大悦城(000031)
公司经营评述
- 2024-06-30
- 2023-12-31
- 2023-06-30
- 2022-12-31
- 2022-06-30
- 2021-12-31
- 2021-06-30
- 2020-12-31
- 2020-06-30
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业情况分析
2024年上半年,国民经济延续恢复向好态势,运行总体平稳,国内生产总值达到约人民币61.7万亿元,按不变价格计算,同比增长5%。房地产行业政策持续宽松。一季度房地产融资协调机制、经营性物业贷款放松等融资政策持续落地;4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”;5月17日召开的保交房工作视频会议提出要“扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”,同日监管部门落地多项举措,包括降低商贷首套、二套房最低首付比例至15%、25%,取消全国层面首套、二套房贷利率下限,降低公积金贷款利率等。各地也频繁出台政策提振市场,据克而瑞统计,上半年全国至少222个省市出台341次宽松及激励性购房政策,包括放松限购限贷、放松公积金政策、购房补贴、税费减免、以旧换新等。
多措并举下,部分城市房地产市场活跃度增加,购房者看房积极性增强,但上半年行业仍处于调整期。根据国家统计局数据显示,2024年1-6月新建商品房销售面积约4.79亿平方米,同比下降19%;新建商品房销售额约4.71万亿元,同比下降25%;房地产开发投资额5.25万亿元,同比下降10.1%。房地产价格方面,2024年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降4.9%,环比下降0.7%。从各业态表现来看,2024年1-6月全国商品住宅销售额约4.13万亿元,同比下降26.9%;办公楼销售额1,567亿元,同比下降9%;商业营业用房销售额2,833亿元,同比下降9.7%。
商业地产方面,从2023年的“消费提振年”到2024年的“消费促进年”,提振消费始终是经济工作的重点。今年以来,我国消费市场规模持续增长,基本生活类和部分升级类商品销售较好;新型消费不断发展,实体新业态增势较好,服务消费保持较快增长。2024年上半年全国社会消费品零售总额约23.6万亿元,同比增长3.7%。消费市场的恢复带动商业地产市场温和复苏,商铺租赁需求持续释放。根据联商网零售研究中心统计,2024年1-6月全国新开业商业项目数量131个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、京东MALL,商业建筑面积≥2万平方米),同比上涨约4.8%,新增商业建筑面积约1,054万平方米。根据中指研究院发布的《2024年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示,2024年上半年,重点商业街及商圈(购物中心)租金实现小幅上涨,部分核心商圈优质商场客流保持增长态势,销售额亦有所提升,叠加积极引入各类首店、旗舰店等优质租户,商铺租金保持上涨态势。其中,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金为27.17元/平米/天,环比涨幅为0.25%。下半年,预计中央及地方或进一步加大政策力度,激发消费潜能,消费市场有望加快恢复。
(二)公司经营回顾
经营情况概述
2024年上半年,公司锚定高质量发展目标任务,生产经营稳中有进、质效向好,各项工作取得新成效。行业排名再次进步,位列“2024中国房地产企业品牌价值百强企业”第19名、中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜第21位。组织改革卓有成效,完成了总部部门横向打通、区域合并精简等一系列改革动作。
报告期内,公司实现营业收入160.82亿元,同比增加17.72亿元,同比上升12.38%。上半年综合毛利率22.59%,较上年同期26.50%下降3.91个百分点;毛利额36.33亿元,同比减少1.60亿元,下降4.21%。受合作开发项目结算周期影响,对联合营企业投资收益同比减少,同时为应对市场变化,公司积极调整量价策略,部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响,报告期内,公司实现净利润0.38亿元,同比下降92.98%;归母净利润-3.64亿元,同比减少4.14亿元。报告期内,公司经营活动净现金流19.45亿元,同比下降68.21%。报告期末公司总资产1,928.16亿元,较年初下降2.65%;归属于上市公司股东的净资产133.36亿元,较年初下降3.66%。
投资与运营方面,公司坚持聚焦资源,力控风险,重点布局一线以及强二线城市,确保高质量投资。报告期内,公司获取4宗地块,计容建筑面积49.67万平方米,土地款总额77.01亿元(西安市长安区CA01-5-40号地块除地块出让金外,项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费用,并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等)。从投资布局来看,新增土地储备主要位于杭州、西安等地。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,332亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。
资金管理方面,公司加强资金集中管理、确保充足的流动资金,平衡资金流动性与风险控制;积极拓宽融资渠道、降低融资成本、持续优化债务结构;在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下,充分理解政策导向,申报白名单项目28个,经营性物业贷款项目5个,保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%;上半年综合融资成本为4.26%,较上年末下降35个基点。报告期内,公司及控股子公司发行公司债券等共计42亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
各业务板块经营情况
1、开发业务
2024年上半年,全国商品房销售面积和销售金额累计同比降幅分别为19%和25%,在房地产市场总体承压的背景下,公司销售型业务实现全口径签约218亿元,签约面积85万平米,公司在2024年1-6月中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第21位,市场排名有所提升。公司全口径结算金额163.96亿元,结算面积81.74万平方米。
公司持续提升产品力和品牌力。上半年公司已打造多个当地明星标杆项目,西安悦著-央璟、西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、张家口祥云国际成为区域标杆红盘,新开盘项目中杭州鹭悦朗云府四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造,与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动,打造“家悦万事兴”“大悦宠粉节”等核心节点活动,提升客户信心及销售业绩。本集团持续提升营销创新能力,降本增效,紧抓市场热度进行新媒体营销创新,实现良好的营销效果。
2、经营业务
公司经营业务运营能力突出,品牌价值领先,公司将持续扩大经营业务的业务版图,提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓,收入主要来源于租金收入、增值服务等。
2.1购物中心
报告期内,在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下,公司商业守正出新、稳健发展,因地因时制宜推出一系列政策性商业活动,紧抓消费热点,全力抢夺市场,打造3+N政策性商业活动体系(包括总部牵头全国性的“大悦中国开门红”“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”及各购物中心因地制宜开展的活动等)。
公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个)。报告期末,公司在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万平方米;其中包括21个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积约302万平方米,2个大悦汇(轻资产),总商业面积约19.3万平方米。在建、筹备的项目(含轻资产)11个,总商业面积约120万平方米。
报告期内,公司购物中心销售额196亿元,同比增长14%;客流量1.7亿人次,同比增长24%;平均出租率94%。
2024年5月24日,公司控股子公司卓远地产(成都)有限公司作为原始权益人,以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产,申报华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金。作为本公司在西南区域投资建成的首个大型城市综合体,成都大悦城传承大悦城品牌内涵,定位为“AAA潮玩购物公园”,近三年出租率保持在96%以上。本次申报消费基础设施公募REITs是公司对国家政策的积极响应,将使公司成熟投资物业资产的价值得到释放,优化资产结构,增强本公司可持续经营能力,进一步巩固公司在商业地产领域的优势,更好地满足居民不断提升的消费需求。
下半年,公司将有3个购物中心陆续入市,持续打造各城市独有的商业符号,为城市居民消费和生活方式升级助力添彩。
2.2写字楼与产业地产
报告期内,写字楼及产业地产业务面临巨大挑战,市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度,保续租、促新租,加速空置面积去化,保证营收稳定性。
1)写字楼
报告期内,写字楼整体平均出租率91.7%,公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值10强”,除自持写字楼项目之外,公司凭借强大产业资源及成熟管理经验,通过管理输出方式,运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险-玖安广场(原中粮置地广场)、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域,写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA天坛国际奖——全球建筑超级产品力大奖”,北京中邮保险-玖安广场(原中粮置地广场)获“2023年度中国不动产产业最佳投资案例TOP3”,持续助力北京城市更新。
2)产业地产
报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约27万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米)。报告期内,深圳在运营项目11个,整体平均出租率98.2%,除深圳项目之外,还在北京通过管理输出方式运营管理——中粮-达瑞兴生命健康产业园,建筑面积约13万平方米。
产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,紧贴客户需求,积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源,举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超15场,同时加强与优质企业联动,持续优化提升产业服务,搭建企业交流合作桥梁。
另外,公司持续发挥运营优势,项目运营实力获政府认可,其中中粮(福安)机器人科技园、中粮创芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定,中粮商务公园获宝安区园区运营奖励,中粮(福安)智造产业园获得宝安区科技桃花源认定。
2.3.酒店与长租公寓
报告期末,公司在北京、三亚拥有4家酒店,建筑面积约27万平方米;在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目(其中1个轻资产管理输出项目),建筑面积约11万平方米。报告期内,公司基于精准的市场分析与研判,持续加强酒店业务管控力度,协同酒店管理集团联合下沉管理,整体平均出租率80%。同时,不断提升产品及服务质量,维护良好的市场口碑。北京大悦酒店获“第二十四届金马奖年度影响力精品酒店品牌”“意游年度之选”“CHA酒店大奖”等3项行业奖项。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调,持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设,并深度参与市场竞争。上半年在运营门店(含轻资产)平均出租率95%,举办超20场社群活动,有效维护客户粘性,提升客户居住体验。
3.物业管理服务
2024年物业管理行业进一步回归服务本质,强化精细化运营,注重提升服务价值。在此背景下,报告期内公司继续提升基础物业管理服务品质,通过构建标准化的服务与品控体系,优化培训体系及考核奖惩机制,加快服务响应速度、提升公司管理效能、提高物业服务品质,实现公司持续高质量发展。公司在2024年度中国物业服务百强企业排名29名,较2023年同期提升3名,连续四年实现稳步提升。报告期末,物业管理服务已进驻30余个城市,在管项目122个,涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约2,666万平米,在管面积近2,158万平米,较去年同期同比增长13.7%。公司物业还获得了“2024中国国有物业服务优秀企业”以及“2024中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。
(三)发展战略和下半年经营计划
2024年下半年,房地产市场或将处于筑底阶段。发展战略方面,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。开发业务方面,公司将把握市场机会,聚焦改善型住宅,聚焦核心城市核心板块,打造“好房子”。经营业务方面,公司将大力发展商业,持续提升经营能力,坚持轻重并举,推动REITs发展,强化竞争优势。
投资方面,公司将深耕已进驻城市,围绕抗风险能力强、去化速度快、盈利空间合理等维度,持续强化研判分析、优中选优,实现稳健发展;运营方面,2024年上半年新获取项目前期开发节奏进一步加快,部分项目刷新最快开工纪录,新获取项目均力争年内实现开盘;销售方面,加大库存去化力度,多措并举抓销售回款;商业方面,通过结构优化、运营提质、品牌焕新,向“城市美好生活创造者”的品牌愿景不断迈进;酒店与长租公寓业务将紧抓市场机会,持续强化运营管理提升,压实成本费用支出,推进品牌建设与推广,加强创新联动和渠道拓展,全力冲刺业绩目标。
(四)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至2024年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币741,130.29万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
(五)董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障,形成了高效的开发能力,助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,形成了较强的市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升,打磨“悦系”产品,满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升,大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位,共同引领城市居民消费和生活方式升级,具备较高的品牌美誉度和影响力。
三、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、经营等方面的风险。
1、环境风险
房地产行业与宏观经济发展密切相关。虽然上半年经济数据有所好转,但当前外部环境复杂性严峻性有所上升,国内有效需求仍显不足,这些因素也将会持续影响房地产行业的发展。外部环境的不稳定性,也导致公司的外币负债都将会受到汇率波动、利率等方面因素的影响。公司将持续强化经营,应对外部环境的不确定性。
2、市场风险
当前行业政策持续宽松,但房地产市场从2021年以来持续下调,销售、新开工、投资等大幅下滑,市场信心修复仍需要时间。此外,在销售持续下行的情形下,房价也面临调整压力,也将进一步加大企业经营压力。公司将持续强化市场监测,科学研判,精准投资,及时调整营销策略,确保业绩平稳。
3、经营风险
构建房地产发展新模式,是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措,也是中长期房地产行业发展的方向。这对公司的开发能力、精细化管理能力、产品创新能力等提出较高要求。公司将持续优化自身能力,适应行业发展新模式,实现高质量发展。
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一、报告期内公司所处行业情况
2023年,面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务,国家加大宏观调控力度,着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险,经济整体回升向好。房地产行业方面,2023年,市场仍处于调整期。年内在确保房地产市场平稳发展的目标下,提振供需两端市场信心的政策不断落地。2023年7月24日,中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”,此后多部委明确房地产政策优化方向,各地政策持续落地实施,重点城市限制性政策持续宽松,助力刚性和改善性住房需求释放。10月以来,中央金融工作会议、中央经济工作会议相继明确“促进金融与房地产良性循环,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。加快保障性住房、‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设,构建房地产发展新模式。”“稳中求进、以进促稳、先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期,提振各方信心。
整体来看,2023年全国房地产市场供需两端均走弱。根据国家统计局数据显示,2023年全国商品房销售面积11.17亿平方米,同比下降8.5%;商品房销售额11.66万亿元,同比下降6.5%,房地产开发投资额11.09万亿元,同比下降9.6%。房价仍在调整下行中,2023年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.9%。从各业态表现来看,2023年全国商品住宅销售额约10.3万亿元,同比下降6%;办公楼销售额3,742亿元,同比下降12.9%;商业营业用房成交6,619亿元,同比下降9.3%,写字楼与商业营业用房市场持续降温,销售压力较大。
商业地产方面,2023年中央和各地扩内需、促消费相关政策持续发力,消费市场温和复苏,服务业稳步恢复,部分优质零售商业项目客流及营业额实现双增长,写字楼租赁需求有所释放。2023年全国社会消费品零售总额47.1万亿元,同比增长7.2%。全国新开业商业项目数量约380个,新增商业建筑面积3,196.25万平米(含存量改造项目;不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园区;商业建筑面积≥2万平方米)1。2023年,部分地区新建或存量改造购物中心陆续开业,在营购物中心亦加大品牌调改力度,为居民带来更多优质消费供给,同时项目租金水平亦有所提升;此外,伴随扩内需、促消费政策逐步落地显效,购物中心客流快速恢复,开发运营商心理预期增强,部分空置商铺租金报价较2022年下半年有所上涨。
长期来看,扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略,商业地产将蕴含巨大发展空间。目前,商务部已把2024年定为“消费促进年”,将坚持“政策+活动”双轮驱动,突出重点品类、节庆时令等,继续组织开展丰富多彩的促消费活动,打造更多商旅文体融合消费新场景,营造良好消费氛围。同时,新技术与新消费理念引领商业地产市场变革的时代已经到来,零售商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升。
二、报告期内公司从事的主要业务
(一)公司从事的主要业务
公司为中粮集团唯一的地产业务平台,从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域,业务布局全国38个城市。
在住宅地产领域,公司聚焦新生代居住需求,进行新一轮产品升级,将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品,洞见新生代的审美、喜好、态度,同频居住理想,发布“美好由你,共悦未来”生活主张,实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系,满足客户多层次的购房需求,并不断打造明星产品,提升品牌影响力。
在商业地产领域,公司以大悦城和大悦汇为标准产品线,立体化布局,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心,以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向,以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵,提供时尚感、引领性的服务体验,倡导潮流文化,构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标,致力影响、启发消费者生活方式,推动商业革新与城市发展;大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心,以区域客群的高频美好生活需求为经营导向,以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵,提供生活化、情感性的服务体验,倡导生活文化,构建更加丰富、多元、包容的生活方式,致力城市区域价值提升,引领区域生活品质升级。
在产业地产和写字楼领域,公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力,取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代,经过多年深耕,业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域,打造集聚全球创新资源的产业服务平台,充分发挥资源的协同整合能力,提升产业链水平,助力产业链布局、转型、升级,目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来,公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式,不断做大管理规模,树立管理输出的行业标杆。
(二)公司经营情况
2023年,面对日益复杂严峻的外部环境,公司迎难而上、稳中有进。销售排名创历史新高,全年实现签约461亿元,销售排名提升至第29位2,较去年上升4位;资产盘活成果显著,实现多宗整售交易;购物中心成功实现了无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目高质量开业;组织架构持续优化,为稳健可持续发展打下了坚实的基础。2023年,地产行业整体承压,公司坚持“双轮双核”发展模式,多措并举加强市场营销,加快库存去化,全面推进精细化管理和运营效率,实现稳健经营。报告期内,公司实现营业收入367.83亿元,同比减少27.95亿元,同比下降7.06%。综合毛利率26.47%,较上年同期24.06%上升2.41个百分点;毛利额97.36亿元,同比增加2.14亿元,上升2.25%。报告期内,公司实现净利润1.21亿元,同比增长23.44亿元,实现扭亏为盈;归母净利润-14.65亿元,同比减亏49.17%。报告期内,经营活动净现金流106.42亿元,同比增长292.61%,经营性现金流良好。报告期末,公司总资产1,980.61亿元,较年初下降7.63%;归属于上市公司股东的净资产138.43亿元,较年初下降10.13%。
分业务类型看,受结算规模降低和结算项目变动影响,本期销售型业务实现营业收入290.44亿元,同比下降13.31%,毛利率19.56%,同比下降0.84个百分点;随着消费市场及商业客流平稳恢复,投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元,同比增长24.35%,毛利率61.24%,同比上升8.29个百分点;酒店收入9.70亿元,同比增长75.14%,毛利率35.27%,同比上升21.06个百分点。
2中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名
报告期内公司获取3宗地块,土地面积7.65万平方米,计容建筑面积16.8万平方米,土地款总额63.34亿元,新增项目平均楼面价为37,710元/平方米,平均溢价率1%。从投资布局来看,新增土地储备主要位于南京、西安、上海。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,526亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。
资金管理方面,公司加强资金集中管理、平衡资金流动性与风险控制;积极拓宽融资渠道、降低融资成本,提高偿债能力;在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全,实现公司稳健的财务发展。2023年,公司新增借款平均成本3.72%;全年平均融资成本4.61%,较2022年下降0.21个百分点。报告期内,公司及控股子公司发行公司债券共计30亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。报告期内,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
各业务板块经营情况
1.开发业务
2023年,全国TOP50房企全年销售规模同比下降35%3,在房地产市场总体承压的背景下,公司销售型业务2023年实现全口径签约461亿元,同比下降19%,签约面积223万平米,同比下降2%。公司在2023年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第29位,较2022年提升4位,逆市提升。公司全年全口径结算金额651.93亿元,结算面积287.01万平方米。
公司产品力及品牌力不断提升。2023年新开盘项目中,苏州大悦狮山壹号首开即罄、西安悦著-云轩三开三罄;此外,西安中粮奥体壹号、厦门云玺壹号、北京宸悦国际成为区域标杆红盘。商办去化方面,公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜,报告期内实现多宗整售交易。产品创新方面,继续深化悦系新生代场景升级,在户型创新、户内精装场景营造中,通过精细化设计逐渐做出企业特色,在西安悦著-央璟、西安悦著-云轩等项目中保持领先水准;同时公司开启新的创新专题研发,将在户外公共区域场景中深化创新,并通过全维全景示范区的前置展示,进一步提升客户对大悦城优质住宅产品的信心。
2.经营业务
公司经营业务运营能力突出,品牌价值领先,公司将持续扩大经营业务的业务版图,提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓,收入主要来源于租金收入、增值服务等。
2.1购物中心
报告期内,在市场迭变重启的新机遇下,公司商业守正出新、砥砺前行,升级产品、精细运营、焕新品牌、构建生态。报告期内共有5家购物中心成功开业,出租率均达96%以上,开业率均在90%以上。
公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个),轻重并举战略取得实质进展。报告期末,公司在营项目34个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积374万平方米;其中包括21个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积约308万平方米,2
3根据中指研究院2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜和2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜TOP前50房企销售额计算同比情况。
个大悦汇(轻资产),总商业面积约19万平方米。在建、筹备的项目(含轻资产)11个,总商业面积约120万平方米。
购物中心持续引领消费体验进阶,推动城市美好生活升级。2023年,公司购物中心销售额347亿元,同比增长37%;客流量超3亿人次,同比增长66%;平均出租率95%。在新消费时代,公司商业坚持服务美好生活的初心,持续基于“大运营、大会员、大服务、大数据”的科学运营管理体系,携精细化运营和高质量服务,引领美好生活与区域升级。2023年公司不断引入全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店,加速公司整体品牌能级提质,进一步打造差异化、特色化的商业标签,助力城市区域消费焕新。
报告期内,公司坚持“轻重并举”核心战略模式,不断开疆拓土、稳步拓展,为城市发展注入新势能。年内实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇5个项目重磅开业。公司以专业且敏锐的运营能力,在一座座城市塑造出引领消费者全新生活方式的都市聚合地,形成独具特色的“城市记忆”符号,助推中国商业市场迭变进阶。
2.2写字楼与产业地产
报告期,写字楼及产业地产业务面临巨大挑战,市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度,保续租、促新租,加速空置面积去化,保证营收稳定性。报告期,写字楼及产业地产整体出租率为91.27%。
1) 写字楼
公司凭借强大产业资源及成熟管理经验,通过管理输出方式,快速扩展管理规模。截至报告期末,除自持写字楼项目之外,还通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险玖安广场(原中粮置地广场)、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域,写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“2023中国城市更新优秀案例之十大资产跃升奖”,持续助力北京城市更新。
2) 产业地产
报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约28万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米)。报告期内,深圳在运营项目11个,整体平均出租率98.1%。在北京新获取1个轻资产管理项目——中粮-达瑞兴生命健康产业园,建筑面积约13万平方米。
产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,紧贴客户需求,积极整合中粮资源、政府资源、产学研资源,与政府、企业/机构、行业协会/学会、产业资源方等进行深度协同。持续优化提升产业服务,精准培育企业,新增41家入驻企业获得“深圳市专精特新”优质企业认定。另外,公司联动政府积极探索城市低空经济新实践,报告期内,中粮创芯研发中心开通美团无人机宝安首条航线。产业地产项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大。
2.3酒店与长租公寓
2023年,公司酒店业务以及长租公寓业务全年营业收入和净利润分别创下历史最高。受宏观政策利好等多重因素影响,国内旅游市场逐渐复苏,酒店市场热度稳步增长,公司抓住市场回暖机遇,以业绩为导向,推进酒店板块提质增效,系统提升盈利能力,通过加强重点项目督导力度,聚焦酒店低效区域收益提升,强化品牌推广力度和市场曝光度,整合资源拓宽销售渠道,推动酒店业务业绩提升。报告期内,公司旗下北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚亚龙湾瑞吉度假酒店等酒店获得多项行业奖项,市场知名度进一步提升。长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调,聚焦管理提升,强化运营管控与监督,加强IT系统“数智赋能”建设与支持,持续推进品牌建设推广,有效提升客户粘性及满意度。
3.物业管理服务
物业服务立足客户满意度,不断深化改革,稳步提升业绩。公司物业管理服务践行“以优质服务缔造美好生活”的使命,通过标准化、系统化与形象化的客户满意体系,为业主提供优质服务。2023年,公司持续强化品质管理,客户满意度实现大幅提升。完善业务管理及项目获取管理体系,健全员工培养及考核机制,多效并举推动难点破局,不断深化改革发展,扎实推进增值服务,重点提升项目集采率,稳定提升业绩。报告期末,物业管理服务已进驻30余个城市,在管项目117个,涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约2,584万平米,在管面积近2,084万平米,同比增长约12.8%。报告期内,公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”、“2023中国国有物业服务优秀企业”以及“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币1,255,610.87万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
三、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障,形成了高效的开发能力,助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,形成了较强的市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升,打磨“悦系”产品,满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升,大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位,共同引领城市居民消费和生活方式升级,具备较高的品牌美誉度和影响力。
四、公司未来发展的展望
(一)行业环境和发展趋势
近年来行业内正在经历转型调整,稳步向新发展模式过渡。当前,我国城镇化无论从数量还是质量来看,都有较大提升空间。从需求端来看,人民群众对住房品质有了更高要求,希望住上更好的房子、获得更好的服务;城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业服务,以及保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”都将成为房地产业积极探索的方向。从企业端来看,2024年初,房地产融资方面接连迎来利好,住房和城乡建设等部门推动建立了城市房地产融资协调机制,央行等部门提出将充分发挥经营性物业贷款作用,满足房地产行业合理融资需求。多重支持性政策的陆续出台,将有助于支持房地产企业扩大资金使用范围,改善房企流动性状况。预计2024年政策端将延续宽松基调,政策工具箱将从深度与广度两个维度上进一步挖掘,促进我国房地产行业市场平稳健康发展。
伴随宏观经济继续回升向好,房地产各领域预计也将迎来更多发展机遇。住宅方面,预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策,促进住房消费的政策力度将进一步加大,释放刚性和改善性住房需求,加速修复市场预期。企业融资端也将精准支持房地产项目融资,助力房地产行业企稳,改善行业预期。购物中心方面,随着消费行为、消费模式发生转变,行业也将探索新的发展模式,打造更多特色消费场景,抓住扩大消费的新机遇。写字楼及产业地产方面,2024年宏观政策逆周期和跨周期调节有望继续发力稳经济,进而带动企业经营情况、市场信心进一步恢复,预计重点城市部分写字楼租赁需求有望继续释放。未来随着不动产领域金融制度的不断建设与发展,持有型物业“投融管退”链条逐渐形成,尤其是消费基础设施公募REITs为开发企业提供了多样化的融资渠道,促进企业盘活存量资产,推进企业高质量发展。
(二)公司战略及经营计划
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,“十四五”期间,将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“开发+经营”“产品+服务”的“双轮双核”发展模式。2024年,公司将顺应市场变化,坚持开发与经营并重,在守住现金流安全的基础上,实现平稳可持续发展。
开发业务方面,将把握市场机会,聚焦改善型住宅,聚焦核心城市核心板块,做市场好、团队好、回款好、利润好的“四好产品”,确保利润贡献;同时狠抓销售费用压降,增加盈利、结利,加大库存的去化力度。
经营业务方面,将大力发展商业,持续提升经营能力,坚持轻重并举,强化竞争优势,积极探索REITs,形成业务闭环。其中,购物中心进一步提升头部项目效益和影响力,进一步提升出租率和开业率,严控推广费用、物业费用和人工成本,提升效益;产业与写字楼严控成本费用,进一步提升出租率和租金收缴率,稳定贡献利润;酒店业务全力以赴保持住盈利态势。
(三)可能面临的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临环境、市场、政策、产品等方面的风险。
1、环境风险
公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。当前外部环境依然复杂严峻,国内有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患依然较多,推动我国经济进一步回升向好还要克服一些困难和挑战。此外,近年来人口结构变化和新生儿数量下降,也将对行业产生深远影响。
2、市场风险
近年来,受到多重因素的影响,房地产销售、投资均大幅下滑,对市场信心造成冲击。虽然2023年房地产调控政策总体宽松,限购、限售等限制性政策逐渐退出,房企融资政策也陆续出台,但行业恢复仍需要一定的时间。
3、政策风险
目前行业处于新旧模式转换的阶段,未来围绕构建房地产发展新模式,将会持续出台相关政策,包括“人、房、地、钱”要素联动的新机制、房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制等。房地产企业发展面临的政策环境将持续变化,对于企业的经营管理能力及新发展模式探索提出了挑战。
4、产品风险
随着居民的基本住房需求得到满足,购房者从“有房住”到“住好房”,住房需求结构发生变化,行业迈入高质量发展阶段,户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注,对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。
面对当前房地产行业的诸多风险,公司将积极应对市场变化,坚持“双轮双核”的发展模式,强化经营管理水平,持续提升核心竞争力。经营业务,发挥好多年商业地产运营管理经验,坚持轻重并举发展策略,持续提升品牌影响力和市场影响力;开发业务,公司将持续打磨好产品、好房子、好服务,切实满足人民对美好生活的追求。公司将持续优化自身能力,适应行业发展新模式,实现高质量发展。
收起▲
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业情况分析
2023年上半年,随着宏观经济政策显效发力,国民经济持续恢复、总体回升向好,GDP实现同比增长5.5%。房地产行业政策方面,2月,《求是》杂志发表了习近平总书记的文章,强调了房地产行业在国民经济中的重要地位,两会政府报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。同时,各部委积极响应中央要求,监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向:需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策;4月,中央政治局会议召开,政策基调延续一季度提法;7月10日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知,将去年11月发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中有关政策有适用期限的,适用期限统一延长至2024年12月31日,为房企提供更加适宜的融资环境;7月中共中央政治局会议指出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,随后住建部、央行、发改委等中央部委表态贯彻落实会议精神,释放出了积极的政策调控信号。整体来看,房地产政策环境继续保持宽松态势,助力行业企稳复苏。
2023年上半年全国房地产市场经历过短暂回升后,二季度以来下行压力加大。根据国家统计局数据显示,2023年1-6月商品房销售面积约5.95亿平方米,同比下降5.3%,降幅较1-5月扩大4.4个百分点;商品房销售额约6.31万亿元,同比增长1.1%,增幅较1-5月收窄7.3个百分点;商品房开发投资同比下降7.9%,降幅持续扩大。房地产价格方面,2023年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降0.4%,环比下降0.1%。从各业态表现来看,2023年1-6月全国商品住宅销售额5.66万亿元,同比上涨3.7%;办公楼销售额1,728亿元,同比下降18.6%;商业营业用房成交3,185亿元,同比下降17.7%,写字楼与商业营业用房市场压力仍然较大。
2023年是我国全力推动经济修复的一年,消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。政策层面,中央及地方均出台各类政策,推动消费升级,促进居民消费潜力释放,提振消费市场。今年以来,我国消费市场和服务业经济呈温和复苏态势,尤其是聚集型、接触型消费恢复较快。2023年上半年全国社会消费品零售总额约22.76万亿元,同比增长8.2%。2023年1-6月全国新开业商业项目数量125个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区,商业建筑面积≥2万平方米),同比上涨了5%,新增商业建筑面积970.5万平方米。消费市场的恢复提升了商业地产市场活力,也提振了品牌商家对市场的信心。中指研究院发布的《2023年上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示,2023年上半年,我国主要商业街商铺租金企稳,重点商圈(购物中心)商铺租金水平环比止跌转涨。其中,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金在去年下半年小幅下跌后恢复上涨,环比涨幅为0.29%。
整体来看,2023年上半年,消费市场平稳恢复,居民外出购物、聚餐、休闲活动增多,实体商业客流恢复,经营情况好转。下半年,地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多促消费政策,重点城市亦将有更多优质商业项目开业,为居民带来优质消费内容,激发消费潜力,促进消费需求释放。同时,部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策,提升租户市场信心,促进商铺租赁需求释放,重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。
(二)公司经营回顾
经营情况概述
2023年上半年,大悦城控股克服了经济和市场环境的压力,实现了结构、效益、安全相统一的发展,为2023年乃至“十四五”时期的稳健可持续发展打下了坚实的基础。运营效率不断进步,开发效率已与优秀标杆房企持平;商业实现轻重并举,在营购物中心销售额和客流同比实现双位数增长,新开业三个购物中心指标均超额完成;产品质量稳步提高,过程质量达到行业前列水平,交付质量和物业服务满意度同比均有提升;牢牢守住安全底线,采取多种手段确保现金流安全;持续深化组织变革,精简组织架构,优化激励约束机制,提升人均签约金额和管理效率;坚定践行央企责任,高品质交付房屋近三千套。
报告期内,公司实现营业收入143.11亿元,同比减少6.91亿元,下降4.60%。综合毛利率26.50%,较上年同期33.94%下降7.44个百分点;毛利额37.92亿元,同比减少13亿元,下降25.52%。受结算周期变动影响,销售型业务收入104.89亿元,同比下降13.98%,毛利率16.20%,同比下降15.43个百分点。随着消费市场恢复,本期投资物业及相关服务实现营业收入27.01亿元,同比增长34.73%,毛利率62.90%,同比上升12.99个百分点。报告期内公司实现净利润5.40亿元,同比下降48.92%,归母净利润0.51亿元,同比下降40.92%。本期因销售回款同比增加及土增税等税费支出同比减少,经营活动净现金流61.18亿元,同比增加64.79亿元。报告期末公司总资产2,059.69亿元,较年初下降3.95%,归属于上市公司股东的净资产153.07亿元,较年初下降0.62%。
投资方面,公司在投资拓展上坚持优中选优,严格投资标准,严选投资标的,严控投资风险。报告期公司共获取2宗优质地块,土地面积5万平方米,计容建筑面积12万平方米,土地款总额19亿元,平均楼面价为15,988元/平方米,平均溢价率为3.2%。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,666亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。
资金管理方面,公司加强资金集中管理、提升资金使用效率。持续通过各类融资工具优化债务结构,降低融资成本,在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2023年上半年公司新增借款平均成本3.92%;上半年综合融资成本为4.79%,较上年末下降3bps。报告期内,公司及控股子公司发行公司债券等共计30亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
各业务板块经营情况
1、销售型业务
销售型业务方面,2023年上半年在市场下行压力下,公司快速制定应对策略方案及阶段性销售方案,采取多种举措持续发力,公司持续提升开发效率,提升销售能力,不仅多维度打通线上渠道,还紧抓市场热点,持续新媒体营销创新,推出“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播,实现了良好的营销效果。同时,围绕产品力和服务力提升,公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动,提升产品品质。上半年,公司已打造多个当地明星标杆项目,并实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易;同时,新入市项目如苏州大悦狮山壹号首开即清盘,实现了良好去化。报告期内,公司销售型业务实现全口径签约256亿元,同比下降10%;签约面积123万平方米,同比上升16%;全口径结算金额310亿元,结算面积138万平方米,已售未结算的合同面积289万平方米。
2、持有型业务
2.1购物中心
2023年上半年,在市场迭变重启的新机遇下,公司商业守正出新、砥砺前行,通过升级产品、精细运营、焕新品牌、构建生态,持续探索潮流共融共创,引领城市发展美好向新。报告期内,公司持续探索并加速立体化布局,实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业,以“轻重并举”引领商业提档升级、助力消费变革求新,用商业力量赋能行业高质量发展。
报告末期,公司在营项目32个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积346万平方米;其中包括20个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积293万平方米,1个大悦汇(轻资产),商业面积6万平方米。在建、筹备的项目(含轻资产)13个,商业面积约148万平方米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局45个(重资产30个+轻资产15个),轻重并举战略取得实质进展。
2023年上半年,公司购物中心销售额157.8亿元,同比增长30%;客流量1.39亿人次,同比增长55%;平均出租率90%。公司持续加大改革创新力度、升维商业生态模式,在焕新消费体验、强化品牌活力、赋能实体共赢等方面不断提升。2023年上半年引入超400家全国、区域及城市的首店、旗舰店、定制店,加速公司整体品牌能级提质,进一步打造差异化、特色化的商业标签,助力城市区域消费焕新。
下半年,公司还将砥砺前行,持续扩大商业版图,年内将有多个项目陆续入市,用城市级标杆项目实现与消费者的同频共振,引领商业迭代,有效助推城市经济发展。
2.2写字楼与产业地产
2023年上半年,随着商务活动逐渐恢复,市场需求呈现先抑后扬态势。公司通过强化市场研判,持续优化3C运营服务体系,深耕信息化建设,着力提升客户服务品质,提高资产管理效能。报告期内写字楼及产业地产整体出租率为90.7%。
公司凭借强大产业资源及成熟管理经验,通过管理输出方式,快速扩展管理规模。截至报告期末,公司持有汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出项目。公司持续深耕城市更新领域,中粮-置地广场成功入选“2022年城市更新优秀案例”,系项目入围北京城市更新联盟首批理事单位,荣获“中国城市更新新地标”、“中国楼宇经济新地标”后,在城市更新领域取得的又一重要突破。
产业地产方面,报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米(注:不含长租公寓):宝安新安片区建筑面积约28万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米),报告期内在运营项目11个,整体平均出租率98.38%。华南产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,在运营过程中通过建立资源关系网,实施精准服务专项行动,为企业提供一揽子服务,助推产业高质量发展。立足“专精特新”主题开展系列活动及服务,搭建“小巨人”对标学习平台,报告期内新增29家入驻企业获得“深圳市专精特新”优企认定,客户质量与黏性进一步提升。项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大,其中中粮创芯研发中心、中粮商务公园获“宝安区园区运营奖励”,出租率均领先市场。
3.物业管理服务
2023年,公司加大对基础物业服务的品质提升。报告期内,公司将客户满意度提升至战略高度,通过团队管理、供应商报告管理、打造标准化岗位图册、投入专项预算等举措促进项目现场品质提升,半年度客户满意度较去年持续提升。公司在2023年度中国物业服务百强企业排名32名,较2022年同期提升4名,较2021年提升6名,实现连续三年稳步提升。报告期末,物业管理服务已进驻31个城市,在管项目118个,涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约2403万平方米,在管面积近1898万平方米,较去年年末增长约2.7%。2023年公司物业获得“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国国有物业服务优秀企业”“2023中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
4.酒店与长租公寓
公司酒店业务在北京、三亚和上海等地共持有运营数家酒店。2023年上半年,全国旅游市场复苏,商旅出行需求得到集中释放,公司坚持以业绩为导向,持续加强运营管控,聚焦酒店运营区域收益提升,协同管理集团联合下沉管理,加强内部条线联动,提升品牌推广力度和市场曝光度,助力酒店业绩提升。各酒店根据目标客群需求优化产品和服务体验,聚焦产品力提升,多渠道发力加强市场推广,着力提升市场占有率和平均房价,营业收入和利润均超预算和历史同期,收益表现均优于竞争对手及市场均值。报告期内,公司旗下酒店荣获多个奖项:三亚美高梅度假酒店荣获“CHA中国酒店大奖年度最佳度假酒店”,三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“第七届探索之旅酒店大赏2023年度臻选婚宴酒店”,北京华尔道夫酒店荣获“Target目标之选年度臻选奢华酒店”,紫金阁中餐厅连续三年荣获米其林指南一星殊荣,北京大悦酒店荣获“第二十三届金马奖年度影响力精品酒店品牌”。
2023年上半年,长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调,聚焦管理提升,组织开展运营品控巡检,做好团队培训和IT系统运维支持,整体经营稳定,平均出租率保持在95%以上。
(三)发展战略和下半年经营计划
2023年下半年,房地产市场调整仍将持续一段时间,行业存在一定压力。发展战略方面,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“双轮双核”的发展模式,其中“双轮”升级为开发+经营,不断巩固开发业务,大力提升经营能力,促进公司高质量发展;“双核”为产品+服务,持续提升产品力、服务力,从产业、城市、人民的需求出发,更好地服务于人民美好生活。
下半年,投资方面,公司投资布局仍将围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资聚焦,持续优化投资结构,实现稳健扩张;运营方面,2023年上半年新获取部分项目开工开盘节奏进一步提高,新获取项目力争年内开盘;销售方面,加大库存去化力度,多措并举抓销售回款;商业方面,在国家复商复市、促消费、稳经济的政策背景下,商业项目全面发力冲刺业绩,围绕“保收益、稳经营、提效率”三个方面展开,确保在疫后第一年能快速抢占市场,提高行业声量,提升经营效益;酒店与长租公寓业务将持续加强项目运营督导,聚焦运营效率提升,推进品牌建设推广,加强创新联动和渠道拓展,确保年度业绩目标顺利达成。
(四)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2023年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币1,207,348.30万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
(五)董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障,形成了高效的开发能力,助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,形成了较强的市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。2022年聚焦新生代居住需求,公司推出全新产品系——悦系,住宅产品力持续提升。商业品牌亦焕新提升,大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位,共同引领城市居民消费和生活方式升级,具备较高的品牌美誉度和影响力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济风险
当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。上述对居民购房信心可能产生影响,存在居民信心修复速度或不及预期风险。
2、政策风险
2023年政策总体较为宽松,但5月以来,中央及地方政策放松的力度和频次均有所下降,7月政治局会议释放了积极的政策信号,但下半年,房地产调控政策仍有一定的不确定性,或存在政策调控的内容、放松的力度等不及预期的风险,导致市场修复速度不及预期。
3、市场风险
二季度以来房地产市场有所回落,受到居民购房预期不足的影响,下半年行业恢复仍承受一定压力,加大公司营销去化难度。同时,城市分化、板块分化、产品分化进一步加剧,核心城市核心板块的高品质住宅更受消费者青睐,也为公司的产品设计、营销管理、投资布局等提出了更高的要求。
应对措施:
面对当前房地产行业的诸多风险,公司将坚持稳中求进的总基调,坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向和“双轮双核”的发展模式,持续提升精细化管理能力,筑牢自身的核心竞争力,打造企业发展“护城河”。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活,实现高质量可持续发展。
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一、报告期内公司所处行业情况
2022年,中国经济社会发展面临前所未有的困难和挑战,房地产市场进入深度调整阶段。中央坚持“房住不炒”总基调不变,年内多次释放积极信号优化调控政策,进一步丰富和完善政策工具箱,并支持各地从当地实际出发调整房地产政策,促进房地产市场平稳健康发展。11月份以来,多项房地产重磅政策利好陆续落地,尤其是《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台后,房企融资支持节奏明显加快,相关部门先后针对房地产业发布一系列金融支持举措,分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持,政策端强势托底,大幅提振各方信心。
整体来看,2022年全国房地产市场表现低迷。根据国家统计局数据显示,2022年房地产供需两端数据持续走低,年内商品房销售面积13.58亿平方米,同比下降24.3%;商品房销售额13.33万亿元,同比下降26.7%,房地产开发投资比上年下降10%。房价方面总体由增转降,2022年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降2.3%。从各业态表现来看,2022年全国商品住宅销售额11.67万亿元,同比下降28.3%;办公楼销售额4,528亿元,同比下降3.7%;商业营业用房成交8,127亿元,同比下降16.1%,写字楼与商业营业用房市场压力较大。
5% 230,000
3% 2%
商业地产方面,2022年受多重因素影响,部分区域接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷,给实体商业经营带来巨大挑战。2022年全国社会消费品零售总额43.97万亿元,同比下降0.2%。2022年全国新开业商业项目数量约359个(含存量改造;不含专业市场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区;商业建筑面积≥2万方)1,同比下滑了30%。受消费需求疲软等不利因素影响,重点城市商铺租赁市场承压,中指研究院发布的《2022年中国商业地产租金指数研究报告》显示,2022年下半年,我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌,且跌幅较2022年上半年有所扩大;重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体止涨转跌。其中,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金由2022年上半年的环比上涨0.14%转为下跌0.09%。
长期来看,中国超大规模市场优势依旧存在,商业地产依旧存在较大的发展空间。2022年年底的中央经济工作会议中明确指出,要把恢复和扩大消费摆在优先位置,未来随着各项稳经济政策显效发力,服务业经济和消费市场的快速恢复将有效带动商业地产市场蓬勃发展。
2022年12月下旬以来,部分城市的消费市场已出现回暖信号,2023年春节假期期间多地旅游、消费等复苏,预计2023年消费总体趋暖。从供给端来看,2022年,部分城市出台国际消费中心城市培育、商圈改造提升、活化历史文化街区、促进元宇宙发展等多方面政策,推动实体商业提质升级,为商铺租赁市场带来更多优质供给。预计到2023年上半年,在供给侧提质升级和消费市场复苏等多重利好因素促进下,重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。
二、报告期内公司从事的主要业务
(一)公司从事的主要业务
公司为中粮集团唯一的地产业务平台,从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域,聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。在住宅地产领域,公司聚焦新生代居住需求,进行新一轮产品升级,将祥云、锦云等云系产品迭代升级为悦系产品,洞见新生代的审美、喜好、态度,同频居住理想,发布“美好由你,共悦未来”生活主张,实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦面向高端改善的壹号系和面向首置及首改的悦系,满足客户多层次的购房需求,并不断打造明星产品,提升品牌影响力。
在商业地产领域,公司以大悦城和大悦汇为标准产品线,立体化布局,通过不断创新线下场景体验和大数据系统,实现精细化运营,成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心,以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向,以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵,提供时尚感、引领性的服务体验,倡导潮流文化,构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标,致力影响、启发消费者生活方式,推动商业革新与城市发展;大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心,以区域客群的高频美好生活需求为经营导向,以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵,提供生活化、情感性的服务体验,倡导生活文
化,构建更加丰富、多元、包容的生活方式,致力城市区域价值提升,引领区域生活品质升级。在产业地产和写字楼领域,公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力,取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代,经过多年深耕,业务分布在香港及北京、深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域,打造集聚全球创新资源的产业服务平台,充分发挥资源的协同整合能力,提升产业链水平,助力产业链布局、转型、升级,目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来,公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式,不断做大管理规模,树立管理输出的行业标杆。
(二)公司经营情况
经营情况概述
2022年,面对日益复杂严峻的外部环境,公司迎难而上、稳中有进,持续深化组织变革,优化激励约束机制,为稳健可持续发展打下了坚实的基础。公司专业能力不断提升,运营效率持续进步,前期开发效率已达到标杆水平。投资进一步聚焦,销售排名逆势提升,商业实现轻重并举。
2022年,房地产行业形势持续低迷,市场总体承压,量价齐跌。在此背景下,公司实现营业收入395.79亿元,同比减少30.36亿元,同比下降7.12%。全年综合毛利率24.06%,同比上年27.44%下降3.38个百分点;毛利额95.22亿元,同比减少21.70亿元,下降18.56%。其中,受结算周期变化影响,销售型业务收入335.02亿元,同比下降5.97%,毛利率20.40%,同比下降1.64个百分点;同时公司积极承担央企责任,报告期内对旗下租户累计减免租金10.25亿元,投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元,同比下降14.08%,毛利率52.95%,同比下降11.1个百分点。为克服市场持续下行的不利影响,公司主动采取措施,优化库存和推盘策略,加快去化和资产周转,部分项目销售价格未达预期,计提资产减值准备,同时对联合营企业投资亏损同比增加。受上述因素影响,报告期公司实现净利润-22.23亿元,归母净利润-28.83亿元。报告期经营活动净现金流27.10亿元,同比增长132.02%。报告期末公司总资产2,144.32亿元,较年初增长0.80%;归属于上市公司股东的净资产154.02亿元,较年初下降18.24%。
投资与运营方面,报告期公司获取8宗地块,土地面积35万平方米,计容建筑面积79万平方米,土地款总额96亿元(其中西安上塔坡DK10地块将负责建设村民安置住宅用房,若干村民经济发展用房以及中小学用房等配套公建用房)。从投资布局来看,新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。报告期末,公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约1,905亿元(不含一级开发旧改等土储项目)。
资金管理方面,公司加强资金集中管理、提升资金使用效率,积极拓宽融资渠道、降低融资成本,在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2022年新增借款平均成本4.60%;全年平均融资成本4.82%,较2021年下降0.09个百分点。报告期内,公司发行公司债券及ABS产品等共计47.05亿元,合理安排负债期限比例,优化债务结构。报告期末,公司货币资金余额365.30亿元,现金短债比2.31,短期偿债能力较强;净负债率83.98%;扣除预收账款后的资产负债率74.13%。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
各业务板块经营情况
1.销售型业务
2022年,全国商品房销售额同比下降26.7%,其中百强房企全年销售规模同比下降41.6%。在房地产市场总体承压的背景下,公司销售型业务2022年实现全口径签约568亿元,同比下降22%,签约面积227万平米,同比下降21%。中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜排名33位,较2021年提升14位,逆市提升。公司全年全口径结算金额615亿元,结算面积332万平方米,已售未结算的合同面积273.87万平方米。
公司产品力及品牌力不断提升。2022年新开盘项目中,杭州悦著云轩首开即罄、西安中粮奥体壹号五开五罄、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。商办去化方面,公司在组织架构、团队配置、激励机制方面给予大力支持和政策倾斜,上海大悦中心商办大宗交易取得突破,全年成交多个大宗交易,全年商办签约128亿元,创历史新高。产品创新方面,《产品线创新场景升级》完成住宅产品线迭代焕新。祥云、锦云产品迭代升级为悦系,形成三类客户描摹、高价值生活场景、悦系价值体系,目前已将成果落位2022年新获取及前期方案阶段等7个项目,焕新产品获得市场好评。
2持有型业务
2.1购物中心
2022年是“十四五”规划承上启下之年,大悦城控股商业对发展规划进行系统梳理,从深耕城市、重塑产品、赋能品牌、精细运营、变革组织、提速发展六大维度提出战略蓝图,深度践行“城市美好生活创造者”的战略愿景,全新升级的“645”商业战略和品牌理念为新一轮发展释放红利。2022年公司获取广州黄埔大悦汇、成都金牛大悦城、沈阳金融中心大悦城等商业轻资产项目,其中广州黄埔大悦汇是公司商业首进广州,也是全新产品线“大悦汇”首个落地项目。年内实现武汉大悦城、即墨大悦春风里、绍兴国金大悦城、沈阳E馆4个项目开业。
报告期末,公司在营项目29个(含轻资产和非标准化产品),总商业面积304万平米;其中包括18个大悦城购物中心(含轻资产),总商业面积265万平米。在建、筹备的项目(含轻资产)17个,商业面积约172万平米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市,商业项目全国布局共46个(重资产29个+轻资产17个),轻重并举战略取得实质进展。
2022年公司购物中心销售额254亿,平均出租率90%,全年客流2亿人次。公司商业依托精细化运营,不断升级项目定位、深耕首店经济、创新IP矩阵,实现产品竞争力与商业品牌力的卓越提升。凭借鲜明的品牌标签,公司商业持续吸附优质品牌、重构消费场景,捕获优质客群,强化竞争壁垒,年内在营商业项目共计引入全国首店近300家,其中北京朝阳大悦城新进品牌超100家,彰显了公司的商业强大资源吸附力,为城市、区域注入崭新活力。
伴随我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段,城市更新被赋予了更多人民对美好生活的期许。作为城市年轻力运营与商业经营的标杆,公司商业持续与城市共生长,致力于推进以品牌价值为导向的城市更新设计管理,加强对轻资产项目建设和运营期重资产项目改造的管控,西安大悦城等一个个用心之作影响和改变着城市生活方式。
2.2写字楼与产业地产
2022年,国内经济增长放缓、国际贸易形势面临巨大挑战,写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度,保续租、促新租,加速空置面积去化,保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为90.95%。
公司在写字楼管理输出方面继续发挥经营管理方面的成熟经验,对外积极拓展合作项目。报告期末持有轻资产管理项目2个,其中中糖大厦年度内由单一大客户承租,项目出租率100%。公司深耕城市更新领域,写字楼城市更新标杆项目中粮广场及中粮-置地广场入选“北京城市更新联盟”成员单位,共同助力北京城市更新。
产业地产方面,报告期末,公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米:宝安新安片区建筑面积约28万平方米(占地约19万平方米)、福海片区建筑面积约67万平方米(占地约47万平方米)。报告期内深圳在运营项目11个,整体平均出租率98.82%。华南产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策,在运营过程中通过建立资源关系网,持续推进资源深度合作,优化运营服务,与市区级人力资源部门共建园区企业人才招聘平台,协同政府、行业协会提供“专精特新”精准辅导,报告期内新增74家入驻企业获得专精特新、创新型中小企业等优企认定,客户质量与黏性进一步提升。项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大,其中中粮(福安)机器人科技园新增获评“大湾区优秀园区Top10”,期末出租率99.96%;中粮创芯研发中心新增获评“深圳市小微企业创业创新示范基地”、“深圳市众创空间”,期末出租率95.90%;中粮智造科技园、中粮新安产业园获得“深圳市投资推广重点园区”认定。
3.物业管理服务
公司物业管理服务以优质服务缔造美好生活为发展理念,逐步成为多业态的高质量服务供应商。2022年,通过软服务和硬设施两手抓,重点提升客户满意度,近三年项目客户满意度稳步提升。推动招采制度改革,优化人员结构及严控管理费用,持续推进降本增效,实现项目净利润率稳步提升。推进品牌焕新及形象输出,逐步提升“大悦服务”品牌影响力,积极开拓市场规模。报告期末,物业管理服务已进驻30个城市,在管项目109个,涵盖住宅、商业、超甲及甲级写字楼、产业园等多个业态;合同管理面积约2390万平米,在管面积近1847万平米,同比增长约23%。2022年公司物业获得“2022中国物业服务百强企业”、“2022中国红色物业服务优秀企业”等行业荣誉。
4.酒店与长租公寓
2022年,公司酒店业务在北京、三亚和上海三地共持有运营酒店6家(含1家酒店式公寓),客房规模2333间(套)。面对酒店市场下滑和持续波动等不利因素影响,公司建立关键性指标追踪和预警机制,推进集团内部资源联动推广和跨界合作,积极争取税费减免等政策优惠,同时加强与管理公司沟通协调,不断提升酒店运营管理和对客服务水平,保持了稳定的市场地位和客户满意度,公司三亚、北京区域几家主要酒店每房收益指标均处于市场竞争组合前列。
长租公寓业务坚持稳中有进的工作基调,聚焦运营管理提升。报告期末,大悦乐邑品牌长租公寓(含未开业项目)共运营11家门店(含1家轻资产管理输出门店),房源规模2449间,主要布局在北京、天津、深圳,全年平均出租率维持在90%以上。同时公司积极践行央企责任,深耕保障性租赁住房建设。目前,深圳7家门店已纳入保障性租赁住房项目,2家门店纳入深圳罗湖区公共租赁住房项目。2022年,大悦乐邑品牌入选“中国住房租赁品牌价值评估指数青年公寓TOP30”、“规模力TOP30”、“卓越长租公寓综合引领力TOP30榜单”。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2022年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币1,020,381.31万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
三、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司稳健发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的良好周转提供了有力保障,形成了高效的开发能力,助力公司高质量发展。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,形成了较强的市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。2022年聚焦新生代居住需求,公司推出全新产品系——悦系,住宅产品力持续提升。商业品牌亦焕新提升,大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位,共同引领城市居民消费和生活方式升级,具备较高的品牌美誉度和影响力。
四、公司未来发展的展望
(一)行业环境和发展趋势
房地产行业作为国民经济的支柱产业,对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有极为重要的影响。2022年,伴随市场下行,从中央到地方,房地产调控政策密集出台,特别是临近年末的两个月内,多项金融政策持续发力,意在为市场注入源头活水,从供需两端帮助市场企稳。2023年政府工作报告指出,“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。预计2023年,防风险、促需求是房地产工作的重点,行业政策环境总体存宽松预期。住宅方面,预计下一步促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度将进一步加大,部分城市限购、限贷、限价等政策或将继续放松,特别是核心二线城市,政策优化空间较大,将为市场释放更多有效购房需求,加速修复市场预期。供应端也将有新的政策举措出台,引导房企改善资产负债情况,有效增加住房供给。购物中心方面,随着扩大内需战略深入实施,消费市场有望恢复向好,实体商业市场有望逐渐回暖。写字楼及产业地产方面随着经济的稳步恢复,市场也有望回温。当前,行业正处于不断变革之中,头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度,开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来,伴随REITs试点范围扩容,将有望进一步盘活存量资产,促进高质量发展。
(二)公司战略
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,“十四五”期间,将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“双轮双核”的发展模式,其中“双轮”是“开发+经营”,不断巩固开发业务,同时大力提升经营能力,促进公司高质量发展;“双核”是“产品+服务”,持续提升产品力、服务力,从产业、城市、人民的需求出发,更好地服务于人民美好生活。未来,公司将持续提升自身核心竞争力,“双核”为“双轮”赋能,在稳健发展的基础上创造新的价值增长点,致力于实现城市运营与美好生活服务商的发展愿景。
(三)经营计划
2023年,公司将牢牢把握新发展格局对地产行业的新要求,以创造价值和利润为首要目标,提周转效率、稳投资布局、强产品服务,全力以赴扭亏增盈,坚决完成年度经营目标。持续深化改革发展,适配聚焦战略,精简组织机构设置;持续强化人才队伍建设,提升人才质量,动态适配业务需求;坚持刚性考核、奖优罚劣的考核激励机制,着力推动业绩提升。
提周转效率。开发效率方面,重点提升现金流回正周期和大运营达标率。2023年公司存量项目计划新开工项目9个,新开工面积135万平方米。资产效率方面,加快低效资产盘活和重资产做轻,加快研究重资产证券化路径,释放资产价值。
稳投资布局。公司区域深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群,重点布局一线、强二线城市核心区域。2023年,公司投资布局将进一步聚焦,围绕抗风险能力强、周转率高、盈利稳定、安全性强的城市和区域进行投资,持续优化投资结构,实现稳健发展。同时以过硬的运营能力为基础,大力拓展轻资产。
强产品服务。搭建“五位一体”全过程产品管理体系,进一步加大客户研究力度,提升产品力、服务力。
具体到销售型业务方面,公司将加强一线营销能力,打造产品力标杆、交付标杆以及营销标杆,提升客户满意度;加快销售去化力度,全力以赴加快销售回款。
持有型业务方面,购物中心把握各地“促消费”政策机遇,提升销售额、做好增量;要进一步提升开业率和开业质量,严控推广费用、物业费用和人工成本,提升效益。产业与写字楼进一步提升出租率和租金收缴率,严控成本费用,稳定贡献利润。酒店与长租公寓强化运营管理能力及服务质量提升,助力业绩稳中有进。
(四)可能面临的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、市场、产品等方面的风险。
1、宏观经济风险
2023年,国际形势严峻,全球经济面临衰退风险,同时国内经济仍面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,虽然宏观政策调控力度较大,但2023年经济发展仍有一定的不确定性,经济恢复速度或将承压。
2、政策风险
2023年政策宽松预期较大,但也可能存在调控力度、市场反应等不及预期风险,或将影响市场恢复速度。
3、市场风险
受到居民消费减弱、购房预期不足等因素影响,虽然2023年房地产调控政策总体宽松,但行业复苏仍承受一定的压力,市场全面恢复尚需时日。同时,城市分化进一步加剧,不同城市的复苏节奏、复苏力度均有较大差异,对于投资节奏、营销节奏的把控等提出了更高的挑战。
4、产品风险
随着居民的基本住房需求得到了满足,购房者从“有房住”转到“住好房”,住房需求结构发生变化,行业迈入高质量发展阶段,户型、品质、物业、配套、服务等可能更受关注,对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。
应对措施:
面对当前房地产行业的诸多风险,公司将积极应对市场变化,坚持“稳中求进”的总基调和“双轮双核”的发展模式,做好市场研判,强化战略聚焦,持续优化产品,提升服务水平,赢取发展主动权。同时,公司做好“轻重并举”,坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力,提升品牌影响力和市场影响力。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活,实现高质量可持续发展。
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一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业情况分析
2022年上半年,我国经济发展的内外环境更趋复杂严峻,受国内新冠疫情多发,乌克兰危机等超预期因素冲击影响,经济发展面临巨大压力。上半年国内生产总值约56.26万亿元,同比增长2.5%。面对经济下行且发展环境复杂严峻的局面,中央加大了宏观政策调节力度,疫情爆发得到及时有效控制;随着稳经济政策效应逐步释放,国民经济趋稳回升,经济大盘保持总体稳定。
房地产业方面,2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场处于深度调整阶段,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资累计同比首次出现负增长。今年以来,中央和各部委频繁释放积极信号,各地积极落实因城施策,促进房地产业健康发展。上半年累计优化地方政策近500余次,创历史同期新高,房地产行业的政策环境已进入宽松周期。1-6月,商品房销售面积约6.89亿平方米,同比下降22.2%,商品房销售额约6.6万亿元,同比下降28.9%。5月以来,伴随着疫情得到有效控制、楼市调控政策的持续显效,房地产市场成交规模趋稳回升,商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解,市场底部企稳态势渐显。从各业态表现来看,2022年上半年全国商品住宅销售额约5.77万亿元,同比下降31.8%;办公楼销售额2,185亿元,同比上涨10.4%;商业营业用房成交4,228亿元,同比上涨0.3%,写字楼与商业营业用房市场总体保持平稳。房价方面总体趋稳,2022年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降1.3%,已经连续3个月下滑。其中一线城市房价保持稳步提升,二线城市房价涨幅收窄并于6月转为下跌,三线城市今年以来连续5个月呈现下跌趋势。
商业地产方面,受国内新冠肺炎疫情及国际地缘政治冲突等因素影响,我国经济下行压力明显加大,尤其是受疫情影响,国内部分产业链、供应链受到冲击;部分区域接触型、聚集型的线下消费表现低迷,给实体商业经营带来巨大挑战。5月31日,国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》,强调“高效统筹疫情防控和经济社会发展,最大程度保护人民生命安全和身体健康,最大限度减少疫情对经济社会发展的影响”。总体来看,随着各地疫情得到有效控制,疫情对于消费领域的不利影响逐步减弱,线下消费复苏可期,中国经济长期稳中向好的基本面没有改变,在“共同富裕”与“畅通国内大循环”战略发展格局下,国内消费市场仍有较大空间。2022年1-6月,全国社会消费品零售总额约21.04万亿元,同比下降0.7%。全国新开业(含试营业)的商业项目数量119个(商业建筑面积≥2万平米,不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区),同比去年的147个下跌了19%。2022年上半年,我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌,且跌幅较2021年下半年有所扩大;重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体继续回升,但涨幅较2021年下半年有所收窄。其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街(百街)商铺平均租金环比下跌0.46%。展望下半年,随着疫情防控形势整体趋好,叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台,预计消费市场将呈现逐步修复态势,市场活力有望逐步提升。
(二)公司经营回顾
2022年上半年,面对严峻复杂的疫情考验和多重风险交织的外部环境,公司积极应对,始终坚守国有企业的使命和职责,通过租金减免措施减轻小微企业及个体工商户负担,帮助合作商户渡过疫情难关,同时坚持“深化改革、固本强基、稳中求进、转型发展”年度经营方针,稳扎稳打、迎难而上,统筹做好生产经营各项工作。
土地储备方面,报告期公司获取7宗地块,土地面积24万平方米,计容建筑面积41万平方米,土地款总额77亿元,平均楼面价为18,776元/平方米。从投资布局来看,新增土地储备主要位于成都、南京、杭州、苏州、北京等地。报告期末,公司土地储备主要分布于长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈,土地储备可售货值约2,165亿元。
销售型业务方面,2022上半年在疫情冲击及市场下行双重压力下,公司快速制定疫情应对方案及阶段性销售方案,采取多种举措持续发力,一是分类分城施策,按不同项目类型制定销售策略;二是根据市场变化定期更新经营策略,加快销售回款,上半年多个项目实现良好去化,中粮瑞虹-海景壹号项目创造单盘四开四罄的成绩,实现2022年开年开门红;三是聚焦商办项目,大宗交易有明显突破,多个项目写字楼等业态实现整售,如上海大悦中心、杭州大悦城写字楼等。报告期完成签约金额285亿元,较上年同期减少21%;签约面积106万平方米,较上年同期降低35%。克而瑞操盘金额榜较2021年年底排名提升了17位至第32位,行业地位进一步提升。报告期全口径结算金额249.33亿元,结算面积127.19万平方米,已售未结算的合同面积342.27万平方米。
持有型业务方面,公司商业遵循夯实管理、精细运营和加强轻资产拓展的原则,报告期公司获取轻资产商业项目2个,分别为广州黄埔大悦汇和成都金牛大悦城,并实现武汉大悦城开业。报告期末,公司商业在营27家(含轻资产和非标准化产品)购物中心,累计总商业面积约300万平方米。其中包括16个大悦城,累计总商业面积239万平方米,平均出租率90.5%。在建、筹备的项目(含轻资产)共20个,商业面积约183.5万平方米。疫情防控常态化背景下,公司积极创新营销手段,发力线上营销,夯实“大悦中国开门红”“大悦嗨新节”等营销活动,满足目标客群多元需求。凭借在商业地产领域积累的核心竞争力,上半年公司上榜2021年中国购物中心企业排行榜TOP20,获得“2021-2022年度行业贡献成就企业”、“ICSC2022MAXIAwards全球创新奖”、“2021年度热门商业综合体”等行业荣誉。
2022年上半年,国内经济增长放缓,写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为92%,均高于项目所处地区的市场平均水平,平均租金单价较上年同期增长2.2%。报告期内深圳地区在运营产业地产项目11个,整体平均出租率97%。
物业管理服务业务,公司持续布局多业态、提高在管面积、优化管理效率。目前公司物业管理已实现住宅、公寓、别墅、写字楼、大悦城综合体等多业态布局。报告期末,合同管理项目186个,在管项目147个,合同管理总面积约2,329万平方米,其中在管面积近1,753万平方米。
资金管理方面,报告期公司把握政策机会,创新融资手段,提高资金使用效率。凭借良好的市场信用,获批了50亿元中期票据额度及30亿元私募公司债额度,2022年1月成功发行15亿元公司债,成本较2021年进一步下降(3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%)。2022年上半年新增借款平均成本4.84%。报告期末,公司有息负债余额741.62亿元,长短期融资结构合理匹配,平均融资成本降至4.87%,较年初下降0.04个百分点,处于行业较低水平。公司货币资金余额257.36亿元,现金短债比1.37;净负债率93.28%;扣除预收账款后的资产负债率71.12%。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
报告期内,公司实现营业收入150.01亿元,同比增加7.53亿元,同比增长5.28%。综合毛利率33.94%,同比提高3.74个百分点;毛利额50.92亿元,同比增加7.90亿元,同比增长18.35%。本期达到结算条件的商品房资源增加,销售型收入121.94亿元,同比增长12%,因本期结算项目产品差异,毛利率31.63%,同比提高9.51个百分点。本期对旗下租户进行租金减免,持有型业绩有所下降,投资物业及相关服务实现营业收入20.04亿元,同比降低18.90%,毛利率49.91%,同比降低15.33个百分点。受持有型减免租及销售型本期结利项目平均权益占比下降影响,报告期公司实现净利润10.58亿元,同比降低8.90%,实现归母净利润0.86亿元,同比降低86.02%。本报告期,经营活动净现金流-3.60亿元,同比增长95.38%。报告期末公司总资产2,180.30亿元,较年初增长2.49%;归属于上市公司股东的净资产187.60亿元,较年初降低0.42%。
报告期末,公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下(除已标明是权益数据外,其他数据均为全口径,权益比例为公司最终持股比例)。
表一:新增土地储备项目
注1:本表的股权比例为项目层面的股权比例,未穿透至最终权益比例。
注2:南京浦口城南G13地块、南京浦口城南G14地块将作为一个项目开发。
表二:累计土地储备情况
注1:剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积,非尚未开工计容建筑面积。
注2:报告期末,公司在深圳拥有物业建筑面积约104万平方米:宝安区新安片区建筑面积约31万平方米(占地约20万平方米)、福海片区建筑面积约73万平方米(占地约47万平方米)。
表三:主要项目开发情况
表四:主要项目销售情况
表五:主要项目出租情况
表六:土地一级开发情况
注1:款项回收情况为累计一级土地开发回款情况;
注2:昆明螺狮湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额;累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额。
注3:除已标明是权益数据外,其他数据均为全口径,权益比例为公司最终持股比例。
表七:融资途径
单位:万元
(四)发展战略和下半年经营计划
2022年下半年,房地产行业形势依然严峻。虽然市场于6月低位企稳,部分热点城市现回暖迹象,但是市场恢复速度和恢复程度仍存在较大的不确定性。下半年公司将重点投资具备良好经济发展基础、人口持续增长、房地产市场发展好的一线及强二线城市,坚持精准投资,持续优化投资结构。运营方面,全面提升公司整体运营效率,周转效率持续提升,开工开盘节奏明显提高,2022年新获取部分项目力争年内开盘;销售方面,公司将锚定业绩指标,进一步加大库存去化力度,同时多措并举抓销售回款。商业方面,全力以赴达成年度业绩任务,统筹推进各项标准化建设,加快轻资产拓展,确保项目质量、品牌形象和市场口碑,持续提升商业精细化管理水平。
(五)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。
公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2022年06月30日,尚未结清的担保金额为人民币1,058,340.23万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
(六)董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1.多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2.整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3.多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4.领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5.快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障,形成了快速高效的开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。
6.良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。
三、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境和市场等方面的风险。
1.疫情风险
“奥密克戎”在全国多点爆发,未来仍存在不确定性。尤其是疫情之下带来多个城市停工停产,线下经济活动“暂停”,直接影响了购房者购房预期、企业施工进度等,对于房企产生不利影响。
2.宏观环境风险
受到俄乌冲突、美联储缩表、国际能源短缺等多重因素影响,国际经济形势复杂严峻,国内经济也面临着“预期转弱、需求收缩、供给冲击”三重压力,居民、企业信心不足,下半年经济可能承受较大的压力,也将进一步影响房地产行业发展。
3.市场风险
目前随着多个城市出台房地产放松政策,一线及部分热点二线城市呈企稳迹象,但是购房者观望情绪仍较重,市场恢复速度或不及预期,行业发展存压力。同时,购房者的住房需求也在发生变化,对于产品品质、营销管理、物业服务等方面均提出了更高的要求。
应对措施:
面对当前房地产行业的诸多风险,公司将积极应对市场变化,坚持“双轮双核”的发展模式,持续提升管理水平。销售型业务方面,坚持精准投资,强化营销及运营能力,提高成本管控能力,持续提升客户满意度,抓住市场机遇赢得发展主动权。持有型业务方面坚持“轻重并举”发展路径,持续提升运营能力,强化品牌影响力,巩固商业引领地位。
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一、报告期内公司所处的行业情况
2021年,我国经济发展和疫情防控双双保持全球领先地位,年内国内生产总值114.4万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。国民经济持续恢复,消费、投资、进出口均实现稳步提升。房地产业方面,中央坚持“房住不炒”的总基调,“去杠杆”贯穿全年。2021年前三季度,中央及地方持续加码房地产调控政策,调控方式、力度及细致度均出现了显著升级,调控“工具箱”不断丰富。四季度以来,中央及各部委积极释放稳定信号,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。2021年全国房地产市场小幅增长,商品房销售面积达到17.94亿平方米,同比增长1.9%,商品房销售额达18.19万亿元,同比增长4.8%。但是,在去年前三季度较为严厉的政策影响下,7月以来全国商品房销售面积、销售额单月数据同比持续下降,消费者预期转弱,行业发展承压。从各业态表现来看,2021年全国商品住宅销售额16.27万亿元,同比增长5.3%;办公楼销售额4701亿元,同比下降6.9%;商业营业用房成交9692亿元,同比下降2.0%,写字楼与商业营业用房市场压力较大。房价方面总体趋稳,2021年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨2%,涨幅已经连续7个月收窄。但随着去年四季度政策逐渐转向,预计行业将逐步回温。
商业地产方面,2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验,消费市场仍展现出较大韧性,整体保持稳定恢复态势,并带动国内实体商业持续恢复。在全球经济增速放缓的背景下,促进居民消费、扩大内需将作为我国推动经济高质量发展的长期战略,中央及地方将持续推出提振消费的政策与措施,商业地产市场蕴含巨大的发展空间。2021年全国社会消费品零售总额44万亿元,同比增长12.5%。2021年全国新开业商业项目数量约510个(含存量改造;不含专业市场、家居商场、纯商业街区、文化产业园区,商业建筑面积≥2万方),同比增加约36%,租金也迎来小幅上涨,下半年,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨0.32%。随着我国消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平不断提升,购物中心客流逐渐回升,商业地产市场继续呈现整体复苏态势,核心商圈租金水平将保持上涨趋势。同时,受宏观调控政策影响,房地产企业探索轻资产模式正加速发展,“轻重并举”的发展战略已成为当前房地产企业发展的新趋势。
二、报告期内公司从事的主要业务
(一)公司从事的主要业务
公司为中粮集团唯一的地产业务平台,旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公司的优势,定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域,聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群核心重点城市。
公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,提供标准化、系列化的住宅与商业产品,是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域,公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善的壹号系列,形成了四条互补的产品线,满足多层次的客户住房需求。
在商业地产领域,公司始终以创新驱动商业升级与行业发展,购物中心方面构筑了“2+X”产品线组合模式——以大悦城和大悦春风里为标准产品线,结合祥云小镇、悦街等非标产品,满足更多城市居民消费需求。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵,精准定位18-35岁新兴中产阶级客群,赋予产品青年文化属性,以精细化运营形成差异化竞争优势,持续巩固行业引领者的地位;大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、品位”,致力为25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心。同时,公司在一线及二线核心城市的核心地段运营多个高品质写字楼及高端酒店,打造了多元化业态。“十四五”期间,公司将坚持“轻重并举”的商业拓展模式,并以轻资产项目发展为重要战略方向,以一、二线与强三线城市为核心,加速轻资产商业项目扩张。
(二)公司经营情况
1、总体经营情况
2021年,面对日益复杂的外部环境,公司坚持改革为要,致力于提升内部管理能力,推动组织管控变革,激发内生活力,以保持自身的竞争力。公司坚持将企业高质量发展与国企改革行动重大部署相融合,落实国企改革“双百行动”,现代企业制度改革取得阶段性成果。公司积极应对行业政策及市场形势的变化,持续降本增效,不断提升地产开发运营环节的管控质量,开发运营效率进一步提高。公司坚持效益优先,各业态经营呈稳中向好态势:全年销售型业务签约额创新高,完成签约金额727亿元,持有型业务规模及运营收入稳步提升,商业轻重并举迈出新步伐。公司继续保持安全、稳健的资金状况,有效应对外部环境深刻变化。
土地储备方面,报告期公司获取16个项目,目前公司已进入了全国38个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。报告期新增土地面积147万平方米,新增土储计容建筑面积327万平方米,土地款总额316亿元,平均楼面价为9,659元/平方米,平均溢价率为16%。从布局来看,新增土地储备有39%位于长三角城市群,23%位于成渝经济圈,9%位于京津冀城市群,多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末,公司土地储备可售货值约2,230亿元。
资金管理方面,公司加强资金集中管理提升资金使用效率,拓宽融资渠道降低融资成本,在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2021年全口径销售回款764.10亿元,通过加快自身存货周转提升发展的内生动力。公司凭借良好的市场信用,创新融资形式,改善负债结构,精准把握发行时机,2021年新增借款平均成本4.63%,有效地降低了公司整体的融资成本。报告期公司发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据,控股子公司大悦城地产有限公司成功筹组6亿美元俱乐部贷款(其中1亿美元成功获得香港品质保证局签发认证为绿色贷款);公司积极探索商业物业资产证券化,形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式,成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS。报告期末,公司有息负债余额717.98亿元,长短期融资结构合理匹配并不断优化,平均融资成本降至4.91%,较年初下降0.19个百分点,处于行业较低水平。2022年1月公司再次成功发行15亿元公司债,3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%,成本较2021年进一步下降。报告期末,公司货币资金余额248.86亿元,现金短债比1.44,公司短期偿债能力较强;净负债率90.06%;扣除预收账款后的资产负债率70.31%。报告期,中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
产品研发方面,公司始终坚持绿色发展理念,将服务生态文明建设作为企业的重要责任,针对后疫情时代客户对产品的健康属性的需求,推出“3H健康居住体系2.0”。在商业地产领域,公司积极响应国家“双碳”战略,多年来秉持“绿色大悦城”的核心理念,在国内率先提出“能效目标全过程管理”模式,积极使用清洁能源,推动节能减排。2021年公司与清华大学成立“清华大学(建筑学院)-大悦城控股集团股份有限公司健康环境与高效系统营造技术联合研究中心”,聚焦室内环境健康与建筑的高效系统营造领域,合作开展“购物中心零碳转型与碳中和路径研究”,探索商业地产低碳技术,形成大悦城购物中心碳达峰碳中和行动方案。公司绿色建筑实践获得行业多项认可,如2021年北京丰台大悦春风里获得LEED金级预认证;丰台大悦春风里、武汉大悦城获得绿色二星认证。
报告期内,公司实现营业收入426.14亿元,同比增加41.69亿元,同比增长10.84%。由于本期结算项目中低毛利项目较多,综合毛利率27.44%,同比上年31.44%下降4个百分点,与行业利润率下行趋势一致;毛利额116.92亿元,同比减少3.97亿元,下降3.28%。2021年国内零售及酒店业务逐步复苏,公司持有型业务及酒店运营收入稳步提升,投资物业及相关服务实现营业收入50.48亿元,同比增长13.74%。酒店经营取得营业收入7.66亿元,同比增长28.10%。受房地产宏观调控和信贷环境收紧影响,新房销售放缓及价格下行压力明显,参照目前市场参考价格和项目的实际销售情况,公司针对项目资产计提了减值准备,受此影响,报告期公司实现净利润7.67亿元,同比降低31.65%。本报告期权益占比高的销售型结算项目业绩贡献同比增加,实现归母净利润1.08亿元,扭亏为盈。本报告期,新获取项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出同比增加,全年经营活动净现金流-84.64亿元,同比减少186.24%。报告期末公司总资产2,127.27亿元,较年初增长6.43%;归属于上市公司股东的净资产188.38亿元,较年初增长2.66%。
2、各业务板块经营情况
销售型业务
面对2021年疫情的冲击及政策调控,公司快速反应,年内项目销售业绩良好,签约额创新高,完成签约金额727亿元,较去年增长5%,签约面积287万平方米,同比下降8%。2021年银行贷款额度相对紧张,回款成为房企难点,公司通过统筹策略,积极应对市场变化,第一时间发布“加速销售回款专项措施指引”,引导项目加速销售回款,建立高效回款机制,推进难点项目解决方案快速实施,全年实现高质量回款,综合回款率创新高。全年整体去化良好,新开盘项目中,西安中粮奥体壹号四开四罄,上海中粮瑞虹海景壹号三开三罄,苏州大悦澜庭首开即罄,南昌祥云悦府首开去化率90%,多个项目首开成功代表公司产品力及品牌力不断提升。报告期,公司全口径结算金额815亿元,结算面积347万平方米,已售未结算的合同面积 372万平方米。
购物中心
2021年,公司商业遵循招商管理精细化、品牌资源体系化、过程监管透明化、管理工具数字化的原则,进一步加强标准化建设,搭建大运营管控体系,以增强品牌引领性、持续提升经营效率,并实现规模的进一步扩张。2021年公司全年获取商业项目6个,包括重资产1个,为南京大悦城;轻资产5个,位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个项目开业,武汉大悦城于2022年初开业。
报告期末,公司商业标准产品线已开业18家(含轻资产)购物中心,包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目,累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米,平均出租率94.3%;其他非标准化产品在营项目(如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等)共6个,总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个,商业面积约178.8万平方米。
公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标,夯实“两节一周”、原创“跨年开门红”,形成“2+1+1”全国级原创IP营销矩阵(即“大悦嗨新节、大悦超级红运周、大悦疯抢节、大悦中国开门红”等营销活动),满足目标客群多元需求,助推客流业绩提升。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元,同比增长40%;累计客流2.06亿人次,同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人,较2020年(861.6万人)提升29.75%,会员消费占比达32.1%。
2021年公司全力推动商业轻资产管理输出项目落地,在组织建设、制度流程、投资研究等多方面共同发力,全年落地轻资产合作项目7个,其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署,另外2个项目近期签约。报告期末,公司以轻资产模式运营管理4个大悦城项目,位于天津、昆明、鞍山、长沙,总建筑面积103.2万平方米,商业面积约58.7万平方米;已签约尚未开业的轻资产商业项目6个,位于无锡、天津、绍兴等城市,商业面积约47.3万平方米。
凭借在商业地产领域积累的核心竞争力,公司获得“ 2021年中国商业地产运营十强企业”、“2021年品牌价值典范企业”等荣誉。
写字楼与产业地产
2021年,国内经济增长放缓、全球经济因疫情陷入衰退、国际贸易形势面临巨大挑战,写字楼及产业地产市场需求受到抑制。公司通过强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性。报告期写字楼及产业地产整体出租率为91%,均高于项目所处地区的市场平均水平,平均租金单价较上年略有上浮。公司积极拓展写字楼轻资产合作项目,已获取的中糖大厦于2021年第4季度顺利完成更新改造工程,目前新客户的招租工作已基本完成。
产业地产方面,报告期末,公司在深圳拥有物业建筑面积约104万平方米:宝安新安片区建筑面积约31万平方米(占地约20万平方米)、福海片区建筑面积约73万平方米(占地约47万平方米)。报告期内深圳地区在运营项目11个,整体平均出租率99%。其中,中粮创芯研发中心、中粮031创意园陆续进入稳定运营期,中粮创芯研发中心获评“2021中国产业园区标杆项目TOP10”,期末出租率97.12%;中粮031创意园获评“深圳市宝安区文创培育园区”,期末出租率100%。2021年新增改造入市的中粮智造科技园,前身为来料加工厂,现已打造为先进制造专业化园区并在2021年11月开园,总建筑面积约5.3万平方米,新引入4家年产值均超亿元的智能制造行业头部企业,产业聚集度100%,成功汰换落后产能,提升资产价值。
酒店与长租公寓
2021年度公司酒店业务采取多种管理创新措施提升运营管理水平。北京华尔道夫酒店、三亚美高梅酒店、三亚瑞吉酒店通过跨界合作,强化与同类酒店产品的差异化定位,有效提升产品竞争力、稳定入住率。长租公寓业务完成大悦乐邑、大悦乐邑fresh两条产品线产品标准升级,深圳区域大力推进政企合作模式,所有门店均实现人才安居房源覆盖,并获得 “青年公寓TOP30”、“2021年度最具影响力公寓企业”等奖项。
物业管理服务
报告期公司物业管理服务围绕品牌、运营、科技、规模等关键维度,以多业态物业管理与高质量服务,构建人民美好生活场景。2021年正式焕新物业服务品牌“大悦服务”,持续改善服务质量;成立物业管理创新技术团队,获得数项国家应用新型专利;坚持多元化布局,已进驻约30个核心城市,实现住宅、公寓、别墅、写字楼、大悦城综合体等多业态布局。报告期末,合同管理项目128个,在管项目86个,合同管理总面积约2300万平方米,其中在管面积近1500万平方米,同比快速增长。2021年公司物业获得“2021中国物业服务百强企业”、 “2021广东省物协物业服务品牌标杆企业”等行业荣誉。
3、公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况
4、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2021年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币1,420,030.26万元。从公司房地产业务实际经营情况看,报告期末未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
三、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善生态圈,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障,形成了快速高效的开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。
四、公司未来发展的展望
(一)行业格局和趋势
2022年,房地产政策将继续坚持“房住不炒”方向,稳房价、稳地价、稳预期,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。去年四季度以来,中央持续多次表态维护行业健康发展,按揭贷款提速,开发贷、并购贷支持力度加大,地方政府调控也有松动迹象。预计2022年,行业调控政策仍将延续这一态势,政策由全面收紧转向维稳楼市,由抑需求转向稳供给,即从之前的抑制投机需求和促进房企降杠杆,转向保交楼和满足购房者合理住房需求。进入2022年,为满足合理的住房需求,信贷支持可能加大,房贷将继续合理增长,针对刚需和改善型的购房需求,支持的配套政策有望推出。中央经济工作会议提出,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,意味着给了地方政府更大的自由去调整对房地产的调控政策。这些都将对今年市场形成较强支撑,但预期修复仍需时间,预计全年市场走势前低后高,全国商品房销售面积下降为大概率事件。购物中心方面,行业也处于不断变革之中,头部企业商业地产发展提速,改造焕新、轻资产扩张成为重要的发展模式,强大的品牌IP以及运营能力更加重要,数字化、智能化运用更加广泛。随着并购贷款发放力度加大,行业整合速度可能加快,前期高杠杆、高负债企业面临压力较大,行业正经历市场出清过程,集中度将产生变化。
(二)公司发展战略
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,“十四五”期间,公司仍将坚持“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,坚持“双轮双核”的发展模式,其中“双轮”指销售型业务加持有型业务“双轮驱动”,“双核”指的是产品+服务。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活。
公司坚持区域深耕策略,重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群,关注辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群投资机会。2022年,公司将重点投资具备良好经济发展基础、人口持续增长、房地产市场发展好的一线、强二线及三四线城市,坚持精准投资,持续优化投资结构,实现稳健扩张。
(三)经营计划
2022年,公司将牢牢把握新发展格局对地产行业改革发展的新要求,坚定战略方向、咬定业绩目标,坚持“深化改革、固本强基、稳中求进、转型发展”年度经营方针,夯基础、降成本、提效率、抓经营、建体系、推改革,稳中求进,走好新发展之路。投资方面,公司将以发展为导向,以风控为底线,加强投资管理,强化投资战略导向,抢抓机遇赢得发展主动;运营方面,全面提升公司整体运营效率,提升交付品质,2022年公司计划新开工项目19个,新开工面积303万平方米;销售方面,公司将进一步加大库存去化力度,提高周转率,促进销售继续增长,力争实现销售金额800亿元,同时多措并举抓销售回款;商业方面,将以完善大运营管控体系、推进大会员体系深化落地作为管理提升的着力点,提升精细化管理水平和利润回报水平,推动商业专业化改革,持续发挥行业引领力,并继续以轻资产项目拓展为重要战略方向,坚持“轻重并举”拓展模式与“点面结合”发展模式,强化城市深耕与区域联动拓展,重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域,2022年轻资产商业项目拓展数量不低于2021年(7个)。
(四)可能面对的风险及应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、政策和市场等方面的风险。
1、疫情风险
当前受全球疫情影响,最新“奥密克戎”病毒毒株仍在全球多个国家持续蔓延,给全球经济恢复增加了诸多不确定性。虽然,我国在疫情管控上成效显著,但输入型疫情仍影响着部分城市的生产生活,也对我国房地产市场产生不利影响。
2、宏观环境风险
受疫情持续扩大、通胀上行以及美联储缩表等多重因素影响,国际经济形势严峻复杂,国内经济则面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力,2022年经济下行压力较大,房地产行业发展也将承压。
3、政策风险
“房住不炒”仍是房地产调控的总基调。2021年末,中央持续积极表态维稳房地产行业,部分三四线城市也出台相应的支持政策。但未来政策的力度、持续性及对市场的影响仍存在不确定性。
4、市场风险
2021年下半年以来,在连续的政策调控下,行业预期转弱,消费者观望情绪加重,春节返乡置业普遍低于预期,预计2022年消费者预期转向仍需要时间,行业发展存在一定压力。住房需求也正逐步发生变化,对于房企产品创新、营销管理等方面均提出了更高的要求。
应对措施:
面对当前房地产行业的诸多风险,公司将积极应对市场变化,秉持“稳中求进”的总基调,聚焦能力提升,深化机构改革;坚守“双轮双核”战略定力,加强投资管理,强化投资战略导向,抢抓机遇赢得发展主动;坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力,巩固商业引领地位。公司将通过自身能力的不断提升,融入城市发展之中,服务人民美好生活,实现高质量可持续发展。
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一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业情况分析
1、公司的主要业务分析
公司为中粮集团唯一的地产业务平台,旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码:00207.HK),其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司从事的主要业务包括:房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业,经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公司的优势,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域,聚焦辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群的核心重点城市。
公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,提供标准化、系列化的住宅与商业产品,是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域,公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改善客户的祥云系列、面向高端改善客户的壹号系列,形成了四条互补的产品线,满足多层次的客户住房需求。在商业地产领域,公司始终以创新驱动商业升级与行业发展,成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条重点产品线,并运营多个高品质写字楼及高端酒店。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵,精准定位18-35岁新兴中产阶级客群,赋予产品青年文化属性,以精细化运营形成差异化竞争优势,持续巩固行业引领者的地位;大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、品位”,致力于为25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心;祥云小镇则是全景开放式休憩型商业街区,以“国际化、高品质、漫生活、情感圈”的核心定位,引领新的国际化生活方式。同时,公司充分发挥“大悦城”品牌号召力及运营能力,旗下大悦城地产与GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金,积极开展房地产金融领域的探索,并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。
2、报告期内市场环境分析
上半年,我国国民经济总体呈现稳中加固、稳中向好态势,全国GDP达到人民币53.2万亿元,同比增长12.7%,两年平均增长5.3%,消费、投资、进出口均实现了稳步增长。消费逐步改善,上半年社会消费品零售总额同比增长23.0%。
房地产业方面,中央始终强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,稳地价、稳房价、稳预期(“三稳”目标),促进房地产市场平稳健康发展。地方政府因城施策,部分热点城市频繁出台调控政策,落实“三稳”目标。但今年上半年,房地产市场热度仍较高。根据国家统计局数据,2021年1-6月,全国商品房销售面积和销售额均创历史同期新高,分别达到了8.9亿平方米和9.3万亿元,同比增幅分别高达27.7%和38.9%。房地产价格持续上涨,上半年百城新建住宅价格累计上涨1.7%,涨幅较去年同期扩大了0.4个百分点。各线城市销售均增长,长三角区域市场热度整体较高。
上半年,公司已进入的部分重点城市总体表现较好,仅沈阳增速有所下降。2021年上半年重点城市房地产市场成交如下1:
商业地产方面,国内消费复苏带动实体商业较快恢复,商铺租赁需求也逐步恢复。2021年上半年,我国重点商圈购物中心商铺租金水平整体止跌回升,由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨0.31%。上半年,险资、资管机构也
1数据来源为中指数据库。
2此处为商品住宅价格替代商品房价格,同比增速也为商品住宅同比增速。
3杭州数据口径为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区和余杭区。
4此处为商品住宅价格替代商品房价格,同比增速也为商品住宅同比增速。
积极收购国内优质商办物业。在宏观政策、市场环境以及消费趋势的带动下,并购改造、中小型购物中心、轻资产、商业地产证券化等商业地产新趋势涌现。
(二)公司经营情况
2021年上半年,面对行业调控政策频密、行业毛利率持续下降、后疫情时代等复杂经营局面,公司牢牢聚焦高质量发展,落实严紧细实的工作作风,深化劳动、人事、分配的三项制度改革,优化市场化的考核激励机制与人员编制标准,出台了一系列改革举措,以体制机制活力推动高质量发展。同时,公司深入贯彻精细化管理要求,控周期、提效率、降成本,项目开工开盘周期较2020年持续提升。
报告期公司实现销售额(全口径)359.59亿元,同比增长20.32%,销售面积(全口径)163.32万平方米,同比增长37.88%。首开项目实现热销,多项目开盘当日即售罄,如“壹号系”产品上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号等项目均实现开盘当日售罄,充分体现市场对公司产品的认可,进一步树立了公司良好品牌形象。上半年首开项目平均去化率超90%,达历史新高。报告期公司实现全口径销售回款340.01亿元。截至7月末,公司已实现签约金额约490亿元。下半年公司销售型业务将继续深化3H健康生活体系,打造受消费者欢迎的美好住宅产品,同时狠抓签约、回款,努力实现年度目标。
投资拿地方面,报告期公司获取项目10个,目前公司已进入了全国38个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。报告期新增土地面积90万平方米,新增土储计容建筑面积202万平方米,土地款总额215亿元,平均楼面价为10,666元/平方米,平均溢价率为14%。从布局来看,新增土地储备有53%位于长三角城市群,26%位于成渝经济圈,15%位于京津冀城市群,多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末,公司土地储备可售货值约2,465亿元。
2021年上半年,随着疫情得到有效控制,公司持有型业务恢复正常运营后业绩稳步提升,并在规模上实现进一步增长。报告期公司投资物业及相关服务实现营业收入24.71亿元,同比增长21.86%。持有12个已开业购物中心总建筑面积262.60万平方米,可出租面积共计91.25万平方米,报告期平均出租率94%;写字楼与产业地产整体出租率均为90%。报告期内公司在南京市获取了1个持有型购物中心,建筑面积约17万平方米。
截至报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目,位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市,商业面积约188万平方米。报告期末,公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、苏州、青岛、沈阳等城市,商业面积约176万平方米;其他非标准化产品管理项目(如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等)共8个,商业面积约14万平方米。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业,总计商业面积65.9万平方米。
历经十余年运营积累,公司已构建起覆盖经营、服务、团队的全维度重度运营商业管理体系,凭借公司商业核心竞争力,公司稳步推进管理输出(轻资产)业务。公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目,位于天津、昆明、鞍山,商业面积约44万平方米;已获取尚未开业的轻资产大悦城2个,位于长沙、无锡城市,商业面积约32万平方米。公司目前有2个轻资产管理的写字楼(北京双子座大厦及中糖大厦)。写字楼与产业地产板块持续优化3C运营服务体系,3C运营服务将实现标准化及可复制性,为管理输出奠定基础。下半年公司将加大购物中心轻资产项目的拓展力度,并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,出租情况良好,如位于深圳宝安区的中粮创芯研发中心,是华南大区首个“工改工”城市更新项目,2021年上半年项目办公出租率超过98%,租金水平超过片区临近项目。未来公司产业地产业务将继续提升管理精细度,发力顶层产业研究,聚焦大健康、信息科技等国家战略性新兴产业,加强资源整合能力,搭建产业生态圈,同时加快城市更新项目进程。
报告期内公司凭借良好的市场信用,结合外部的政策形势,充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台,积极拓宽融资渠道,通过公司债券、中期票据、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、购房尾款ABS等融资工具持续优化债务结构,有效地降低了公司整体的融资成本;同时不断提高资金精细化管理,提升公司对财务风险的防范能力,保障现金流安全稳健。报告期末,公司有息负债余额735.68亿元,平均融资成本降至5.06%,较2020年下降0.04个百分点;公司现金短债比1.44,净负债率95.19%,扣除预收账款后的资产负债率71.10%。
报告期内,公司实现营业收入142.48亿元,同比增加20.62亿元,增长16.92%。随着疫情减弱,各业态经营业绩均有所增长,但由于本期结算项目中低毛利项目较多,毛利额43.03亿元,同比减少11.71亿元,下降21.40%,综合毛利率30.20%,同比降低14.72个百分点。报告期公司实现净利润11.61亿元,同比增长20.43%;归母净利润6.15亿元,同比增长8.65%。报告期内经营活动现金净流出77.93亿元,主要由于本期新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加。报告期末公司总资产2,139.22亿元,同比增长7.03%;归属于上市公司股东的净资产192.32亿元,同比增长4.8%。
(三)未来经营计划
公司发展战略及2021年经营计划未发生变化。下半年公司将继续深化改革,全面贯彻精细化管理要求,坚持提供高品质产品和服务,提升运营效率,科学管控成本,夯实精准投资,持续提升品牌价值和利润水平。同时加快推进轻资产业务,为实现长远可持续发展奠定基础。
(四)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商,采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。
公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。从公司房地产业务实际经营情况看,尚未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
截止2021年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币1,743,253.51万元。
(五)董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向,服务人民美好生活,服务城市和产业发展升级。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、居”产业生态,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,获取优质土储,争取投资回报最大化,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障,形成了快速高效的开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。2020年,针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。
三、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、政策和市场等方面的风险。
1、疫情风险
当前全球疫情仍在持续演变,虽然我国疫情已经总体得到控制,但输入性疫情仍具备较大的不确定性,影响着部分城市的生产生活,进而对房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际来看,外部环境更趋复杂严峻,疫情反复和疫苗普及错位导致全球供应链修复缓慢,当前全球经济复苏微弱。国内来看,随着常态化疫情防控措施的持续优化,国内经济运行已基本恢复正常,但国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。
3、信贷环境风险
上半年,在“三线四档”和房地产贷款集中度政策影响下,房地产业信贷环境总体趋紧。部分热点城市上调贷款利率,放贷进度缓慢,房地产企业融资环境也趋于收紧,影响供需两方。预计今年下半年房地产信贷环境仍将趋紧。
4、政策风险
2021年以来,中央多次重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,重点城市实施“两集中”供地模式,多个热点城市持续出台政策调控楼市。预计下半年房地产调控政策将保持一惯性,部分热点城市政策仍有加码风险。
5、市场风险
随着房地产市场的不断发展以及居民生活水平的提高,消费者的需求正在逐渐发生变化,产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险,对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
应对措施:面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险,公司将加强对行业周期及中长期趋势的研判,积极应对市场变化、把握机遇,通过提升开发能力和成本管控水平进一步提高盈利能力。从财务维度促进商业精细化管理,重型持有和轻资产输出同时发力,巩固商业引领地位。
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一、概述
(一)报告期市场环境分析
2020年,面对错综复杂的国际环境及新冠肺炎疫情的冲击,中国经济政策更加注重“稳增长”和“调结构”的平衡,推动生产、消费、出口稳步复苏。中国经济呈现“V”型复苏的特点,在一季度回落后稳步回升,全年GDP增速达到了2.3%,为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。房地产业政策方面,中央始终坚持“房住不炒”的总基调,疫情期间的政策以支持和帮扶企业渡过难关为主,各地频繁出台房地产相关扶持政策,房地产市场快速恢复;在疫情得到控制后,房地产调控稳中趋紧,各地落实因城施策,确保房地产市场平稳健康发展。
综合来看,房地产业在疫情背景下的市场恢复速度超过预期。尽管一季度房地产市场有所回落,但需求只是被延后,并未消失,二季度开始市场平稳回升,全年全国商品房销售额达到了17.36万亿元,同比增长8.7%;商品房销售面积也达到了17.61亿平方米,同比增长2.6%,均再创新高。其中,一线城市市场需求韧性高,房地产市场恢复较快,全年成交呈现增长趋势;二线城市整体规模有所调整,内部持续分化;分布于长三角、珠三角的三四线城市,市场恢复也较快。
受房地产调控政策及新冠肺炎疫情影响,公司已进入的部分重点城市上半年市场呈现结构性分化,总体为增长态势。
商业地产在疫情防控步入常态化后逐步复苏,各项消费支持政策也带动消费持续回暖。
但由于疫情影响,全年全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座6,同比下降近四成。疫情也在加速行业变革,催生了线上商城、直播卖货、市集活动等新风向。疫情得到控制后,购物中心更加注重休闲、娱乐、社交的聚客效应,节日营销、IP营销等活动层出不穷,社群运营、首店经济、网红品牌等成为行业关注点,品牌也开启新一轮拓店布局。
2020年是极不平凡的一年,在这场疫情大考中,中国交上了一份近乎满分的答卷。这一年中国房地产市场,销售额、销售面积均创新高,展现出了强大的发展韧性。
(二)报告期公司经营回顾
1、总体经营情况
2020年,面对新冠疫情冲击下的严峻市场环境,公司调整思路、把握机会、迎难而上,积极履行央企责任,带动产业链上企业复工复产,帮助商户度过难关;同时,继续提升经营效率和管理效益,持续完善标准化建设,优化组织管控,推进精细化管理。公司全年实现销售额(全口径)694亿元,销售面积(全口径)312万平方米。公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响,抢客流、促销售、控费用,持续保持品牌影响力。
土地储备方面,公司贯彻精准投资理念,坚持稳中求好的原则,优化战略布局,提升投资质量。报告期内,公司获取项目18个,成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块。目前公司已进入了全国36个城市(含香港),土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。2020年全年新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4,579元/平方米,平均溢价率为10.2%。截止2020年末,公司土地储备可售货值约2460亿元。
资金方面,公司强化现金管控,降低融资成本,提升资金管理水平。公司狠抓销售回款,2020年实现权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9%,保障了公司现金流安全。同时,公司凭借良好的市场信用,积极拓宽融资渠道,有效地降低了公司整体的融资成本:2020年3月控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券,2020年8月公司发行20亿元公司债,2020年11月中粮置业投资有限公司发行15亿元中期票据。报告期末,公司有息负债余额708.06亿元,长短期融资结构合理匹配并不断优化。平均融资成本降至5.10%,较年初下降0.13个百分点,处于行业较低水平。报告期末,公司现金短债比1.76,公司短期偿债能力较强;净负债率85.53%;扣除预收账款后的资产负债率71.76%。
公司持续深化大运营体系应用,运营效率和工程质量稳步提升。公司坚持推进以“计划、货值、利润、现金流(TVPC)”为核心的大运营标准和管理体系应用,截至报告期末,拿地到开工平均周期7.4个月,拿地到开盘平均周期11.2个月,拿地到现金流回正平均周期29个月,分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月,回报指标显著提升。同时,公司从严从紧加大考核和问责激励力度,实施月度业绩龙虎榜、业绩排名红黑榜公示机制,对业绩偏差严重、触碰业绩底线的团队,加大问责惩罚力度。
报告期内,公司实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;全年经营活动净现金流98.14亿元,同比增长149.29%。报告期末公司总资产1,998.71亿元,归属于上市公司股东的净资产183.51亿元,较年初减少5.18%,主要是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高,商品房销售毛利率较去年的38%下降约10个百分点;以及受宏观调控及疫情影响,公司部分在建在售项目销售价格未达预期,个别项目因疫情工期延误,成本增加,公司对相应的资产计提了减值。
2、各业务板块经营情况销售型业务
2020年初,新冠肺炎疫情集中爆发,1-2月在疫情影响下,各地售楼处、施工现场被迫关停,全年供货、销售、交付节点被迫延迟,全国商品房销量下滑超三成。公司销售型业务快速反应,采用各类创新手段促销售、促回款,提振客户购房信心。同时,发布“Hygienic更卫生”、“Hospitable更舒适”、“Heart-Warming更愉悦”的3H健康居住体系,提高产品的健康配置,在各项目全面铺开,获得了良好的市场反馈。随着疫情得到控制,在复工复产带动下,地产行业成交情况明显回暖,公司紧抓市场窗口期推动销售,2020年实现销售面积312万平方米,同比增长8%,销售金额694亿,同比下降2%,销售均价2.23万元/平方米,同比下降10%。
其中,黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥云项目等首开项目开盘当日去化率达80%以上,获得市场赞誉。2020年度,公司住宅类项目实现结算面积(全口径)229万平米,结算收入(全口径)624亿元。
购物中心
报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米,全年平均出租率93.9%。公司通过管理输出(轻资产)模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目。
公司在建拟建的大悦城10个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌等城市,其中南昌和厦门项目为报告期内新增;在建拟建的大悦春风里项目2个,位于北京、苏州等城市;在建的祥云小镇项目2个,位于青岛、武汉等城市;同时,报告期内新增在建轻资产项目2个,位于长沙和无锡等城市。
2020年购物中心运营受新型冠状病毒疫情影响显著,客流量、出租率下降,同时公司积极履行央企社会责任,对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。为应对疫情对线下实体商业的冲击,公司迅速搭建线上商城,在1个月的时间内完成全国13个在营商业项目的部署上线,结合小程序直播、社群导购等创新功能,有效帮助入驻商户实现库存去化与资金回笼,携手度过难关;在疫情逐步控制后,公司及时把握商业复苏时机,联动13个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动,提振线下销售,并在后期把握各节日时点,销售额在11月成功恢复至高位,同比提升5.9%。2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城,公司在商业领域持续保持领先地位。
在市场不利的环境下,鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里在2020年均已顺利开业,市场反响良好。大兴大悦春风里开业当天出租率91%,开业率达90%,开业当天引爆大兴商圈,客流突破15万人次。
写字楼与产业地产
公司持续优化提升3C运营服务体系,推进写字楼及产业地产业态运营标准化建设。公司在存量办公物业改造提升方面公司拥有丰富经验。此前,以中粮广场C座改造代表的城市更新项目顺应城市发展需求,成为助力地方经济腾笼换鸟、片区重构的样板,得到市场高度认可。2020年,公司继续拓展存量物业的升级改造项目,新增管理输出项目中糖大厦、双子座大厦。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,产业地产整体出租率达97%,收缴率接近100%。初步完成产业资源平台搭建,实现了产业集聚。创芯研发中心、创邑031等项目进入稳定运营阶段,各项运营指标良好。
酒店与长租公寓
2020年新冠疫情的爆发使酒店市场遭受重大打击,酒店业绩遭受重创。公司酒店板块在严格落实防疫措施的同时,一方面突破传统模式,利用品牌跨界、新媒体、线上直播等形式创新营销,增加收入;一方面严格控制成本,争取税收减免等惠企政策,减少疫情带来的不利影响。随着二季度国内疫情得到控制,市场逐步复苏,酒店出租率稳步提升,9至12月份营业收入均超过去年同期,全年酒店板块经营收入5.98亿元,较上年同期减少28.91%,明显缩小了上半年疫情造成的营收差距。
长租公寓业务面对疫情的冲击,稳中求进,按照择机发展的策略,在深圳新开业三家大悦乐邑门店。报告期末,公司在深圳、北京、天津持有或运营8个门店。长租公寓业务在深圳宝安区已初具规模,并且与政府部门、企业进行人才安居合作,取得良好效果。
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,服务于人民美好生活,服务于城市实心化发展。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、居”产业生态,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势,实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式,获得优质土地;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,通过片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化,最大化的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。独创的“主题街区商业模式”,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,实现了精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目资金运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障,形成快速高效的住宅开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。2020年,针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。
三、公司未来发展的展望
(一)行业格局和趋势
2021年是我国“十四五”的开局之年,以国内循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局将加快构建。2020年年末的中央经济工作会议上明确指出,2021年仍将“坚持稳中求进工作总基调”,并指出要“促进房地产市场平稳健康发展”,为今年经济和房地产发展指明了方向。2021年,国内经济将保持恢复态势,房地产调控仍将坚持“房住不炒”的总基调,地方因城施策更加灵活适度,行业整体发展平稳向好。住宅消费市场方面,我国新型城镇化仍在持续推进,多地放开落户政策,吸引人才回流,将会为市场带来发展空间;疫情也进一步催生了人们对于住宅升级的需求,改善型需求将持续释放。商业地产方面,中国拥有14亿人口,人均国内生产总值超过1万美元,是全球最大的和最具有潜力的消费市场,“双循环”政策推动内需释放,将为商业地产的发展提供空间。但疫情带来的消费习惯的改变仍在影响着行业的发展,数字化技术将进一步广泛应用,社群运营更加重要,购物中心的多元性也将持续加强。
(二)公司发展战略
展望公司未来发展,站在“十四五”开局新起点上,公司将以推进城市发展升级为己任,不断提升品牌价值和行业引领力,坚持“双轮双核”发展模式,坚持提供高品质产品和服务,强化城市开发和运营能力协同,致力于成为具备可持续发展能力的城市运营商与美好生活服务商。
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,既能通过开发型物业的高周转实现现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。公司将围绕提升精准投资、产品规划与创新、营销和运营、服务与资源整合、风险管控、组织发展等能力的打造,推动公司持续经营能力及核心竞争力的不断提升。
关于城市和区域布局。公司将以“5+X”城市群布局为主线,重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群,关注辽中南、山东半岛、海西、关中等城市群投资机会,重点聚焦经济和产业基础好、人口导入强、市场发展好的一二线城市以及核心城市群的强三线城市,加强城市深耕,严格城市选择并进一步拓展。
关于产品和业态。公司作为综合地产开发平台,业态涵盖商业地产、住宅地产、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓等。商业地产方面,公司将构建包含“大悦城”城市级时尚潮流中心、“大悦春风里”时尚生活品质中心、“祥云小镇”板块级休闲娱乐中心的多层级产品体系,持续创新产品,深化体验。住宅地产方面,公司形成了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,将进一步聚焦改善型需求,打造明星产品。此外,公司在深圳等地拥有深圳中粮创芯公园、中粮(福安)机器人智造产业园、中粮深圳宝安67区商务公园等较大规模的产业地产项目及储备用地,还拥有“乐邑”系列长租公寓、三亚亚龙湾国家旅游度假区等其他创新发展业务。公司将积极构建各业态有机结合,灵活调整、因地制宜,发挥发组合业态优势,实现多业态协调发展的良好局面。
(三)经营计划
1、2021年公司主要拟采取的运营措施与工作
结合行业新趋势和高质量发展要求,2021年公司仍将坚持战略导向,不断优化城市布局、提升产品品质、强化商业运营、增强服务水平、扩大品牌影响力,服务人民美好生活,服务城市发展,为成为城市运营商和美好生活服务商不断努力。公司将继续坚持“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”工作方针,持续强化赢在拿地、强在运营,通过风险识别与防控、处置能力的提升,实现良好回报。
2021年,公司将积极做大管理输出业务规模,提高人均效能,提升公司盈利和ROE水平。
精准投资,增加项目投资方案的科学性,降低风险。持续提升运营效率,通过聚焦关键阶段流程改善,提升前期招采工作效率等手段,实现“项目平均动态现金流回正周期提升2个月、大运营开工达标率提升10%”的既定目标。
2、公司2021年经营计划
(1)土地储备及开发计划:公司将持续发挥低成本拿地优势,依据城市布局战略,有计划、有节奏地推进土地储备,不断提升投资质量,优化城市布局,机会型布局一线,深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线城市,通过公开市场拿地、合作拿地、收并购等方式积极获取土地资源。2021年公司计划新开工项目26个,新开工面积377万平米。
(2)销售型业务运营计划
2021年公司销售型业务将持续降本增效,强控目标成本考核基准,实现主动优化、压降成本;推动住宅产品标准化落地,同时打通集采,在区域实施应用;升级3H健康居住体系,以厦门、苏州项目为试点,打造“3H体验示范区”。2021年计划实现签约金额1,000亿元。
(3)持有型业务运营计划
购物中心
2021年,购物中心将以财务回报为管理导向,以提升管理效能为目标,加强精细管控。
品牌推广方面,大悦城产品线将继续贯彻“青年引力场”品牌计划,以愈加完备的原创IP体系推动青年潮流内容与细分客群的联结,打造青年文化地标的同时实现客流和销售额之间的转换。
2021年公司将迎来商业项目的集中开业,预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业,公司将整体把控商业定位、加大品牌储备,确保项目如期开业、强化大悦城的市场引领地位。
2021年,公司以原有商业项目及核心商业大区为基础,将轻资产项目发展作为重要的战略方向,以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式,为十四五期间公司ROE的提升作出保障。
写字楼与产业地产
2021年疫情影响仍在持续,写字楼及产业地产市场需求受到抑制。北京、上海及深圳等地区市场平均出租率大幅下滑,行业进入买方市场。2021年,公司写字楼及产业地产业态将继续推进3C运营服务体系的打造,从收入和成本两端进行管控:通过强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性;同时,将商业运营累积的丰富经验赋能到写字楼中商业、租户的日常运营,通过平台联动方式,提高招商转化率,实现成本费用的优化。
酒店与长租公寓
2021年,国内新冠疫情总体上得到控制,但散发病例和局部地区聚集性疫情时有发生,国际疫情依然严峻,酒店市场的恢复仍然具有较大的不确定性。公司将继续强化管理,提升酒店精细化运营管理能力和收益管理水平。长租公寓业务将加强已开业门店的运营监管,积极进行品牌推广,择机发展新项目。
3、未来公司发展所需资金情况
2021年,受疫情影响,公司将在宏观环境下,提高存货周转率,同时结合外部的政策、形式,积极拓展融资渠道,优化债务结构,确保资金链条安全。第一,抓回款,控支出,以“量入为出”为原则,狠抓回款,严控各项支出,强化资金日常管理,第二,积极拓宽融资渠道,充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台,加大直接融资力度,替换高息借款,平均融资成本进一步降低。
(四)可能面对的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、政策和市场等方面的风险。
1、新冠肺炎疫情风险
虽然我国疫情已经总体得到控制,但进入冬季以来,新冠肺炎疫情在我国呈现多点散发态势,局部地区集中爆发。在疫苗得到全面接种前,我国仍存在一定的疫情风险,对于部分区域的房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际疫情形势仍严峻,并深刻影响着国际政治格局、世界经济秩序和全球治理体系,国际形势日趋复杂。国内经济发展也面临结构性、体制性、周期性相互交织带来的困难和挑战,中国将要在一个更加不稳定、不确定的世界中谋求发展,这一风险可能传导至房地产行业。
3、信贷环境风险
2020年下半年,监管部门针对房地产企业设置了“三道红线”;年末中国人民银行、银保监会又设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。2021年,房地产业整体信贷环境将趋紧,对于房企融资、购房贷款等均产生一定影响。
4、政策风险
房地产政策将保持连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位不变,地方仍将坚持因城施策,并可能根据市场表现进一步分化,部分城市存在政策收紧风险。
5、市场风险
随着多年房地产市场的不断发展,以及居民生活水平的提高,消费者的需求正在逐渐发生变化,产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险,对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
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一、概述
(一)报告期市场环境分析
2020年上半年,新型冠狀病毒肺炎疫情在世界多国爆发,加剧了全球经济衰退风险,国内经济也面临较大的下行压力。为此,中央多次强调加大宏观政策逆周期调节力度,并加大新型城镇化与区域发展战略推进力度,陆续出台了土地审批权的下放、完善生产要素的市场化配置以及加快老旧小区改造等相关政策,释放房地产行业中长期利好。房地产调控方面,中央仍坚持“房住不炒”的定位,地方政府短期为应对新冠疫情带来的影响,多地从供需两端出台房地产扶持政策,因城施策更加灵活,但“限购”、“限贷”等并未放松。
在此背景下,2020年上半年全国商品房销售面积69,404万平方米,同比下降8.4%;商品房销售额66,895亿元,同比下降5.4%。二季度以来,市场逐步恢复,长三角、珠三角区域重点城市恢复节奏较快,热点城市改善型需求进一步释放。
受房地产调控政策及新冠肺炎疫情影响,公司已进入的部分重点城市上半年市场表现分化,2020年上半年重点城市房地产市场成交如下1:
商业地产方面,疫情之下,民众出行受限,市场需求下降,上半年中国社会消费品零售总额17.2万亿,同比下降11.4%。上半年,商铺及写字楼租金均回落,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百街商铺平均租金较去年下半年下跌2.41%;部分商业项目延
1数据来源为中指数据库。
2此处数据以商品住宅销售价格替代商品房销售价格,同比也为商品住宅销售价格同比。
3此处数据以商品住宅销售价格替代商品房销售价格,同比也为商品住宅销售价格同比。
缓入市,全国新开业大型商业购物中心仅58个,商业体量440万平方米,为2019年同期开业数量的三成。在此环境下,商业地产发展面临新的挑战,线上线下加速融合,全渠道零售更加重要,消费场景创新压力不断加大。值得注意的是,二季度以来,线下消费逐渐复苏,市场平稳恢复,部分城市客流恢复至去年同期八成左右,年内行业发展仍可期。
2020年,新冠肺炎疫情“黑天鹅”对整个行业产生了影响,但二季度以来随着国内疫情得到控制,行业稳步恢复,预计下半年市场仍将延续这一恢复态势。总体来看,疫情并未改变中国经济长期向好的趋势,也并未改变房地产业长期平稳发展的趋势。
(二)报告期公司经营回顾
2020年初,突如其来的新冠疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。公司积极响应国家号召,履行央企社会责任,全力确保员工、租户、商户、住户和消费者的生命健康安全,并通过多种举措帮扶困难商户、提振消费者信心。面对严峻的市场环境,公司坚决贯彻执行“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的高质量发展经营方针,提升运营效率和质量,优化组织管控,深耕城市运营和美好生活服务,持续推进高质量发展。
1、总体经营情况
投资拿地方面,公司以“精准投资”为纲,力控风险为原则,报告期共获取项目11个,主要集中在成都、武汉、西安等中西部高潜区域。公司上半年累计新增项目计容建筑面积合计273万平方米,同比增长165%;平均楼面价同比下降24%,公开市场平均溢价率创五年来新低,总体投资风险可控。截止报告期末,公司已进入了全国35个城市。
公司深化大运营管控,持续提升开发效率。2020年上半年开工开盘周期均创历史最快记录,拿地到开盘10.6个月,较2019年底缩短1.3个月,较推行大运营前缩短6.9个月,开发效率显著提升。公司加强成本管控,推行工程新技术、新工艺等方式实现成本优化,推进实现降本增效目标。
公司凭借良好的市场信用,多渠道降低融资成本。2020年3月,控股子公司中粮置业投资有限公司成功发行15亿元公司债券;2020年7月,公司成功获批发行20亿元公司债额度并于8月完成发行。报告期公司整体融资成本5.14%,保持较低融资成本水平。报告期公司销售回款(含权益类项目)268.07亿元,良好的销售回款和低成本融资为公司未来发展提供有力资金支持。
上半年,由于疫情影响以及本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少、结算产品结构变动,公司实现营业收入121.87亿元,利润总额19.22亿元,归属于上市公司股东净利润5.66亿元,分别同比下降33.31%、57.75%和69.74%。公司资产规模进一步扩大,总资产达到1,972.50亿元,较年初增长7.09%。经营活动产生的现金流量净额1.79亿元,同比增长186.43%。
2、各业务板块经营情况
销售型业务
面对疫情的冲击,公司快速反应,2月启动线上销售中心,通过线上直播等多种营销手段获取客户。同时加快项目开发进度,力保重大工程节点。在产品研发方面持续发力,结合疫情对健康提出的更高需求,3月推出“Hygienic更卫生”、“Hospitable更舒适”、“Heart-Warming更愉悦”的“3H健康居住体系”,在沈阳隆悦祥云、台州黄岩瑞府等试点项目获得了良好的市场反响。公司2020年上半年销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米,全口径签约金额298.86亿元4;公司住宅类项目实现全口径结算面积35.39万平米,全口径结算收入96.90亿元。报告期末已售待结转面积558.33万平米。
购物中心
2020年上半年在实体商业整体严重受阻的大环境下,公司将商业领域多年积淀下来的优质品牌资产与实体运营经验注入到线上运营逻辑中,致力形成线上线下最大程度的互补,快速形成一套独有的线上整合营销闭环。上半年公司联动20余家核心品牌总对总合作推出“星品狂欢周”,并打造了多场单店销售破百万的品牌内购会,有力地帮助商户拓宽销售渠道,增强了用户粘性。同时把握疫后复苏良机,重启线下,5月举办的“嗨新节”同时自创IP与甄选SP活动,结合线下沉浸式体验,刺激线下客流回暖。
报告期末公司已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),可出租面积共计85万平方米,上半年平均出租率91.4%,上半年实现租金收入10.9亿元5。此外,除天津和平大悦城项目及昆明大悦城,公司新增了长沙大悦城及鞍山大悦城管理输出项目。公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳等城市;在建拟建的大悦城春风里项目3个及祥云小镇项目2个,位于北京、苏州等城市,其中的北京大兴春风里项目计划于今年年底开业。
写字楼与产业地产
4签约面积、签约金额均不包含公司代建项目数据。
5租金收入不包含长风大悦城与西安大悦城。
2020年上半年楼宇租赁市场延续2019年态势进一步承压,本次疫情加速租金的降低及空置率的升高。公司通过稳定客户、强化招商、争取补贴等多种渠道保障收入,同时压减费用降低成本,继续推进3C智慧运营管理体系的推广和落地,提升写字楼运营管理质量,确保整体出租率,写字楼及产业地产项目上半年总体经营状况良好。报告期末公司持有运营5家写字楼,同时积极拓展新项目,上半年通过轻资产模式拓展了中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,位于深圳宝安的创芯研发中心项目投入运营9个月,平均出租率64%,获得政府授牌认定宝安区桃花园产业园,将向政府申报2020年宝安区和深圳市孵化基地。
酒店与长租公寓
2020年上半年,酒店市场在新冠肺炎疫情的影响下出现严重下滑,住宿需求严重萎缩,旅游餐饮行业受到重创。公司创新产品和营销方式,努力提高市场份额,同时分析疫情后市场及客群变化趋势,根据消费群体的需求变化做好针对性的产品设计,积极开拓市场。二季度以来,公司位于三亚的高端酒店市场回暖形势良好。
公司长租公寓“大悦乐邑”各门店通过创新渠道,稳定运营。疫情期间,所有门店开通线上看房渠道,强化品牌宣传、助力产品推广。2020年上半年,大悦乐邑(商务公园店)和大悦乐邑(创邑031店)出租率较好。
报告期末公司、子公司及合营联营项目公司的房地产项目开发、销售、出租等情况。
6项目表中的权益比例为公司对项目的最终拥有的权益部分。未来,可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化;可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化。
3、报告期末融资情况
4、发展战略和未来一年经营计划
5、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,担保类型为阶段性担保,担保期限自保证合同生效之日起,至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。
截止2020年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币1,427,320.82万元。
6、董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、市场以及新冠肺炎疫情等方面的风险。
1、宏观经济风险
2020年受新冠肺炎疫情影响,全球经济面临衰退风险,国内经济发展也面临结构性、体制性、周期性相互交织带来的困难和挑战,下行压力加大,中国将要在一个更加不稳定、不确定的世界中谋求发展,风险可能传导至房地产行业,对于融资、销售、零售等产生影响。
2、政策风险
房地产政策将保持连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位不变,地方仍将坚持因城施策,并可能根据市场表现进一步分化,部分城市存在政策收紧风险。
3、市场风险
随着多年房地产市场的不断发展,以及居民生活水平的提高,消费者的需求正在逐渐发生变化,产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险,对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
4、疫情风险
目前我国已经进入疫情防控常态化阶段,生产生活有序恢复,但是疫情的影响仍在持续,并且仍存在散点式爆发的可能性。在这种不确定下,消费者预期发生改变,部分购房者或将延缓购房需求,线下零售等业务也会受到影响。同时,疫情之下部分中小企业经营困难,或将传导至写字楼市场。
三、核心竞争力分析
公司坚持战略引领,定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,服务于人民美好生活,服务于城市实心化发展。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、居”产业生态系统综合体模式,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极探索新业务,整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势与大悦城品牌优势,“高举高打”实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取优质土地,增加项目获取的成功率;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。在资源有限的条件下,最大化的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业经营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。项目精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。同时独创“主题街区商业模式”,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目资金运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障,形成快速高效的住宅开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“潮流、品位、年轻、时尚”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。今年3月,针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。
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