝土行业经营情况
　　报告期内，受疫情反复、上游产业原材料价格大幅上涨，公司混凝土业为此主动收缩，与客户协商提前终止部份合同，加大回款力度。公司全年混凝土产量237万方，较2020年产量292万方下降18.84%。2021年，受疫情反复、水泥、砂石等原材料价格上涨、“房企暴雷”等因素的综合影响。短期来看，商品混凝土行业存在资金短缺、回款周期长的情况。长期来看，随着国家重大战略区域规划的稳步实施及基建的大量投入，房地产市场逐步放宽，市场对商品混凝土等建筑材料的需求在逐步提升，市场需求及产品价格整体呈上升态势。
　　（三）房地产行业经营情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：
　　1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前完成原经营性用地移交前的土壤调查报告，紧接办理原经营性用地移交、及留用地的《土地使用权出让合同书》。
　　2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因新冠疫情及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。2021年完成项目：建筑方案招标、评审；项目天然气管道影响安全评价报告；地铁集团对项目无影响地铁的复函。正跟进办理工程规划许可证。
　　3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于<南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划>审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，正跟进实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。
　　4、连云港“天地国际公馆项目”目前项目正在进入收尾工作。
　　（四）物业管理经营情况
　　报告期内，物业公司在集团公司领导支持下，转变经营理念，采取一系列有效措施，强化内部管理、狠抓增收节支、做好防疫工作，克服经营上的困难，认真落实改善物业公司经营工作的各项措施，逐步走出经营困境。主要表现在以下几个方面：
　　1、积极响应政府抗击新冠疫情的号召，克服时间长、任务重、人力不足等居多不利因素。把人民的人身、财产安全放在第一位，公司疫情防控工作多次受到辖区政府部门的肯定，坚定做到疫情不消除，防疫不松懈，直到防疫工作取得全面胜利。
　　2、物业公司管理的物业项目大多属于老旧小区，设施设备陈旧，维修材料费用高，维修成本居高不下，公司严格控制维修费用及采购成本，从而降低设施设备维修费用。
　　3、积极采取有效措施，在保持各物业项目稳定的前提下，加强应收账款的收缴力度，确保资金的回笼。
　　4、积极争取政府部门扶持资金，取得较好的成效。
　　5、物业公司全年安全生产状况稳定，没有发生任何安全责任事故。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业竞争格局和发展趋势
　　1、混凝土业
　　由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下几方面：
　　（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级改造方式扩大单站产能。
　　（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内前列地位。
　　（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水平，确保年度利润指标的完成。
　　（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。
　　2、房地产业
　　受国际大环境、新冠疫情持续、资金市场的影响，加上调控政策不断出台、完善。在2021年期间不少大、中房地产企业纷纷暴雷、破产、转型等。在当前宏观经济走弱、现行的政策影响下，行业还需放缓步伐。主要为：着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。企业更需看准项目、稳健发展、择优发展。
　　（二）公司发展战略
　　1、混凝土业
　　随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。
　　公司现有商品混凝土搅拌站7个（含参股公司），分布于深圳市龙岗区、龙华区、南山区宝安区、盐田区和湖南省株洲市石峰区、天元区。生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\环境体系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。
　　公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将以现有的8家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝土绿色建材产业园。
　　2、房地产行业
　　（1）发展战略
　　①做好现有项目的开发策划工作；
　　②加快已售项目收尾清算；积极调研拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房地产业可持续发展打下坚实的基础；
　　③同时向新型产业地产进行开发探索。
　　（2）机遇和挑战
　　目前公司房地产开发项目储备主要在深圳，有区域优势，市场大，相对政策风险小，集团持续稳健发展的经营方式。在当前形势，项目开发需更具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营销策略，规避市场变化带来的风险。
　　同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞争力、成熟度，公司的项目从中持续增值、受益。
　　最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要断从周边项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。
　　（三）2022年度经营计划
　　1、混凝土业
　　（1）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效，确保生产安全和质量稳定；
　　（2）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；
　　（3）针对混凝土业务的应收账款，公司不仅督办重点客户的应收款项清收工作，还增强法律手段的应用，加大应收账款催收力度，加快回款速度。
　　2、房地产业
　　（1）连云港“天地国际公馆”项目，2021年完成清算、项目收尾。
　　（2）深秦项目预计2022年年中办理工程规划许可证、施工许可证，动工建设。
　　（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好项目储备。
　　（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
　　（5）西丽红花岭项目将办理原经营性用地移交工作，完善用地手续，签订了《土地使用权出让合同书》。
　　（四）可能面对的风险、影响及应对措施
　　1、混凝土业
　　基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
　　（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
　　（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
　　（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
　　（4）受疫情影响，混凝土市场需求降温，订单减少风险较大。
　　为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
　　（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
　　（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
　　（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
　　（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
　　（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
　　2、房地产业
　　2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。2022年之所以强调“稳”，是基于当前的国内外形势。国内看，我国经济韧性强，长期向好的基本面不会改变，但在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重影响下，短期面临下行压力，必须稳定宏观经济大盘。国际上，世纪疫情冲击下，外部环境更趋复杂严峻和不确定，维护内外部均衡的难度进一步增大，这也要求以稳定的经济环境和政策环境来应对各种外部不确定性。房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：
　　（1）行业政策风险——前期，由于个别房企自身经营不善、盲目多元化扩张等因素导致风险暴露。有关部门和地方政府虽已积极采取措施，稳妥有序化解风险，满足居民和房地产企业的正常融资需求，市场有待改善；即将推出的新规范对项目的冲击。
　　（2）资金融资风险——在政策导向下，部分资金已抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和资金的成本增加；
　　（3）工程建设风险——目前公司正要开发建设的项目在深杊，在工程建设过程中也面临诸多风险，包人工，建材、施工机械等上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
　　（4）销售市场风险——在国际疫情持续影响下，大多企业及个人处保命状态，短期大宗商品市场的购买力是下降的。对产品需求在不断变化，产品更需要创新、适用，提升服务水平。
　　面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
　　（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的研判，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续资金；
　　（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
　　（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司是一家以商品混凝土为主业、房地产为支柱产业的上市公司，主要产业包括商品混凝土的生产和销售、房地产的开发及物业管理等。公司混凝土业务集中在深圳市和株洲市；房地产开发主要在深圳市、西安市和连云港市；物业管理主要在深圳市和惠州市。
　　（一）混凝土行业发展情况
　　由于预拌混凝土易凝结、专业罐式运输的产品特性，决定了只能在搅拌站周边一定范围内销售。目前深圳市和株洲市混凝土行业内生产能力的过剩导致市场竞争激烈，但随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，未来5-10年粤港澳大湾区城市建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中向好。2021年市场环境向混凝土行业提出了新的挑战，上半年全国固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求增速从高位下滑明显，但总量需求依旧处于高位。报告期内混凝土营业收入比去年同期上升9.97%。
　　公司是全国最早以商品混凝土生产和销售为主业的上市公司，在深圳和湖南株洲地区的混凝土市场深耕多年，近几年来不断提升企业的装备技术水平，同时公司加强技术投入，提升产品质量水平，目前在行业内的品牌影响力进一步加强。长期以来公司为深圳重点工程、地标建筑和株洲市场提供了大量优质商品混凝土，在深圳、株洲地区混凝土市场占有率位居前列。
　　（二）房地产业发展情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作的开展，主要表现在：
　　连云港天地国际公馆进入收尾阶段，进行项目结算；西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流，上述两个异地项目荣获国家及省级多项奖项，在当地树立了天地地产品牌，为天地集团异地开发房地产项目树立了标杆，积累了宝贵的房地产开发经验。同时深圳深秦城市更新项目已完成项目方案专家论证；天地混凝土城市更新项目各项审批手续积极推进，力争早日达到开工条件；红花岭项目与深圳市规划和自然资源局签订了《收地补偿协议书》第一补充协议书，明确集团置换保留用地。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
　　公司房地产开发更加科学严谨地进行项目拓展储备，在前期策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的管理理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验。

　　二、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、经过多年发展，形成了在技术、管理和销售上具有丰富经验的管理队伍。作为上市公司，在制度、技术、质量、装备、环保、安全等方面仍有其较强的管理优势。
3、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2021年上半年，在提升各企业产能的基础上，提升了各站运输能力、智能制造水平和绿色环保水平。同时利用信息化手段提高了对商品混凝土产业销售与回款、采购与成本、质量与安全的管控能力。
4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
5、公司积极强化企业主体责任，完善质量管理体系，加强过程质量控制，严格执行国家标准。建立商品混凝土生产企业和建设施工企业质量联动机制，严格产品校验交接，确保出厂产品质量优良。
6、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
7、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。

　　三、公司面临的风险和应对措施
1、混凝土业
基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
（4）下半年混凝土市场需求降温，订单减少的风险较大
为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
（1）公司计划将以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、法制化手段实施经营模式重组，以产业上游原材料为纽带，发展砂石、储存、资源综合利用等相关产业链，提升企业核心竞争力和综合效益。
（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。上半年货款回收额比去年同期增加了6,227万元。
（6）2021年上半年随着固定资产投资（FAI）增速逐月下降，混凝土市场需求也逐月降温的现实，下半年努力采取措施增加订单储备，确保年产量指标的完成。
2、房地产业
目前公司在全国拓展房地产业阶段，主要面临以下几个风险：
（1）行业政策风险——国家对房地产市场调控力度加大，已遏制房价上涨，消费市场预期已逐步回归理性；
（2）资金融资风险——银监会严控房地产开发贷款，短期房地产行业融资难度和风险将持续显现地越来越明显；导致融资成本加大；
（3）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场的预期回归理智的情况下，客户对需求的产品品质将发生变化。
面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
（1）加强房地产项目前期策划、产品定位、设计缺陷规避、价值包装及营销策略；
（2）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的时时正确把握。在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，降低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险；
（4）从市场及客户的角度出发，以营销主导项目设计规划、定位，从周边市场捕捉热点产品、及客户未来期望产品，避免产品的同质化，提高产品的核心竞争力，充分发挥销售在项目开发的前期策划工作主导作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期主要财务数据分析
　　本报告期，公司实现营业收入178,318.14万元，较上年同期减少2.59%；营业利润4,410.88万元，较上年同期减少57.54%；利润总额3,946.17万元，较上年同期减少63.47%；归属于上市公司股东的净利润-795.43万元，较上年同期减少115.65%。
　　本报告期公司营业收入同比下降主要为公司商品混凝土销量和价格同比下降所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润同比下降，主要受以下方面影响：（1）公司混凝土业受上下游产业复工复产延迟以及产品销售价格下降的影响，产品的毛利率同比下降，实现的收益同比减少；（2）基于谨慎性原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独计提重大信用减值损失，使得营业利润显著下降；（3）上年同期公司所属混凝土公司收到政府给予的生产场站搬迁补偿款521.83万元，本报告期无此类业务发生，使得公司非经常性损益同比减少。
　　（二）混凝土行业经营情况
　　报告期内，受疫情及市场价格下滑等不利因素的影响，公司混凝土产量略有下降，公司全年混凝土产量292万方，较2019年产量301万方下降2.99%。报告期内，面对市场的压力和经营的挑战，公司及下属各分、子公司面对困难奋力拼搏，主要表现在以下几个方面：
　　1、新站建设和生产经营两手抓。随着天地宝创分公司、天地东建分公司、株洲天地、天地中亿的升级改造，新站建设已投入正常生产。此外，远东分公司已按时完成建设，经过2020年一年的试生产，目前已经成为公司的主力军。新站的节能环保标准和装备的自动化、信息化程度处于行业先进水平，进一步提高了公司的生产能力和硬件水平，为提升天地混凝土品牌打下了坚实的基础。
　　2、2020年混凝土的销售价格一路下滑，但原材料价格未能同比例下降，给公司的生产经营带来较大的困难。面对不利局面，公司继续深化公司目标成本管理，严格控制原材料采购，设法降低成本开支；研究新工艺，通过技术创新节能降耗；加强内部管控，提升公司的运营效率。继续积极推进水泥、矿粉集中采购业务，有效降低混凝土企业材料的采购成本，对公司的经营业绩起到托底保障作用。
　　（三）房地产行业经营情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：
　　1、红花岭项目处于稳步推进中，2018年8月，公司与南山管理局签署了《收地补偿协议书》，根据协议要求，除保留公司自行开发用地外，其他原经营性用地移交予政府。目前正在办理原经营性用地移交、留用地的规划许可证。
　　2、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申请签订《土地使用权出让合同书》，后因新冠疫情及深惠城际铁路车站影响，签订了《土地使用权出让合同书》第二、第三补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。预计2021年完成项目建筑方案、施工图设计。目前正在进行南山城市更新局要求下的公开招标，之后接着办理工程规划许可证。
　　3、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于<南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划>审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。
　　4、连云港“天地国际公馆项目”西区除商铺及车位外，其他产品基本实现清盘；西区所有楼栋均已完成竣工验收工作并全面移交至物业公司管理。东区整体营销业绩良好，超额完成既定年度目标，实现年度利润目标，其中多层、小高层及别墅区已完成竣工验收工作并移交至物业公司管理，高层及地下室按整体施工进度计划序时推进。目前正在进行模拟清算。
　　（四）物业管理经营情况
　　报告期内，物业公司在集团公司领导支持下，转变经营理念，采取一系列有效措施，强化内部管理、狠抓增收节支、做好防疫工作，克服经营上的困难，认真落实改善物业公司经营工作的各项措施，逐步走出经营困境。主要表现在以下几个方面：
　　1、降本增效，精简人员，优化岗位配置，提高工作效率，分步实施减员增效措施，降低人工成本。
　　2、物业公司管理的物业项目大多属于老旧小区，设施设备陈旧，维修材料费用高，维修成本居高不下，公司严格控制维修费用及采购成本，从而降低设施设备维修费用。
　　3、稳定现有物业项目，上调部分物管项目管理费，优化广告位，尽全力提高其他物业管理收入。
　　4、积极采取有效措施，在保持各物业项目稳定的前提下，加强历史欠费的收缴力度，确保资金的回笼。
　　5、积极争取政府部门扶持资金，取得较好的成效。
　　6、物业公司全年安全生产状况稳定，没有发生任何安全责任事故。
　　（五）行业基本情况
　　1、行业发展情况
　　2020年7月3日，住房和城乡建设部等13部门联合印发了《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，明确提出要围绕建筑业高质量发展总体目标，以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。到2025年，我国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，建筑产业互联网平台初步建立，推动形成一批智能建造龙头企业，打造“中国建造”升级版。到2035年，我国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展，建筑工业化全面实现，迈入智能建造世界强国行列。同时，从加快建筑工业化升级、加强技术创新、提升信息化水平、培育产业体系、积极推行绿色建造、开放拓展应用场景、创新行业监管与服务模式7个方面，提出了推动智能建造与建筑工业化协同发展的工作任务。
　　2020年8月3日，市场监管总局、住建部、工信部联合发布《关于加快推进绿色建材产品认证及生产应用的通知》，要求在前期绿色建材评价工作基础上，加快推进绿色建材产品认证工作，将建筑门窗及配件等51种产品纳入绿色建材产品认证实施范围，按照《实施方案》要求实施分级认证。根据行业发展和认证工作需要，三部门还将适时把其他建材产品纳入实施范围。
　　2020年9月1日，经全国人大常委会修订通过后的《固体废物污染环境防治法》开始实施，明确国家推行绿色发展方式，产生、收集、贮存、运输、利用、处置固体废物的单位和个人，应当采取措施，防止或者减少固体废物对环境的污染，对所造成的环境污染依法承担责任。产生工业固体废物的单位应当建立健全工业固体废物产生、收集、贮存、运输、利用、处置全过程的污染环境防治责任制度，建立工业固体废物管理台账，如实记录产生工业固体废物的种类、数量、流向、贮存、利用、处置等信息，实现工业固体废物可追溯、可查询，并采取防治工业固体废物污染环境的措施。违反法律规定的，生态环境主管部门将视情节进行相应的行政处罚。
　　2020年9月16日，工业和信息化部印发《建材工业智能制造数字转型行动计划（2021-2023年）》，提出到2023年，建材工业信息化基础支撑能力显著增强，智能制造关键共性技术取得明显突破，重点领域示范引领和推广应用取得较好成效，全行业数字化、网络化、智能化水平大幅提升，经营成本、生产效率、服务水平持续改进，推动建材工业全产业链高级化、现代化、安全化，加快迈入先进制造业。
　　3、行业竞争情况
　　近年来，国内房建与基建大力发展，市场需求量增加，行业总体呈现良性竞争的情况。行业从业资格审查、行业规范及招投标体系成熟，在一定程度上保障了市场竞争的公平性与合理性。与竞争对手主要的竞争要素在于综合服务能力、产品价格、商品质量、付款条件等方面。
　　公司是国内预拌混凝土行业领先企业，主营业务深耕在广东深圳、湖南株洲，成为当地预拌混凝土龙头企业。
　　预拌混凝土行业具有周期性特征。预拌混凝土的需求量与固定资产投资规模，特别是基础设施投资规模、城市化进程及房地产发展等因素紧密相关，而固定资产投资规模受宏观经济周期性波动影响较大。
　　预拌混凝土行业受建筑行业季节性施工影响而带有一定季节性，其中春节长假是形成季节性特征的主要因素。
　　预拌混凝土行业具有较强的区域性特征。由于预拌混凝土易凝结、高运输成本的产品特性，必须在较短的时间内交付使用，受运输半径限制区域特征性强。
　　（六）行业基本情况
　　1、主要产销模式
　　由于预拌混凝土产品的质量特性导致产品不能库存，公司采取“设计+生产+销售”的经营模式，在广东深圳及湖南株洲两地进行预拌混凝土销售业务。2020年，公司受新冠肺炎疫情的影响，报告期内，混凝土销售量和产量比去年同期下降2.99%。具体情况如下：
　　公司目前预拌混凝土搅拌站共8个（含参股公司），投产产能550万方。
　　3、原材料和能源供应情况
　　公司主要产品为预拌混凝土，生产预拌混凝土的主要原材料和能源是水泥、矿粉、沙子、石子、外加剂和电力等。2020年，深圳市混凝土信息价格下滑较大，但原材料供应依然偏紧，原材料的价格未能与混凝土销售价格同比例下滑，造成盈利水平下降，再加上基于谨慎原则，公司对混凝土业预期信用风险显著增加的项目单独计提重大信用减值损失，使得营业利润显著下降。

　　二、核心竞争力分析
　　公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、生产装备、节能环保等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
　　1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
　　2、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力。2020年，不仅大幅提升企业的产能，还大幅提升装备的技术水平、自动化水平、环保标准、运输能力。
　　3、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
　　4、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
　　5、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
　　6、公司土地资源储备结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业竞争格局和发展趋势
　　1、混凝土业
　　由于房地产产业依然受政府严控，市场供需矛盾仍然突出，但公司利用混凝土行业内部整合契机强化管理、提升产业结构，做强、做大主业，具体表现在以下几方面：
　　（1）近几年政府加强对企业环保、安全的检查监督，有部分企业因不能达标而停产甚至关闭，也有部分混凝土企业因土地等因素被迫搬迁或关停，公司混凝土企业通过搬迁提升装备技术水平，提高混凝土生产能力，利用行业整合契机通过升级改造方式扩大单站产能。
　　（2）巩固并提升基础设施、市政工程（如地铁、高速公路）的产销规模，改善了客户结构。目前公司混凝土市场占有率仍处于区域市场内领先地位。
　　（3）进一步加强管理，特别是加强目标成本的管理，降低混凝土生产的各项成本，加强内控管理和信息化建设，努力提高经营质量，提升混凝土行业毛利率水平，确保年度利润指标的完成。
　　（4）加强技术开发和资金投入，开拓混凝土新技术的应用，通过提供优质化、差别化服务的方式提高混凝土的附加值，从而提升混凝土的利润。
　　2、房地产业
　　中国房地产市场调控政策持续密集出台，调控政策体系不断完善。调控的重点还是在因城施策领域上。在“房住不炒”和“三稳”的基本原则下继续构建长期与短期相结合的制度体系，调控政策更加强调因城施策、分类调控、结构优化，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。房地产行业作为一个典型的周期性行业，行业基本面状况与经济走势相关。在当前宏观经济走弱及“不将房地产作为刺激经济的手段”的政策影响下，行业需求放缓。在市场整体偏弱的背景下，销售呈现结构性分化，下行周期展现韧性，一二线城市的需求依然较强，在政策维稳的逻辑下，三四线城市房地产市场将展现韧性。住建部针对2020年的房地产工作做了具体的重要部署，主要为：着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制，继续全面落实因城施策。
　　（二）公司发展战略
　　1、混凝土业
　　随着《粤港澳大湾区发展规划刚要》正式出台，未来近十年粤港澳大湾区城市群建设发展的需要，商品混凝土需求依然稳中有升。特别是市场环境向混凝土行业提出了挑战，产业结构不合理、产能过剩、附加值低、需求错配等都对混凝土行业提出新的要求，这也为发展绿色高性能混凝土提供了客观的经济环境。
　　公司现有商品混凝土搅拌站8个（含参股公司），分布于深圳市南山区、龙岗区、龙华区、宝安区、盐田区和湖南省株洲市石峰区、天元区。生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖。每个搅拌站均取得ISO9001，ISO14001质量\环境体系认证、可生产各种强度等级的商品混凝土和砂浆。
　　公司将在巩固深圳地区和株洲地区商品混凝土市场规模的前提下统筹布局大湾区城市群，用绿色高性能混凝土的推广运用来扩大商品混凝土产业规模。公司将以现有的8家3A绿色环保搅拌站为基础，以资源、资本、技术、品牌、市场为纽带，通过市场化、资本市场工具实施兼并重组，新建或并购商品混凝土站，改造升级绿色环保搅拌站产业园，将以产业上游为纽带，发展矿石、建筑垃圾无害处理，打造混凝土绿色建材产业园。
　　2、房地产行业
　　（1）发展战略
　　根据目前公司在全国范围内的房地产业务现状以及国内房地产发展的趋势，公司未来的发展战略主要体现在以下几个方面：
　　①做好现有项目的开发工作，以“打造精品工程，提升企业利润规模”为发展方向；
　　②现有的连云港项目应抓住现有的市场热度，以销售为核心，现金回笼为龙头，加快项目开发的速度，规避后续市场变化的风险；
　　③选择适当的时机进行更多、更优质的土地储备，特别是在已有开发经验的区域，公司将积极介入拓展新的开发项目，加大土地储备力度，为下一步公司的房地产业可持续发展打下坚实的基础；
　　④目前公司开发的主要项目以商品住宅为主，将来力争向其他类型例如商业、办公等产业地产进行开发探索。
　　（2）机遇和挑战
　　目前公司房地产开发项目储备主要在深圳及江苏东海县，项目储备结构合理，在一二线房地产市场遇冷，三四线热度持续的情况下，公司房地产业务优势明显，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。已达到销售条件的重点项目销售情况良好。但在当前形势下更应具有前瞻性地积极预测市场变化趋势，及时调整营销策略，规避市场变化带来的风险。同时，深圳项目受益于国家战略布局、深圳产业升级的影响，以及地块周边的产业项目投入使用和配套的完善，提升了片区的市场竞争力、成熟度，公司的项目也将从中增值、受益。
　　最后，在销售情况良好的前提下，同行竞争更加激烈，公司要不断从周边项目的市场反映中捕捉信息，从创造客户满意的产品，避免产品的同化方面着手，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，以达到满意的销售业绩。
　　（三）2021年度经营计划
　　1、混凝土业
　　（1）加大天地良材和横岗分公司新站建设的工作力度，提高现有搅拌站的经营管理水平，确保全年混凝土产量完成年度计划；
　　（2）新增50辆四轴搅拌车，提高运输能力，降低生产成本。
　　（3）加强技术投入，特别是技术培训方面的投入，提高企业技术创新能力；提高资源综合利用的质量和总量，不断优化配合比和生产工艺，提高市场竞争力,增强质量、服务和品牌意识；
　　（4）加大市场开拓力度，重点是深圳市市政工程项目开拓力度，狠抓降本增效和应收账款的回收工作，确保生产安全和质量稳定；
　　2、房地产业
　　（1）连云港“天地国际公馆”项目针对一期及二期已入伙楼栋，继续配合完善相关配套设施建设及跟进房屋维修工作，确保小业主顺利装修入住。2021年完成清算、项目收尾。
　　（2）深秦项目正加快办理方案报建工作。预计在2021年完成项目建筑方案、施工图设计，办理工程规划许可证、施工许可证。
　　（3）天地混凝土项目将按规定完成相关手续的审批工作，为持续开发做好项目储备。
　　（4）西安天地时代广场项目的自有商业物业继续对外出租，为公司贡献稳定的利润和现金流。
　　（5）西丽红花岭项目将继续完成用地移交工作并完善用地手续，争取早日进入开发阶段。
　　（四）可能面对的风险、影响及应对措施
　　1、混凝土业
　　为保证公司全年生产任务，拟采取以下措施尽最大努力确保完成年度计划：
　　（1）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
　　（2）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
　　（3）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
　　（4）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
　　2、房地产业
　　房地产业就目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段来讲，主要面临以下几个风险：
　　（1）行业政策风险——房地产市场政策调控在房住不炒及坚决遏制房价上涨的基调下，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性成果；
　　（2）资金融资风险——十九大提出必须把发展经济的着力点放在实体经济上，预示着未来最可能抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和风险将持续显现地越来越明显；
　　（3）工程建设风险——目前公司正在建设的项目为异地项目，在工程建设过程中也面临诸多风险，包括原材料价格在建设期的快速上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
　　（4）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场的预期回归理智的情况下，需求将会发生变化，产品应从满足客户的居住使用要求入手，体现设计差异化，创造销售优势。
　　面对以上房地产开发各个阶段的种种风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
　　（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的时时正确把握，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续现金流需求安全；
　　（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
　　（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
　　（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
　　（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
　　（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。 收起▲

　　一、概述
　　（一）报告期内主要财务数分析
　　本报告期，公司实现营业收入60,646.16万元，比去年同期降低27.10%；实现营业利润-407.50万元，比去年同期降低106.45%；实现利润总额-345.43万元，比去年同期降低105.14%；实现归属于上市公司股东的净利润-1,398.58万元，比去年同期降低144.96%。
　　本报告期公司营业收入同比下降主要系公司商品混凝土销售数量和价格同比下降以及房地产业入伙结算产品面积同比
　　减少所致；实现的营业利润、利润总额以及归属于上市公司股东的净利润均同比下降，主要是以下三个方面原因：
　　1、受上下游复工复产延迟以及产品销售价格下降的影响，公司混凝土业产品销售数量和毛利率较去年同期有所下降；
　　2、受国内疫情影响，房产业主无法及时办理收楼手续，同时公司房地产业毛利率较高的高层商品尚未达到收入确认条件，房地产入伙结算产品面积下降明显；
　　3、上年同期公司所属混凝土公司收到政府给予的生产场站搬迁补偿款，本报告期无此类业务发生，使得公司非经常性收益同比减少。
　　（二）报告期内混凝土行业经营情况分析
　　报告期内，由于疫情的影响，深圳、株洲两地混凝土需求下降，信息价连续下调，行业竞争加剧，产量低于去年同期。
　　混凝土产业上半年的经营情况及主要项目的进展情况表现在以下几个方面：
　　1、新站建设方面：远东混凝土分公司新站试生产阶段已完成，8月份已实现全面生产。新站的节能环保标准和装备的自动化、信息化程度处于行业先进水平，有利于进一步提升公司的生产能力。
　　2、继续深化公司目标成本管理，严格控制原材料采购，设法降低成本开支；研究新工艺，通过技术创新节能降耗；强化细节管理，加强指标考核控制。
　　3、继续积极推进水泥、矿粉集中采购业务，有效降低混凝土企业材料的采购成本，对公司经营业绩的提升起到托底保障作用。公司将在总结集中采购业务经验基础上，增加砂、石、外加剂、粉煤灰等主要原材料集中统一采购。
　　（三）房地产行业经营情况
　　报告期内，公司房地产业积极推进各项工作，经过克服各种困难和干扰因素，重点项目总体基本可控，具体情况如下：1、深秦项目2012年被列入深圳市城市更新计划。2018年4月完成了土地不动产登记工作，但受地铁13号线、15号线和西丽枢纽工程的影响导致当年无法动工。2019年取得了地铁集团同意我司项目基坑支护方案的函，并根据项目实际进度情况申
　　请签订《土地使用权出让合同书》第二补充协议书，在进行项目申报审批的同时，提前做好项目的各项开工准备及地质详勘
　　工作，与专业机构签订建筑施工图设计合同。预计2020年完成项目建筑方案、施工图设计，完成项目土方及基坑支护工程。
　　2、天地混凝土项目2014年被列入深圳市城市更新计划，2017年取得了《市规划国土委关于<南山区西丽街道天地混凝土城市更新单元规划>审批情况的复函》。现进行了编制产业报告工作，并已申请办理实施主体确认工作，目前各项审批手续正有条不紊的推进。
　　3、连云港“天地国际公馆项目”西区除商铺及车位外，其他产品基本实现清盘；西区所有楼栋均已完成竣工验收工作并全面移交至物业公司管理。东区整体营销业绩良好，超额完成既定年度目标，近期紧抓工程进度，尽快完成竣工验收交付使用，完成年度利润目标。

　　二、公司面临的风险和应对措施
1、混凝土业
基于近年来混凝土行业发展状况，公司主要面临以下几个风险因素：
（1）混凝土市场竞争激烈，原材料市场波动较大，企业经营压力较大。
（2）深圳地区混凝土行业利润率普遍偏低，企业盈利空间小。
（3）混凝土应收账款周期较长，企业流动资金相对紧张。
为抵御上述风险，完成公司全年生产任务，拟采取以下应对措施：
（1）下属各搅拌站工作重点工作是加大开拓市场的力度，确保完成年度计划。横岗分公司争取建设新站。深圳市天地建筑材料有限公司做好集团集采的运输服务和拓展建材贸易业务。
（2）加强企业管理，进一步加强目标成本管控制水平，深化以降本增效为核心的精细化管理，抓好生产经营中的环节监控，树立先算后干的经营思路，做好经济核算和成本管理工作，达到降本增效的目的；
（3）加强合同管理，特别是对采购，销售合同进行严格审批，重点把关，增加砂、石、外加剂等重要原材料有效降低采购成本，提高采购质量和混凝土订单质量，控制经营风险；
（4）加强技术创新和资源综合利用，提高竞争力。重点是加强混凝土配比管理、加强高标号、高性能混凝土的技术储备，为企业承接地标性建筑做好技术储备工作。
（5）加强应收账款的过程控制管理和考核力度，加强应收账款的事前、事中和事后风险控制，降低应收账款的呆坏账风险。
2、房地产业
根据目前公司在全国范围内的房地产业务发展阶段，公司主要面临以下几个风险：
（1）行业政策风险——房地产市场政策调控在房住不炒及坚决遏制房价上涨的基调下，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性成果；
（2）资金融资风险——十九大提出必须把发展经济的着力点放在实体经济上，预示着未来最可能抽离房地产资金流向实体经济，短期房地产行业融资难度和风险将持续显现地越来越明显；
（3）工程建设风险——目前公司正在建设的项目为异地项目，在工程建设过程中也面临诸多风险，包括原材料价格在建设期的快速上涨引起的成本风险，招标模式所引发的管理风险、承包方式产生的成本控制风险、发包合同风险和工程索赔风险；
（4）销售市场风险——随着房地产市场长效机制的建设，客户对于房地产市场的预期回归理智的情况下，需求将会发生变化，产品应从满足客户的居住使用要求入手，体现设计差异化，创造销售优势。
面对以上房地产开发各个阶段的风险，通过对行业的环境分析，公司将采取相应的对策和措施如下：
（1）建立完善的市场信息跟踪制度，密切关注政策走向，保持对政策及市场的时时正确把握，同时加快在建项目的销售速度，尽快回笼资金，规避政策风险，保证项目开发的持续现金流需求安全；
（2）在公司多方合作的开发模式的成功实施下，发挥已有的经验优势，争取在更多的项目中运用，降低项目拓展和开发环节中的风险；
（3）严格执行《天地集团房地产项目开发流程》，在项目开发过程中采用信息化管理及规范的计划管理制度，规避项目开发中的操作管理风险，合理选择承包模式及加强合作方管理，降低工程建设的过程风险。
（4）从市场及客户的角度出发，在项目建设前期将销售的目标引入项目的规划设计中，不断从周边项目的市场反映中捕捉市场热点，不断创造客户满意的产品，避免产品的同质化，为后续投入市场的产品创造更有力的竞争力，充分发挥项目开发的前期策划工作在后续销售中起到的作用；
（5）利用内控及信息化科学管理模式，加强开发环节中的成本控制，并在签订承建合同时充分考虑成本的控制要点；
（6）继续深化与银行等金融机构的密切合作，努力开拓融资渠道和多样化的融资产品，灵活运用新兴金融工具，降低财务成本，控制融资风险，提前筹备、把握节奏，合理安排项目资金需求。

　　三、核心竞争力分析
公司是最早从事商品混凝土行业的上市公司，主要从事混凝土的生产、销售工作，公司在行业品牌、人才队伍、生产装备等方面在深圳和株洲地区均具有较强的竞争力。
1、从事商品混凝土三十多年，已经在混凝土技术研发、生产管理上形成了较强的竞争优势，在混凝土行业中树立了天地混凝土良好品牌。
2、经过多年的发展，形成了在技术、管理和销售上具有丰富经验的管理队伍，通过积极的绩效考核巩固了中高层管理队伍，形成了健康的人才梯队。
3、不断加大固定资产投入，提升企业的生产能力和运输能力，特别是近两年通过搅拌站的搬迁新建，不仅大幅提升企业的产能，还大幅提升装备的技术水平、自动化水平、环保标准。
4、公司在深圳和株洲地区的商品混凝土生产基地布局科学合理，可实现当地市场的全覆盖，具有竞争的地理优势，目前公司内多家场站已率先取得行业中最高的3A信用认证和绿色环保搅拌站认证。
5、公司积极投入技术研究，不断提升产品的创新能力，努力提升高性能混凝土、特殊技术要求混凝土、预拌砂浆方面的技术储备。
6、公司房地产开发在项目策划、工程管理、营销推广方面形成了一套先进的理念和方法，积累了丰富的房地产项目开发管理经验，所建项目获得多项殊荣，提高了“天地地产”的美誉度和知名度。
7、公司土地资源储蓄结构有优势，主要集中在一线城市，为公司房地产业发展提供了可持续发展的有力保障，公司现在的土地资源可进行含商品住宅、商业、产业研发等多类型产品开发，可以实现规避政策风险，平稳持续发展的经营方式。 收起▲