*ST蓝光（600466）

　　一、业务概要
（一）商业模式
公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌。
报告期内，公司继续在政府的指导下，在境内外专业顾问的协助下，结合地产行业新政及公司自身的资产债务情况，把握房地产经营环境整体转好契机，积极推动综合性风险化解方案的制定和完善。同时，积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”号召，确保项目交付，切实履行企业主体责任。

　　二、公司面临的重大风险分析
流动性与债务逾期的风险
因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。
业绩持续下滑的风险
受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2023年业绩存在着持续下滑的风险。
诉讼的风险
由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。
公司控制权变更风险
由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。目前，蓝光集团仍在切实履行其控股股东的主体责任，积极推动自身及上市公司风险化解综合工作，但由于其所持有公司股份处于冻结状态，根据蓝光集团的债务情况，后续存在司法拍卖的风险较大，不排除蓝光集团持股比例进一步降低，导致公司控制权发生变更的风险。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　自2021年公司出现流动性危机以来，目前已初步稳定了局面。报告期内，公司在推动债务重组方案制定的同时，积极响应国家“保交楼、保民生、保稳定”号召，切实履行企业主体责任。
　　1、保障经营稳定，强化“三保”落地：盘点公司资源，利用有限资源最大程度保障项目交付。通过系统性梳理，制定“一项目一策”，将保交付项目分成三类。第一类：对于单项目资金资源可覆盖未来经营性及金融性支出，实行单项目封闭式运行。第二类：对于单项目资金资源仅可覆盖交付前经营性支出，优先保障项目经营性刚性支出，确保项目交付。第三类：对于单项目资金资源难以覆盖交付前经营性支出，则通过引入垫资代建方、申请司法重整、申请纾困资金等方式优先保障交付前新增刚性经营性支出，确保项目交付。报告期内，公司通过开发项目资金的封闭运行及其他措施已使多数项目复工建设，并实现项目交付36个。
　　2、组织架构优化，强化内部管理：为稳定开发、保障交付，进一步提升组织管理效率，公司内部积极开展自救及管理提升工作。报告期内，公司完成组织结构调整及多轮管理团队优化，公司组织管理调整为两级管控模式运行，管理团队优中选优，并更加深入项目一线，同时基于“一项目一策”及项目实际开发情况，动态进行人员适配。另一方面，严控公司费用支出，压降销售和管理费用。
　　3、推动债务重组方案制定，积极探索推进:公司与主要债权金融机构定期沟通重整进度，积极回应机构诉求，沟通解决双方卡点，最大程度上维护金融机构利益。公司按照“尊重法定偿债顺序、坚持同债同权、补充可选方案”的思路积极与金融机构商定市场化的偿债方案，保障融资性债权人的本金偿付水平。报告期内，公司部分存量债务约75.22亿元已获得金融机构的展期。公司将继续在政府的指导下，在境内外专业顾问的协助下，结合地产行业新政及公司自身的资产债务情况，把握房地产经营环境整体转好的契机，积极推动综合性风险化解方案的制定和完善。
　　报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额49.36亿元，销售面积74.73万平方米；项目新开工面积44.36万平方米，竣工面积381.52万平方米。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所属行业为房地产行业。2022年我国宏观经济运行环境经历了较大的风险挑战，外部地缘冲突不断、海外通胀持续走高，全球经济发展明显放缓，国内需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”加大。房地产政策层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。同时，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，从优化限购、优化限贷、优化限售，到调整公积金和限价、发放购房补贴、调整预售资金监管、融资政策放松等。但政策放松传导至需求端需要一定时间，供需两端均未明显恢复，购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，全国房地产市场仍处于深度调整阶段。2022年，中国房地产行业经历了前所未有的挑战，在多重超预期因素影响下，房地产销售出现大幅回落，拿地投资低迷，部分企业出现债务违约，市场短期复苏承压。
　　1、受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，房企投资力度大幅下滑。2022年，全国房地产开发投资13.3万亿元，比上年下降10.0%，开发投资增速首次出现负增长；其中，住宅投资10.1万亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积90.5亿平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积64亿平方米，下降7.3%。房屋新开工面积12.1亿平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积8.8亿平方米，下降39.8%。房屋竣工面积8.6亿平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积6.3亿平方米，下降14.3%。
　　2、在居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，需求仍然较弱，销售降幅创下新低。2022年，全国商品房销售面积13.6亿平方米，比上年下降24.3%，创近7年来的新低，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.3万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
　　3、房地产开发企业到位资金方面，降幅同样显著。2022年，全国房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入193.04亿元，同比下降4.04%；实现利润总额-245.05亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-249.42亿元。截止2022年12月31日，公司总资产1,323.27亿元，归属于上市公司股东的净资产-238.70亿元。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2023年是“二十大”报告的开局之年。国际形势仍动荡不安，全球经济将面临衰退风险，主要金融市场仍有剧烈波动的可能；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力也仍较突出。中央经济工作会议强调，2023年要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　房地产行业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业，房地产行业的平稳发展对2023年宏观经济的稳步恢复至关重要。去年11月“金融16条”落地以来，房地产企业端政策的支持力度明显加大，支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”陆续发布，有助于房企舒缓资金压力，提振企业信心，为落实“保交楼”工作提供保障。预计房地产行业将加速整合，优质企业资产负债情况持续优化，进一步降低行业风险，改善市场预期。
　　自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产行业经过了20多年的快速发展。随着全国总人口增速的放缓以及城镇化水平的不断提高，我国住房总需求空间逐渐缩小，叠加市场深度调整、房企资金承压，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已不再适用。2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。房地产企业也应顺应行业新的发展趋势，由开发商向服务商转型，促进行业高质量发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司在坚持“三保”的前提下，将逐步由传统的拿地开发模式，逐步转变为以轻资产经营为主的资源共享、合作共赢业务模式。
　　(三)经营计划
　　1、保证项目正常经营：一是“保交楼、保民生、保稳定”，针对存续未交付项目，公司积极和各地政府、合作单位及金融机构开展沟通，尽最大努力保障项目的有序运营，保证项目的交付。二是稳职工、解资产，最大限度保证核心经营管理团队稳定，积极与相关债权人进行沟通，提出合理的债务解决方案，为已经冻结、查封的银行账户、在建工程及可售货源等资产进行解套，盘活资产，提高利用率。三是理项目、争回款，公司对存续项目进行逐个分析，制定“一项目一策”方案，回流现金保证公司整体经营、其他项目的交付及金融机构债务的偿付。
　　2、沟通维系金融机构：公司从总对总层面与主要债权人金融机构进行沟通，在制定金融机构债务解决方案时通盘考虑。同时积极与其他债权人金融机构展开沟通，逐个破局。公司根据项目交付、市场销售及还款要求，针对项目制定不同的经营策略及偿债计划，同时向金融机构争取展期、降息等缓解措施，避免抵押物拍卖、项目公司破产清算，维持项目的正常运营并且减少费用支出，保障金融机构及公司双方的利益。
　　3、推进债务重组方案：继续推进债务风险化解方案制定，通过公司债务风险化解方案的落实，在公司逐渐克服困难、恢复正常经营、具备偿债能力时，全力偿付金融债务，降低有息负债规模，减少财务费用支出，提升公司盈利能力。
　　(四)可能面对的风险
　　1、流动性与债务逾期的风险：
　　因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。
　　2、诉讼的风险：
　　由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。
　　3、业绩持续下滑的风险：
　　受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2023年业绩存在着持续下滑的风险。
　　4、公司控制权变更风险：
　　由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。截止2023年4月22日，蓝光集团持有公司股份数量355,746,185股，占总股本的11.72%。结合公司目前的持股情况、董事会运作情况以及公司日常经营管理实际情况等，蓝光集团目前仍拥有上市公司的控制权。目前，蓝光集团仍在切实履行其控股股东的主体责任，积极推动自身及上市公司风险化解综合工作，但由于其所持有公司股份处于冻结状态，根据蓝光集团的债务情况，后续存在司法拍卖的风险较大，不排除蓝光集团持股比例进一步降低，导致公司控制权发生变更的风险。
　　5、股票面临退市的风险：
　　公司股票自2023年4月6日至本报告签署日，已连续15个交易日收盘价低于人民币1元，若自该日起，出现“连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元”的情形，公司股票将因触及交易类强制退市情形被上交所终止上市。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内房地产市场运行情况
　　2022年上半年，受新冠疫情反复冲击、国际形势复杂严峻等不利因素影响，国内外环境发生复杂变化，国内经济下行压力加大，全国房地产市场面临前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次出现负增长。
　　1、2022年1-6月份，全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。房地产开发企业房屋施工面积848,812万平方米，同比下降2.8%。其中，住宅施工面积599,429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66,423万平方米，下降34.4%。其中，住宅新开工面积48,800万平方米，下降35.4%。房屋竣工面积28,636万平方米，下降21.5%。其中，住宅竣工面积20,858万平方米，下降20.6%。
　　2、2022年1-6月份，全国商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
　　3、2022年1-6月份，全国房地产开发企业到位资金76,847亿元，同比下降25.3%。其中，国内贷款9,806亿元，下降27.2%；利用外资55亿元，增长30.7%；自筹资金27,224亿元，下降9.7%；定金及预收款24,601亿元，下降37.9%；个人按揭贷款12,158亿元，下降25.7%。
　　（以上数据来源于国家统计局）
　　（二）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式说明
　　公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致公司自2021年7月起开始出现部分债务未能如期偿还的情况。由于公司阶段性流动性紧张引发的债务风险，对公司的经营和融资产生了较大影响。
　　为化解公司债务风险，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，并聘请了境内外的债务重组顾问，全面开展债务风险化解整体工作，就不同类型存量债务问题制定针对性化解方案。在专业中介机构配合下，公司已完成资产和负债底数的摸排，形成了风险化解方案的雏形。目前，债务风险化解整体方案仍在积极沟通制定过程中。
　　同时，公司积极开展相关自救工作，以稳经营、保交付为工作重心，协调各方积极筹措资金，全力保障在建项目正常开发销售，增加公司可用资金，压降成本和费用。
　　但是随着债务风险的持续加大以及房地产行业整体下行影响，公司经营情况仍未得到明显改善，公司房地产项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题，本期房地产销售金额和面积、新开工面积大幅下滑。
　　报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额26.35亿元，实现销售面积39.72万平方米，其中合并报表权益销售金额10.96亿元；项目新开工面积29.45万平方米，竣工面积173.34万平方米。
　　报告期内，公司实现营业收入86.27亿元，同比下降27.69%；实现归属于上市公司股东的净利润-49.90亿元。截至报告期末，公司总资产1,642.70亿元，归属于上市公司股东的净资产为-36.47亿元。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
　　三、可能面对的风险
　　1、流动性与债务逾期的风险：
　　由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。
　　2、诉讼的风险：
　　由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司大范围的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。
　　3、业绩持续下滑的风险：
　　受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2022年业绩存在着持续下滑的风险。
　　4、控股股东股份质押风险：
　　由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。蓝光集团正与相关金融机构协商解决其债务问题，目前尚没有发生控制权变更的风险。但若债务问题后续不能得到稳妥解决，仍将有被动减持的风险，不排除极端情况下，集团所持公司股票被金融机构集中申请司法处置，对控制权形成重大影响的情形。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内公司出现债务风险，公司经营发生重大变化。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2021年上半年，受宏观经济环境、行业环境、融资环境多重不利因素叠加影响，公司公开市场再融资受阻，到期融资无法续作、新增开发贷款和在售楼盘客户按揭贷款暂缓。为保兑付、维护公开资本市场稳定，公司采取了出售下属物业公司和地产项目等一系列积极的应对措施，确保了上半年境内外公开市场债务融资工具的到期兑付。虽然公司动用大量自有资金保障了公开市场债券兑付，但公开市场债券再融资环境仍未能得到改善，金融机构对公司偿付能力的担忧进一步加剧，融资性现金流的迅速“失血”导致公司流动性出现了阶段性紧张。在公司短期偿债能力大幅削弱的同时，又受到部分金融机构提前宣布债务到期的金融挤兑风险，最终导致公司于2021年7月出现了部分债务未能如期偿还的情况。
　　面对巨大压力，为切实担负起一个上市公司的公众责任，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，并聘请了境内外的债务重组顾问，全面开展债务风险化解整体工作，就不同类型存量债务问题制定针对性化解方案。目前，在专业中介机构配合下，公司已完成资产和负债底数的摸排，形成了风险化解方案的雏形。
　　同时，公司积极开展相关自救工作，以稳经营、保交付为工作重心，协调各方积极筹措资金，全力保障在建项目正常开发销售，增加公司可用资金，压降成本和费用：（1）与金融机构积极协调，对于部分在售项目未售资源的抵押解除予以一定支持，以实现此部分资源获得预售许可证用于销售，增加回款；（2）沟通银行和金融监管机构，申请在部分在建项目的按揭放款方面给予额度支持，实现按揭资金较快、足额的回款；（3）与政府相关部门沟通，申请在部分在建项目的公积金按揭放款方面给与额度支持，实现公积金按揭较快、足额的回款；（4）通过精兵简政调整组织架构以及高管降薪等措施，推动管理扁平化、降费增效。
　　随着债务风险的持续加大，公司经营也出现较大困难，公司房地产项目面临停工、诉讼、查封、逾期竣工等问题，加之房地产行业整体下行影响，地产销售也出现了量价下滑。报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额465.62亿元，销售面积505.80万平方米；项目新开工面积362.25万平方米，竣工面积402.81万平方米。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所属行业为房地产行业。2021年，房地产政策层面继续保持“房住不炒”的调控总基调不变；围绕稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标，坚持租购并举，加快发展住房租赁市场市场的同时，要求满足住房购买市场的合理需求，并通过落实因城施策来促进房地产业的健康发展。2021年房地产市场总体稳定，全国房地产市场规模创历史新高，但全国房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额增速、房地产开发企业本年到位资金增速均呈现前高后低的趋势，特别是下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑。
　　1、2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，增速连续两年下降，为二十年来第二低位，仅高于2015年；全国房屋新开工面积19.9亿平方米，下降11.4%，其中住宅新开工面积14.6亿平方米，下降10.9%；房屋竣工面积10.1亿平方米，增长11.2%。
　　2021年，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。
　　2、2021年，全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%；全国商品房均价为10139元/平方米，涨幅为2.8%。全年商品房销售面积和销售额创历史新高，但12月同比降幅均小幅扩大。
　　3、2021年，房地产开发企业到位资金20.1万亿元，比上年增长4.2%，比1-11月下降3个百分点，比上半年下降19.3个百分点，增速亦为三年最低。其中，房地产开发企业利用国内贷款和外资的金额大幅下降，分别降低12.7%和44.1%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发和现代服务业。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌；以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线，提供优质物业管理服务，管理业态覆盖住宅物业、商业物业、办公物业、城市综合体、总部基地等运营服务产品。
　　报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，2021年4月公司对外出售了下属物业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”），公司主要业务发生改变。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入201.16亿元，同比下降53.17%；实现利润总额-149.16亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-138.34亿元。截止2021年12月31日，公司总资产1,745.96亿元，总资产负债率为96.01%，净负债率为639.14%，扣除预收款后的资产负债率为93.63%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2022年，全球疫情仍在持续反复，世界经济复苏动力不足，外部环境更趋复杂严峻和不确定。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，困难和风险挑战仍然存在。房地产行业基本面面临持续下行的风险。从政策层面看，中央强调继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。政策面将适度松绑，以期稳定市场预期。
　　随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产行业整体已呈现低增长、低利润趋势，行业内头部企业普遍共识已进入管理红利时代，向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力、杠杆管理能力、产品打造能力、成本控制能力及组织效率已成为行业内重要房企的共同选择。未来的房地产行业将从原来的“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式逐步向注重产品与服务品质的模式转变，房地产业将回归产业基本面，围绕实体经济探索新的发展模式。
　　(二)公司发展战略
　　(三)经营计划
　　1、债务问题方面：持续化解公司债务风险
　　为化解公司债务风险，公司全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。前期，公司按照短期维稳纾困、中期稳步清偿的整体思路逐步推动风险化解工作，切实履行主体责任，以稳经营、保交付为工作重心，争取最大限度保障全体购房者和全体债权人的整体利益。
　　后续，公司计划逐步与不同类型的债权人就风险化解整体方案进行协商沟通，根据债务类别分组征求债权人意见，并在各省市政府、银保监会及证监会等金融监管机构指导下进一步细化方案，按照市场化、法制化原则，争取更多的债权人参与重组方案的打磨和实施。
　　2、经营方面：努力保交付，积极改善公司流动性，提升盈利能力
　　（1）稳定经营，保障交付，销售回款获得的现金资源将优先向项目开发及建设上倾斜，实现存量项目有序开发，保障购房者权益。
　　（2）加快债务风险化解方案制定，通过公司债务风险化解方案的落实，在公司逐渐克服困难、恢复正常经营、具备偿债能力时，全力偿付金融债务，降低有息负债规模，减少财务费用支出，提升公司盈利能力。
　　（3）与金融机构、政府部门积极协调、沟通，通过释放抵押资源、保障按揭及公积金额度支持、缩短放款周期等措施，增加经营性回款；继续全力以赴挖潜资源，提高资产运营效率、盘活存量资源、提高资产价值，严格控制各项支出，从而减少财务费用支出，提升公司盈利能力。
　　备注：上述经营计划并不构成公司对投资者的承诺，请投资者注意投资风险并理解经营计划与承诺之间的差异。
　　(四)可能面对的风险
　　1、流动性与债务逾期的风险：
　　截止2022年4月22日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计328.22亿元，由于综合债务风险化解方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司仍然存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的情况。
　　2、诉讼的风险：
　　由于公司出现的债务风险，部分金融机构及合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营。但由于公司负债规模较大，涉及机构众多，债务类型复杂，不排除极端情况下，上市公司及下属项目公司大范围的股权和资产被司法冻结、拍卖，导致存续项目无法销售和交付，经营发生重大风险的情形。
　　3、业绩持续下滑的风险：
　　受房地产行业整体下行，以及公司债务逾期、诉讼等事项对公司经营的叠加影响，公司流动性紧张进一步加剧，导致公司存续项目无法正常开工、销售和交付，公司2022年业绩存在着持续下滑的风险。
　　4、控股股东股份质押风险：
　　由于控股股东蓝光集团以其所持的公司股票作为担保品的股票质押交易违约，已被相关金融机构进行违约处置。蓝光集团正与相关金融机构协商解决其债务问题，目前尚没有发生控制权变更的风险。但若债务问题后续不能得到稳妥解决，仍将有被动减持的风险，不排除极端情况下，集团所持公司股票被金融机构集中申请司法处置，对控制权形成重大影响的情形。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内房地产市场运行情况
　　2021年上半年，房地产市场成交热度延续，销售规模较历史同期大幅提升。政策方面，“房住不炒”的调控基调不变，地方政府因城施策更加灵活，同时房地产金融监管持续强化。
　　2021年1-6月份，全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；全国商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。
　　2021年1-6月份，全国房屋新开工面积101288万平方米，同比增加3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，同比增长5.5%。
　　2021年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同比减少5.7%。
　　（二）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式说明
　　公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发和现代服务业。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌；以物业管理服务、咨询服务、社区增值服务为三大业务线，提供优质物业管理服务，管理业态覆盖住宅物业、商业物业、办公物业、城市综合体、总部基地等运营服务产品。
　　报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，2021年4月公司对外出售了下属物业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”），公司业务模式发生改变。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之受到部分金融机构提前宣布债务到期的金融挤兑风险，最终触发公司部分债务未能如期偿还的情况。由于公司阶段性流动性紧张引发的债务风险，对公司的经营和融资产生了较大影响。
　　报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额343.90亿元，实现销售面积335.82万平方米，其中合并报表权益销售金额229.55亿元；项目新开工面积275.16万平方米，竣工面积221.99万平方米。
　　2021年1-6月，公司实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%；实现利润总额-50.79亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-47.21亿元。截止2021年6月30日，公司总资产2,205.93亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%，净负债率为227.78%。
　　目前，在金融监管部门、地方政府部门及公司的共同努力下，债务风险化解整体方案正在加紧制定。同时，公司也在全力协调各方积极筹措资金，努力恢复公司的正常经营，多措并举开展自救：
　　1、最大限度保证职工队伍稳定和核心资产完整，为整体风险化解工作的成功创造良好内生条件；
　　2、保开发、稳交付，针对目前存续的项目，积极和各区域政府沟通，多措并举，分类管理，尽最大努力保障项目的正常运营；
　　3、拓展思路，抓住宅销售、抓各类回款、抓资产盘活，重点强化回款结构管理、货值结构管理，构建全周期定价管控机制，保障业务现金流为正；
　　4、压费用、降成本，在销售管理费用方面全面压降节流，通过总部精简提效、减少管理层级等方式提升组织效率，加强成本控制。
　　公司将切实履行社会主体责任，积极解决当前债务问题，努力恢复正常运营，从而实现“短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展”。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
　　1、公司目前由于阶段性流动性紧张引发的债务风险，以及由此产生的一系列诉讼、资产冻结和查封等，将会对公司后续的持续经营产生较大影响。公司将会本着对各位债权人负责的态度，以“不逃废债”为基本原则加快制定综合的债务偿付方案，寻求将现有偿债资源与债权人的愿望进行平衡，帮助公司恢复正常运营、重塑合理资本结构，以逐步清偿现有债务。目前，公司已成立由董事长直接领导的债务应急管理专项工作组，强化组织领导，抽调资产、运营、资金、法律等各线条骨干人员，全面协调风险化解整体工作。下一步，在有关政府及金融监管部门的指导监督下，在债权人委员会和持有人会议等沟通协调机制下，公司将全面梳理资产和负债情况，充分倾听结合各持有人的诉求，全力推动包括社会稳定、债务偿付、持续经营在内的风险化解整体方案尽快成型，力争实现各方多赢的良好局面，竭尽全力最大化保障债权人的根本利益。
　　2、公司第七届董事会第四十九次会议及2020年年度股东大会审议通过了《公司2020年度利润分配预案》，以利润分配实施股权登记日实际有权参与股数为基数（公司回购专用账户中的公司股份不享有利润分配），向全体股东每10股派发现金红利0.85元（含税）。由于公司在报告期内出现了上述阶段性流动性紧张和债务逾期，虽然公司采取了包括梳理并归集各子公司银行账户现金余额、减少各项费用支出、抓销售回款等措施，但公司仍未能在2021年7月20日前筹集到2020年度利润分配所需资金。公司于2021年7月15日召开第八届董事会第五次会议，审议通过了《关于延缓实施公司2020年度利润分配方案的议案》，为了保障公司的可持续发展和最终实现全体股东的长远利益，经公司董事会审慎考虑，拟延缓实施2020年度利润分配方案。后续，公司将继续努力筹集2020年度利润分配所需资金，并将2020年度利润分配方案事宜纳入债务化解整体方案中进行考虑。公司将在明确具体分红安排后及时进行披露。

　　三、可能面对的风险
　　1、流动性与债务逾期风险：因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，报告期内公司发生阶段性的流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险及债务逾期的情况反过来对公司融资和经营产生较大影响。公司后续将在债权人委员会和持有人会议等沟通协调机制下，制定短中长期综合债务风险化解方案。但该方案的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的风险。
　　2、业绩持续下滑风险：由于公司的流动性风险及债务逾期，已对公司经营形成较大影响，公司业绩存在持续下滑的风险。公司正在研究制定短中长期综合债务风险化解方案，积极解决当前流动性风险问题。同时，公司将尽最大努力保障项目的正常运营及交付，尽快获取销售现金流，努力恢复正常运营。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2020年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更加灵活，同时金融监管强化。上半年为应对新冠疫情带来的经济下行压力，我国宏观政策逆周期调节力度明显加大，经济复苏趋势确立；2020年楼市在疫情影响下短暂受挫后快速复苏，全年行业销售规模再创新高。
　　1、疫情影响下2020年全年商品房销售额与销售面积再次创下历史新高
　　2020年1-12月份，商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%。商品房销售额173,613亿元，同比增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。
　　2、房地产开发投资保持较强韧性，新开工面积及土地购置面积微降
　　2020年1-12月份，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。
　　2020年1-12月份，全国房屋新开工面积224,433万平方米，下降1.2%，降幅收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积164,329万平方米，下降1.9%。
　　2020年1-12月份，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%，增速提高1.3个百分点。
　　3、房企融资政策保持连续性和稳定性，房地产开发企业到位资金增速高于开发投资
　　2020年中央加大逆周期调节力度，整体货币环境较为宽松，与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年随着房企“三道红线”等政策的推出，房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。
　　2020年1-12月份，房地产开发企业到位资金193,115亿元，同比上升8.1%。其中，国内贷款26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63,377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29,976亿元，增长9.9%。
　　（数据来源：以上数据来源于国家统计局）

　　二、报告期内主要经营情况
　　2020年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延迟。面临疫情挑战和宏观调控背景，公司及时调整经营策略，在投资上调结构、调节奏，在项目运营层面全面提升运营和盈利能力，强化运营夯实公司基础，保持了经营业绩的平稳。
　　1、经营业绩保持平稳
　　报告期内，公司实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现利润总额49.47亿元，同比下降11.51%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下降4.53%；实现基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；实现净利率8.56%，较上年减少2.05个百分点；实现加权平均净资产收益率18.60%，较上年减少5.28个百分点。
　　2020年1-12月，公司房地产业务实现销售金额1035.36亿元，实现销售面积1205.07万平方米，其中合并报表权益销售金额710.61亿元，权益销售面积908.99万平方米。报告期内，公司房地产项目新开工面积1236.04万平方米，竣工面积507.32万平方米。
　　2、精准投资成果明显，土储结构持续优化
　　2020年，在公司投资战略指引下，坚决执行调结构、调节奏策略。聚焦高周转，投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜，坚定回归新一线、二线及强三线城市。坚持调整资源结构，因城施策，形成城市分类，动态管理投资城市标准。持续加强多元化投资，包括招拍挂、合作拿地、收并购、代工代建等。2020年，公司新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量新一线、二线及强三线占比八成，华东区域占比四成。土地储备结构进一步优化，为公司可持续发展奠定了良好的基础。
　　3、资本突破，财务稳健
　　2020年，公司发行公司债15.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元、短期融资券7亿元。2020年7月，公司以自持物业资产为基础，成功发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元，进一步优化了公司资产结构。
　　截止2020年末，公司总资产达到2582.64亿元，总资产负债率为82.04%，净负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。通过严格控制财务杠杆，确保了公司资金安全和经营稳定。报告期内，标普评级B+，穆迪评级至B1，大公国际资信评估有限公司将公司主体信用评级上调至AAA，评级展望稳定。

　　三、公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2020年新冠疫情影响下的中国房地产行业体现出了较强的韧性，在市场总规模持续提升的情况下，市场分化继续加剧，东部地区一枝独秀，中部、东北等地区的部分二三线城市成交规模萎缩。
　　随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产行业整体已呈现低增长、低利润趋势，行业内头部企业普遍共识已进入管理红利时代，向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力、杠杆管理能力、产品打造能力、成本控制能力及组织效率已成为行业内重要房企的共同选择。
　　2021年“房住不炒”仍将是国家房地产调控主基调，热点城市因城施策将更加精准，预计房地产行业总体规模略降，在强金融监管形势下，经营性现金流成为房企发展资金重要来源。
　　(二)公司发展战略
　　2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划，坚持长期主义，高度聚焦住宅地产开发，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重的高质量发展目标。
　　公司将2021年定位为精益管理年、数字科技战略年，通过强练内功、全面提升能力，全面推进数字化转型，系统构建经营红利的能力。
　　“精益管理”战略确保实现2021年三大核心目标：（1）提升项目经营兑现能力；（2）提升公司经营红利的能力；（3）保证公司财务稳健。
　　“数字科技”战略以数字化为工具，落实精益管理，提质增效。2021年公司着力构建数字化文化、全员数字化、产业数字化。
　　(三)经营计划
　　2020年，公司房地产项目全年实现开工面积1236万平方米，竣工面积507万平方米。
　　2021年，公司将以“精益管理”和“数字科技”为战略导向，升级十六字经营方针“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”，持续调节奏、调结构，拿快周转的地；快速去化资源，坚决落地成本优化，加大销售和可用回款，降低财务杠杆；练内功、提能力、保业绩！
　　1、精准投资：在公司投资原则指引下，巩固投资布局，持续调结构，调节奏，因城施策，制定差异化的区域投资策略进行动态管理，向能力强、市场好、周转快的区域倾斜，重点城市深耕细作，机会城市加大安全垫。聚焦中高周转战略，严格筛选项目，重视资金使用效率。以招拍挂为主，以收并购和一二级联动为辅。
　　2、卓越运营：以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升运营及盈利能力，重点提升可用现金流。重点强化回款结构管理、货值结构管理，构建全周期定价管控机制。以自有资金快回收为先，以经营性现金流快回正为基础，提升整体资源周转率。打造营销铁军，加大资源去化，首开项目确保达成商业计划书。坚持高品质下的快速开发，打造生产铁军，保障项目交付，确保生产安全，提升产品品质和交付满意度。坚持总成本领先战略，坚决推进成本和费用优化落地。聚焦主流市场需求，进一步提升产品综合竞争力，打造蓝光智能化、景观产品IP，持续推进标杆级项目打造，持续推进属地化产品标准化。全面加强经营体系建设，提高区域均好性；通过数字化运营提质增效，重点打造“蓝人爱家”、大幅提升自渠能力，全面推进BIM应用。
　　3、财务引领：实现财务引领公司经营，推进三位一体科学财务体系建设，打造专业化、数字化新型财务组织，实现财务精益化管理，推进中长期战略目标实现和优秀资本市场表现。聚焦“现金流+利润”、严控财务杠杆、“三道红线”政策确保实现两项指标达标，力争三项指标达标；积极运用内部银行2.0，聚焦可用资金，既统收统支，又调动区域积极性，多措并举努力降低资金成本。
　　4、变革创新：以提效率、促效益为目标，进一步强区域、精总部，释放活力。深度变革考核激励体系，基于战略导向与财务逻辑设计考核方案；激励坚持赋能一线、赋能区域、聚焦业务、聚焦回款和利润；区域做强，聚焦区域短板，关注区域融合与赋能，加强标杆区域打造，推进区域公司化；总部精简提效，精总部、减层级，提升组织效率；人员体系优化提升，强化内生性人才，重抓一把手建设，全面提升团队专业度；重拾蓝光效率，提升全员执行力。
　　2021年，公司计划土地投资总额不超过350亿元；房地产项目计划开工面积1200万平方米，竣工面积650万平方米。公司在建及拟建房地产项目所需资金将主要来源于销售回款、合作开发、银行贷款、信托融资、公司债、中票等。
　　备注：上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
　　(四)可能面对的风险
　　1、融资风险：2020年下半年以来，随着房企“三道红线”政策的实施，房企融资环境持续收紧，金融机构涉房信贷政策的收紧亦增加了房企融资难度。公司在2021年将聚焦精益管理、持续练内功，增加经营性现金流回款能力，应对融资收紧，确保公司稳健发展。
　　2、房地产调控风险：进入2021年上海、深圳、杭州、成都等热点城市接连出台楼市调控政策，促进房地产行业平稳发展。公司将根据深耕二三线城市的具体情况，加强政策研判，合理调配生产经营计划，确保年度经营计划达成。
　　3、市场竞争风险：预计2021年房地产行业集中度将持续提高，梯队竞争加剧，龙头房企竞争将更加激烈。公司将通过提高产品力增加产品溢价、精益管理提升利润水平，增强整体竞争实力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司在战略规划、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差异化的竞争优势，具体如下：
　　（一）清晰、前瞻的战略规划
　　2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划，提出长期主义的战略构想，高度聚焦住宅地产开发，以精益管理和数字科技为战略主线，通过大力推动数字化转型实现精益管理，用精益管理提升项目的经营能力和净利润水平，保持公司财务稳健，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重的高质量发展目标。
　　（二）优秀的产品创新能力
　　2020年，公司推出全新品牌定位，旨在做“温度人居时代的引领者”，做“温度人居”标准体系的构建者和“温度人居”理念的践行者。温度人居源于新经济格局、科技创新、物联网思维等变化，驱动人们在生活习惯的改变和需求的更迭，是新产品时代的人居新理念。公司根据改善客户多元的审美，提出了风格不同、文化引领的芙蓉系、黑钻系、未来系等产品系，同时进行不断创新迭代。
　　2020年，产品品牌“雍锦系”荣获“2020中国房地产企业人文典范产品系品牌五强”；“黑钻系”荣获“2020中国房地产企业城市高端产品系TOP1”（数据来源：亿翰智库）。“芙蓉系”荣获“2020中国房地产优秀原创产品品牌TOP1”；“雍锦系”荣获“2020中国房地产精品项目品牌价值TOP2”；“黑钻系”荣获“2020中国房地产典范标杆产品系TOP1”(数据来源：中国指数研究院)。
　　2020年，公司荣膺“2020中国房地产产品力优秀企业TOP7”（数据来源：中国指数研究院）和“2020中国房企超级产品力TOP10”（数据来源：亿翰智库）。
　　（三）持续提升的品牌影响力
　　2020年，公司第14次上榜中国房地产综合实力百强，名列第21位，位列百强房企成长性第4位；连续6年荣膺中国十大最具投资价值上市房企，排名第4位；连续5年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）”殊荣，排名第5位（数据来源：中国指数研究院）；并同时荣获“2020中国房企综合实力TOP20”、“2020中国房企品牌价值TOP11”（数据来源：亿翰智库）。
　　（四）有竞争力的激励机制
　　为充分激发公司管理层员工的主人翁意识和企业家精神，同时践行公司“一起创造，勇于担当，共同分享”的核心发展理念，构建发展“核动力”引擎，公司大力推行长效激励机制，助力实现跨越式发展。
　　（五）高效、务实和健全的法人治理结构
　　良好的公司治理结构、完善的公司治理机制和有序的规范运作模式是公司管理层追求的目标。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《企业内部控制基本规范》等法律法规及规范性文件的要求，结合公司的经营管理特点，建立了高效、务实和健全的法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范，为公司健康、快速发展提供了保障，切实保障了公司和股东的合法权益。 收起▲

　　一、经营情况的讨论与分析
　　（一）房地产市场运行情况
　　2020年上半年，新冠疫情对我国经济及房地产市场运行造成较大冲击，为应对疫情带来的影响，国家宏观政策逆周期调节力度明显加大，防止经济运行滑出合理区间。“房住不炒”仍是上半年政策环境主基调，地方政府因城施策更加灵活，疫情缓和后前期积压的购房需求积极释放，国内房地产市场各主要指标呈现持续恢复趋势。
　　1、疫情影响下2020年上半年全国商品房销售额与销售面积下降，降幅持续收窄2020年1-6月份，商品房销售面积69,404万平方米，同比下降8.4%。商品房销售额66,895亿元，同比下降5.4%，降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。
　　2、房地产开发投资保持韧性，新开工面积出现下降，土地购置面积下降
　　2020年1-6月份，全国房地产开发投资62,780亿元，同比增长1.9%，1-5月份为下降0.3%。其中，住宅投资46,350亿元，增长2.6%，增速比1-5月份提高2.6个百分点。
　　2020年1-6月份，全国房屋新开工面积97,536万平方米，下降7.6%，降幅较1-5月收窄5.2个百分点。其中，住宅新开工面积71,583万平方米，下降8.2%。
　　2020年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7,965万平方米，同比下降0.9%；土地成交价款4,036亿元，增长5.9%，增速回落1.2个百分点。
　　3、房企融资政策仍保持连续性和稳定性，房地产开发企业到位资金微降
　　2020年上半年整体宏观金融政策支持以保障流动性宽松，对于房地产行业，仍持续以往的政策未见放松，仍保持政策的连续性、一致性和稳定性。
　　2020年1-6月份，房地产开发企业到位资金83,344亿元，同比下降1.9%。其中，国内贷款13,792亿元，增长3.5%；利用外资46亿元，增长8.0%；自筹资金26,943亿元，增长0.8%；定金及预收款26,474亿元，下降7.0%；个人按揭贷款13,202亿元，增长3.1%。
　　（数据来源：以上数据来源于国家统计局）
　　（二）公司经营总体情况
　　2020年上半年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延迟。公司及时调整经营节奏，通过精准投资优化资源结构，强化运营夯实公司基础，保持了经营业绩的平稳。
　　1、经营业绩保持平稳
　　报告期内，公司实现营业收入158.04亿元，同比增长8.72%；实现利润总额20.50亿元，同比增长0.15%；实现归属于上市公司股东的净利润13.62亿元，同比增长7.45%；实现基本每股收益0.4011元/股，同比增幅7.13%；实现净利率9.56%，较上年减少0.82个百分点；实现加权平均净资产收益率7.70%，较上年增加0.77个百分点。
　　房地产开发：
　　2020年1-6月，公司房地产业务实现销售金额380.58亿元，实现销售面积417.68万平方米，其中合并报表权益销售金额272.15亿元，权益销售面积314.14万平方米。报告期内，公司房地产项目新开工面积487.75万平方米，竣工面积114.81万平方米。
　　现代服务业：
　　报告期内，公司下属物业服务蓝光嘉宝服务实现营业收入11.66亿元，同比增长25.0%；实现净利润2.44亿元，同比增长30.8%；期末在管理建筑面积约为8,988万平方米，较上年末增加25.4%；合约面积约14,066万平方米，较上年末增加20.4%。
　　注：（1）上表中“华北区域”系原“北京区域”。
　　（2）合并报表权益销售金额指公司合并报表范围内子公司的项目销售总额。
　　2、加大投资力度，优化土储结构
　　公司遵循国家战略规划，精准把握城市群及城市发展规律，聚焦于未来中国人口增长高地，采取“1+3+N”的城市战略布局，通过深耕及拓展并举，不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。2020年上半年，公司进一步加大投资力度，新增项目36个，总建筑面积约588.52万平方米，其中76%分布于华东和华中地区。土地储备结构的进一步优化，为公司可持续发展奠定了良好的基础。
　　3、资本突破，财务稳健
　　2020年6月，中国证监会核准公司所持的下属子公司蓝光嘉宝服务（股票代码：2606.HK）11,509.02万股境内未上市股份转为境外上市股份，相关股份在完成转换后可在香港交易所上市流通，有利于进一步拓宽公司融资渠道，提升公司估值水平。
　　上半年，公司发行公司债7.5亿元、美元债4.5亿美元、中期票据5亿元。2020年7月，公司以自持物业资产为基础，成功发行办公物业类REITs资产支持专项计划10.65亿元，进一步优化了公司资产结构。
　　截止2020年6月30日，公司总资产达到2,279.95亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为68.58%，净负债率为105.69%；期末公司预收款项756.26亿元，在手现金252.69亿元，通过严格控制财务杠杆，确保了公司资金安全和经营稳定。报告期内，标普评级B+，穆迪评级至B1，大公国际资信评估有限公司将公司主体信用评级上调至AAA，评级展望稳定。

　　二、可能面对的风险
　　2020年上半年，新冠疫情对我国社会经济和房地产行业的发展均产生了较大的影响。中国经济在全球范围内率先走向复苏，二季度GDP增速超出市场预期，中国经济的V型反弹趋势确立。预计下半年，中央货币政策整体将保持宽松基调，房地产信贷政策整体中性偏积极，地方调控政策继续维稳。上半年，房地产在投资、销售、拿地等重要指标增幅在创下历史低位后修复回升，显示了行业的强大韧性，但与此同时，行业整体下行压力仍然较大，下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段。
　　公司可能面临的主要风险如下：
　　1、疫情不确定性带来的需求风险：目前局部疫情的反弹以及对疫情二次爆发的担忧，都对房地产市场造成一定影响，下半年一旦疫情反复，消费者需求将会再次受到压制，进一步影响房企销售业绩。
　　2、资金风险：未来6个月，国内地产债每月到期规模都在450亿元以上，且2020年国内地产债、海外地产债、地产信托到期量将超1.5万亿。目前阶段，央行的关注点正在由短期保增长、向中期防风险的目标再平衡，流动性最为宽松的阶段已经过去，无论是销售端还是融资端，房企到位资金可能有所弱化。
　　3、市场竞争风险：2020年上半年房地产行业集中度进一步提升。截至2020年6月末，TOP10、TOP30、TOP50房企销售权益金额集中度已分别达到近23.6%、38.1%、46.0%（数据来源：克尔瑞地产研究）。预计未来一段时间，行业集中度将持续提高，梯队竞争加剧，龙头房企竞争更加激烈。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内公司的核心竞争力进一步加强，公司在战略布局、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差异化的竞争优势，进一步巩固公司市场地位。
　　（一）清晰、前瞻的战略布局
　　公司基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式，高度聚焦住宅地产开发，高度聚焦现代服务业，资本运作与实业经营相结合，打造生态、文商旅、生命科技等成长性新兴产业，按协同化、市场化、资本化、科技化路径运作。
　　（二）优秀的产品创新能力
　　在“聚焦改善型住宅产品”战略指引下，秉承一贯的“产品主义”和“匠人匠心”产品观，成功推出“芙蓉系”、“雍锦系”、“黑钻系”、“未来系”、“长岛系”改善型产品品牌，并对产品系迭代升级，持续提升产品体系能力，为客户提供更完善、更多样服务。2020年，产品品牌“雍锦系”荣获“2020中国房地产企业人文典范产品系品牌五强”；“黑钻系”荣获“2020中国房地产企业城市高端产品系TOP1”；“商办系”荣获“2020中国房地产企业高端公寓最具品牌价值五强”（数据来源：亿翰智库）。
　　2020年，公司荣膺“2020中国房地产产品力优秀企业TOP7”（数据来源：中国指数研究院）。
　　（三）持续提升的品牌影响力
　　2020年，公司第14次上榜中国房地产综合实力百强，名列第21位，位列百强房企成长性第4位；连续6年荣膺中国十大最具投资价值上市房企，排名第4位（数据来源：中国指数研究院）；并同时荣获“2020中国房企综合实力TOP20”、“2020中国房企品牌价值TOP11”（数据来源：亿翰智库）。
　　2020年，蓝光嘉宝服务蝉联“2020中国物业服务百强企业”称号，位列第11位（数据来源：中国指数研究院）。同时，蓝光嘉宝服务荣膺“2020中国上市物业企业百强”称号，位列第6位，入榜“2020中国物业企业投资价值十强”，排名第4位（数据来源：亿翰智库）。
　　（四）有竞争力的激励机制
　　为充分激发公司管理层员工的主人翁意识和企业家精神，同时践行公司“一起创造，勇于担当，共同分享”的核心发展理念，构建发展“核动力”引擎，公司大力推行长效激励机制，助力实现跨越式发展。
　　（五）高效、务实和健全的法人治理结构
　　良好的公司治理结构、完善的公司治理机制和有序的规范运作模式是公司管理层追求的目标。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《企业内部控制基本规范》等法律法规及规范性文件的要求，结合公司的经营管理特点，建立了高效、务实和健全的法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范，为公司健康、快速发展提供了保障，切实保障了公司和股东的合法权益。 收起▲