ST星源(000005)
公司经营评述
- 2023-06-30
- 2022-12-31
- 2022-06-30
- 2021-12-31
- 2021-06-30
- 2020-12-31
- 2020-06-30
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内,公司按新的业务模式发展主营业务:
1、交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2、低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备;
3、不动产工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4、酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5、与公司以上1、2、3业务内容挂钩的合成生物材料能源生产线项目的“IP”授权、“合同能源”的管理和不动产项目(包括工业园区)的投资管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)公司根据与深圳市人民政府签订的《合作开发“深圳车港”协议书》,目前完成了南山城市更新项目新增地下空间的相关手续;在邻近文体中心地块范围内所置换的地下停车场BOT项目的建设尚未开始。
(2)本报告期内,公司为中霆世纪在海南临港工业用地范围内投资“泥炭生产腐殖酸有机聚合材料&水焦炭再生燃料”生产线项目制定了发展计划;针对投资飞灰沸石基纳米孔隙笼框晶体材料生产线项目制定了发展计划,同时启动了以上生产经营项目的前期工作。
(二)低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
本报告期内,已将取得的19项国内外专利,其中国内7项发明专利、10项实用新型专利(报告期新增3项实用新型专利),境外2项专利,全部以“星源水热科技”特专科技的名义与中霆世纪投资平台下计划中的合成生物材料能源生产线项目提供知识产权的授权,世纪星源与中霆世纪签订了管理服务协议。预计本项业务的收入将在生产线项目的建设期发生。
(三)建筑工程服务、污染处理工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
工程服务业务在上半年共进行了60余项工程服务的立项投标,完成91项工程方案设计服务,新签订合同的金额3.18亿元,报告期实现的营业收入为0.65亿元。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
报告期内,“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务正常开展,但因总体经济下滑形势带来的不利影响,报告期内收入较去年有所下降,通过控制成本,经营利润较去年有所改善。
(五)与公司以上(一)、(二)、(三)业务内容挂钩的合成生物材料能源生产线项目的“IP”授权、“合同能源”的管理和不动产项目(包括工业园区)的投资管理
(1)为中霆世纪在海南三个临港园区内计划投资的“泥炭生产腐殖酸有机聚合材料&水焦炭再生燃料”生产线和中霆世纪在广东徐闻计划投资的一条纳米无机孔隙笼框晶体材料生产线完成了项目投资报告书。
(2)为中霆世纪在新疆哈密大型清洁煤项目用地范围内计划投资的腐殖酸有机聚合物原料生产线以及计划的荒煤气制DMC生产线,开展了前期工作。
(3)在南油厂区城市更新项目的投资管理目标是:①合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;②开发期每年收取的8,000万元安置补偿;③取得符合约定的开发主体公司全部股权。在报告期内,合作方挪用项目开发期的拆迁补偿贷款,本期在确认优先股回报收入的同时,公司将按合同约定计提20%资金占用费。
(4)位于南山文体中心暨停车场置换项目,公司在投资管理期内的投资管理目标是:①报建开发期内争取可能的地面建筑权益;②未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。因南油厂区城市更新项目,需临时占用南山文体中心暨停车场项目用地,因此南山文体中心暨停车场项目的报批报建工作暂停。
(5)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止)是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。当公司完成相关编制专项规划工作被批准后,合作方平湖股份于2018年单方面提出解除合同,并与第三方保银公司签订相同区域的城市更新合同。公司就平湖项目城市更新合作权益事项提起了诉讼,最终取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与公司“继续履行城市更新项目的合作协议”。于是在2023年第一季度,公司与中霆控股集团有限公司就平湖项目达成框架合作协议,在平湖旧改项目上引入中霆控股为战略合作方,并以开具一亿元商票合作预付款形式,在第一季度完成支付。但最近深圳中院再就上述同一事项的(2020)粤0307民初39413号案由,作出如下的二审判决内容:“法院一审判决认定:平湖股份已构成违约,但双方协议已不具备继续履行的条件,法院判决支持解除合同的诉讼请求,世纪星源因合同权利义务终止所致损失,可另循法律途径向平湖股份主张”。因此公司将以3.2亿元作为违约侵权损失向平湖股份公司进行追偿。
(6)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于2019年12月,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1号《关于撤销肇府国用(证)字第0002号〈国有土地使用权证〉的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第0002号〈国有土地使用权证〉的决定》,如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。公司在本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
(7)中环阳光星苑土地开发权益投资管理
报告期内,公司继续以持股方式持有对深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司项目的开发投资,积极推动部分未售房产去化和结合商业租赁模式来提高收入。
二、核心竞争力分析
环境保护领域中的相关“无害化、减量化”工程服务类,业务竞争力出现下滑,而相关生物质固废“资源化”的产品类业务,在合成生物材料、燃料方向逐渐形成自主核心知识产权。从今年上半年开始,公司通过开拓为多个合成生物材料能源生产线项目的“IP”授权和“合同能源”的管理业务,推动了公司低碳技术集成、专有成套设备销售和工程服务的发展。开始形成“IP”授权与“合同能源”管理服务挂钩的新业务模式。
三、公司面临的风险和应对措施
公司主营业务之一的环保工程项目,主要通过市场招投标取得。由于国内环保行业的市场竞争比较激烈,导致公司整体中标项目的毛利率有所下降。
面对激烈的市场竞争和更高标准的环保要求,公司努力开拓市场,加快新技术研发,提升综合服务能力和市场竞争力。
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一、报告期内公司所处行业情况
主要业务:交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目的开发投资;低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服务;不动产项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务;酒店经营、物管服务和“智慧空间水管理”服务;不动产项目权益投资组合管理和大型工业园区开发投资管理。
随着国家多年来不断加大对环境治理的投入,传统存量市场的竞争日趋激烈,提质增效、升级改造的项目成为市场的一个拓展方向,面对激烈的市场竞争,公司将努力开拓市场,加快新技术研发,拓宽综合服务能力和提高市场竞争力。
二、报告期内公司从事的主要业务
环境保护行业中相关的“无害化、减量化”工程服务类业务,竞争力激烈而且年度市场容量出现下滑,但有关生物质固废“资源化”的产品类业务,因本司在合成生物材料、氧化催化助剂、农用沸石基纳米缓释肥等科研方向的投入,逐渐形成了系统化的知识产权后,未来将在合成生物材料的制造、销售和清洁能源产品生产、销售业务,逐渐形成竞争优势的同时,塑造新的主营业务。
三、核心竞争力分析
报告期内,本公司核心管理团队、关键技术人员、专有设备以及经营方式和盈利模式等未发生变化。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内,本司按如下的框架发展主营业务:
1、交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2、低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备;
3、不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4、酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5、不动产项目(包括工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)本司根据与深圳市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》,目前完成了南山城市更新项目新增地下空间的相关手续;在邻近文体中心地块范围内所置换的地下停车场 BOT 项目的建设尚未开始。
(2)本报告期内本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹 BCIP 工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性项目的前期工作仍处于暂停状态。
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造,本司与深圳市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》,南山城市更新项目商业开发范围内的地下空间完成了 3.4万平米新增建筑面积建筑指标与“深圳车港”拆迁权益的置换。该建筑指标已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等,目前城市更新项目主体工程施工进度已超过80%。文体中心地块范围内不超过50000平方米的地下停车场BOT项目的建设尚未开始。
(2)2022年,受公共卫生事件的影响,本报告期内本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹 BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生系统的经营性项目前期工作全部处于暂停状态。
(二)低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
(1)本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作的“湿生物质高效水热固碳重组”核心特种装备的第二台样机的试制已完成。“创意星源生物质精炼科技(湛江)有限公司”合成生物材料生产线的安装施工正在进行。
截至本报告期末,“深圳清研紫光检测技术有限公司”获得了国家级的高新技术企业认定,使本司拥有了三家国家级高新技术企业(另外两家是“深圳海立方生物科技有限公司”和“浙江博世华环保科技有限公司”)。 截至本报告期末,“星源水热科技”已取得 19 项国内外专利,其中国内 7 项发明专利、10项实用新型专利,境外 2 项专利; 报告期内新增了 6 项发明专利的优先权登记。
(2)报告期内,印尼的“巴厘省 KURAKURA 半岛”以及“莫若泰岛”的生物质发电/清洁水环境”微电网系统的前期工作,因公共卫生事件的影响而暂停。
报告期内,新签订项目金额 4,400万元,受公共卫生事件以及财政压力因素影响,浙江博世华工程服务类业务下滑,年度营业收入2.57亿元。
2023年第一季度,新签安徽新芜经济开发区工业污水处理运营项目。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
报告期内,结合本司发展战略,“智慧空间”品牌下开展物业空间能源管理的衍生服务,努力弱化“公共卫生事件”的不利影响。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目的投资管理目标是:①合作期初期收取的 2 亿元拆迁补偿费;②开发期每年收取的8,000万元安置补偿;③取得符合约定的开发主体公司全部股权。
位于南山文体中心暨的停车场置换项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①报建开发期内争取可能的地面建筑权益;②未来取得不多于 5 万平方米地下停车场 PPP 项目经营权。因南油厂区城市更新项目的建设,需临时占用南山文体中心暨停车场项目用地,受此影响,南山文体中心暨停车场项目的报批报建工作暂停。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止)是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。
在相关编制专项规划工作被批准后, 世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在 2017 年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,本司也已就平湖项目取得了(2019)粤 03 民终19234 号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。报告期内,本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的目标,在诉讼中调整为要求平湖股份“继续履约”的诉求。截止本报告期末,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益的投资为:168,250,486.24元。在2023年第一季度,本司与中霆控股集团有限公司达成框架合作协议,在平湖旧改项目上引入中霆控股为战略合作方,加快推进平湖旧村改造的城市更新项目。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于 2019 年 12 月,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1 号《关于撤销肇府国用(证)字第0002 号〈国有土地使用权证〉的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5 家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有 70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020 年 7 月6 日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第 0002 号〈国有土地使用权证〉的决定》,如有异议在15 日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020 年 7 月 15 日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理
报告期内,本司继续以持股方式持有对深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司项目的开发投资,积极推动部分未售房产去化和结合商业租赁模式来提高收入。
(5)工业园基础设施的投资管理
报告期内,本司在印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施项目的前期可行性调研暂时中止。
五、公司未来发展的展望
(一)以湿生物质废弃物为原料的生物质精炼厂相关的合成生物技术的成套生产装备的研发、生产及销售
包括但不限于:HTC、CC-HTC水热反应系列装备、燃烧烟气清洁热能转换装备、生物碳基材料纳米化加工装备、人造腐殖酸和纳米碳涂层技术装备、小型CSP、生物气混合空气布莱顿循环发电机组、生物合成气装备、冷储能和热电池装备等。该技术针对城市垃圾或生物质在锅炉中完全燃烧的难题、针对空气污染物(微量金属、氯、包括大量的二氧化硫、氮氧化物、二噁英等温室气体)排放。生物质电厂或垃圾发电厂都是再生能源的重资产项目,对具有促进“清洁燃烧”作用的催化氧化助燃剂,可在原有投资的生物质燃烧锅炉装备不做新投资情形下继续工作,可以降低和减少燃烧的有害气体污染物,可以提高生物质能源利用率,因此这是一类具有巨大市场潜力的再生能源产品生产装备,可满足生物质精炼厂的建造、安装和购买成套装备的市场需求。
(二)清洁能源站、粉煤灰加工沸石基材料车间、生物质精炼厂的建设
以各地的循环经济园区为标的,配套建立处理湿生物质的有机化合物水热重组的生物质精炼厂,以湿生物质为主要原料生产高附加值的人造腐殖酸碳基肥料和碳基锅炉助燃剂。
重点推广“水热重组”核心模块的“湿生物质转化为高效锅炉助燃剂”的精炼厂模块,使其成为循环经济产业园中可提供分布式再生能源的能源站。同时销售促进锅炉高效清洁燃烧的催化氧化助燃剂、腐殖酸纳米缓释肥产品和CC-HTC催化剂。重点开发生物质原料预处理和人造腐殖酸生产的船舶移动平台,节省土地资源,提高化学生物合成的装备使用效率。
完善所涉的系列特种装备制造的系列核心知识产权,联合设立“水热重组”、“水热纳米化”的“产学研”基地,完善“微生物、水藻、苔藓”清洁技术实验室、马普科学院合作的“水热重组技术实验室”、清洁燃烧实验室等的建设。
(三)建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
未来年度预计国内针对污染清洁的工程服务业务的总额保持平稳,开拓围绕垃圾填埋场、土地修复、危废处理的工程服务业务。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务和管理面积在服务收支平衡前提下,随着基础物业管理面积增长而小幅稳定增长。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
1、南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
南油厂区城市更新项目已进入预售期,本司在建设期(投资管理期内)每年将产生8,000万元稳定收益,估计投资管理期4—5年。在投资管理期结束时(建设期完成后),合作方将退出新设的开发主体,而本司将在投资管理期结束时获得开发主体100%的股东权益(包括项目公司的全部资产)。
针对南油厂区城市更新项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:(1)合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;(2)开发期每年收取的8,000万元安置补偿;(3)按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿;(4)取得符合约定的开发主体公司全部股权。
针对南山文体中心暨停车场项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:
(1)报建开发期内争取可能的地面建筑权益;(2)未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。
2、平湖村旧村改造的城市更新项目、肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理。
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。本司曾取得(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。2022年本司已根据“排除”第三人妨害“继续履约”情况,调整了“继续履约”诉讼要求。报告期末,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目所形成的土地开发权益投资额为168,250,486.24元。
3、工业园基础设施的投资管理
本司将对东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台、。巴厘省KURAKURA创新园区,苏门答腊褐煤矿区,开展新建生物质精炼厂项目的可行性调研,结合业务发展针对苏门答腊的褐煤资源开展精细化工和生物质精炼厂的园区项目。
未来新业务的发展重点在:创造生物质再生燃料的新产品;研发制备碳封存土壤改良材料的新装备;开发褐煤腐殖酸的精细化工原料、开发新型纳米结构的催化助燃材料。
收起▲
一、报告期内公司从事的主要业务
主要业务:交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目的开发投资;低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服务;不动产项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务;酒店经营、物管服务和“智慧空间水管理”服务;不动产项目权益投资组合管理和大型工业园区开发投资管理。
二、核心竞争力分析
环境保护领域中的相关“无害化、减量化”工程服务类,业务竞争力出现下滑,而相关生物质固废“资源化”的产品类业务,在合成生物材料、燃料方向逐渐形成自主核心知识产权后,开始在合成生物材料制造、销售和清洁能源产品生产、销售逐渐构造具备核心竞争力的新主营业务。
三、公司面临的风险和应对措施
本公司主营业务之一的环保工程项目,主要通过招投标取得,由于国内环保行业的市场竞争比较激烈,导致公司整体中标项目的毛利率下降。面对激烈的市场竞争和更高标准的环保要求,公司将努力开拓市场,加快新技术研发,提升综合服务能力和市场竞争力。
四、主营业务分析
报告期内,本司按如下的框架发展主营业务:
1、交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2、低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备;
3、不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4、酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5、不动产项目(包括工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)本司根据与深圳市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》,目前完成了南山城市更新项目新增地下空间的相关手续;在邻近文体中心地块范围内所置换的地下停车场BOT项目的建设尚未开始。
(2)本报告期内本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性项目的前期工作仍处于暂停状态。
(二)低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
(1)本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”知识产权研发工作,完成了湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备的研发,样机的试制生产已完成,以此相关知识产权、技术和核心特种装备而组建的中试平台“创意星源生物质精炼科技(湛江)有限公司”正在进行合成生物材料、燃料产品的生产立项工作。
截至本报告期末,围绕“星源水热科技”装备知识产权的研发已取得19项国内外专利,其中国内7项发明专利、10项实用新型专利(报告期新增3项实用新型专利),境外2项专利。
(2)报告期内,印尼的“巴厘省KURAKURA半岛”以及“莫若泰岛”的生物质发电/清洁水环境”的微电网系统的前期工作,因疫情原因暂停。
(三)建筑工程服务、污染处理工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
报告期内,控股子公司浙江博世华环保科技有限公司,环境处理工程服务业务方面,已签合同尚未履行或履行中项目总额为13.32亿元,将在2022年—2026年陆续贡献收入。上半年内共进行43项工程服务的立项投标,完成了超过71项工程方案设计服务。上半年投入473万元研发费用,持续深化环境污染清洁技术核心竞争力。
报告期内,新签订项目金额1.15亿元,受疫情及地方政府财政压力因素影响,浙江博世华实现营业收入0.72亿元。新签约额超过4,000万元的污染土壤修复项目—桃源单元R21-04、R22-01地块,工程已开工;固废处理—山西嘉德宝和内蒙古鑫联环保两个亿元项目,工程持续推进中。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
报告期内,“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务,报告期内收入出现一定幅度下滑。
结合本司发展战略,“智慧空间”品牌下开展物业空间能源管理的衍生服务,弱化“新冠疫情”的不利影响。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目的投资管理目标是:①合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;②开发期每年收取的8,000万元安置补偿;③取得符合约定的开发主体公司全部股权。
报告期内,本司在该项目开发期内确认优先股回报的收入4,000万元。
位于南山文体中心暨的停车场置换项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①报建开发期内争取可能的地面建筑权益;②未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。
因南油厂区城市更新项目,需临时占用南山问题中心暨停车场项目用地,受此影响,南山文体中心暨停车场项目的报批报建工作暂停。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。报告期内,本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的宗旨,继续推进达成与2017年公告类似原则的合作条件,争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资所形成权益的变现。本司已提起排除深圳市平湖股份合作公司妨害本司履行合同权利的诉讼。
截止本报告期末,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益的投资为:
177,693,570.12元。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于2019年12月,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1号《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理
报告期内,本司继续以持股方式参与管理深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司的住宅开发投资,积极推动部分未售房产去化和结合商业租赁模式来提高收入。
(5)工业园基础设施的投资管理
报告期内,本司在印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施项目的前期可行性调研,因海外疫情影响暂时中止。
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一、报告期内公司所处的行业情况
随着国家不断加大对环境治理的政策支持以及多元化投资政策扶持,环境保护以及环境设施需求也进一步提升,环保行业市场规模保持持续增长。一方面,传统存量市场逐渐饱和,提质增效、升级改造成为主要发展方向;另一方面,各细分领域的政策指导更加精准具体,运行标准更加清晰明朗,在细分领域做深做实成为重要发力点。面对激烈的市场竞争和更高标准的环保要求,公司将努力开拓市场,加快新技术研发,提升综合服务能力和市场竞争力。
二、报告期内公司从事的主要业务
本公司从事的主要业务为:交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目的开发投资;低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服务;不动产项目、水电项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务;酒店经营、物管服务和“智慧空间水管理”的物业管理服务;不动产项目权益投资组合管理和大型工业园区开发投资管理服务。
三、核心竞争力分析
报告期内,本公司核心管理团队、关键技术人员、专有设备、专利、非专利技术以及经营方式和盈利模式等未发生变化。
四、主营业务分析
1、概述
在本报告期内,本司按如下的框架发展主营业务:
1. 交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2. 低碳技术集成及水处理设备、再生能源以及环境处理装备;
3. 不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4. 酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5. 不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造,本司与深圳市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》,南山城市更新项目商业开发范围内的地下空间完成了3.4万平米新增建筑面积建筑指标与“深圳车港”拆迁权益的置换。该建筑指标已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等,目前城市更新项目主体工程施工进度已超过50%。文体中心地块范围内不超过50000平方米的地下停车场BOT项目的建设尚未开始。
(2)2021年,全球“新冠疫情”在持续演变中,受疫情影响,本报告期内本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性项目的前期工作仍处于暂停状态。
(二)低碳技术集成及水处理设备、再生能源及环境处理装备
(1)本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”知识产权研发工作,在本报告期内完成了其中针对湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备的研发:即“工业级 HTC 反应釜系统成套装置”的原型样机,授权委托样机的试制生产已完成,目前正在广东省湛江市“星源生物质精炼(徐闻)科技有限公司”进行运转测试。截至本报告期,本司围绕“星源水热科技”装备知识产权的研发已取得十六项国外内授权专利,包括国内七项发明和七项实用新型,及在境外注册的两项专利。
(2)在本报告期内,本司在线上推动的结合 “海丝” 南太岛屿地理生态和海岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微电网系统,推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主,并向印尼的“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机固废、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
报告期内,控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在年内共进行了 121项工程服务的立项投标、完成了超过128项工程方案设计服务。新签订合同额 10.71 亿元,实现销售收入 3.34 亿元。虽然受到疫情和地方政府财政压力的双重影响,博世华仍积极提升业务经营能力。山西嘉德宝和内蒙古鑫联环保项目两个亿元项目推进顺利,在固废领域持续巩固优势地位。填埋场治理领域,依靠公司技术力量配合,顺利进军浙江省最大存量垃圾填埋场治理项目的管理;渗滤液运营业务销售额1.02 亿元,新签合同额占比 44.35%;土壤修复类项目销售 0.59亿元,占比 25.81%,且满分中标绍兴市城市建设投资集团有限公司 2022-2023年度土壤环境调查项目,为公司开拓咨询类业务创造了良好的开端,奠定了坚实的基础。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
报告期内,“智慧空间”物业管理团队还结合本司的发展战略,在“智慧空间”品牌下开展了能耗密集型的物业空间管理的衍生业务,初步尝试将“智慧空间”品牌用在物业的综合能源管理等业务方向。 “智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务逐步克服“新冠疫情”带来的不利影响,实现了本司物业管理服务业务在报告期内的平稳增长。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;②开发期每年收取的8,000万元安置补偿;③按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿;④取得符合约定的开发主体公司全部股权。
报告期内,本司实现在该项目开发期内的优先股回报8000万元,以及按项目未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿款19,356万元。
针对南山文体中心暨停车场项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①报建开发期内争取可能的地面建筑权益;②未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。报告期内,受南油厂区城市更新商业项目的建设需要临时占用南山文体中心暨停车场项目的政府用地,因此,本年度内文体中心地下的PPP项目的报批报建暂停。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉判决,法院最终认定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目合作协议”,判决深圳市平湖股份合作公司败诉并驳回其解除合同的诉讼请求。
报告期内,本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的宗旨,继续推进达成与2017年公告类似原则的合作条件。期间,深圳市平湖股份合作公司就上述同一事项再次起诉,案号(2020)粤0307民初39413号,案由合同纠纷,深圳市平湖股份合作公司的主要诉讼请求:判令解除本司和深圳市平湖股份合作公司之间该项目合作协议、判令本司赔偿其经济损失1000万元及利息。本司针对性地提起另案诉讼,即(2021)粤0307民初15030号侵权责任纠纷之诉,本司的主要诉请:判令深圳市平湖股份合作公司和其他相关方排除对本司该项目合作协议继续履行的妨害,并请求中止审理深圳市平湖股份合作公司前述重复起诉的39413号案。目前该两案(侵权责任纠纷案、合同纠纷案)在二审阶段,尚未作出生效判决。截止本报告期末,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益的投资为人民币177,046,360.55元。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
在上一个报告期内(2020年3月),广金国际公司告知本司,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1号《关于撤销肇府国用(证)字第 0002 号<国有土地使用权证>的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第 0002 号<国有土地使用权证>的决定》,如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在上一报告期报告已经全额计提环账。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理的未来收益
本报告期内,本司继续完成政府指定的收尾整改工程,并为将剩余部分未售房产转化为具有商业租赁价值房产而进行协同改造。
(5)园区内建立利用清洁技术的生物质精炼厂平台
拓展现有园区的产业功能,利用该区域内的现有资源建设可以生产再生锅炉助燃剂产品和腐殖酸碳基材料的生物质资源化的精炼合成工厂,将原有的工业园土地使用权益的投资管理模式转变为以处理湿生物质原料,同时生产高价值的腐殖酸碳基肥料和碳基锅炉助燃剂产品的生物质再生精炼项目。
五、公司未来发展的展望
(一)以湿生物质废弃物为原料的生物质精炼厂相关的合成生物技术的成套生产装备的研发、生产及销售
包括但不限于:HTC、CC-HTC水热反应系列装备、燃烧烟气清洁热能转换装备、生物碳基材料纳米化加工装备、人造腐殖酸和纳米碳涂层技术装备、小型CSP、生物气混合空气布莱顿循环发电机组、生物合成气装备、冷储能和热电池装备等。
因为城市垃圾或生物质不能在锅炉中完全燃烧,会释放大量空气污染物(微量金属、氯、包括大量的二氧化硫、氮氧化物、二噁英等温室气体),会导致对周围的生命和环境有害的严重空气污染。而且生物质电厂或垃圾发电厂都是再生能源的重资产项目,因此生产和销售具有促进“清洁燃烧”作用的碳基助燃剂,可在原有投资的生物质燃烧锅炉装备不做新投资情形下继续工作,仍可以降低不完全燃烧烟尘排放和减少燃烧的有害气体污染物,还可以提高生物质能源利用率,因此这是一类具有巨大市场潜力的再生能源产品生产装备。对应满足生物质精炼厂的建造、安装和购买成套装备的市场需求
(二)清洁能源站、水资源基础设施、生物质精炼厂的经营
以各地的循环经济园区为标的,配套建立处理湿生物质的有机化合物水热重组的生物质精炼厂,以湿生物质为主要原料生产高附加值的人造腐殖酸碳基肥料和碳基锅炉助燃剂。
重点推广“水热重组”核心模块的“湿生物质转化为高效锅炉助燃剂”的精炼厂模块,使其成为循环经济产业园中可提供分布式再生能源的能源站。同时销售促进锅炉高效清洁燃烧的碳基助燃剂。
重点推广生物质原料预处理和人造腐殖酸生产的特种船舶移动平台,节省土地资源,提高化学生物合成的装备使用效率。同时销售人造腐殖酸碳基肥产品和CC-HTC催化剂。
完善所涉的系列特种装备制造的系列核心知识产权,联合设立“水热重组”、“水热纳米化”的“产学研”基地,完善“微生物、水藻、苔藓”清洁技术实验室、马普科学院合作的“水热重组技术实验室”、清洁燃烧实验室等的建设。
(三)建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
未来年度预计国内针对污染清洁的工程服务业务的总额保持平稳,开拓围绕垃圾填埋场、土地修复、危废处理的工程服务业务。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务和管理面积在服务收支平衡前提下,随着基础物业管理面积增长而小幅稳定增长。
在高耗能温控空间、DLC液体冷却系统装置空间、冗余备份系统服务空间的能源管理、物业管理服务是“智慧空间”业务未来开拓发展方向。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
未来几年南油厂区城市更新项目在年内进入建设期,本司在建设期(投资管理期内)每年将产生8,000万元稳定收益,估计投资管理期4—5年。在投资管理期结束时(建设期完成后),合作方将退出新设的开发主体,而本司将在投资管理期结束时获得开发主体100%的股东权益(包括项目公司的全部资产)。
针对南油厂区城市更新项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:(1)合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;(2)开发期每年收取的8,000万元安置补偿;(3)按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿;(4)取得符合约定的开发主体公司全部股权。
针对南山文体中心暨停车场项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:(1)报建开发期内争取可能的地面建筑权益;(2)未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目、肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。2022年本司将继续根据“排除”第三人妨害“继续履约”的进展,继续推进达成与2017年公告类似原则的合作条件,争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资所形成权益的变现。
目前,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益投资额为177,046,360.55元。
(3)工业园基础设施的投资管理
本司对印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的规划进行修改。重点针对巴厘省KURAKURA创新园区,开展新建生物质精炼厂项目的可行性调研,结合业务发展仅针对战略性的关键资源将工业园投资模式改为园区内的新建生物质精炼厂项目。对已往介入的印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区的规划进行修改。
未来新业务的发展重点在:创造生物质再生燃料的新产品;研发制备碳封存土壤改良材料的新装备;发展可提升环境承载力的物联智能系统。
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一、报告期内公司从事的主要业务
本公司从事的主要业务为:交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目的开发投资;低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服务;不动产项目、水电项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务;酒店经营、物管服务和“智慧空间水管理”的物业管理服务;不动产项目权益投资组合管理和大型工业园区开发投资管理服务。
二、核心竞争力分析
报告期内,本司核心竞争力未发生变化。
三、公司面临的风险和应对措施
本公司主营业务之一的环保工程项目主要通过招投标取得,由于国内环保行业的市场竞争比较激烈,导致公司整体中标项目的毛利率下降。
四、主营业务分析
概述
在本报告期内,本司按如下的框架发展主营业务:
1.交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2.低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备;
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5.不动产项目(包括工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造,本司与深圳市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》,南山城市更新项目商业开发范围内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标与“深圳车港”的置换调整。该建筑指标已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等,目前基坑工程正在施工进行中。文体中心地块范围内不超过50000平方米的地下停车场BOT项目的建设尚未开始。
(2)2021年,印尼“新冠疫情”仍在持续演变中,受此影响,本报告期内本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性项目的前期工作仍处于暂停状态。
(二)低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
(1)本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”知识产权研发工作,在本报告期内完成了湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备3型原型机组的研发,并已进行授权委托样机的试制生产。
(2)在本报告期内,本司继续在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态和海岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微电网系统,推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主,并向印尼的“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机固废、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
(三)建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
报告期内,控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务业务合同总额为10.48亿元,在上半年内共进行了43项工程服务的立项投标、完成了超过115项工程方案设计服务,在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向投入了997万元的技术研发费用。报告期内,浙江博世华实现了营业收入1.4亿元。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
报告期内,“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务逐步克服“新冠疫情”带来的不利影响,实现了本司物业管理服务业务在报告期内的平稳增长。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;②开发期每年收取的8,000万元安置补偿;③按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿;④取得符合约定的开发主体公司全部股权。报告期内,本司实现在该项目开发期内的优先股回报4,000万元,以及按项目未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿款19,356万元。
针对南山文体中心暨停车场项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:①报建开发期内争取可能的地面建筑权益;②未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。报告期内,受南油厂区城市更新项目开发建设进度影响,南山文体中心暨停车场项目的报批报建工作仍在持续进行中。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。报告期内,本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的宗旨,继续推进达成与2017年公告类似原则的合作条件,争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资所形成权益的变现。本司已提起排除深圳市平湖股份合作公司妨害本司履行合同权利的诉讼。截止本报告期末,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益的投资为:121,255,632.86元。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于2019年12月,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1号《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理
本报告期内,本司继续以持股方式参与管理深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司的住宅开发投资。一方面本司积极推动未售房源的去化销售,另一方面将部分未售房产转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。报告期内,项目公司已引进多家大型商超企业进驻项目商业广场。
(5)工业园基础设施的投资管理
本报告期内,本司在印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施项目的前期可行性调研因海外疫情影响暂时中止。
收起▲
一、概述
在本报告期内,本司按如下的框架发展主营业务:
1.交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2.低碳技术集成及水处理设备、再生能源以及环境处理装备;
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5.不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造,本司按照与深圳市人民政府签订的《合作开发“深圳车港”协议书》的约定,在春节前完成了“深圳车港”拆除的招投标、拆迁工程的开工准备工作。而在疫情期间,福田区正式发出行政指令:车港拆迁工程转为政府负责进行。本报告期内,本司已将“深圳车港”建筑体完全移交政府,“深圳车港”已完成拆除。同时,南山城市更新项目商业开发范围内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标的调整。
(2)因为疫情的关系,本报告期内本司在“全球海洋支点”与“海上丝绸之路”印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性项目的前期工作全部暂停。
(3)在上一个报告期内,为本司制冷机组提供制冷余热动力的钰湖电厂,因其经营上的重大调整而完全终止了其二期的建设,中断了二期热电厂选址直通衔接至阳光路交界处余热供应管线的市政工程,针对合作方无法按原计划建设而导致了该蓄冷式冷站项目失去余热供应的情形,本司直接将其调整为“边缘计算数据中心”配套的箱涵式陆基地下电蓄冷式冷站空间,并按照深圳市地下管廊2030年远期规划的阳光路段完成地下“液体冷却功能空间”的中间验收手续。
(二)低碳技术集成及水处理设备、再生能源及环境处理装备
(1)本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”知识产权研发工作,在本报告期内完成了其中针对湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备的研发:即“工业级HTC反应釜系统成套装置”的原型样机,并已进行授权委托样机的试制生产,下半年进行运转测试。截至上个报告期,本司围绕“星源水热科技”装备知识产权的研发已取得五项授权专利、受理三项发明专利优先权和受理八项实用新型专利。
(2)在本报告期内,本司在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态和海岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微电网系统,推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主,并向印尼的“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机固废、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
(3)报告期内,因受疫情影响,本司向阿布扎比投资局、沙特工业矿产部、沙特投资总局所提供的太阳能CSP驱动的淡化脱盐废水再生模块、人造金红石还原流化床驱动的热电联产模块及磷固废再生循环产业园装备模块的推广工作完全暂停。
(三)不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术基础设施项目工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
报告期内,控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务业务合同总额为7亿元,在年内共进行了118项工程服务的立项投标、完成了超过113项工程方案设计服务,在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向投入了1,810万元的技术研发费用,在环境工程服务的技术方面共取得研发和取得新增授权的专利2项。报告期内,浙江博世华环实现营业收入3.53亿元。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
报告期内“智慧空间”的物业管理团队历经了代建项目“中环阳光星苑”的“卓越星源”商品房预售业主(由项目的代建合作方“卓越集团”销售团队负责开展的预售)延期入伙而引发的群访突发事件,“智慧空间”的物业管理团队,通过现场提升环境工程质量和积极改善管理服务体验等措施,承接了突发事件压力下1297户预售业主的入伙事务。物管服务团队和租赁服务团队通过创造新的衍生服务来积极化解矛盾,在报告期内实现了约98%预售业主的入伙,使本司物业管理业务在本报告期实现平稳增长。另外,该团队还结合本司的发展战略,在“智慧空间”品牌下开展了能耗密集型(如IDC)物业空间管理的衍生业务,初步尝试将“智慧空间”品牌用在物业的综合能源管理等业务方向。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目
该项不动产项目投资管理业务是在深圳城市更新条例规范下,以本司持有的厂房(土地)资产作为投入与约定的合作方在合作初期获得属于城市更新项目的拆迁货币补偿利益,并在合作定义的投资管理期限内(指城市更新项目的建设期内)持有相关新设开发主体的25%优先股权益。该25%优先股在投资管理期内每年将产生8,000万元优先股现金收益,并在投资管理期结束时(建设期完成后),约定的合作方将退出合作开发主体,本司在投资管理期结束时后将通过25%优先股获得开发主体100%的股东权益和项目公司的经营性资产的一项不动产投资管理业务。
报告期内,深圳市政府正式进行“深圳车港”建筑物的拆迁,启动了“深圳车港”原有经营权与本司南山城市更新项目相邻的“南山文体中心暨地下停车场”的经营权置换。
2020年10月16日本司召开股东大会批准了变更项目合作方的交易:即原《合作开发协议》、《补充协议》和《备忘录》和系列仲裁裁决项下的全部权利和义务自“深圳市优瑞商贸有限公司”转让给“深圳市泰合瑞思投资有限公司(由深圳市恒裕集团实质控制)”;批准了双方合作新设立的项目实施主体。在本报告期内,合作项目公司“蓝色空间”与深圳市规划和自然
资源局签订《土地使用权出让合同》,支付了土地使用合同项下全部应付地价款2,962,280,311元,取得了项目用地的不动产权登记证书(粤(2020)深圳市不动产权第0115652号),(项目地块命名为“柏悦湾商务中心”——深地名许字第NS202010244号,见《深圳市建筑物命名批复书》)。2020年6月11日,“蓝色空间”取得了项目的建设用地规划许可证(计容建筑面积260,250平方米。其中:商业9,980平方米,办公137,610平方米,商务公寓99,800平方米,公共配套设施12,360平方米(含北京大学光华管理学院8,000平方米、清华大学港澳研究中心2,500平方米,6班幼儿园1,600平方米(占地1,800平方米)、邮政所200平方米、公共厕所60平方米)。地下商业12,475平方米、物业管理用房525平方米);在报告期内,“蓝色空间”还根据本司和深圳市人民政府已签订的《关于“深圳车港”处置有关问题的协议》第二条新增地下空间的补偿约定,重新签订了(新增地下空间34,096平方米,地下停车位由原先860个变更为1,400个)的变更土地出让合同的文本。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而在本报告期内,本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”,因此,本司将根据终审判决的裁定,进一步以“排除”第三人妨害“继续履行合约”的理由起诉“保银公司”和平湖股份来推动项目。目前该项“排除妨害”的诉讼申请已立案受理。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
在广金主导仲裁过程中,肇庆项目在上一个报告期取得了仲裁裁决,即:《中外合作经营肇庆市“百灵有限公司”合同》项下的权利义务关系自裁决生效之日起终止,剩余享有70%分配权的公司资产将进行清算。本报告期内(2020年3月),广金国际公司告知本司,肇庆市自然资源局做出了肇自然资(国地)撤决字[2019]1号《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,并同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司(即仲裁裁决的对项目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体)在广金国际公司主导下,向广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定:“维持肇庆市自然资源局《关于撤销肇府国用(证)字第0002号<国有土地使用权证>的决定》,如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日,在广金国际公司主导下,已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。本报告期末,本司聘请北京亚超资产评估有限公司对公司账面长期应收款(肇庆项目)可收回金额进行评估,根据报告,计提减值准备418,459,959.62元。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理的未来收益
本报告期内,本司以持股方式管理喀斯特中环星苑公司的住宅开发投资,该项目在本报告期内已完成竣工入伙。世纪星源将通过股权投资管理取得收益,部分未出售房产将转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。本报告期内,世纪星源仍通过股权投资管理,寻求将部分未出售房产进行整体交易途径,提高项目管理效率。
(5)利用水电、水资源基础设施平台业务开展的大型工业园土地使用权益的投资管理
报告期内,本司继续就印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的前期工作进行调研,并依据与PT.KURAKURA BALI(KKB)所签订的《谅解备忘录》,探讨与巴厘省KURAKURA创新园区合作开发的商业机会。报告期内,本司还完成了沙特阿拉伯北部RAK工业城《磷固体废物循环利用工业园项目建议书》。
二、核心竞争力分析
报告期内,本司核心竞争力未发生变化。
三、公司未来发展的展望
1、为生态环境提供将人类活动的碳足迹高效转化为资源的方案;
2、为废弃物再生循环创造新的产品路线;
3、研发与碳足迹污废产出相匹配并高效还原于自然的终端应用装备;
4、发展大规模提升环境承载能力的智能物联系统。
未来业务展望:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
“CSP(太阳能)核心模块驱动的废弃浓盐水分离工业纯水装置”(此系统本是应阿联酋政府的要求研发的“废弃浓盐水”模块化处理装备):海水脱盐后的废弃浓盐水除了海湾地区国家外是可以对大洋直接排放的,这对海洋环境的影响可以忽略不计。而由本司创新集成的分布式太阳能驱动淡水水源供应的“恒沁”系统的特色特别适用于印尼等南太平洋群岛环境,适合海洋性气候的人类居住社区的分级构造水环境。这里天然的降雨量可以大幅提高人工生态再生水的循环比例,减少脱盐工业的能源消耗,提高太阳能装置资产投入的效率,总体将整个社区的淡水使用成本降到50美分/吨以下。“恒沁”系统还将与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作研发的水热碳化(HTC)技术装置模块集成在社区内,同时处理市政污泥、公园和花园垃圾、厨余垃圾、动物粪便等生活固废,替代社区传统的焚烧、填埋和堆肥等低效处置模式,并有效地对生活固废的有机废物进行碳化合物的重组增值,将其转换为高附加值的再生营养素液体肥料和再生碳基颗粒燃料,实现可持续的循环经济模式。
未来面临着水资源短缺的“水危机”的中东海湾国家和世界上人口最稠密的“海上丝绸之路”沿岸国家的海岛地区,因其与地表江河湖泊溪流等淡水水系距离偏远,或在完全没有地表淡水蓄存能力的海岛等建构人类聚集居住的城镇社区,这些地区面临淡水资源缺乏的困境,因此海水淡化成为唯一的人类聚集居住社区所需的淡水来源。所以,海水淡化脱盐工业的废弃浓盐水(包括其他工业废水)已对开始工业化进程的中东生态环境以及阿拉伯湾沿海地区造成不可忽视的影响。
未来,本司将继续在印尼的海岛社区开拓可以集成CSP太阳能、湿生物质再生氨基储能、废弃浓盐水处理模块的“清洁微电网”等基础设施。
(二)低碳、清洁技术装备
在“碳达峰”、“碳中和”的远景目标下,所有以传统化石能源作为动力的大宗商品的生产、大规模工业制造加工以及居民生活消费方式均将面临重大转型机遇,因为人类经济活动所产生的废弃物在人口增长和城市化的经济发展大背景下,已经持续地挤压人类生存空间。自农耕时代就沿用至今的“焚烧”或“填埋”还原自然的低效处置途径,尤其是对湿生物质这类需要高耗能过程处理的固废污染物,已出现的持续性累积和爆炸式增长紧迫压力。显然“碳达峰”的目标将对目前高排放焚烧处理现行方式将产生巨大矛盾,因此,我们预计针对城市湿垃圾、污泥固废等这类“碳足迹”转化为再生资源的新型先进装备的会产生重大的需求,因此未来公司业务将转向如下方向:
(1)重点推动“水热重组”核心模块的“有机固废全量资源化”集成平台系统以及固废处理特种船舶装备的研发,并在未来推广到适合印尼流域综合治理所需的“固废水运物流系统”以及适合海洋环境的平台,将固废驳运、浮动码头垃圾输送等固废物流装备与大型海上平台。
(2)加快完善围绕有机固废“低碳还原/高效转换”的大型固废系列特种装备制造的系列核心知识产权,同时联合设立“水热重组”、“净水技术”标准原型样机工业化的小型装备测试“产学研”基地,加快包括建立的院士工作站,实验室“微生物、水藻、苔藓”清洁技术实验室、马普科学院合作“有机物”水热重组技术实验室、水焦热解技术实验室等,满足装备制造企业的各种样机调试的测试需求。
(三)建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
未来年度预计国内针对污染清洁的工程服务业务的总额保持平稳,持续开拓大型填埋场修复项目的工程服务业务。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综合物业服务和管理面积在服务收支平衡前提下,随着基础物业管理面积增长而小幅稳定增长。
在高耗能温控空间、DLC液体冷却系统装置空间、冗余备份系统服务空间的能源管理、物业管理服务是“智慧空间”业务未来开拓发展方向。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
未来几年南油厂区城市更新项目在年内进入建设期,本司在建设期(投资管理期内)每年将产生8,000万元稳定收益,估计投资管理期4—5年。在投资管理期结束时(建设期完成后),合作方将退出新设的开发主体,而本司将在投资管理期结束时获得开发主体100%的股东权益(包括项目公司的全部资产)。
针对南油厂区城市更新项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:(1)合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费;(2)开发期每年收取的8,000万元安置补偿;(3)按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿;(4)取得符合约定的开发主体公司全部股权。
针对南山文体中心暨停车场项目,本司在投资管理期内的投资管理目标是:(1)报建开发期内争取可能的地面建筑权益;(2)未来取得不多于5万平方米地下停车场PPP项目经营权。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目、肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后,世纪星源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》,而本司已就平湖项目取得了(2019)粤03民终19234号终审的胜诉裁决,法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。2021年本司将继续根据“排除”第三人妨害“继续履约”的进展,继续推进达成与2017年公告类似原则的合作条件,争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资所形成权益的变现。目前,本司以对“星源志富”有条件借款的形式,在该项目形成的土地开发权益的投资为:118,145,293.47元。
(3)工业园基础设施的投资管理
本司将继续对印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的推进前期规划,今年仅重点针对巴厘省KURAKURA创新园区和园区工程服务项目,开展相关项目的可行性调研工作,结合业务发展仅针对战略性的关键资源工业园进行投资。同时,本司对已往介入的印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区早期项目继续进行维护。
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一、概述
在本报告期内,本司按照如下的主营业务框架经营,即:
1.交通、清洁能源、水资源基础设施经营;
2.低碳技术集成平台、淡水科技装备、固废处理、资源再生以及环境处理装备;
3.不动产项目的工程服务、污染处理/能源再生的工程服务、园区清洁技术基础设施项目的工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务);
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理;
5.不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾:
(一)交通、清洁能源、水资源基础设施经营
(1)为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造,本司按照与深圳市人民政府签订的《合作开发“深圳车港”协议书》的约定,在春节前完成了“深圳车港”拆除的招投标、拆迁工程的开工准备工作。而在疫情期间,福田区正式发出行政指令:车港拆迁工程转为政府负责,因此本司已将“深圳车港”完全移交政府。本报告期内,本司积极与主管部门落实本司与深圳市恒裕实业(集团)有限公司合作的南山城市更新项目商业开发范围内的地下空间以及与地铁荔香站之间的贡献用地地块范围内的PPP权益。
(2)继续以往报告期内工作,本报告期内在“全球海洋支点”与“海上丝绸之路”的巴厘岛的KULAKULA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合高效平台系统开发进行早期准备工作。
(二)低碳技术集成平台、淡水科技装备、固废处理、资源再生以及环境处理装备
在前沿技术并购基金与Max-PlanckInnovationGMBH(德国马普创新有限公司)、Max-PlanckInstituteOfColloidsAndInterfaces(德国马普科学研究院“胶体与界面”研究所)相关“碳材料前沿技术”相关HTC、HTR、HTH知识产权的独家许可和生产授权基础上,本报告期内,本司重点推动“水热重组”核心模块的“有机固废全量资源化”集成平台系统以及固废处理特种船舶装备的研发。同时对RichlandPowerInvestment(HongKong)Ltd.(富岛电力投资(香港)有限公司)在印尼境内水电和水资源早期开发项目进行维护。
(三)不动产项目的工程服务、污染处理/能源再生的工程服务、园区清洁技术基础设施项目的工程服务(包括设计、建造、监理、运维服务)
本报告期内,本司的环境处理工程服务业务合同的总额在上半年疫情环境下比去年减少。
因钰湖电厂终止了二期热电厂选址直通衔接至阳光路交界处正在施工的余热供应管线的市政工程,在本报告期内,根据原合作方钰湖电厂已无法按发改委所批复的二期热电联产进行建设而导致了本司蓄冷式制冷站项目失去余热供应的情形,本司经研究以及经与相关主管部门的沟通和审批,将已建成的位于阳光路市政道路的地下空间按深圳市地下管廊2030年的远期规划要求进行了地下管廊的规划调整。
(四)酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
本报告期内,本司物业管理业务正常开展,在“智慧空间”品牌下开展的衍生管理服务业务上半年稳步增长。结合公司的发展战略,在本报告期内本司初步尝试将“智慧空间”品牌用在综合能源管理等专业科技装备应用(如IDC)管理领域。
(五)不动产项目(包括大型工业园区)权益投资组合管理
(1)南油厂区城市更新项目
本司在本报告期将开始新的投资管理期,即每年将按8,000万元安置补偿形式,收取优先股年息收益。本报告期内,合作项目公司“蓝色空间”与深圳市规划和自然资源局签订《土地使用权出让合同》,支付了土地使用合同项下全部应付地价款2,962,280,311元,已取得项目用地的不动产权登记证书(粤(2020)深圳市不动产权第0115652号),项目地块命名为“柏悦湾商务中心”(深地名许字第NS202010244号,见《深圳市建筑物命名批复书》)。
2020年6月11日,“蓝色空间”取得了项目的建设用地规划许可证(计容建筑面积260,250平方米。其中:商业9,980平方米,办公137,610平方米,商务公寓99,800平方米,公共配套设施12,360平方米(含北京大学光华管理学院8,000平方米、清华大学港澳研究中心2,500平方米,6班幼儿园1,600平方米(占地1,800平方米)、邮政所200平方米、公共厕所60平方米)。地下商业12,475平方米、物业管理用房525平方米)。根据本司和深圳市人民政府已签订的《关于“深圳车港”处置有关问题的协议》第二条新增地下空间的补偿约定,“蓝色空间”已向南山区城市更新和土地整备局提交了变更土地出让合同内容的申请(新增地下空间34,096平方米,地下停车位由原先860个变更为1,400个)。目前,该项目工程规划许可证、施工许可证正在申请过程中。“蓝色空间”已取得土石方及基坑支护施工许可证,基坑基础的建设工程已开工。
(2)平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目(投资管理期限预计从政府立项开始至土地使用合同为止):星源股份在本项目所进行的投资管理业务是指通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批和拆迁的业务,在相关的拆迁工作计划满足策划方案所预设的条件后,将有条件借款的出资注入项目公司转变为实施主体的股本金,同时推动合作方投入后续开发的资本金和开发贷。因在2017年度报告期间,本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作意向协议》;在上一报告期内,本司取得了平湖项目的(2019)粤03民终19234号终审裁决,法院裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。因此,该终审判决使2017年已公告但未履约的《合作意向协议》的履约障碍消除,在本报告期内在继续履行更新项目《合作协议》基础上推动与原《合作意向协议》相同形式的合作。
(3)肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
因肇庆项目在上一个报告期取得了仲裁裁决,即:《中外合作经营肇庆市“百灵有限公司”合同》项下的权利义务关系自裁决生效之日起终止,为盘活剩余享有70%分配权的公司清算后的资产,本报告期内继续配合广金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政复议、司法复核手续,同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
(4)中环阳光星苑土地开发权益投资管理的未来收益
本报告期内,世纪星源仍通过股权投资管理,寻求将部分未出售房产进行整体交易途径,提高项目管理效率。
(5)大型工业园的土地使用权益的投资管理
因印尼疫情期延长,本司对上一报告期介入的印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区继续进行维护。
二、公司面临的风险和应对措施
本公司主营业务之一的环保工程项目主要通过招投标取得,由于国内环保行业的市场竞争比较激烈,导致公司整体中标项目的毛利率下降。因此,公司将通过并购或合作途径获取先进碳材料前沿技术,提高环境处理等主营业务方面的竞争优势。
三、核心竞争力分析
报告期内,本公司核心竞争力未发生变化。
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