沙河股份(000014)
公司经营评述
- 2024-06-30
- 2023-12-31
- 2023-06-30
- 2022-12-31
- 2022-06-30
- 2021-12-31
- 2021-06-30
- 2020-12-31
- 2020-06-30
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业发展情况
2024年上半年,我国经济运行总体平稳、稳中有进。作为国民经济支柱产业之一,我国房地产业尽管面临政策宽松背景,市场供需和价格走势仍然呈现调整态势。为了促进房地产市场的平稳健康发展,国家出台了一系列支持性举措,包括建立房地产融资协调机制、推出再贷款工具以及推进住房“以旧换新”等措施。
2024年上半年,公司主要项目销售所在地为深圳市、长沙市和新乡市。
2024年上半年,深圳市房地产政策主要包括取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、调整首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例以及优化住房限购政策等。2024年1-6月,深圳市商品住宅新批面积184万㎡,同比减少27.3%;成交面积125万㎡,同比下跌23.8%;截至2024年6月末,去化周期约24.9个月。
2024年上半年,长沙市房地产政策主要包括下调首套和二套住房商业性个人住房贷款利率、提高个人住房公积金贷款额度,全面取消限购,推出“以旧换新”政策等。2024年1-6月,长沙市内五区商品住宅市场供应总量183.48万㎡,成交总量153.43万㎡,供求总量双降;截至2024年6月末,去化周期约18个月。
2024年上半年,新乡市房地产政策主要包括实行契税补贴政策,允许企业分期缴纳土地出让金,新增房票安置政策等。2024年1-6月,新乡市区新房销售面积93.54万㎡、销售金额59.85亿元,同比分别下降24.08%、20.18%;新建住房销售均价6,766元/㎡,同比下降3.53%。
(二)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为242,046,224股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2024年上半年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。
(三)市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑州荥阳;在深圳市本部所在地,公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外,暂无其他土地储备。
2024年上半年,公司实现营业收入27,174.26万元,归属于上市公司股东的净利润5,410.76万元。公司本部实现营业收入3,235.89万元,净利润901.25万元;长沙公司实现营业收入22,949.90万元,净利润4,675.55万元;新乡公司实现营业收入928.58万元,净利润28.82万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2024年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)强化管控,力保在建项目按计划节点推进
长沙沙河城二期Ⅱ区工程2024年10月底前完成主体封顶。
2)精准营销,确保达成销售目标
长沙公司推进沙河城四期ⅢB住宅和商业、车位去化,确保沙河城二期Ⅱ住宅开盘。
3)多措并举,实现长沙深业中心项目运营
公司将合理调配资源,挖掘项目特色,积极推进运营方案落地,实现长沙深业中心项目运营。
4)2024年资金计划
公司2024年度计划投资13,394万元,其中长沙公司计划投资12,983万元,新乡公司计划投资411万元。
5)2024年续建或新建项目情况
6)2024年计划销售情况
(1)深圳本部
(2)长沙公司
(3)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供25,977.12万元担保,其中:长沙公司14,756.23万元,新乡公司11,220.89万元。
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1)风险和问题
一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境承压下,行业从增量市场逐步转入存量市场,面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源,开发建设项目盈利难度加大。
二是项目投资风险加大。从长周期来看,我国房地产行业已进入降速换挡周期,房地产增量市场峰值已过,随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归,市场下行将成为新常态。整体来看,房地产企业投资风险加大。
三是业绩高增长不可持续。2023年,公司营业收入、利润双增长主要源自于深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅、长沙沙河城和新乡世纪新城项目销售结转。随着深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅快速去化并已确认收入,新乡世纪新城项目只有部分商业在售处于清盘阶段,仅靠长沙沙河城项目销售收入不足以支撑公司持续的高业绩增长。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是积极探索运营新模式,提升资产价值。随着发展模式的转变,房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移,房地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、运营模式、经营效益等多种因素,推进长沙深业中心项目运营。
三是加快施工建设,确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度,细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施,明确各级计划的责任主体及保障措施,保证执行成果;同时,建立健全预警机制,对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导,全力加速项目建设进程。
收起▲
一、报告期内公司所处行业情况
(一)宏观经济形势及行业政策环境变化情况
2023年,我国国民经济回升向好,高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元,按不变价格计算,比上年增长5.2%。
2023年,中国房地产市场持续底部调整,房地产政策由稳定转向宽松。上半年,中央未推出实质性刺激政策,而是明确了房地产行业的支柱地位,根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策,同时努力优化现行的房地产调控政策,确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年,中央提出要有效防范和化解重点领域的风险,多个部委明确了房地产政策的优化方向,并且各地政策持续得到落实。在需求端,一系列政策相继出台,包括降低首付、降低利率、支持认房不认贷、延迟置换税收等措施;在供给端,继续推出一系列纾困措施,如继续执行“金融16条”、实施“三个不低于”、建立“房企白名单”等。
(二)项目所在城市的行业发展现状及政策情况
2023年,公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。
2023年,深圳市出台了二手房“带押过户”、银行贷款不与二手房指导价挂钩、认房不认贷、二手房首付调至4成等一系列房地产宽松政策。2023年,深圳市房地产供应规模大幅提升,但成交下降。全市商品住宅新批共55,267套,新批面积560万平方米,同比增长39.4%;商品住宅共成交36,311套,成交面积319万平方米,同比下降6.8%;商品住宅网签均价62,907元/平方米,同比下跌10.4%。2023年,深圳市库存量为518万平方米,去化周期为20.0个月。
2023年,长沙市房地产政策相对宽松,房地产市场温和复苏,高品质、改善性和大户型住宅畅销支撑房价微涨。2023年,长沙市内五区商品住宅供应722.06万平方米、成交面积628.77万平方米、成交均价14,500元/平方米,同比供应量持平、成交面积增长4.1%、成交均价上涨5.2%。2023年,长沙市内五区普通住宅库存量755万平方米,去化周期13个月。
(三)行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
2023年,我国房地产市场供求关系发生重大变化。此前房企高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已不再适应新形势;同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破,叠加信心不足,居民购房的动力大幅减弱。2023年,全国房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米,同比下降7.2%;商品房销售面积111,735万平方米,同比下降8.5%;2023年末,商品房待售面积67,295万平方米,同比增长19.0%。
面对房地产市场的新形势,中央强调,要切实防范化解重点领域风险,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
2024年,随着房地产利好政策持续释放,居民的市场信心和购房预期将得到恢复,房地产市场也将稳步恢复。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
(一)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为242,046,224股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2023年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。
(二)市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(三)面临的主要风险及应对措施
1.风险和问题
我国房地产行业已进入降速换挡周期,房地产增量市场峰值已过,随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归,市场下行将成为新常态。整体来看,房地产企业投资风险加大。
2023年,房地产市场进入调整期,行业逻辑正在改变。消费者购房信心不足,观望情绪浓厚,对房市的预期走低。
2.应对措施
1)紧抓进度,精心组织,全力确保项目进展
2023年,长沙沙河城四期III区B地块,提前60天完成景观园林、主体装饰安装、竣备、物业移交验收等5项一级节点。长沙沙河城二期II区地块取得施工许可证并主体开工,年底已施工至地下室负一层。深业中心提前近60天完成景观园林和主体装饰安装,提前4个月完成竣工备案和物业移交验收。
2)紧抓销售,起步冲刺,全力确保项目价值兑现
2023年,深圳本部紧抓深业鹤塘岭花园回迁房屋销售,力促回款;长沙公司精准定位,创新自媒体营销,通过抖音、小红书投放,实现高效转化,超额完成销售任务目标;新乡公司主动出击,全员营销,通过邀约洽谈,精准把握客户购买意向,最终实现商铺销售突出重围、大宗交易逆势破局。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑州荥阳;在深圳市本部所在地,公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外,暂无其他土地储备。
2023年,公司实现营业收入138,921.29万元,归属于上市公司股东的净利润52,176.58万元。公司本部实现营业收入65,191.20万元,净利润40,674.71万元;长沙公司实现营业收入71,220.79万元,净利润10,902.90万元;新乡公司实现营业收入2,351.76万元,净利润340.93万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
备注:1.开工时间:主体开工时间;2.深业中心项目由精装销售改为毛坯销售,导致项目目标成本发生变动,项目预计总投资由131,005万元调整至94,970万元。
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2024年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)强化管控,力保在建项目按计划节点推进
长沙深业中心项目2024年6月30日前交付;长沙沙河城二期Ⅱ区工程2024年10月底前完成主体封顶。
2)精准营销,确保达成销售目标
长沙公司推进沙河城四期ⅢB住宅和商业、车位去化,确保沙河城二期Ⅱ住宅2024年5月底开盘。
3)多措并举,实现长沙深业中心项目运营
公司将合理调配资源,挖掘项目特色,积极推进运营方案落地,实现长沙深业中心项目运营。
4)2024年资金计划
公司2024年度计划投资13,394万元,其中长沙公司计划投资12,983万元,新乡公司计划投资411万元。
5)2024年续建或新建项目情况
6)2024年计划销售情况
(1)深圳本部
(2)长沙公司
(3)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供32,044.52万元担保,其中:长沙公司15,151.26万元,新乡公司16,810.81万元。
三、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
四、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
中国房地产行业的机遇在于规模巨大,人口众多。随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓,房地产业高速发展已迎来拐点。之前的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式不可持续。尽管如此,房地产仍是中国国民经济的支柱产业,对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定都具有重大影响。2023年,国家采取积极措施,增强信心、防范风险、促进转型,持续实施宽松的房地产政策。
2024年,国家重点优化房地产政策,支持不同所有制房地产企业的融资需求,促进市场平稳健康发展。随着宽松政策延续,房地产企业融资环境将实质改善,购房者信心逐步恢复,之前积压的购房需求有望释放,房地产业将回归产业基本面,探索新的发展模式。保障房建设将加强,逐步形成与商品房并重的格局。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1)风险和问题
一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境承压下,行业从增量市场逐步转入存量市场,面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源,开发建设项目盈利难度加大。
二是项目投资风险加大。从长周期来看,我国房地产行业已进入降速换挡周期,房地产增量市场峰值已过,随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归,市场下行将成为新常态。整体来看,房地产企业投资风险加大。
三是业绩高增长不可持续。2023年,公司营业收入、利润双增长主要源自于深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅、长沙沙河城和新乡世纪新城项目销售结转。随着深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅快速去化并已确认收入,新乡世纪新城项目只有部分商业在售处于清盘阶段,仅靠长沙沙河城项目销售收入不足以支撑公司持续的高业绩增长。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是积极探索运营新模式,提升资产价值。随着发展模式的转变,房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移,房地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、运营模式、经营效益等多种因素,推进长沙深业中心项目运营。
三是加快施工建设,确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度,细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施,明确各级计划的责任主体及保障措施,保证执行成果;同时,建立健全预警机制,对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导,全力加速项目建设进程。
收起▲
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业发展情况
2023年上半年,受国际环境复杂严峻和国内市场需求仍然不足等因素影响,我国经济运行仍然面临较大压力。作为国民经济支柱产业之一的房地产也面临不少困难。为提振信心,促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展,中央明确房地产行业支柱地位,同时多次强调坚持“房住不炒”,因城施策支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,各地方政府也优化了房地产调控政策。
2023年上半年,公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两个城市。
2023年上半年,深圳市房地产政策较为谨慎,主要通过推广二手房“带押过户”、完善住房保障体系等措施“稳楼市”。2023年上半年,深圳市成交住宅面积165.60万平方米,同比下跌3.06%,环比下跌10.41%;截至2023年6月,可售住宅面积436.82万平方米,库存处于高位,去化周期约15个月。
2023年上半年,长沙市房地产政策相对宽松,房地产市场以高品质、改善型和大户型住宅销售为主。2023年上半年,长沙市全市商品住宅供应545.68万平方米;住宅成交面积683.95万平方米,成交均价11,421元/平方米;全市住宅供销比0.80,供销比与去年上半年基本持平。
(二)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为242,046,224股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2023年上半年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
(三)市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除拥有原办公场所沙河商城搬迁补偿物业外,已无其他土地储备。
2023年上半年,公司实现营业收入106,244.95万元,归属于上市公司股东的净利润43,907.09万元。公司本部实现营业收入48,509.80万元,净利润30,677.20万元;长沙公司实现营业收入56,567.12万元,净利润13,155.29万元;新乡公司实现营业收入1,088.79万元,净利润196.88万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司暂无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2023年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)精准营销,确保达成销售目标
长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区B地块高层、沙河城四期商业为主。新乡公司拓宽渠道,扩大宣传面,主抓商铺销售,实现项目清盘。
2)强化统筹,确保在建项目有力有序推进
长沙沙河城四期Ⅲ区B地块2023年12月底前,竣工备案;长沙深业中心项目2023年12月底前,竣工备案。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工,为了拓展土地资源,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2023年资金计划
公司2023年度计划投资32,802万元,其中长沙公司计划投资25,690万元。
5)2023年续建或新建项目情况
6)2023年计划销售情况
(1)深圳本部
(2)长沙公司
(3)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供66,331.46万元担保,其中:长沙公司47,612.74万元,新乡公司18,718.71万元。
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.风险和问题
一是优质资源拓展难度提高。在政策趋严、土地市场遇冷的背景下,房地产市场进入调整期,行业发展逻辑已发生变化。公司在成本可承受范围内获取优质的土地储备的难度进一步提高。
二是项目投资风险加大。从长周期来看,我国房地产行业已进入降速换挡周期,房地产增量市场峰值已过,随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归,市场下行将成为新常态。整体来看,房地产企业投资风险加大。
2.应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是加快施工建设,确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度,细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施,明确各级计划的责任主体及保障措施,保证执行成果;同时,建立健全预警机制,对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导,全力加速项目建设进程。
收起▲
一、报告期内公司所处行业情况
(一)宏观经济形势及行业政策环境变化情况
2022年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家新征程的重要一年,是推进“十四五”规划的关键一年。党的二十大报告强调,发展是党执政兴国的第一要务。统筹发展与安全,不仅要发展经济,也要确保安全。
在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下,2022年全年,居民消费价格指数(CPI)比上年上涨2.0%;全国工业生产者出厂价格指数(PPI)比上年上涨4.1%;国内生产总值(GDP)1,210,207亿元,按不变价格计算,比上年增长3.0%。
2022年,房地产政策进入全面宽松周期,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大, 同时也为地方因城施策释放空间。
上半年,需求端政策持续调整优化,央行三次降息,5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
下半年,9月末央行、银保监会接连释放重磅利好,对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限;时隔7年再次下调公积金贷款利率,5年以上公积金贷款利率降至3.1%。且供给端政策支持力度明显加大,11月央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。与此同时涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面,出台共计16条具体举措。
2022年,我国多地、多个期房项目停工等超预期因素频出,叠加中长期住房需求动能释放减弱,短期房地产市场调整压力仍在。2023年,预计我国宏观经济将实现整体好转,房地产市场也有望逐步企稳恢复。
(二)项目所在城市的行业发展现状及政策情况
2022年,公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。
2022年,长沙市严格落实“房住不炒”总体要求,全力支持首套刚性住房需求,不断提升住房建设品质和配套水平,持续升级各项监管措施,加大“强省会”人才购房政策评估,发挥市区多部门联动监管机制,坚决遏制投机炒房,确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。长沙政策放松节奏明显加快,但主要是针对改善群体,核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧,望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。
2022年,湖南出台《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》,其中明确“放宽人才落户限制,具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户。”同时,长沙出台《关于贯彻和落实强省会战略的行动方案(2022—2026年)》,其中明确,经认定45周岁(含)以下、具有专科及以上学历(博士、硕士不限年龄)或中级及以上专业技术资格的人才,可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。
2022年5月11日,长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》,在《方案》施行之前,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。
2022年8月,长沙发布的商品房预售资金监管新规要求,将购房款全部通过监测专户存入监管账户,对资金流向进行全程监测,对项目工程建设款实施重点监管,保证资金“留在项目、留在当地”,优先用于项目建设,保障房地产项目竣工交付。同年8月湖南省长沙市委、市政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案》。《方案》明确,对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭,增加1套购房指标。根据家庭未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。
2022年10月9日,湖南省直公积金管理中心发布了《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》,明确指出,湖南省直单位住房公积金管理中心决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。长沙市公积金基本与湖南省直公积金保持一致。
近三年,长沙土地市场由火——回归理性——低迷转变,2022年长沙商住地供求均为近四年最低水平,成交同比下跌33%,商住用地供应计划完成度不足六成,平均溢价率仅2%,基本底价成交。2022年央企、国企拿地面积占比进一步扩大,由65%涨至86%,其中本土国企占比过半,托底现象明显,民企拿地金额占比仅12%。
2022年长沙市新建商品房销售面积2,605.79万平方米,同比增长9.5%;销售额2,620.32亿元,同比增长19.3%。2022年,长沙市商住用地成交建面1,106万平方米,同比下降33%,楼面地价4,528元/平方米,同比上涨4%。
长沙市内五区商品住宅全年供应764万平方米,同比下跌34%,成交676万平方米,同比下降43%,几近腰斩;成交均价13,989元/平方米,同比上涨9%,继续走高。公寓产品全年供应63万平方米,大跌68%,成交约103万平方米,同比下降38%。
2022年,新乡市地产行业仍受限于“三道红线”的政策管控,房地产企业融资成本增加,过去“高杠杆”加持下的快速扩张已经无法持续。全年从成交土地性质来看,2022年中心城区住宅用地成交共计14宗,占总成交量的44%;工业用地成交15宗,占总成交量的47%;商服/商业用地成交1宗,占总成交量的3%;其他用地(教育用地、科研用地等)成交2宗,占总成交量的6%。
(三)行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
2022年中国房地产行业受消费者购买力下降、信用事件频发等多方面因素影响面临下行压力。与此同时,国内房地产企业前期主要是依赖高杠杆、高周转的模式运行,在“三道红线”等房企融资的政策调控下,房地产行业的传统融资渠道变窄、投资增速放缓,房地产行业的贷款规模受到严格限制,市场上出现交付难。据国家统计局数据,2022年全国房地产开发投资132,895亿元,比上年下降10.0%;商品房销售面积135,837万平方米,比上年下降24.3%。2022年末,商品房待售面积56,366万平方米,比上年增长10.5%。
2022年国家政策从三支箭的信贷融资、债券融资、股权融资不断加码。“第一支箭”是民营企业信贷支持,“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具,“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。信贷融资,人民银行向六家商业银行推出 2000 亿元“保交楼”贷款支持计划,为商业银行提供零成本资金,以鼓励其支持“保交楼”工作。
证监会对房地产企业在股权融资方面进一步调整优化了5项措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。
由此,三支箭稳地产、稳信心,考虑到消费端购买力的恢复仍需时间,2023年国内房地产恢复的斜率将更为平缓。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
(一)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为242,046,224股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2022年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
(二)市场地位及竞争优势
自从 1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(三)面临的主要风险及应对措施
1.风险和问题
受房地产市场持续调整、房企资金承压影响,政府推地及房企拿地意愿均不足。全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。据初步统计,2022年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%,绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下,政府推地倾向以主城区优质地块为主,以提高房企参拍积极性,住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨,同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积,但土拍情绪仍低位徘徊,溢价率仅3.0%。
与此同时,因为人口是影响长期经济增长的关键变量,计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问题,但也导致了人口老龄化,生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较大的挑战。
2.应对措施
1)市场下行之下,迎难而上,销售逆势飘红
2022年,长沙公司连登榜长沙市热销排行榜单,沙河城项目打破历史标签,重塑网红热销盘形象,在市场和同行圈树立了良好的口碑。
2)精准施策,有序推进,顺利实现项目节点目标
2022年,长沙深业中心项目4月6日完成主体封顶,提前43天完成年度目标。长沙沙河城四期Ⅲ区A地块克服强降雨带来的影响,于10月19日完成竣工备案,提前两个月实现年度目标;11月18日已正式入伙,较合同约定交房时间提前约300天。长沙沙河城四期Ⅲ区B地块6月22日完成主体封顶,目前门窗安装、外墙涂料进行中,整体进度对比计划提前约一个月。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除已获得深业鹤塘岭花园回迁房屋外,已无其他土地储备。
2022年,公司实现营业收入76,360.18万元,归属于上市公司股东的净利润24,867.87万元。公司本部实现营业收入781.20万元,净利润15,709.96万元;长沙公司实现营业收入74,103.17万元,净利润12,730.28万元;新乡公司实现营业收入1,313.89万元,净利润-210.92万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
备注:1.开工时间:主体开工时间。
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2023年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)精准营销,确保达成销售目标
长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区B地块高层、沙河城四期商业以及深业中心项目公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道,扩大宣传面,主抓商铺销售,实现项目清盘。
2)强化统筹,确保在建项目有力有序推进
长沙沙河城四期Ⅲ区B地块2023年12月底前,竣工备案;长沙深业中心项目2023年12月底前,竣工备案。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工,为了拓展土地资源,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2023年资金计划
公司2023年度计划投资32,802万元,其中长沙公司计划投资25,690万元。
5)2023年续建或新建项目情况
6)2023年计划销售情况
(1)深圳本部
(2)长沙公司
(3)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供53,392.08万元担保,其中:长沙公司32,660.48万元,新乡公司20,731.60万元。
三、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处于业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
四、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
中国房地产行业的机会在于规模巨大,拥有庞大的人口数量,随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓,高速发展的房地产业已迎来了拐点,房地产供给侧改革已渐近尾声,此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式也已不可持续。但房地产业仍然是中国国民经济支柱产业,房地产对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。2022年,在“房住不炒”总基调指导下,房地产政策持续宽松。
2023年,国家对房地产业的重点仍然是防风险、增信心、促需求。随着房地产宽松政策的延续,房地产企业融资环境将得到实质性改善,购房者的信心也将逐步恢复,前几年积压的购房需求有望陆续释放,房地产业在经历阵痛后也将回归产业基本面,围绕实体经济探索新的发展模式;保障房体系建设将得到加强,逐步形成与商品房体系并重的局面。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1)风险和问题
一是优质资源拓展难度提高。在政策趋严、土地市场遇冷的背景下,房地产市场进入调整期,行业发展逻辑已发生变化。公司在成本可承受范围内获取优质的土地储备的难度进一步提高。
二是项目投资风险加大。从长周期来看,我国房地产行业已进入降速换挡周期,房地产增量市场峰值已过,随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归,市场下行将成为新常态。整体来看,房地产企业投资风险加大。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是加快施工建设,确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度,细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施,明确各级计划的责任主体及保障措施,保证执行成果;同时,建立健全预警机制,对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导,全力加速项目建设进程。
收起▲
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)行业发展情况
2022年上半年,受国际环境复杂严峻和国内疫情反复多变的影响,我国经济下行压力增大,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降。为促进住房消费稳经济,中央政策层面继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。与此同时,央行降准、降息;多个地方政府也相继放松了房地产调控政策。
2022年上半年,公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。
2022年上半年,长沙市房地产调控政策以“稳”为主,在全国房地产政策宽松大势下,长沙出台了局部微调政策。包括:小幅放宽人才认定标准,提高博士购房补贴,并通过盘活存量房来释放改善需求等。2022年上半年,长沙市商品房销售面积878.10万平方米,下降26.50%;其中,住宅销售面积749.27万平方米,下降31.00%;成交均价在12,200元/平方米—12,700元/平方米窄幅波动;成交面积有所下滑,但成交价格稳中有涨。
2022年上半年,新乡市出台了延长商品房契税补贴和上调公积金贷款额度等政策。2022年上半年,新乡市区新房投放面积111.37万平方米、7,189套,同比分别降低21.85%、47.03%;其中住宅投放75.45万平方米、6,097套,同比分别降低25.99%、32.38%。新房销售面积104.43万平方米、8,007套、67.37亿元,同比分别降低31.19%、38.07%、32.86%;其中住宅销售面积80.96万平方米、6,342套、55.16亿元,同比分别降低35.33%、37.69%、35.93%,销售均价6,813元/平方米,同比降低0.93%。
(二)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为242,046,224股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2022年上半年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
(三)市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除拥有原办公场所沙河商城搬迁补偿物业外,已无其他土地储备。
2022年上半年,公司实现营业收入36,229万元,归属于上市公司股东的净利润4,384万元。公司本部实现营业收入257万元,净利润-1,202万元;长沙公司实现营业收入35,407万元,净利润6,007万元;新乡公司实现营业收入483万元,净利润-168万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司暂无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
备注:1.开工时间:主体开工时间;2.深业中心项目由精装销售改为毛坯销售,导致项目目标成本发生变动,项目预计总投资由131,005万元调整至94,970万元。
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
土地一级开发情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2022年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)群策群力做好地产营销工作,签约销售力创佳绩
长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区A地块剩余高层产品与四期Ⅲ区B地块新推高层产品以及深业中心公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道,扩大宣传面,主抓商铺销售,实现项目清盘。
2)加强项目管控,紧盯节点计划不松懈
长沙深业中心项目5月底前,主体封顶。长沙沙河城四期Ⅲ区A地块12月底前,完成竣工验收;四期Ⅲ区B地块8月底前,主体结构封顶。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工,为了拓展土地资源,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2022年资金计划
公司2022年度计划投资53,519万元,其中长沙公司计划投资46,023万元。
5)2022年续建或新建项目情况
6)2022年计划销售情况
(1)长沙公司
(2)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供58,150万元担保,其中:长沙公司26,742万元,新乡公司31,408万元。
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.风险和问题
一是项目营销压力较大。2022年以来中央及地方房地产供求两端政策虽然持续调整,但购房者置业预期不足,叠加疫情反复影响下,房地产市场仍延续低温态势。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地。报告期内,公司积极拓展土地资源,暂未取得实质进展。
2.应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是持续发力项目销售。公司将紧跟政策变动,及时把握市场周期变化,适时调整营销策略,提高项目去化率水平,促进销售回款。在结合项目实际做好推售铺排的基础上,通过圈层营销、线上线下传播等策略,全面加速去化。
收起▲
一、报告期内公司所处的行业情况
(一)宏观经济形势及行业政策环境变化情况
2021年是“十四五”开局之年,受世界百年未有之大变局和新冠肺炎疫情全球大流行交织影响,外部环境更趋复杂严峻,国内新冠肺炎疫情防控和经济社会发展各项任务极为繁重艰巨。我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。中央坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念。国家继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策。2021年全年,全国居民消费价格(CPI)比上年上涨0.9%;工业生产者出厂价格(PPI)比上年上涨8.1%;三大需求稳步恢复增长;国内生产总值(GDP)1,143,670亿元,按不变价格计算,比上年增长8.1%。
2021年,中央政策层面继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。谨防房地产金融风险成为2021年的重中之重,房地产长效机制的落地与完善,从二手房指导价、集中供地等政策,帮助控制房企风险外溢,引导市场预期回归合理与稳定。
上半年,房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”持续发力,地产调控政策“多措并举、查漏补缺、精准调控”,各城市因城施策促进房地产企业良性循环和健康发展。
下半年在楼市调控政策以“紧”为主的主线下,同时积极推进房地联动、一二级市场联动机制,房地产贷款集中管理将实现常态化,大力完善住房市场体系和住房保障体系将成为全体人民住有所居、职住平衡的有效推手。
未来探索新发展模式下的良性循环将成为新的方向,城市更新的改造、物业管理的赋能、低碳等方面将被持续发掘新的机遇,全面落实人民住有所居、住有优居的未来房地产发展主要逻辑。
(二)项目所在城市的行业发展现状及政策情况
2021年,公司主要项目所在地为湖南省长沙市和河南省新乡市两座城市。
2021年,长沙市房地产调控政策以“稳”为主,全年长沙市人民政府办公厅主要发布《关于加强城市更新片区土地要素保障》、《长沙市建设用地使用权转让、出租、 抵押二级市场管理办法》的通知等,该通知对城市更新实施主体利用存量土地开发租赁住房的供地方式以及上市交易期限,对更新中土地采用协议出让方式的适用范围以及要求,对更新中土地采用带方案挂牌出让方式的适用范围以及要求等作出规定,明确了片区更新异地平衡原则和操作方式。
房地产市场整体稳中有升,上半年成交活跃,下半年市场降温明显,呈现“前高后低”的市场环境。全年长沙三轮集中出让,仅首轮集中土拍中有多家品牌房企的身影,受市场下行、房地产行业资金环境趋紧影响,二三轮土拍则基本依靠本土国企托底。长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米,同比增长9.5%;销售额2620.32亿元,同比增长19.3%。
2021年,新乡市受暴雨和疫情双重影响,房地产市场面临严峻挑战,新乡市政府发布契税补贴等政策稳房价、稳预期。全年新乡市市区新房销售面积246.44万平方米、21,285套、166.77亿元,同比分别降低22.27%、22.22%、22.44%;其中住宅销售面积205.02万平方米、16,520套、143.35亿元,同比分别降低25.37%、25.96%、22.86%;销售均价6,992元/㎡,同比增长3.37%。
(三)行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响
2022年,房地产业作为国民经济重要支柱产业仍然不会改变,中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调。城市的有机发展按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构,统筹安排城市建设、产业发展、基础公共服务,而城市更新作为促进城市功能完善,产业结构的升级、居住环境的改善和城市的发展非常重要。
2019年中央经济工作会议首次强调了“城市更新”的概念,2020年中央经济工作会议提出坚持扩大内需战略基点,实施城市更新行动,推进城镇老旧小区改造,到2021年8月住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科[2021]63号),指出城市更新新城中有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向,随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树,变相抬高房价,增加生活成本,产生了新的城市问题。继该通知后,住建部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(建办科函[2021]443号)选择21各城市(区)开展第一批城市更新试点工作,其核心是要引导城市积极稳妥实施城市更新行动,不沿用过度房地产化的开发建设方式,并将其与房地产调控结合在一起。根据公司发展战略,城市更新政策以及环境变化对沙河股份的未来经营业绩不会形成大量冲击。
2021年2月18日自然资源部发布的“两集中”“三批次”政策试点工作,试点18个城市,该政策有利于提高城市土地利用的计划性,从房地产长效机制的构建来看,集中供地政策的目的和意义在于政府能够进行更加有效的土地市场检测、及时调控房价、稳定市场预期。18个试点城市中,长沙市自然资源和规划局于4月、9月、11月,分三次集中组织住宅用地公开出让,双限地成主流,新增竞租赁用地,三次集中供应宗数与供应面积呈递减趋势。新乡不在自然资源部发布的试点城市中,集中供地有效的抑制了通过提高起拍价格调整溢价率,沙河股份未来的土地拓展将聚焦一次性合理报价、竞更高更优质的品质建设方案在长沙和新乡进行土地拓展。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
(一)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为201,705,187股,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
2021年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
(二)市场地位及竞争优势
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
公司已在长沙市深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时,公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
(三)面临的主要风险及应对措施
1.风险和问题
为了积极稳妥的推进房地产税立法和改革,2021年10月第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,房地产税的试点会影响部分人的购房预期,短时间内会造成试点区域房价和住房消费量的增速下滑,对于房地产企业的利润有一定的短期影响。
2021年自然资源部发布的“两集中”、“三批次”政策试点,禁止了“马甲”拍地,加强了房企购地资金来源审查,且在房企参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、贷款、担保和其他的融资便利。与此同时,因为人口是影响长期经济增长的关键变量,计划生育政策曾有效地缓解了我国环境、资源承载过重的问题,但也导致了人口老龄化,生育率较低带来的人口增速放缓。未来人口增速持续放缓对于地产企业的产品营销造成较大的挑战。
2.应对措施
1)多点发力,全面推进,狠抓项目销售
2021年,长沙公司开展多渠道整合营销,多节点稳步推进,3月启动了沙河城四期I区尾货分销去化;5月开启了沙河城四期III区A地块7#、8#栋集中开盘,并分别于6月对9#、10#栋进行了平推,8月对5#、6#栋商业进行了推售,11月对11#栋进行了平推;9月份启动了深业中心项目开盘销售。新乡公司的在售项目世纪新城项目已进入尾盘销售阶段,剩余产品主要为车位及商铺,导致市场关注度较低,同时受暴雨汛情、疫情反复等不利影响,客户来电咨询、自然到访量极少。面对困境,新乡公司齐心协力、攻坚克难,紧抓市场契机,紧跟销售节点,根据产品特性,进行活动铺排,不放松,不懈怠,全面整合,多方位把控,严格执行,实现了全年的销售任务。
2)紧抓进度,全力以赴推进项目建设进程
2021年,公司项目所在地长沙地区雨季持续时间超历史最长,河南新乡也遭遇历史罕见汛情,给工程建设带来极大的影响。两地工程团队克服雨季影响和原材料短缺断供等问题,合理调整施工周期,科学施工,加班加点确保了各项工程任务的圆满完成。
(四)公司经营情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除拥有原办公场所沙河商城搬迁补偿物业外,已无其他土地储备。
2021年,公司实现营业收入64,174万元,归属于上市公司股东的净利润3,542万元。公司本部实现营业收入1,272万元,净利润-120万元;长沙公司实现营业收入34,266万元,净利润3,170万元;新乡公司实现营业收入28,460万元,净利润4,522万元。
1.新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
备注:开工时间:主体开工时间。
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2022年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)群策群力做好地产营销工作,签约销售力创佳绩
长沙公司销售产品主要以沙河城四期Ⅲ区A地块剩余高层产品与四期Ⅲ区B地块新推高层产品以及深业中心公寓产品为主。新乡公司拓宽渠道,扩大宣传面,主抓商铺销售,实现项目清盘。
2)加强项目管控,紧盯节点计划不松懈
长沙深业中心项目5月底前,主体封顶。长沙沙河城四期Ⅲ区A地块12月底前,完成竣工验收;四期Ⅲ区B地块8月底前,主体结构封顶。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目均已完工,为了拓展土地资源,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2022年资金计划
公司2022年度计划投资53,519万元,其中长沙公司计划投资46,023万元。
5)2022年续建或新建项目情况
6)2022年计划销售情况
(1)长沙公司
(2)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供59,421万元担保,其中:长沙公司26,087万元,新乡公司33,334万元。
三、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
四、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
中国房地产行业的机会在于规模巨大,拥有庞大的人口数量,尽管开发企业数量众多,但是具备竞争力的房企在市场份额比重高,近年来基于房地产开发为核心的物业管理、商业运营、物流地产和工业园区开发等业务不断提升优质地产的门槛。目前房地产市场过去“高杠杆、高周转”发展的模式已经接近尾声,2021年中央经济工作会议中进一步强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”。
同时,中国面临住房制度改革,如政策调控房价、预售政策等,市场进入盘活存量土地(类似美国的城市复兴改造),这些因素共同构成当前地产业的挑战。
2021年住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁等问题,各地从限购、限贷、限价、限售等方面不断补充房地产市场管控政策,楼市调控政策趋向精细化。在较大的房地产市场调整压力下,部分城市已出台扶持性政策,通过发放购房补贴、放宽落户、降低二手住宅个人所得税税率、调整公积金贷款额度、预售资金灵活提取等方式稳定房地产市场预期。
目前大多数房地产企业转型压力持续加大,优势房企可借助相对宽松的融资环境获得资金补充,但中国房地产行业整体压力仍在。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1)风险和问题
一是受房地产调控等因素影响,公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地。报告期内,公司积极拓展土地资源,暂未取得实质进展。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,具有良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度,加强科学管理,通过加派人手加班加点抢占时间节点,抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度,运用社交、技术手段开展营销,通过多渠道、多手段拓客,加快去化。
收起▲
一、报告期内公司从事的主要业务
(一)主要业务情况
沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河(集团)有限公司控股的国内A股市场的上市公司,总股本为201,705,187股,是深圳市政府在香港的窗口企业、深圳市国有企业的旗舰—深业集团成员企业,主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。
自从1993年涉足房地产开发以来,公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中,公司在世纪村项目的开发中,首创“国际文明居住标准”理念,通过国家建设部A级住宅认定,获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡,并获得一系列荣誉。同时,公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。
2021年上半年,公司主要经营模式(包括采购模式、生产模式和销售模式等)并未发生重大变化,仍然以获取土地、建设开发和产品营销的模式经营房地产业。
报告期内,公司凝心聚力,提质增效,精准施策,开拓创新,全力以赴做好项目销售和工程建设,突出抓好资金回笼、成本控制和团队建设,用扎实有效的工作,持续推进公司健康稳定发展。
(二)行业发展情况
2021年上半年,全国新建商品房销售保持极高活力,但不同城市间房地产市场分化加剧。
2021年上半年,在全球疫情持续演变,世界经济复苏不稳定不确定因素较多的背景下,中国经济继续沿着持续稳定恢复的轨道前行,经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。作为国民经济重要支柱产业的房地产业,中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的定位,针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏,确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。各地方政府充分贯彻“一城一策,因城施政”的主基调,调控政策有收有放,但不同城市间房地产市场分化加剧。面对复杂多变的市场环境,为维护公司及投资者利益,在公司董事会领导下,公司认真贯彻董事会年初提出:“以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针,公司全体员工齐心协力、攻坚克难。报告期内,公司实现营业收入1,787万元。
1.经营环境变化及公司判断
2021年上半年,全国房地产开发企业住宅新开工面积75,515万平方米,同比增长5.50%;住宅竣工面积26,254万平方米,同比增长27.00%;商品房销售面积88,635万平方米,同比增长27.70%;商品房销售额92,931亿元,同比增长38.90%。2021年上半年,公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为:
深圳市新房住宅成交26,140套,同比增长56.30%;成交面积255.43万平方米,同比增长54.00%;新房住宅市场供销两旺。公司除已开发和已代建完工的项目外,在深圳已无土地储备。
长沙市全市商品房供应量1,102.69万平方米,同比上涨9%;成交量1,198.59万平方米,同比上涨32%;成交1,269.10亿元,同比上涨45%;住宅市场整体较为稳健。公司在长沙深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积142.51万平方米、13,572套,同比分别降低8.03%、3.06%,其中住宅投放101.95万平方米、9,017套,同比分别降低14.61%、8.57%。市区新房销售面积151.76万平方米、12,929套、100.34亿元,同比分别增长7.66%、5.66%、4.94%;其中住宅销售面积125.18万平方米、10,178套、86.09亿元,同比分别增长1.6%、3.57%、2.91%,销售均价6,877元/平方米,同比增长1.29%。公司在新乡市深耕十多年,世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
公司认为,年初对房地产市场走势的判断是正确的,2021年上半年中国政府继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
报告期内,中央仍坚持“房住不炒”的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。
公司认为,2021年下半年,中国政府将继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。热点城市调控政策将常态化,仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,全面打压投资、投机性需求,强化住房的居住功能,促进房地产市场平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除原办公场所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2021年上半年,公司面对项目所在地极端天气影响和房地产调控政策双重压力,在公司董事会领导下,公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工作,圆满完成各项任务指标。
2021年上半年,公司本部实现营业收入380万元,净利润-1,004万元;长沙公司实现营业收入204万元,净利润-623万元;新乡公司实现营业收入1,114万元,净利润26万元。
1)统筹兼顾,精准发力,项目销售喜创佳绩
2021年上半年,长沙公司开展多渠道整合营销,多节点稳步推进,实现长沙沙河城四期I区基本清盘;实现长沙沙河城四期Ⅲ区A地块7#、8#栋开盘当天认购100多套,9#、10#栋平推当天认购20多套,超额完成了上半年销售任务。
2)凝心聚力,攻坚克难,项目建设推进有序
2021年上半年,长沙地区雨季持续时间超历史最长,给工程建设带来的极大的影响。工程团队克服雨季影响和原材料短缺断供等问题,合理调整施工周期,科学施工,加班加点确保了各项工程任务的圆满完成。
3)新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
4)累计土地储备情况
5)主要项目开发情况
备注:开工时间:主体开工时间。
6)主要项目销售情况
7)主要项目出租情况
土地一级开发情况
8)融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2021年,公司经营工作思路是:以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)审时度势,全力以赴,狠抓项目销售
长沙公司销售主要以沙河城四期Ⅲ区A高层产品和深业中心公寓产品为主,将在部分节点与推广上采取双盘联动策略,打造深业品牌,实现双盘销售。新乡公司拓宽渠道,扩大宣传面,主抓商铺销售,实现项目清盘。
2)全力冲刺,严把工程质量,抢抓工程进度
长沙公司:长沙深业中心项目9月份实现开盘销售;沙河城四期I区10月份竣工验收;沙河城四期III区A项目11月份主体封顶;沙河城四期III区B项目年底前完成15层结构施工。新乡公司:新乡世纪新城三期项目,II区18#、19#楼项目年底前顺利入伙。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工,公司在新乡已无土地储备。因此,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2021年资金计划
公司2021年度计划投资72,470万元。其中:长沙公司计划投资68,291万元;新乡公司计划投资3,971万元;郑州公司计划投资208万元。
5)2021年续建或新建项目情况
6)2021年计划销售情况
(1)长沙公司
(2)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供80,835万元担保,其中:长沙公司34,061万元,新乡公司46,774万元。董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
三、公司面临的风险和应对措施
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年,是“十四五”规划开局之年,也是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。中央提出,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线,注重需求侧管理,打通堵点,补齐短板,贯通生产、分配、流通、消费各环节,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡,提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。因此,中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,并根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,促进房地产市场平稳健康发展。
由此,为更好地助力经济内循环,“十四五”期间,房地产行业将继续保持稳定发展,商品房销售将继续保持稳步增长,房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1)风险和问题
一是受房地产调控等因素影响,公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地,在新乡已无土地储备。随着新项目不断开工建设,公司土地储备将难以为继。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。同时,公司将积极总结已完工代建项目的开发经验,通过代建项目和代理运营的方式,实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度,加强科学管理,通过加派人手加班加点抢占时间节点,抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度,运用社交、技术手段开展营销,通过多渠道、多手段拓客,加快去化。
收起▲
一、概述
2020年,面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务特别是新冠肺炎疫情的严重冲击,中央始终把人民利益放在最高位置,坚持稳中求进工作总基调,统筹疫情防控和经济社会发展工作,扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务,经济运行稳定恢复。作为国民经济重要支柱产业的房地产业,中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调,强化落实城市主体责任,实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标,促进房地产市场平稳健康发展。各地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策较为灵活,房地产市场逐步复苏,但不同城市间的分化持续加剧。面对疫情影响和房地产市场的新形势,为维护公司及投资者利益,在公司董事会领导下,公司认真贯彻董事会年初提出:“以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针,公司全体员工齐心协力、攻坚克难。报告期内,公司实现营业收入34,667万元,归属于上市公司股东的净利润437万元。
1.经营环境变化及公司判断
2020年,全国房地产开发企业住宅新开工面积164,329万平方米,同比下降1.9%;住宅竣工面积65,910万平方米,同比下降3.1%;商品房销售面积176,086万平方米,同比增长2.6%;商品房销售额173,613亿元,同比增长8.7%。
2020年,公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为:
深圳市新房住宅成交45,384套,同比增加19.8%;成交面积4,488,634平方米,同比增加20.5%;商品房供应稳步增长,新房住宅成交量创新高。公司除已开发和已代建完工的项目外,在深圳已无土地储备。
长沙市商品房地产市场共计成交1,157.82万平方米同比增长12.1%;全市商品住宅成交均价11,502元/平方米,整体呈现平稳上涨趋势;供销比为1.07,需求明显不足,市场整体表现供过于求。公司在长沙深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积396.90万平方米、36,694套,同比分别下降22.18%、16.24%,其中住宅投放326.85万平方米、27,454套,同比分别下降22.72%、20.29%;市区新房销售面积328.28万平方米、28,343套、223.43亿元,同比分别下降16.65%、20.05%、17.59%,其中住宅销售面积283.55万平方米、23,053套、191.33亿元,同比分别下降17.17%、18.66%、18.29%,销售均价6,748元/平方米,同比下降1.35%。公司在新乡市深耕十多年,世纪村、世纪城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
公司认为,年初对房地产市场走势的判断是正确的,2020年中国政府继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处,促进房地产市场平稳健康发展。
报告期内,房地产政策层面先松后紧。2020年上半年,面对新冠肺炎疫情给我国经济运行带来较大冲击,为扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务,央行三度降准,两度下调LPR利率,确保了货币流动性合理充裕。在房地产调控方面,虽然中央仍坚持“房住不炒”的定位,但是各地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策整体呈边际改善态势。2020年下半年,面对部分城市房地产过热,央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值,并压降融资类信托业务规模,倒逼房企去杠杆、降负债。同时,强化购房资金监管,严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费,重点取缔“零首付”、“首付分期”等市场乱象。
公司认为,2021年,中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,并根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,促进房地产市场平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除原办公场所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2020年,公司面对新冠肺炎疫情影响和房地产调控政策双重压力,在公司董事会领导下,公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工作,圆满完成各项任务指标。
2020年,公司本部实现营业收入1,235万元,净利润1,405万元;长沙公司实现营业收入24,061万元,净利润1,012万元;新乡公司实现营业收入9,170万元,净利润1,587万元。
1)千方百计拓市场,群策群力保销售
2020年年初一场突如其来的疫情,打乱了公司两异地项目春节返乡置业销售计划,疫情导致客户锐减,市场观望情绪浓厚,拓客变得困难重重。公司及时调整营销策略,采取多种营销手段加速去库存。第一通过调整销售模式,开通线上售楼处;第二丰富销售渠道,利用直播带货等自媒体加强宣传和营销;第三分业态成立专项销售团队,提高业务水平,实现精准销售。
2)全力以赴抢进度,精益求精抓质量
面对疫情管控,公司在建项目复工难等不利影响,公司迎难而上,克服种种困难,提前制定周密计划,倒排工期,通过合理安排工序衔接,增加施工人员等措施确保工期。同时,把好工程质量的事前、事中和事后的有效控制,并严格把控原材料、构配件及设备进场关,强化过程的质量监控,确保主体工程结构优良。
二、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
三、公司未来发展的展望
1.行业竞争格局和发展趋势
2021年,是“十四五”规划开局之年,也是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年。中央提出,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,要紧紧扭住供给侧结构性改革这条主线,注重需求侧管理,打通堵点,补齐短板,贯通生产、分配、流通、消费各环节,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡,提升国民经济体系整体效能。房地产业影响投资和消费,事关民生和发展。因此,中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,并根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,促进房地产市场平稳健康发展。
由此,为更好地助力经济内循环,“十四五”期间,房地产行业将继续保持稳定发展,商品房销售将继续保持稳步增长,房地产开发投资也将保持平稳态势。
2.公司可能面对的风险及应对措施
1)风险和问题
一是受房地产调控等因素影响,公司存货去化较慢。
二是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地,在新乡已无土地储备。随着新项目不断开工建设,公司土地储备将难以为继。
2)应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。同时,公司将积极总结已完工代建项目的开发经验,通过代建项目和代理运营的方式,实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。
三是加快项目工程进度,加强科学管理,通过加派人手加班加点抢占时间节点,抢抓工程进度。
四是加大线上推广力度,运用社交、技术手段开展营销,通过多渠道、多手段拓客,加快去化。
收起▲
一、概述
2020年上半年,面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境,中央坚持以人民为中心,始终把人民群众生命安全和身体健康放在第一位,全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作,坚决贯彻落实各项决策部署,疫情防控形势持续向好,复工复产复商复市加快推进,经济运行呈恢复性增长和稳步复苏态势。作为国民经济重要支柱产业的房地产业,中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位,落实城市主体责任,落实稳地价稳房价稳预期目标。各地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策较为灵活,房地产市场逐步复苏,但不同城市间的分化持续加剧。面对疫情影响和房地产市场的新形势,为维护公司及投资者利益,在公司董事会领导下,公司认真贯彻董事会年初提出:“以创新发展统揽全局,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。”的工作方针,公司全体员工齐心协力、攻坚克难。报告期内,公司实现营业收入21,055万元,归属于上市公司股东的净利润2,338万元。
1.经营环境变化及公司判断
2020年上半年,全国房地产开发企业住宅新开工面积71,583万平方米,同比下降8.2%;住宅竣工面积20,680万平方米,同比下降9.8%;商品房销售面积69,404万平方米,同比下降8.4%;商品房销售额66,895亿元,同比下降5.4%。
2020年上半年,公司项目所在地深圳、长沙和新乡三个城市的情况分别为:
深圳市新房住宅成交16,727套,同比下降5.4%;成交面积165.86万平方米,同比下降3.6%;新房住宅供应同比下滑,整体去化率有所下降。公司除已开发和已代建完工的项目外,在深圳已无土地储备。长沙市全市商品房成交850万平方米,同比下降16%;商品房成交均价为9884元/平方米,同比上涨7%;去化周期约10.3个月。公司在长沙深耕十多年,已成功打造多业态产品,沙河城项目得到社会广泛好评,沙河城的品质和公司品牌已深入人心。
新乡市市区新房投放面积156.05万平方米,14,004套,同比分别下降27.25%、28.88%,其中住宅投放120.02万平方米,9,924套,同比分别下降34.19%、34.88%;市区新房销售面积146.59万平方米,12,741套,同比分别下降13.16%、18.23%;其中住宅销售面积128.04万平方米,10,250套,同比分别下降11.98%、15.84%。截至2020年6月底,市区商品房库存套数73,332套,库存面积658.59万平方米;其中住宅库存套数24,501套,库存面积311.93万平方米。公司在新乡市深耕十多年,世纪村、世纪城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。
公司认为,年初对房地产市场走势的判断是正确的(详见《2019年度报告》),2020年上半年中国政府继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
报告期内,新冠肺炎疫情给我国经济运行带来较大冲击,为扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务,央行三度降准,两度下调LPR利率,确保了货币流动性合理充裕。在房地产调控方面,虽然中央仍坚持“房住不炒”的定位,但是各地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策整体呈边际改善态势,在流动性相对充裕的情况下,房地产市场运行平稳。
公司认为,2020年下半年,中国政府将继续把稳定作为房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。各城市仍将把限购、限价、限售、限签等“四限”政策作为地方调控重要抓手,并根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性,促进房地产市场平稳健康发展。
2.公司经营与管理情况
公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业,项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省新乡市;在深圳市本部所在地,公司除原办公场所沙河商城拆迁物业外无其他土地储备。2020年上半年,公司面对新冠肺炎疫情影响
和房地产调控政策双重压力,在公司董事会领导下,公司经营班子带领广大员工勤勉尽责工作,圆满完成各项任务指标。2020年上半年,公司本部实现营业收入382万元,净利润-929万元;长沙公司实现营业收入12,413万元,净利润2,085万元;新乡公司实现营业收入8,153万元,净利润1,611万元。
1)千方百计拓市场,群策群力保销售
2020年上半年一场突如其来的疫情,打乱了公司两异地项目春节返乡置业销售计划,疫情导致客户锐减,市场观望情绪浓厚,拓客变得困难重重。公司及时调整营销策略,采取多种营销手段加速去库存。第一通过调整销售模式,开通线上售楼处;第二丰富销售渠道,利用直播带货等自媒体加强宣传和营销;第三分业态成立专项销售团队,提高业务水平,实现精准销售。
2)全力以赴抢进度,精益求精抓质量
面对疫情管控,公司在建项目复工难等不利影响,公司迎难而上,克服种种困难,提前制定周密计划,倒排工期,通过合理安排工序衔接,增加施工人员等措施确保工期。同时,把好工程质量的事前、事中和事后的有效控制,并严格把控原材料、构配件及设备进场关,强化过程的质量监控,确保主体工程结构优良。
3)新增土地储备项目
报告期内,公司无新增土地储备。公司将以长沙和郑州两个深耕城市为中心,择机获取土地储备。
4)累计土地储备情况
5)主要项目开发情况
6)主要项目销售情况
7)主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1.公司发展战略
2020年,公司经营工作思路是:紧紧围绕公司发展战略,抓重点、带全面,切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。
2.公司经营计划
1)全力以赴,狠抓地产项目营销业绩
继续以实施计划为目标,抓好销售工作,根据市场需求变化、竞争对手情况、自身楼盘特点等实际情况,制定合理的营销策略,促进和扩大销售。
2)控本增效,着力促进异地项目开发
一是建立预警机制,定期对项目进度进行督导,全力推进项目工程进度及设计进度;二是正确处理成本、进度和质量之间的关系,加强对承包商的有效管理,针对项目各建设阶段的关键节点,提前谋划,合理铺排,将各项工作全面有序铺开,实现早开盘、早回款。
项目开发预期目标:长沙沙河城二期(双拼)年底前完成竣工备案;长沙沙河城四期I区项目年底前主体工程屋面完成;长沙沙河城四期III区A地块3月底主体开工,12月底前达到预售条件;长沙深业中心项目6月底前完成施工图审查备案,12月底前施工至地下室顶板正负零标高。新乡世纪新城18#、19#年底前完成竣工备案。
3)继续实施深耕城市战略,做好新项目拓展
随着公司在郑州荥阳取得新地块和在河南新乡在建项目已完工,公司在新乡已无土地储备。因此,公司将把深耕河南的重心转移至郑州,同时公司将坚持深耕城市战略,形成以深圳为依托,积极寻求对外扩张,确定了以深圳、湖南长沙、河南郑州三个在全国一、二线城市布局的战略支点。公司将继续以此三个城市为中心,寻求新项目拓展的机会。
4)2020年资金计划
公司2020年度计划投资67,266万元。其中:长沙公司计划投资60,197万元;新乡公司计划投资7,069万元。
5)2020年续建或新建项目情况
6)2020年计划销售情况
(1)长沙公司
(2)新乡公司
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
报告期内,公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供71,794万元担保,其中:长沙公司14,369万元,新乡公司57,425万元。董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)
主要财务数据同比变动情况
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下,公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
报告期内,长沙公司和新乡公司房地产销售业务结转面积大幅增加,营业收入和营业成本相应增加。
二、公司面临的风险和应对措施
1.风险和问题
一是受疫情等相关情况的影响,长沙公司沙河城四期I区项目建设出现一定滞后。
二是受房地产调控等因素影响,长沙公司存货去化较慢。
三是公司土地储备不足。公司主要土地储备集中在长沙和郑州两地,在新乡已无土地储备。随着新项目不断开工建设,公司土地储备将难以为继。
2.应对措施
一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业,在深圳拥有大量的土地储备和良好的企业信用级别,能为公司融资提供帮助。同时,公司将积极总结已完工代建项目的开发经验,通过代建项目和代理运营的方式,实现深圳本部赢利。公司也将积极寻求通过合作开发等模式在深圳本地获取新的项目。
二是继续实施深耕城市战略。公司在湖南长沙和河南新乡建设开发项目十几年,已积累了丰富的房地产开发经验和在两地赢得良好的口碑和社会认可度。公司将继续实施深耕城市战略,以湖南长沙和河南郑州为中心,择机获取土地储备。三是加快建设进度,加强科学管理,通过加派人手加班加点抢占时间节点,确保沙河城四期I区项目工期不受影响。四是加大线上推广力度,运用社交、技术手段开展营销,通过多渠道、多手段拓客,加快去化。
三、核心竞争力分析
1.经过多年发展,公司已经具有一定的品牌和知名度,积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业,在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑,并开发了一系列楼盘。如:深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。
2.公司在项目开发和项目运营方面,坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略,强化开发计划与成本管控,锤炼“快周转”运营理念,实现项目当年开工当年销售,开发速度处业内领先位置。
3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手,全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统,现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用,形成公司核心竞争力。
收起▲