大连友谊（000679）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入7,547.28万元，同比下降8.45%；归属于上市公司股东的净利润为-2,640.79万元，同比下降372.83%。其中：公司零售业实现营业收入7,474.64万元，同比下降8.01%，占公司总体营业收入比重为99.04%；地产业实现收入67.92万元，同比下降39.60%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司零售门店所处商业竞争环境日趋激烈，营业收入同比减少。（2）同期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；本期，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金，导致营业外支出增加。
　　公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。其中，除汽车以外的消费品零售额213,007亿元，增长4.1%。按消费类型分，1—6月份，商品零售额209,726亿元，同比增长3.2%；餐饮收入26,243亿元，增长7.9%。按零售业态分，1—6月份，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额同比分别增长5.8%、4.5%、2.2%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降3.0%、1.8%。1—6月份，全国网上零售额70,991亿元，同比增长9.8%。其中，实物商品网上零售额59,596亿元，增长8.8%，占社会消费品零售总额的比重为25.3%。
　　目前，我国零售业正处于深刻变革和快速发展的关键时期。消费升级将成为中国零售行业发展的重要驱动力。随着居民收入水平不断改善，促消费政策逐步落地显效，带动市场销售规模持续扩大，消费结构不断优化升级，消费市场总体保持恢复态势。随着消费者消费习惯的改变，新业态、新模式不断涌现，线上零售规模持续扩大，线上线下融合不断加强，零售行业呈现产业链数字化、渠道多元化等发展趋势。为了适应消费者需求的变化，零售行业企业不断创新经营模式，提升服务品质，回归零售本质，推动行业转型升级。百货业态面对新兴业态的冲击以及消费需求的变化，面临一定的经营压力，经营业绩恢复缓慢。二季度以来，居民消费信心持续恢复并不断回升，消费者更加注重身心健康，理性消费渐成共识，悦己消费引领潮流，新的消费理念正在形成。
　　公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2024年1—6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39,883亿元，下降10.4%。1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%。1—6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。
　　2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向；供给端，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点。
　　2024年以来，居民消费信心持续恢复并不断回升，消费市场总体保持恢复态势，但百货业态受冲击依然明显，经营依然承压。公司一方面积极顺应消费趋势变化，在坚持品质至上的基础上，持续优化商品品类，提升商品力；另一方面，不断提升服务水平，增加与消费者之间的互动粘性，从而以服务带动销售。除对公司现有零售业务进行优化升级外，为拓宽公司零售业务发展渠道，培育公司新的业绩增长点，结合当前电商持续快速发展的现状，公司分别投资设立了盈驰新零售、盈卓跨境、香港盈驰等子公司，开始尝试进行新零售业务，为公司零售业务转型和持续发展开辟新的道路和方向。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，线上销售规模较小。
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司现有房地产业务集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。但目前未收到有关部门对“金石谷项目”整改情况检查的书面意见，尚无法推进项目具体转型工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　（二）市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　（三）资金风险
　　公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一为零售业。2023年，伴随经济社会全面恢复常态化运行，消费热点亮点频出。根据国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长 7.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额422,881亿元，增长7.3%。按消费类型分，2023年，商品零售418,605亿元，比上年增长5.8%；餐饮收入52,890亿元，比上年增长20.4%。按零售业态分，限额以上零售业单位中百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%，超市零售额比上年下降0.4%。2023年，全国网上零售额154,264亿元，比上年增长11.0%。其中，实物商品网上零售额130,174亿元，增长8.4%，占社会消费品零售总额的比重为27.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%。
　　2023年，在促消费政策举措持续发力显效、多部门统筹开展全国性消费促进活动等措施的激励下，居民消费信心逐渐恢复，消费需求持续释放，推动消费市场总体回升向好，市场规模稳步扩大，对经济增长的拉动作用逐步提升。消费规模再创历史新高，重新成为经济增长的主动力之一。商品消费稳步增长，服务消费加快回升。
　　超市、百货、便利店、专卖店、购物中心、会员店等传统业态仍然占据了线下零售市场的主要份额，消费者对传统零售业态的需求仍然稳定。同时各类业态之间的差异化和细分化趋势明显，消费者的需求更加多元化和个性化，也促进了各类业态的创新和优化。新零售业态如无人零售、即时零售、社区团购、共享零售、数字零售等虽然占比不高，但增长速度较快，消费者的需求更加便捷化和体验化，同时也推动了线下零售业的数字化转型和升级。
　　与此同时，零售行业竞争进一步加剧，企业管理重心将逐步转移至人力资源效率、供应链管理、与品牌深度联营等方面。未来消费规模相对固定，客流不足仍是企业面临的主要问题，因此精准定位、积极调改的企业将占据更多市场份额，业绩分化将成为行业常态。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。
　　2023年以来，在经济下行压力之下，为防范房地产行业出现系统性风险，年初中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7月的中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策奠定基调。此后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；此后贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策相继落地；此外，继“金融16条”等地产融资宽松政策，“三个不低于”首次以量化指标方式对银行业放贷行为进行硬性规定。10月，国务院常务会议审议通过“14号文”，提出要加大保障性住房建设和供应。
　　经历了本轮长期且深度的行业洗牌，高杠杆、高周转、冲规模的房地产时代已不复存在，未来，原有的高杠杆和高周转的发展模式已不再适用新的发展阶段，随着发展模式的转变，房地产业将更注重产品和运营，或将出现一批兼具低财务杠杆和产品力的区域型房企，促进行业健康发展。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　2023年度，国民经济运行逐步恢复正常，国家和地方政府促消费政策频出，在相关政策刺激下，伴随经济回暖，居民消费信心逐步恢复，线下零售得以缓步复苏，但恢复基础尚不稳固。公司零售业以百货店（即：友谊商城）为主，门店集中于大连地区。公司始终秉承“好品质，在友谊”的经营理念，以商品质量为基础，顾客需求为导向，优质服务为依托，力争在激烈的区域零售业竞争中占得一席之地。2023年度，公司零售业一方面持续优化管理， 在确保日常经营平稳开展的同时，从内部控制、客户服务、人力资源管理、安全管理多角度持续完善公司治理和运作水平，推进公司治理规范化和管理精益化，另一方面通过与品牌方、协作单位的良好互动，精准策划营销，强化社群营销宣传，保证与顾客的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。同时继续强化关键品类的经营，根据消费者的消费升级和品质升级要求，提升对关键品类品牌的支持，加强合作，服务品牌，突出品牌引领和商品力提升。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无规模化线上销售业务。
　　（五）商品采购与存货情况
　　1.前五名供应商情况
　　2.存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3.仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司现有房地产业务集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。但目前未收到有关部门对“金石谷项目”整改情况检查的书面意见，尚无法推进项目具体转型工作。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）区域品牌认知度及影响力
　　公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消费者认可度较高。
　　（二）选品、运营、招商能力
　　公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
　　（三）自有物业为主，抗风险能力强
　　公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备显著的成本优势，抗风险能力强。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入16,333.65万元，同比增加9.28%；归属于上市公司股东的净利润为亏损3,716.69万元，同比增加25.91%。其中：公司零售业实现营业收入15,553.94万元，同比增加7.65%，占公司总体营业收入比重为95.23%；地产业实现收入753.31万元，同比增加133.59%。公司本期亏损的主要原因为：1、本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，营业收入增加，但仍未达到预期盈利水平。2、本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的审核结论调整相关税金；同时，计提因分期缴纳税款而形成的滞纳金。3、经过对金石谷项目重新进行减值测试，项目需补提在建工程减值准备。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　2024年，全国商务工作会议提出推动消费持续扩大，完善市场和流通体系。以“消费促进年”为主线，办好各类促消费活动。激发消费潜能，培育壮大新型消费，稳定和扩大传统消费，推进服务消费品质升级。从2023年的消费提振年到2024年的消费促进年，护航消费升温始终是中国经济工作的重点。2023年，中国消费呈现出结构性复苏的发展轨迹，在回暖中，从上游消费到下游零售地产的“变局”在悄然发生。2024年随着消费升级和消费者需求的多样化，零售业需要不断创新和升级，线上线下融合将成为主流。同时，随着新技术的应用，零售业亦需进一步提高效率和客户体验，从而提升竞争力。
　　2.房地产业
　　2024年，我国经济发展机遇与挑战并存，但总体向好的基本面没有改变。2023 年12 月的中央经济工作会议强调“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“加快推进三大工程”、“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”均释放出房地产政策调整力度或将加大的积极信号。同时保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的提出，从短期来看，部分核心城市政策效果有望进一步显现，但多数城市市场调整压力仍较大。2024年，房地产市场恢复节奏仍依赖于购房信心及预期能否好转，目前的市场交易数据证明，房地产市场正处于一个底部博弈状态。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　公司零售业在目前各级政府促消费的大背景下，将继续秉承经营理念，持续推进百货店购物中心化的进程，抓住复苏发展机遇，力争实现收入突破。主要发展计划如下：
　　（1）顺应消费趋势变化，优化商品品类。当前随着消费升级和消费者需求的多样化，消费者对商品品类的需求也在发生明显变化。公司在坚持品质至上的基础上，以消费趋势变化为指导方向，持续进行商品品类及品牌的优化，从而把握市场变化和消费特点，提升门店的商品力。
　　（2）抓住促消费机遇，拓宽销售渠道。2023年度，地方政府多次通过发放“消费券”等方式来刺激区域消费，在2024年消费促进年的背景下，公司零售门店将积极参与地方促消费的各项活动中，增加促销活动品牌及品类，进一步拓宽门店消费渠道。
　　（3）优化治理结构，提升服务水平。治理结构是持续优质经营的基础，公司零售业将持续从多方面继续完善治理结构，以适应当前消费者需求的变化。同时提高服务水平，以服务带销售，通过优质的服务增加与顾客之间的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。
　　2.房地产业
　　公司房地产业将主要聚焦于大连金石谷项目的转型发展。公司金石谷项目一方面将继续加强与相关管理部门的沟通，积极推动项目整改验收检查工作，推动项目的转型。另一方面在拓展短线创收的基础上，关注市场走向，寻求合作开发机会。
　　（三）可能面临的风险
　　1.宏观经济风险
　　当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不确定性，消费者信心存在下行风险，可能对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
　　2.市场竞争风险
　　公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和互联网工具，以提升自身竞争力。
　　3.资金风险
　　公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入8,244.00万元，同比增长0.72%；归属于上市公司股东的净利润为亏损558.51万元，同比减亏76.70%。其中：公司零售业实现营业收入8,125.59万元，同比减少0.44%，占公司总体营业收入比重为98.56%；地产业实现收入112.45万元，同比增长367.56%。公司本期亏损的主要原因为：（1）本期公司坚持降费增效，零售门店经营状况稳定向好，但未达到预期盈利水平；（2）本期公司控股房地产子公司完成项目土地增值税清算工作，公司依据税务机关出具的土地增值税清算审核结论调整多计提的相关税金，致使净利润同比增加。
　　公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年，社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%，其中除汽车以外的消费品零售额205,178亿元，增长8.3%。按消费类型分，2023年上半年商品零售203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。按零售业态分，2023年上半年限额以上零售业单位中便利店、专业店、品牌专卖店、百货店零售额同比分别增长8.2%、5.4%、4.6%、9.8%，超市零售额同比下降0.4%。2023年上半年，全国网上零售额71,621亿元，同比增长13.1%。其中，实物商品网上零售额60,623亿元，增长10.8%，占社会消费品零售总额的比重为26.6%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长8.9%、13.3%、10.3%。2023年上半年，实体零售业企业虽然出现消费复苏，发展向好的局面，但零售业企业仍然处于转型优化升级的阶段，在市场份额的提升、发展壮大等方面仍然面临诸多限制因素。网上零售方式以及线上销售渠道多样化，如直播电商、兴趣电商、内容电商等，对实体商场的业务发展产生了巨大的冲击。网上零售的发展，势必进一步挤压实体商场的市场空间。新的消费理念和消费习惯，也进一步影响到了实体零售业企业的经营和发展。零售业仍需坚持进行转型优化升级，以提高自身的竞争力。
　　公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2023年上半年全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%。其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。2023年上半年房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557,083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49,880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36,340万平方米，下降24.9%。2023年上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，同时多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。同时积极表态以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，区域内有多家大型零售企业，竞争比较激烈。为实现公司零售业稳定发展，公司仍坚持以现有业务区域为发展重心，强化品质保证，贴近生活，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，确保公司的经营优势和市场影响力。报告期内，公司零售门店销售正在逐步恢复中，但距离以前年度销售水平仍有差距，销售未达预期。
　　（一）商品采购与存货情况
　　1、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　2、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主
　　动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型发展方案。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司基于“金石谷项目”现状，积极通过谋求与其他企业合作，通过调研确定项目转型发展方向，充分利用金石谷项目的资源禀赋，寻找适合项目特点的合作产业。公司初步确定转型方向是以休闲、度假、康养为核心产业内容，牵动地产开发的田园综合体。后续，公司将积极的与政府主管部门保持沟通，在取得书面批复后正式启动具体相关工作。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）市场竞争风险
　　公司零售业门店所处区域内，存在多家知名大型零售企业，区域内竞争一直较为激烈，进一步分流现有消费市场。多种新零售模式在线上销售渠道的助力下，进一步加剧了竞争和对实体零售门店的冲击。
　　应对措施：公司零售业在保民生、稳销售的基础上，巩固和强化经营优势，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，营造多元化的消费场景和亲情化的购物体验，提升自身竞争力。
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。
　　（二）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。
　　应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强盘活存量，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一是零售业。根据国家统计局数据显示，2022年社会消费品零售总额439,733亿元，比上年下降0.2%。其中，除汽车以外的消费品零售额393,961亿元，下降0.4%。按消费类型分，2022年商品零售395,792亿元，比上年增长0.5%；餐饮收入43,941亿元，比上年下降6.3%。按零售业态分，2022年限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，百货店下降9.3%。2022年，全国网上零售额137,853亿元，比上年增长4.0%。其中，实物商品网上零售额119,642亿元，增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.1%、3.5%、5.7%。
　　2022年传统零售业在宏观经济与互联网双重打击下是困难重重而又韧性生长的一年。整体宏观经济影响叠加周期性低谷，实体零售业经受了严峻的冲击和挑战，业绩普遍承压。不完全统计，2022年，全国至少有42家百货门店停业闭店，百货上市企业普遍业绩承压，在客流下滑、消费减弱的大形势下，关店止损是百货企业无奈的选择。传统百货数量减少是趋势，但优质的百货商场依旧会是城市的潮流风向地标。展望2023年，消费复苏和趋势向好可以预见，但也可能依旧存在不确定性。唯有坚定信心，行动破局，才有可能迎来百货业的重生。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%，办公楼投资5,291亿元，下降11.4%，商业营用房投资10,647亿元，下降14.4%。房屋新开工面积120,587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88,135万平方米，下降39.8%，办公楼新开工面积3,180万平方米，下降39.1%，商业营用房新开工面积8,195万平方米，下降41.9%。商品房销售面积135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%，办公楼销售面积下降3.3%，商业营用房销售面积下降8.9%。商品房销售额133,308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%，办公楼销售额下降3.7%，商业营用房销售额下降16.1%。
　　整体来看，行业增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，房企销售去化及回款压力增加。综上数据可见，尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，短期内房地产市场仍难言乐观。而从企业发展战略角度，近年房地产行业监管不断收紧、叠加市场降温、项目去化率表现不佳，多数企业销售承压、短期资金压力较大。新常态下，高杠杆、高负债运营模式无法持续。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，区域内有多家大型零售企业，竞争比较激烈。2022年在宏观经济下行持续影响下，公司零售门店虽历经短期闭店等不利因素，但为实现公司零售业稳定发展，公司仍坚持以现有业务区域为发展重心，强化品质保证，贴近生活，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，确保公司的经营优势和市场影响力。报告期内， 公司零售门店销售正在逐步恢复中，但距离以前年度销售水平仍有差距，销售未达预期。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　（五）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主
　　动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型发展方案。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的 “三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入14,946.23 万元，同比下降15.24%；归属于上市公司股东的净利润为亏损5,016.26万元，同比减亏76.77%。其中：公司零售业实现营业收入14,448.72万元，同比下降16.45%，占公司总体营业收入比重为96.67%；地产业实现收入322.49万元，同比增加206.13%。公司本期亏损的主要原因为：（1）整体宏观经济影响叠加周期性低谷，加之2022年9月公司零售门店临时闭店，导致本期销售收入同比下降。目前公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平；（2）同期，公司控股子公司按照政府要求对金石谷项目进行整改，计提在建工程减值准备2.28亿元，本期无相关事项，亏损减少。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　1.零售业
　　目前，在互联网、社交电商等的发展推动下，零售行业不断升级变化，企业之间的竞争也日趋激烈。随着国内促消费政策逐步落地和显效，消费升级态势有望延续，消费市场规模将持续扩大，同时伴随着国内消费市场逐步进入数字化时代，新需求、新场景、新业态、新模式及新零售业务不断涌现和演化，不断推动着新消费时代的到来；目前消费者到店消费趋势稳步回升，零售企业线上线下融合速度、深度及广度不断加快。
　　2.房地产业
　　2023年以来，党中央提出优化政策支持房地产刚性需求和改善性需求，防范金融风险，支持房企融资，地方政府相继调整了限购限价限贷政策，并对相关税费、土地拍卖条件等多项政策进行优化。中央经济工作会议提出，要防范房地产业引发系统性风险；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。这一要求对房地产行业适应我国人口与经济社会发展新形势，顺应人民群众需求，具有十分长远的战略指导意义。从目前来看，政策效果正逐步显现，住房需求在不断释放。从房地产市场的中长期趋势来看，满足刚性和改善性住房需求仍然有一定的发展空间，同时应关注产能过剩和市场波动的风险。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　1.零售业
　　零售业作为目前公司收入的重要来源，在扩大内需、刺激消费的大背景下，公司将继续深耕当前经营区域业务，以多年积累的零售业经营经验、市场口碑、过硬的产品质量为依托，紧抓百货业态市场发展趋势，积极创新突出特色，继续推进百货店购物中心化发展要求，构建全方位、多层次、高品质、优服务的复合型购物场所。主要发展计划如下：
　　（1）优化管理。在确保日常经营平稳开展的同时，从内部控制、客户服务、人力资源管理、安全管理多角度持续完善公司治理和运作水平，推进公司治理规范化和管理精益化。
　　（2）精准定位目标客户群体。充分利用大数据的优势，了解客户群体需求，通过与品牌方、协作单位的良好互动，精准策划营销，强化社群营销宣传，保证与顾客的互动粘性，提升顾客的服务感知和满意度。
　　（3）继续深化与品牌商的合作。继续强化关键品类的的经营，根据消费者的消费升级和品质升级要求，提升对关键品类品牌的支持，加强合作，服务品牌，突出品牌引领和商品力提升，实现共赢。
　　2.房地产业
　　2023年，公司将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　（三）可能面临的风险
　　1.市场竞争风险
　　公司零售业门店所处区域内，存在多家知名大型零售企业，区域内竞争一直较为激烈，将进一步分流现有消费市场。多种新零售模式在线上销售渠道的助力下层出，进一步加剧了竞争和对实体零售门店的冲击。
　　应对措施：公司零售业零售业在保民生、稳销售的基础上，巩固和强化经营优势，从增强业态组合、优化购物体验互动来进行经营的升级改造，营造多元化的消费场景和情亲化的购物体验，提升自身竞争力。
　　房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。
　　2.政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　3.资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强盘活存量，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入8,185.26万元，同比下降10.31%；实现归属于上市公司股东的净利润为亏损2,397.40万元，同比减亏9.38%。其中：公司零售业实现营业收入8,161.21万元，同比减少9.02%，占公司总体营业收入比重为99.71%；房地产业实现收入24.05万元，同比减少33.41%。公司本期亏损的主要原因为：目前新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平。
　　公司主营业务之一为零售业。根据国家统计局数据显示，2022年上半年，社会消费品零售总额210,432亿元，同比下降0.7%，其中除汽车以外的消费品零售额189,251亿元，下降0.1%。按消费类型分，2022年上半年商品零售190,392亿元，同比增长0.1%；餐饮收入20,040亿元，下降7.7%。按零售业态分，2022年上半年限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店零售额同比分别增长4.2%、4.7%、2.8%，百货店和专卖店分别下降8.4%、4.1%。2022年上半年，全国网上零售额63,007亿元，同比增长3.1%。其中，实物商品网上零售额54,493亿元，增长5.6%，占社会消费品零售总额的比重为25.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长15.7%、2.4%和5.1%。2022年上半年，零售业困局依然严峻。传统零售业在2022年上半年多地区疫情影响下，业绩出现了明显的下滑，关店撤场潮仍在继续。伴随着供给侧结构性改革的持续推进，消费者需求的不断释放，也为传统零售业企业转型发展带来了契机。对百货企业来说，数字化转型很有必要。同时，企业需从根本上改变商业模式、经营体系以及经营结构，要把传统百货转变为“休闲娱乐+沉浸式体验”的消费中心，从过去的卖商品转变为卖生活方式。
　　公司主营业务之一为房地产业。根据国家统计局数据显示，2022年上半年全国房地产开发投资68,314亿元，同比下降5.4%。其中，住宅投资51,804亿元，下降4.5%。2022年上半年房地产开发企业房屋施工面积848,812万平方米，同比下降2.8%；其中住宅施工面积599,429万平方米，下降2.9%。房屋新开工面积66,423万平方米，下降34.4%；其中住宅新开工面积48,800万平方米，下降35.4%。2022年上半年商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；其中住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66,072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。2022年以来，在“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”、“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指导下，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。2022年上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大人才吸引力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2022年上半年为有效缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，强化直播带货等新零售元素，并通过高频次促销活动、增加功能性业态、完善商品结构等手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售。报告期内，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，但距离疫情前销售水平仍有差距。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无线上销售情况
　　（五）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主动退出球场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前对该项目转型方案正在论证中。

　　二、核心竞争力分析
（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（一）疫情反复风险：当前，区域性疫情反复，疫情导致消费短期停滞，将影响零售业整体的经营情况，同时导致消费者信心的下行，从而影响零售业的稳定运营。
应对措施：积极发展多渠道销售模式，同时加强与供应商、仓储等方面的合作，探索构建新的销售方式。
（二）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
应对措施：一方面全国范围内，寻求合作开发客户，共同开发已有项目；另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。
（四）市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司主要业务之一是零售业。根据国家统计局数据显示，2021年，社会消费品零售总额440,823亿元，比上年增长12.5%，两年平均增速为3.9%。按消费类型分，2021年商品零售393,928亿元，比上年增长11.8%；餐饮收入46,895亿元，增长18.6%。按零售业态分，2021年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额比上年分别增长6.0%、16.9%、11.7%、12.8%和12.0%。2021年，全国网上零售额130,884亿元，比上年增长14.1%。其中，实物商品网上零售额108,042亿元，增长12.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.5%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长17.8%、8.3%和12.5%。
　　2021年零售业发展，可以说是困局与变局交织并存。传统零售业、连锁餐饮等行业在疫情常态化背景下出现大幅撤场关店潮，无论是对中小零售企业还是对上市零售企业而言，业绩下滑已经成为“普遍”现象。但另一方面，随着国家供给侧结构性改革的持续推进和消费者需求的不断释放，传统零售企业也根据消费需求和市场环境的变化，利用原有业态的优势基础创新业态，以抓住新的流量入口，抢占先发优势，谋求在激烈的市场竞争之中占有一席之地。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司主要业务之一是房地产业。根据国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资147,602亿元，同比增长4.4%。其中，住宅投资111,173亿元，比上年增长6.4%；办公楼投资5,974亿元，比上年下降8.0%；商业营业用房12,445亿元，比上年下降4.8%。2021年中国房地产开发企业房屋施工面积975,387万平方米，比上年增长5.2%；其中住宅施工面积690,319万平方米，增长5.3%。房屋新开工面积198,895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146,379万平方米，下降10.9%。2021年中国商品房销售面积179,433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%，两年平均增长2.3%。其中住宅销售面积156,532万平方米，占比87.24%，比上年增长1.1%；办公楼销售面积3,375万平方米，占比1.88%，同比增长1.2%，商业营业用房销售面积9,046万平方米，占比5.04%，同比下降2.6%。
　　2021年，我国房地产市场总体稳定，继续坚持“房住不炒”的定位，积极稳妥实施房地产长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，积极防范潜在风险，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度；去杠杆仍是行业主旋律。下半年随着市场持续转冷，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。2021年7月降准0.5%、2021年12月降准0.5%，两次降准提高了涉房资金的流动，并且资金流动偏向优质房地产企业。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中零售相关业的披露要求
　　公司零售业集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2021年为有效缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，强化直播带货等新零售元素，并通过持续引入自营商品、增加功能性业态等手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售。报告期内，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，销售收入较同期有所增长，但距离疫情前销售水平仍有差距。
　　（一）门店基本情况
　　（二）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（三）门店店效信息
　　（四）报告期内线上销售情况
　　（五）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　公司房地产业集中在大连地区，即公司控股子公司拟开发的“金石谷”项目，以前年度该项目因政策原因处于暂缓建设阶段，公司对其开发一直保持着持续的调研和论证。2021年9月公司接到项目所在地政府有关文件，要求公司按照整体主动退出球
　　场标准进行整改。公司按照政府要求，整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作，目前正在制定转型工作方案。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司房地产业将在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，对外寻找商机，与其他国内地产公司进行战略合作，以增强抵御房地产行业风险的能力，谋求自身的可持续发展。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新
　　发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的 “三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司实现营业收入17,633.44万元，同比增长0.32%；归属于上市公司股东的净利润为亏损21,591.17万元，同比下降938.05%。其中：公司零售业实现营业收入17,292.50万元，同比增长10.52%，占公司总体营业收入比重为98.07%；地产业实现收入105.35万元，同比下降92.70%。公司本期亏损的主要原因为：（1）目前新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平；（2）公司控股子公司于2021年9月、2021年11月分别收到大连金普新区发展和改革局下发的《关于大连友谊金石谷高尔夫球场整改工作的通知》，要求对项目进行整改。项目开发与经营所面临的政策环境发生重大变化，故对该项目计提减值准备。

　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和发展趋势
　　零售业：
　　自2010年左右开始，受电商和其它业态冲击，零售业进入调整期，导致传统百货业在物业条件、软硬件设施、市场化水平等多方面欠账较多，调改成为这几年百货发展的主旋律，大到业态转型、物业翻新，小到品牌调整、门头亮化，百货企业或多或少进行或准备进行调改，这一趋势将在2022年延续。百货企业需要根据各店的商圈环境、品牌定位、物业条件等，因地制宜地进行不同规模的调改。无论是业态转型还是环境和商品升级，都应紧紧围绕本企业的目标定位开展，通过品质升级和体验提升吸引目标顾客。调改与运营需要两条腿走路，相互结合，互为保障。调改的效果需很大程度上要靠精细化运营来体现，一些运营的阻碍或难点也需要调改来打通。
　　商品力是零售企业经营能力的核心体现，无论何种渠道、何种方式，让顾客能持续买到好的商品，是一家零售商能持续发展的动力和源泉。商品力表面上看是价格没有吸引力，背后是综合因素导致，包括形象定位、经营管理模式、品类组合、与品牌商关系、供应链控制、采购能力等。2022年，百货企业将以多种手段增强商品力，包括：深化与品牌商的合作、拓展自营品类、开发自有品牌、强化品牌汰换更新、开发集合店、应用数字化手段等。
　　当前百货行业的会员营销主要有三大特点，一是会员规模快速扩大，二是数字化会员成标配，三是会员销售占比稳步提高。同时存在会员活跃度不高、体系未打通、服务简单化等问题。2022年，会员营销的重点将围绕会员战略细分、会员权益和体验提升、高端会员服务、全渠道会员打通等方面展开。
　　房地产业：
　　2022年，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，行业去杠杆节奏将得到适度控制，个人按揭贷款将迎来适度松绑。但整体判断，坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将形成闭环，最终实现促进行业良性循环和健康发展。
　　目前房地产市场的基本面没有变，住房需求依然较强。宏观上讲，保持调控政策连续性、稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，并保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求将成为主旋律。
　　2022年房企更需要配合国家发展战略，控规模、调节奏。2022年，房地产市场强调满足合理的住房需求是以需求方为基础，引导市场销售回到正常节奏，避免意外伤害到第一套刚需和改善需求的购房者。房地产市场的发展要满足购房者的合理需求，这也有利于保持房地产市场的持续、健康、稳定发展。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　零售业：
　　在公司零售百货业务发展过程中，公司将持续密切关注消费趋势变化，坚持以现有业务区域为主要发展重心，强化品质保证，面向家庭，贴近生活。同时进行供应链优化升级，聚焦商品竞争力的提升；推进精准营销，建立全方位客户营销体系；提升服务能力，推进服务一体化。主要经营计划如下：
　　1.深化与品牌商的合作，优化供应链。通过强化关键品类经营，结合消费升级和品质升级的消费需求，提升在化妆品、男女服饰、家具用品等关键品类的竞争力，与品牌方联合、资源共享，降低运营及销售成本，创造价值。
　　2.增加自采及自有品牌。通过品类及商品的自主采购以及自有品牌的丰富，提高公司商品销售的毛利，同时能够增强公司的品牌竞争力。
　　房地产业：
　　2020年，公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。2022年，公司也将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，在主要聚焦于大连金石谷项目转型发展的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　（三）可能面临的风险
　　1.疫情反复风险：当前，区域性疫情反复，疫情导致消费短期停滞，将影响零售业整体的经营情况，同时导致消费者信心的下行，从而影响零售业的稳定运营。
　　应对措施：积极发展多渠道销售模式，同时加强与供应商、仓储等方面的合作，探索构建新的销售方式。
　　2.政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　3.资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。
　　4.市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，与同业公司探索战略合作，控制可能出现的投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司实现营业收入9,126.19万元，同比增长24.83%；实现归属于上市公司股东的净利润为-2,645.53万元，同比下降201.51%。其中：公司零售业实现营业收入8,970.74万元，同比增长26.08%，占公司总体营业收入比重为98.30%；地产业实现收入36.12万元，同比减少49.40%。公司本期亏损的主要原因为：（1）目前新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，未达到预期盈利水平；（2）2020年度公司根据协议约定，收到原全资子公司邯郸发兴房地产开发有限公司股权转让受让方支付的违约金，形成营业外收入，本期无相关款项。
　　根据国家统计局发布的数据显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%，其中，住宅投资54,244亿元，增长17%。商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
　　2021年上半年，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房地价、稳预期”的政策基调。一方面，针对上半年部分热点城市房地产市场热度上升的情况，连续在多个热点城市实地调研，地方也频繁出台政策并整顿市场，调控蔓延至热点城市；另一方面，在上半年重要会议中，“房住不炒”和“稳地价、稳房地价、稳预期”的政策方针被反复提及，房地产调控并未放松。2021年上半年，中央和各地方城市的调控次数超173次，主要是针对需求端的调控，且大多数为收紧性政策。在收紧性政策中，又以两类政策为主，一类是限制一般性需求的政策，以限购加码和公积金收紧为主。一类是限制投机性需求的政策，以打补丁，加码限售，提高转让成本，整治资金违规进入房地产为主。自2月深圳推出“二手房指导价”以来，“二手房指导价”成为调控新利器，多城市或将跟进。在上半年的调控中，“学区房”成为了政策调控的关注重点。在中央层面，“防范以学区房等名义炒作房价”首次成为中央政治局议题。地方上，多个城市也在市场整顿中重点关注学区房现象。如广州、成都、南京等地均在整顿中重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。
　　新增土地储备项目
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2020年公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构。后期公司房地产业务将在主要聚焦于大连金石谷项目开发论证的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（一）零售行业及公司零售业发展状况
　　根据国家统计局发布的数据显示，2021年上半年，社会消费品零售总额37,586亿元，同比增长12.1%,其中，除汽车以外的消费品零售额33,719亿元，增长13.1%。按零售业态分，2021年上半年限额以上零售业单位中的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%和32.4%。2021年上半年，全国网上零售额61,133亿元，同比增长23.2%。其中，实物商品网上零售额50,263亿元，增长18.7%，占社会消费品零售总额的比重为23.7%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长23.5%、24.1%和16.7%。
　　上半年限额以上的超市、便利店、百货店、专业店和专卖店零售额同比分别增长6.2%、17.4%、29.5%、24.6%和32.4%，各业态的累计增速表现较一季度时均有放缓，其中相对必选的超市渠道增速表现更为稳定，仅下滑1个百分点，但同比提升2.4个百分点，实际呈现出加速趋势；可选渠道的减速幅度在10-30个百分点不等，这一表现符合预期，疫情的影响在上年同期已经逐步渐弱，线下业态基本于4-6月份恢复正常经营，上年同期增速为-14%至-24%不等。当前消费市场环境和政策环境积极乐观，二季度乃至2021年全年的零售市场增速将呈现企稳向好的迹象，随着我国疫情管控效果的进一步显现，国内经济正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，社消增速也将回归疫情前水平。公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2020年以来为缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，持续通过第三方直播平台等新媒体营销手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售，但疫情冲击巨大，公司零售业销售下滑趋势明显，2021年上半年，新冠疫情对公司零售业影响依然存在，公司零售门店销售尚在逐步恢复中，同时公司零售业继续强化营销策略，丰富商品和服务结构，截至报告期末，零售业销售收入较同期有所增长，但距离疫情前销售水平仍有差距。
　　（二）门店基本情况
　　（三）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（四）门店店效信息
　　（五）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无线上销售情况
　　（六）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。

　　二、核心竞争力分析
（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
（一）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松，房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。
应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
（二）市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延
续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，控制可能出现的投资风险。
（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。
（四）经营风险：房地产业对于项目开发的控制、销售等方面均有较高的要求，目前房地产行业开发成本不断上升，市场竞争日益加剧，压缩了盈利空间。同时，公司规模较小，资金实力有限，在市场竞争中处于劣势，限制了公司的发展速度。
应对措施：公司将立足自身现状，及时调整经营方向，确保符合公司实际，提升运营管理能力。 收起▲

　　一、概述
　　2020年面对严峻复杂的国内外环境特别是新冠肺炎疫情严重冲击，在党中央坚强领导下，全国各地区各部门坚持稳中求进工作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期。在疫情和严峻的内外部经济形势下，公司直面多重困境，扎实改善公司整体运营环境，稳妥推进公司存量商业地产项目整体去化，稳固零售主业，同时多方位提升公司规范治理，确保公司在严峻形势下的规范运作。
　　报告期内，公司实现营业收入17,577.27万元，同比下降77.34%；实现归属于上市公司股东的净利润2,576.36万元，同比增加107.90%。其中：公司零售业实现营业收入15,646.83万元，同比下降77.49%，实现净利润-1,595.97万元，同比下降467.28%。公司本期业绩扭亏为盈的主要原因为：1.本期公司将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及债权转让给关联方武汉信用投资集团股份有限公司形成部分处置收益，同时改善了公司资产质量与财务状况，有息债务规模与财务费用大幅减少；2.本期公司依据与首宏文创商业管理（北京）有限公司签订的《股权转让协议解除协议》，收到补偿金导致营业外收入增加。3.受新冠疫情影响公司零售业客源减少、为供应商减免租金，导致公司零售业营业收入、利润总额较同期下降。同时，本期公司零售业因新收入准则调整影响，营业收入同比减少。
　　（一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
　　根据国家统计局数据，2020年度，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%，其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%，其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
　　2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。
　　（二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势
　　公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，所售产品为写字楼、公寓、商铺等。2020年6月，公司通过重大资产出售，将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及公司对三家子公司的债权转让给武信投资集团，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。
　　新增土地储备项目
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。后期公司房地产业务将在主要聚焦于大连金石谷项目开发的基础上，与其他国内地产公司进行战略合作，寻求合作开发机会，增强抵御房地产业风险的能力，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（一）零售行业发展状况
　　根据国家统计局数据，2020年度，全国实现商品零售总额352,453亿元，同比下降2.3%，按零售业态分，2020年限额以上零售业单位中的超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店和专卖店分别下降9.8%、5.4%和1.4%。2020年，全国网上零售额117,601亿元，比上年增长10.9%。其中，实物商品网上零售额97,590亿元，增长14.8%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类和用类商品分别增长30.6%、5.8%和16.2%。2020年，受新型冠状肺炎疫情影响，实体零售业务中百货店、购物中心受到重创，但同时疫情也加速线上线下融合，实体店或主动或被动纷纷选择网络直播、网红带货等方式拉动销售，以扭转疫情影响下的销售颓势。虽然当前百货零售业态面临较大的转型升级压力与其他业态的冲击，但是百货业在我国发展历史较久，仍然有其竞争优势，但必需转型升级。一方面，商场需要进行物理改造，避免同质化发展，需要展现自身特色；另一方面要加速数字化布局，线上线下融合，加速全渠道布局；通过新手段，如直播、短视频、微信群、小程序等社交媒体增加消费者互动，激发消费者购物意愿等。
　　（二）门店基本情况
　　（三）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（四）门店店效信息
　　（五）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无线上销售情况
　　（六）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。

　　二、核心竞争力分析
　　（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
　　（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
　　（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对
　　有利的区域竞争优势。

　　三、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　零售业：
　　2020年，受新型冠状肺炎疫情影响，实体零售业务中百货店、购物中心受到重创。当前，零售行业依然普遍面临经营成本持续上升的客观现状。此外，转型升级所需进行的硬件改造与技术应用带来新的成本上升，一些零售企业基础配套及商业设施老化陈旧，存在较高的改造成本和技术难度；客流采集、数据分析、营销引流等前沿技术更迭快速，企业面临创新研发和技术投入成本压力的同时，还要承受技术迭代更新所带来的风险。百货类商品经营中传统的经销代理模式仍然占有较大比例，中间环节过多导致终端渠道商品价格偏高，与电商平台相比明显不具价格优势。零售各业态对自营及其他创新融合项目的开发还处于早期阶段，既需要主观的努力尝试，如资金投入、买手队伍的培养、激励与试错机制的建立，也需要客观环境的支持，如供应链的成熟、社会诚信机制的完善等，都需要较长时间实现。提前预判，有序发展，规范经营，是零售业未来发展的又一课题。
　　房地产业：
　　2020年，在疫情之下，全年流动性宽松，保值和避险需求骤升，住宅量价齐升，而以投资和企业购置为主的商办萎靡不振。住宅方面长三角、珠三角、西北及部分区域核心城市领衔量价齐升，但区域间分化仍较大，二线的郊县及非核心城市群的三四线城市大多以价换量。楼市销售的持续超预期亦带动了土地成交大涨，但亦呈现区域分化，三大核心城市群及少数区域核心城市备受青睐，溢价率相对较高。资金方面，全年流动性宽松，但对于房地产融资却持续收紧，年内对于保险资金、信托等投向房地产业再度出台新规以加强规范，行业资金链进一步趋紧，同时行业分化也随之加剧。政策方面，十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段”是一项长期政策，不可能朝令夕改。同时，“稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。”以及“大力发展租赁住房、解决好大城市住房突出问题。”是2021年房地产业的工作重点。推动金融、房地产同实体经济均衡发展；促进住房消费健康发展；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，是未来几年房地产行业发展的主要信号。
　　（二）公司发展战略和经营计划
　　零售业：
　　在数字化时代，“以消费者为中心”和“数据驱动”就是零售业企业未来发展的两大核心战略。零售行业的运营模式正在从“以货为主”转向“以人为本”，从过去粗放的消费者运营转向基于大数据的全渠道精细化运营。公司零售业主要以百货店为主，
　　百货业面临的窘境与向上生长的智慧零售大潮形成鲜明对比，互联网电商的冲击让百货业自身的问题暴露得更加明显。面对当前的发展形式，公司零售业一贯坚持以顾客的需求为中心，从顾客的需求出发，创造商机，引导消费。同时搭建服务优秀的销售及后勤团队，全方位服务消费者。在产品端，根据市场需求，积极拓展优质产品市场，形成自身特色，同时增加自有品牌，以价格优势和品牌优势降低经营成本，在“优质产品”和“优秀服务”两个方面进行拓展。在营销方面结合自身业态、商品优势，通过第三方合作、线上线下等方面积极开展营销工作。
　　房地产业：
　　“房住不炒”是当前及未来房地产行业的主要政策，为保证房地产业健康平稳发展，未来房地产业政策将继续从多角度进行调控，公司房地产业务依旧面临严峻考验。2020年度，公司持续全方位推进存量商业地产项目去化，2020年6月，公司通过重大资产出售，将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及公司对三家子公司的债权转让给武信投资集团，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。同时，公司也将积极按照“在中心城市的中心区域发展中小地块”的三中原则，积极寻找新项目，并谋求与同业公司等进行战略合作，共同拓展地产项目，为公司的持续发展奠定基础。
　　2020年1月8日，公司控股股东武信投资控股拟将公司控股权转让给武汉开发投资有限公司。如上述股份转让实施完成，公司的控股股东将变更为武汉开发投资有限公司，实际控制人将变更为武汉市人民政府国有资产监督管理委员会。武汉开发投资有限公司成为公司控股股东后，其不排除尝试提议对上市公司的业务、资产及管理结构作出适当、合理及必要的优化调整。同时不排除尝试筹划针对上市公司或其子公司的资产和业务进行出售、合并、与他人合资或合作的计划，或推动上市公司购买或置换资产的重组计划，将可能会为公司带来好的发展机会。
　　（三）经营中存在的风险和应对策略
　　1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松，房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。2020年房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。
　　应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
　　2、市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
　　应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，控制可能出现的投资风险。
　　3、资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
　　应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。
　　4、经营风险：房地产业对于项目开发的控制、销售等方面均有较高的要求，目前房地产行业开发成本不断上升，市场竞争日益加剧，压缩了盈利空间。同时，公司规模较小，资金实力有限，在市场竞争中处于劣势，限制了公司的发展速度。应对措施：公司将立足自身现状，及时调整经营方向，确保符合公司实际，提升运营管理能力。 收起▲

　　一、概述
　　2020年上半年，面对更加严峻复杂的外部经济环境，以及新冠疫情的严重冲击，公司坚持统筹推进，持续稳固零售主业，多渠道推动房地产业存量去化，同时持续夯实制度管理基础，提升规范治理水平。报告期内，公司实现营业收入7,311.02万元，同比下降82.47%；实现归属于上市公司股东的净利润2,606.21万元，同比增加131.92%。其中：公司零售业实现营业收入7,115.09万元，同比下降80.45%，实现净利润-768.80万元，同比下降2,256.55%,公司零售业本期受疫情及新收入准则影响收入下降。公司本期业绩扭亏为盈的主要原因为：1、本期公司将持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及债权转让给关联方武信投资集团，改善了公司资产质量与财务状况，有息债务规模与财务费用大幅减少。2、本期公司依据与首宏文创商业管理（北京）有限公司签订的《股权转让协议解除协议》将已收到的2,000万元定金确认为补偿金导致营业外收入增加。
　　（一）房地产行业相关的宏观经济形势、行业政策环境的变化情况
　　根据国家统计局数据，2020年上半年，全国房地产开发投资62,780亿元，同比增长1.9%，商品房销售面积69,404万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅销售面积下降7.6%，办公楼销售面积下降26.5%，商业营业用房销售面积下降20.7%。商品房销售额66,895亿元，下降5.4%。其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28.0%，商业营业用房销售额下降25.5%。2020年上半年，受新型冠状肺炎疫情影响，一季度全国房地产市场基本陷入停滞，二季度随着经济复苏、企业复产复工的有序推进，房地产行业逐步回归正轨。房地产调控方面，仍坚持“房住不炒”定位，在流动性合理充裕的宏观背景下，房地产领域金融监管依然从严；地方政府因城施策更加灵活，多地从供需两端出台房地产扶持政策，调控政策虽然整体呈边际改善态势，但政府仍保持调控定力，坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线，需求端更多的从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。地方政府为应对新冠疫情带来的影响，因城施策更加灵活，但仍坚守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。
　　（二）公司的主要经营模式、经营业态、在主要业务所在城市的市场地位及竞争优势
　　公司房地产业当前主要涉及商业地产开发。公司当前在建、在售房地产项目主要为商业地产项目，分布在大连、沈阳和邯郸等二、三线城市，所售产品为写字楼、公寓、商铺等。2020年6月，公司通过重大资产出售，将公司持有的大连盛发、沈阳星狮、邯郸发兴100%股权及公司对三家子公司的债权转让给武信投资集团，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司通过出售三家房地产类子公司，实现了资金回笼，优化了公司的资产结构，同时进一步降低了公司有息债务规模与财务费用，改善了公司资产质量与财务状况，增强了公司的持续经营能力。后期公司房地产业务将在主要聚焦于大连金石谷项目持续开发及销售的基础上，进一步寻找市场机会以谋求自身的可持续发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（一）零售行业发展状况与公司行业地位
　　近年来，随着国内宏观经济稳定增长、居民人均可支配收入不断提高，加上消费结构不断升级，百货零售行业保持较为稳定的发展趋势，但随着电商等渠道的持续分流、成本费用存上涨压力的影响，传统百货零售业增长乏力，行业景气度仍在低位运行。2019年以来，全国消费市场持续放缓，零售行业的复苏力度趋弱，百货行业竞争日益加剧，在消费结构升级、双线融合不断深化、新技术加速转型的同时，新兴百货业态持续分流传统百货店的趋势越来越明显，中国百货发展正在进行新一轮的洗牌。2020年上半年，受新冠疫情影响，实体零售业受到巨大冲击，长时间的闭店及客流的减少导致收入急剧下降，线上零售市场占有率进一步提高，大批实体零售谋求业务向线上拓展，竞争压力凸显。公司零售业主要集中在大连地区，以百货店（友谊商城）为主，本区域内零售业市场竞争一直较为激烈。2020年上半年，为缓解疫情冲击，公司零售业在保民生、稳销售的基础上，持续通过第三方直播平台等新媒体营销手段，利用长期以来友谊商城在所在区域内的品牌影响力，谋求拉动销售，但疫情冲击巨大，公司零售业销售下滑趋势明显，上半年在国内疫情缓解后，公司零售业强化营销策略，丰富商品和服装结构，截至报告期末，零售业销售收入降幅渐次收窄。
　　（二）门店基本情况
　　（三）门店变动情况
　　报告期内公司门店未发生变化。
　　（四）门店店效信息
　　（五）报告期内线上销售情况
　　报告期内，公司无线上销售情况
　　（六）商品采购与存货情况
　　1、前五名供应商情况
　　公司联营模式前五名供应商收入占该销售模式收入总额比例为58.64%，公司经销模式前五名供应商采购金额占该销售模式采购总额比例为42.44%。
　　2、存货管理政策
　　（1）存货的计量
　　①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
　　②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
　　（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
　　期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。
　　计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
　　（3）存货的盘存制度
　　采用永续盘存制。
　　（4）低值易耗品的摊销方法
　　采用“五五摊销法”核算。
　　3、仓储与物流情况
　　公司商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。

　　二、公司面临的风险和应对措施
（一）政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，调控政策坚持贯彻“住而非炒”总定位，地产调控政策未见放松，房价上涨较快的城市调控力度有所加大。预期未来整体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策转变。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的政策不确定性风险。2020年房地产调控政策因城施策、分类指导的持续推行，可能对公司的经营和发展造成不确定性影响。
应对措施：公司将紧跟国家政策，加强政策研究，依据政策导向和市场情况，在市场判断、战略制定、项目销售等方面做好充分的应对。
（二）市场风险：房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
应对措施：公司将结合自身实际情况，坚持“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中原则”，控制可能出现的投资风险。
（三）资金风险：公司在房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资金压力持续增加，存在流动性不足的风险。
应对措施：一方面加强存量去化，确保资金回款，保证公司流动性稳定，另一方面加强预算管理，合理安排资金的适用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债能力，保障公司资金链的安全。
（四）经营风险：房地产业对于项目开发的控制、销售等方面均有较高的要求，目前房地产行业开发成本不断上升，市场竞争日益加剧，压缩了盈利空间。同时，公司规模较小，资金实力有限，在市场竞争中处于劣势，限制了公司的发展速度。应对措施：公司将立足自身现状，及时调整经营方向，确保符合公司实际，提升运营管理能力。

　　三、核心竞争力分析
（一）2016年，公司原控股股东友谊集团签署《关于转让大连友谊（集团）股份有限公司部分股份之股份转让协议》，上市公司引入了新的控股股东武信投资控股。武信投资控股成为控股股东后，将借助上市公司的平台，通过各种有效途径，创新发展，打造大连友谊的持续经营能力。
（二）公司调整了地产业的发展方向，初步确立了“在中心城市的中心区域，发展中小地块”的“三中”原则，并重塑管理能力，以储备相应竞争力。
（三）公司现有零售门店，位于区域市场的核心商圈，多年来稳健运营，在区域市场中树立了良好的品牌形象，形成了相对有利的区域竞争优势。 收起▲