华联控股（000036）

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、景恒泰公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等五家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.45万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　(一)报告期内公司经营与管理情况
　　截至2024年6月30日，公司总资产77.37亿元、净资产50.82亿元，比上年度末分别减少7.87%、4.76%；2024年1-6月，公司实现营业收入2.18亿元，同比下降26.49%，归属于上市公司股东净利润0.33亿元，同比上升22.56%，净利润增长主要是投资收益增加所致。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2024年上半年营业收入下降。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司在售产品仍面临较大的去化压力。
　　产业转型工作方面：公司于2023年12月参与设立中保清源汇海产业基金。报告期内，该基金投资情况如下：一是投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权，珠海聚能两条生产线目前已开始投料试车生产，产品质量稳定，正在进行销售推广。二是投资3000万元，持有山水云图10%的股份，工商变更手续正在办理中。山水云图专注于碳中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。
　　公司将根据产业转型项目进展情况，进行相关披露。
　　1.房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　(1)深圳南山“华联城市商务中心”项目
　　该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。
　　销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元，其中产业研发用房约25.36亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万平方米；T4栋剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。
　　新增租赁方面：报告期内，该项目积极转变营销方式，租售并举，以租促售。该项目研发办公租赁面积为3,059平方米；配套宿舍T4座新增租赁套数为113套，实现新增租赁合同金额约为3,171万元。
　　项目工程结算及物业承接查验等方面工作：报告期内，累计完成6项工程结算，包含消防工程结算、T5栋精装交楼标准空调设备结算以及公寓水表改造结算等，目前T1栋三、四层精装修、智能化工程、南区高低压设备安装工程等相关工程结算工作稳步推进中。
　　(2)深圳宝安“华联城市全景”项目
　　该项目为“工改住”方向城市更新项目。截至本报告披露日，该项目仅剩1套顶层复式单位推售，建筑面积424平方米，报告期内未售出。
　　(3)深圳“华联南山A区”项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目，更新方向为“工改保”。该项目目前正在进行专项规划方案申报等工作，相关申报及前期工作推进中。
　　(4)深圳“御品峦山”项目
　　该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目，计容建筑面积7.96万平方米。该项目正在进行项目设计规划方案调整及报批、换证等工作，同时做好项目动工兴建的各项前期工作，争取早日动工并实现2025年销售目标。
　　(5)杭州“UDC-时代广场”城市综合体项目
　　该项目钱江新城CBD区域，由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组成。其中，“时代大厦”项目由A、B两幢塔楼组成，A栋已出售，B栋自持出租。
　　报告期内，受企业经营压力加大等因素影响，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，区域内高档写字楼空置率上升，竞争加剧。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与微易保险等客户签订了租赁合同，并与民生银行等租户签订了续租合同。报告期内，UDC时代大厦确认租赁收入约3,183万元（含税）。
　　“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。报告期内，公司组织了对杭州大平层的市场调研，销售筹备工作和销售接待工作同时稳步推进，分批回访老业主、优质客户和原来访诚意客户并邀约参观样板房，配合销售全面启动策划宣传工作。
　　“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入6,676万元。此外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值，继续积极与政府相关部门进行协调、沟通，推进该项目的土地复核、产权分割事宜。
　　2.物业经营与服务管理业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.93亿元，同比增长32.81%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
　　报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓展外部客户，克服种种困难，采取了灵活的商务条件策略，以适应不同租户需求，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务，实现了经营任务过半目标。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”出租商业面积约4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
　　(二)经营环境变化及判断
　　报告期内，全球经济在复杂因素交织下延续复苏，随着全球贸易活动回暖，各国降息窗口陆续打开，预期将对全球经济恢复性发展产生积极影响。我国经济继续保持平稳运行，新动能加速成长，保持着较强发展韧性，但国内经济回升向好仍面临诸多挑战，主要是企业经营压力加大，重点领域风险隐患多，国内循环不够通畅等。随着宏观政策力度的持续加大，政策效力的逐步显现，国内经济有望保持稳中有进发展势头。
　　2024年1-6月，根据国家统计局数据，全国商品房累计销售面积和金额分别为4.79亿平方米、4.71万亿元，同比分别下降19.0%、25.0%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为5.25万亿元、3.80亿平方米，同比分别下降10.1%、23.7%。房地产延续调整，仍面临较大下行压力。
　　2024年上半年：一是当前房地产供求关系已经发生了重大变化，行业进入深度调整发展阶段。由于居民对未来收入和稳定就业预期未明显改善，购房者置业信心不足，制约了房地产市场修复进程，房地产市场延续调整、弱势发展格局。二是政策调控延续宽松，救市、救企措施聚焦于“稳市场、去库存”，供需两端松绑政策同时发力，加大“市场+保障”供应体系金融支持，建立房地产融资协调机制，支持房企合理的融资需求；央行、各部委及地方分别出台一系列、一揽子的大力度松绑政策频出，如继续降低房贷利率、降低交易税费、取消首套和二套商业性个人房贷利率下限及设立3,000亿元保障房再贷款，收储商品房用作保障房等。政策松绑力度好于预期，市场表现则依然疲弱，政策效果没有显现。三是全国房地产累计投资继续维持负增长。房企追求平稳发展，外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿仍较弱。房企投资主要集中确定性较高的一二线城市，拿地主要以央国企为主。四是市场竞争加剧，房企经营压力增大，去化目标为重中之重。市场秩序被重构，新市场格局正在形成，央国企市场占有份额、排名持续上升。房企整体现金流紧张问题未得到根本性缓解，房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题有待化解。总体而言，受益于国内经济平稳发展及政策托底，房地产市场面临下行压力，成交量仍保持一定的市场规模。
　　展望2024年下半年：国内外经济形势依然复杂多变，全球经济正在温和复苏，国内经济基础稳固，有望继续保持稳中有进态势。房地产方面：6月，央行、住建部陆续启动、落实收储计划，政府收储是帮助房地产解危脱困的重要手段，若市场成交低于预期，或将获得更大力度的资金支持。7月，三中全会关于房地产改革核心为：深化土地、财税、住房体系改革，以及防范化解房地产风险，把房地产风险控制置于重点领域风险之首，包括库存、债务和保交楼风险，房地产有望继续加强政策和资金支持。同时提出，房地产层面要完善“市场+保障”供给体系、充分赋予地方调控自主权、改革融资及预售体系、完善税收制度等，更好满足和保障社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。房地产目前处于历史上政策调控最宽松时期，行业底部运行特征已成共识。市场不稳，政策不止，一线城市限购尚有调整空间，降房贷利率、降低交易税费和购房政策与生育、人才、入户等政策结合以及加大居民购房补贴等仍有优化空间。未来的房地产将致力推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供给体系，构建发展新模式。预期房地产将延续宽松或将全面宽松，在供需两端获得更大力度的相关政策支持，融资协调机制、储备去库存计划的逐步落地，房企资金压力和流动性问题或将得到缓解，并有利于促进房地产行业恢复平稳运行和保持健康发展。预期下半年房地产延续筑底、修复行情，核心一、二线城市房价有望企稳回升。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2024年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二是公司将抓紧开展“御品峦山”“华联南山A区”项目相关前期工作，以推动该两个项目早日开工建设。三是关注和监督中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，实现盐湖提锂投资项目当年投产、当年盈利目标。四是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。
　　*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日止，尚未结清的担保金额5,058.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年6月30日止，尚未结清的担保金额9,514.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

　　二、核心竞争力分析
　　1.近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又主要为公司存续的工业土地或低成本获取，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。此外，公司地产业务主要集中在一线及二线城市，具有较强的抵御风险能力。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，自有现金流大于负债，企业抗风险能力强，有利于助力公司转型发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前主要面临政策性调控、房地产行业景气度下降且已进入下行发展周期，以及房地产存量发展时代下，行业集中度不断提升，竞争越来越激烈，产品去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险，存在拟建项目延期开发、延期竣工等风险。此外，公司目前土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，存在不确定性，存在产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　公司目前以销售研发办公、公寓为主。公司2024年下半年将着力做好以下应对：
　　(一)地产主业方面：继续做好重点项目销售和运营及重点工程建设工作。
　　“华联城市商务中心”项目：为公司近年营业收入的主要来源，积极转变营销方式，租售并举，以租促售，实行全民营销，全力推动该项目销售和招商运营工作。
　　“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，推进该项目尾盘大平层和顶跃产品销售。
　　“御品峦山”项目：继续积极做好项目动工兴建的各项前期工作，加快项目设计规划方案调整及报批等工作，争取早日动工并实现2025年销售目标。
　　“华联南山A区”项目：结合当前城市更新政策，与政府保持紧密沟通、互动，积极推动专项规划方案调整及申报工作，年底前完成项目专项规划方案报批和实施主体确定等工作目标。
　　“全景天地”项目：积极与政府进行沟通、协调，促进全景天地2号楼早日完成产权分割工作事宜，同时启动该项目精装规划设计等相关工作。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：成立资产经营公司，打造资产管理运营平台，实行物业经营与服务分条线管理，做好公司经营性资产的运营规划和统筹统管工作。公司将重点推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极引进优质客户，促进租赁成交，确保物业经营业务稳中向好，努力完成年度目标。
　　物业服务方面：公司继续做好基础物业服务工作，努力提升客户满意度，同时加大费用催缴力度，提高费用收缴率；按计划持续推进各项目设施设备更新改造工作，保障项目设施设备正常安全运行。同时探索更加丰富的物业服务内容，取得物业服务的新突破，助力企业稳定运营与可持续发展。
　　(三)产业转型方面
　　公司坚持“地产保稳定，转型促发展”的发展定位。一是从城市更新项目中谋求更大收益，同时积极推动产业转型工作。二是围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。三是拟利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式。
　　公司目前财务状况良好，暂无新增融资计划。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2023年全国商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%；销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%；全国房地产开发投资11.1万亿元，同比下降9.6%；全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。全年房地产主要经济指标出现了连续三年下滑，下跌幅度则有所收窄。
　　从行业政策调控及运行情况来看，政策重点关注住房需求和行业风险问题，围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，系列金融政策、财政政策和行政政策的支持、托底，房地产行业系统性风险得到控制。2023年7月，中央政治局定调“我国房地产供求关系发生重大变化，适时进行调整优化”，随后各种利好松绑政策频出，如认房不认贷、降首付、降贷款利率、降准降息以及放松限购等方面出台系列积极措施，以刺激刚性需求和促进改善型需求。10月，中央金融工作会议强调，要落实“三个不低于”等金融纾困政策，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。全年在利好政策合力作用下，在维护市场稳定和防范市场风险等方面取得一定成效。但由于基层落实不到位，开发商实际获得资金支持有限，房企所承受的资金压力未得到根本性缓解，行业延续弱势格局。
　　从市场销售情况来看，全年房地产呈现“前高中低后稳”特征。2023年一季度市场成交放量，数据较好；二季度预期背离，市场受挫；三季度中央定调 “供求关系”，大力度利好政策频出，市场回暖；四季度利好政策加码，其中以一线城市政策放松为主要特征，市场预期向稳。从需求端来看，市场成交结构变化为改善性需求好于刚性需求，二手房成交好于现房，现房销售好于期房。政策松绑利好政策的溢出效应下，跌势趋稳，降幅收窄；由于经济预期走弱及房价下跌，导致消费者信心不足，市场观望气氛浓厚，房地产行业复苏基础有待夯实。
　　从行业及房企发展情况来看，一是房地产发展长周期结束，目前正处于行业调整或深度调整发展阶段。房企投资意愿低，新房开工率大幅下降，土地供应减少。二是房地产市场销售持续萎缩，行业竞争从增量转向存量，房企之间竞争愈演愈烈，营业规模、盈利能力下降，普遍存在较大去化压力、回款难度大、现金流紧张等问题。三是房企经营策略为现金为王，聚焦于优化资产负债表，转向于保稳定促转型求发展的有质量发展模式；中小房企发展面临求生存的安全保障及求转型的可持续发展诉求。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，商业性用房和产业办公用房供过于求，去化周期拉长，价格也出现了大幅调整，需求疲软。
　　2024年政府工作报告中指出：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障房建设供给和建设，完善商品房相关基础制度，满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求。2024年3月，国常会表明：房地产产业链长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，将进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策，激发潜在需求，促进平稳发展。未来的房地产将致力于推动“三大工程”建设，加快完善“市场商品房+政策保障房”的住房供应体系，构建发展新模式。2024年，预期调控政策继续放松或全面宽松，供需两端将有更多、力度更大的房地产结构优化措施及刺激政策出台，“因城施策”“一城一策”更加灵活、宽松。房地产为10万亿大赛道，仍是我国经济发展支柱产业之一，预期房地产市场在中国式现代化进程、三稳要求及全面宽松预期等积极因素推动下，一线房价将逐步在底部区域得到有效支撑，有望逐步企稳回暖，房地产市场将维持安全、稳定运行。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“御品峦山”“华联南山A区”等项目。
　　2. 公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2023年 12月31日止，尚未结清的担保金额6,464.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年12月31日止，尚未结清的担保金额 13,385.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地或低成本获取，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。此外，公司地产业务主要集中在一线及二线城市，具有较强的抗风险能力。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，自有现金流大于负债，有利于推动公司向新发展方向转型。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2023年，是公司以进促稳，团队迭代的一年。
　　2023年，地缘政经局势错综复杂，发展与安全问题突出，世界经济增长继续放缓，步入高通胀、低增长、多风险的结构调整期。国内经济顶住外部压力扰动，克服内部困难，保持在合理区间运行态势。房地产行业供求关系已发生重大变化，市场的持续低迷，面临巨大困难与挑战。在严峻复杂的国际国内经济形势、房企持续出现“暴雷”、陷入流动性危机等行业大背景下，以及公司发生重大人事变动、管理团队迭代的情况下，公司坚持不盲目扩张，不急功近利，以明显低于同行的资产负债率，较好地维护资产安全和保持稳健财务结构，为推动企业稳定经营及转型发展奠定了坚实基础，实现了各项工作的有序推进。截至2023年12月底，公司总资产83.98亿元、净资产53.36亿元；实现营业收入5.65亿元、归属于上市公司股东净利润0.82亿元，同比分别下降75.89%、81.27%。营收及净利润下降的原因：主要是房地产行业已进入调整或深度调整发展阶段，市场预期转弱，观望情绪浓厚，需求萎缩，公司销售的产业研发办公产品去化目标未达预期。
　　现将公司2023年业务回顾、管理层讨论与分析和2024年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2023年业务回顾
　　(一) 房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等近30项殊荣。
　　销售方面：推进该项目销售依然是本年度的重点工作之一。在房地产市场整体表现疲弱的环境下，持续强化项目的高端全能型商务形象，以“产城超体、低密生态总部”为项目整体产品定位，全产品线分阶段重点对外输出。T1栋保持整栋推售，T3栋以高区整段销售、中区整层起售对外输出、T4栋尾盘顺势促销。
　　截至12月底，该项目年度新增销售收入0.286亿元，其中T3栋新增销售收入0.116亿元，T4栋新增销售收入0.17亿元，没有实现年度销售目标。项目整体累计销售收入53.28亿元，T2栋、T5栋已售罄, T3栋累计销售9层，面积约1.30万平方米，占可售面积的36%；T1栋拟整栋推售，暂未实现销售，剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平
　　该项目写字楼产品累计销售面积41%、公寓产品累计销售面积超91%。对比深圳同期开发销售的“工改工”项目，该项目去化率及成交单价均名列前茅。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，所创造的经济效益为公司近年持续实施的现金分红方案及推出的回购股份方案做出了重要贡献。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩1套顶层复式单位待售，建筑面积424平方米。该项目建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山 A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司成立专门的工作协调小组，积极推进该城市更新项目的前期筹划等工作。
　　相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临政策及市场环境变化等诸多不确定风险，同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，面临开发建设、销售与回款难度加大等问题。为提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险，该项目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”。“更新计划方向”调整方面：2023年6月，该项目被深圳市南山区城市更新和土地整备局列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，7月完成计划方向调整备案，取得更新计划调整批复。“专项规划审批”方面：工作小组正在努力推进开展相关工作，鉴于深圳市城市更新政策调整及变化，导致专项规划方案进行重新调整，相关工作进展缓慢。公司需要积极研究政策，并努力与政府沟通，进一步优化专项规划申报方案，以争取项目效益最大化。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　报告期内，“钱塘公馆”项目没有销售记录。由于该项目剩余房源不多，已进入销售尾期。报告期内主要就顶跃产品进行营销推介及保持市场热度，以锁定意向客户。同时重点做好顶跃产品的精装工程。2023年7月，该项目1幢顶跃C户型20层顶跃东西边两套装修通过竣工验收；2幢2层软装配合施工完成；3幢天际会所完成相关施工优化及软装配套施工。
　　“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。“时代大厦”是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。
　　报告期内，“时代大厦”全年实现租金收入6,851万元。该项目采取中高区整层出租、低区少量分租的经营策略，但在国内经济发展面临需求收缩、预期转弱等多重压力下，杭州写字楼最近几年出现了出租单价和出租率双双下降的情况，面对严峻经营形势，公司积极主动采用多渠道方式进行招租，与全球知名五大行、高纬环球等大型中介以及本土地产中介保持良好的合作关系，与政府招商部门及其下属的楼宇协会建立了紧密合作关系，与区域招商中心、物业服务中心等建立了合作渠道。公司通过克服各种困难，积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新客户，努力提高出租率。同时，为提高客户满意度，深入了解入驻企业需求，定期回访入驻企业，定期与物业公司召开沟通会，积极为入驻企业解决实际问题，进一步提升物业服务水平。该项目报告期年末出租率为78%，租金收缴率达98%。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2023年，杭州钱江新城“万豪酒店”全年实现营业收入1.57亿元，客房入住率84.6%，业绩创自开业七年以来新高，不仅取得了较好经济效益，而且圆满完成了杭州第19届亚运会的接待任务。
　　报告期内，“万豪酒店”被第19届亚洲运动会组委评选为“亚奥理事会大家庭饭店”官方A类接待酒店。2023年3月，公司成立亚运会专项工作小组，开始筹备亚运会接待、服务与保障的各项工作，对硬件和软件进行了多次提升改造，对外做好亚运氛围营造以及杭州特色文化展示工作，对内做好消防演练、员工服务技能提升等接待准备。经过6个多月紧锣密鼓筹备，“万豪酒店”于9月正式开启接待工作，无论是前台接待、餐饮服务，还是后台保障，各部门通力合作，有序运转，接待工作开展顺利，亚组委亚奥理事会大家庭总部饭店运营团队指挥长一行莅临视察，对“万豪酒店”软硬设施、服务质量与酒店环境等给予了高度评价。10月，亚运会在杭州圆满结束，酒店也圆满完成亚运会接待任务。
　　此外，全景天地 2号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次沟通与协调，已取得实质性进展，相关工作正在推进中。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是确保公司保持平稳发展的稳固基础。
　　物业经营方面：通过激发经营活力，积极开展租赁招商工作，确保经营稳定和收入稳定。公司通过机构优化、人员调整，加强了招商团队力量，加大招商力度，积极推进物业租赁经营工作，较好的完成了各项年度任务指标。
　　服务管理业务：一是优化管控体系，科学精细运营。公司持续着眼于服务力的底层能力建设，提升物业服务水平。在各部门的共同努力下，公司年度第三方客户满意度测评获得了客户的肯定，2023年公司客户满意率为 95.58%，较2022年提升 0.38%；满意度为 89.83，较2022年提升1.14，均处于行业优秀水平。二是厚植民生底色，筑牢服务根基。物业企业的服务力、创新力决定了企业在市场中的竞争力。公司坚守品质初心，始终秉持 “以人为本”，紧密围绕业主需求，不断完善服务体系建设，创新智慧服务改革。各项目园区目前配备了AED急救设备，并定期组织开展急救演习和急救技能普及活动，实现社区黄金4分钟急救响应。此外，公司还举办了近百场社区文化活动，为近万名业主提供邻里交流的平台，营造了邻里友爱、温暖舒心的生活环境。三是聚焦多元服务，充实品牌力量。高质量发展更需要市场的验证。公司努力提升品牌经营质效，整合行业内外资源，线上线下联动，不断提升公司品牌形象。2023年，物业集团分别荣获“深圳市物业管理行业协会优秀通讯员称号”“2023中国物业服务企业综合实力500强”等殊荣。
　　2023年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入4.59亿元，同比增长17.63%,经营性收入的稳定增长，为保障企业的稳定经营做出重要贡献。
　　(三)公司治理方面
　　1.安全规范促发展，持续强化企业内控管理工作
　　一是法务、审计、财务等部门继续发挥企业内部监督防火墙作用，有效维护企业合规经营及合法权益；二是强化行政、人力资源和信息安全管理，优化、完善内部管理流程，提高工作成效。三是牢固安全生产底线，扎实构建安全堡垒。公司坚持安全发展理念，定期召开安全生产会议，落实安全责任，筑牢安全生产底线，全年无重大安全责任事故。
　　2.重大人事变动，管理团队迭代
　　公司从原来的国有控股、无实际控制人变更为有实际控制人，目前实际控制人为恒裕资本、龚泽民，公司属性为民营企业。由于公司属性的变化，与原有管理体制、管理理念上存在差异。报告期内，公司董事长、董事、总经理及监事会主席等核心岗位均发生了变化，同时组建了新的经营班子，并着手进行组织架构调整和改革迭代。对上市公司的组织架构按照业务条线进行了划分，管理体制调整为“大部制+职能”建制，实行集约化管理运行机制，明确分工，落实责任，进一步提高管理绩效。
　　3.持续践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)重视现金分红，维护投资者合法权益
　　公司积极响应监管部门倡导，2016-2022年连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.84亿元，平均分红比率45.71%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　公司董事会拟定2023年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。2021年至2023年，公司累计现金分红4.93亿元，占公司最近三年归属于上市公司股东的净利润的53.34%。近年来的现金分红方案符合相关法律法规及公司章程要求，同时考虑了中小投资者诉求，维护了中小投资者的合法权益。
　　(2)现金分红政策的制定及执行情况说明
　　现金分红政策方面：根据《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红(2023修订)》《公司章程》等规定，公司对具体分红标准和比例、决策程序和机制方面进行了清晰明确；对未进行现金分红原因需做充分说明，并披露增强投资者回报水平所采取的相关举措；对现金分红政策进行调整或变更的条件及程序进行规范和说明。公司将制定《未来三年（2024-2026年）股东分红回报规划》，该规划拟提请董事会和股东大会审议。
　　(3)兼顾社会责任，连续多年热心慈善公益
　　公益慈善是现代企业应承担的社会责任。2023年，公司紧跟国家乡村振兴战略的步伐，以深圳市华联慈善基金会为平台，“华联晨露行动”迭代升级，“乡村振兴音乐教室援建公益计划”分别在安徽石台、广西龙胜两地温暖揭牌。此外，公司还参与了深圳读书月重点主题活动，将企业发展融入城市文化建设中。持续的公益善举得到社会各界的好评，华联慈善基金会收获了4A评估等级认定并取得授牌。
　　(四)对外投资业务开展情况
　　1.开展证券投资业务，提高闲置现金收益
　　为了提高闲置现金的使用效率及规范证券投资行为，公司第十一届董事会第八次会议审议通过了《关于使用自有资金进行证券投资的议案》《证券投资管理制度》，对证券投资决策权限及流程、管理职责、风险管理和信息披露等进行规范与应对。同时设立了投资证券决策委员会，负责具体事务开展。本次证券投资坚持价值投资理念，本着谨慎、稳健原则，主要关注或投资于高股息率股票。
　　2．规避同业竞争，竞拍取得城市更新项目
　　为逐步推进解决同业竞争问题，及增加上市公司城市更新方面的项目资源和维护房地产主业的稳定运行，经公司第十一届董事会第十一次(临时)会议审议通过并授权，同意公司使用自有资金8.35亿元通过深圳市产权交易所以竞拍方式摘得景恒泰公司100%股权。景恒泰公司100%股权在2023年12月挂牌转让之前，深物业集团已对景恒泰公司资产进行了整合、剥离，其主要资产为货币资金和“御品峦山”项目。其中，“御品峦山”项目占地2.19万m，计容建筑面积为7.96万m，土地用途为居住用地、公共管理与服务设施用地。“御品峦山”项目本质为城市更新地铁上盖项目。该项目历时18年，历史背景复杂，项目用地权属经历了多次上级主管单位调整；又因在合作开发过程中，合作方之间存在合同纠纷矛盾等复杂原因导致未能顺利开发。该项目虽已启动基坑工程建设，但目前处于停工状态。
　　由于公司关联方恒裕集团作为担保方，参与了“御品峦山”项目的合作开发业务，取得了该项目后续开发的控制权。恒裕集团履行其规避同业竞争承诺，同意将该项目开发控制权转让给上市公司，若该投资项目出现投资亏损的情形，恒裕集团将进行现金补差。
　　本次交易符合公司“地产保稳定，转型促发展”经营战略。“御品峦山”项目开发并实现销售后，将增加公司营业收入和利润来源，对公司未来财务状况产生积极影响。地产业务所形成的资本积累，助力产业转型。
　　3．投资设立产业基金，继续推进产业转型
　　2023年，公司对新疆某大型投资项目进行了尽职调查、论证分析及预沟通等工作。该项目投资规模大，工作量大，耗费时间长，最终因目前该项目所处行业投资过热，资本市场低迷和再融资受限等原因，各方未能就合作事宜达成一致意见而搁浅。
　　公司新管理团队为加快推进产业转型步伐，于2023年12月以自有资金4.8亿元参与设立了中保清源汇海产业基金，并持有该合伙企业 99.585%的出资份额。该基金投资关注方向为：新能源技术、碳中和技术和数字科技技术，这三个领域存在较强的产业链关联关系，具备联动发展的内在驱动产业逻辑，同时符合国家行业政策鼓励方向，应具备较好的市场前景和较大产业空间。
　　本基金是公司为了推动产业转型而设立，拟将其打造成为产业转型的专项基金，也是公司成为其单一大股东的原因之一。产业转型之路，属于跨行业投资布局，难度大、风险大，需要经历一定周期。公司2003年在转型投资石化新材料(PTA)就出现过投资失败的经验教训。在综合近几年产业转型探索经验及前车之鉴的基础上，为了控制产业转型风险，公司采取了中求进的转型策略。公司借助中保产业基金公司平台、资源及其运作和管控能力，重点关注绿电绿能大赛道中新科技、新技术、新材料等具有领先优势或定价权的细分行业，采取“先进行跨行业布局后进行产业聚焦”，逐步推进产业转型战略的投资战术，即先确定投资方向、投资领域，选择具有良好发展前景且属于国家鼓励发展的战略新兴产业导向的投资项目进行投资、布局，先进行小金额投入，在相关项目培育成长、时机成熟后，再进行产业聚焦、扩大投入，立足于地产，循序渐进推进产业转型。
　　二、管理层讨论与分析
　　(一) 公司经营发展方面
　　自转型房地产以来，房地产主业推动公司发展迈上了新台阶，构建了更加健康、良好的财务结构，为股东创造了较好的现金分红回报。最近几年，公司没有盲目扩张，有效规避了房地产行业连续三年下滑的冲击和影响。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续转型发展奠定了坚实基础。然而，公司作为一个中小房企，在应对房地产市场发展进入调整或深度调整阶段的同时，正面临着产品去化难、城市更新项目审批、开发周期长以及更新政策变化等问题和困难。另外，公司土地储备或开发项目不足，企业发展进入瓶颈期，面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，解决当下的发展难题及应对上述问题和困难，在向新业务过渡发展期间给企业带来一些阵痛在所难免。与此同时，与关联方恒裕集团之间存在的同业竞争问题，也可能将影响公司未来主业定位及发展战略调整。
　　(二) 风险因素分析
　　1.政策调控与行业风险。房地产已进入调整或深度调整发展阶段，若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。与住宅产品相比，公司目前在售主要为研发办公产品，受区域同类产品供过于求影响，存在去化压力大，产品销售不达预期目标风险。
　　3.产业转型风险。未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。
　　4.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发定位、产品属性和产品结构、申报进度及开发周期，正在申报的城市更新项目存在延期开发、申报结果存在不确定性等风险。
　　(三) 公司策略与应对
　　2024年，国外政经形势依然严峻复杂，国内经济形势复杂多变，房地产市场发展进入下行周期。目前，国内经济发展已恢复至合理增长区间。公司目前管理团队和组织架构也已进行了迭代、调整，新变化新格局新发展，公司将继续坚持高质量发展的差异化路线，注重产品品质和可持续发展，脚踏实地，稳中取进，高度关注、深入研究政策与市场，认清形势，审时度势，力争在房地产主业和转型发展取得双突破。危中有机，要准确把握房地产构建新发展模式市场规律和发展机会，充分发挥自身的资金优势和在城市更新中比较优势，加快城市更新项目建设进度，增加资本积累，继续推进产业转型，实现可持续发展。
　　1.迎难而上，重点做好在售项目销售和物业经营板块运营，确保收入来源
　　“华联城市商务中心”项目销售方面，强化项目高端商务形象、产业总体超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，制定全民营销奖励方案，通过多渠道多层次积极的开拓客户资源；完善现场展示区、形象展示区，增强产业氛围展示和体验。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面，要加大定向圈层营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。全力完成该两项目的年度销售目标，确保收入来源，同时加快资金回笼。
　　物业经营与服务板块为维护公司稳定经营的支撑性业务，为公司长治久安打下了坚实基础。在应对房地产行业持续下滑的背景下，其稳定的现金流，极大地保障了企业的正常运营。公司将成立商业运营公司，按业务条线划分要求，对经营性物业进行统筹规划、运营，同时采取行之有效措施确保经营性物业收入保持稳中有升的良好局面。
　　2.维护主业稳定，积极做好“御品峦山”项目筹划及工程建设工作
　　要加快“御品峦山”规划设计调整工作，争取早日动工建设。该项目为城市更新地铁上盖纯住宅项目，且四证齐全，属于短平快项目。该项目为公司未来新的利润增长点，公司将组织精干力量，保质保量积极做好该工程项目建设，确保2025年实现销售。
　　3.稳中取进，积极研究主业定位和加快产业转型项目的投资落地
　　公司与关联方恒裕集团之间存在同业竞争问题，双方需要研究拟定解决方案。由于房地产正处于市场调整或深度调整低迷期，且恒裕集团主要从事城市更新、旧改或城中村改造项目，这些项目普遍存在项目所有权与开发权分离，涉及利益主体多、历史沿革复杂等特殊情况，这些前置性问题将会大大增加推进解决同业竞争的难度。结合公司实际情况及实力，公司将继续坚持“地产保稳定，转型促发展”的发展定位。一是坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，从城市更新项目中谋求更大收益，同时积极推动产业转型工作。二是围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，加快中保清源汇海产业基金投资项目落地，增加新业务比重，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。三是拟利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式。
　　4.治理需规范，规范促发展；防范经营风险，提高管理绩效
　　公司坚持“治理需规范，规范促发展”治理原则，按照业务条线划分，重新对组织架构进行调整，以顺应管理模式、管理理念及管理团队迭代的新变化新要求。一是公司审计、法务、财务等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，严格内控管理，维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，提高工作成效。二是财务部门要做好资金筹措和统筹资金使用，为在建、拟建地产项目提供资金保障和支持；人事部门根据企业发展规划做好人员调整规划，适时招聘、补充具有产业研究、投资并购、资本运作等背景方面人才。三是高度重视安全生产工作，确保全年无重大安全责任事故。在确保企业内部各项管理工作稳定有序开展基础上，公司将通过强化企业内控建设和内部管理，进一步提升企业管理的软实力，提高企业的管理效能。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　2024年，公司将继续做好重点项目销售和运营及重点工程建设工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市商务中心”项目：积极转变营销方式，租售并举，以租促售，实行全民营销，全力推动该项目销售和招商运营工作，完成项目年度新增销售5亿元目标。
　　“御品峦山”项目：积极做好项目动工兴建的各项前期工作，加快项目设计规划方案调整及报批等工作，争取早日动工并实现2025年销售目标，同时回流现金流，增加资本积累。
　　“华联南山A区”项目：结合当前城市更新政策，与政府保持紧密沟通、互动，积极推动专项规划方案调整及申报工作，计划于年底前完成项目专项规划报批等工作。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，推进该项目尾盘大平层和顶跃产品销售，确保实现新增销售收入金额4亿元。
　　“时代大厦”项目：强化“时代大厦”高端楼宇品牌，不断提升服务水平和服务质量，2024年实现租金收入超6,000万元。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”要再接再厉，努力提高客房入住率，营业收入目标 16,000万元。力争年内完成全景天地2号楼的产权分割工作事宜，同时启动项目精装规划设计等相关工作。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：成立商业运营公司，打造资产管理运营平台，做好公司经营性资产的运营规划和统筹统管工作，定期组织市场调研和可行性论证，为公司决策提供依据。商业运营的核心是商业有人气，消费有活力。公司将重点继续推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极引进优质客户，促进租赁成交，努力完成年度目标。
　　物业服务方面：物业服务重心在于服务水平和服务质量，并致力于营造温情、温馨、舒适社区与圆融经商环境。公司继续做好基础物业服务工作，努力提升客户满意度，同时加大费用催缴力度，提高费用收缴率；按计划持续推进各项目设施设备更新改造工作，保障项目设施设备正常安全运行。同时将紧密关注市场变化，灵活调整经营策略，不断提升管理水平，秉承“尽心尽力 至诚至善”的服务理念，继续为提升客户满意度和品牌美誉度而不懈努力。探索更加丰富的物业服务内容，取得物业服务的新突破，助力企业稳定运营与可持续发展。
　　(三)产业转型方面
　　通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会，加快推进产业转型投资项目落地工作，为公司培育新的利润增长点。
　　2024年，国际国内形势依旧复杂多变，政经秩序正在发生深刻变革，当今世界正经历百年未有之大变局。国内经济发展已重回合理增长区间，房地产行业或将迎来政策全面宽松期，市场预期回稳。困难与机会同在，公司将继续坚持稳健高质量发展理念，坚持“地产保稳定，转型促发展”经营战略，迎难而上，稳中取进，进而有为，在稳定主业经营基础上，积攒资本，继续推进产业转型及转型投资项目的培育与壮大发展，不断增强企业发展后劲，推动企业发展迈上新的台阶。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景花园”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　(一)报告期内公司经营与管理情况
　　截止2023年6月30日，公司总资产81.34亿元、净资产52.82亿元，比上年度末分别减少11.93%、0.44%；2023年1-6月，公司实现营业收入2.96亿元、归属于上市公司股东净利润0.27亿元，同比分别下降17.42%、48.72%。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场景气度及需求下降等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2023年上半年主要财务指标出现了不同程度下滑。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司上半年面临较大的去化压力。
　　产业转型工作方面：上半年暂未取得实质性进展。公司接下来还需要积极寻求优质并购标的，稳妥推进产业转型工作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行临时披露。
　　1.房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。截止本报告披露日，该项目已售罄。
　　(2)深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。T1、T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景花园”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等27项殊荣。
　　销售方面:报告期内，“华联城市商务中心”项目实现确认销售收入0.74亿元。该项目开盘至今累计销售收入约53.16亿元，其中产业研发用房约25.24亿元，配套宿舍约27.92亿元，T2、T5栋已售罄。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋目前暂无销售记录，可售单位28层，可售面积约5.9万平方米；T3栋已售面积占比约34%，剩余可售单位16层，可售面积约2.28万平方米；T4栋已售面积占比约80%，剩余可售单位124套，可售面积0.47万平方米。
　　工程结算及政策性创新型产业用房回款等方面工作:该项目累计完成19项工程结算，包含项目幕墙工程结算、总承包工程南区施工结算以及T1栋冷水机组和末端设备结算等，目前T2栋公共部位精装修、项目防水工程、T4样板房及公区精装等相关工程结算工作稳步推进中。创新型产业用房(T2栋按规划配建的政策性产业用房/四层)回款方面，目前已通过深圳南山区物业办内部认定并转至区造价站进行会审，由区会进行最终确定，在办理产权交割时清算相应款项。
　　(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。
　　该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作并取得实质性进展。2023年6月，项目已被深圳市南山区城市更新和土地整备局列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，已完成更新计划调整公告，并上报市政府完成计划调整备案；7月，公司收到深圳市南山区城市更新和土地整备局《关于南山区南山街道华联A区城市更新单元申请计划调整的复函》（以下简称“复函”）。根据该复函，“华联A区城市更新单元”计划调整已经南山区政府批准同意列入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》并已通过市规划和自然资源局备案。批准拆除重建范围为77,752平方米，更新方向为居住（采取城市更新方式建设保障性住房）等功能。拆除重建用地范围内应落实不少于28,848平方米用地用于建设城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目。在公共利益总用地面积不减少的情况下，落实已批法定图则确定的公共利益项目类型及规模。单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划等相关法定规划的管控要求。更新单元计划有效期2年，自2023年6月9日起至2025年6月8日止。
　　(4)杭州“UDC-时代广场”城市综合体项目
　　该项目由“时代大厦”（写字楼）、“钱塘公馆”（商住）和“全景天地”（万豪酒店和全景公寓）组成。
　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域。
　　报告期内，受国内整体经济恢复基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升等因素影响，部分客户在收缩规模，外扩谨慎，为严格成本控制，周边客户需求呈现租价低、面积小趋势，且一江之隔的奥体版块众多楼宇租赁价格低导致客户分流，对“时代大厦”项目租赁业务冲击较为严重。本报告期内，该项目遭遇了多家租户相继退租或到期不再续租等现象，退租面积达7,119㎡。公司通过积极主动采取措施，多渠道拓展新客户，与中信保、厦门国贸和中汇等签订了租赁合同，租赁面积3,099平方米，并与特美刻、青上和中银三星签订了续租合同。截至2023年6月30日，“时代大厦”项目确认租赁收入约3,494万元，出租率为77.74%。
　　“钱塘公馆”项目：该项目报告期内暂无销售记录。该项目目前正在进行尾盘销售，同时在进行1幢顶跃（含东、西边套）精装修施工并对外展示工作，目前精装修完成工程形象进度的90%。
　　“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现总收入7,590万元，同比增长128.86%，“万豪酒店”目前已恢复经营稳定。本报告期内旅游、商务客户流量激增，营收大幅增长。杭州将于2023年9月举办亚运会，“万豪酒店”作为亚奥理事会大家庭指定饭店，公司将积极稳妥地做好亚运接待前期各项筹备工作。此外，为提升全景公寓(2#楼)的经济价值，该项目的产权分割工作仍在推进中。
　　2.物业经营与服务管理业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.21亿元，同比增长32.81%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
　　报告期内，经营性物业面临着客户退租、空置率增加、租金催缴困难等诸多挑战，公司及时调整租赁策略，积极拓展外部客户，克服种种困难，促使租赁经营状态在第二季度得到明显好转，较好地完成了各项经营管理工作任务。一是积极做好存量物业招商租赁工作，协调并解决了“华联城市山林”、“华联城市全景花园”等项目中几家大客户欠费问题，既稳定了出租率，又提高了租金收缴率。二是认真开展“华联城市商务中心”招商工作，全力做好配套商业的招商，并取得了一定成效，上半年新增签约面积1,000余平方米。目前，“华联城市商务中心”商业出租面积约4,268平方米，为活跃园区商业氛围和促进项目销售起到了积极作用。三是认真做好物业服务相关工作。重点推进了多个项目的老旧设施设备的更新改造工作，取得了积极成效，同时展现了良好的企业形象。四是狠抓安全管理，确保安全生产。通过落实安全责任制、定期安检、专检及专题培训等各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势稳定。
　　(二)经营环境变化及判断
　　报告期内，国内外环境复杂多变，外部抗通胀接近尾声，全球需求疲弱，经济滞胀面临衰退风险。我国经济正处于产业升级关键时期，经济内生动能偏弱，存在结构性调整和周期性矛盾交织叠加及内外需求下滑等问题。总的来看，上半年我国经济逐步克服了不利因素影响，宏观政策显效发力，创新动能持续增强，经济运行呈现恢复性增长和稳步复苏态势，保持着较强发展韧性和进一步彰显活力。随着促进经济发展的积极因素不断累积与施行，国内经济有望继续恢复向好。
　　2023年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为5.95亿平方米、6.31万亿元，同比分别下降5.3%、增长1.1%；全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为5.85万亿元、4.99亿平方米，同比分别下降7.9%、24.3%。
　　2023年上半年：一是房地产行业呈现弱复苏趋势，复苏趋势不稳定。由于对经济前景和收入来源预期不稳，购房者置业信心不足。一二线城市房地产市场需求相对平稳，三四线城市调整压力较大。二是政策调控延续宽松，围绕“促需求、防风险、保民生”等救市、救企目标，供需两端松绑政策同时发力，强化、落实金融十六条，“因城施策”、“一区一策”等微调、松绑政策频出，如放松公积金贷款、购房补贴、降首付及带押过户等。在各种松绑政策利好刺激下，一季度需求释放呈现强复苏，二季度力度减弱。由于强调控政策松绑力度低于预期，市场复苏动能持续性不足。三是全国房地产累计投资维持负增长。房企外扩投资谨慎，拿地及新开工意愿减弱。房企投资主要聚焦于确定性较高的一二线城市。四是市场竞争加剧，房企强弱分化特征明显，国有房企市场占有份额持续上升，市场秩序被重构，新市场格局正在形成。从相对稳健的房企来看，通过优化让利等措施促进销售，资产负债表得到优化，业绩得到修复。但房企之间的业绩分化现象较为严重，行业高负债问题仍未化解，个别高杠杆房企积重难返，甚至出现了暴雷现象，面临生存问题。总体而言，受益于国内经济的恢复性增长及发展韧性，在各种松绑政策刺激及综合作用下，上半年房地产行业出现缓慢复苏态势。
　　展望下半年:外部与内部环境依然复杂多变，外部风险挑战明显增多，国内经济恢复仍面临压力。随着国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》、发改委《关于恢复和扩大消费措施的通知》及系列“稳增长、稳就业、稳预期、保民生”政策措施的逐步落实，预期国内经济将继续保持恢复性增长。房地产方面：行业发展维持“房住不炒”总基调。房地产存量时代之下，市场供求关系已转向买方市场，房企之间竞争加剧，去化压力大；到位资金得到修复但压力犹存，暴雷房企对市场构成的影响、冲击较大，未来房地产所面临的市场风险仍未出清。当前房地产调控预期延续整体宽松，围绕“保交楼、保民生、保稳定”政策导向，下半年中央及各地方利好于房地产行业平稳健康发展的刺激政策、扶持和救市措施等预期将陆续出台或发力，特别是强调控政策方面调整。在综合利好政策、措施合力下，将有利于刺激并释放刚性和改善型需求；房企资金压力和流动性问题或将得到进一步缓解，同时有利于促进房地产市场的继续回暖，促进房地产行业恢复平稳运行和保持健康发展，预期下半年房地产继续保持恢复性回暖趋势。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　2023年下半年经营计划及重点：
　　一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入。二是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，公司将抓紧开展“华联南山A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是稳中取进，积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。推动并探索主营业务转型工作为2023年一项极其重要的艰巨任务，力争年内产业转型工作取得突破性进展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　*该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日止，尚未结清的担保金额7662万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2023年6月30日止，尚未结清的担保金额16358万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

　　二、核心竞争力分析
　　1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景花园”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前主要面临政策性调控、房地产行业景气度下降且已进入下行发展周期，以及房地产存量发展时代下，行业集中度不断提升，竞争越来越激烈，产品去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险，存在拟建项目延期开发、延期竣工等风险。此外，公司目前土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，存在不确定性，存在产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　公司目前以销售研发办公、公寓为主。公司2023年下半年将着力做好以下应对:一是加大在售项目销售力度。“华联城市商务中心”项目为公司近年营业收入的主要来源，公司将利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，强化重点、多渠道多层次开拓客户资源，力争实现年度销售目标。“钱塘公馆”项目尾盘销售工作方面，将抓住杭州举办亚运会的历史机遇，加大华联地产高端品牌形象宣传，加大定向圈层营销力度，争取完成年度销售任务。二是稳步推进“华联南山A区”城市更新项目的申报工作，从城市更新项目中谋求更大收益。公司下一步将按照《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等有关要求，抓紧开展“华联南山A区”项目更新单元规划编制等相关前期工作，以推动该项目早日实施。同时探索、研究其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性。三是地产保稳定，转型促发展。坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，同时执行股东大会决议，积极推动产业转型。在稳定房地产主业运营的基础上，公司将通过业务战略性转移，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。四是利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，研究解决同业竞争问题及探求未来战略发展方向及助力向新发展方向转型的新业务模式，突破发展瓶颈，推进可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2022年全国商品房销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%；销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%；全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；全国房屋新开工面积19.89亿平方米，同比下降39.4%。全年房地产主要经济指标出现大幅下滑，市场规模触顶回落，出现深度调整。
　　从销售情况来看，从年初开始，需求端政策及信贷环境持续优化，但利好政策对房市刺激效果不明显。上半年，受经济增长预期下行等因素影响，购房者置业信心不足，成交量创近年最低水平，市场延续了2021年四季度以来的颓势下滑及调整，并出现房企“暴雷”、新房项目“烂尾”和“停贷”等现象，引起监管部门及社会的高度关注。全国房地产累计销售面积和金额同比大幅下滑，全国房地产累计投资自1998年以来首次负增长。下半年，首付利率下调、“金融16条”及“第三支箭”房企股权融资落地等利好政策持续不断，松绑力度超出预期，但购买力不足，市场表现依然疲软。利好政策的溢出效应下，跌势则趋于平缓，市场成交结构变化为改善性需求好于刚性需求。
　　从行业及房企发展情况来看，一是房地产在连续几年严厉调整之下，房地产金融属性、投资属性不断被挤压，逐步回归民生属性。房地产发展长周期结束，面临下行周期及进入调整发展阶段。房企投资热情消退，拿地更加聚焦一、二线城市，土地流拍率高。二是房地产市场的大幅下挫，千亿规模房企数量锐减，行业整体从增量转向存量型过渡，房企之间的恶性竞争愈演愈烈，营业规模、盈利能力同比下降，普遍存在去化压力大、回款难度大、现金流短缺等问题，房企经营策略聚焦于优化资产负债表，转向于保稳定求转型促发展的高质量发展模式；不具备规模及比较优势的中小房企经营压力更大，面临求生存求转型的安全保障及可持续发展诉求。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，商业性用房和产业办公用房供过于求，去化周期拉长，价格也出现了大幅调整，需求疲弱。
　　从行业政策调控及运行情况来看，一是围绕“房住不炒”总基调，政策调控引导房地产市场回归理性，资本无序扩张现象得到遏制，住房消费逐渐回归其居住本质，去投资化、去金融化效果明显。二是随着房地产市场的大幅回落，需求端政策持续优化、宽松。2022年初起，央行接连三次下调贷款利率，11月“金融16条”给予融资支持、债务展期和个贷支持等，11月末“第三支箭”股权融资落地，恢复涉房上市公司重组及配套融资、再融资。房企在信贷、债券、股权等方面合理融资需求全面宽松。三是房地产支持政策围绕保交楼、保民生、保主体及稳经济而持续施行，政策支持起到托底作用，虽然短期未能刺激刚性需求和改善性需求的有效放量，但市场跌势已呈现横盘整理特征。全年销售承压，大力度利好政策效果不明显，需求端延续疲弱态势。
　　展望2023年，今年两会政府工作报告明确指出：货币政策要精准有力，要有效化解优质头部房企风险，改善其资产负债状况，防止资本无序扩张，促进房地产平稳发展。同时加强住房保障体系建设，支持刚性和改善住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。2023年，房地产调控“房住不炒”总基调将保持不变，调控政策预期继续宽松，需求端将有更多利好刺激政策、措施出台，限贷限购政策有望进一步放松，“因城施策”“一城一策”更加灵活、增效，将有利于推动房地产向结构优化的新发展模式过渡。随着消费环境和生产秩序的逐步改善、恢复与正常，国内经济增长有望回归合理区间，居民消费能力、意愿将逐步增强。城镇化、热点城市及经济圈仍是房企未来布局的重点区域，满足于地方发展、人才需求和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业聚焦领域及发展方向。此外，我国人口红利虽已减弱，人才红利则在逐步形成，房地产目前仍然是我国支柱产业，预期房地产市场在中国式现代化进程、三稳预期及全面宽松预期等综合利好政策合力下，将出现结构性回暖，逐步恢复平稳发展格局。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2. 公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节“十一、公司未来发展的展望”。
　　该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年12月31日止，尚未结清的担保金额9,067.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年12月31日止，尚未结清的担保金额 35,091.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.公司坚持差异化发展模式，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程。如“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”殊荣；“华联城市全景”“华联城市商务中心”项目均获得“国家优质工程奖”殊荣。近年来，公司专注于城市更新项目开发，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　2.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2022年，是公司稳中有升的一年。
　　2022年，地缘政治局势动荡和大国博弈竞争变化莫测，高通胀、低增长扰动全球，世界经济下行风险加大。国内经济发展依旧面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，经济增速未达预期。房地产市场出现深度调整，面临的挑战前所未有。在复杂严峻的国际国内经济及房地产下滑低迷的行业形势之下，公司秉承高质量发展和稳健经营理念，逆势而为，确保了企业保持平稳运营及健康发展，实现了稳中有升的良好发展态势。截止2022年12月底，公司总资产92.36亿元、净资产53.05亿元；实现营业收入23.44亿元、归属于上市公司股东净利润4.36亿元，同比分别增长24.55%、7.24%。在部分房企出现“暴雷”、陷入经营困难等行业大背景下，公司依然保持了稳定经营局面，成绩来之不易。为下一步促进企业的转型发展奠定了坚实基础。现将公司2022年业务回顾、管理层讨论与分析和2023年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2022年业务回顾
　　(一) 房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)，目前已竣工。公司持续践行华联地产品牌，专注于打造高品质、标杆性建筑的品牌理念，以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等27项殊荣。
　　工程建设方面：报告期内，继续推进初始登记办理、公共配套移交与回购，北区公交场站移交，连廊天桥、市政绿化移交，代建道路规划验收与项目工程结算等多项报批报建工作，以及物业承接查验和工程结算等工作。6月四条市政代建道路具备通车条件。截至12月底，T4实际交付455户，交付率约91%。
　　销售方面：全年实现销售收入金额20.80亿元。其中，研发办公产品年内新增销售金额19.5亿元，累计销售金额25.24亿元，累计销售面积41%。公寓产品年内新增销售金额0.52亿元，累计销售金额27.81亿元，累计销售面积90%，其中T5栋已售罄。
　　公司开发的城市更新项目具有单个项目投资大、规模大、货值大等特点。该项目作为公司当前重点开发建设与销售的项目，又是公司近几年的重要利润来源，推动该项目销售、去化为重中之重。报告期内，在商务办公市场整体表现
　　疲弱的环境下，公司及时调整了推售策略、销售价格，通过线上售楼处等方式开拓客流；持续强化产业属性和高端总部形象，以“低密生态总部”作为整体产品定位，T1整栋、T2整栋/整段、T3整层，全产品线分阶段重点对外输出。持续深入相关政府部门、行业协会等单位精准拓客，争取引入相应产业进驻优惠政策；重点拓展及维护中介渠道资源，加强跟进诚意客户，促进复访及成交；优化执行产业研发用房佣金调整、渠道新增及渠道激励政策；产业研发用房优惠力度加大弹性空间，提高成交转化率；进一步挖掘产品优势与深入分析客户需求，制定具有针对性、个性化销售方案，切实解决客户痛点；加快项目整体定向商业招商进度，推动园区配套加快落地；提升营销展示区域品质感和体验感，优化参观动线和接待流程，竭力为销售创造条件、做好铺垫。截至2022年12月底，项目共计新增接待产业研发用房客户到访125批，复访25批。
　　2022年9月，T2实现了整栋出售佳绩，合同成交金额18.86亿元，并按约定在2022年底交房、回款。在政策环境、市场环境不容乐观情况下，实现了大宗交易实属不易。主要得益于：一是目标客户、圈层逐渐清晰、明确，围绕国企、上市或准上市公司、国内外大财团等圈层客户精准推介，此外，良好的政企合作关系及互动，也起到了有力积极促进作用；二是及时调整价格策略，为后续推售、成交做好铺垫；三是与五大行等研发办公带客主力渠道进行多频次的互动也取得较好效果。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在进行清盘收尾工作。目前仅剩1套顶层复式单位待售，建筑面积424平方米。历经数年，该项目累计销售金额近103亿元，为公司近年来的稳定、健康发展及实施持续稳定的股利分配政策做出重大贡献。另该项目建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目，报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划方向调整等工作。
　　相对于一般房地产项目开发而言，城市更新项目具有审批及开发周期长、投资金额大、面临不确定风险多等特点。同时受制于产品属性、市场前景、利益分配、贷审政策及产业政策等因素影响，开发建设、销售与回款难度较大。经公司多方反复论证，在当前政策和市场环境下，针对目前区域产业办公过剩，“工改工”项目又存在产业导入难、去化难等情况，决定将该项目更新计划方向由原来“工改工”调整为“工改保”，以最大限度提高存量工业土地资源利用价值，规避开发风险。报告期内，该项目先后向上级审批部门提交申报了法定图则调整、更新计划调整及工业区块线调整等资料，有序推进前期申报工作。10月初完成法定图则调整公示，11月报政府备案，目前等待正式批复中。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　截止2022年12月31日，该项目本年度实现销售收入5,429万元。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有较大幅度下降。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额25亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，全年以“城市建设者”的身份，开展多次线上线下华联品牌宣传推广工作；同时升级华联品牌形象为UDC华联杭州，展开建设者的“全新理想”，将原钱塘公馆公众号全新改版成UDC华联杭州官方公众号，全面推出UDC华联杭州视频号平台，打造华联品牌推广主渠道。与此同时，公司一方面继续深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端品牌形象及推销策略，锁定意向客户。
　　“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内，地理位置优越，周边地铁和隧道又相继开通，交通十分便利。UDC时代大厦是杭州目前档次最高、品质最好、入驻优质企业最多、租金最高的办公楼宇之一。
　　2022年，“时代大厦”全年实现租金收入7,127万元。报告期内，公司努力克服经济下行带来了冲击和影响，经过多次艰苦谈判及协调沟通，成功与中国长江三峡、特美刻等公司签订了续租合同，同时积极主动通过多渠道进行招租，稳定老客户、拓展新老客户。继续夯实写字楼标杆地位，通过华联品牌营销推广活动，带动项目的招商运用等工作，努力提高出租率，年末出租率87.86%。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2022年，“万豪酒店”总营业收入1.16亿元，同比基本持平。报告期内，由于市场形势和经济形势变化影响，“万豪酒店”第一季度被取消订单410万元，经营惨淡。第二季度4-5月市场依旧疲弱；6月起市场快速恢复，当月入住率88%，生意火爆，创酒店开业以来单月新高。第三季度市场保持持续强劲复苏态势，入住率94%再次刷新记录；特别7月份营收达到了1,509万元，为酒店开业以来营收单月最高记录。第四季度经营平稳，入住率完成约83%。通过积极应对，主动作为，紧紧抓住市场恢复契机，努力化解市场不利因素的冲击和影响，完成全年经营目标。此外，该项目还完成了汽车坡道照明改造、年度消防检测和七项结算资料审核等工作。全景天地2号楼土地产权分割事宜，与政府进行了多次交流，进展未达预期。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌，保障企业稳定经营的基础性业务，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障公司保持平稳发展的稳固基础。
　　1.优化服务模式，升级硬件设施，不断提升物业管理服务水平
　　一是多维度完善人性化服务，营造亲情型社区。在做好常规物业服务的基础上，根据不同年龄段针对性地开展关爱活动，同时明确管家岗位职责，完善服务流程，优化团队服务模式，紧扣客户需求，打造高质量、多样化的温情服务，以亲情化服务为纽带，加强与客户之间的互动，增加信任感，增加粘性度，提升归属感。二是智慧服务平台不断升级，建立便捷互联通道。报告期内，华联物业智慧服务平台再次升级，在工单量和完成率、及时率等保持稳定的基础上，率先在杭州“钱塘公馆”项目实现了门禁、梯控等一码通功能，同时推出了“UDC华联物业服务”统一公众号，业主仅需关注公众号即可实现开门、缴费等各项服务功能，将所有智能化物业服务一键整合，服务更加贴心、便捷、高效。三是优化基础设施设备，筑稳品质提升保障。如“华联城市全景”降低电梯故障率、“华联时代大厦”完善空调机房5S等。
　　同时持续开展绿化精细管养、绿植改造、标识升级等环境提升工作，积极推进设施设备维修保养及更新改造工作，通过硬件设施的不断升级、改善，提升客户体验感。
　　2022年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为95.20%，较2021年上升2.59%；满意度为88.69，较2021年上升0.4，均接近行业标杆水平。凭借出色的综合实力、优质的服务水平和良好的市场口碑，华联物业获得“2021中国物业服务企业综合实力500强”。
　　2.逆势而为，践行社会责任，维护物业经营稳定与收入稳定
　　近三年，受整体经济下行等因素影响，零售、服务业等普遍遭受了严重冲击，对实体门店经营冲击更为严重，出现了老租户退租量增加、新客户引进难度大以及租金催缴困难等诸多问题与挑战。面对严峻经营环境和市场形势，公司一方面积极响应政府纾困解难的号召，要求各项目根据政策要求，客户诉求，结合实际经营情况及市场形势实施租金减免等措施。此举既体现了企业社会责任，又维稳了老客户，促进物业经营业务的运营稳定。另一方面，积极开展多项措施，想方设法扭转被动经营困局。同时，积极拓展外部客户，加大招商力度，租赁经营形势明显向好。同时稳定老客户，吸纳新客户，对基础设施设备进行更新优化，营造更好的办公体验，提升市场竞争力。
　　2022年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.90亿元，物业经营方面逆势而为，基本维持了稳定经营局面。
　　(三)公司治理和产业转型方面
　　1.安全规范促发展，持续强化企业内控管理工作
　　一是各级财务、审计、法务等部门持续发挥企业内部监督防火墙作用，有效维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。二是高度重视安全生产工作，确保全年安全生产管理处于有序可控状态，无重大安全责任事故。
　　2.谨慎稳妥，积极开展产业转型工作
　　2022年6月，公司召开的2021年度股东大会审议并通过了实际控制人恒裕资本《关于推动华联控股战略转型暨设立专项资金的议案》，拟设立专项资金20亿元用于推动战略转型。同时将重点关注数字经济、工业互联网、新基建、新能源、碳中和等领域，以及生物医药、新材料和新技术研发、商业旅游、文化创意、公共服务设施等领域的投资机会。在稳定房地产主业发展的基础上，探索向新发展方向转型为公司近年来提出的经营设想，先前已通过参与投资腾邦梧桐基金一期、二期及参与前海梧桐基金B+融资等项目进行一些探索、尝试。公司本次股东大会不仅确定了专项用于产业转型的资金规模，同时还明确未来产业转型探索、关注的具体方向和领域。
　　截至2022年底，公司已就产业转型事宜与多家国内著名投资机构进行交流、洽谈，邀请专业机构协助项目筛选，并参与相关项目交流、论证。但在报告期内，公司产业转型工作暂未取得实质性进展。公司接下来还需要继续探索，积极寻求优质并购标的，稳妥推进产业转型工作。该项工作若取得实质性进展，将在履行规定审批程序后及时进行披露。
　　3.持续践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)持续实施稳定的现金分配政策，不断提升股东获得感
　　公司董事会拟定2022年度利润分配预案为：每10股派0.34元现金(含税)，拟派发现金股利5,045万元，占公司2022年实现归属于上市公司股东净利润的11.58%。
　　公司积极响应监管部门倡导，已连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.84亿元，平均分红比率45.71%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　(2)兼顾社会责任，连续多年热心慈善公益
　　以深圳市华联慈善基金会为平台，捐助贵州长顺华联凯佐希望学校改善教学条件，完成了学校大门重建、篮足球场地铺设以及学校电教设备、学生校服和益智用品捐赠等工作；连续四年开展“大美青海-华联援青助学项目”，资助贫困大学生。此外，持续开展“华联晨露”行动，以物品捐赠到当地+网络视频连线互动的形式，分别在广东梅州和贵州毕节援建了两所乡村小学音乐教室。
　　公益善举得到社会各界的好评，华联慈善基金会收获了4A评估等级认定并取得授牌，华联控股获得深圳市南山区慈善会授予的“慈善之星”称号。
　　二、管理层讨论与分析
　　(一)公司经营发展方面
　　近年来，房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶，构建了更加健康、稳健的财务结构，连续七年为股东创造了现金分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续转型发展奠定了坚实基础。然而，公司作为一个中小房企，在应对房地产市场发展进入下行周期同时，正面临着行业调控、产品去化难、城市更新项目审批、开发周期长等问题和困难。公司土地储备不足，企业发展进入瓶颈期，又面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，解决当下的发展难题及上述问题和困难，给企业带来一些阵痛在所难免。与此同时，与实控人关联方之间存在的同业竞争问题，也可能将影响公司未来主业定位及发展战略调整。一是稳定经营方面。公司目前正在销售的研发办公产品受多种因素制约和影响，去化难度大，公司下一步需要在项目营销策略上做出调整和突破，促进研发办公产品的有效销售，确保收入稳定。二是地产主业发展方面。公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目更新计划方向正在进行重新调整，由于审批进度的不可控性，导致更新项目的投资周期被拉长，且申报结果存在不确定。三是同业竞争方面。公司实控人恒裕资本的关联方与上市公司之间存在同业竞争问题，鉴于目前房地产融资端已全面放松，提请实控人探索研究解决同业竞争问题的必要性及可行性。四是稳定与可持续发展方面。地产存量保稳定，产业转型促发展。
　　公司需要正确处理好稳定与发展的辩证关系，在稳定房地产主业经营基础上，积极稳妥地推进产业转型工作，以破解发展难题。
　　(二) 风险因素分析
　　1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调并没有改变，且房地产已进入下行发展周期，若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。房地产存量发展时代下，行业集中度不断提升，竞争越来越激烈，加速去化回流现金，优化资产结构，方能规避经营风险。与住宅产品相比，公司在售研发办公产品，去化压力大，存在产品销售不达预期目标风险。
　　3.产业转型风险。未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　4.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发方向定位、申报进度及开发周期，正在申报的更新项目存在延期开发风险，且更新计划方向调整的申报结果存在不确定性。
　　(三) 公司策略与应对
　　2022年，国内外复杂多变的政经形势，世界经济发展经历了一个重要且痛苦的历史时期。展望2023年，国内外形势依然严峻复杂，房地产市场发展也已进入调整发展阶段。目前，国内经济增长有望快速恢复，回归合理增长区间。面对复杂多变的新形势，困难与机遇同在，公司将继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，高度关注、深刻研究政策与市场，认清形势，审时度势，稳中求进。要准确把握房地产行业新阶段特征和市场规律，在不确定性中寻求企业发展的确定性、稳定性，充分发挥自身的资金优势，加大推进产业转型力度，开创新的发展局面。
　　1.精准营销，加大在售项目销售力度，确保稳定的收入来源
　　“华联城市商务中心”项目为公司近年营业收入的主要来源，2023年度重点销售任务仍是研发办公产品去化销售。公司将通过持续性市场发声，强化项目高端商务形象、产业总部超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，强化重点、多渠道多层次开拓客户资源；全力完成项目年度销售目标，同时做好南区物业承接查验及相关工程结算工作。“钱塘公馆”项目尾盘销售工作方面，将抓住杭州举办亚运会的历史机遇，加大华联地产高端品牌形象宣传，加大定向圈层营销力度，确保顺利完成年度销售任务。
　　2.规范治理，严格内控，安全生产，行稳致远
　　坚持依法经营、管理规范和安全生产是企业长治久安及稳定发展的坚实保障。一是要有效发挥财务、人事、行政、法务、审计等各部门的职能，做好各项业务指导和服务工作，保证企业稳定有序运转。财务部门要承担起为公司产业转型等工作推进提供有效资金调配支持，为公司各项决策提供依据的重任。人事部门接下来要承担起地产业务转移、产业调整过程中如何合理配置人才架构、调配人员岗位等系列工作，根据企业生存发展需要做好人员调整规划。二是要强化安全生产和廉政建设。进一步加强教育、完善体系，确保员工人身安全，确保生产安全零事故；同时加强廉政建设，加强作风建设，确保各环节、各岗位干部员工廉洁自律。
　　3.稳中求进，积极探索主业定位及向新发展方向转型的新业务模式
　　依托控股股东及实控人的资源及实力，结合解决同业竞争方面承诺及履约情况以及企业自身规模和实力等情况，公司认为：由于房地产市场面临下行周期，除解决同业竞争新增及专注于城市更新的房地产项目外，现有存量房地产项目或资源将采取存量开发及利用方式进行处置，没有必要再进行高价拿地或新增其他地产投资项目。一是坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展定位，同时执行股东大会决议，大力推动产业转型。二是坚持差异化发展策略，从城市更新项目中谋求更大收益。积极推进“华联南山A区”项目更新计划方向调整及专项规划申报工作，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性。三是产业转型是一项系统性、开创性工程，拟通过业务战略性转移，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。四是利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，研究解决同业竞争问题及探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式，突破发展瓶颈，推进可持续发展。
　　2、收入与成本
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
　　（1）经营活动现金流入小计比上年增加70.65%，主要是本年收到的售房款增加所致；
　　（2）经营活动现金流出小计比上年减少56.71%，主要是本年缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（3）经营活动产生的现金流量净额比上年增加2067.48%，主要是本年收到的售房款增加以及缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（4）投资活动现金流入小计本年比上年增加188.11%，主要是本年收回投资增加所致；
　　（5）投资活动现金流出小计本年比上年增加70.11%，主要是本年投资增加所致；
　　（6）投资活动产生的现金流量净额本年比上年增加193.66%，主要是本年收回投资增加所致；
　　（7）筹资活动现金流入小计本年比上年减少100.00%，主要是本年未新增银行借款所致；
　　（8）现金及现金等价物净增加额本年比上年增加191.60%，主要是本年经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额较上年增加所致。
　　五、公司未来发展的展望
　　2023年，公司将继续做好重点项目的工程建设、销售和运营工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市商务中心”项目：全力推动该项目销售工作，力争完成项目年度新增销售20亿元目标。同时做好南区物业承接查验及相关工程结算工作。
　　“华联南山A区”项目：继续积极做好、有效推进该项目前期工作。以实现项目建设最优方案为目标，早日实现更新项目计划开发方向的明朗化。力争年底前完成项目专项规划报批和实施主体确定等工作。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：以杭州举办亚运会为契机，继续深化和保持“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，持续推进该项目尾盘销售，2023年力争实现销售收入金额1.5亿元。
　　“时代大厦”项目：大力宣传“时代大厦”高端楼宇品牌，不断提升服务水平和服务质量，2023年实现出租率85%以上，租金收入超6,400万元。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”要重视提高客房入住率，力争实现营业收入12,400万元。全景天地2号楼的产权分割工作事宜力争年内取得新进展。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　1.灵活调整、合理优化，实现经营性物业收益和档次双提升
　　一要做好经营性物业运营情况分析与工作规划，及时发现问题，有的放矢地解决问题，要力保运营收益稳定或增长。二要积极跟进时代变化，及时跟进城市及区域发展规划，灵活调整经营思路，寻找经营的突破口，优化物业档次，合理调整业态布局，为未来经营业务的提升发展做好铺垫。三要继续关注各类政策变化，评估深杭两地项目剩余可售物业和老旧零星物业的持有与出售计划，盘活存量资产价值。
　　2.深化完善、精益求精，持续提升物业管理水平和品牌形象
　　物业服务工作最核心的要求就是要保证安全，要积极稳妥做好各方面的安全保障工作和物资储备工作，为确保各项工作的有序开展做好服务。同时，公司将持续不断提升物业服务水平，提高物业管理技能，加强标准化建设和员工队伍的培养与锻造。根据不同服务对象、楼宇性质以及物业类型等，贯彻更加精细化的服务理念，不断强化华联物业品牌的市场形象。
　　(三)产业转型方面
　　公司目前房地产开发业务发展已进入瓶颈期，推动并探索主营业务转型工作依然是2023年一项极其重要的工作任务。通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会，力争年内产业转型工作取得突破性进展。
　　2023年，国际国内形势依旧复杂，政经秩序正在发生深刻变革，国内经济发展渐进式回暖，有望重回合理增长区间，前景预期向好。面对困难与挑战，公司将继续坚持稳健高质量发展理念，坚持“稳中取进”经营导向，抓住市场回暖发展机遇，开拓进取，进而有为，在稳定主业经营基础上，大力推动产业转型，突破发展瓶颈，进一步提升企业的可持续发展能力和整体竞争实力，实现股东权益保值增值目标。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司、本公司控股子公司和华联集团的物业资产租赁及为住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市商务中心”、深圳“华联城市全景”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　“华联南山A区”城市更新项目目前地上建筑物已部分拆除、租户已清退，上述自持房产面积与去年同期相比没有变动。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　(一)报告期内公司经营与管理情况
　　截止2022年6月30日，公司总资产90.89亿元、净资产49.22亿元，同比分别减少5.19%、0.97%；2022年1-6月，公司实现营业收入3.59亿元、归属于上市公司股东净利润0.53亿元，同比分别下降45.99%、61.54%；公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、房地产市场不景气和叠加疫情散发多发等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2022年上半年主要财务指标出现了不同程度下滑，公司承受及面临较大经营压力。
　　房地产项目开发与运营：
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　1.深圳方面
　　(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。报告期内，该项目剩余一套大户型424平方米在销售。
　　(2)深圳南山“华联城市中心”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。T1、T2、T3栋产品为研发办公，T4、T5栋产品为配套宿舍。该项目曾荣获美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、2021年度第一批广东省建筑业新技术应用示范工程、广东省建设工程金匠奖、中国年度影响力城市综合体等多项殊荣。
　　销售方面:该项目实现确认销售收入1.40亿元。
　　该项目报告期、累计销售情况如下：T5栋：本报告期前已全部售罄。T4栋：报告期内新增合同销售0.33亿元。T4栋自推售至今累计销售面积约1.98万平方米，占可售面积的81.95%；剩余可售配套宿舍118套，面积4,352平方米。T3栋：本报告期无新增销售，自推售至今累计销售面积约1.13万平方米，占可售面积的32%，剩余可售面积约2.40万平方米。T1、T2栋可售面积分别为5.90万平方米和4.39万平方米，报告期内未有销售记录。2022年上半年整体经济环境下行及疫情反复使买房客户对未来预期日趋保守，疫情防控也影响了“华联城市商务中心”项目上客量及诚意客户复访，尤其是外地诚意客户的复访；加之区域研发办公产品市场供过于求，去化难度加大。
　　(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作。该项目近期与股东单位共同成立了工作协调小组，2022年上半年分别完成可行性研究、区块线调整等报告，已报南山区更新局并征询了相关部门意见。目前，正准备申报法定图则调整，各项前期申报工作正在有序推进中。
　　2.杭州方面
　　“UDC-时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”(写字楼)、“钱塘公馆”(商住)和“全景天地”（万豪酒店）组成。
　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目地处钱江新城区域。本报告期内，疫情反反复复，整体经济大环境不容乐观，面临较大的下行压力，企业成本压力较大，多家企业面临或裁员或暴雷或倒闭风险。该项目地处钱江新城CBD区域，受区域内空置面积增加，周边竞争区域租金较低以及宏观经济等因素影响，写字楼租金水平较往年下降。今年上半年，“时代大厦”多家租赁客户相继退租或到期不再续租，公司通过积极主动采取措施，跟踪各在租企业的经济状况，多渠道拓展新客户，与凯莱露喜和东方证券签订了租赁合同，新增租赁面积1,458.76平方米，并与融信、宝马等五家公司签订了续租合同。截至2022年6月30日，时代大厦确认租赁收入约3,805万元，出租率为82.70%。
　　“钱塘公馆”项目：报告期内，“钱塘公馆”项目钱塘公馆完成网签1套，实现确认销售收入5,200万元。该项目同时在进行B户型顶跃对外展示、天际会所投入使用以及C户型顶跃设计装修等工作。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”2022年上半年实现营业收入3,340万元，同比下降40.64%。受疫情冲击及区域管控等因素影响，2022年1-5月酒店业经营收入出现了直线下滑，随着疫情形势好转，6月份起经营情况逐步回暖。为推动酒店收益，公司近期通过吸纳在线商旅客户、开发优质商务公司客户、加大会议团队市场份额、加大宴会营收等方面着手，持续进行了多渠道营销推广工作，同时着力于提高宾客入住体验和服务满意度，努力提高全年营业收入。此外，该项目2号楼的产权分割工作尚在进行当中。
　　物业经营与服务管理业务：
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.67亿元，同比减少13.27%。受疫情冲击，上半年经营性收入同比出现了下滑现象，从二季度开始则逐步恢复了平稳运营态势。
　　报告期内，国内疫情出现多发散发现象，个别区域封控、管控时间近三个月，给公司物业经营与服务管理工作带来较大经营压力。一是全力以赴做好疫情防疫防控工作。公司各部门积极响应政府号召和集团部署，配合属地街道和社区开展群防群控工作，严格落实各项防控措施，严防死守无死角，坚决守好疫情防控“最后一公里”，构筑物业社区防线，实现了防疫工作和日常物业服务、物业经营工作的有序开展，很好地维护了客户和员工健康安全。二是积极做好因受疫情影响的商户租金减免与稳定运营工作。公司通过积极响应政府纾困解难号召，参考客户诉求和市场形势，结合公司物业经营实际情况，酌情减免了商户租金，既体现了公司的社会责任，又稳定了公司物业经营工作。三是积极做好存量物业招商租赁工作。受到受实体经济下行及疫情的双重影响，公司一季度经营性物业经历了客户退租、空置房增多、租金催缴困难等考验与挑战，公司各经营部门主动出击，积极拓展外部客户，租赁经营状态在第二季度得到明显好转。四是认真做好物业服务相关工作。公司各物业服务项目在全力做好疫情防控工作的同时，还确保了基础物业服务工作的正常有序开展，做到疫情防控与物业服务工作并重。五是狠抓安全管理，确保安全生产。通过各项工作的有效开展，保障了公司上半年安全生产形势的稳定。
　　(二)经营环境变化及判断
　　报告期内，国际环境复杂严峻，受俄乌危机及制裁措施等因素影响，世界经济滞胀及通胀风险上升。国内疫情多发散发，房地产行业景气度大幅下降，各种不利因素对经济发展构成严重冲击及影响，国内需求收缩与供给冲击交织，结构性矛盾和周期性问题叠加，经济下行压力加大。通过实施系列扎实稳经济政策，国内稳住了经济大盘，克服了不利影响，保持较强韧性，呈现企稳回升态势。
　　2022年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为6.89亿平方米、6.61万亿元，同比分别下降22.2%、28.9%。全国房地产累计投资、房屋新开工面积分别为6.83万亿元、6.64亿平方米，同比分别下降5.4%、34.4%。
　　2022上半年：一是全国商品房累计销售面积和金额同比大幅下滑，全国房地产累计投资首次负增长。购房者置业信心不足，成交量创近年最低水平，市场延续了去年四季度以来的颓势下滑及调整。一二线城市需求相对平稳，二线及三四线城市房地产市场调整压力较大。二是为发挥稳地产对稳经济的作用，中央、各部委、各地方出台了系列降首付、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等优化政策，随着近期疫情影响减弱及利好政策刺激，市场出现止跌回稳迹象，但政策效果不明显。三是面对错综复杂的外部与内部环境，规模房企面临较大经营压力，都积极主动地调整了自身的经营战略、发展思路，不断深化销售渠道、线上线下多样化营销政策同时发力，同时加快去化速度、加速现金回流，以降低企业经营风险，确保稳定运营。总体而言，2022上半年，受经济下行压力加大、多地疫情反复等超预期影响，房地产行业遭受了前所未有的压力与挑战。
　　展望下半年：外部与内部环境更加严峻复杂，国内经济面临需求收缩、供给冲击和预期减弱的三重压力。但随着国务院《扎实稳住经济的一揽子政策措施》及系列稳增长、稳就业、稳预期、保民生政策措施的逐步落实，预期国内经济将恢复平稳发展。房地产方面：行业调控总基调将保持不变，房地产存量时代之下，市场供求关系已加速转向买方市场，房企去化压力大、到位资金承压，未来房地产市场面临较大的下行调整压力。然而，当前房地产调控边际放松，围绕房地产“稳地价、稳房价、稳预期”政策导向和“因城施策”的差异化调控目标，下半年中央及各地方利好于房地产行业平稳健康发展的刺激政策、纾困和救市措施等将继续出台或发力，将有利于释放刚性和改善型需求，进一步缓解房企资金压力和流动性危机，有利于促进房地产市场的逐步回暖，促进房地产业保持良性循环和健康发展，恢复平稳运行，但难以逆转全年负增长趋势，呈现软着陆运行态势。
　　参照执行。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入，极力维护企业保持平稳发展。二是城市更新领域作为未来房地产行业的重点发展方向，具有良好发展前景，在积极探求“华联南山A区”项目开发方向更多可能性的同时，还要探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性，从城市更新中谋求更大发展。三是稳中求进，立足主业，公司继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，实现可持续发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2022年6月30日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
　　该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年6月30日止，尚未结清的担保金额9,527.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2022年6月30日止，尚未结清的担保金额35,991.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
1.公司目前在深圳区域的城市更新项目用地获取的时间较早，与其他房地产开发项目相比，公司开发或拟筹建的城市更新项目在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
4.公司目前资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。

　　三、公司面临的风险和应对措施
公司目前主要面临房地产行业的政策性调控、市场销售下滑及叠加疫情反复变化等风险，导致在售产品去化压力大，存在项目销售不达预期、拟建项目存在延期开发、延期竣工等风险。
此外，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、效果不达预期的风险。
公司目前以销售研发办公、公寓为主。“华联城市商务中心”项目为公司本年度主要销售和利润来源，受研发办公产品市场供大于求、去化难度大及叠加疫情多发散发等因素影响，公司2022上半年销售收入及利润同比出现较大降幅现象。面对错综复杂的国内外形势以及房地产行业严厉的调控局势、市场形势，结合公司土地储备不足等情况，公司拟着力做好以下应对:一是加强了对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应变能力，审时度势，确保稳定运营。二是积极推进“华联南山A区”项目更新计划方向调整及专项规划方案申报工作，提升存量工业土地资源的价值，进一步提升公司后续发展后劲。三是公司重点推进了“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，不断创新销售模式，通过加大对定向圈层、阶层的策划推介与营销力度，精准销售，提高营业收入规模。四是经营性物业收入每年为公司带来了稳定的现金流，财务价值也十分明显，为公司的长期稳定经营、稳定发展做出重要支撑。在做好防疫防控工作前提下，公司将全力以赴做好物业资产的租赁经营及物业服务管理工作，确保稳定经营，力争实现全年经营性物业收入目标。
与此同时，公司未来发展，在立足于目前房地产主业“开发+运营”的发展，将积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，以拓展企业发展空间，实现可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　根据国家统计局统计，2021年全国商品房销售金额17.94万亿元，同比增长1.9%；销售面积18.19亿平方米，同比增长4.8%；全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%；全国新开工面积19.89亿平方米，同比下降11.4%。全年房地产行业仍保持高位平稳运行格局。
　　从销售情况来看，全年呈现“前高后低”现象。上半年，房企推盘力度大，回款意欲强，市场销售延续去年四季度以来的回暖行情，部分刚性需求得到有效释放，一线城市及二线热点城市带动三四线交替上行，价升量增。三季度起，各地调控政策加码，信贷收紧，调控效果显现，市场降温。四季度，监管部门释放维稳信号，调控政策释放边际改善向好预期，信贷有所改善，房企借此加大促销力度，但效果不明显，市场需求疲弱，量缩价稳。从分季度看，根据中国指数研究院统计，全国商品房销售额同比增速依次为88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。房地产行业全年销售金额和销售面积仍实现小幅增长。从行业及房企发展情况来看，一是整体房价略有上升，全年开发投资保持中速增长，但新开工面积下滑幅度加大，房企拿地变得更加聚焦、理性、谨慎，土地流拍率上升。二是市场竞争激烈，行业内卷比较严重，拥有规模、资金和信用比较优势的企业会相对受益；房企去化压力大，中小房企生存空间被压制，生存压力越来越大。另外，近年来，受到实体经济下滑、互联网移动办公、线上电商等因素影响，市场对商业性用房和产业性用房需求持续萎缩。
　　从行业政策调控及运行情况来看，一是围绕“房住不炒”总基调，实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，通过抑制社会资本的无序流入，促使房企逐渐回归其经营本质，住房消费的去投资化、去金融化现象显现。二是行业调控机制、运行机制逐步形成、稳固，土地供应“两集中”，企业端“三道红线”融资规定和40%拿地销售比，银行端“两条红线”等金融严监管综合调控措施合力下，房企融资渠道持续收窄，信贷规模受控，行业拓展空间受到制约，行业筑顶过程明显；行业长效运行机制更趋完善、有序，房市已回归理性发展。三是行业延续严调控、严监管、严信贷，行业高杠杆现象延续；房企信用信贷及流动性承压，部分房企发生的资金链短缺或断裂现象及信用危机等问题没有得到有效化解，严重影响企业的正常经营甚至面临生存威胁。
　　总体而言，2021年房地产行业围绕“三稳”目标，维持了平稳运行格局。房地产市场发展仍保持了较强行业韧性，房地产行业触点多、影响大，房地产市场的平稳运行及健康发展对助力国内经济维持稳定增长等发挥了重要作用。目前，房地产行业的市场规模已触顶，行业发展格局由增量转向存量，房企经营策略由规模化竞争转向质量化发展。房地产存量时代之下，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段，房企发展由数量型转向质量型，行业并购增加，且集中度不断提升，中小房企后续发展将面临较大经营压力，存在升级转型或产业转型诉求。
　　展望2022年，今年两会政府工作报告明确指出：继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，“因城施策”促进房地产业良性循环和健康发展。因此，2022年，房地产调控的总基调将保持不变，金融监管力度不会轻易放松，供需两端的各种监管政策及调控措施将会继续延续，房地产市场已进入调整发展通道。房地产税试点城市名单或将落地，可能会进一步影响购房者预期。短期市场需求变化主要取决于政策调控变化及修复空间，中长期则要重视货币市场的流动性变化。从近期房地产监管导向来看，暖风频传，信贷和融资环境存在边际改善空间，监管引导有利于维持“三稳”预期。去年两次降准及M2维持9%增速，市场流动性保持稳定、宽松，持续稳健、积极的货币政策对稳经济、稳增长起到关键作用，同时也利好于近期房地产市场的稳定发展。城镇化、热点城市及经济圈是房企未来布局重点，满足于地方发展和政策性鼓励的城市更新、租赁性、保障性住房为行业关注领域及新发展方向。预期房地产市场销售有所回落，价格相对平稳，“因城施策”将促进房地产业继续维持良性循环和健康发展的平稳运行格局。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司)，与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　*该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额10,134.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额37,235.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

　　三、核心竞争力分析
　　1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，是公司变中求稳，稳中求进“承压”的一年。
　　2021年，国内外形势跌宕起伏，房地产调控形势持续严厉，叠加疫情冲击和影响，企业所面临外部环境更加复杂多变。这一年，恒裕资本完成了对华联集团70.23%股权并购，成为公司实际控制人，公司股权结构发生了从无实控人到有实控人的新变化。面对复杂多变的内部与外部环境，公司恪守“变中求稳，稳中求进”经营原则，不畏困难，不断进取，维护了企业的平稳运营及健康发展。截止2021年12月底，公司总资产95.86亿元、净资产49.70亿元，同比分别减少11.66%、增长1.33%；实现营业收入18.82亿元、归属于上市公司股东净利润4.06亿元，同比分别下降30.43%、26.28%；本年度公司销售产品仍以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、银行信贷收紧、销售产品业态变化等因素影响，研发办公去化难度加大，销售未达预期，导致公司2021年主要财务指标出现了不同程度下滑，承受较大经营压力。现将公司2021年业务回顾、管理层讨论与分析和2022年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2021年业务回顾
　　(一)房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”、“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前已竣工。该项目持续以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。
　　工程建设方面：报告期内，公司重点推进了该项目南区的开发建设及入伙工作，以及项目的整体销售工作。南区7月完成工程竣工验收，9月完成消防验收，10月完成规划验收，10月底开始办理入伙，截止2021年12月31日，可入伙单位434套，已办理415套，入伙办理率96%。
　　销售方面：截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入10.13亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额28亿元。报告期内，公司对“华联城市商务中心”项目采取开源引流、租售协同的营销策略，公寓销售有序推进，其中T5栋已售罄。但由于受到年内房地产行业调控政策频出，严格的政府监管、紧缩的银行信贷以及区域研发办公用房的供求变化等因素制约和影响，客户决策周期加长或暂时放弃购买，由买转租，导致公司研发办公产品销售遭遇前所未有的困难，面临较大销售压力。该项目研发办公产品全年无新增销售，没有实现年度销售目标。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在推进尾盘销售工作。
　　截至2021年12月底，该项目本年度实现销售收入0.85亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额102.6亿元，为公司近几年的稳定、健康发展做出重大贡献。历经数年，“华联城市全景”项目已较好地完成了开发建设、销售运营、工程结算及土地增值税清算等工作。该项目目前仅剩1套建筑面积423.8平方米的住宅未售，另建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划调整等工作。
　　深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻，直接导致“华联城市商务中心”项目研发办公产品出现了去化难度大情形。因此，经过深入的调研分析后，公司认为未来“工改工”方向的开发前景不容乐观。2020年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，为前海区域的项目带来了新的希望和更多的可能性。在此背景下，公司暂缓推进了“华联南山A区”项目的专项规划方案申报，同时拟对其城市更新计划方向进行调整，探求该项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入3.86亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额24.79亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，一方面深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端定位和品牌的销售策略，为顶跃产品的推出奠定基础。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有所下降。
　　“时代大厦”项目：该项目为杭州钱江新城核心区内的甲级写字楼。钱江新城作为杭州最核心的CBD商务区，得到了浙江市场乃至全国市场的认可，随着周边地铁和隧道的相继开通，该地段的便利性及其商业氛围得到进一步改善和提升。2021年，“时代大厦”全年实现租金收入6,800万元，同比下降4%。报告期内，面对疫情持续冲击所带来的客户流动加剧影响，公司坚持以整层出租为原则，通过多种渠道稳定老客户、拓展新老客户。一是通过多轮艰难谈判及努力沟通，以优质服务作保障，成功完成了部分老客户的续租甚至扩租。二是通过积极主动采取多渠道方式进行招商，拓展新客户。与全球五大行等大型中介以及本土知名中介保持良好的合作关系，同时与政府招商部门如上城区政府招商局、四季青街道招商服务中心等建立了紧密合作关系，2021年7月还成功举办了钱江两岸中介联动大会。本年度，成功引进了中国三峡、东吴证券等多家优质企业入驻，在租赁行业逆境中保持平稳运营和稳定业绩。“时代大厦”年末整层出租比例达到85%，租金价格水平远超同区域写字楼。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2021年，“万豪酒店”总营业收入1.09亿元，同比增长了6%。报告期内，国内疫情反复变化，政府管控措施严重影响和制约旅客出游、民众聚餐和会务举办等活动，给“万豪酒店”日常营运带来较大压力，除第二季度较为稳定外，第一、三、四季度受疫情拖累均出现大额订单被迫取消的情况。公司通过积极应对困难，主动调整运营思路和策略，努力化解疫情不利因素的冲击和影响，全年客房出租率为62%，高于同区域竞争酒店。此外，该项目还完成了地下室道闸无人值守系统的安装及验收工作和两项结算资料审核工作。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌的支撑性产业，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障、推动公司可持续发展的稳固基石。
　　1.强化内部管理，完善管理体系、细化管理标准，做好物业管理服务
　　报告期内，华联物业进一步建立健全物业服务管理体系和流程。管理标准方面：完成了“ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、ISO45001职业健康安全管理国际三标体系”的外部审核，并按照新版标准对品质管理手册和程序文件进行了修订；修订完善了员工行为规范《BI手册》、《客户触点》等文件；制定并发布了公司采购制度、仓库管理制度，逐步规范采购审批流程，积极推行线上采购机制，在稳定发展中不断完善业务管理规范和员工行为规范。操作程序方面：通过借鉴行业优秀企业服务标准，结合自身实际，建立了一套涵盖客服、安全、工程、环境、强控标准等方面的近百条线上物业服务标准库，通过信息化管理手段，实现了品质督导线上线下联动新模式；通过加大品质管控力度，进一步提高工作效率。
　　2.服务至上，聚焦品质，持续提升服务管理水准和华联物业品牌美誉度
　　一是服务管理工作需要用心、周到、细致才能获得客户的尊重与认可。品质管理与客户体验方面：公司一直秉承“尽心尽力，至诚至善”的服务理念，用心服务于每一位客户。报告期内，公司持续推行了更加精细化的“管家式”一体化服务。区域管家以及专属的保洁、维修人员，实施网格化管理，通过管家服务模式加强了与客户的联系和沟通，主动满足客户的日常需求及潜在需求，激发客户新需求，形成双向链接，客户服务的及时性及有效性明显提升，客服管家与客户之间的粘度明显提高。同时通过不断改造硬件设施，消除安全隐患，改善人居环境或办公环境，并打造了一站式金钥匙管家服务、一键式智慧化服务模式，客户体验感、舒适感也得到进一步提升。绿色环保与精细化管理方面：倡导绿色环保理念，积极推进垃圾分类工作，因地制宜逐步摸索出一套适合各服务项目生活垃圾分类的创新做法和经验，打通了生活垃圾分类工作的“最后一米”。
　　2021年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为92.61%，较2020年上升0.59%；满意度为87.66，较2020年上升0.4，均接近行业标杆水平，还先后获得“2021年深圳市物业服务综合发展领先企业100强”、“2021中国物业服务企业综合实力500强”等荣誉称号。
　　3.克服困难，积极开展物业经营工作，稳健运营，稳定收入
　　一是不断完善公司的租赁经营制度体系，完成了《公司租赁工作手册》的编制和发布，修订了租赁合同模板，进一步完善了公司租赁经营的制度体系。二是积极做好经营性物业租赁及运营，稳定经营性物业收入。报告期内，公司克服实体经济下行及疫情的双重影响和压力，积极稳定老客户，拓展新客户，还通过提升经营性房产软硬件实力，助力租户经营。针对部分商户受“教培双减”政策影响较大，我们也及时进行了政策研究和市场调研，及时做出应对准备，逐步降低负面影响。三是着力推进“华联城市商务中心”招商工作，增加收入来源。报告期内，该项目写字楼及配套商业出租签约面积4,700多平方米。
　　2021年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.97亿元，同比增长约7%，物业经营方面克服了外部负面因素干扰和影响，维持运营稳定。
　　(三)公司治理方面
　　1.发展中求规范，严格规范企业内部管理，促进有序发展
　　一是做好疫情常态化下的联防联控，确保企业有序运营。在疫情常态化之下，根据各地政府主管部门及相关规范要求，公司统筹部署，各企业、部门及个人严格遵照执行，积极有效地开展了防疫抗疫工作，既确保了人身安全，又保证了企业的有序平稳运行，同时为实现动态“清零”抗疫目标共同发力；二是严格内部管理，强化内部控制。财务、审计、法务等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，有效维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。三是高度重视安全生产工作，确保安全生产管理处于有序可控状态，全年无重大安全责任事故。
　　2.变化中求稳定，依法依规，积极配合稳妥做好股东层面股权转让工作所涉及的信息披露及监管协调工作，维护企业保持平稳运营
　　公司控股股东华联集团目前的股权结构已发生根本性变化。自2020年7月至2021年12月，华联集团的部分股东股权发生了纠纷及多次变更，恒裕资本通过股权并购，目前已合计持有华联集团70.23%股权，成为华联集团实际控制人，上市公司正面临从无实际控制人变更为有实际控制人的治理架构。华联集团层面的股权纠纷、股权转让及控制权变化等事宜，不仅引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测，同时也引起了监管部门的高度关注及调查，给企业利益相关方及员工带来了困扰，在一定程度上干扰了企业的正常运营。在此期间，公司一方面会同华联集团积极主动向证券监管部门进行专项汇报，协助有关方进行监管“关注函”回复及公告等事宜，协调各相关方配合调查取证、举证、反馈回复等工作；另一方面，持续关注该事件后续进展情况，督促并配合信息披露义务人依法依规，切实履行信息披露义务，及时进行相关信息披露及进展披露。通过与各有关方的紧密配合，公司及时、稳妥地做好了华联集团本次股权纠纷及股权转让事宜的相关信息披露、进展披露等工作，相关公告累计发布了28份。与此同时，按照上市公司规范化治理要求，秉承对股东负责、对企业负责、对员工负责和对利益相关方负责的原则，变中求稳，一是维护了上市公司经营的独立性，维持了高现金分红政策，稳定市场预期；二是维护了管理团队及员工队伍稳定，维持了企业的正常运营，保持稳定经营和稳定发展格局。
　　3.切实践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)实施持续稳定的现金分配政策，不断提升股东获得感
　　企业实现了高质量发展，离不开股东们的长期支持，应在兼顾企业可持续发展的基础上，重视以现金分红方式来回馈股东，以提升股东获得感。为回馈公司股东的信任与支持，共享发展成果，公司董事会拟定2021年度利润分配预案为：每10股派0.68元现金(含税)，拟派发现金股利1.01亿元，占公司2021年实现归属于上市公司股东净利润的24.83%。
　　近年来，公司积极响应监管部门倡导，实行了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2021年实现归属于上市公司股东的净利润合计为54.35亿元，累计派发现金股利26.34亿元，平均分红比率48.46%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2021年期间，累计派发现金股利共计26.96亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　2.企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公益援助活动
　　2021年，以深圳市华联慈善基金会为平台，连续第三年开展“大美青海-华联援青助学项目”资助贫困大学生；帮助贵州省长顺县华联凯佐希望学校改善教学条件；捐款支援青海省玛多县地震救灾。此外，华联晨露行动分别在宁夏和广东援建了两所乡村小学音乐教室。
　　报告期内，公司获广东扶贫济困红棉杯铜杯奖，华联物业被评为“慈善公益热心企业”。

　　二、管理层讨论与分析
　　(一)公司发展方面
　　公司自1994年6月至今近28年，在控股股东华联集团大力支持下，实施并完成了三次主营业务转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产)，通过资本运作开创了一条具有自身特色的内生式增长之路。总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的96亿元，增长32倍。近年来，房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶，构建更加健康的财务结构，更为股东创造丰厚的现金分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续拓展奠定了坚实基础。然而，一切过往皆为序章，成绩只代表过去，公司目前正面临着房地产调控风险、产品去化难等困难和问题，同时因土地储备不足，存在主业调整或产业转型诉求。一是公司目前销售的研发办公产品受多种因素制约和影响，存在去化难度大问题。公司下一步需要在项目营销策略上做出调整和突破，促进研发办公产品的有效销售。二是公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目存在产业导入难、更新计划方向需要重新调整等问题，一方面更新周期被拉长；另一方面更新计划的重新调整存在不确定。三是公司对未来的发展战略及定位需要做出重新调整或布局，探求向新发展模式转型的新业务模式。

　　(二)风险因素分析
　　1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调没有改变，金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。房地产发展存量时代下，行业集中度提升，竞争越来越激烈，行业已进入调整发展阶段。公司在售产品，去化压力大，存在项目销售不达预期目标风险。
　　3.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发方向定位、申报进度及开发周期，更新项目存在延期开发风险，且更新计划调整存在不确定性。
　　(三)公司策略与应对
　　当前，全球疫情持续，大宗商品高位运行，世界经济复苏动力不足，俄乌战争残酷的地缘政治博弈将进一步影响世界经济的复苏进程，外部环境更加复杂严峻和不确定。国家目前正在大力整治资本的无序扩张，国内经济又面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，稳增长、稳就业压力增大。房地产行业调控机制日益成熟，行业进入调整发展通道。“物竞天择，适者生存”，面对复杂多变的经济环境，公司需要保持敏感、敏锐、敏捷思维，继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，顺势而为，果敢决策，共克时艰，充分发挥自身的比较优势，加大推进主业转型升级或产业转型力度，开创新的发展格局，不断提升竞争能力、盈利能力和可持续发展能力。
　　1.迎难而上，重点做好现有项目的工程建设和营销工作
　　“华联城市商务中心”项目是公司近年营业收入的主要来源，该项目重点销售任务是研发办公销售。公司将不断加大该项目工程建设和销售力度。持续强化项目高端商务形象、产业总部超体定位；拟定精准营销策略，利用“精准渠道+中介”推销方式力争再次实现热销，做细、做实、深耕“走出去引进来”营销策略，通过多渠道多层次开拓客户资源；持续完善提升现场展示区、形象展示区体验感，力争完成年度销售目标。同时做好“钱塘公馆”项目尾盘销售工作，确保顺利完成年度销售任务。
　　2.向管理要效益，严格内控管理，防控管控风险，保障稳定发展
　　坚持依法经营、管理规范和安全生产是保障企业长治久安及稳定发展的稳固前提，同时还应需要重视发挥管理自身的溢出效应，向管理要效益。一是要发挥动态财务预测机制作用，定期评估市场变化、政策变化等各类风险因素对企业现金流、经营计划和经营目标的影响，向管理层提供可靠决策信息和决策依据。要对公司的债务结构、债务成本、经营性物业资产运营、闲置资金使用等情况进行深入分析并提出节流挖潜建议，拟定并落实各项降本增效举措，改善资金流和提升资产价值。要做好税务筹划方案，合理运用政策，合理降低税务负担。要恪守财务三大纪律：第一是资金调度一支笔；第二是不向除大股东、全资和控股企业以外的其他单位提供担保或进行互保。第三是所有的采购招投标、工程招投标、广告招投标以及各种活动业务费用开支等都要按规定程序办理，严禁越权审批。二是要进一步发挥审计在经济工作中的监督作用，确保经营活动合法合规。继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作，包括但不限于加强对招投标工作监督、加强对合同执行审计、加强非工程类项目的招投标审计和加强日常财务审计等。三是继续把握“事前审核，事中防范，事后应对”的宗旨，发挥法务在企业规范治理中的防火墙作用，维护企业合法权益。四是要有效通过计划、流程、绩效管理等方式，自上而下建立及深化计划意识、责任意识和结果管控意识，从而通过梳理内部管理程序，层层助推各项任务目标的完成。五是严格安全生产和严肃廉政建设，安全生产零事故、安全问题零容忍，员工从业廉洁自律。
　　3.稳定中求发展，积极探索企业向新发展方向转型的新业务模式
　　依托控股股东及实控人的资源及实力，结合实控人解决同业竞争方面承诺及履约情况，一是立足主业，继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，积极寻求国家扶持或符合政策鼓励发展方向的地产投资项目。二是继续坚持差异化发展策略，从城市更新中谋求更大发展。城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为。公司将进一步加强分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极推进“华联南山A区”项目更新计划调整及专项规划申报工作，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽视野，广开渠道，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。四是稳中求变，利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，实现可持续发展。

　　五、公司未来发展的展望向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2021年12月31日止，本公司为商品房承购人提供担保情况如下：
　　*该款项系为城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额10,134.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2021年12月31日止，尚未结清的担保金额37,235.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　三、核心竞争力分析
　　1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于后续推进华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　3.公司来自于物业经营与服务管理等经营性收入较为稳定，物业经营与服务管理业务已成为公司可持续发展的稳定基石，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司向新发展方向转型。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2021年，是公司变中求稳，稳中求进“承压”的一年。
　　2021年，国内外形势跌宕起伏，房地产调控形势持续严厉，叠加疫情冲击和影响，企业所面临外部环境更加复杂多变。这一年，恒裕资本完成了对华联集团70.23%股权并购，成为公司实际控制人，公司股权结构发生了从无实控人到有实控人的新变化。面对复杂多变的内部与外部环境，公司恪守“变中求稳，稳中求进”经营原则，不畏困难，不断进取，维护了企业的平稳运营及健康发展。截止2021年12月底，公司总资产95.86亿元、净资产49.70亿元，同比分别减少11.66%、增长1.33%；实现营业收入18.82亿元、归属于上市公司股东净利润4.06亿元，同比分别下降30.43%、26.28%；本年度公司销售产品仍以研发办公、公寓为主，受到研发办公市场供过于求、银行信贷收紧、销售产品业态变化等因素影响，研发办公去化难度加大，销售未达预期，导致公司2021年主要财务指标出现了不同程度下滑，承受较大经营压力。现将公司2021年业务回顾、管理层讨论与分析和2022年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2021年业务回顾
　　(一)房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市商务中心”、“华联城市全景”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前已竣工。该项目持续以过硬质量打造精品工程，以工匠精神铸就良好口碑，使“华联城市商务中心”成为继“华联城市全景”之后公司第二个获“国家优质工程奖”殊荣的项目，同时还获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。
　　工程建设方面：报告期内，公司重点推进了该项目南区的开发建设及入伙工作，以及项目的整体销售工作。南区7月完成工程竣工验收，9月完成消防验收，10月完成规划验收，10月底开始办理入伙，截止2021年12月31日，可入伙单位434套，已办理415套，入伙办理率96%。
　　销售方面：截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入10.13亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额28亿元。报告期内，公司对“华联城市商务中心”项目采取开源引流、租售协同的营销策略，公寓销售有序推进，其中T5栋已售罄。但由于受到年内房地产行业调控政策频出，严格的政府监管、紧缩的银行信贷以及区域研发办公用房的供求变化等因素制约和影响，客户决策周期加长或暂时放弃购买，由买转租，导致公司研发办公产品销售遭遇前所未有的困难，面临较大销售压力。该项目研发办公产品全年无新增销售，没有实现年度销售目标。
　　“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目。报告期内，主要在推进尾盘销售工作。
　　截至2021年12月底，该项目本年度实现销售收入0.85亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额102.6亿元，为公司近几年的稳定、健康发展做出重大贡献。历经数年，“华联城市全景”项目已较好地完成了开发建设、销售运营、工程结算及土地增值税清算等工作。该项目目前仅剩1套建筑面积423.8平方米的住宅未售，另建筑面积8,272平方米的商铺全部用于自持、出租。
　　“华联南山A区”项目：该项目为公司在深圳的第三个城市更新项目。报告期内，公司继续推进该项目城市更新计划调整等工作。
　　深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻，直接导致“华联城市商务中心”项目研发办公产品出现了去化难度大情形。因此，经过深入的调研分析后，公司认为未来“工改工”方向的开发前景不容乐观。2020年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，为前海区域的项目带来了新的希望和更多的可能性。在此背景下，公司暂缓推进了“华联南山A区”项目的专项规划方案申报，同时拟对其城市更新计划方向进行调整，探求该项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。
　　截止2021年12月31日，该项目本年度实现销售收入3.86亿元。迄今为止，该项目累计销售确认收入金额24.79亿元。报告期内，该项目在前期奠定的大平层高端豪宅标杆的基础上，一方面深化顶跃产品设计；另一方面维持项目高端定位和品牌的销售策略，为顶跃产品的推出奠定基础。由于项目已进入销售尾期，年度新增销售金额比上年同期有所下降。
　　“时代大厦”项目：该项目为杭州钱江新城核心区内的甲级写字楼。钱江新城作为杭州最核心的CBD商务区，得到了浙江市场乃至全国市场的认可，随着周边地铁和隧道的相继开通，该地段的便利性及其商业氛围得到进一步改善和提升。2021年，“时代大厦”全年实现租金收入6,800万元，同比下降4%。报告期内，面对疫情持续冲击所带来的客户流动加剧影响，公司坚持以整层出租为原则，通过多种渠道稳定老客户、拓展新老客户。一是通过多轮艰难谈判及努力沟通，以优质服务作保障，成功完成了部分老客户的续租甚至扩租。二是通过积极主动采取多渠道方式进行招商，拓展新客户。与全球五大行等大型中介以及本土知名中介保持良好的合作关系，同时与政府招商部门如上城区政府招商局、四季青街道招商服务中心等建立了紧密合作关系，2021年7月还成功举办了钱江两岸中介联动大会。本年度，成功引进了中国三峡、东吴证券等多家优质企业入驻，在租赁行业逆境中保持平稳运营和稳定业绩。“时代大厦”年末整层出租比例达到85%，租金价格水平远超同区域写字楼。
　　“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　2021年，“万豪酒店”总营业收入1.09亿元，同比增长了6%。报告期内，国内疫情反复变化，政府管控措施严重影响和制约旅客出游、民众聚餐和会务举办等活动，给“万豪酒店”日常营运带来较大压力，除第二季度较为稳定外，第一、三、四季度受疫情拖累均出现大额订单被迫取消的情况。公司通过积极应对困难，主动调整运营思路和策略，努力化解疫情不利因素的冲击和影响，全年客房出租率为62%，高于同区域竞争酒店。此外，该项目还完成了地下室道闸无人值守系统的安装及验收工作和两项结算资料审核工作。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务已发展成为服务于华联地产开发、打造华联地产品牌的支撑性产业，来自于物业租金、酒店和物业服务等经营性收入是保障、推动公司可持续发展的稳固基石。
　　1.强化内部管理，完善管理体系、细化管理标准，做好物业管理服务
　　报告期内，华联物业进一步建立健全物业服务管理体系和流程。管理标准方面：完成了“ISO9001质量管理、ISO14001环境管理、ISO45001职业健康安全管理国际三标体系”的外部审核，并按照新版标准对品质管理手册和程序文件进行了修订；修订完善了员工行为规范《BI手册》、《客户触点》等文件；制定并发布了公司采购制度、仓库管理制度，逐步规范采购审批流程，积极推行线上采购机制，在稳定发展中不断完善业务管理规范和员工行为规范。操作程序方面：通过借鉴行业优秀企业服务标准，结合自身实际，建立了一套涵盖客服、安全、工程、环境、强控标准等方面的近百条线上物业服务标准库，通过信息化管理手段，实现了品质督导线上线下联动新模式；通过加大品质管控力度，进一步提高工作效率。
　　2.服务至上，聚焦品质，持续提升服务管理水准和华联物业品牌美誉度
　　一是服务管理工作需要用心、周到、细致才能获得客户的尊重与认可。品质管理与客户体验方面：公司一直秉承“尽心尽力，至诚至善”的服务理念，用心服务于每一位客户。报告期内，公司持续推行了更加精细化的“管家式”一体化服务。区域管家以及专属的保洁、维修人员，实施网格化管理，通过管家服务模式加强了与客户的联系和沟通，主动满足客户的日常需求及潜在需求，激发客户新需求，形成双向链接，客户服务的及时性及有效性明显提升，客服管家与客户之间的粘度明显提高。同时通过不断改造硬件设施，消除安全隐患，改善人居环境或办公环境，并打造了一站式金钥匙管家服务、一键式智慧化服务模式，客户体验感、舒适感也得到进一步提升。绿色环保与精细化管理方面：倡导绿色环保理念，积极推进垃圾分类工作，因地制宜逐步摸索出一套适合各服务项目生活垃圾分类的创新做法和经验，打通了生活垃圾分类工作的“最后一米”。
　　2021年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为92.61%，较2020年上升0.59%；满意度为87.66，较2020年上升0.4，均接近行业标杆水平，还先后获得“2021年深圳市物业服务综合发展领先企业100强”、“2021中国物业服务企业综合实力500强”等荣誉称号。
　　3.克服困难，积极开展物业经营工作，稳健运营，稳定收入
　　一是不断完善公司的租赁经营制度体系，完成了《公司租赁工作手册》的编制和发布，修订了租赁合同模板，进一步完善了公司租赁经营的制度体系。二是积极做好经营性物业租赁及运营，稳定经营性物业收入。报告期内，公司克服实体经济下行及疫情的双重影响和压力，积极稳定老客户，拓展新客户，还通过提升经营性房产软硬件实力，助力租户经营。针对部分商户受“教培双减”政策影响较大，我们也及时进行了政策研究和市场调研，及时做出应对准备，逐步降低负面影响。三是着力推进“华联城市商务中心”招商工作，增加收入来源。报告期内，该项目写字楼及配套商业出租签约面积4,700多平方米。
　　2021年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.97亿元，同比增长约7%，物业经营方面克服了外部负面因素干扰和影响，维持运营稳定。
　　(三)公司治理方面
　　1.发展中求规范，严格规范企业内部管理，促进有序发展
　　一是做好疫情常态化下的联防联控，确保企业有序运营。在疫情常态化之下，根据各地政府主管部门及相关规范要求，公司统筹部署，各企业、部门及个人严格遵照执行，积极有效地开展了防疫抗疫工作，既确保了人身安全，又保证了企业的有序平稳运行，同时为实现动态“清零”抗疫目标共同发力；二是严格内部管理，强化内部控制。财务、审计、法务等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，有效维护企业合法权益；进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。三是高度重视安全生产工作，确保安全生产管理处于有序可控状态，全年无重大安全责任事故。
　　2.变化中求稳定，依法依规，积极配合稳妥做好股东层面股权转让工作所涉及的信息披露及监管协调工作，维护企业保持平稳运营
　　公司控股股东华联集团目前的股权结构已发生根本性变化。自2020年7月至2021年12月，华联集团的部分股东股权发生了纠纷及多次变更，恒裕资本通过股权并购，目前已合计持有华联集团70.23%股权，成为华联集团实际控制人，上市公司正面临从无实际控制人变更为有实际控制人的治理架构。华联集团层面的股权纠纷、股权转让及控制权变化等事宜，不仅引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测，同时也引起了监管部门的高度关注及调查，给企业利益相关方及员工带来了困扰，在一定程度上干扰了企业的正常运营。在此期间，公司一方面会同华联集团积极主动向证券监管部门进行专项汇报，协助有关方进行监管“关注函”回复及公告等事宜，协调各相关方配合调查取证、举证、反馈回复等工作；另一方面，持续关注该事件后续进展情况，督促并配合信息披露义务人依法依规，切实履行信息披露义务，及时进行相关信息披露及进展披露。通过与各有关方的紧密配合，公司及时、稳妥地做好了华联集团本次股权纠纷及股权转让事宜的相关信息披露、进展披露等工作，相关公告累计发布了28份。与此同时，按照上市公司规范化治理要求，秉承对股东负责、对企业负责、对员工负责和对利益相关方负责的原则，变中求稳，一是维护了上市公司经营的独立性，维持了高现金分红政策，稳定市场预期；二是维护了管理团队及员工队伍稳定，维持了企业的正常运营，保持稳定经营和稳定发展格局。
　　3.切实践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　(1)实施持续稳定的现金分配政策，不断提升股东获得感
　　企业实现了高质量发展，离不开股东们的长期支持，应在兼顾企业可持续发展的基础上，重视以现金分红方式来回馈股东，以提升股东获得感。为回馈公司股东的信任与支持，共享发展成果，公司董事会拟定2021年度利润分配预案为：每10股派0.68元现金(含税)，拟派发现金股利1.01亿元，占公司2021年实现归属于上市公司股东净利润的24.83%。
　　近年来，公司积极响应监管部门倡导，实行了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2021年实现归属于上市公司股东的净利润合计为54.35亿元，累计派发现金股利26.34亿元，平均分红比率48.46%，平均分红率、股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2021年期间，累计派发现金股利共计26.96亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　2.企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公益援助活动
　　2021年，以深圳市华联慈善基金会为平台，连续第三年开展“大美青海-华联援青助学项目”资助贫困大学生；帮助贵州省长顺县华联凯佐希望学校改善教学条件；捐款支援青海省玛多县地震救灾。此外，华联晨露行动分别在宁夏和广东援建了两所乡村小学音乐教室。
　　报告期内，公司获广东扶贫济困红棉杯铜杯奖，华联物业被评为“慈善公益热心企业”。

　　二、管理层讨论与分析
　　(一)公司发展方面
　　公司自1994年6月至今近28年，在控股股东华联集团大力支持下，实施并完成了三次主营业务转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产)，通过资本运作开创了一条具有自身特色的内生式增长之路。总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的96亿元，增长32倍。近年来，房地产主业推动公司发展迈上了新的台阶，构建更加健康的财务结构，更为股东创造丰厚的现金分红回报。公司目前资产质量优良、财务稳健，自有现金大于负债，为公司后续拓展奠定了坚实基础。然而，一切过往皆为序章，成绩只代表过去，公司目前正面临着房地产调控风险、产品去化难等困难和问题，同时因土地储备不足，存在主业调整或产业转型诉求。一是公司目前销售的研发办公产品受多种因素制约和影响，存在去化难度大问题。公司下一步需要在项目营销策略上做出调整和突破，促进研发办公产品的有效销售。二是公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目存在产业导入难、更新计划方向需要重新调整等问题，一方面更新周期被拉长；另一方面更新计划的重新调整存在不确定。三是公司对未来的发展战略及定位需要做出重新调整或布局，探求向新发展模式转型的新业务模式。

　　(二)风险因素分析
　　1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调没有改变，金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。房地产发展存量时代下，行业集中度提升，竞争越来越激烈，行业已进入调整发展阶段。公司在售产品，去化压力大，存在项目销售不达预期目标风险。
　　3.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发方向定位、申报进度及开发周期，更新项目存在延期开发风险，且更新计划调整存在不确定性。
　　(三)公司策略与应对
　　当前，全球疫情持续，大宗商品高位运行，世界经济复苏动力不足，俄乌战争残酷的地缘政治博弈将进一步影响世界经济的复苏进程，外部环境更加复杂严峻和不确定。国家目前正在大力整治资本的无序扩张，国内经济又面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，稳增长、稳就业压力增大。房地产行业调控机制日益成熟，行业进入调整发展通道。“物竞天择，适者生存”，面对复杂多变的经济环境，公司需要保持敏感、敏锐、敏捷思维，继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，顺势而为，果敢决策，共克时艰，充分发挥自身的比较优势，加大推进主业转型升级或产业转型力度，开创新的发展格局，不断提升竞争能力、盈利能力和可持续发展能力。
　　1.迎难而上，重点做好现有项目的工程建设和营销工作
　　“华联城市商务中心”项目是公司近年营业收入的主要来源，该项目重点销售任务是研发办公销售。公司将不断加大该项目工程建设和销售力度。持续强化项目高端商务形象、产业总部超体定位；拟定精准营销策略，利用“精准渠道+中介”推销方式力争再次实现热销，做细、做实、深耕“走出去引进来”营销策略，通过多渠道多层次开拓客户资源；持续完善提升现场展示区、形象展示区体验感，力争完成年度销售目标。同时做好“钱塘公馆”项目尾盘销售工作，确保顺利完成年度销售任务。
　　2.向管理要效益，严格内控管理，防控管控风险，保障稳定发展
　　坚持依法经营、管理规范和安全生产是保障企业长治久安及稳定发展的稳固前提，同时还应需要重视发挥管理自身的溢出效应，向管理要效益。一是要发挥动态财务预测机制作用，定期评估市场变化、政策变化等各类风险因素对企业现金流、经营计划和经营目标的影响，向管理层提供可靠决策信息和决策依据。要对公司的债务结构、债务成本、经营性物业资产运营、闲置资金使用等情况进行深入分析并提出节流挖潜建议，拟定并落实各项降本增效举措，改善资金流和提升资产价值。要做好税务筹划方案，合理运用政策，合理降低税务负担。要恪守财务三大纪律：第一是资金调度一支笔；第二是不向除大股东、全资和控股企业以外的其他单位提供担保或进行互保。第三是所有的采购招投标、工程招投标、广告招投标以及各种活动业务费用开支等都要按规定程序办理，严禁越权审批。二是要进一步发挥审计在经济工作中的监督作用，确保经营活动合法合规。继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作，包括但不限于加强对招投标工作监督、加强对合同执行审计、加强非工程类项目的招投标审计和加强日常财务审计等。三是继续把握“事前审核，事中防范，事后应对”的宗旨，发挥法务在企业规范治理中的防火墙作用，维护企业合法权益。四是要有效通过计划、流程、绩效管理等方式，自上而下建立及深化计划意识、责任意识和结果管控意识，从而通过梳理内部管理程序，层层助推各项任务目标的完成。五是严格安全生产和严肃廉政建设，安全生产零事故、安全问题零容忍，员工从业廉洁自律。
　　3.稳定中求发展，积极探索企业向新发展方向转型的新业务模式
　　依托控股股东及实控人的资源及实力，结合实控人解决同业竞争方面承诺及履约情况，一是立足主业，继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，积极寻求国家扶持或符合政策鼓励发展方向的地产投资项目。二是继续坚持差异化发展策略，从城市更新中谋求更大发展。城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为。公司将进一步加强分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极推进“华联南山A区”项目更新计划调整及专项规划申报工作，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽视野，广开渠道，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。四是稳中求变，利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，实现可持续发展。
　　2、收入与成本
　　（1）营业收入构成
　　（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
　　公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
　　（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
　　（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
　　（5）营业成本构成
　　行业分类
　　（6）报告期内合并范围是否发生变动
　　（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
　　（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况
　　公司前5大客户资料主要客户其他情况说明：公司主要供应商情况公司前5名供应商资料主要供应商其他情况说明：
　　3、费用
　　4、研发投入
　　5、现金流
　　相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：
　　（1）经营活动现金流出小计比上年减少37.37%，主要是本年缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（2）经营活动产生的现金流量净额比上年增加78.74%，主要是本年缴纳的税款相比上年同期减少所致；
　　（3）投资活动现金流入小计本年比上年减少52.17%，主要是本年收回到期投资减少所致；
　　（4）投资活动现金流出小计本年比上年减少33.97%，主要是本年投资减少所致；
　　（5）投资活动产生的现金流量净额本年比上年减少342.35%，主要是本年投资减少以及本期收回到期投资减少所致；
　　（6）筹资活动现金流入小计本年比上年减少50.10%，主要是本年新增的银行借款减少所致；
　　（7）筹资活动现金流出小计本年比上年增加49.68%，主要是本年归还的银行借款较多所致；
　　（8）筹资活动产生的现金流量净额本年比上年减少64.86%，主要是本年新增银行借款较少，而归还银行借款较多所致；
　　（5）现金及现金等价物净增加额本年比上年减少42.71%，主要是本年投资活动和筹资活动产生的现金流量净额较上年减少所致。
　　报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：

　　五、非主营业务分析

　　六、投资状况分析
　　1、总体情况
　　2、报告期内获取的重大的股权投资情况
　　3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
　　4、金融资产投资
　　（1）证券投资情况
　　（2）衍生品投资情况
　　公司报告期不存在衍生品投资。

　　七、主要控股参股公司分析
　　主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况报告期内取得和处置子公司的情况主要控股参股公司情况说明：
　　八、公司控制的结构化主体情况

　　九、公司未来发展的展望
　　2022年，公司将继续做好重点项目的工程建设、销售和运营工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市商务中心”项目：积极推动该项目销售、商业招租运营及工程建设工作。销售方面：重点推进研发办公产品销售，克服困难，采取切实有效措施，精准推广，有效推售，力争2022年实现销售收入12亿元。工程建设方面：确保2022年10月完成道路代建工作并移交政府。
　　“华联城市全景”项目：做好尾盘销售工作，实现全面去化目标。
　　“华联南山A区”项目：结合深圳土地政策改革导向，以及城市更新政策的调整变化，与政府部门保持密切沟通与协商，继续推进A区项目“工改保”进程，力争2022年内完成该城市更新计划调整及专项规划文本的申报工作。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：以杭州举办2022亚运会为契机，继续深化和保持“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，持续推进该项目尾盘销售，2022年力争实现销售收入3亿元。
　　“时代大厦”项目：大力宣传“时代大厦”高端楼宇品牌，不断提升服务水平和服务质量，2022年实现出租率85%以上，租金收入超6,800万元。
　　“全景天地”项目：“万豪酒店”要重视并做好疫情常态化防控工作，提高客房入住率，2022年力争实现营业收入12,000万元。全景天地2号楼继续加强与政府之间的沟通与协调，力求产权分割等工作取得阶段性突破。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　1.因势利导，优化结构，提升经营性物业品质与档次，增加创收
　　长期以来，经营性物业收入为公司创造了稳定的现金流，财务价值十分明显，为维持公司稳定经营、稳定发展做出重要支撑。公司在稳定运营、稳定收入的基础上，一要做好深圳、杭州和上海三地的经营性物业现状盘点分析，积极跟进时代变化，灵活调整经营思路，合理优化业态布局，提升物业档次，增加创收。二要继续探索老旧物业的适度升级和经营模式调整，力争契合片区发展、融入产业联动，提高出租率，让老旧物业焕发新的市场价值，提高老旧物业盈利水平。三要深入研究房产税试点政策及先前首批试点城市效果及其影响，拟定部分零星、分散老旧物业的持有与出售计划，盘活存量资产价值。
　　2.深化完善，精益求精，持续提升物业管理水平和品牌口碑
　　2022年，要继续做好疫情常态化下的联防联控工作，切实把常态化疫情防控抓细抓实，切实保障企业的平稳运营。在保证基础物业服务质量的基础上，从提升客户体验的角度打造高质量服务场景；从标准化建设、人文社区建设、智慧化建设等方面拓展服务内涵，继续做好服务体系搭建，明晰服务准则，加强员工队伍的专业化培训，加强新技术手段的应用；做好品牌宣传，在有效提升物业管理水平的同时，不断输出和巩固华联物业的良好形象和品牌口碑。
　　2022年，风险挑战和不确定因素明显增多，前景变化莫测，但中国经济长期向好趋势没有改变，经济发展和疫情防控全球领先，国力国运保持良好上升势头。面对新形势、新变化、新征程，挑战与机遇并存，公司将继续以“行稳致远、稳中求变”为经营导向，继续坚持稳健高质量发展理念，直面挑战，戮力同心，创新实干，积极探求向新发展方向转型的新业务模式，推动可持续发展，努力开创华联事业发展新篇章。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。
　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。
　　公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。
　　2.公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　“华联南山A区”城市更新项目目前地上建筑物已部分拆除、租户已清退。
　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
　　经营环境变化及判断:
　　报告期内，国内经济保持了较强韧性，新兴战略性产业集聚发展新动能，稳定前行基础不断夯实，有力促进国内经济保持持续稳定运行与增长。
　　房地产市场方面：
　　2021年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为8.86亿平方米、9.29万亿元，同比分别增长27.7%、38.9%，全国房地产累计投资、土地购置面积、房屋新开工面积分别为7.22万亿元、0.70亿平方米、10.12亿平方米，同比分别增长15%、下降11.8%、增长3.8%。全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降至1-6月的27.7%，增速持续放缓。2021上半年：“房住不炒”是房地产调控监管主基调。在中央强调实施好房地产金融审慎管理制度和防范化解金融风险的背景下，“三道红线”、“两集中”等房地产边际调控的叠加效应进一步显现，行业融资规模有所下降，投资、扩张减速，去杠杆、去化压力增加，行业正在加速向买方市场转变。面对行业新常态、新趋势、新变化，规模房企都积极主动地调整了自身的经营战略、发展思路，不断深化销售渠道、线上线下同时发力，精准营销，同时加大促销力度，加快去化速度、加速现金回流，取得良好经营成效。总体而言，2021上半年，房地产行业在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管控机制下，继续保持了平稳运行态势。
　　展望下半年:中国正在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，国内经济前景稳中看好。房地产行业调控及金融监管则继续从严从紧，房地产存量时代之下，市场供求关系加速转向买方市场，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段；房企发展由数量型转向质量型，且集中度不断提升，中小房企将面临较大经营压力。城镇化、城市群都市圈或将成为房企布局重点，租赁性、共有性住房、城市更新或将成为行业重点关注领域及新发展方向。预期房地产市场将继续围绕“三稳”政策调控目标继续保持平稳运行格局。
　　公司经营与管理情况:
　　(一)房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　1.深圳方面
　　(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。报告期内，该项目剩余尾盘在销售，实现确认销售收入约0.4亿元。
　　(2)深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目
　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。目前北区工程已竣工验收、推售，南区已预售，预计2021年底前完成竣工验收及入伙交付目标。该项目曾荣获美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、2021年度第一批广东省建筑业新技术应用示范工程、广东省建设工程金匠奖、中国年度影响力城市综合体等多项殊荣。
　　销售方面:该项目完成新增销售金额5.31亿元。其中，T5栋为高层配套公寓共652套，已全部售罄。
　　T4栋为高层配套公寓，累计销售金额10.33亿元，累计销售面积约1.61万平方米，占可售面积的66.2%。剩余可售配套公寓219套（含样板层），面积0.82万平方米。
　　T3栋为超高层研发办公楼，累计销售金额5.74亿元，累计销售8层、面积约1.13万平方米，占可售面积的32%。剩余可售研发办公单位17层，可售面积约2.40万平方米。
　　T2栋拟整体出售，目前未有销售记录。
　　T1栋拟自持运营，目前正在开展招商运营等工作。
　　工程建设方面:北区T1栋完成创优质量提升工作，于2021年5月获广东省建筑业协会授予“2021年度广东省建设工程金匠奖”。南区于2021年6月组织幕墙专项验收及组织工程初验；7月顺利通过工程竣工验收；室外园林绿化完成40%。
　　(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作，近期，在深圳探索符合当前形势的纵深改革新路背景下，公司重点研究深圳将陆续出台的有关土地政策及相关配套改革政策文件，探求该项目开发方向的更多可能性，力争实现项目开发价值最大化。
　　2.杭州方面
　　“UDC-时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”组成。
　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域。本报告期内，受区域内空置面积增加，周边竞争区域租金较低以及宏观经济、新冠疫情等因素影响，写字楼收入、出租率及租金水平较往年略有下降。“时代大厦”发生了多家租赁客户相继退租或到期不再续租等情况，项目运营面临一定压力。公司通过积极主动采取措施，跟踪即将到期企业的续租意向，多渠道拓展新客户，成功签约了恒天基金、余杭经济开发、慧科技、厦门国贸等企业，并与赛百味、瑞真烟酒、荣盛创投和荣盛石化四家公司签订了续租合同。截至2021年6月30日，“时代大厦”共取得租赁收入约3,227万元，出租率为80.89%。
　　“钱塘公馆”项目：
　　报告期内，“钱塘公馆”项目确认销售收入约3.51亿元。截至2021年6月30日，该项目累计销售面积2.88万平方米。
　　“全景天地”项目：报告期内，万豪酒店实现营业收入为5593万元，同比增长了98.2%，上半年客房入住率恢复至61%，同比增长了31.6%。该项目去年同期经营受新冠疫情的冲击和影响较大，目前已逐步恢复平稳及增长。此外，该项目的土地复核验收审批工作尚在进行当中。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.92亿元，同比增长17.79%，继续平稳运营及增长态势。
　　报告期内，一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司各部门积极响应政府号召和总体部署，严格落实防控措施，确保了防疫工作、日常物业经营和物业服务工作的有序开展及推进，极大地维护和保障了客户与员工的健康安全。二是积极开展物业经营工作。通过强化服务意识、安全意识，加强房屋设施管理与修缮，积极开展招商租赁、合理调整租户结构等工作，推动租赁经营业务保持稳定、健康发展。如“华联城市商务中心”招商工作方面，目前，T1栋写字楼出租面积1,192平方米、配套商业出租面积为1,427平方米，实现了良好开局。三是倡导文明管理，维护公序良俗，提升服务品牌形象。在全力做好疫情防控工作的同时，公司确保各物业服务项目及其日常管理工作的正常有序开展，不仅助力服务小区、项目的精神文明建设和环保意识建设，而且还得到客户与社会的积极响应与好评。如“城市山林”项目多次被推荐为文明养犬管理优秀项目；“城市山林”、“惠中名苑”两个项目分别被评为南山区“垃圾分类绿色小区”，并获得相关部门资金及政策扶持。四是狠抓安全管理，确保安全生产。组织修订并与各部门签订了2021年度安全生产责任书；编制了公司安全生产年度工作计划；定期组织安全检查及专项检查；策划并组织了6月的“安全生产月”活动；多次组织开展安全生产定期会议及安全生产知识培训。
　　新增土地储备项目
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入，促进企业保持平稳发展。二是城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为，在积极探求“华联南山A区”项目开发方向更多可能性的同时，还要探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是立足主业，公司继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，加大主业转型升级或产业转型的拓展力度，积极寻求符合国家新兴产业发展战略的投资项目，促进可持续发展。
　　公司目前财务状况良好，暂无新增融资计划。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2021年6月30日，本公司为承购人提供担保情况如下：
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有较大优势。
2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进“华联城市商务中心”、“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。
3.公司物业经营与服务管理业务由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营与服务管理将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的产业升级及转型发展战略。

　　三、公司面临的风险和应对措施
公司目前主要面临房地产行业的政策性调控及变化等风险，导致在售产品去化压力大，存在项目销售不达预期、拟建项目存在延期开发、延期竣工等风险。
公司目前以销售研发办公、公寓为主。由于研发办公产品存在市场供大于求、去化难度大等问题，直接导致公司2021上半年销售收入同比出现较大降幅。面对后疫情时代下错综复杂的国内外形势以及房地产行业严厉的调控局势、市场形势，公司需要处理好稳定与发展的关系:一是加强了对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应变能力，审时度势。二是加强了分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极探求“华联南山A区”项目开发方向的更多可能性。三是公司重点推进了“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，不断创新销售模式，通过加大对定向圈层、阶层的策划推介与营销力度，精准销售，以确保今年有稳定的收入来源。 收起▲

　　一、概述
　　2020年，是极不平凡的一年。
　　2020年初，疫情的爆发给世界经济带来严重冲击，给民众生活和健康带来严重威胁，公司和全社会一起共同抗疫，积极投入到这场史无前例的抗疫斗争中。在常态化防疫阶段，公司迅速组织并实行了全面复工复产，恢复了正常的生产秩序并保持了企业的经营稳定，全年没有发生一例疫情病例或疑似病例。面对外部环境诸多不确定性，公司继续坚持稳健高质量发展理念，坚持稳中求进、踏实肯干的华联经营作风，凝心聚力，经历了风雨、经受住了考验。截止2020年12月底，公司总资产108.44亿元、净资产49.05亿元，同比分别减少10.69%、0.86%；营业收入27.05亿元、归属于上市公司股东净利润5.51亿元，同比分别下降14.63%、32.58%；本年度销售以研发办公、公寓为主，受到市场供求变化和所销售产品结构性变化、去化难度加大等因素影响，公司2020年主要财务指标出现了不同程度下滑。现将公司2020年业务回顾、管理层讨论与分析和2021年经营计划及重点工作报告如下：
　　一、2020年业务回顾
　　(一)房地产业务
　　1.深圳方面
　　深圳地产项目包括：“华联城市全景”、“华联城市商务中心”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
　　“华联城市全景”项目：
　　该项目为“工改住”方向的城市更新项目。报告期内，公司开展了“华联城市全景”项目的工程结算和土地增值税清算工作。该项目目前仅剩余3套住宅未售出，临街商铺8,272平方米全部自持出租。
　　“华联城市商务中心”项目：
　　该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，总投资约35亿元。该项目定位为“创新型智慧产业园区”，由三栋超高层研发办公(T1、T2、T3)和两栋高层公寓(T4、T5)组成。该项目分南区工程(T2、T4)、北区工程(T1、T3、T5)进行联动开发，目前北区工程已竣工、推售，南区已预售，预计2021年竣工验收。销售方面：以“双线并行、阶段侧重”为整体销售策略，对外以“城市超体”整体项目形象为主，兼顾研发办公和公寓。T3栋新增销售8层，T5栋公寓652套已售罄，T4栋公寓新增销售200套。该项目本年度财务确认销售收入17.62亿元。工程建设方面：以落实疫情防控和安全生产为首要任务，以确保工程质量和进度管理为重点工作，北区于2020年2月开始办理入伙，6月T1栋取得竣工验收备案表收文回执。南区于2020年7月取得预售许可证，8月实现主体结构封顶，9月正式对外销售。
　　该项目获得了美国绿色建筑委员会(USGBC)LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、深圳市优质工程金牛奖、中国年度影响力城市综合体等十多项殊荣。
　　“华联南山A区”项目：
　　该项目取得城市更新单元计划批复的更新方向拟为“新型产业及商业服务业”(M0+C)等功能，为公司在深圳筹划的第三个城市更新项目。
　　报告期内，公司持续推进“华联南山A区”城市更新项目计划方向调整工作，同时推进了该项目筹建的前期工作。最近两年来，深圳市城市更新政策密集出台，“工改工”项目产品的流动性受到严格限制。同时，深圳“工改工”项目已呈现供过于求、需求疲软、产业导入难、去化压力大等现象，在政策因素和市场因素的叠加影响下，“工改工”项目开发建设条件和市场前景日趋严峻。经与政府主管部门充分协商沟通，2020年5月取得《关于将华联A区通过城市更新“工改保”项目纳入保障性安居工程建设计划的复函》，城市更新方向由“工改工”拟调整为“工改保”。
　　为推进粤港澳大湾区和深圳先行示范区建设，中共中央办公厅、国务院办公厅于2020年10月发布《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，国家大力度对深圳投放综合改革授权清单，鼓励深圳走出一条符合当前形势的纵深改革新路，深圳市政府协同发力。在此背景下，公司决定暂缓推进“华联南山A区”项目的“工改保”工作。公司目前正在密切关注并研究后续深圳土地政策及相关配套改革文件，探求项目开发方向的更多可能性，以提升该项目的开发前景及盈利空间。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：
　　该项目为高端豪宅，分别荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“中国十大超级豪宅”等殊荣。报告期内，“钱塘公馆”项目以“时间的座标”为主题持续推进销售，有效地展示了该产品的稀缺性和藏品价值。作为杭州大平层产品的先驱者，以引领行业的姿态领跑杭州顶豪市场，年内三次提价，产品受到热捧。该项目本年度实现财务确认收入5.38亿元，实现了逆疫情、逆周期销售。
　　“时代大厦”项目：
　　该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的高端写字楼，是杭州目前档次高、品质好、入驻优质企业多、钱江新城单位租金最高的办公楼宇，也是杭州办公楼宇整层租赁占比最高的楼宇。
　　报告期内，公司继续夯实“时代大厦”甲级写字楼标杆地位。由于在宏观经济下行及疫情冲击下，部分企业因效益不佳、租金价格高等原因提出退租或到期解约诉求，加上区域办公楼供大于求的市场局面以及“时代大厦”坚持整层出租的经营策略，“时代大厦”项目稳定运营面临一定的经营压力。为维护“时代大厦”高端写字楼标杆地位，公司不以牺牲租金方式追求高出租率，而是通过积极主动作为等措施，有效维护优质老客户资源，积极拓展新客户来源，以确保运营稳定，年内新引进了浙江产融、桭源、北京明泽基金等客户入驻，实现了整层出租占比达到85%。2020年，时代大厦平均租金5.75元/平方米/天，远高于同区域写字楼租金水平。全年实现租金收入约7,082万元，出租率83.14%。
　　“全景天地”项目：
　　该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。
　　报告期内，该项目完成了电梯特种设备年检、维保；完成了地下车库道闸及收费系统改造；完成了2#楼智能化工程量核实；完成了“万豪酒店”结算资料审核13项。受到疫情影响，酒店业遭受了前所未有的重创，“万豪酒店”年初基本处于停业状态，自2020年3月30日正式复工之后，入住率逐月改善，7-9月平均入住率为73.4%，10-12月恢复至2019年同期水平并有所增长。2020年“万豪酒店”总收入1.03亿元，同比下降30.86%。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　公司目前物业经营与服务管理业务分布在深沪杭等区域，物业经营与服务管理业务朝着服务于华联地产开发、规范化和规模化经营方向努力迈进，且物业经营水平与服务水准、品牌形象不断提升。
　　1.有效开展疫情联防联控，持续完善服务管理体系，不断提升服务管理水准和华联物业品牌形象
　　报告期内，华联物业集团以安全运营为准绳，一方面，有效开展了疫情防控；自疫情爆发以来，华联物业集团积极响应政府号召，并按照公司的总体部署，将抗击疫情作为首要任务，组织深沪杭三地员工迅速开展联防联控工作。在疫情全面爆发期间，共有400多名员工坚守在岗位一线，很好地保障和维护了客户的健康安全。截至目前，公司员工及项目客户无一例疑似病例和确诊病例，疫情防控工作取得了阶段性的成果。另一方面，持续完善服务管理体系，不断提升服务水平。华联物业集团完成了“ISO9000质量管理”等换版审核，发布了《质量管理强控标准》，进一步完善服务规范、提升服务水准。通过完善住宅项目区域管家服务模式，优化提升客户服务的及时性和有效性；通过接轨“国际金钥匙联盟”，以一站式金钥匙管家服务，一键式智能化服务、大数据云端服务、绿色人文服务为核心，全方位提升商务楼宇服务水准。根据第三方客户满意度测评成果显示，华联物业集团2020年客户满意率92.12%，同比上升0.57%；满意度87.26，同比提升1.32，处于行业标杆水平。华联物业集团还凭借出色的综合实力、优质服务管理水平以及良好的市场口碑，荣获2019年度“深圳市物业服务企业综合实力百强企业”称号。
　　2.探索提升物业经营能力，积极拓展物业经营模式，经营恢复平稳运行
　　报告期内，一是持续探索、完善商业、商务等各业态的经营管理体系，加强专业运营团队建设，构筑科学专业运营规范。并随着“华联城市商务中心”进入招商运营阶段，物业经营板块进一步扩大范围，一方面要与时俱进，积极学习，苦练内功，保证经营工作的有序有效推进。另一方面要善用外部专业机构，通过与专业机构合作，提高运营绩效；二是不断思考和探索老旧物业的经营模式，力图契合片区发展、融入产业联动，提升老旧物业价值，提高经营业绩。
　　2020年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入3.70亿元，同比下降15.33%，下降的原因主要是：受疫情影响，杭州“万豪酒店”第一、第二季度的经营收入出现了大幅缩减，目前已恢复正常运营。
　　(三)积极做好抗疫、防疫工作，加强内部控制，促进企业有序发展
　　一是应对疫情，积极开展企业内部规范与统筹协调工作。疫情大爆发期间通过建立日报、行程追踪等工作，确保企业员工安全；疫情常态化阶段积极主动按照国家及各地政策规范要求，开展了复工复产申报、梳理惠企政策及减免与补助规定，保证企业内部的顺利运营。二是重视内部控制及防控工作，各级财务、审计、法务和纪检等部门持续发挥企业内部监督防火墙的作用，有效维护企业安全运行及合法权益。进一步加强行政、人力资源和信息安全管理，优化内部管理流程，以绩效促成效。三是高度重视安全生产工作，确保安全生产管理处于有序可控状态，全年无重大安全责任事故。
　　(四)依法依规，配合并谨慎处理好股东层面股权转让及纠纷事宜的信息披露、进展披露及监管协调工作
　　2020年7月23日，公司收到华联集团告知函及相关文件显示：华联集团股东锦江集团、河南富鑫、长安信托(实际为浙江康瑞代持)分别与杭州金研签订了一揽子股权转让协议，该三家股东将其合计持有的华联集团53.6886%股权全部转让给杭州金研，其后引发了股权转让纠纷司法诉讼案件。针对上述事宜，公司及时于2020年7月24日刊登了提示性公告，并提请信息披露义务人应依法依规重视和做好与此相关的信息披露等工作。同时开展了向监管部门进行专项汇报、关注函回复与披露以及协调对各相关方进行的调查取证等工作。本次股东层面股权转让及纠纷事宜不仅引发了市场投资者、舆论等相关方的广泛关注与诸多猜测，同时也引起了监管部门的高度重视、关注和调查，给企业利益相关方及员工带来了困扰，在一定程度上干扰了企业的正常运营。
　　2020年11月24日，浙江高院开庭审理了该股权纠纷案件，目前尚没有判决结果。公司将继续关注华联集团股权变动及其所涉纠纷案件的后续进展情况，督促信息披露义务人根据有关法律法规要求，及时履行信息披露及相关义务。
　　(五)践行社会责任，积极回馈股东与社会
　　1.持续实施稳定的股利分配政策，回报股东长期支持
　　企业实现了有质量的发展，离不开股东们的长期支持，在兼顾企业可持续发展的基础上，重视回馈股东，把回馈股东行为制度化、常态化。为回馈公司股东的信任与支持，共享发展成果，公司董事会拟定2020年度利润分配预案为：每10股派2.3元现金(含税)，拟派发现金股利3.41亿元，占公司2020年实现归属于上市公司股东净利润的61.89%。
　　近年来，公司积极响应监管部门倡导，在兼顾公司可持续发展的基础上，实行了持续、稳定的股利分配政策，以增强股东的获得感。公司2016-2020年实现归属于上市公司股东的净利润合计为50.29亿元，累计派发现金25.33亿元，现金分红比率为50.37%，最近五年的平均股息率水平位居同行业及市场前列。此外，公司自1994年上市至2019年，派发现金股利累计22.54亿元，通过首发、两次定向增发及股权激励等累计融资10.86亿元，总派现金额是总融资金额的2.08倍。
　　2.企业发展兼顾社会责任，坚持不懈地开展各项慈善公益援助活动
　　2020年疫情期间，公司在组织开展好企业对疫情的联防联控和复工复产等各项工作的同时，积极承担自身的社会责任，通过华联慈善基金会在企业内部募集防疫赈灾善款，分别向深圳、上海、杭州、青海等地医院、红十字会和学校等机构捐赠医疗物资和善款，与全社会一起共同抗疫。同时，还完成了“大美青海-华联援青助学项目”第二年资助贫困大学生的援助；持续举办华联晨露行动乡村小学留唱音乐教室援建活动，援建华联凯佐希望学校、湖北监利郭铺中心小学两所音乐教室，为贫困山区孩子送关爱送温暖。
　　2020年，公司稳健经营与诚信发展也得到了社会与行业的充分认可，获得“博鳌20年社会责任特别大奖”等殊荣。
　　二、管理层讨论与分析
　　(一)形势分析与看法
　　1.房地产方面
　　根据国家统计局统计，2020年全国商品房销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%；销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%，全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%；全国新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%。从分区域及分季度销售情况来看，在各地政府扶持政策及降准降息等利好因素刺激下，长三角、珠三角区域特别是一线城市房价涨幅明显，价升量增，三四线代表城市房价涨幅收窄。一季度受疫情冲击，销售跌至低谷，销量同比下降26.3%；二季度“因城施策”灵活偏松，多地出台了扶持政策，市场销售得到快速修复并恢复增长，同比增长3.2%；三四季度一线城市房价上涨过快，销量同比分别增长9.9%、12.7%，继续保持稳定增长,但调控政策又逐步收紧趋严。房地产行业全年销售金额和销售面积均实现逆疫情、逆周期正增长。
　　从行业及房企发展情况来看，一是整体房价略有上升，土地成交额增幅明显，开发投资金额创出历史新高，拿地变得更加聚焦、理性。二是行业集中度快速提升，市场竞争越来越激烈，中小房企生存空间越来越小，生存压力越来越大，房企去化压力大。另外，疫情对商业地产的冲击较大。近年来，受到实体经济下滑、互联网和电商对传统的购销模式造成严重影响，办公楼和商业性用房市场持续低迷。
　　从行业调控及运行情况来看，一是调控延续“房住不炒”主基调，“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标。二是行业金融监管持续增强，在“三条红线”和融资规模及个贷上限集中监管的融资新规影响下，房企融资渠道持续收窄，行业拓展空间受到严重制约，加快了行业筑顶过程；行业长效运行机制更趋完善、有序，运行机制逐渐形成，房市回归理性发展。三是房地产金融监管不断收紧，房企流动性承压，风险呈现从小规模企业向中大型企业蔓延趋势，个别规模化房企发生了高杠杆下的资金断裂现象，严重影响企业正常经营并面临生存威胁。
　　总体而言，2020年房地产市场维持稳中有增的运行格局。房地产市场发展保持了较强行业韧性，房地产市场平稳运行及增长对助力本年度全民抗疫、经济恢复、经济维持正增长等发挥了积极作用。目前，房地产行业的市场规模已触顶，行业发展与竞争由增量时代转向存量时代。房地产存量时代之下，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段，房企发展由数量型转向质量型，且集中度不断提升，同时面临“房地产+”升级转型或产业转型压力。
　　展望2021年，今年两会政府工作报告明确指出：保证好群众住房需求，坚持“房住不炒”定位，“稳定价、稳房价、稳预期”为主基调，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，增加保障性和共有性住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。未来房地产的政策调控明确将向保障性、政策性和租赁型住房倾斜、松绑。“房住不炒”长效机制不会动摇，中央又明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，并把房地产定义为当前经济最大的“灰犀牛”。行业调控及金融监管继续从严从紧，供求关系逐步转向买方市场，城镇化、城市群都市圈将成为房企布局重点，租赁性、共有性住房、城市更新或将成为行业重点关注领域及新发展方向。预期房地产市场将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”政策调控目标继续保持平稳运行格局。
　　2.公司方面
　　公司创业发展历程可概括为两次创业、三次转型(化纤-纺织服装-石化新材料-房地产)，通过独立自主走出了一条具有华联特色的内生式增长之路，总资产由上市之初的3亿元跃升至目前的108亿元，增长约36倍。公司目前正处于二次创业的关键时期，公司目前土地储备或项目不足以支撑公司的持续发展，面临主业转型升级或产业转型等问题。一是实行主业转型升级或产业转型是房企当前普遍面临的痛点、难点，如何进行战略性调整及寻求新的利润增长点，是公司近几年一直在认真思考、筹划、探索的重点课题。二是房地产调控政策、政策性规定变化的不可控性和不可预测性会不断增加对房企的束缚和影响。公司目前正在申报的“华联南山A区”城市更新项目，由于受到深圳城市更新法规和产业政策的不断变化、更迭调整的影响，该项目面临产业导入难等风险。三是公司目前销售以研发办公、公寓产品占主导，与住宅产品相比，在营销手段、目标群体等方面存在较大差别，去化难度增大。公司在维护企业稳定与有序发展的基础上，还需要慎重考虑和处理好产业发展规划、主业转型升级或产业转型发展、项目规划调整及研发办公产品去化难等问题。
　　(二)风险因素分析
　　1.政策调控风险。房地产宏观调控的总基调没有改变，金融监管从严从紧。若没有足够的现金流或信贷资金支持，公司拟建项目存在延期开发、延期竣工的风险。
　　2.经营风险。房地产发展存量时代下，行业集中度提升，竞争越来越激烈，公司在售产品，去化压力大，存在项目销售不达预期和项目推售延迟的风险。
　　3.其他风险。城市更新政策变化及不可控性会直接影响公司城市更新项目的开发定位、申报进度、开发进度。
　　(三)公司策略与应对
　　2021年是我国“十四五”规划开局之年。今年两会的重点是“十四五”规划和2035年远景目标，“碳达峰、碳中和”作为国家战略，对各行各业的发展将产生深刻影响,“碳中和”、人工智能、大数据经济等将引领潮流。过去的一年，疫情给世界经济带来巨大冲击，重构了全球地缘政治和经济格局。中国充分发挥制度优越性并采取有力措施，率先实现了对疫情的有效控制，成为世界主要经济体中唯一一个保持经济正增长的国家。面对后疫情时期错综复杂的国内外形势，公司将保持战略自信、战略定力和战略眼光，继续坚持高质量发展路线，注重品质和可持续发展，以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针统揽全局，顺应新形势，适应新变化，顺势而为，创新实干，加快推进企业的主业转型升级或产业转型发展力度，不断夯实企业发展基础，提升可持续发展能力。
　　1.重点抓好工程项目建设和销售工作，以保证企业有稳定的收入来源
　　公司将不断加大“华联城市商务中心”项目工程建设和销售力度，通过加大对定向圈层的策划推介与营销力度，通过不断创新销售模式，促进销售，确保或力争超额完成既定销售目标。工程建设方面，要保质保量地确保南区年底前达到交付目标，以保证稳定的收入来源。同时确保“钱塘公馆”项目完成销售目标，以保证企业盈利的稳定性、持续性。
　　2.持续强化内部管理，强化风险管控，规范运营，依法合规助力发展
　　一是要有效通过计划、流程、绩效管理等方法，自上而下建立及深化计划意识、责任意识和结果管控意识，通过梳理内部管理流程，优化管理，层层推进、落实各项任务目标。二是要建立动态财务预测机制，定期评估市场变化、政策变化等各类风险对公司现金流、经营计划和经营目标的影响，财务部门要定期或不定期向业务部门、管理层提供前瞻性分析报告。要结合业务部门实际情况进行研究分析，拟定各项降本增效建议及措施，优化资金使用与配置，挖潜增效，提升资产价值。要做好税务筹划工作，加强学习，全面了解财税优惠政策，依法纳税，合理降低税负。要严格财务纪律，对资金调配与使用要严格审批规程。三是要进一步发挥审计的监督作用，继续加强对各个项目及各个重要节点的监督工作，以及日常财务审计工作，确保经营活动合法依规。四是继续以“事前审核、事中防范、事后应对”为宗旨，充分发挥法务在企业中的防火墙作用，维护企业合法权益。五是持续跟踪、关注股东层面股权变动及其后续进展情况，督促信息披露义务人根据有关法律法规要求及时履行信息披露及相关义务；同时做好日常信息披露、投资者关系管理及监管协调等工作。
　　3.稳中求进，稳中求变，积极探索企业可持续发展的新方向与新途径
　　要谨慎处理好稳定与发展的关系。在固牢主业发展基础的同时，稳中求进，积极探求主业转型升级与产业转型发展新方向、新途径。一是立足主业，继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，加大主业转型升级或产业转型的拓展力度，积极寻求符合国家发展战略的地产投资项目。二是继续坚持差异化发展策略，从城市更新中谋求更大发展。城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为，公司将进一步加强分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极探求“华联南山A区”项目开发方向的更多可能性，同时探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽视野，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。四是稳中求变，利用上市公司平台，探索资本运营促进企业产业转型发展的可行性，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，突破发展瓶颈，促进可持续发展。
　　新增土地储备项目
　　融资途径
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2020年12月31日，本公司为承购人提供担保情况如下：
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
　　2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专向规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进华联城市商务中心、华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。
　　3.公司物业经营与服务管理业务由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营与服务管理将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
　　4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的主业转型升级及产业转型发展战略。

　　三、公司未来发展的展望
　　2021年，公司将继续做好重点项目的工程建设、销售和运营工作，主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳方面
　　“华联城市全景”项目：做好尾盘销售工作，实现全面去化目标。
　　“华联城市商务中心”项目：以“前海南山双核-总部超体”定位为导向，加大该项目销售、招商租赁和工程建设工作。销售方面：重点推进T2、T3、T4栋销售，力争2021年实现销售收入金额10亿元。招商租赁方面：继续推进T1栋招商租赁工作，引进更多的总部企业入驻，形成总部生态圈。工程建设方面：在保质保量保安全前提下，积极推进南区工程建设及精装修工程工作。南区工程力争2021年7月完成工程竣工验收，10月完成规划验收，11月取得竣工验收备案表，12月实现入伙交付目标。
　　“华联南山A区”项目：依托大湾区，探索该项目的最佳价值方案是本年度重点工作之一。要进一步深入分析、研究粤港澳大湾区政策，动态跟进先行示范区各项政策的落地与实施，同时结合深圳土地政策改革导向以及城市更新政策的调整变化，与政府部门保持密切沟通与协调，积极探求“华联南山A区”项目开发方向更多的可能性，力争实现项目最优开发方案及开发价值的最大化。
　　2.杭州方面
　　“钱塘公馆”项目：继续深化和保持“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，持续推进该项目销售，2021年力争实现销售收入金额3亿元。
　　“时代大厦”项目：不断提升服务水平和服务质量，大力宣传“时代大厦”口碑与品牌，持续保持出租率稳定，2021年出租率80%以上，努力实现租金收入6,700万元。
　　“全景天地”项目：加大与政府沟通、协调力度，力争2#楼的土地性质和土地复核及产权分割等工作取得进展。“万豪酒店”要做好疫情常态化防控工作，不断提高客房入住率，力争实现营业收入12,700万元。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　1.顺势而为，因时制宜，有序有效开展物业服务与经营工作
　　随着经营物业类别逐步扩容，公司物业存在业态跨度大、管理要求高、难度大等特性，对物业服务与经营工作提出了新的要求，同时在疫情进入常态化防控的前提下，各地服务性、经营性物业均面临老客户维护和新客户拓展等运营管理问题。2021年要在稳定运营的基础上，合理优化业态布局，提质增效。一是要充分分析、厘定产品特性和业态属性，有针对性地开展运营工作。对相关商务楼宇、商铺等高端物业，通过科学、严谨的调研与分析，在专业化理念指导下，开展相关物业经营与优化工作。二是把握发展趋势，积极跟进时代变化，灵活调整经营思路。国内经济近年来发展迅速，科技日新月异，新行业迭代、新经济发展迅猛，人工智能、数字化经济等新经济正在不断颠覆传统商业模式，不同产业的物业需求存在较大区别，因此我们要不断提高学习能力，积极融入新时代、适应新经济和拥抱新变化，始终保持对市场趋势的长期关注和精准把握，与时俱进，顺势而为。三是老旧物业的升级调整。老旧物业是公司过去存续的宝贵资产、资源，要在做好老旧物业开发、利用和保值的基础上，积极研究并采取有效措施，焕发老旧物业的市场价值，挖潜增效。要顺势而为，因地制宜，因时制宜，依托区域规划和发展，对其运营及开发利用策略进行适度调整、优化和升级。
　　2.绿色智能，严格规程，高标准持续提升物业经营能力和管控水平，提质增效
　　一是继续对标行业中高端标准，深化住宅管理和商务楼宇管理体系，落实管理规范，细化管理规章，明确管理目标要求，不断将管理体系及规范要求落到实处。二是“碳达峰、碳中和”已升级为国家战略，对各行各业发展将产生深远、深刻影响。以“碳中和”为导向，紧跟时代趋势和行业变革要求和客户需求，在不断深化和完善管理标准体系的同时，要着力培养和提升员工绿色、环保和节能意识，高标准持续提升物业经营能力和管控水平。三是科技赋能，要做深做实技术管理平台。利用数据化分析、智能化的辅助手段，智慧化产品推广及应用等，不断提升服务品质，满足个性化需求。在衡量投入产出比的基础上，结合各项目的实际情况，与时代、市场紧密接轨，积极导入现代化智能技术和智能手段应用。因此，通过不断深化、完善服务管理体系，严格操作规程，结合“碳中和”大力推行绿色经济，利用智能化科技手段，持续提升物业经营能力和管控水平，以实现提质增效发展目标。
　　2021年，中国正在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，面对新阶段、新理念、新格局，虽然前景莫测，但风险与机遇并存。公司将继续以“保稳定、促转型”为经营导向，继续坚持稳健高质量发展理念，不畏困难，同舟共济，稳中求变，力争产业转型取得新突破，以提升企业可持续发展能力。 收起▲

　　一、概述
　　经营环境变化及判断:
　　2020年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为6.94亿平方米、6.69万亿元，同比分别下降8.4%、5.4%，全国房地产累计投资、土地购置面积、房屋施工面积分别为6.28万亿元、0.80亿平方米、7.93亿平方米，同比分别增长1.9%、下降0.9%、增长2.6%。
　　2020年初，受新冠疫情的冲击及影响，国内经济基本陷入停滞状态，一季度GDP更录得自改革开放以来的首次负增长。
　　自3月份起，国内疫情逐渐得到基本控制。为应对疫情冲击及影响，推动各行各业加大复工复产力度，国家实行了三次降准、多次进行公开市场操作及减税降费等逆周期调控，释放流动性1.75万亿，以保持市场流动性的合理充裕，同时下调贷款市场利率，降低企业融资成本，出台帮扶中小企业等措施，支持实体经济快速或全面复工复产。至本报告期末，国内经济恢复平稳运行，呈现逐季向好趋势。
　　房地产市场方面：一是受新冠疫情影响，2020年2月成交量创出近十年新低，在上述积极货币政策和稳健财政政策，以及提前预售、延迟交房、降低人才引进门槛和购房补贴等行业利好因素的合力刺激下，房地产市场销售在二季度迅速回暖，5-6月成交量已超过近三年同期的平均水平，改善性需求成为拉动市场恢复稳定发展的主要动力，其中长三角区域复苏最为明显。至本报告期末，全国房地产累计投资指标恢复了正增长。二是不将房地产作为短期刺激经济的手段，“房住不炒”仍是房地产调控监管主线，多个城市撤回了涉嫌触及限购、限贷等监管底线的楼市新政；此外，积极的货币政策和稳健的财政政策、“因城施策”成为促进本轮房地产行业快速恢复平稳运行的重要保障，房地产在稳增长及拉动相关行业恢复性发展等方面保持较强韧性。
　　展望下半年，一是新冠疫情的国际蔓延趋势仍在持续，全球经济形势复杂多变，复苏进程缓慢。二是面对疫情反复、政治摩擦、经贸壁垒等多种不确定性风险，我国经济面临较大下行压力。三是房地产调控监管依然严厉，松绑可改善的空间小，房贷利率可下调空间不大。四是一线及核心热点城市继续领跑市场，房地产市场区域分化特征明显。五是大房企的竞争优势凸显，去化速度及效果明显优于中小房企，行业竞争更趋白热化，中小房企面临较大转型或生存压力。
　　国家今年不设GDP增长目标。“六稳”和“六保”是今年最重要的工作目标，其中，“稳就业”与“保民生”为首要任务。2020年4月，中央政治局会议明确：运用降准、降息、再贷款等手段，保持市场流动性的合理充裕，支持经济发展；下调信贷市场利率，降低融资成本，促进企业全面复工复产与稳定发展。房地产在稳经济中的作用不可或缺，行业发展应以稳为主，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年房地产发展的主基调。房地产在下半年稳健偏松的金融环境中将继续受益，房企融资成本和居民的购房成本双双下降，有助于刺激自住和改善型等刚性需求的充分释放，有利于维护房地产市场恢复稳定与平稳发展，预期房地产市场不会出现大起大落的情形，将继续沿着政策调控导向，实现平稳有序发展。但由于国家对房地产实施的严厉调控与监管仍在持续以及受年初新冠疫情事件等不利因素冲击及影响，预期全年房地产销量、价格、投资、新开工等指标将出现不同程度的负增长或滞涨，区域市场的结构性分化情况会更加明显。
　　公司经营与管理情况:
　　(一)房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：
　　1.杭州方面
　　(1)“UDC.时代广场”城市综合体项目
　　“UDC.时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”(写字楼)、“钱塘公馆”(商住)和“全景天地”（万豪酒店）组成。
　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。年初突如其来的新冠疫情，给各承租企业带来许多困难和压力，部分租户相继提出退租。公司通过主动采取减租优惠等措施，稳定核心老客户，并与其达成续租协议；同时积极发展新客户，引入浙金产融等品牌企业进驻，以缓解新冠疫情对企业所带来的冲击和影响。报告期内，该项目实现租赁收入4,716万元，出租率81.51%。
　　“钱塘公馆”项目：为提升产品价值，在工程上对“钱塘公馆”进行完善和提升的同时，营销上以“时间的座标”为全年传播主题，线上推出“当代大宅生活观”和“当代大宅城市观”两大系列专题；另外开通“钱塘公馆”官方抖音账号进行视频推广工作。报告期内，该项目新增合同销售金额3.1亿元，实现确认销售收入金额4.34亿元。
　　“全景天地”项目：报告期内，“万豪酒店”实现营业收入2,821万元。该项目经营受新冠疫情的冲击和影响较大，特别一季度经营收入出现断崖式下跌，近期客房入住率已逐步回升至80%左右。此外，该项目的土地复核验收及2号楼的销售审批工作尚在进行当中。
　　2.深圳方面
　　(1)深圳宝安“华联城市全景”项目
　　报告期内，该项目剩余尾盘在销售，实现确认销售收入3,550万元。
　　(2)深圳南山“华联城市商务中心”项目
　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。本着文明施工、绿色施工、智慧化工地等标准化开发建设原则，该项目成为了“深圳市安全文明标准化工地、质量观摩工地”，并凭借过硬品质，获得了“2019中国年度影响力城市综合体”、“2020中国年度影响力城市综合体”等荣誉。
　　销售方面：完成新增销售金额10.8亿元，实现确认销售收入14.69亿元。其中，T5栋(公寓)累计销售金额14.07亿元，累计销售面积2.3万平方米，占可售面积的93.10%。T3栋(产业办公)累计销售金额7.17亿元，累计销售面积1.36万平方米，占可售面积的38.57%。
　　工程建设方面：T5栋户内精装工程完成85%，基本完成空调室内机安装，空调室外机安装完成80%。T1栋已取得竣工验收备案表，完成负一层地坪漆施工，负二层地坪漆施工完成60%。
　　南区工程：T2栋主体结构核心筒封顶，外框混凝土完成至27层；T4栋于5月封顶，屋面防水施工完成。T2栋转换梯、T4栋售楼电梯安装完成50%。T2栋清水房、T4栋样板房精装完成30%。T2、T4栋幕墙分别完成25%、30%。
　　(3)深圳“华联南山A区”项目
　　该项目为公司在深圳区域进行的第三个城市更新项目。报告期内，该项目正在进行更新方向调整等相关工作，公司于2020年5月取得深圳市南山区住房和建设局《关于将华联A区通过城市更新“工改保”项目纳入保障性安居工程建设计划的复函》，原则同意将该项目纳入南山区2020年保障性安居工程建设计划。公司目前正在完善相关方案，推进项目进展。
　　(二)物业经营业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及管理费收入1.63亿元(含酒店收入)，同比下降25.57%，收入下降的原因是：受到新冠疫情的冲击、影响所致。
　　报告期内，一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司成立了“新冠疫情防控”工作领导小组，统一安排并落实政策宣传、人员管控、体温测量、现场消毒、物资保障、隔离人员服务、快递分派、员工关爱等各项具体工作，较好地保障了客户和员工的健康与安全。截至目前，公司沪深杭三地项目均未发现疑似病例或确诊病例的情况。二是积极做好受疫情影响商户的租金减免工作。根据深圳市政府的有关规定，参照周边同行做法，从稳定公司全年物业经营工作出发，对220家商户进行了减免租金等优惠措施，减免租金合计约400万元，有效地稳定老客户、稳定出租率。三是积极开展“华联城市商务中心”招商工作。组织了多次与意向大客户的远程视频会议或面对面商务谈判等交流活动，完成了该项目招商租赁工作分析报告，完成了T1栋写字楼部分首席租赁代理招标文件。四是确保安全生产。全面落实2020年度安全生产责任书；编制安全生产年度工作计划；开展应急演练工作，定期组织安全检查及专项检查；策划并组织了6月的“安全生产月”活动；多次组织、开展关于复工复产和安全生产知识的在线培训。五是进一步强化人事、财务和运营管理等内部管理工作，提升物业经营管理水平，更好地服务于房地产主业。
　　新增土地储备项目
　　无新增
　　累计土地储备情况
　　主要项目开发情况
　　主要项目销售情况
　　主要项目出租情况
　　土地一级开发情况
　　融资途径
　　发展战略和未来一年经营计划
　　一是要立足主业，坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展策略，加大产业升级、转型的拓展力度，积极寻求与房地产相关的投资项目，在产品类型、业态上有所突破。二是继续秉承积极稳健原则，积极拓宽眼界，寻找新的投资机会，培育新的利润增长点。三是稳中求变，发挥上市公司平台价值与作用，探索资本运营的新途径，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，突破发展瓶颈，促进可持续发展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2020年6月30日，本公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况如下：
　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、公司面临的风险和应对措施
新冠疫情对世界经济的冲击和影响是划时代的，直接导致比金融危机更严重的经济衰退，而且新冠疫情目前在个别发达国家和一些发展中国家中仍没有得到基本控制，疫情后续发展的不确定性或局部反复风险，将会影响国内外经济的复苏进程。
面对错综复杂的国内外形势:一是公司需要保持战略自信、战略定力和战略眼光，要进一步加强对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应变能力。二是公司继续以“实干、创新、发展、超越”作为工作方针，统揽全局，创新实干，加快推进企业的产业升级及转型发展步伐，进一步提升整体经济实力和竞争能力。三是公司将重点推进“华联城市商务中心”北区项目和“钱塘公馆”项目销售工作，同时抓好“华联城市商务中心”南区工程项目的工程建设工作，以确保企业有稳定的销售收入，实现今年业绩继续保持平稳或增长目标。

　　三、核心竞争力分析
1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有一定比较优势。
2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进“华联城市商务中心”、“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。
3.公司物业经营业务由专业化、规范化逐步迈向专业化、规范化、规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。
4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的产业升级及转型发展战略。 收起▲